Задачи строительно-технической экспертизы

Экспертиза в строительстве — это процесс, который включает в себя оценку технического состояния объекта недвижимости, установление соответствия его конструктивных решений и использованных материалов требованиям нормативных документов, выявление возможных дефектов и причин их возникновения, а также разработку рекомендаций по устранению выявленных недостатков. Такая экспертиза в строительстве может проводиться как на этапе проектирования и строительства объекта, так и в период эксплуатации, с целью обеспечения безопасности людей, сохранения имущества и увеличения срока службы объекта.

Строительство является одной из самых важных отраслей экономики любой страны, и качество построенных объектов играет решающую роль в безопасности людей и сохранности имущества. В этой связи проведение экспертизы в строительстве имеет большое значение, так как она позволяет выявить возможные недостатки в конструкции объекта, неправильное использование строительных материалов и оборудования, а также определить причины возникновения дефектов. Статья посвящена изучению вопросов, связанных с экспертизой в строительстве: ее целям, задачам, методам проведения и оформлению заключений. Также будут рассмотрены различные виды экспертиз, которые могут проводиться на разных этапах жизненного цикла строительного объекта, и их важность для обеспечения безопасности и надежности объектов недвижимости.

К основным видам строительно-технической экспертизы можно отнести следующие:

1. Техническое обследование зданий и сооружений (недвижимости). Данный вид исследования проводится, когда необходимо определить состояние отдельных узлов и конструкций. После этого эксперт выдает рекомендации, в которых прописана возможность дальнейшего эксплуатирования конструктивных элементов.

2. Технадзор за качеством строительно-монтажных и отделочных работ. Эксперт оценивает соответствие проектных решений нормам строительства, договорным обязательствам и др. 

3. Строительно-техническая экспертиза инженерных систем и коммуникаций. Необходима, когда производится реконструкция или капремонт здания, при авариях с целью нахождения и выявления дефектов, для разрешения споров между заказчиком и исполнителем и др.

4. В случаях когда необходимо определить реальную стоимость недвижимости, разрешить имущественный спор, застраховать недвижимость или провести кредитование — производится оценка объектов недвижимости. 

5. Определение объема, стоимости и качества строительно-монтажных и отделочных работ необходимо для того, чтобы сопоставить фактически выполненный объем работ с объемом, прописанным в отчетной документации.

6. Проверка проектно-сметной документации проводится, когда необходимо сверить объемы работ, которые были запланированы, с теми, которые были выполнены по-факту.

7. Определение технически возможных вариантов раздела жилого дома на отдельные изолированные части, исходя из размера долей собственников. Данный вид исследования осуществляется на основе необходимой перепланировки, исходя из требований СНиПов.

8. Если необходимо получить разрешение на перепланировку квартиры, то требуется провести экспертизу перепланировки.

9. В случаях когда необходимо легализовать самовольно возведенное здание/сооружение, проводится экспертиза самовольной постройки или самостроя.

10. Экспертиза по определению стоимости ущерба при заливе или пожаре помогает определить размер нанесенного ущерба и рассчитать стоимость восстановительного ремонта. Может проводиться совместно с пожарно-технической экспертизой. 

11. Оценка качества дорожных строительных работ производится с помощью оценки качества работ, которые были выполнены при нанесении дорожного покрытия. Чаще всего проводится в комплексе с автотехнической экспертизой. 

12. Землеустроительная экспертиза занимается изучением объектов землеустройства и документов, которые содержат сведения. Проводится она с целью решения вопросов, которые связаны с земельными правоотношениями. 

Строительно-техническая экспертиза при определении оценочной стоимости объектов

Хищение имущества (также касается хозяйственных дел о взыскании и гражданских дел о возмещении материального ущерба).

Расследование (рассмотрение) дел данной категории всегда вызывает необходимость определения оценочной стоимости строительных объектов, сооружений, отдельных строительных конструкций или инженерных коммуникаций, которые, как правило, некоторое время эксплуатируются или на которых не закончены строительство. При этом следует конкретно указать, по состоянию на какой период и какую именно стоимость здания или сооружения необходимо определить — восстановительную, остаточную или действительную.

