Купля-продажа жилых помещений

Виды сделок по покупке и продаже, нюансы заключения договора

Между двумя компаниями

В качестве примера: компания покупает квартиры для своих сотрудников у застройщика. В этом случае нужно:

1. Заключить договор предварительной купли-продажи (ПДКП).
2. Заключить основной договор купли-продажи (ДКП).
3. Передать деньги и ключи от квартир.
4. Подписать акт приёма-передачи.
5. Зарегистрировать квартиры в кадастре недвижимого имущества.

Договор между компанией и застройщиком заключают в обычном порядке

Важно правильно указать сведения:

• занимаемую должность;
• фамилию, имя, отчество;
• на основании чего действует должностное лицо.

В конце договора нужно указать реквизиты юрлиц:

1. Полное и сокращенное наименования.
2. Юридический и почтовый адрес.
3. ИНН.
4. Банковские реквизиты: наименование банка, корреспондентский счет, расчетный счет, БИК и другие.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между юридическими лицами
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры между юридическими лицами

Приобретение недвижимого имущества физлицом у ООО

Подобным образом заключают сделку купли-продажи компания и физлицо

В этом случае физлицу-покупателю важно проверить законность действий продавца

1. По последнему бухгалтерскому отчёту можно выяснить, является ли сделка крупной.
2. В налоговой инспекции можно узнать о других участниках сделки (если есть акционеры) и дали ли они согласие на сделку.
3. Там же можно узнать о правомерности действий уполномоченного лица.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом

Обо всех рисках и возможностях их избежать расскажем в отдельном пункте.

Покупка юрлицом у физического

Сделку юрлица с физлицом заключают по аналогичному сценарию.

Если предприятие покупает квартиру у физического лица нужно проверить у продавца стандартные документы:

1. паспорт;
2. договор приватизации / купли-продажи / мены / дарственную / свидетельство о получении наследства;
3. свидетельство о государственной регистрации собственности и справка из ЕГРП;
4. техпаспорт;
5. справку о прописанных в квартире лицах;
6. единый жилищный документ или выписку из домовой книги;
7. согласие остальных собственников на продажу квартиры.

Обратить внимание нужно на следующее:

• есть ли нотариально заверенное согласие супруга;
• если в семье есть несовершеннолетние дети, есть ли разрешение органов опеки и попечительства.

Рекомендации по безопасному проведению сделки

Внимательно отнеситесь к деталям и следуйте советам.

• Тщательно оцените сроки реализации цепочки: уточните количество участников, степень готовности документов, возможность сразу съехать с проданной жилплощади и пр. Если участники не готовы к сделке, затягивают сроки или собираются выйти из цепочки, попробуйте поискать другие квартиры.
• Будьте предельно внимательны при подписании предварительного договора и внесения аванса. Это один из самых важных этапов сделки. Лучше обратитесь к специалистам. Это поможет вам избежать ошибок и сохранить нервы.

Альтернативная продажа не представляет собой большой сложности. Отказываться от выгодных предложений не стоит. Это нормальная практика, к тому же участники цепочки часто идут на большие скидки, чтобы побыстрее закрыть сделку.

Другой комментарий к Ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Из определения недвижимости в ст. 130 ГК (см. комментарий к ней) следует, что речь идет о материальных, физически осязаемых, неразрывно связанных с землей объектах, имеющих экономическую форму товара. Недвижимость — особая разновидность вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку.

Купля-продажа недвижимости — наиболее распространенные сделки с недвижимостью. Участниками таких сделок являются как граждане, которые продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т.д., так и юридические лица, продающие и покупающие недвижимость для офисов, предприятий и т.д.

В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве как продавца, так и покупателя могут выступать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Однако в виде исключения субъектами права хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения и казенные предприятия. При этом следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом ограничено. Так, государственные или муниципальные унитарные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждений, то они могут отчуждать только недвижимое имущество, приобретенное за счет доходов от разрешенной уставными документами этих учреждений деятельности и учтенное на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

В качестве продавца недвижимости может выступать представитель продавца, имеющий соответствующие полномочия на совершение сделки, а также лица, получившие такие права по договору (например, комиссионеры по договору комиссии).

