На свой страх и риск: чем опасна временная регистрация несовершеннолетнего ребенка для собственника жилой площади?

Не с родителями

Иногда бывает так, что временное проживание несовершеннолетнего планируется с кем-нибудь из родственников. Например, с бабушкой и дедушкой. Если родители не являются собственниками жилья, придется изрядно постараться. Почему?

Документы, которые потребуются для временной прописки ребенка, немного изменятся. Если бабушка и дедушка согласны на осуществление операции, нареканий быть не должно. А вот в случае протеста зарегистрировать ребенка после 14 лет не получится. Правда, речь идет о случаях, когда в новом временном жилье не прописаны родители или один из них.

Соответственно, от родителей и ребенка потребуют:

• согласие всех жильцов, прописанных в квартире, на осуществление операции;
• согласие от второго родителя;
• заполненную форму-заявление на регистрацию;
• паспорта законных представителей;
• удостоверение личности ребенка (и свидетельство о рождении желательно взять);
• справки, указывающие на родство членов семьи (не обязательно);
• документы, подтверждающие брак или развод.

В некоторых случаях могут потребовать еще документы о правах собственности. Ведь если человек владеет квартирой (или ее долей), но не прописан в ней, временное проживание он имеет право предоставить кому угодно без согласия остальных жильцов. Об этом стоит помнить всегда.

○ Особенности покупки квартиры у нескольких собственниках включая несовершеннолетнего.

Покупая квартиру, не забывайте, что несовершеннолетний гражданин, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, являющийся ее собственником:

• По праву наследования, несмотря на тот факт, что квартира (или часть) может принадлежать ему по завещанию.
• Вследствие оформления приватизации, согласно ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1.
• Согласно договору купли – продажи на имя ребенка, в силу ст. 26 ГП РФ могут совершать сделки лишь с письменного согласия законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 1541 -1:

«В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением».

То есть, покупая квартиру у собственников, имеющих несовершеннолетних детей, получивших право владения, приватизировав ее, обратите внимание, что дети имеют полное право на это жилище, а закон очень щепетильно относится к ущемлению прав несовершеннолетних

Разрешение органов опеки.

Без разрешения на сделку, в данном случае продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, либо если ему принадлежит хотя бы часть жилой площади, вы не сможете заверить договор купли – продажи нотариально.

Как следствие, она не признается государственными органами и считается совершенной с нарушением закона.

Однозначно, при обращении в суд, даже спустя несколько лет, когда ребенок повзрослеет и достигнет восемнадцати лет, решение будет вынесено в его пользу, и, вероятность высока, что вы останетесь без покупки.

Покупка другой квартиры несовершеннолетнему при продаже прежней.

Прежде чем продать квартиру, родители (опекуны, попечители), должны:

Обратиться с документом, удостоверяющим право собственности на жилище в паспортный стол, приложив свои паспорта и свидетельство о рождении ребенка, если ему еще нет 14 лет, либо паспорт для получения справки о зарегистрированных в продаваемом помещении лицах.
Важно! Перед тем, как оформлять сделку, удостоверьтесь, что в квартире не прописан ребенок.

Написать заявление на получение разрешения отчуждения квартиры, принадлежащей ребенку, которому нет 18 лет, представив документы, удостоверяющие личности (паспорта, свидетельство о рождении ребенка) и права собственности на продаваемую квартиру, технический паспорт.

Поскольку несовершеннолетний не может быть выписан в никуда, следует приложить документы на приобретаемое взамен жилье.

Стоит заметить, что в случае ухудшения жилищных условий, включая:

• Меньшую квадратуру жилого помещения.
• Состояние непригодное для проживания согласно санитарным нормам, другим параметрам, не стоит строить иллюзий о том, что органы опеки закроют глаза и дадут разрешение продать имеющуюся квартиру, даже если ребенок не имеет на нее прав и лишь проживает с родителями.

Поскольку квартира или доля ее принадлежала несовершеннолетнему, родители, опекуны, продав жилище, должны позаботиться о месте дальнейшего проживания ребенка.

