Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка?

Требование предоставить ребенку аналогичную долю в приобретаемом жилье. Доля или деньги?

Допустим, семья решила улучшить жилищные условия – переехать из однокомнатной квартиры в квартиру аналогичного метража в новостройке. На практике родители сталкиваются с требованием предоставить ребенку аналогичную по размеру долю в приобретаемой квартире. Получается, что если в бараке ребенку принадлежало 50% квартиры, то и в новой квартире он должен стать собственником половины жилплощади. Однако эксперты уверены, что такое требование органов опеки идет в разрез с действующим законодательством.

Таким образом, получается, что размер доли правильно измерять в денежном выражении, а значит, зависит он от стоимости продаваемой квартиры. К примеру, если ребенку принадлежало 50% квартиры в бараке, которая стоит 1 млн руб., то его доля равна 500 тыс. руб. И при покупке однушки в новостройке стоимостью 2,5 млн руб. родители вправе записать на ребенка долю в 20%.

Порядок продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним без предоставления другого жилья, с предоставлением жилья худшего качества – список документов

Оформить сделку купли-продажи квартиры, в которой прописан ребенок, не так-то просто.

Рассмотрим два варианта оформления сделки купли-продажи жилого объекта недвижимости.

1. Когда новое жилье еще не нашлось

Порядок заключения самой сделки будет общим. Но перед тем, как подписать договор, родители должны разобраться с выпиской детей — или одного ребенка.

Способов решения проблемы несколько:

1. Всех несовершеннолетних граждан следует выписать из квартиры. Так вы снимете обременение с недвижимости. Пропишите их у родственников, друзей на время. Государство очень строго относится к прописке «в никуда», особенно детей, поэтому просто выписать их, не регистрируя нигде, не получится.
2. Если прописать не получилось, то сделайте временную регистрацию одному из родителей. Место жительства ребенка будет определено законом — до 14 лет там, где прописаны родители.

Для выписки вам потребуются документы – перечислим их в таблице ниже.

Органы опеки обязательно должны дать согласие на выписку и прописку ребенка.

2. Когда жилье нашли, но — с худшими условиями

Работники опекунской службы должны выдать согласие-разрешение на приобретение такого жилья.

Случаи, когда опека встает на сторону родителей:

1. Дети тяжело больны и деньги от продажи жилья пойдут на лечение.
2. Здоровье ребенка. Например, родителям разрешат купить дом на окраине города или в деревне, если ребенок не переносит загазованность воздуха.
3. Ребенка определяют в специальное учреждение, расположенное в другом городе. Например, учреждение может быть для детей-инвалидов, коррекционное, спортивное и т. п. Опека разрешит переезд, если он пойдет на благо ребенка.

Ухудшение условий может быть выражено в таких характеристиках:

1. Площадь нового жилья меньше.
2. Неудобное расположение.
3. Здание старого типа.
4. Нет инфраструктуры.

Если в новом жилье будут отсутствовать коммуникации, то органы вряд ли дадут разрешение.

Документация при оформлении такой сделки будет немного различаться. Основной список мы обозначили выше, а дополнительные бумаги, которые необходимо подготовить родителям, укажем ниже в таблице.

При других обстоятельствах и причинах переезда родители могут подать другие документы.

На что органы опеки дают разрешение, а на что нет — обстоятельства и условия

При отчуждении недвижимости несовершеннолетнего необходимо приобрести ему что-то взамен. Для этого надо блюсти его имущественные права. За этим следит опека, рассматривая любое обстоятельство.

Выделить несовершеннолетнему долю в покупаемой взамен недвижимости

При приобретении другой недвижимости в том же населенном пункте на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое органы опеки очень просто дают разрешение. В этой ситуации главное, чтобы в новой приобретаемой квартире доля несовершеннолетнего была не менее ПО КВАДРАТУРЕ, чем было в ПРОДАННОЙ.

