Нежилое помещение в многоквартирном доме

Инструкция по согласованию перепланировки во встроено–пристроенном помещении

Для абсолютно любой работы нужно будет разработать проект, а также рабочую документацию. Мы готовы оказать вам услуги по их изготовлению. Документы, которые мы подготовим, точно станут причиной успешного согласования. Для того, чтобы согласовать перепланировку у такого объекта, потребуются следующие бумаги:

Помните о том, что вся информация в статье носит общий характер. Каждый случай индивидуален, Его нужно рассматривать в отдельном порядке. Если вы хотите узнать информацию по конкретно свой случай, вы можете обратиться по одному из номеров, консультация будет полностью бесплатной.

• Нужно письменное согласие правообладателей помещения в том случае, если их несколько.
• Собрание МКД, для подтверждения нужно две трети голосов. Это в том случае, если работы будут проводиться на общедомовом имуществе.
• Оформить проект в МЖИ.
• Необходимо направить документы в Москомархитектуру в том случае, если планируется проведение фасадных работ.
• Нужно провести работы на объекте, а после этого обратиться в МЖИ для того, чтобы работа была проверена, а также был составлен комиссионный акт.

Для того, чтобы соответствие нормам безопасности было подтверждено, проект проверит и МЧС, и СЭС. После завершения всех планируемых работ нужно взять акт комиссии, пойти с ним в БТИ. Там вносятся изменения в технический паспорт объекта.

Кроме того, проект понадобится для того, чтобы сделать перепланировку во встроено–пристроенном помещении, не входящим в состав МКД. Процедура в этом случае меняется. Если объект принадлежит частной собственности, то утверждением проекта может заняться сам правообладатель, необходимости обращаться в МЖИ не будет. Если данное помещение считается муниципальной собственностью, то необходимо будет получить разрешение на работу в ДГИ. Если работа подразумевает под собой изменение фасадов здания, то нужно будет обратиться в Москомархитектуру.

Не думайте, что если владелец сам будет осуществлять подтверждение проекта, то контроля над тем, как будут проводиться работы, не будет. Если жильцы МКД соберутся подавать жалобы для того, чтобы провели проверку, если проводимая работа, либо же её результаты будут ухудшать условия проживания, или будет использоваться общедомовая территория, то у владельца будут проблемы. Его привлекут к административной ответственности, замечание нужно будет устранять.

Для обоих вариантов последней частью перепланировки будет внесение новой информации в ЕГРН. Для того, чтобы это сделать, нужно обратиться кадастровому инженеру, он должен изготовить технический план объекта. После того, как изменения будут внесены в росреестр, владельцу выдадут выписку ЕГРН. В данном документе будут отражены все изменения.

Поговорим о том, что во встроено–пристроенных помещениях не должны жить люди. Однако, если говорить о теории, то данный объект можно превратить в жилой. Из него можно сделать одну, либо же несколько квартир. Однако, сделать это не так легко. Для того, чтобы осуществить такую процедуру, здание должно соответствовать абсолютно всем требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. О том, как это сделать, вы можете узнать в нашей компании. Мы проведем для вас бесплатную консультацию.

Пример перепланировки

Что такое нежилое помещение?

Жилая и нежилая недвижимость, а также особенности ее перевода из одного в другое описаны в главе 3 ЖК РФ, однако строго определения того, что же именно собой представляет нежилой объект, подходящий для коммерческой деятельности там нет. Как следствие, возникают многочисленные проблемы и недопонимание.

Определения исходя из законодательства РФ

Как уже было сказано, в ЖК РФ нет четкого определения нежилой недвижимости. Однако, с другой стороны, есть достаточно детальное описание жилого помещения. Легко можно предположить, что если объект не является жилым, то он, что вполне логично, относится к нежилым. Однако и это не совсем верно.

Нежилая недвижимость действительно не приспособлена для постоянного проживания людей. Однако отдельно нужно выделить еще и общедомовую недвижимость, которая тоже не используется для постоянного проживания, но и назвать ее нежилой недвижимостью, пригодной для ведения коммерческой деятельности тоже нельзя. Сюда относят, например, лестничные пролеты, лифтовые шахты, чердаки и подвалы с оборудованием, обслуживающим дом, гаражи, стоянки и так далее.

