Выбираем земельный участок под строительство дома

Кaк пpoдaют зeмлю c ayкциoнa

Ecть двa вapиaнтa пpoдaжи зeмли: в coбcтвeннocть и в apeндy. 

Учacтoк пpoдaют в coбcтвeннocть

Пpaвo coбcтвeннocти дeйcтвyeт дo пpoдaжи yчacткa или дo cмepти влaдeльцa. Фaктичecки зeмлю пoкyпaют y гocyдapcтвa кaк y чacтнoгo лицa, — нo тoлькo чepeз ayкциoн.

Cдeлкy oфopмляют чepeз Pocpeecтp. Пocлe зaключeния дoгoвopa и пepeдaчи дeнeг пoлyчaют выпиcкy из eдинoгo гocpeecтpa нeдвижимocти, гдe бyдyт дaнныe нoвoгo влaдeльцa. 

Нa кyплeннoм yчacткe дoм мoжнo cтpoить cкoлькo yгoднo дoлгo или ocтaвить зeмлю кaк ecть. Пocлe peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти xoзяинy yчacткa нaчинaeт пpиxoдить зeмeльный нaлoг. Нa зeмeльный нaлoг бывaют вычeты, в нeкoтopыx peгиoнax ycтaнaвливaют льгoты пo нeмy.

Учacтoк cдaют в apeндy

Дoгoвop apeнды пpeдocтaвляeт apeндaтopy пpaвo пoльзoвaния yчacткoм нa oпpeдeлeнный cpoк. Пpeдeльный cpoк пo зaкoнy — 20 лeт.

Ecли apeндoвaнный yчacтoк нyжнo бyдeт пpoдaть, дoгoвop apeнды мyниципaлитeт пepeзaключит c нoвым xoзяинoм.

Расположение участка. Насколько это важно?

Если вы не хотите в будущем сожалеть о том, что купили не тот участок, лучше сразу обращайте внимание на все детали, а особенно на его окружение. Сегодня мы поговорим о плюсах и минусах того или иного расположения участка

1. Участок расположен в Ближнем Подмосковье

Плюсы:

• Близкое расположение ко МКАД позволяет быстро добраться до Москвы, а именно до места работы или по делам;
• Высокоразвитая инфраструктура, ведь поблизости много гипермаркетов, школы, детские сады, развлекательные центры, квалифицированные медицинские учреждения — и все это в шаговой доступности.

Минусы:

• Как правило, такие участки стоят очень дорого, вследствие дороговизны самой земли в такой близости от столицы
• Почти типичная «городская» экологическая обстановка: загазованность, запыленность воздуха;
• Тоже самое обстоит и с транспортной загруженностью на дороге: в пиковое время часто возникают большие пробки.

2. Участок расположен в Дальнем Подмосковье

Плюсы:

• Недорогая цена сотки земли;
• Благоприятная экология, обусловленная отсутствием поблизости вредных промышленных предприятий;
• Живописная природа, которой можно бесконечно наслаждаться в любое время.

Минусы:

• Дальнее расположение от МКАД. Порой для того, чтобы добраться до Москвы, у жителей удаленных поселков уходит на это минимум 1,5-2 часа;
• Минимум инфраструктурных объектов. Что также создает дискомфортные условия для жителей, в частности тем, кто собирается проживать здесь круглогодично.

3. Расположение участка на открытой ровной территории

Плюсы:

• Нет необходимости в выравнивании земли и можно сразу приступать к строительству дома;
• Если вы собираетесь разбить на участке сад, то вода будет впитываться равномерно и не будет нигде скапливаться и стекать

Минусы:

На открытых территориях нет защиты от ветра и попадания солнечных лучей.

4. Расположение участка возле лесного массива

Плюсы:

• Всегда свежий воздух, пешие прогулки, собирание ягод – в целом приятное времяпровождение;
• Вы будете защищены от ветров и прямых солнечных лучей.

Минусы:

• Обычно такие участки самые дорогие;
• Нехватка солнечных лучей и наличие множества насекомых и мелких животных.

Участок под стройку дома: аренда или собственность?