Под действительной стоимостью здания понимается денежная сумма, за которую имущество может быть продано в данном населенном пункте или местности.

Восстановительная стоимость — это стоимость строительства в текущих ценах точной копии объекта (из тех же материалов, по такому же проекту т.п.), которая определяется способом укрупнения показателей. По этому методу стоимость объекта рассчитывается исходя единичного показателя (одного квадратного метра общей площади или одного кубического метра строительного объема) здания-аналога в результате перемножения этой стоимости на количество таких единичных показателей в объекте.

Остаточная, стоимость — стоимость объекта с учетом его физического износа на момент определения стоимости.

Для определения оценочной стоимости нужна техническая документация, а именно:

• технический паспорт БТИ на здание или сооружение с характеристиками конструктивных элементов и указанием строительных материалов;
• инвентаризационное дело на объект исследования;
• год ввода объекта в эксплуатацию.

В случае расследования дел о хищении имущества, которое произошло на объектах, с начатым строительством, или на находящихся в эксплуатации незначительный период времени (не более двух лет), возникает необходимость определения соответствия фактической стоимости предоставленной сметной документации (завышение или занижение).

Поскольку в строительстве на территории РФ в разные периоды времени существовали не только разные системы ценообразования, но и различные денежные единицы, необходимо четко указать, на какой период времени и в какой денежной единице нужно определять стоимость здания, сооружения.

1. из суммы основной заработной платы рабочих;
2. стоимости строительных материалов;
3. стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов, с учетом основной заработной платы машинистов.

В случае, если ставится вопрос об определении фактической стоимости строительно-монтажных (ремонтно-строительных) работ, рассчитывается общая стоимость, которая включает и стоимость работ, и стоимость строительных материалов, и стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов.

В этой связи в вопросах, которые ставятся на разрешение экспертизы, необходимо указывать общую стоимость или ее составляющие.

Отдельно следует отметить важность проведения визуального обследования объекта исследования. Невозможность обследования в натуре отдельных конструкций зданий и сооружений иногда невозможно без разрушения объекта, например:

Невозможность обследования в натуре отдельных конструкций зданий и сооружений иногда невозможно без разрушения объекта, например:

• исследование физического состояния деревянных балок перекрытия — без демонтажа подшивки потолка или покрытия пола;
• гидроизоляции фундаментов — без шурфования — может послужить приблизительному определению физического состояния конструкции (сооружения), наличия или отсутствия отдельных элементов зданий и как следствие — приблизительной оценке стоимости, прочности и надежности.

При невозможности обследования в натуре отдельных видов строительно-монтажных работ, т.е. определение объемов и качества выполненных работ, относящихся к категории скрытых, последние определяются согласно документам, которые должны быть составлены во время строительства в соответствии с законодательством — действующими государственными строительными нормами.

Как правильно сформулировать задачу для экспертной компании — 4 главных вопроса эксперту

Главная задача любой экспертизы — создать документ, который будет иметь силу в суде или других инстанциях.

Остальные задачи зависят от пожеланий заказчика. Правильные вопросы помогут вам получить правильные ответы.

Вопрос 1. Какова стоимость выполненных работ?

Такую задачу ставят, если у заказчика появились сомнения в честности подрядчика и достоверности его смет. Тогда экспертной компании нужно будет выяснить реальную стоимость выполненных работ. Для этого эксперт исследует использованные строителями материалы и технологии.

Вопрос 2. Какие из видов работ выполнены некачественно?

Эксперту можно заказать анализ выполненных работ на предмет их качества. В этом случае оценщики займутся обнаружением разного рода дефектов, нарушений технических норм и правил, проведут анализ корректности применения стройматериалов и правильности монтажа.

Вопрос 3. Какую сумму должен компенсировать недобросовестный подрядчик?

Если подрядчик не выполнил работы, завысил цены или поработал недостаточно качественно, то сумму компенсации выясняет эксперт по результатам специальных исследований.

Эту сумму он обозначает в отчете, на основании которого можно обратиться в суд или другие инстанции за возмещением.

Вопрос 4. Какие отступления найдены в ходе экспертизы?