2. В п. 2 комментируемой статьи установлено правило, согласно которому общие положения купли-продажи недвижимости применяются к купле-продаже предприятия как особой разновидности недвижимости. Вместе с тем нормы, регулирующие куплю-продажу предприятия (см. комментарии к ст. 559 — 566), являются специальными по отношению к общим положениям о купле-продаже недвижимости, и в случае расхождения преимущество будут иметь первые.

Налоговый и бухгалтерский учет

Дата признания доходов — день передачи недвижимого имущества по передаточному акту или иному документу, то есть, в тот же день, когда начисляют НДС.

Дата регистрации права собственности покупателя для налогового учета значения не имеет.

С первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором был подписан акт приёма-передачи, нужно не начислять амортизацию, если её начисляли линейным методом (п. 5 ст. 259.1 НК РФ). При нелинейном методе при продаже объекта суммарный баланс соответствующей амортизационной группы уменьшается на его остаточную стоимость (п. 10 ст. 259.2 НК РФ).

Бухучёт

Согласно п. 1 статьи 551 ГК РФ процесс перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи нужно зарегистрировать. В п.2 статьи 223 ГК РФ сказано, что право собственности покупатель получает с момента регистрации.

Обычно, юрлицо-продавец передаёт физлицу-покупателю недвижимость по акту приёма-передаче, затем покупатель регистрирует право собственности

Для бухгалтерии организации важно не пропустить момент и списать объект недвижимость с бухгалтерского учета

Как сказано в письме Минфина от 22.03.11 № 07-02-10/20, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия. То есть независимо от факта государственной регистрации прав собственности.

Выручку нужно отразить в бухучете только после того, как покупатель получит право собственности на недвижимость.

Тогда же нужно отразить расход в размере остаточной стоимости объекта. До этого момента выбывший объект будет «висеть» на счете 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).

Возможные варианты оплаты и ограничения

У безналичной сделки нет лимита оплаты. Ограничения установлены только при оплате наличными в размере 100 тысяч рублей.

Безналичные расчёты проходят через банки, поэтому разрешено использовать платежные поручения, аккредитив, чеки, расчеты по инкассо.

При безналичной сделке в договоре нужно указать, когда будет считаться, что покупатель полностью выполнил своё обязательство по оплате:

• когда деньги зачислили на расчётный счёт или корреспондентский счет продавца;
• когда деньги списали с корреспондентского счета банка покупателя.

Если в договоре этого не указано, то будет считаться, что покупатель оплатил сделку, когда деньги поступили на корреспондентский счет банка продавца.

Комментарий к статье 555 Гражданского Кодекса РФ

1. Цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям — оценщикам.

2. Комментируемая статья устанавливает ряд требований к порядку определения цены на недвижимость.

Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью (см. ст. 552 и коммент. к ней), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Так, по одному из дел ссылка ответчика на невозможность проведения государственной регистрации права собственности на земельный участок, т.к. в дополнительном соглашении к договору продажи недвижимости не была определена цена земельного участка, признана арбитражным судом необоснованной. Суд пришел к выводу, что в соответствии с п. 2 ст. 555 ГК цена здания, если законом или договором продажи не предусмотрено иное, включает цену передаваемой с ним части земельного участка (см.: Долженко А.Н., Резников В.Б., Хохлова Н.Н. Судебная практика по гражданским делам. М., 2001. С. 547 — 549).

Если же участок передается на праве аренды, то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права.

Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.

Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

3. Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на аналогичные товары, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК, применению не подлежит.

4. Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в форму подписываемого сторонами одного документа.

5. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, недвижимость, проданная в кредит, с момента передачи ее покупателю и до момента ее полной оплаты, признается находящейся в залоге (ипотеке) у продавца. В залоге (ипотеке) у продавца находится также недвижимое имущество, проданное в кредит, когда договором предусмотрена оплата его в рассрочку (п. 3 ст. 489 ГК).