Приветствуется, когда приобретается квартира с наибольшими квадратными метрами и количеством комнат. В такой сделке очень просто получить разрешение органов опеки на продажу детских долей.

Также не забывайте о стоимости продаваемой и покупаемой квартиры. Если вы получили от продажи старой недвижимости за долю ребенка, например 500 000 рублей, то и вложить в покупку новой недвижимости вы обязаны не меньше этой суммы, а лучше даже больше.

При покупке недвижимости в ипотеку

Многие органы опеки не любят такие приобретения, это зависит от местоположения отдела образования и попечительства. К примеру, Москве органы опеки почти всегда отказывают в таких покупках. В Санкт-Петербурге дают разрешения, но выборочно. Органы опеки дают свое разрешение, если будут улучшены жилищные условия несовершеннолетнего. К ним относятся приобретение большего количества квадратных метров, больше комнат. В этих случаях органы опеки дадут вам 2 постановления — первое на продажу доли ребенка и второе на залог его доли в приобретаемой квартире.

Приобретение квартиры в новостройке (в строящемся доме)

Строящийся дом имеет определенные риски, в том числе своевременный срок сдачи дома в эксплуатацию. Часто Застройщики не успевают достроить дом согласно сроков, указанных в проектной декларации. От этого и частые отказы органов опеки.

К Застройщикам имеются определенные требования, а главное из них – приобретение квартиры в строящемся доме должно быть обязательно по договору долевого участия в строительстве или по договору уступки прав по договору участия в долевом строительстве, согласно 214 Федерального закона. Вам сразу откажут, если Застройщик продает квартиры по договору паенакопления или по предварительному договору купли-продажи недвижимости.

Дополнительно органы опеки могут запросить справку о строительной готовности объекта с 70 % готовностью дома. Например, в Ставропольском крае вам не дадут без этой справки никакого постановления на продажу недвижимости ребенка. А вот в Санкт-Петербурге опека на это может и не посмотреть вовсе и дать вам постановление. Но эта справка является формальностью, и даже если у Застройщика по факту готовность объекта меньше, чем 70 %, то справку без труда он вам может напечатать для органов опеки с нужным процентом готовности. Никто из специалистов органов опеки не будет выезжать на дом и проверять его готовность, поэтому смело просите у Застройщика такую справку.

При покупке частного дома

Когда приобретается ребенку жилой дом и доля в нем, то органы опеки обратят внимание на год постройки и его состояние. В практике есть случаи, когда опека дает постановление на продажу квартиры с покупкой более дешевого жилого дома

Например, дом расположен в 70 километрах от города и его состояние не самое лучшее. Постановление вам могут дать, если, например, ребенок болеет астмой. К документам при сдаче в органы опеки предоставьте справку от врача о наличии заболевания. Комиссия в органах опеке может решить, что астматику будет лучше в населенном пункте с более чистым воздухом.

При покупке комнаты в коммуналке

Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет. Можно получить разрешение, если у ребенка будет наибольшее количество квадратных метров. Например, ребенку выделили долю в 1/10 в квартире в 50 кв.м. По метражу получается у него около 5 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 18 квадратов, то органы опеки, возможно, дадут разрешение.

При строительстве частного жилого дома

Многие родители хотят продать квартиру, чтобы построить частный жилой дом на личном земельном участке. После строительства выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае.

По закону разрешение или отказ должны выдать максимум через 15 дней — п. 3 ст. 51 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В Ставропольском крае обычно оформляют через 14 дней. Но бывают задержки и до  1 месяца.

Вероятность разрешения или отказа органов опеки

Возникновение проблем при получении разрешения от органов опеки маловероятно в случаях, когда жилищные условия ребенка гарантированно улучшаются, например:

— На деньги от продажи старой квартиры приобретается жилье аналогичной площади, однако планировка предполагает отдельную комнату для ребенка;
— Взамен продающейся квартиры приобретается такая же по площади и планировке квартира, однако дом более поздней постройки;
— Приобретается квартира в лучшем районе (выше уровень инфраструктуры, ближе школа, детский сад, прочие очевидные преимущества):
— И, наконец, органы опеки вряд ли станут возражать, если планируется приобретение жилья большей площади.

