Аренда коммерческой недвижимости. исследование арендных ставок

Вывески и навигация

Важно чтобы
помещение было заметно, имело эстетический и современный вид. Этот вопрос
особенно актуален для помещений формата street retail

Узнайте не было ли конфликтов у собственников
коммерческих помещений с жителями дома, по вопросам размещения вывесок.
Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие
требования и ограничения будут по вывеске

Этот вопрос
особенно актуален для помещений формата street retail. Узнайте не было ли конфликтов у собственников
коммерческих помещений с жителями дома, по вопросам размещения вывесок.
Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие
требования и ограничения будут по вывеске.

Если помещение
находится в составе многоквартирного дома, хорошо, когда места установки
вывесок, их формат, материалы, элементы навигации согласованы с жителями и
прописаны в «рекламном паспорте объекта».

Услуги по оценке помещений

Оценка помещения начинается с заключения договора. Для заключения договора необходимо прислать нам заявку, содержащую название
и реквизиты заказчика оценки, а также идентификационные данные самого помещения (адрес, общая площадь, кадастровый или условный номер).

После заключения договора, оценщик осматривает помещение и здание, в котором это помещение расположено. Осмотр проводится с целью определения характера местоположения помещения,
класса здания, в котором оно находится, и состояния внутренней отделки. Во время осмотра оценщик фиксирует наличие неисправностей (повреждений) основных конструктивных элементов
помещения и делает необходимые фотографии, которые затем будут использованы в качестве иллюстраций в отчете об оценке.

Процесс оценки типового помещения занимает 3-5 рабочих дней, после чего готовый отчет об оценке передается заказчику. К отчету прикладываются все документы, которые были
использованы для установления количественных и качественных характеристик помещения, а также документы самого оценщика, проводившего оценку – свидетельство о членстве в
СРО, полис страхования гражданской ответственности и диплом о получении оценочного образования.

Для уточнения стоимости работ и сроков выполнения заказа по определению стоимости помещения, отправьте

«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости»

Для подробных консультаций по всем вопросам оценки помещений звоните: (495) 726-86-74.

НОРМАТИВНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ ЭФФЕКТИВНОСТИ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ (ЕН)

Наименование арендатора (комплекса и отрасли)	Норматив Ен
1	2
Топливно-энергетический:
электроэнергетика	0,15
нефтедобывающая промышленность	0,15
нефтеперерабатывающая промышленность	0,15
газовая промышленность	0,15
угольная промышленность	0,15
Металлургический комплекс:
черная металлургия	0,15
цветная металлургия	0,18
Химико-лесной комплекс:
химическая промышленность	0,15
нефтехимическая промышленность	0,18
лесная и деревообрабатывающая промышленность	0,15
целлюлозно-бумажная промышленность	0,15
Машиностроительный комплекс:
энергетическое машиностроение	0,15
тяжелое и транспортное машиностроение	0,18
электротехническая промышленность	0,20
химическое и нефтяное машиностроение	0,17
станкостроительная и инструментальная промышленность	0,21
приборостроение	0,24
автомобильная промышленность	0,23
тракторное и сельскохозяйственное машиностроение	0,16
машиностроение для животноводства и кормопроизводства	0,16
строительное, дорожное и коммунальное машиностроение	0,16
машиностроение для легкой и пищевой промышленности и бытовых приборов	0,18
Строительный комплекс:
промышленность строительных материалов	0,15
строительство	0,15
промышленность строительных конструкций и деталей	0,19
Агропромышленный комплекс:
пищевая промышленность	0,17
мясная и молочная промышленность	0,15
рыбная промышленность	0,15
мукомольно-крупяная и комбикормовая
промышленность	0,15
сельское хозяйство	0,15
лесное хозяйство	0,19
водное хозяйство	0,15
Комплекс отраслей транспорта и связи:
железнодорожный транспорт	0,15
морской транспорт	0,15
речной транспорт	0,15
автомобильный транспорт	0,15
воздушный транспорт	0,15
связь	0,15
Отрасли, не входящие в комплекс:
легкая промышленность	0,25
микробиологическая промышленность	0,15
медицинская промышленность	0,16
полиграфическая промышленность	0,15
местная промышленность	0,27
материально-техническая промышленность и сбыт	0,15
рестораны категории «люкс»	0,27
рестораны высшей и 1-й наценочной категории, ломбарды	0,15
Предприятия непродовольственной торговли (кроме книжной торговли)	0,27
Книжная торговля	0,06
Предприятия бытового обслуживания (кроме указанных ниже), продовольственной торговли, аптеки	0,06
Предприятия по ремонту и изготовлению металлоизделий и кожгалантереи, по ремонту обуви, общественного питания 2-й и 1-й категории наценочной	0,03
Театрально-зрелищные и творческие хозрасчетные организации	0,06
Банки, сберкассы	0,15