Какие документы должны быть предоставлены покупателю.

Решив купить квартиру, если вас устраивает ее месторасположение, планировка, цена и прочие нюансы, не спешите отдавать деньги ее хозяину, даже увидев документы о праве собственности на недвижимость, тем более несовершеннолетнему ребенку, несмотря на то, что родители (лица, представляющие интересы несовершеннолетнего) не возражают и даже готовы дать письменную расписку.

Вы должны удостовериться в наличии:

1. Документов, подтверждающих право собственности жилым помещением;
2. Справки из БТИ об оценочной стоимости квартиры на момент ее продажи;
3. Кадастрового плана (технического паспорта) недвижимости;
4. Лицевых счетов или единого жилищного документа и справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
5. Письменного согласия родителей, заверенного нотариусом продажи квартиры, если она принадлежит их несовершеннолетнему ребенку;
6. Разрешения органов опеки совершить сделку.

Полномочия опекунов

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетними лицами в соответствии с положениями ст. 31 ГК РФ. Основаниями для установления опеки могут являться:

• отсутствие у несовершеннолетних родителей или усыновителей;
• лишение судом родителей родительских прав;
• оставление ребенка по любым причинам без родительского попечения.

Если дифференцировать, то попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, а опека устанавливается над малолетними.

При совершении сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, попечители только дают согласие. От имени малолетних и в их интересах сделки с недвижимостью совершают их опекуны (п. 2 ст. 32, п. 2 ст. 33 ГК РФ).

Как избежать рисков

Поскольку на рынке недвижимости нелегко найти квартиру, права на которую не принадлежали бы ребенку, покупателю предстоит устранить все возможные риски или максимально их минимизировать. Для этого нужно тщательно проверять условия сделки на каждом ее этапе – от предварительного согласования условий договора купли-продажи до регистрации перехода права собственности в органах Росреестра.

Проверка на подготовительном этапе

Даже если несовершеннолетний ребенок только прописан в квартире, но не имеет права собственности, на стадии проверки юридической чистоты сделки необходимо обратить особое внимание на следующие моменты:

• основания приобретения квартиры в собственность продавца – если жилье оформлено в результате приватизации, исключение ребенка из числа собственников является грубым нарушением законодательства и повлечет признание сделки недействительной;
• правовой статус собственников – родителей – лишение или ограничение их родительских прав автоматически повлечет проблемы с опекунами или органами опеки при оформлении сделки;
• отношение органов опеки к предстоящей продаже жилья – еще на стадии оформления проекта договора орган опеки может выразить свое предварительное мнение о возможности отчуждения имущества ребенка.

Если в ходе тщательной проверки документов нарушение прав несовершеннолетнего гражданина не выявлено, необходимо уделить повышенное внимание к передаче проекта договора на согласование в орган опеки

Согласование сделки в органах опеки

В органы опеки обращаются родители несовершеннолетнего собственника, однако потенциальный покупатель квартиры также имеет право получать информацию о ходе проверки. Для согласования в адрес органа опеки направляются следующие документы:

• обращение родителей ребенка о выдаче согласия на продажу его жилья с одновременным приобретение другой квартиры в собственность несовершеннолетнего;
• правоустанавливающие документы на оба объекта недвижимости;
• техническая документация на обе квартиры;
• справки о составе семьи. поквартирные карточки по месту прописки ребенка и т.д.

На стадии проверки представленных документов органы опеки будут составлять акт о жилищных условиях ребенка по обоих объектам недвижимости. Выдача положительного заключения будет возможна только в случае, если права и интересы детей не ухудшаются в результате смены объектов недвижимости.

В итоговом постановлении органа местной власти будет зафиксирована обязанность родителей оформить новое жилье в собственность ребенка не позднее определенного срока (как правило, от трех до шести месяцев). Если после совершения обоих сделок родители не исполнили это обязательство, органы опеки имеют право обратиться в суд для оспаривания договор купли-продажи. В этом случае покупатель вновь несет потенциальный риск потери имущества и денежных средств.