Когда подрядчик нарушает условия договора, это нужно официально подтвердить или доказать. Сделать это момжет оценочная компания. Эксперт исследует объект, найдет отступления и обозначит их в отчете.

Об основных задачах строительно-технических исследований расскажут в этом видео.

Что такое строительно-техническая экспертиза

Данный вид экспертизы может быть произведен на любой стадии строительства или же на этапе полного завершения реализации проекта. Суть данных мероприятий сводится к тому, что посредством ряда действий осуществляется полноценная оценка состояния объекта, его стоимости, а также определяются особенности устойчивости и возможности сдать объект в эксплуатацию. Непременно скажем о том, что именно посредством такой структуры осуществляется процесс исследования эффективности строительства. На основании данной же экспертизы производится процесс оценки причин разрушения здания, кроме всего прочего, осуществляется анализ возможности проведения перепланировки.

Другими словами, речь идет о том, что есть эксперты, которые занимаются вопросами оценки состояния объекта. Процедура оценки может быть произведена в таких случаях:

• На этапе проектирования. В данном случае специалисты осуществляют детализированную оценку соответствия разработанного проекта с учетом особенностей требований и нормативов. В процессе изучения формируется указание на нюансы, которые не являются нормальными для реализации такого проекта. Также осуществляется детальный анализ материалов, которые могут быть использованы для получения нужного уровня устойчивости, выносливости и прочности здания. Очень важным аспектом оценки считается соответствие предполагаемого объекта установленным требованиям безопасности;
• Проведение проверки на этапе строительства. Причем опытные специалисты стараются использовать данный вариант проверки в процессе выполнения определенных крупных вариантов строительства. Например, можно осуществить экспертизу фундамента. На основании полученных данных можно четко определить соответствие полученного результата с планируемым, произвести оценку качества используемых материалов и пр.;
• Экспертиза готового строения. В данном случае специалисты оценивают все нюансы и важные моменты, на основании которых можно четко определить готовность объекта, его соответствие установленным нормам и требованиям по вопросу безопасности. Также могут быть произведены различные варианты действий по определению соответствия установленным нормам плана, произвести оценку используемых материалов и пр.

То есть, другими словами, становится понятно, что именно благодаря грамотной и детализированной экспертной оценке можно получить достаточно серьезный ассортимент данных, посредством которых можно всецело и полноценно проанализировать строительство, а также определить ряд недостатков его выполнения.

Чаще всего такой вариант исследований осуществляется заказчиком, который работает с подрядчиком и прекрасно понимает, какие именно сложности и проблемы такого взаимодействия могут существовать. Грамотная и рациональная оценка всех выполненных нюансов позволяет в случае необходимости взыскать с исполнителя сумму средств, которая излишне была начислена. Например, проверяется фундамент. В соответствии с установленными документами его состав должен быть совершенно иным, чем он есть на самом деле. На основании проведенных исследований заказчик имеет право подать на исполнителя в суд и даже не осуществлять оплату выполненных действий, так как здесь имеет место быть мошенничеству. Такие аспекты являются неоспоримо важными в процессе реализации определенных проектов. Все дело в том, что неправильно выполненный фундамент в дальнейшем может стать основным элементом быстрого разрушения здания, а также может стать основой сниженной безопасности.

Что такое строительная экспертиза?

Независимая экспертиза – это серьезное мероприятие, которое состоит из циклических действий, которые позволяют провести максимально точную проверку и сопоставить полученные данные с действующими стандартами и документацией.

Благодаря экспертизе можно узнать, возможно ли исправить недочеты и крупные оплошности, и сколько это будет стоить.

В обязательном порядке строительная экспертиза может быть назначена в следующих случаях:

• Необходимы договоры на различные типы строительных или же ремонтных работ;
• Монтажные работы и проектно-сметная документация;
• Технические чертежи и сопутствующие накладные;
• Контроль за застройщиком на всех этапах строительства;
• Контроль за строительным оборудованием и качеством материалов;
• Территориальные ограничения строительных площадок;
• Право собственности на строение и прилегающую территорию;
• Оценочные акты из БТИ;
• Нормативные акты, которые дают право застройщикам возводить любые конструкции и сооружения на отведенном участке земли;
• Контрольные замеры;
• Справки из БТИ по сопутствующему строительству.