<*> Нормативный коэффициент эффективности (Ен), устанавливается на уровне нормативной рентабельности капиталовложений и принимается в соответствии с Методикой (основными положениями) определения экономической эффективности использования в народном хозяйстве новой техники, изобретений, рацпредложений, утвержденной постановлением КГНТ, Госпланом СССР, Госизобретений СССР от 14 февраля 1977 года N 481/16/13/3 и отраслевыми методиками, утвержденными соответственно с нею.

Приложение 2 к Методике

Параметры сравнения объекта оценки и аналогов

Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги — предложения
к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть
нужно подобрать аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки как по физическим параметрам, так и по условиям аренды.

Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто. На развитом рынке,
например, рынке аренды недвижимости г. Москвы, всегда можно подобрать достаточно близкие аналоги. Но как быть со
второй группой параметров — условиями арендного договора?

Здесь возможны две ситуации:

Первая — объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях — как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без
каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости. В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения.

Вторая ситуация — это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений.
Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет. Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но
поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов (кроме рынка земли, на котором долгосрочная аренда является
типовым предложением).
В этом случае придется обходиться аналогами, близкими по всем остальным параметрам, кроме срока аренды, и вводить корректировку на срок аренды.

Отметим, что применение больших корректировок (более 15%) нежелательно, так как это может внести искажения в итоговую стоимость, а также сделает
отчет об оценке уязвимым для критики, особенно при оценке государственных объектов.

Понятие и виды арендной платы

Платежи, связанные с арендой земли условно можно разделить на два вида – арендные платежи (оплачиваются арендодателю) и налоги на землю (оплачиваются, соответственно, государству).

Такая плата может делиться на подвиды в зависимости от периодичности и типа выплат, осуществляемых нанимателем. В зависимости от периодичности платежей арендную плату можно разделить на:

• с авансовым взносом;
• периодическая;
• единовременная.

Традиционной для договора является периодическая арендная плата с установленными платежами.  Размер платы за аренду земельного участка может быть фиксированным, однако его изменение может быть согласовано сторонами путём внесения дополнений в договор или заключения дополнительного соглашения.

Арендные платежи за землю могут быть установлены собственником участка (его арендодателем) на своё усмотрение. Однако существуют технические рекомендации формирования арендной платы за землю. Так, в процессе формирования цены могут учитываться:

• вид целевого использования земель;
• площадь участка;
• качество грунта;
• наличие на земеле каких-либо построек;
• занятие арендатора приоритетными для города видами деятельности.

Безусловно, при установлении размера арендной платы арендодателем учитывается размер традиционных арендных платежей для данного региона. Также важным моментом при установке платы является состав платежей. Традиционно это – денежные средства. Однако стороны могут установить, что наниматель обязан производить платежи в виде плодов, полученных в качестве результата использования земель. Таким образом, платежи будут вноситься в натуральном виде. Кроме того, они могут вноситься в виде услуг, предоставляемых арендатором земельного участка. Такой тип часто применяется в случае постройки арендатором недвижимости на арендованной земле.

Также арендная плата может быть установлена в виде передачи нанимателем арендодателю определённой вещи или перенесения на арендатора затрат по улучшению имущества, полученного в найм. Однако улучшение арендованного имущества малоприменимо к земельному участку, поэтому на практике встречается редко.

Однако все эти положения применимы по отношению к участкам, находящимся в частной собственности. Установление арендной платы за пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, стандартизирована государством. Так, в законе РФ «О плате за землю» установлены базовые параметры определения платы за участки. Указанная стандартизация проведена с целью минимизации субъективного фактора при предоставлении земельного участка в аренду.

Изменение размера платы возможно по соглашению между сторонами договора. Такая измененная арендная плата может быть установлена путем подписания дополнительного соглашения или соглашения о внесении изменений в основной договор. Увеличение платы традиционно инициируется арендодателем. Согласно ст.614 Гражданского кодекса РФ арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в срок, установленный условиями сделки, однако не чаще одного раза в год.