Регистрация договора

Даже если получено согласие органов опеки и сделка готова к регистрации, потенциальные риску у покупателя сохраняются. Это связано с нюансами снятия детей с регистрационного учета:

• ребенок может быть выписан из жилого помещения только при условии одновременной прописки в новое жилье;
• выписка ребенка из квартиры без указания нового адреса не допускается без согласия органов опеки (на практике, в такой ситуации получить согласие практически невозможно);
• принудительная выписка ребенка через суд обречена на провал, поэтому единственным вариантом остается снятие несовершеннолетнего гражданина с регистрационного учета еще до обращения за регистрацией.

При таких обстоятельствах для покупателя может возникнуть патовая ситуация. Пока квартира с несовершеннолетним собственником не будет продана, у родителей ребенка будут отсутствовать средства на приобретение нового жилого помещения. Пока ребенку не приобретут новый объект недвижимости, его будет практически невозможно выписать.

В этой ситуации у покупателя есть только один приемлемый вариант действий – настаивать на выписке всех граждан из квартиры до момента государственной регистрации сделки. При наличии согласия органов опеки на продажу жилья снятие несовершеннолетнего гражданина с учета будет вполне возможно по решению родителей. Если сделка будет зарегистрирована, а родители откажутся выписывать ребенка, может не помочь даже обращение в суд.

Юридические основания

По закону РФ прописать ребенка к отцу или матери можно без разрешения собственника жилья. Такое право детей закреплено и поддерживается ЖК РФ.

На практике оно реализуется следующим образом:

1. При стандартных условиях ребенок должен быть зарегистрирован по такому же адресу, как и его родители или законные представители.
2. Разрешается прописка ребенка по месту жительства родителей без согласия собственника или нанимателя. Сотрудники ФМС обязаны произвести регистрационные действия в отношении несовершеннолетнего ребенка.
3. Полностью законной является прописка без согласия собственника и нанимателя жилья и третьих лиц по месту жительства и временной регистрации его родителей.
4. Для того, чтобы зарегистрировать ребенка отдельно от родителей, требуется судебное решение.
5. За прописку ребенка отвечают родители или законные представители.
6. Исключением является ситуация, когда ребенка нужно прописать в ипотечную квартиру. При этом может потребоваться согласие третьих лиц, данное требование указывается в банковском договоре об ипотеке. В основном такой вопрос решает кредитная организация.

В любом случае, когда перед законными представителями ставится вопрос о прописке несовершеннолетнего ребенка без согласия собственника, руководствоваться нужно интересами ребенка.

В спорных ситуациях будет привлечен суд. Возможна прописка ребенка по месту жительства отца без согласия собственника. Это актуально в том случае, когда малыш рождается у граждан, которые не регистрировали свой брак.

При этом сведения об отце должны быть внесены в детскую метрику и книгу учета органа ЗАГС. Таким образом, если есть доказательства родства с отцом, то ребенка можно зарегистрировать с ним.

От родителя требуется предъявление минимального пакета документов:

• паспорт;
• документ о рождении малыша;
• заполненный стандартный бланк заявления.

Вышеперечисленный список не может быть расширен чиновниками. Разрешение владельца квартиры тоже не требуется.

Что делать, если продавец не выписал ребёнка после сделки

По достижении 14 лет подросток уже имеет частичную дееспособность, так как получает паспорт гражданина РФ с пропиской по месту жительства. Он ещё не может быть выписан «в никуда», как и ребёнок более младшего возраста. Но здесь уже допускается его проживание отдельно от родителей. Например, его можно прописать у бабушки с дедушкой.

С 14 лет ребёнок может быть прописан у бабушки с дедушкой без родителей

А если он получил официально признанную эмансипацию (по нормам статьи 27 ГК РФ), он может проживать в общежитии или на съёмной квартире, где допускается прописка. Это существенное преимущество для покупателя, который приобретает квартиру с проживающими в ней детьми указанного возраста.