Казалось бы, что наличие свидетельства на право собственности должно гарантировать безопасность владельцу. Но абсолютной гарантии не бывает. Территорию могут изъять, если она нужна для реализации государственной программы – строительства трассы, линий электропровода. После приобретения на плечи владельца ложатся налоги – земельный и, с продажи имущества.

Если вы решили взять участок в аренду или купить его по переуступке прав, то придется нести затраты только на аренду. Однако, следует посчитать, сколько вы заплатите, если вы примете решение о выкупе. Многих арендаторов отпугивает тот факт, что перевести участок из аренды в собственность можно только в том случае, если на земле построен дом, баня или гараж.

Если вы подумываете о том, что рано или поздно хотите иметь в собственности свою землю под ИЖС, то лучше приобретать ее сразу.

Что проверить

Место найдено, и неважно как – самостоятельно, с помощью агентства, посредника, знакомых. После ознакомления с территорией становится ясно – нравится

Удобно, недалеко от города, местность красивая и так далее. Кроме того, оно вполне подходит для строительства собственного дома. Но это все детали, и начинать сразу же планировать возведение жилья бессмысленно. Необходимо досконально изучить юридическую сторону вопроса.

• Проводилось ли межевание, определены и документально закреплены границы участка? Числится ли он в кадастровом реестре? Какой ему присвоен номер?
• Есть ли по данному участку какие-либо споры субъектов (например, администрации и бывших владельцев)?
• Наличие ограничений в использовании земли. Например, по этажности строений в этом месте.
• Все ли налоги за данный участок уплачены, в каком объеме?
• Интенсивность застройки территории. Речь идет о каком-то новом коттеджном поселке. Желательно выяснить, на какое количество домов он рассчитан, сколько лет идет строительство, как раскупаются участки. Простой пример — территория большая, а собственников не более десятка. Ответ на вопрос, кто будет оплачивать услуги коммунальных служб, охранного предприятия и так далее напрашивается сам собой. Расходы несут (в долях) владельцы этих домов, и если нет перспективы, что скоро их ряды значительно пополнятся, то в семейном бюджете нового собственника добавится еще один пункт обязательных расходов, и весьма внушительных.

Неподготовленному человеку со всем этим разобраться довольно сложно. Покупка участка для строительства дома – это большие деньги, и лучше привлечь к этому процессу независимого профильного юриста

Немаловажно и то, как приобретается земля. Если для самостоятельного возведения дома – это одно, а если у организации, занимающейся массовой малоэтажной застройкой территории – уже иное

И требует другого подхода, с заключением контракта на производство строительных работ. Поэтому привлечь специалиста – вполне разумное решение.

Второстепенные параметры отбора участка

Безусловно, юридические, экономические, транспортные моменты очень важны при подборе достойного участка под ИЖС, но есть еще несколько критериев, наличие которых будет бесспорным бонусом:

• расположение рядом водного объекта, красочные места вокруг;
• удобный, не загромождённый подъезд к участку;
• возможность уединения в своем домовладении и на участке от соседей и посторонних людей;
• возможность создать дом и расположить любые постройки по своему усмотрению без ограничений;
• на соседних участках нет высоких растений, загораживающих солнечные лучи, есть возможность удалить без согласования лишние деревья и кустарники;
• наличие плодородной почвы;
• перспектива подключения интернет соединения и телефона;
• имеются баки для централизованного сбора мусора;
• работает почтовое отделение;
• поблизости есть поликлиника, магазины, спортивные площадки, стадионы, пляжи;
• есть возможность застраховать постройки и имущество;
• наличие добрых соседей и отсутствие криминала в районе.

В. Нюансы о которых Вам никто не скажет.

Итак поговорим о подводных камнях при выборе земли. Самый наш главный враг — грунтовые воды. Купив участок летом или осенью Вы с удивлением обнаружите, что весной у Вас стоит на участке вода. Если даже воды на участке не будет, то вполне вероятно, что выкопать цокольный этаж Вам не удаться, и никакая гидроизоляция Вас не спасет. Обязательно уточняйте этот нюанс у продавца и соседей. Также прекрасная сухая проселочная дорога до участка весной и осенью может раскиснуть и превратиться в непроходимое болото, в этом случае к дому на машине Вы не проедете, да и пешком будет идти сложно.