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

16.01.2020 15:37

Кореновский отдел

Каждый из нас в свое время продавал или покупал недвижимость. Как правило, оформлением договора купли-продажи занимались либо риэлторы, либо специалисты по недвижимости.

Но, независимо от того, кто будет подготавливать договор купли-продажи (а может быть, даже Вы сами), необходимо строго руководствоваться нормами действующего гражданского законодательства. Остановимся на существенных условиях договора купли-продажи подробнее.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав могут быть приостановлены исключительно по основаниям, перечисленным в ст. 26 Федерального закона № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». 

Наиболее распространенным основанием для приостановления при переходе права собственности является  несоответствие формы и/или содержания документа требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7 ч.1 ст. 26), а именно: при составлении договора часто отсутствуют необходимые сведения и условия.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в  параграфе 7 гл. 30 Гражданского кодекса. Это — предмет договора, цена имущества,

условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров купли-продажи.

Согласно ст. 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке, либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества.

В ст. 555 ГК РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости. Цену можно установить как за весь объект недвижимости, так и за квадратный метр или иную единицу его площади (но на практике чаще всего цена устанавливается за объект недвижимости в целом).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ  в договоре купли-продажи обязательно должно быть прописано, что одна сторона (продавец) обязуется передать товар (в нашем случае – квартиру или дом) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цена договора).

Условия договора должны быть сформулированы таким образом, чтобы можно было индивидуально определить объект недвижимого имущества, лишь в этом случае данные условия считаются согласованными. 

Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является указание на этих лиц и их права на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора  в соответствии с  п.1 ст. 432 ГК РФ.

Во избежание приостановления государственной регистрации, при составлении договора купли-продажи рекомендуем руководствоваться указанными выше нормами.

Комментарий к Ст. 549 ГК РФ

1. Особенности договора. Квалифицирующим признаком данного вида договора купли-продажи является его предмет — недвижимое имущество, за исключением особенностей, установленных для продажи предприятия (см. § 8 настоящей главы).

2. Нормы, устанавливающие специальное регулирование для продажи земельных участков, содержатся в земельном законодательстве.

Специальный закон.

Земельный кодекс Российской Федерации (ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

— устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

— ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

— ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Передача денег от покупателя продавцу

Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Кроме того, стороны могут избрать такую форму обеспечения обязательств по передаче денежных средств как договор счета эскроу.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал малолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

Удачных вам сделок!

Последняя актуализация: 2 мая 2017 г.

Документы по теме:

• Гражданский кодекс Российской Федерации
• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Если у вас остались вопросы, напишите нам: editor@garant.ru – мы постараемся вам помочь. Или обсудите волнующие вас вопросы на форуме.

Подводные камни и риски

Самые большие риски у сделок между физлицом-покупателем и юрлицом продавцом:

1. Мошенничество и подделка документов.
2. Юрлицо может расторгнуть сделку, например, если не получено согласие от всех учредителей.
3. Если фирму ликвидировали или признали банкротом сделку признаю недействительной.

Чтобы избежать рисков нужно запросить в МФЦ выписку о зарегистрированных правах, переходе прав, наличии обременений.

В документе будут указаны:

1. собственник квартиры;
2. предыдущий собственник и процесс передачи продавцу;
3. является ли она заложенным имуществом;
4. есть ли другие ограничения.

• Скачать бланк выписки о зарегистрированных правах собственности на квартиру
• Скачать образец выписки о зарегистрированных правах собственности на квартиру

Денежный расчет при купле-продаже

Запом­ни­те: Пере­да­чу денег луч­ше про­из­во­дить после реги­стра­ции прав соб­ствен­ни­ка, а не после заклю­че­ния дого­во­ра, как это обыч­но делается.

Это иде­аль­ный вари­ант для поку­па­те­ля, но сомни­тель­ный – для про­дав­ца: а вдруг поку­па­тель сра­зу после реги­стра­ции исчезнет?