К счастью, в других официальных документах более или менее внятное описание подобных объектов все же есть:

Основные признаки нежилых помещений

Если обобщить все данные, описанные в разных законах, постановлениях правительства, указах и других подобных документах, то можно выделить несколько основных признаков, характерных для всех или большинства нежилых помещений, пригодных для ведения коммерческой деятельности:

• Есть отдельный вход, никак не связанный с тем входом/выходом, которым пользуются жильцы МКД.
• В помещении никто не прописан (особенно актуально для тех объектов, которые ранее входили в состав жилого фонда).
• Помещение хоть и является частью строения/дома, но при этом выделено, не имеет доступа к основному пространству дома.
• Во всех документах помещение отмечено как нежилое (основной признак).
• Не предназначается для постоянного проживания людей.

Это основные параметры, характерные для нежилых помещений. В ряде случаев они могут дополняться.

Разновидности нежилых помещений

Нежилые помещения могут располагаться в частном доме, многоквартирном доме или отдельно стоящем здании. В зависимости от этих факторов, они могут использоваться для ведения конкретной деятельности. Например, нельзя в подвале МКД создать химическую производственную линию, но можно сделать магазин или кафе.

Разумеется, если жилое помещение используется как нежилое помещение, это автоматически предполагает штраф для владельца. Размер его будет определяться по многим факторам, в зависимости от того, во что именно превратили квартиру/дом.

Основной перечень возможного использования подобных помещений в жилых домах:

• Магазин или торговый центр.
• Склад.
• Производство, которое не влияет на экологию и не мешает жильцам (например, производство одежды ручным способом).
• Почтовые отделения.
• Бытовое обслуживание.
• Кафе, бары и рестораны (но не ночные клубы, они будут мешать жильцам дома).
• Аптеки и различные лечебные заведения.
• Образовательные организации, начиная от детских садиков и заканчивая всевозможными учебными курсами.
• Административные организации.
• Всевозможные офисы и так далее.

Как получить в собственность эту территорию?

Самый простой вариант получения такой собственности — это покупка помещения с уже оформленным статусом от застройщика или владельца. Вариантами получения в собственность также может быть сделка обмена, приватизация, дарение, получение наследства или любой другой способ отчуждения права владения предыдущим хозяином.

Однако чаще всего первоначально имеется жилая квартира на первом этаже, которую сперва необходимо оформить как нежилую, а затем получить регистрацию права собственности.

Каким законом регламентируется?

Основания приобретения права собственности рассматриваются в 218 ст. Гражданского кодекса РФ. Смена категории жилья регламентируется Жилищным кодексом РФ, в частности, ст. 22 и ст. 23. Также операции с недвижимостью контролируются ФЗ №218 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Как стать владельцем: пошаговая инструкция

Поэтапный алгоритм действий с перечнем необходимых документов и приблизительными сроками на реализацию каждого этапа:

1. Предварительный анализ. Первоначальная оценка и осмотр здания, анализ технического или электронного паспорта дома, создание плана перепланировки. По времени занимает 14-20 дней.
2. Получение согласия всех собственников жилья. Сделать это можно на очередном или внеочередном общем собрании. Для созыва внеочередного придется обратиться с заявлением в управляющую компанию, и оповестить каждого собственника дома письменно как минимум за 10 дней до сбора. Собрание будет считаться состоявшимся, если присутствует не менее 50% владельцев жилья, а решение о смене статуса помещения будет легитимным в случае согласия как минимум 75% собравшихся.

   Итоговым документом, необходимым в дальнейшем является протокол собрания. Учитывая интервал для предварительного оповещения, время для согласования сбора с ТСЖ, этот этап может занять до 30 дней.