Изменение арендной платы может происходить не только в сторону увеличения. Но и в сторону уменьшения. Так, арендатор, вправе требовать уменьшения платы в таких случаях:

• состояние арендованного имущества (земли) существенно ухудшилось не по вине арендатора;
• существенного ухудшения условий пользования земельным участком (не по вине нанимателя);
• обнаружения существенных недостатков арендованного участка уже после заключения договора найма;
• отсутствии предупреждения нанимателя арендодателем о правах третьих лиц на арендованный земельный участок (например, о праве сервитута или залога).

Также в случае осуществления нанимателем мелиорации земельного участка (по сути, своеобразный аналог ремонта для недвижимого имущества), он имеет право зачтения затрат на мелиорацию в арендные платежи. Однако при этом мелиорация должна быть вызвана неотложной острой необходимостью.

Кроме того, невнесение арендной платы нанимателем в установленный условиями сделки срок более двух раз может повлечь за собой расторжение договора. В процессе расторжения договора арендодателем отправляется уведомление об устранении недостатков и уведомление о расторжении договора. Только после этого арендодатель традиционно обращается в суд с иском о расторжении договора. Таким образом, арендная плата – базовый платеж при выполнении договора аренды.

Факторы, влияющие на формирование цены

Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения. Сумма платежа фиксирована и указана в договоре. Более подробно об этом указывается в 614 статье ГК РФ.

Ставка платежа не может зависеть от того, получает арендатор от объекта прибыль, или нет. Размер платы за наем должен быть фиксированным, ведь именно от нее зависит величина НДС, а ставка берется за 1 кв. м.

Если стороны согласны, то ставка может быть любой.

Вот способы, которыми можно указать плату:

• фиксированная стоимость, в сумму входит все;
• стоимость одного квадрата площади;
• фиксированная стоимость и отдельно еще коммуналка.

Учтите! Также при расчете стоимости платы за аренду нужно учитывать следующее:

• где размещается нежилое помещение;
• его техническое текущее состояние и процент изношенности;
• его назначение;
• в какую сумму выльется использование земли, на которой располагается объект.

Вопрос-ответ

Вопрос: «Где получить справку о ставке арендной платы в Москве?»

Ответ: Справки о величине арендной платы может использоваться при заключении долгосрочных договоров аренды. В ней содержатся усредненные данные по конкретному региону — сегменту. Она позволяет избежать необоснованного завышения или занижения ставок. Расчет основан на анализе рынка объектов недвижимости со сходными техническими и эксплуатационными характеристиками. 

Правом выдачи официальных документов о среднерыночной стоимости аренды наделены независимые оценщики, в соответствии с ФЗ № 135-ФЗ. Итоговый документ выдается в двух форматах:

1. Отчет об оценке. Заказчик получает мотивированный расчет стоимости аренды. Оценщик подробно описывает применяемые методы, источники информации, прикладывает свои документы. Отчет может быть использован во всех официальных инстанциях.
2. Заключение. В документе указывается среднерыночная ставка аренды недвижимости по состоянию на определенную дату (месяц, год). Обоснование не приводится.

Итоговый документ оценщика имеет юридическую силу. Составитель несет ответственность за достоверность и полноту своих выводов. Суды принимают такие документы в качестве доказательств.

Агентства недвижимости также могут выдавать клиентам сводки о ставках аренды. Однако объективность их справок не гарантируется, а методики расчетов не раскрываются. 

Налоговый учет

Вычет выполняется в отношении налога, предъявленного арендодателем. Предполагается, что аренда помещения и сопутствующие расходы являются налогооблагаемым объектом на основании пункта 2 статьи 171 НК РФ. Вычеты выполняются на основании счет-фактур (основание – пункт 1 статьи 172 НК РФ). Для исчисления налога на прибыль нужно учесть стоимость коммунальных услуг в структуре материальных расходов. Указание на это дано в пункте 2 статьи 253 и пункте 1 статьи 254 НК РФ.

Существуют также письма УФНС №16-15/058069 от 30.06.2008.

Согласно им, траты на оплату коммунальных услуг должны быть подтверждены актами расчетов платежей, сформированными арендодателем.

Нужно это для налогообложения. Стоимость использованных ресурсов учитывается в момент получения компанией счетов и актов. Основанием этого является пункт 2 статьи 272 НК РФ, пункт 1 статьи 252 НК РФ.