Все это требует проведения строительной экспертизы.

Свойства строительных объектов

Давайте разберем свойства строительных объектов, которые чаще всего оцениваются экспертами при проведении экспертизы:

• функциональные – данные свойства обуславливают предназначение строительного объекта. Помимо качества используемых материалов на данном этапе просматривается еще и социальная сторона. То есть, каждое помещение и здание должно удовлетворять потребности пользователей (собственников). Например – если строится гараж, то здание и должно быть построено так, чтобы в нем можно было ставить автомобиль, если комната была задумана как ванная, то и обустроена она должна быть соответствующим образом;
• эксплуатационные – это свойство объекта, которые позволяют использовать его в соответствии с задуманными целями. То есть, можно, опять же, обратиться к примеру с гаражом. Или, например, если строиться жилое здание, значит, чтобы там смогли жить люди должно быть соблюдено определенное количество условий (шумоизоляция, электричество, вода (холодная/горячая), отопление, вентиляция и т.д.). Заказчик вправе отказаться от принятия объекта, если он в конечном варианте не сможет его использовать для целей, обозначенных в договоре подряда;
• безопасность – государственная политика безопасности затрагивает строительную сферу наравне с иными производственными нишами. Причем требование к безопасности не ограничивается безопасной эксплуатацией готовой продукции. О проблемах безопасности следует задумываться уже на стадии разработки проектно – сметной документации. Также запрещено использовать материалы сомнительного качества. Необходимо организовать безопасные условия работы персонала, в том числе и в процессе использования оборудования и т.д.;
• эстетические – определяют внешнюю целостность построенного объекта, его декоративную отделку и т.п. Сюда же относят архитектурную выразительность всего здания в целом и каждого помещения в отдельности (например, как наклеены обои, как положили линолеум, как приклеена плитка и т.п.);
• потребительские – потребительские свойства нога в ногу идут со всеми вышеперечисленными. Они обуславливают возможность удовлетворения потребительского спроса (например, должны удовлетворить требования будущих владельцев квартир).

Общие требования определяются правилами и нормами, установленными законодательством для строительства зданий. Причем на каждую категорию объектов они различны. Специальные требования прописываются в техническом задании к проекту.

Объекты исследования при судебной экспертизе

Объект – источник получения необходимой информации. Это могут быть как материальные предметы, но и различные процессы или действия:

1. Строительные материалы, изделия;
2. Участки местности, которые связаны с объектом строительства;
3. Сметы и другие документы, относящиеся к данному строительному объекту;
4. Строительные конструкции и детали;
5. Непрерывные строительные процессы (Например, кладка стен);
6. Прерывные строительные процессы (Например, сушка штукатурки);
7. Механизированные процессы;
8. Ручные процессы;
9. Воздействие на строительный объект внешних факторов (Это могут быть ветер, перепады температуры воздуха и т.д.);
10. Воздействие на строительный объект внутренних факторов (Пар, вода);
11. При авариях, действия участников и свидетелей;
12. Действия ответственных за безопасность;
13. Оборудование строительных площадок;

Инструкция проведения строительно-технической экспертизы

Учитывайте, что данный фактор является самым важным, так как он позволяет найти специалистов, которые в действительности смогут выполнить все действия очень грамотно и правильно. Помните о том, что у агентства непременно должен быть свой представительский сайт, на страницах которого можно будет найти максимально полноценную информацию по всем интересующим вас вопросам, включая контактные данные для прямой связи

Обратите внимание на наличие документальных разрешений, компания должна состоять в СРО. Кроме всего прочего, должны присутствовать данные о страховании ответственности

Чем внимательнее вы подойдете к данному вопросу, тем более существенным будет шанс, что вы получите качественную и гарантировано надежную помощь.

Шаг 2: Согласование сроков и первоначальная консультация

После того, как вы предварительно осуществите выбор компании, с которой сможете проводить сотрудничество, непременно проанализируйте процесс оценки всех важных моментов, деталей и нюансов. Сделать это можно посредством личного посещения и получения детализированной консультации. Сразу же оговорите сроки. Помните о том, что нередко специалисты сразу же выезжают на место, чтобы произвести первоначальный осмотр, на основании которого будет принято окончательное решение касательно вопросов срока проведения экспертизы.