Проверьте участок на всякий случай дозиметром, узнайте у старожил не стоял ли на например Вашем участке 20 лет склад с сельхоз химикатами. Расспросите об анализе питьевой воды, на каком уровне глубины она находиться. Избегайте участков с расположенными недалеко вещательными мощными радиостанциями, высоковольтными линиями электропередач, помните, что в этом доме жить Вам и расти Вашим детям. Убедитесь, что на Вашем участке нет зарытого мусора, в виде остатков старого фундамента, труб. Мой сосед потратил 3000 USD чтобы освободить участок от такого мусора.

Вот, во что вылился безобидный пенек на моем участке. 4 человека 3 недели копали этот пень.

Еще одним важным критичным фактором является газ и электричество. Проверьте есть ли газ и «свет» на участке, если нет, то узнайте насколько он далеко от вас и будет ли в перспективе. Знайте, что официально провести свет и газ только для вас на большое расстояние будет очень дорого. Один проект и материалы, работы могу обойтись в десятки тысяч долларов. Как альтернативу газу можно использовать отопительные системы работающие на мазуте или дизельном топливе. Расходы на такое отопление будут примерно на 50-90 процентов дороже газа. Проконсультируйтесь со специалистом о почве, от этого будет зависеть фундамент Вашего дома.

Когда я брал землю это бы просто кусок поля, никто не думал что буквально через год на этом месте вырастет котеджный городок.

Перед покупкой постарайтесь проверить все юридические нюансы по оформлению документов (с юристами, в земельном регулирующем органе, в сельсовете). У моих знакомых была ситуация когда по ошибке сельсовет выделил землю дважды и хоть акт приватизации земли был у них, до решения конфликта суд запретил строительство. Можно предположить, что судебные разбирательства будут длиться долго и ваша «стройка» заморозиться. Обязательно убедитесь, что земля приватизирована, имеется акт об этом и акт оформлен на лицо, продающее землю или на лицо, чьи интересы он представляет по доверенности. Сейчас, как мера борьбы с земельной спекуляцией, много земли продается на условиях аренды. Схема примерно такая Вы покупаете землю, строите дом (минимум фундамент) и дальше либо выкупаете землю или арендуете, уплачивая стоимость аренды помесячно. Меня такая схема не привлекла потому, что одно дело быть хозяином приватизировано земли и совершенно другое дело от кого-то зависеть.

Заключительной частью поиска земли является оформление договора купли-продажи земли и переоформление акта приватизации земли на Ваше имя. Учитывайте, что на это процесс может уйти не один месяц.

Рекомендую Вам ознакомиться также со статьей моего друга Ильи (K2).

http://k2.kiev.ua

Ландшафт и почва участка

Ландшафт и характеристика почвы – вот на чем необходимо заострить внимание. Нельзя однозначно сказать, что какой-то ландшафт однозначно лучше, чем любой другой – везде есть свои преимущества и недостатки

Местность, где будет возводиться дом, определяется, прежде всего тем, какой вид из окна своего жилища желает видеть его владелец. Ну и конечно же некоторые инженерно-технические особенности, которые надо будет учесть в ходе строительства.

Для лучшего понимания вопроса следует рассмотреть некоторые примеры участков:

• Строиться на берегу реки

  Надо сказать, что именно в этой местности большинство людей предпочитают строить загородные дома. Что ж, это вполне объяснимо – великолепный пейзаж, возможность ловить рыбу стоя на собственном причале, отсутствие проблем с поливом…

  Все это очень хорошо, однако не следует забывать и о том, что случае строительства на берегу реки надо будет существенно потратиться на создание надежной дренажной системы. Плюс дополнительные затраты – использование влагостойких строительных материалов. Да и насекомых будет летом очень много.

• Вместе с тем, необходимо учесть, что на равнинной местности он будет сильно продуваться – это обуславливает необходимость строительства высокого забора. Да и жарко будет слишком в летние месяцы, все-таки влажность климат смягчает.

• Построить дом на холмистой местности

  Преимущества, которыми обладают такие участки – потрясающий вид на природу и большие возможности в плане создания различных дизайнерских решений (альпийские горки, клумбы и так далее).