Если сам подросток не является собственником всей квартиры или доли в ней, на процедуру оформления договора он практически не влияет и не участвует в ней.

Если после установленного договором периода мать с детьми остались прописанными на жилплощади нового хозяина, ему придётся убедить её выписаться, соблюдая условия договора. При отказе или игнорировании предъявленной претензии потребуется обратиться в суд.

Вначале нужно провести досудебную процедуру: официально потребовать выписаться вместе с ребёнком и уведомить, что в случае отказа дело будет передано в суд. Такая бумага составляется в форме претензии и должна быть передана контрагенту под роспись, что удостоверяется нотариусом. Если получить подпись не удаётся, можно воспользоваться услугами почты. Для этого нужно:

• составить уведомительную претензию в двух экземплярах;
• подойти в почтовое отделение;
• составить опись вложения;
• удостоверить на втором экземпляре идентичность вложения;
• отправить заказное письмо с уведомлением о получении.

Уведомление о вручении заказного письма указывает на получение претензии ответчиком

Если придётся обращаться в суд, документы, полученные в почтовом отделении, требуется приложить к исковому заявлению и внести в перечень приложений наряду с остальными бумагами.

Предлагаем ознакомиться Где восстановить договор приватизации квартиры

Обращение в суд

Перед подачей иска нужно попытаться уладить вопрос в досудебном порядке и получить разрешение органов опеки и попечительства на выписку ребёнка. Для этого новому собственнику жилья нужно обратиться с заявлением в данный орган с паспортом и пакетом документов:

• заявлением на имя начальника территориального отделения опеки;
• договором купли-продажи квартиры;
• выпиской из поквартирной книги.

Обращение в суд происходит посредством составления искового заявления, где истцом будет покупатель квартиры. Ответчиком будет в зависимости от сопутствующих обстоятельств:

• продавец квартиры, из которой не выписали ребёнка;
• мать с ребёнком, не выписавшаяся из квартиры;
• муж и жена — родители прописанного несовершеннолетнего.

Исковое заявление составляется по форме, соответствующей нормам статьи 131 ГПК РФ, и подаётся мировому судье по месту расположения недвижимости. Его текст состоит из следующих частей:

• «шапки»;
• осведомительной части;
• просительной части;
• перечня приложений.

В «шапке» указывают адресацию мировому судье, ведущему дела на участке. Ниже даются сведения об истце и ответчике с указанием Ф. И. О. и адресов проживания.

Осведомительная часть содержит все данные, связанные с обстоятельствами прописки несовершеннолетнего в приобретённой квартире. Здесь обязательно указывают на позицию родителей, которые не выписали его, что является нарушением права собственности покупателя. В просительной части излагается просьба о признании иска и разрешении на выписку матери с несовершеннолетним.

Приложениями являются документы, поданные вместе с исковым заявлением согласно норме статьи 132 ГПК РФ. В этот пакет должны войти все бумаги, подтверждающие:

• проведение купли-продажи и переход права на квартиру;
• наличие прописки ответчика вместе с ребёнком на жилплощади истца;
• незаконность такой прописки.

После того как будет рассмотрен иск и получено положительное решение в форме выписки, истец сможет выписать мать с ребёнком, незаконно зарегистрированных на его жилплощади. Если в удовлетворении иска будет отказано, можно обжаловать решение в областном или кассационном суде.

Покупая квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним, покупатель рискует тем, что недобросовестный продавец откажется выписываться с проданной жилплощади. Так как детей недопустимо выписывать «в никуда», покупателю придётся вступать в судебные споры с продавцом.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

Российское законодательство разрешает продавать недвижимое имущество, собственником которого является ребенок. Однако в целях защиты имущественных прав несовершеннолетних такие сделки требуют обязательного согласия органов опеки. Получить его можно лишь в том случае, если не ухудшаются имущественные и жилищные права ребенка, владеющего недвижимостью.