Шаг 3: Сбор документации

Для проведения полноценной оценки всех нюансов и данных вы должны предоставить эксперту пакет документов. Посредством данных документов будет осуществлен процесс анализа всех важных аспектов, также будет проработан план проведения мероприятий по исследованиям. Обязательно предоставляется пакет документов, которые определяют право на собственность.

Шаг 4: Проведение визуального осмотра

В первую очередь специалисты осуществляют визуальный осмотр и осуществляют процесс сбора необходимых данных, на основании которых в дальнейшем будут произведены более детальные исследования

Помните о том, что визуальный осмотр имеет очень важное значение. Все нарушения должны быть зафиксированы документально

Чтобы эксперты смогли работать быстро и правильно нужно осуществить полноценный и беспрепятственный доступ к объекту, также нужно оказать необходимую помощь в заборе материалов, если это потребуется. Если есть необходимость, нужно предоставить разрешение на осуществление видеосъемки. На основании визуального осмотра формируются первоначальные выводы.

Шаг 5: Проведение лабораторных исследований

В процессе визуального осмотра специалист осуществляет процедуру забора различных материалов для последующих исследований лабораторного характера. Нужно учитывать, что именно данные варианты исследований способны в действительности дать необходимые и точные результаты, касательно состояния объекта с позиции изучения всех основных материалов.

Шаг 6: Чертежи и расчеты

Специалисты осуществляют составление различных чертежей, а также расчетов. То есть, формируется объективная оценка состояния объекта на текущий момент времени с учетом всех полученных результатов исследований. Также составляется список нарушений, и фиксируются данные нарушения именно на чертежах. Посредством расчетов формируется указание на стоимость объекта с учетом используемых материалов и методик строительства.

Шаг 7: Формирование отчета

После произведенных действий обязательно осуществляется составление отчетной документации

Очень важно, чтобы все данные были указаны последовательно, и естественно имели четко обоснование. Таким образом, можно получить полноценную информацию, на основании которой сформируется описание особенностей строительства, его состояния, соблюдения установленных норм в рамках плана, предоставляются все расчеты, делается отчет по всем нарушениям и вероятным последствиям таких нарушений и пр

Органы, ответственные за проведение экспертизы

Также стоит отметить, что строительная экспертиза проводится исключительно теми компаниями, которые аккредитованы на государственном уровне. В зависимости от меры назначения и от того, какой тип постройки проходит экспертизу, она может проводиться не только государственными, но еще и частными компаниями, например, https://www.nep.expert/.

Сегодня установлены стандартные требования к компаниям, которые занимаются предоставлением услуг по строительной экспертизе. Они строго прописаны в законодательстве страны. Компании должны в обязательном порядке соответствовать следующим критериям и показателям:

• Обязательное присутствие или наличие в штате команды профессиональных экспертов, чьи навыки подтверждены специализированными сертификатами;
• Свидетельство о допуске ответственного за проведение экспертизы о том, что он имеет полное право на проведение инженерно-геологических изысканий, а также имеет допуск к исследованию любых типов конструкций;
• Обязательное наличие современных и сертифицированных приборов для измерения, а также квалифицированного оборудования, прошедшего сертификацию в государственных учреждениях;
• Свидетельство о прохождении аттестации на государственном уровне для строительной лаборатории.

Только в этом случае, частные компании могут быть официально допущены для проведения строительной экспертизы, назначенной в судебном порядке для организаций, либо для частных лиц, которые нуждаются в их услугах.

Коммерческие организации и предприятия, которые проводят экспертизы, в обязательном порядке должны иметь все правовые и нормативные акты, которые позволяют им выдавать соответствующие заключения после проведения строительной экспертизы и осмотра, как законченной конструкции, так и той, которая только начала возводится на отведенном участке земли.

Свидетельство с мокрыми печатями и подписью ответственного за проведение экспертизы вместе с фамилией и инициалами должно в обязательном порядке выдаваться сразу после того, как эксперт дал свое заключение по осмотру постройки.