  Но есть и серьезные недостатки – проблемы с проведением коммуникаций, сложность при закладывании фундамента, необходимость защиты от сильного ветра.

• Очень хороший вариант строительства особняка в лесной местности

  Не зря все обеспеченные люди желают приобрести дом в заповедной зоне. Прекрасный пейзаж, чистый воздух и пение птиц по утрам – что может быть лучше? Где еще можно будет найти такие условия жизни?

  Единственный момент, выращивание огородных культур на таком варианте вряд ли будет успешным – лесные насаждения выбирают все полезные вещества из почвы. И учите — эти участки, как правило, очень дорогие.

Относительно особенностей грунта – вопрос, конечно же, важный, но не принципиальный.

Различия норм для различных видов земель

ППЗ различных муниципалитетов устанавливает минимальная и максимальная величина наделов земли, в зависимости:

• от назначения участка;
• норм для одной семьи;
• норм для одного подсобного хозяйства.

ППЗ, установленные муниципалитетом, не должны противоречить нормам федерального и регионального земельного законодательства.

Для жилищного строительства

Нормативы для ижс устанавливаются с учетом:

• правил застройки;
• правил эксплуатации участков;
• строительных норм и правил.

Важность минимального размера участка под застройку обуславливается опасностью для жителей соседних земель от возведенного объекта. Поэтому жилой дом не может строиться ближе определенной границы

Она зависит от материалов, которые используются при строительстве. Граница может составлять от 8 до 15 метров от границы надела.

Чтобы все требования по размещению объектов могли выполняться, величина должна формироваться с учетом данных:

• об экономическом развитии муниципального образования;
• о покупательском спросе на такие объекты;
• о количестве участков;
• о зоне размещения объектов.

 Для подсобного хозяйства и садоводства

Пределы земли для лпх различаются в зависимости от назначения. Нормативы устанавливаются отдельно для дачного строительства и для фермерского хозяйства.

В среднем по федеральному законодательству минимальный размер составляет 6 соток. Максимальный не должен превышать 0,15 га.

Наделы сельскохозяйственного назначения

Нормативы для сельскохозяйственных земель устанавливаются для того, чтобы избежать нецелевого использования надела.

Минимальный размер устанавливается на усмотрение муниципалитета. Величина максимальной величины ограничена федеральным законодательством. Она не может превышать 10% от всех сельскохозяйственных земель муниципального образования.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Что покупают

Самым востребованным лотом на рынке загородной недвижимости являются дома «под ключ» площадью около 120-150 квадратных метров. За 12 месяцев, по данным компании «Этажи», такая недвижимость в России подорожала на 5% и сейчас в среднем квадратный метр оценивается в 39,2 тыс. рублей. Конечно, в каждом регионе свои цены. Так, в Красноярске квадратный метр в коттедже в среднем стоит 41 тыс. рублей.

На втором месте по спросу оказались дачи. Они пригодны только для сезонного проживания, но и стоят дешевле — в среднем по России 24,4 тыс. рублей за квадратный метр, при этом в годовой динамике дачи подешевели на 1%. В Красноярске стоимость дач за квадратный метр в среднем составляет 25 тыс. рублей.

И, наконец, на третьем месте расположились земельные участки, пригодные для строительства коттеджей. В среднем по России, они стоят 82,6 тыс. рублей за сотку — за год цены взлетели на 19%. Однако в разных регионах ценовая динамика тоже отличается: в Красноярске стоимость участков составляет от 25 тыс. рублей за сотку.

«Далее идут квартиры и таунхаусы, но основные лидеры спроса именно частные дома, дачи и участки. Из-за пандемии спрос на загородную недвижимость резко вырос весной, люди задумались о своем малоэтажном жилье и этот интерес продолжается по сей день. В сентябре рынок немного остыл, но с октября начал набирать новые обороты. Для покупателей есть совет: летом лучше приобретать участки — видно, что располагается, а зимой можно будет достоверно узнать теплый дом или нет. Думаю, качество постройки важнее, поэтому сейчас даже лучше искать собственное загородное жилье», — комментирует Александр Белин, руководитель направления загородной недвижимости компании «Этажи».