Коммунальные услуги

Коммунальные услуги могут оплачиваться разными способами. Платежи могут осуществляться самим арендодателем. В этом случае арендатор должен возместить расходы собственника помещения. Траты на оплату коммунальных услуг, включающие НДС, входят в структуру расходов по основным направлениям деятельности, что оговорено пунктом 5 и 7 Правил бухучета, утвержденных Приказом Минфина №33 от 6.05.1999. Эти расходы признаются только в том случае, если компания получила расчетные документы (основание – пункт 16 ПБУ 10/99).

В бухучете коммунальные расходы фиксируются по ДТ счета учета затрат. Корреспондирующим счетом является кредит счета 76. При переводе денег арендатору используется эта проводка: ДТ76 КТ51. Соответствующее указание дано в Инструкции по использованию Плана счетов бухучета, установленного Приказом Минфина №94н от 31.10.2000.

Используемые проводки

При учете коммунальных платежей актуальны эти проводки:

• ДТ44 КТ76. Фиксация стоимости коммунальных услуг. Предполагается, что арендодатель внесет оплату, а арендатор возместит все расходы. Последние отражаются на основании соглашения об аренде, счета, выставленного арендодателем, счета коммунальных услуг.
• ДТ19 КТ76. Фиксирование НДС с расходов по коммунальным услугам. Запись осуществляется на основании счет-фактуры.
• ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС по коммунальным услугам.
• ДТ76 КТ51. Возмещение расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг. Запись выполняется на основании выписки по расчетному счету.

Сумма по каждой проводке должна подтверждаться первичными документами.

Существенные условия арендного договора

Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект,
который может быть подписан в будущем.
Какие же именно условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора?

1. Условия аренды. Наиболее важные параметры — это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов
(электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и
праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время
обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт
арендуемого помещения).

Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность
арендатора, что также может оказывать заметное влияние на арендную ставку.

2. Характеристики объекта недвижимости. Основные характеристики, влияющие на ставку аренды:

• тип объекта недвижимости и его назначение;
• общая площадь;
• местоположение;
• транспортная доступность — удаленность от центра и станций метро;
• техническое состояние объекта;
• качество и состояние отделки;
• функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади;
• этаж;
• наличие и состав средств связи;
• состав коммунальных услуг;
• наличие парковки и охраны.

Расчет ставки

Стоимость арендной ставки рассчитывается двумя способами:

• Затратный. Сумма составляется из всех затрат на здание
• Доходный. Прибыльная стоимость, которая рассчитывается по итогу ее получения от аренды

Учитывая две стоимости, происходит расчет суммы на аренду.

Расчет ставки происходит посредством деления всех расходов аренды на всю сумму оплаты. Они имеют две составляющие:

• Стоимость основной ставки, которая связана с арендой помещения
• Стоимость дополнительной ставки, которая подразумевает сумму дополнительных услуг. Например, техническое или охранное обслуживание, страховое и прочие

Арендную плату можно рассчитать по формуле: П*Ки*Б, где

П – площадь помещения

Ки – показатель, вычисляемый по категории арендодателя

Б – ставка, которую приняли изначально (например, стоимость 1 кв. м.)

В то же время базовую ставку можно рассчитать по следующей формуле:

Can*К, где

К – параметр, который бывает разным — зависит от некоторых факторов (месторасположения и прочего)

Can – средний показатель арендной ставки. Вычисляют один раз в год.

Рассчитывая ставку, учитывают такие показатели, как:

• Типаж застройки объекта
• Расположение помещения
• Близость инфраструктуры
• Состояние зданий в целом

Также можно использовать немного другие формулы. Рассмотрим подробнее каждую.

ПД = Аим + Азем, где

ПД – сумма, которую вносит арендатор, пользуясь имуществом

Аим – стоимость аренды объекта (учитывает все факторы)

Азем – сумма оплаты за землю, на которой располагается объект.

Стоит помнить, что стоимость аренды учитывает все факторы и коэффициенты, о которых вы читали выше. Для расчета итоговой суммы точно, применяют формулу:

Аим = Б*Кит*Кид*Киз*Кнж*Кис*S, где

Б – ставка, которую утвердили сначала

S – площадь арендуемого здания

Киз – показатель местности, где располагается помещение. Его можно определить законодательным путем

Кит – определяет тип объекта. Например, если его отапливают, то коэффициент приравнивают к 0,5. В противоположном случае – 0,3.

Кид – показатель, который рассчитывают из деятельности арендатора. Будь то магазин, склад, банк или торговый центр. В любом случае коэффициент будет разным, но большим. Он бывает маленьким при организации заведения, которое хочет не получить деньги, а помочь гражданам. Например, к ним относят общественные организации, отделы полиции и так далее

Кнж – это качество объекта, который сдают. Сюда можно отнести месторасположение, состояние с технической точки зрения, а также использование земель. Эти коэффициенты устанавливают с помощью закона, а именно постановления Правительства РФ.