Если ребенок — собственник

Если ребенок является собственником квартиры, то продать ее можно лишь с тем условием, что одновременно или немногим позже он станет владельцем не меньшей доли в жилье не худшего по своим характеристикам качества. Получать согласие нужно в органе опеки.

Например, если ребенок владеет однокомнатной квартирой в 30 м2, то согласие будет получено, если ребенок станет собственником:

• однокомнатной квартиры не менее, чем 30 м2;
• владельцем доли в многокомнатной квартире не менее, чем в 30 м2.

На практике согласие можно получить, если несовершеннолетний становится из единоличного собственника владельцем доли, если общее количество принадлежащих ему метров станет больше. Например, по мнению опеки обмен жилого помещения на равную ему по площади долю может нарушать имущественные права несовершеннолетнего — рыночная стоимость доли меньше, чем изолированного помещения. В этом случае долю ребенка, скорее всего, придется нарастить. Например, он может стать собственником 3/5 доли.

Однако и в обратной ситуации также можно получить отказ. Например, если ребенок был владельцем ½ доли в квартире в 66 м2, а ему будет выделена в собственность изолированная квартира в 25 м2, то орган опеки может дать отказ.

Важное значение имеет и качество продаваемого и приобретаемого жилья. Никто не позволит совершить сделку, в которой ребенок из собственника благоустроенной квартиры становится владельцем неблагоустроенного или аварийного жилья, даже если его доля в результате возрастает

Обратная ситуация допускается, даже если общая доля ребенка в результате сделки может незначительно уменьшится.

Иногда органы опеки принимают во внимание и место расположения обоих объектов недвижимости. Если продаваемая квартира находится в Москве, а приобретаемая — в маленьком провинциальном городке, то подобный размен может быть признан как неравноценный

Если доли в квартире принадлежат нескольким детям

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей принципиально ничем не отличается от случаев, когда объектом продажи владеет лишь один ребенок. Впоследствии каждому из них должна быть выделена не меньшая доля в жилье, не уступающем по качеству продаваемому. Покупаемая взамен квартира может быть одна, также дети могут стать единоличными или долевыми собственниками разных объектов недвижимости. Главное, чтобы их имущественные и жилищные права не были нарушены.

Если ребенок зарегистрирован в квартире, но не является собственником

Регистрация ребенка в продаваемой квартире также может стать препятствием для проведения сделки, однако подобная проблема решается гораздо проще. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не требует разрешения органов опеки — достаточно лишь перед проведением сделки прописать ребенка в другое жилье.

При проведении сделки купли-продажи допускается, что в продаваемом жилье остаются зарегистрированными граждане, которые должны выписаться в течение указанного в тексте соглашения срока. Однако в отношении несовершеннолетних детей ситуация иная. Регистрация сделки купли-продажи жилья будет приостановлена или отменена, если выяснится, что на момент оформления в квартире проживает несовершеннолетний, даже если является не собственником помещения, а лишь прописанным в нем.

Поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи и обратиться в органы регистрации, нужно прописать ребенка в другом жилье. Так как малолетний может быть зарегистрирован только с родителями (одним из родителей), то выписаться придется как минимум одному из них. В идеале, лучше продавать квартиру, в которой на момент заключения сделки никто не прописан — это избавит от лишних хлопот как покупателей, так и продавцов.

Плюсы и минусы оформления недвижимости на ребенка

Недостаток: если родители захотят купить новую квартиру или сдать прежнюю в аренду, то потребуется получение разрешения на это от органов опеки и попечительства.

Переоформить недвижимость на ребенка в России возможно несколькими законными способами, однако такая сделка имеет не только преимущества, но и недостатки.

Преимущества оформления недвижимости на несовершеннолетних лиц:

• Материальный задел на перспективу. Выросший малыш получает свое личное жилье, что является отличным стартом во взрослую самостоятельную жизнь.
• Гарантия сохранения имущества за ребенком. Продать, отдать в залог или разменять жилье невозможно без контроля со стороны органов опеки – ребенок не окажется на улице.
• При разводе родителей квартира сохраняется за юным владельцем и не подлежит разделу. Никто из бывших супругов не сможет претендовать на детские квадратные метры.
• Несовершеннолетние дети не обязаны отвечать за кредиты родителей. Судебные приставы, коллекторы и кредиторы не смогут претендовать на отчуждение квартиры в случае наличия кредитной задолженности у родителей.