Разновидности территорий

Будущий собственник должен учитывать, что под строительство подойдет далеко не любой тип надела. В частности, стоит учитывать, есть ли у земли соответствующее назначение. Отмечают, что существует несколько разных разновидностей земель. Тогда получится построить на конкретном участке жилое помещение. При этом, выражен в форме дома, коттеджа или другого строения. Действующие положения правовых актовотражают несколько разновидностей наделов. В том числе, это наделы, принадлежащиеопределенным муниципалитетам.

Подразумевается территория, на которой располагается конкретный пункт. Также землииспользуются для ведения сельского хозяйства или быть зоной энергетики. Часть земель применяется для промышленных или транспортных целей. На некоторых наделах располагаются водные и лесные фонды, владения природоохранной зоны. Существуют земли запаса.

ВАЖНО !!! Обращают внимание, что среди отраженных выше групп, возвести жилое помещение получится только на участке, который располагается под населенным пунктом. Также это касается с/х угодий. На других разновидностях территорий не допускается возведение строений, вне зависимости от их разновидности

На других разновидностях территорий не допускается возведение строений, вне зависимости от их разновидности.

Также при возведении жилого строения на землях, отнесенных к перечисленным видам, нужно учитывать допустимое использование надела. В частности, это относится к землям, которые предназначены для индивидуального строительства. Такая категория именуется как ИЖС.

ВАЖНО !!! Обратить внимание требуется на установленные ограничения в отношении высоты планируемых построек. Закон указывает, что здание не должно включать более 3 этажей. Аналогичные правила распространяются на местности, где ведется ЛПХ

Здесь разрешено строить дома, если границы земельного надела не выходят за линии, установленные для населенного пункта

Аналогичные правила распространяются на местности, где ведется ЛПХ. Здесь разрешено строить дома, если границы земельного надела не выходят за линии, установленные для населенного пункта.

Также внимание нужно обратить на участки, имеющие дачное или садоводческое назначение. Если у гражданина есть цель в дальнейшем сделать прописку в собственном доме, то потребуется отказаться от идеи строительства жилого помещения на указанных разновидностях наделов

Это связано с тем, что действующее законодательство запрещает регистрироваться гражданам в домах, расположенных на указанной территории. По обычаям ранее можно было получить регистрацию в таком доме.

Говоря о том, как правильно прописаться в доме, находящемся на указанной разновидности наделов, стоит учесть, что на начальном этапе гражданину потребуется обратиться в судебный орган. Только после вынесения положительного решения процесс прописки становится возможным. Для этого нужно уточнить сведения относительно того, возможна ли застройка определенной территории. С этой целью человек обращается в земельный комитет. Формируется соответствующий запрос.

6. Оцените качество грунта.

Следует заранее проверить качество грунта на участке.

При выборе участка, на котором планируется строительство, рекомендуем ознакомиться с результатами геологического исследования грунта. Не каждый грунт подходит для закладки фундамента, а ряд типов грунта позволяет установить дом, к примеру, только на винтовых сваях

Кроме того, важно знать, насколько глубоко залегают грунтовые воды: близкое расположение к поверхности негативно скажется на постройке. Профессионально провести указанные исследования могут инженеры–геологи.

Также качество грунта имеет большое значение для возможности разбивки сада или огорода, производства сельскохозяйственной продукции.

Перед покупкой земельного участка можно заказать анализ почвы, который покажет, насколько богат грунт минералами и другими полезными элементами, нет ли вредных для здоровья включений. Такие исследования почвы проводятся в региональных государственных агрохимических службах, а также в частных лабораториях.

Ипотека

Кстати, о сельской ипотеке, что это такое? Напомним, что это госпрограмма, благодаря которой можно приобрести недвижимость на сельских территориях со ставкой от 0,1 до 3% годовых на срок до 25 лет. Кредитные средства можно направить на покупку готового жилья, земельного участка под строительство дома, квартиры в строящемся и готовом доме. Первоначальный взнос — от 10%, при этом максимальная сумма ипотеки составляет 3 миллиона рублей.