Определенные сложности могут возникнуть в случае переезда в другой город, органы опеки потребуют доказательства того, что права ребенка не будут нарушены (жилищные условия не ухудшатся). Доказательство, которое в данном случае считается таковым, это предварительный договор купли-продажи. Другими словами, собственнику квартиры, совладельцем которой является ребенок, перед тем, как продавать эту квартиру, необходимо отправиться в тот город, куда он намерен переехать, подыскать жилье и подписать предварительный договор купли-продажи.

А вот если в результате планирующейся сделки жилищные условия ребенка будут менее привлекательными, есть высокая вероятность, что органы опеки откажутся выдавать разрешение. Впрочем, каждый случай рассматривается индивидуально. Например, планируется обмен на квартиру меньшей площади, но делается это для того, чтобы деньги, оставшиеся от продажи, будут потрачены на лечение ребенка. Так, например, не являются редкостью случаи, когда органы опеки дают согласие на обмен городской квартиры на дом в пригороде, если такой обмен мотивирован необходимостью свежего воздуха для ребенка, который подвержен легочными заболеваниями. Самое главное в подобных случаях – собрать документы, которые будут служить подтверждением сложившихся обстоятельств.

Кроме того, органы опеки весьма настороженно относятся к передаче недвижимости, часть которой (или вся квартира) принадлежит ребенку, в залог для обеспечения ипотечного кредита, оформленного для приобретения квартиры в строящемся доме. Известны случаи, когда обманутые дольщики оставались без обещанной квартиры и не могли погасить кредит. Соответственно, при развитии событий подобным образом возникает необходимость реализации залога, и в этом случае ребенок остается без жилья (если органы опеки согласились на передачу квартиры в залог).

Отчетность по совершенным сделкам

В соответствии со опекун обязан ежегодно, в срок до 1 февраля сдавать отчет о распоряжении доходами подопечного (алиментами, пенсией, пособиями). Также он указывает данные о сохранности имущественных объектов (квартир, домов, земельных участков, автотранспортных средств).

Отчет должен включать следующую информацию:

• о состоянии объектов собственности подопечного;
• о местах хранения объектов;
• об имуществе, купленном взамен проданного;
• о доходах подопечного, полученных от доверительного управления;
• о расходах за счет имущества (включая средства на номинальном счете опекуна).

К отчету нужно приложить квитанции о совершенных тратах. Исключение составляют продукты питания, бытовые товары.

Обязательно включаются в отчет товары, стоимость которых превышает 2 МРОТ по региону для данной категории подопечных (детей или пенсионеров).

Важно! Родители недееспособного, который является инвалидом детства, освобождается от предоставления сведений о расходах с номинального счета (если до 18 лет ребенок проживал с ним). Образец отчета опекуна (заполненный, бланк): alt: Отчет опекуна (Заполненный). Образец отчета опекуна (заполненный, бланк): alt: Отчет опекуна (Заполненный)

Образец отчета опекуна (заполненный, бланк): alt: Отчет опекуна (Заполненный)

Сделки с имуществом подопечного

Опекун имеет право пользоваться имуществом подопечного. Но он не наделяется возможностью свободно им распоряжаться. Если проведение сделки остро необходимо, то необходимо получить согласие отдела опеки.

Для этого необходимо обратится в отдел опеки по месту нахождения личного дела семьи опекуна. Представитель оформляет заявление и предоставляет пакет документов.

В заявлении необходимо пояснить причины совершения сделки. Полученные денежные средства перечисляются на счет подопечного.

Прописка в квартире подопечного

Опекун имеет право проживать в квартире, которая принадлежит подопечному. Однако получить постоянную или временную регистрацию в ней можно только следующим образом:

• по решению суда (если подопечному необходим постоянный посторонний уход);
• по согласию других совладельцев.