Кис – число, которое принимает в расчет уже существующую арендную ставку.

Как правило, все расчеты совершают сразу на год.

Если с первого взгляда кажется, что все расчеты совершаются просто, то это не так. Каждый коэффициент зависит от огромного количества факторов, в которых запросто можно запутаться. Для этого дела лучше привлекать профессионалов, которые занимаются подобными расчетами уже не первый год.

В этой статье вы узнали всё о формировании арендной ставки на склад. Мы рассказали о тонкостях расчета стоимости аренды:

1. определились со значением арендной ставки. Четко узнали, что именно оно обозначает
2. увидели факторы, которые могут повлиять на сумму аренды помещения
3. просмотрели особенности арендной ставки
4. научились рассчитывать необходимую сумму с помощью формул

Будьте внимательны при аренде помещений. Не забывайте уточнять все интересующие вас вопросы, чтобы предупредить возможные проблемы.

Тонкости оценки арендной ставки

При оценке арендной ставки возникают определенные тонкости. Рассмотрим основные особенности:

• Ставка устанавливается на все имущество. Например, если вы арендуете не одно помещение, а целую территорию
• Есть возможность возрастания цены со временем. Однако в договоре может быть прописано, что стоимость неизменна
• У арендатора есть право требовать изменения платы в случае новых условий.
• Не стоит забывать, что арендатор должен вовремя выплачивать сумму согласно договору. Обязательство возникает с начала использования объекта
• Если арендатор нарушил условия договора, то собственник может потребовать выплатить всю стоимость. Это является защитой объекта арендодателя от недобросовестных клиентов

Оценка ставки – это требование, которое обязательно применяется касательно государственных учреждений, которые имеют свободные территории. Однако коммерческие тоже должны выполнять это условие, чтобы избежать вопросов от налоговых служб.

При аренде имущества внимательно прочитывайте свой договор, так как ваши права на пользование имуществом зависят только от него. Также будьте внимательны при разговоре об условиях сделки.

Методы оценки нежилого помещения

Не только в нашей стране, но и во всем мире принято при оценивании объектов недвижимости применять следующие методы.

Затратный метод

При затратном методе проводят калькуляцию всех необходимых затрат, которые потребуются при сооружении аналогичного объекта недвижимости. Оцениванию подлежит не только само сооружение, но и земельный участок. По результатам этой оценки полученные данные складываются. То есть, суммируется сумма, которая потребуется на само строительство, и сумма, которая потребуется на покупку участка земли под это строительство. При этом методе получают данные, показывающие балансовую стоимость помещения с учетом вычета амортизационных отчислений, к которой суммируют стоимость участка земли. Однако, такой метод в условиях немалой инфляции дает в конечном результате заниженную оценку. Чтобы это избегать и выравнивать получаемый результат стоимости, применяют поправочные коэффициенты на стоимость строительных работ.

12. Условия договора аренды

Если вы
планируете покупку помещения с действующим арендатором, необходимо детально
проанализировать условия договора аренды.

Условия договора,
на которые нужно обратить внимание:

• Ставка арендной
  платы и условия ее индексации;
• Условия по
  компенсации расходов на электроэнергию, водоснабжение и прочие коммунальные
  расходы;
• Возможность сдачи
  помещения или его части в субаренду;
• Порядок и условия
  проведения строительных и ремонтных работ в помещении. Распределение
  ответственности между собственником и арендатором;
• Условия по
  досрочному расторжению договора;
• Страхование
  ответственности: страхование помещения, страхование гражданско-правовой
  ответственности, страхование работников на период СМР;
• Штрафы, пени,
  компенсации;
• Авансовые и
  депозитные платежи;
• Гарантии и
  поручительства (например, в случае неплатежеспособности арендатора – банковские
  гарантии, гарантии физических лиц и организаций);
• Ответственность
  сторон и условия освобождения от нее;
• Продление и
  расторжение договора;
• Правила работы и
  режим;
• Условия
  размещения вывесок и наружной рекламы;
• Виды разрешенного
  использования помещения.

Описанные выше 12
критериев имеют различный вес при оценке помещения — в зависимости от вида
недвижимости и целей покупки. Но в любом случае, учет каждого из них поможет
снизить риск принятия ошибочного решения по выбору объекта.