В России только два крупных банка работают по этой программе: «Россельхозбанк» и «Сбербанк».

«Кредит на частные дома проще всего взять в „Россельхозбанке“ — это главный оператор программы. Условия для предмета залога обычные — это жилой дом с системой отопления, инженерными сетями. По последним сделкам чистовой ремонт в доме не обязателен, но должна быть функционирующая сантехника. Важна и площадь: на каждого человека по нормам должно приходиться не менее 15 квадратных метров, то есть если семья из четырех человек, то нужен дом не менее 60 „квадратов“. Еще один нюанс в программе — сделки по доверенности при использовании сельской ипотеки не проводятся. Сам дом при этом может быть как каменным, так и деревянным, но обязательно на фундаменте, на сваях — нельзя, как и нельзя взять кредит на каркасный дом. Есть требования и к категории земель, кредитуются только земли для ИЖС или ЛПХ и не дачные/садовые территории», — рассказывает Александр Белин.

Материалы по теме

Хоум-стейджинг, или как продать квартиру на 15 % дороже

Советы от экспертов компании «Этажи»

Можно получить кредит и при покупке земельного участка с подрядом на строительство, но, по словам эксперта, в этом случае очень сложно «угодить» банку. Организация должна соответствовать высоким требованиям и работать по СНиПам. Стоимость строительства у таких компаний будет выше, чем у конкурентов.

Отметим, что по данным правительства РФ, по итогам 2020 года в рамках программы комплексного развития сельских территорий банки выдадут более 30 тыс. кредитов по льготной сельской ипотеке. Это практически в три раза больше чем планировалось — 11 тыс. кредитов. Поэтому программу в 2020 году дополнительно профинансировали на 1,5 млрд рублей (до этого из федерального бюджета был заложен 1 млрд), а на 2021 год президент Владимир Путин в ходе онлайн-выступления на форуме «Россия зовет!» пообещал увеличить субсидирование в три раза.

ИЖС, ЛПХ или СНТ?

В настоящее время Земельный Кодекс выделяет разные типы земель (ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП). Они отличаются юридическими и административными формальностями. Для строительства загородной недвижимости подходит далеко не любой участок, даже если он куплен на законных основаниях.

Место под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) всегда включено в границы какого-либо населенного пункта. На таком участке можно строить полноценный частный дом с фундаментом, коммуникациями, ограждением. Но строение не должно иметь более трех этажей или быть выше 12 метров. К преимуществам ИЖС относится возможность прописки и развитие инфраструктуры.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – это территория, отводимая под сельскохозяйственные нужды. Для строительства жилья необходимо получить «добро» в местной администрации, согласования проекта и специального разрешения не требуется. Плюсом является и то, что налоговая ставка на ЛПХ почти в три раза ниже, чем у ИЖС. Самый весомый минус – это запрет на возведение строения, если усадьба находится за пределами города или села.

Дачное некоммерческое партнерство (ДНП) предназначено для отдыха и подразумевает наличие дома на земле. Ведение приусадебного хозяйства остается на усмотрение хозяина. ДНП выгодно отличается ценой, отсутствием строгих требований к постройке и возможностью официальной прописки (если участок в пределах города).

Критерии выбора участка

При покупке участка ИЖС рекомендуется проверить его с точки зрения определенных критериев.

Законность документации

В первую очередь обратите внимание, произведен ли процесс межевания в отношении выбранного участка. Как правило, обозначение законных границ надела производится продающей стороной, а покупатель получает кадастровый план и план топографической съемки

В последней указаны подземные коммуникации.

Наконец, стоит убедиться, что собственность не находится под арестом, за ней не числятся долги.

Водоснабжение надела

Выгоднее приобретать участок с центральным водоснабжением. Если такового нет, стоит обойти соседей и узнать детали бурения артезианской скважины. Также поинтересуйтесь, на какой глубине залегают воды, каков характер воды и почв и т. д

Важно понимать, что бурение – процесс ресурсозатратный, стоит сразу включить стоимость в потенциальные расходы на участок

Особенности почв

Еще один важнейший показатель, определяющий в том числе стоимость надела

Если цена подозрительно занижена, стоит обратить внимание на состояние и особенности почвы. Для этого проводят специальные исследования

Полученные в ходе них результаты пригодятся при выборе типа фундамента под дом и прочие разрешенные постройки.