3. Согласование проекта перепланировки и обустройства входной группы. Необходимо, чтобы проект переустройства был согласован с контролирующими и надзорными органами, такими как Комитет по градостроительству и архитектуре, Комитете по благоустройству и пр. Самый длительный этап процесса, может продолжаться 5-6 месяцев.
4. Перевод в нежилой фонд. В орган местного самоуправления необходимо подать подготовленный пакет документов. После подачи, заявителю выдается расписка с перечнем документов и датой. Срок рассмотрения заявления и принятия решения не должен превышать 45 дней, после чего в 3 рабочих дня заявитель должен получить ответ. В перечень обязательных к подаче входят:
5. согласованный и корректно оформленный проект переустройства;
6. протокол собрания собственников, подтверждающий факт общего согласия (п.п. 6, 7 ч.2 ст.23 введены Федеральным законом N 116 от 29.05.2019;
7. поэтажный план дома и техпаспорт помещения.
8. Ввод объекта в эксплуатацию и получение документов на собственность. Финальный этап складывается из получения подписанного акта ввода объекта в эксплуатацию после приемки комиссией, заведующей вопросами отчуждения недвижимости, обращение в БТИ и МФЦ, внесение изменений в ЕГРН и может длиться 30-60 дней. Данный перечень документов регламентирован законодательно в ч.2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ. Требование предоставить любые иные дополнительные документы неправомерно.

   Работы и услуги, влекущие финансовые затраты:

9. Заказ технической документации в БТИ.

Услуги проектного бюро по созданию плана перепланировки.

Работа нотариуса, привлеченных юридических фирм-посредников.
Строительные работы.
Оплата госпошлины за регистрацию права собственности в Росреестре. В соответствии с Налоговым кодексом РФ в 2020 г. составляет 2000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.

Минимальная сумма затрат составит 250 000 рублей. В крупных городах расходы могут вырасти в 2-3 раза.

Особенности нежилых помещений в многоквартирных домах

Чаще всего индивидуальные предприниматели и крупные компании предпочитают основывать свои магазины/отделения/офисы и другие подобные объекты в жилых домах. Это решает основную проблему: проходимость. Мало кто будет ходить в магазинчик, расположенный в промышленной зоне, но очень многие обрадуются пусть даже небольшой торговой точке, которая находится прямо в их доме или где-то неподалеку.

Пристального внимания в подобных МКД заслуживают непосредственно нежилые помещения (например, подвалы), а также квартиры на первых этажа. По многим параметрам именно квартиры являются наиболее оптимальным выбором. На данный момент большая часть квартир на первых этажах, которые выходят не во двор, а на основную проезжую часть, выкуплена и выведена из жилого фонда.

Ранее самую процедуру перевода не нужно было согласовывать с жильцами, достаточно было просто купить квартиру, прорубить в ней отдельный выход наружу и все, можно основывать коммерческий объект. Однако в конце мая 2021 года в законодательство были внесены поправки. Теперь, для того чтобы изменить статус помещения, сначала нужно получить на это согласия 2/3 собственников квартир дома, а также, отдельно, прямых соседей сверху и с боков от целевого помещения.

Права и обязанности владельца

Владелец нежилого помещения обязан:

• Использовать (или позволять использовать) помещение только в строго определенных целях. Если, например, арендаторы откроют в МКД производство токсичных веществ, отвечать за это будет именно владелец.
• Соблюдать чистоту.
• Выполнять требования пожарной безопасности.
• Своевременно и в полном объеме оплачивать все коммунальные услуги.
• Закрывать свои заведения строго в определенный срок исходя из требований законодательства (обычно – до 23:00, но в некоторых регионах могут действовать другие правила).
• Участвовать в общедомовых собраниях, в том числе и по поводу перевода жилых объектов в нежилые другими лицами.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;

Ответственность за незаконное присвоение

В Уголовном кодексе РФ прописаны 2 состава злонамеренного преступления, которые могут расцениваться как незаконное присвоение чужого имущества: присвоение (ст. 160 УК) и самоуправство (ст. 330 УК). Наступающая ответственность будет зависеть от тяжести преступления, наличия или отсутствия отягчающих обстоятельств.

Максимально возможные виды негативных последствий:

1. Выплата денежного штрафа до 500 000 рублей или суммарный заработок захватчика за полгода.
2. Обязательные исправительные работы до 480 часов.
3. Исправительные работы сроком до 2 лет.
4. Принудительные работы длительностью до 5 лет, при этом возможно ограничение свободы до 1,5 лет.
5. Срок заключения 5, 6 или 10 лет.