При опла­те налич­ны­ми пол­ную гаран­тию без­опас­но­сти рас­че­та дает бан­ков­ская ячей­ка, кото­рую поку­па­те­лю над­ле­жит арен­до­вать заранее.

Каким обра­зом про­ис­хо­дит рас­чет при куп­ле-про­да­же читай­те здесь.

Видео: Дого­вор купли-продажи.

При­мер­ный дого­вор куп­ли-про­да­жи жило­го помещения

Вопросы-ответы

1. Я на этапе покупки квартиры у юрлица. Куда переводить деньги или лучше отдать наличными?

   Деньги за недвижимость нужно отдавать только в кассу организации или переводить на счёт.

2. У моей компании упрощённая система налогообложения. Продаём нежилое здание. Мне всё равно нужно платить налог на имущество?

   Налог на имущество должны платить все юрлица. Он не зависит от режима налогообложения компании.

3. Собираюсь покупать квартиру у юрлица. Как узнать, не прописаны ли там посторонние и все ли счета за ЖКХ оплачены?

   Обратитесь в Управляющую компанию жилого дома, вам предоставят соответствующую справку.

Если учитывать все нюансы заключения сделок с юрлицами, собрать все необходимые документы и тщательно подготовиться, можно хорошо сэкономить на услугах профессионального юриста.

Другой комментарий к статье 555 ГК РФ

1. Цена является существенным условием договора продажи недвижимости (п. 1 коммент. ст.). Следует учесть, что закон требует от сторон согласования именно цены недвижимости. При указании в договоре лишь стоимости объекта (в том числе по данным, содержащимся в техническом паспорте), без привязки к цене, условие о цене следует считать несогласованным, а договор — незаключенным (см.: Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. С. 299).

2. Цена продаваемой недвижимости будет считаться согласованной, когда договор прямо определяет цену отчуждаемого объекта в денежных единицах, а также если он содержит указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена. При этом в случае, если цена в договоре определена за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества (п. 3 коммент. ст.).

Коммент. ст. не исключает возможности определения цены (валюты долга) в иностранной валюте (см. п. 2 ст. 317 ГК; п. 7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 (БНА. 2001. N 35); информационное письмо Президиума ВАС от 4 ноября 2002 г. N 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 ГК РФ»).

3. Согласно п. 2 коммент. ст. цена отчуждаемой недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя (в зависимости от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю, — см. ст. 552 ГК) либо цену соответствующего земельного участка, либо цену права аренды этого участка.

Правило п. 2 коммент. ст. является диспозитивным. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором.

4. Нередко единым договором оформляется продажа нескольких объектов недвижимости или продажа как недвижимых, так и движимых вещей. Вопрос о том, достаточно ли для заключения договора лишь общей цены либо необходимо установление цены по каждому из отчуждаемых объектов, не находит в судебно-арбитражной практике однозначного решения (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 января 2005 г. N А19-15790/04-22-Ф02-79/05-С2, А19-15790/04-22-Ф02-80/05-С2; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 6 января 2004 г. N А33-2518/03-С2-Ф02-4629/03-С2; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 мая 2006 г. N А66-4778/2005; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31 октября 2003 г. N А05-1613/03-60/24).

5. Коммент. ст. (равно как и иные нормы § 7 гл. 30 ГК) не содержит специального регулирования обязанности покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества. Как следствие, к договору продажи недвижимости подлежат применению общие правила ст. 486 — 489 ГК об оплате товара (см. коммент. к ним). Если иное не предусмотрено договором, продажа недвижимости в кредит (в том числе с рассрочкой платежа) влечет возникновение ипотеки проданного объекта в силу закона (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК). Такая ипотека подлежит государственной регистрации, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя (см. п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). При продаже в кредит жилого помещения или предприятия государственная регистрация договора является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона (абз. 2 п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).

Порядок государственной регистрации ипотеки в силу закона установлен п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке, а также разд. IV Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213 (БНА. 2006. N 27). Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. При этом залогодержатель не лишен возможности обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрацию (п. 9 информационного письма Президиума ВАС от 28 января 2005 г. N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС. 2005. N 4).