Недостатками такой сделки являются следующие обстоятельства:

• Родителям сложно продать жилье. На защите интересов ребенка стоят органы опеки, которые не допускают изменения условий жизни ребенка в худшую сторону. Реализовать квартиру получится лишь в том случае, если новое жилье будет больше по площади и располагаться в новостройке. Опека может отказать в размене квартиры по любому поводу: меньшая рыночная стоимость нового жилья, удаленность от поликлиники или школы, неблагоустроенный двор.
• Любая операция с недвижимостью, даже сдача квартиры в аренду, требует разрешения органов опеки. Не получится даже поселить в квартире родственников, переехавших из другого города.
• К 16 годам ребенок становится полноценным распорядителем жилья, если он устроился на официальную работу в соответствии с Трудовым кодексом или вступил в законный брак. В таком возрасте, поддавшись эмоциям и желанию идти наперекор родителям, несовершеннолетний может совершить необдуманные действия: невыгодно продать, неравноценно обменять и даже проиграть свою недвижимость. Любой безответственный поступок без согласования со взрослыми – и квартира (дом, дача) потеряна.

Таким образом, основным плюсом оформления имущества на ребенка является гарантия сохранения материальных благ в отдаленной перспективе – никто не может претендовать на детскую собственность. Однако главная сложность в том, что совершать какие-либо манипуляции с жильем, особенно продажу и размен, очень трудно и занимает много времени из-за контроля со стороны органов опеки.

Где можно подать заявление?

Есть несколько вариантов для подачи заявления.

В МФЦ (Мои документы)

Можно обратиться в Многофункциональный по месту жительства. Там необходимо будет пройти несколько окон:

1. сверить бумаги;
2. взять выписку из домовой книги;
3. заверить копию заявления у руководителя и так далее.

Услуга предоставляется на протяжении трех рабочих дней. Затем нужно будет прийти за документами в тот же МФЦ.

В паспортном столе

Можно обратиться прямо в паспортную службу. В этом случае процедура будет такой же. Список бумаг, что нужны для процедуры, также не изменяется.

На сайте Госуслуг

Возможна подача заявления в электронном виде через веб-портал Госуслуг. С этой целью требуется открыть его и заполнить специальную форму и закачать скан-копии бумаг, требуемых для выписки и прописки.

Важно! На протяжении трех рабочих дней на электронный адрес будет отправлено приглашение посетить паспортную службу с оригиналами бумаг для их проверки и принятия итогового решения

Какими правами на жилплощадь будет обладать малолетний покупатель?

Полноценное право распоряжения полученной недвижимостью наступает по достижении 18 лет. До этого времени ответственное распоряжение жильём осуществляют законные представители. Таким лицом не обязательно должен быть представитель, оформивший квартиру.

Например, если сделку оформляла мать ребёнка, то вносить платежи и отвечать за эксплуатацию и ремонт в квартире может его отец. С 14 лет, после получения паспорта, ответственное распоряжение может переходить ребёнку, но любое юридическое действие сопровождается уполномоченным представителем. Право собственности даёт несовершеннолетнему ряд преимуществ, которые обязаны реализовать законные представители.

В их числе:

• прописка в квартире;
• проживание на её жилплощади;
• сохранность имущественных интересов.

Внимание! Прописать нового собственника в его квартире невозможно. Прописка допустима только совместно с отцом или матерью

Усыновители имеют те же права и обязанности, что и родители. Соответственно, прописка и проживание допустимо с одним из них (с обоими).

Или подопечный прописывается со своим опекуном. Так же во вновь приобретённой квартире допустимо не прописываться – права собственности от этого не аннулируются, а регистрация сохранится до совершеннолетия, или иного момента – по усмотрению.