Нежилые помещения коммерческого назначения сегодня часть практически каждого многоквартирного дома. Основные тезисы и понятия, которые необходимо знать как собственникам помещений так и деловым людям были рассмотрены в статье. Однако законодательство имеет свойство со временем меняться, поэтому в случае возникновения любых вопросов или сомнений следует обращаться к специалистам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Из судебной практики

Суд указал, что представленные в подтверждение факта несения ответчиком расходов договоры об оказании охранных услуг, услуг по демеркуризации ртутьсодержащих ламп и утилизации металлической ртути, на обслуживание узла учета тепловой энергии и ИТП, на электроснабжение, на теплоснабжение на отпуск питьевой воды и прием сточных вод и загрязняющих веществ, на оказание услуг по вывозу мусора свидетельствуют о несении ответчиком расходов в целях эксплуатации собственных нежилых помещений, и, следовательно, данные расходы являются собственными расходами истца (см. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.10.2010 по делу N А33-3364/2010). Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.03.2011 по делу N А33-3364/2010 судебные акты оставлены без изменения, при этом суд указал, что Индивидуальный предприниматель не доказала тот факт, что она понесла расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

По другому делу суд указал следующее:

«Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в пункте 5 Постановления от 03.04.1998 N 10-П, уклонение части домовладельцев от заключения договоров на техническое обслуживание и ремонт общего имущества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.

Следовательно, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.

В связи с чем, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома» (см. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2011 N 07АП-11319/2010 по делу N А27-10487/2010)

По данному вопросу можно также привести и извлечение из письма Минрегиона РФ от 06.03.2009 N 6177-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме»:

«… Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 — 158 Кодекса). При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные частью 14 статьи 155 Кодекса, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности».

Вернуться к началу публикации: «Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме»

Споры об определении назначения помещения: жилое или нежилое? Как определить?

Назначение помещения (предназначено ли для постоянного проживания или нет) не может определяться произвольно или в зависимости от фактического использования, пусть и длительного. Назначение помещения должно определяться технической документаций, где указывается его изначальное назначение. К примеру, если на момент ввода дома в эксплуатацию, помещение, согласно технической документации являлось жилым помещением, т.е. имело назначение «для постоянного проживания», то даже несмотря на его длительное использование в качестве нежилого, первоначальное назначение не меняется. 

Так, например, гражданин обратился в суд с требованием о признании права пользования комнатой на условиях договора социального найма. Проблемы при оформлении права пользования у него возникли в связи с тем, что администрация города считала данное помещение нежилым, поскольку в комнате, занимаемой истцом, ранее «располагались административные помещения ЖЭУ».

Суд первой инстанции в иске отказал. В кассационной жалобе истец приводил, в частности, следующие доводы:

Факт использования какой-либо организацией жилого помещения не по назначению (не для проживания граждан), не влечет автоматического перевода данного жилого помещения в нежилое.

Является ли помещение жилым или нежилым определяется техническими документами. Определять статус помещения, руководствуясь какими-либо пояснениями или фактическим его использованием не по назначению (что и сделал суд) — недопустимо, поскольку это ненадлежащие средства доказывания, что становится очевидным при прочтении соответствующих норм Градостроительного и Гражданского кодекса РФ. Является аксиомой, что назначение вновь строящегося объекта задается в технической документации с самого начала, отражается в акте сдачи-приемки результата работ (статьи 743, 753 ГК РФ, статьи 52, 55 Градостроительного кодекса РФ в редакции 2004 года) и в техническом паспорте органов технической инвентаризации. Предназначенность жилого помещения для проживания, как изначально заданная функция, не зависит от характера его фактического использования и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан.

Если собственник пожелал изменить назначение принадлежащего ему объекта недвижимости, то при соблюдении порядка и условий перевода, он вправе осуществить такой перевод. Ответчиком не предоставлены доказательства, что перевод указанных жилых помещений в нежилые когда-либо осуществлялся.

Смена назначения жилого помещения путем установления судом или кем-либо иным факта использования жилого помещения не для проживания, законодательством РФ не предусмотрена.

Областным судом решение суда первой инстанции отменено, а при новом рассмотрении требования истца удовлетворены, решением суда постановлено: признать за истцом право пользования комнатой на условиях договора социального найма. При этом суд указал следующее: Проанализировав техническую документацию, суд считает, что с момента ввода дома в эксплуатацию — 06.11.1967 года, секция, где расположено спорное помещение, являлась и является жилой. Доказательств перевода для использования жилых помещений не в соответствии с их первоначальным назначением (под административное здание) в установленном законом порядке суду ответчиком не представлено.