Совместное проживание

Опекунство предполагает, что взрослый и подопечный будут проживать совместно. Это норма закреплена на законодательном уровне (статья 36 гражданского кодекса РФ). За ее исполнением следят органы попечительства. Особенности:

1. По закону местом жительства опекаемого считается квартира его представителя (родителей, опекуна, попечителя).
2. Совместное проживание должно соблюдаться до достижения ребенком возраста шестнадцати лет. После этого с разрешения контролирующего учреждения (опекунского органа) лица могут жить отдельно. Исключение: подопечным с группой инвалидности это запрещено.
3. Условия в квартире должны быть приемлемыми. Обязательно наличие коммуникаций (свет, вода, электричество) и бытовых предметов. Необходимо, чтобы жилье соответствовало санитарным нормам и было чистым.
4. Опекун при совместном проживании обязан содержать жилое помещение и оплачивать коммунальные услуги.

Следовательно, опека предполагает заботу о подопечном. Ее цель – воспитание гармонично развитой личности и защита прав опекаемых. Но ее возникновение не означает, что у законного представителя появляется возможность претендовать на имущество и личные вещи ребенка.

Watch this video on YouTube

Права опекуна на жилую площадь опекаемого ограничены. Взрослый не может получить в собственность квартиру или унаследовать ее. Переход имущественных прав возможен только в исключительных случаях.

Когда претензии опекуна на жилую площадь опекаемого обоснованы?

В соответствии с законодательством, опекун должен проживать совместно с подопечным (за исключением ряда оговоренных случаев). Жилье может находиться в собственности любого из них, но в большинстве случаев место проживания определяется в квартире или доме опекуна (попечителя). Последний не имеет права собственности и не может распоряжаться жилой площадью подопечного, в том числе не вправе:

1. ухудшать жилищные условия или наносить вред собственности;
2. обременить недвижимость залогом;
3. распоряжаться жилой недвижимостью подопечного и совершать любые сделки с его квартирой или домом.

Опекун может претендовать на безвозмездное пользование жильем опекаемого. Для этого потребуется получить согласие подопечного и (или) согласовать вопрос с органами опеки и попечительства. При этом квартира не становится собственностью опекуна, он может только проживать в ней, пока есть необходимость, или до окончания периода опекунства (попечительства).

Кому и зачем может потребоваться разрешение

В соответствии с ст. 37 ГК РФ опекун не вправе самостоятельно распоряжаться имуществом опекаемого лица, а попечитель разрешать сделки связанные с переходом имущества от одного лица к другому. Для обмена, продажи, сдачи в найм и любых других сделках с жилплощадью потребуется разрешение органов опеки. Если собственником объекта является недееспособное лицо, то распоряжение имуществом осуществляется на основании его мнения.

Итак, разрешение для продажи собственности потребуется следующим категориям граждан:

• Несовершеннолетним;
• Ограниченно дееспособным;
• Недееспособным.

Скачайте

  ст. 31-41 «Опека и попечительство» Гражданский кодекс РФ (493,9 KiB, 798 hits)

Несовершеннолетние лица

В возрасте от 6-14 лет вправе совершать:

• мелкие бытовые сделки;
• сделки, связанные с распоряжением средствами, полученными от родителей (или иных законных представителей);
• сделки, связанные с получением безвозмездной выгоды.

В возрасте от 14-18 имеют право без согласия законных представителей:

• самостоятельно управлять своими доходами (стипендией, заработком и так далее);
• распоряжаться продуктами, полученными в результате интеллектуальной деятельности (патенты, авторство);
• инвестировать в финансовые организации и распоряжаться вносимым депозитом.

Ребёнок по достижению 16 лет имеет право стать полностью дееспособным. Эта процедура называется эмансипацией и регламентируется ст. 27 ГК РФ. Для эмансипации надо, чтобы несовершеннолетний официально работал либо самостоятельно занимался предпринимательской деятельностью.