Как влияют вакантные (свободные) площади на стоимость аренды

Когда в здании большое количество вакантных площадей — это является следствием неграмотного управления объектом недвижимости. Например, последние годы торговые центры испытают сложности с заполняемостью, вследствие миграции покупателей в онлайн.

Поэтому с одной стороны у арендаторов появляется возможность выбора помещения, расширения уже имеющейся площади. Но с другой стороны это происходит из-за снижение трафика в объекте. Следовательно, арендные ставки логично сделать ниже для привлечения дополнительных арендаторов.

Приведены самые востребованные объекты и запрашиваемые площади площади:

• продуктовые супермаркеты — 350-500 м2;
• специализированные магазины — 100-300 м2;
• салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины одежды и обуви — 80-200 м2;
• заведения общественного питания — 300-700 м2
  (рестораны), 100-300 м2 (фаст-фуд, кафе, кофейни).

Подробности в видео на нашем канале:

Перечень нужных документов

Для обеспечения объективности оценки заказчику услуги во всех этих ситуациях необходимо предоставить:

• Документ, подтверждающий право собственности на объект (если заказчик – арендодатель) или доказывающий наличие права аренды (если заказчик – арендатор);
• План земельного участка, на котором находится арендуемый объект;
• Сведения о характеристиках здания, в котором расположено арендуемое помещение;
• Кадастровые документы;
• Справка с балансовой стоимостью объекта.

Перечень может быть расширен в зависимости от цели и сложности процедуры.

При определении арендной стоимости объекта оценщик учитывает физические особенности объекта аренды (например, если объектом является земельный участок, то на величину арендной ставки будут влиять площадь, локализация, расстояние до основных дорог и др.) и условия, прописанные в договоре аренды.

Важно!

Чаще всего при оценке арендной ставки применяется сравнительный метод. В рамках этого подхода оценщик сравнивает условия схожих, заключенных ранее арендных соглашений. Однако встречаются ситуации, когда аренда заключается на уникальных условиях, например, на беспрецедентно длительный срок. Если найти аналогичные имущественные договоры не представляется возможным, то берутся наиболее схожие предложения, но арендная ставка выводится с учетом поправочного коэффициента.

От полноты подбора всех ценообразующих факторов зависит, насколько объективно будет проведена оценка аренды помещения и другой недвижимости. Доверяя оценку аренды помещения (либо другой недвижимости) независимому оценщику, необходимо определить:

1. Имеет ли он разрешение на осуществление оценочной деятельности (оно выдается СРО);
2. Есть ли у него опыт определения арендной стоимости, ведь эта процедура достаточно специфична и отличается от тех мероприятий, которые направлены на оценку недвижимости;
3. Несет ли ответственность за результаты своей деятельности.

Оценщики ООО «Оценочная компания «Юрдис» отвечают всем этим требованиям, имеют большой опыт работы со всеми типами клиентов: физическими лицами, владельцами бизнеса, муниципальными предприятиями и представителями государственных структур.

Форма выплаты арендной платы

Законодательством предусмотрено выплачивать арендную плату в денежной и натуральной форме.

Арендатор обязан вносить арендную плату денежными средствами, если договором установлены следующие формы арендной платы:

• твердая сумма платежей;
• доля дохода, полученного в виде денежных средств;
• оплата работ либо компенсация затрат арендодателя по улучшению арендованного имущества.

Подробнее о каждой из форм арендной платы читайте здесь.

Существуют следующие способы расчетов денежными средствами:

 внесение наличных денежных средств

Пример условия:

“Внесение арендной платы осуществляется путем передачи наличных денежных средств арендодателю”

 внесение арендной платы в безналичном порядке

Пример условия:

“Внесение арендной платы осуществляется в безналичном порядке платежными поручениями по реквизитам, указанным в разделе “Адреса и реквизиты сторон” настоящего договора, если иные реквизиты не указаны в выставленном арендодателем счете на оплату”

Арендная плата подлежит внесению в натуральной форме, если договором установлен один из следующих ее видов:

• передача имущества в собственность;
• передача имущества в аренду;
• оказание услуг;
• выполнение работ.

Гражданский кодекс РФ не содержит правил исполнения обязательства по внесению арендной платы в натуральной форме, поэтому рекомендуется определить такой порядок в договоре аренды. При этом стороны могут руководствоваться нормами, регулирующими сходные отношения.

В чем разница между жилым и нежилым помещением

Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.

Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.

Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.

Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год. В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение

В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.

Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.

Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.

Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

Внимание!