К минусам владения нежилыми помещениями можно отнести:

При желании продать такую недвижимость, придется либо очень долго ждать своего покупателя (возможно и 3-4 года). Либо делать существенную скидку на данное помещение, иногда доходящую до 30 % от той стоимости по которой помещение покупалось изначально;

Следующим минусом будет высокая ставка по налогу на имуществу. 

Ставка будет составлять 1,3 — 2 % от кадастровой стоимости, вместо 0,15 — 0,3 % как на обычные квартиры;

А самым главным недостатком будет являться отсутствие возможности прописки в таком помещении. Даже несмотря на возможность проживания в нем. И внешнее сходство с обычной квартирой.

Таким образом, апартаменты и эллинги подходят лишь тем людям. Которые уже имеют квартиру и прописку. И покупаются такие нежилые помещения в качестве второго жилья.

Иначе у собственника и членов его семьи, не будет идти стаж непрерывной Московской прописки. 

Нужно 10 лет быть прописанным в Москве для получения Московской надбавки. 

Это новые правила. И их соблюдение необходимо для получения ежемесячной социальной выплаты. Лицам, достигшим пенсионного возраста.

Так как с 2021 года общий размер Московской пенсии подогнали до минимума в 21100 рублей. То выше пенсии могут быть, а ниже нет. (Это при условии, что вы были 10 лет прописаны в Москве на момент выхода на пенсию).

То есть даже если рабочего стажа у вас было не много, и пенсия составляет всего 12500 рублей. 

Москва доплачивает людям, прописанным свыше 10 лет до 21100 рублей в качестве социальной выплаты. 

Так же при отсутствии прописки, вся семья будет вынуждена посещать частные клиники. 

Так как медицинского полиса без Московской прописки вам тоже не выдадут. 

Ведь без прикрепления к поликлинике по месту жительства по полису медицинского страхования. Любой прием, даже в городской поликлинике. Для всех членов семьи будет платным. 

А это отнюдь не дешевое удовольствие. Любая консультация врача, обойдется в 1500 – 2500 рублей. И это не говоря о стоимости самого лечения, которое тоже нужно будет оплачивать из своего кармана.

Так же семьи с детьми, будут испытывать неудобства при необходимости устроить ребенка в государственный детский сад или школу, расположенную по месту жительства ребенка.

В некоторых случаях конечно это сделать удастся, имея на руках талон временной регистрации по какому-нибудь адресу в Москве. В доме, расположенном по соседству.

Но если такую регистрацию сделать ребенку и его родителям не будет возможности, то придется посещать частный детский сад. Или нанимать нянечку для ребенка. 

А это в Москве тоже не дешево. Детский сад или частная школа обойдется от 15000 до 70000 рублей в месяц. 

И нянечка к ребенку дошкольного возраста, попросит за свою работу 50000 рублей в месяц. 

А так же, возможно потребуется предоставить ей комнату для личного проживания в ваших апартаментах.

Отсутствие постоянной прописки в паспорте закроет членам вашей семьи возможность трудоустройства в любую государственную организацию. 

Да и на любую другую хорошую должность на фирме, предполагающую высокий оклад. 

Без прописки тоже наверняка не возьмут.

Ведь человек без постоянного места жительства, не вызывает доверия у руководителя компании. 

И не знаешь, что от него ждать. А самое главное где его потом искать. В случае, если что-то случится по вине такого сотрудника.

В чем может заключаться перепланировка во встроено–пристроенном помещении МКД?

Данные помещения могут предполагаться как на стадии строительства здания, так и при наличии уже существующего объекта. Есть несколько особенностей правового статуса этих помещений:

• Данные помещения не предназначены для того, чтобы в них жили. Это нежилые помещения. Благодаря этому в таких помещениях можно вести как коммерческую, так и хозяйственную деятельность.
• Обычно помещение с МКД имеет общий фундамент, их стены сделаны из одинаковых материалов, у них есть смежные конструкции. Однако, в данном случае бывают исключения.
• В зависимости от того, какие условия проектирования, а также как оформляются права, помещение может входить в площадь МКД, либо существовать как самостоятельный, нежилой объект.