Ограниченно дееспособные и недееспособные лица

Нет необходимости углубляться в спектр полномочий, потому кратко разберём понятия.

Человек признаётся ограниченно дееспособным, если ставит семью или близких родственников в тяжёлое материальное положение. Новый правовой статус ограничивает лицо в распоряжении своими доходами и имуществом, принадлежащем на праве собственности. К примеру, гражданин злоупотребляет алкоголем или наркотическими средствами, данные зависимости усугубляют материальное положение семьи настолько, что иные члены семьи (муж, жена, дочь, сын) вынуждены полностью либо частично содержать «злоупотребляющее лицо». В таких ситуациях, как правило, ограничивают способности лица, чтобы предотвратить дальнейшее ухудшение материального положения семьи.

Человек признается недееспособным, если гражданин вследствие своих психических расстройств или серьёзных физических травм не может реализовывать свои права и соответствовать обязанностям, которые предполагает дееспособность.

Сроки получения разрешения органов опеки на продажу квартиры

Разрешение или отказ в соответствии с п. 3 ст. 21 ФЗ №48 от 24.04.2008 выносится в срок, не превышающий 15 дней со дня подачи заявления. Также сроки рассмотрения подлежат ускорению, если уже был внесён аванс или залог. На практике какие-либо договоренности, авансовые платежи и так далее не являются уважительными причинами для ускоренного рассмотрения.

Реально веской причиной считают только переезд по медицинским причинам, таковыми являются аллергия или астма. Выданное решение действует в течение 1 месяца со дня выдачи, если срок действия не указан в постановлении. Лучше всего прояснить сроки у сотрудников органа, так как каждый отдел их устанавливает индивидуально.

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей

Переходим к рассмотрению порядка продажи квартиры, если ребенок выступает одним из совладельцев. Очень многие путаются в этапах, не знают куда и когда обращаться, что прикладывать и где запрашивать документы? Наш обзор поможет сориентироваться в ситуации.

Пошаговая инструкция

Отчуждение квартиры в случае с долями несовершеннолетних происходит по следующему алгоритму:

1. Обсуждение будущей сделки с супругом и ребенком.
2. Поиск новой жилплощади – если планируется выделить долю детям в альтернативной квартире. Если с привлечением ипотеки – заключить кредитный договор. Также допустимо заключить предварительный договор купли-продажи с продавцом нового жилья (альтернатива – обязательство о выделении доли ребенку).
3. Сбор документов для обращения в местный орган опеки.
4. Подача заявления и документов в ООП по месту жительства.
5. Ожидание предварительного разрешения, получение копии решения опекунского совета.
6. Визит к нотариусу, заключение договоров купли-продажи (ДКП) – одновременно при продаже и при покупке квартиры, акта приема-передачи, составление расписок о получении задатка.
7. Снятие с регистрационного учёта (выписка из квартиры) – родителей и детей.
8. Регистрация права собственности через «Мои документы» (МФЦ) или напрямую в ФКП «Росреестра» – с 1 февраля 2019 года все действия поручены нотариусам.
9. Получение денег от покупателя, окончательный расчет с продавцом.
10. Отчет перед районным ООП о завершении сделки, предъявление документов и свидетельств о выделении детских долей.

Иногда выделение доли заменяется денежной компенсацией. Ее нужно перечислить на личный счёт ребенка. Сразу пользоваться деньгами он не сможет, но как только достигнет 18-летнего возраста, получит право распорядиться средствами на счете.

Необходимые документы

Родителям ребенка предстоит обратиться в ООП – за разрешением, и к нотариусу – за удостоверением договоров купли-продажи.

Перечень документов для органа опеки можно найти на сайте государственного органа. Кроме того, супруги могут обратиться лично и получить консультацию представителя ООП.