При оценке качества грунта нужно обратить внимание на глубину пролегания грунтовых вод. Это можно сделать своими силами, используя ручной бур

Сделайте неглубокую скважину и оставьте ее на час-полтора. Если спустя это время в скважине соберется вода, это свидетельствует о том, что необходима дренажная система.

Стоит опросить соседей, как быстро уходит вода с их участков после таяния снега, ливней, нет ли случаев заболачивания почвы. Если планируете строить погреб, нужен такой участок, на котором не задерживается вода.

Канализация

Оптимальный вариант – централизованная канализационная система. Наличие таковой влияет на стоимость участка в сторону ее повышения. При отсутствии централизованной канализации придется строить индивидуальную систему. Основная статья расходов при этом – качественный септик, так как санитарно-эпидемиологические службы крайне строго контролируют состояние сливных ям в частных домах.

Электричество

В первую очередь нужно отправить запрос в местную администрацию, чтобы узнать, сколько кВт положено на 1 участок. Как правило, на дом площадью 200–300 м2 требуется 20–30 кВт.

Если в администрации только обещают провести свет, важно понимать, что сроки обещаний могут сдвигаться. Сможете ли вы подвести электричество или будете ждать, решать вам

Следует снова обойти соседей и из первых уст узнать, как обстоит дело с поставками электроэнергии.

Транспортная развязка

Имеется ли к участку удобный подъезд? Каким он будет в период межсезонной распутицы и зимних снегопадов? Если планируете строить дом и прочие объекты, пригодны ли существующие подъездные пути для проезда крупногабаритной спецтехники (бетономешалки, КамАЗов)?

Подумайте, как вы будете добираться до города. Даже если вы имеете личный автомобиль, убедитесь, что от вашего дома можно добраться на общественном транспорте до значимых городских объектов.

Уточните у местных жителей, удобно ли им добираться до социально значимых пунктов, не образуются ли пробки в час пик.

Один из важных вопросов при поиске участка – его площадь. Оптимально, когда на 10 м2 постройки приходится 1 сотка участка. Например, если вы хотите возвести дом площадью 100 м2, то площадь надела должна быть не менее 10 соток.

Внутри участка обычно выделяют место под дом и придомовую территорию, зону отдыха и зону хозяйственных построек.

Обратите внимание на вид, открывающийся с участка. Лучше отказаться от покупки, если поблизости имеются промышленные предприятия, свалки, крупные автомагистрали

Неплохо запросить у администрации план будущей застройки интересующего вас района.

Посетите соседей, чтобы узнать больше о контингенте улицы, поселка. Уточните немаловажные детали: можно ли подключить интернет, каких поставщиков они выбирают для решения различных бытовых вопросов, насколько правдивые обещания дает администрация. Часто наблюдается картина, когда местные власти обещают капитальный ремонт дорог или открытие садика/магазина поблизости. Довольный покупатель совершает сделку, а по факту местные жители ждут реализации обещанного годами.

Что говорит закон

• Гражданский кодекс РФ. Данный НПА является основополагающим в гражданских отношениях. Он определяет право собственности, а также многие другие моменты, в том числе и договорные отношения при найме подрядных рабочих;
• В вопросах выбора конкретного участка нужно руководствоваться нормами Земельного кодекса РФ. Так, статья 7 содержит категории участков, среди которых земли населённых пунктов и сельскохозяйственного назначения. Это самые распространённые категории и только на них возможно возведение жилых домов. При этом вторая категория имеет ряд ограничений, которые нужно будет учесть;
• Градостроительный кодекс РФ. Определяет особенности строительства и существующие ограничения.

Важное значение имеет и местное законодательство. Так, например, муниципальные власти могут устанавливать минимальный размер участка, который может быть выделен

Чаще всего это 4 сотки, но размер может отличаться.

Транспортная доступность

Наличие связи с внешним миром – важный критерий при отборе земельного участка. Он включает в себя как систему построенных дорог, так и наличие общественного транспорта.