От статуса помещения будет зависеть то, какие строительные работы будут разрешены, а также этапы согласования пристройки к зданию.

Если у помещений общая площадь, то на проводимые работы будут действовать все те ограничения, которые действуют для МКД. К примеру, для недвижимости, которая находится в Москве, актуально постановление номер 432–ПП и 508–ПП. В них можно найти список тех работ, которые разрешены при перепланировке, а также запреты. Если помещение не входит в состав дома, то эти постановления не применяются. Поэтому, запретов будет намного меньше.

Перечень нормативных актов

Для того, чтобы провести перепланировочные работы в МКД, в нежилых объектах можно применить разнообразные правила. Если это относится к общей площади дома, то для того, чтобы получить разрешение, вам понадобится ЖК РФ, закон № 384–ФЗ, СП 54.13 330.2016, постановление правительства Москвы номер 508–ПП.

Если помещение считается самостоятельным объектом, и не относится к площади,то на использование данных документов есть ограничения. Например, ЖК РФ и СП 54.13 330.2016 не будет применяться. Если здание нежилое, то проектное решение обязательно должно соответствовать нормам безопасности разнообразных законов и постановлений.

Простым языком

Те виды деятельности, которыми можно заниматься в таких помещениях, будут зависеть от того, какой у них правовой статус. Можно найти ограничения по деятельности, как коммерческой, так и хозяйственной. Они прямо отражены в СП 54.13330.2016. Если привести пример, то можно выделить запрет на торговлю бытовой химией в таких помещениях, продажу автопокрышек и автомасел, складов и точек по продаже сырой рыбы. Такие запреты не действует для те строения, которые стоят отдельно, даже при наличии общих конструкций, фундаментов и стен с МКД.

У такой перепланировки встроено–пристроенных помещений могут быть следующие цели:

• Если изменяется вид деятельности, если объект теперь будет иметь другое предназначение.
• Изменение внутренней компоновки, а также планировки для того, чтобы улучшить параметры, повысить комфорт такого помещения.
• Для того, чтобы подготовить здание к продаже, для увеличения его стоимости.
• Переделать здание под нужды жильца.

Окончательное решение о том, будут проводиться работы или нет, должен принимать правообладатель. Если же данное помещение находится на территории общего имущества МКД, и в нём проводится работа, то должно быть организовано собрание, все должны быть согласны с изменениями.

Узнать, входит ли данное помещение в площадь МКД, вы можете по информации, которую можно найти в ЕГРН. Там есть документы по этому поводу. Однако, если здание построено очень давно, то данный вопрос становится более сложным. Возможно, здание вообще не проходило кадастровый учет, поэтому информации о нём нету. Возможно, придется обратиться в суд. В суде уже было много таких споров. Этот вопрос обязательно нужно решить, так как от того, какой статус присвоен помещению, будет зависеть порядок оплаты взносов, а также расходы на то, чтобы содержать общедомовое имущество.

Аренда нежилых помещений

Если здание полностью находится в собственности жилищного кооператива или в долевом владении, правление допускается к организации целесообразных коммерческих действий, в имущественных интересах обладателей. Среди них – передача права пользования коммерческим организациям, которая проводится путём заключения договора аренды.

Арендодателем является коллектив жильцов, который делегирует полномочия по найму правлению.

Но председатель ТСЖ и иные должностные лица не допускаются к непосредственному принятию подобных решений. Вопрос решается на собрании, после положительного решения которого, допускается составление договора аренды.

Если застройщик или иное должностное лицо не передало нежилые площади иным собственникам, для них сохраняется беспрепятственное право арендовать предусмотренное пространство для коммерческих или иных целей.

Этот вид права, полученный изначально, сохраняется до момента его отчуждения в результате имущественной сделки. Он не требует согласования с третьими лицами и допускает принятия решений по собственному усмотрению.

Выкупленные под коммерческую деятельность юридическим лицом площади, так же могут пересдаваться заинтересованным лицам, без согласования с кем-либо.
Субаренда квартиры

Аренда – возмездная услуга. Арендная плата предусматривает совокупное содержание расходов на услуги ЖКХ, ЖЭУ и иные виды трат. Наниматель несёт ответственное содержание объекта, предоставляя его к использованию арендатором в надлежащем виде, допускающем для него преимущества в виде извлечения коммерческой прибыли. Договор аренды требует регистрации в учётных записях ГКН.