Какие документы нужны для разрешения на продажу квартиры:

• копии паспортов родителей;
• копия свидетельства о рождении на ребенка до 14 лет (паспорт – с 14 лет и старше);
• заявления по образцу (выдадут в органе опеки);
• предварительный ДКП или обязательство о выделении детских долей в новой квартире;
• свидетельство о браке или о разводе – выдаются в ЗАГС;
• правовые документы на продаваемую квартиру – свидетельство или новая выписка из ЕГРН (выдается с 2017 года);
• техпаспорт старого образца или выписка из ЕГРН с кадастровыми данными;
• выписка из домовой книги – о количестве проживающих в старой и новой квартире;
• выписка из ЕИРЦ – показывает отсутствие долгов по ЖКУ;
• иные документы – по обстоятельствам.

Схожие документы + разрешение от ООП нужно предоставить и нотариусу. На их основе стороны могут заключить договор купли-продажи квартиры. Часть документов уйдет на регистрацию в ФКП «Росреестра»

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с долей ребенка

Стоимость, расходы

Обращение в орган опеки не требует оплаты госпошлины. Согласие выдается бесплатно, при соответствии всех документов вашей ситуации.

Услуги нотариуса – платные. Заверка ДКП обойдется в 0,5% от суммы договора, т.е. в цену продаваемой квартиры. Размер госпошлины не может быть ниже 300 рублей, но и не превысит 20 000 рублей (п. 1 пп. 5 ст. 333.24 НК РФ).

Кто должен оплачивать госпошлину? Вопрос решается между продавцом и покупателем – по договоренности. Согласно практике, расходы несет продавец, т.е. родители (опекуны) несовершеннолетнего собственника. Нотариальная сделка выгодна прежде всего им, поскольку решается судьба имущества ребенка.

Налог с продажи

Заключение сделок с недвижимостью – это основание для уплаты 13% подходного налога. Исключением не являются и дети, однако здесь есть свои нюансы:

• жилье в собственности более 3 лет – НДФЛ не уплачивается (примечание: для квартир, полученных в ходе приватизации, при дарении или наследстве);
• свыше 5 лет – освобождение от налога (примечание: по договору купли-продажи).

Согласно ст. 220 НК РФ, супруги и дети вправе получить налоговый вычет за доли в квартире. Подробнее об этом читайте в статье «Налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность супругов».

***

Органы опеки в разных районах Екатеринбурга по-разному подходят к выдаче разрешений на сделки с жильем, в котором есть детские доли. В некоторых районах получить разрешение труднее, в других – проще. По мнению екатеринбургских риэлторов самый лояльный в этом вопросе район Чкаловский, а самый строгий – Верх-Исетский. Если родители сталкиваются с неправомерным требованием органов опеки, они вправе отстаивать свои интересы. Для этого есть несколько способов.

Как замечают профессиональные участники рынка недвижимости, диалог с органами опеки в последнее время усложнился «благодаря» тому, что теперь практически всё общение с ними осуществляется через МФЦ. Бумаги в орган опеки подаются через МФЦ, ответы приходят также в МФЦ, и чтобы пробиться на личную встречу со специалистом органов опеки придётся потратить много времени.

В принципе, с помощью этого же «неудобного» МФЦ можно попытаться и воздействовать на специалистов органов опеки. Агенты, защищающие интересы своих клиентов, уже приспособились через МФЦ подавать в органы опеки заявления о намерении подать жалобу в вышестоящую инстанцию. Если позиция гражданина сформулирована толково и с опорой на законодательные акты, то органы опеки вполне могут пересмотреть свою позицию.

Ранее по теме:

• Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи квартиры. И как защититься покупателю
• Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский капитал
• Делим квартиру с маткапиталом между членами семьи: размеры долей, цены, последствия
• Сделки с недвижимостью между родственниками: выбор безопасной формы

Рубрики на сайте:

• Каталог новостроек Екатеринбурга.
• Продажа квартир в Екатеринбурге.