В противном случае, если подобные документы не был предоставлены частному лицу, то экспертизу, а также ее профессиональное заключение эксперта можно считать не действительным и ни в одном государственном учреждении она не будет считаться законной.

Строительно-техническая экспертиза – что такое

Так обозначают способ контролирования строительной деятельности как на этапе возведения здания, так и после сдачи сооружения в эксплуатацию. В это понятие входит инструментальный анализ и подготовка на основе него документов правового, проектного и нормативного характера. Данное исследование выполняют не только по отношению к только что возведенным постройкам. Помимо строительных объектов, оценочным действиям также подвергаются:

• инженерно-геодезические изыскания;
• оборудование;
• коммуникация;
• документация;
• дома;
• дороги;
• мосты;
• стройматериалы;
• земельные наделы.

Экспертиза проводится в отношении возводимых зданий

Данная экспертиза представляет собой комплексное изучение предмета исследования. Сотрудники специализированных фирм проверяют работу строителей, обнаруживают нарушения, проводят расчеты и выполняют оптимизацию. Сделанные по итогу результаты они оформляют в виде письменного заключения, которое выступает способом урегулирования конфликтов как в досудебном, так и в судебном порядке. Причин, по которым запрашиваются данные проверки, бывает множество.

В каких случаях требуется

Проведение строительной экспертизы оправдано при возникновении спорных ситуаций между соседями, арендаторами и арендодателями, подрядчиками и заказчиками. Исследование понадобится для установления причин поломок при перепланировке помещений, объема и стоимости выполненных работ. Оно необходимо при подписании акта приема-передачи построенного дома, разрешении споров о праве владения жилищем или установлении величины материального ущерба. Диагностика квадратных метров позволяет:

• проверить состояние помещений;
• выяснить, какие материалы были использованы;
• определить, почему произошли повреждения;
• установить, насколько надежны конструкции;
• узнать, какие технологии применялись при застраивании.

При помощи оценочных процедур можно выявить качество строительных работ, вероятность проведения перепланировки или причины разрушения конструкций. Результаты оформляются в письменном виде с указанием характеристик постройки и выявленных проблем. Такой отчет служит методом разрешения споров между дольщиками и застройщиками. Он выступает для суда доказательной базой по заведенному делу. Поэтому составляют его только уполномоченные в данном вопросе лица.

Кто проводит экспертизу

Выполняют подобные проверки как сотрудники специализированных госорганов, так и работники коммерческих организаций. При выборе следует отдавать предпочтение той фирме, которая обладает соответствующим разрешением государственного образца (аккредитованы по ГОСТ Р ИСО/МЭК 17025-2006) и приборной базой (оснащены специальной техникой для замеров, расчетов и компьютерного моделирования). Если требуется совершить комплексную проверку дома, то исследовать его лабораторными методами могут только инстанции, имеющие оборудованную лабораторию соответствующего профиля. Для полномасштабной проверки потребуется не только специальная аппаратура, но и компетентные кадры. Оценивать помещения и подготавливать отчеты вправе только тот, кто знает порядок проведения строительно-технической судебной экспертизы. Поэтому компания должна числиться в СРО. Проверить это возможно самостоятельно на сайте учреждения. К еще одному главному условию относится кадровое наполнение фирмы. Она должна состоять из дипломированных экспертов, имеющих профильное образование и опыт работы в строительной сфере. Услуги сотрудников с большим стажем и высокой квалификацией будут стоить дороже. Однако на цену влияют и другие факторы.

Оценку проводят только квалифицированные сотрудники

От чего зависит стоимость

При расчете учитываются различные показатели. Цена вычисляется на основе габаритов и расположения исследуемого объекта. Чем он больше и дальше от центра города, тем дороже будет стоить его оценка. Поскольку увеличатся затраты на транспорт экспертной фирмы и время на диагностику большого метража. В расчет берется также сложность диагностики и число проводимых исследований. Если используются разноплановые технические методы и спецоборудование, то ценник возрастает. Привлечение лаборатории тоже сопряжено с дополнительными тратами. Такая же ситуация происходит и при срочной проверке. Если заказчику нужно оперативно обследовать помещение, то организация вправе увеличить цену на услуги.