Продажа нежилых помещений

По аналогичному алгоритму объекты участвуют в имущественных сделках. Среди них в приоритете – продажа площадей под ведение бизнеса.

По преимуществу, сбыт этого вида недвижимости происходит одновременно с куплей-продажей квартир населению. То есть – в процессе получения инвестиций застройщиком.

После введения здания в эксплуатацию, выкупленные помещения допускаются к участию в торгах, если их владелец произвёл взаиморасчёты с застройщиком и оформил владение объектами. Получив статус собственности, нежилая недвижимость допускается к продаже без ограничений.

В иных случаях, когда владельцем площадей в многоэтажном доме является кооператив, ТСЖ и т.п., право на продажу регламентируется собранием собственников квартир.

Правление, являясь организатором имущественной сделки, отчитывается за финансовые операции и привлечение средств на счёт кооператива (ТСЖ). Полученные деньги тратятся на нужды кооператива, если уставом не предусмотрено иное.

Имущественная сделка проходит регистрацию в Росреестре. Правление оформляет документацию, санкционирующую участие объекта в сделке и получение финансовых вливаний на счёт учредителя.

Для чего используются нежилые объекты

Нежилые помещения используются для различных коммерческих и общественных целей. В них располагаются организации, предлагающие и оказывающие самые разные услуги.

Предназначение таких мест напрямую связано с их классификацией. По функциональной обособленности нежилых мест выделяют:

1. Основные, к примеру, залы и кабинеты, в которых осуществляется деятельность предприятия.
2. Вспомогательные (обслуживающие) помещения: коридоры, тамбуры, лестничные клетки, иные места общего пользования.

По фактическому назначению или по цели использования создаются помещения:

• для торговли (магазины, торговые центры);
• для производственных целей;
• под склад;
• для поддержания связи посредством отделений;
• для мест бытового обслуживания;
• оборудованные под гараж;
• для административных целей (государственные учреждения);
• для размещения предприятий общепита;
• связанные с образовательной и научной деятельностью;
• с лечебно-санитарными целями (больницы);
• для коммунального обеспечения (снабжение водой, газом, электричеством);
• для обслуживания по бытовым сферам (ателье, химчистки, мастерские для ремонта);
• культурно-развлекательные и развивающие места (выставочные залы).

Каждая такая категория детализируется на более узкие объекты, что прописывается по усмотрению сторон.

Целевое назначение арендуемого нежилого помещения определяется условием использования передаваемого имущества и сторонами сделки.

Для чего пригодно нежилое место, определяется только сторонами сделки. Указанные выше цели указываются при составлении договора аренды.

Можно ли из нежилого помещения сделать жилое

Таким вопросом часто задаются собственники, когда хотят перепланировать имеющееся у них имущество под место, в котором они планируют жить. Также люди, которые приобрели жилой объект, иногда задумываются о том, чтобы сделать из него площадь для реализации своей деятельности.

Разберемся с первой ситуацией. Вы вправе перевести нежилую недвижимость в жилую. Но чтобы это осуществить, вы выполняете ряд условий:

1. Как собственник помещения (арендаторы не допускаются) составляете заявление на изменение статуса объекта недвижимости. Если собственников несколько, то требуется письменное согласие всех сторон.
2. Убедитесь в отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
3. Недвижимость не должна иметь обременений, например, находиться в залоге.
4. Все соответствует существующим нормам безопасности и имеет подключение ко всем коммунальным услугам.
5. При переводе из одного вида в другой не совершаются действия, приносящие опасность жильцам имеющихся рядом жилых помещений.
6. Вместо отдельного входа необходим свободный вход через общий подъезд.

Чтобы совершить подобный процесс, понадобится план перепланировки. Собственник также собирает все документы на помещение (технический паспорт, поэтажный план и схема перепланировки).

Вместе с заявлением владелец передает их в архитектурный отдел администрации города. Процедура рассмотрения занимает около 45 дней.

Если вам дали согласие, начинается ремонт. После окончания работ проводится проверка со стороны специалистов из бюро технической инвентаризации.

Затем вы получаете новые документы на помещение и обращаетесь с ними в Росреестр или МФЦ для получения свидетельства о праве на новую собственность.