Наличие и качество подъездных дорог

К моменту начала строительства уже должны быть проложены транспортные пути. Это необходимо для подвоза стройматериалов на объект, подъезда строительной техники, вывоз мусора. Если к планируемому месту жительства нет подъездных дорог, то это ухудшит не только качество жизни, но и замедлит сами строительные работы.

Удалённость от транспортной развязки

Чем ближе находится участок от транспортных узлов, тем комфортнее будет протекать жизнь. Не секрет, что дороги в объезд требуют времени и финансовых трат. Поэтому близость развязок значительно облегчает жизнь на выбранной земле, так как позволяет быстрее добраться до цивилизации.

Наличие общественного транспорта

Автобусы, маршрутки и электрички, осуществляющие связь с другими населенными пунктами, имеют особое значение при выборе участка. Даже если в семье есть автомобиль, наличие общественного транспорта является страховочным вариантом в случае ремонта авто.

Рельеф и геология местности расположения участка

Будьте избирательными при выборе земельного участка — не стоит гнаться за низкой ценой, поскольку за этим могут скрываться серьезные проблемы. Если предлагаемой земле присуще хотя бы одно из нижеперечисленных свойств, от нее лучше отказаться:

• Заболачивание местности из-за высокого уровня грунтовых вод.
• Низкая плотность почвы — по этой причине дом просядет.
• Глинистый грунт — на нем сложно сделать огород или клумбу.
• Неровный рельеф — удорожает строительство.
• Река поблизости — весенний паводок подтопит хозяйственные постройки.

На равнине легко строить дом, заниматься садом и огородом, увлажнение почвы происходит равномерно, что исключает образование стоячей воды. При этом участок на открытой местности предоставлен всем ветрам, растения не будут иметь защиты от солнечного излучения, поэтому нужно будет возводить дополнительные защитные сооружения. Придется много работать для достижения оптимального микроклимата.

Участок, находящийся в лесу, хорошо защищен от негативных природных факторов. Воздух в лесу очень чист, сами деревья создают для человека благотворную психоэмоциональную обстановку.

Лес — источник древесины и разнообразных промыслов. Вместе с этим, заросли — это источник диких животных и большого количества насекомых. В лесу может быть недостаточная освещенность для некоторых садово-огородных культур.

Холмистый участок очень живописен, он лучше прогревается и освещается. Рельеф открывает широкие возможности для ландшафтного дизайна. Однако, на такой земле могут прослеживаться проблемы с водоснабжением. Вести строительство на склонах сложно, конструкции дополнительно нужно защищать от поверхностных вод и ветра.

Выбор размера и формы

Размеры типовых дачных участков в большинстве случаев составляют 5-6 соток. Это квадратные или прямоугольные земельные наделы, распродающиеся государством, местными органами власти и иными собственниками (гражданами России и компаниями). В городских условиях со значительно большей плотностью населения наделы земли, оставшиеся после сноса старых домов и построек других типов, могут составлять 1-5 соток. Земельные участки, на которых раньше строились 2-3-квартирные дома с общими дворами, могут иметь и вовсе произвольную площадь, например, 2,2 сотки (10х22 м).

Если вам достался треугольный (у поворота) или неровный надел четырёхугольной формы, то со строительством жилой постройки (дома для постоянного проживания) могут возникнуть сложности. Имеет смысл сбить у продавца такого участка его реальную цену, например, на 30%, обосновывая такой «ценопад» нестандартной формой.

Пусть, например, имеется участок в виде прямоугольного треугольника, катеты которого равны 10 и 50 м. Площадь прямоугольника с такими сторонами была бы равна 500 м2 (5 соток). Допустим, достался участок треугольной формы со сторонами в 50 м. Гипотенуза бы такого треугольника была бы равна 51 м. Площадь – 2,5 сотки. Построить, скажем, дом размерами хотя бы 10х10 м на таком участке было бы затруднительно – строитель (и владелец) вышел бы за его границы. Поэтому владельцу пришлось бы делать дом узким, например, 4х8 м, а остальную площадь приспосабливать под сад, огород и подсобки – по современным нормативам дачного и загородного строительства, дом не должен впритык соседствовать с границей смежного участка.