Расторжение договора аренды

Когда арендатор может расторгнут договор аренды досрочно

Действующее российское законодательство обеспечивает должную защиту прав арендаторов любого имущества. Особенно если учесть, что недвижимое имущество в таком случае может использоваться для проживания, а движимое – для получения прибыли и ведения предпринимательской деятельности. Соответственно его внезапная потеря из пользования может нанести серьезный ущерб арендатору. Так, законодательно, в соответствии со статьей 620 ГК РФ допускается расторжение договора в одностороннем порядке без последствий для арендатора в случаях, когда:

• Имущество не было передано в пригодном для использования виде, не соответствовало тексту договора и описанию, имело неисправности, препятствующие для применения его по целевому назначению.
• Если арендодатель осуществляет препятствия для постоянного и эффективного использования имущества.
• Когда арендодатель не исполняет свои обязанности по проведению капитального ремонта арендуемого имущества в соответствии с текстом договора или в разумные сроки, если вопрос проведения такового ремонта не обсуждался в тексте документа.
• В случае прихода имущества в полную негодность не по вине арендатора из-за воздействия непреодолимых обстоятельств.

Обратите внимание

Текст заключенного договора может вносить изменения в установленный порядок расторжения договора по желанию арендатора. В частности, расторгаемым договором аренды могут предусматриваться дополнительные ограничения для любой из сторон, либо обязанность выплаты арендатором определенного количества платежей до фактического разрыва заключенного договора.

В целом, если заключить соглашение невозможно – вышеобозначенные причины не являются исчерпывающими и могут дополняться. В спорных ситуациях определить истину могут помочь судебные инстанции, которые могут принудить расторгнуть договор либо наоборот – возобновить его действие по причине нарушения законодательства или прав одной из сторон заключенного соглашения.

Расторжение договора аренды. Образец соглашения

Расторжение договора возможно через подписание соглашения участниками обязательства.

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:

Подпишитесь на рассылку

• дата и место составления соглашения;
• конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
• далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
• пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
• далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
• реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Как правильно составить соглашение о расторжении договора аренды?

Дополнительное соглашение о расторжении арендного контракта составляется, если сторонам сделки удалось достигнуть договоренности. Этот документ фиксирует порядок прекращения действия взаимных обязанностей и прав.

Унифицированного бланка такого договора на законодательном уровне не утверждено. Поэтому оформляется документ в свободном виде. При составлении соглашения нужно придерживаться ряда правил

Также важно соблюдать стандартную структуру документа

В дополнительном договоре о расторжении контракта аренды должны присутствовать такие блоки:

1. вводный. Это название и номер документа, дата и место его составления;
2. основной. Описываются стороны договора, причина расторжения соглашения, дата прекращения арендных отношений и т.п.;
3. заключительный. В этой части приводятся реквизиты арендатора и арендодателя, подписи.

В обязательном порядке указывается следующая информация:

• название и номер документа;
• место заключения соглашения;
• реквизиты двух сторон;
• предмет соглашения (это расторжение арендного договора);
• причина прекращения арендных отношений;
• дата расторжения договора;
• номер и дата заключенного ранее контракта;
• наличие односторонних либо взаимных претензий;
• порядок приема-передачи объекта;
• дата составления дополнительного договора;
• личные подписи двух сторон.

Рекомендуется придерживаться следующих правил составления дополнительного соглашения:

• оформлять на листах А4;
• писать в деловом стиле, грамотно;
• не исправлять ошибки корректором, зачеркиванием, ластиком либо лезвием;
• обязательно ставить дату составления.

Оформляя доп. соглашение о расторжении договора аренды, нужно учитывать особенности и тип предмета контракта. От этого зависит содержание документа.

Предметом соглашения об аренде может выступать:

• квартира, жилой дом;
• нежилое помещение (склад, офис, торговая площадка);
• земельный участок;
• транспортное средство (легковой автомобиль, грузовая машина, специальная техника);
• оборудование.

Арендный договор может заключаться на любое движимое и недвижимое имущество. Главное требование к объекту – сохранение его эксплуатационных качеств в течение длительного времени.

Квартиры, жилого дома

Если предметом аренды является жилой частный дом либо городская квартира, тогда в дополнительном соглашении о прекращении срока действия договора нужно подробно описать помещение. Следует указать тип здания, адрес расположения, площадь, кадастровый номер. Такая характеристика поможет судебной организации в случае возникновения конфликтных ситуаций однозначно идентифицировать предмет договора.

Нежилого помещения

Если предметом арендного договора выступает нежилое помещение, тогда необходимо описать подробно данный объект. Нужно указать цель использования, адрес местоположения и площадь дома. Обязательно описывается порядок приема-передачи недвижимого имущества.

Автомобиля

Контракт аренды автомобиля могут заключать юридические и физические лица. Расторжение такого договора обычно происходит по причине выхода из строя данного транспортного средства.

Машина может оказаться под залогом или не соответствовать заявленным характеристикам

Важно четко прописать причину прекращения арендных отношений. Необходимо указать модель, ключевые параметры, номера автомобиля

Оборудования

Договор аренды оборудования обычно заключается между юридическими лицами. Его досрочное расторжение, как правило, происходит по причине выхода из строя, нецелевого использования, умышленного нанесения ущерба и т.п. Приводятся характеристики оборудования. Описывается порядок возвращения предмета арендодателю.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Прекращение действия договора аренды земельного участка в судебном порядке

Договор аренды земельного участка может быть прекращен в судебном и во внесудебном порядке.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном  нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что в праве  была надеяться при заключении договора.

Прекращение договора через суд по требованию арендатора

Согласно положениям ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

• арендодатель земли не обеспечивает использование недвижимого имущества арендатору и создает препятствия для использования имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• недвижимость, переданная через аренду имеет препятствие на пути осуществления его использования, которые не были определены арендодателем в договоре, не ранее известно, арендатором, и не обнаружили
• в ходе проверки, арендатор имущества, или проверки его исправности во время заключения договора;
• арендодатель не считает себя ответственным за значительное преобразование имущества по договору аренды в установленное время, и при
• отсутствие в течение разумного времени;
• субъекты должны затем проверить модель в отношении их собственных, конкретных точек зрения и целей;
• недвижимость по обстоятельствам, за которые арендатор не несет ответственности, в любом состоянии, но не могут быть использованы.

Подробнее об общем порядке расторжения договора аренды арендатором читайте в этой статье.

Прекращение договора через суд по требованию арендодателя

В соответствии с общим правилам, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора;

2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с положением ст. 50 Земельного кодекса РФ, земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления  (конфискация).

В соответствии с Земельным Кодексом РФ, ограничение прав собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в случаях возникновения государственных или муниципальных нужд устанавливается в соответствии с принятыми решениями о территориальном планировании использования земель, о зонировании земель, об установлении публичных сервитутов и в иных случаях, установленных законом (ст. 27 ЗК РФ).

Внесудебное прекращение аренды земельного участка предусматривает прекращение по договоренности и взаимному согласию сторон договора аренды.

Договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.

Соглашение о расторжении договора

Оптимальным вариантом для каждого из участников сделки будет расторжение договора по их обоюдному согласию. Им не придется платить штрафы за отказ от договора, тратить время на судебные разбирательства.

Для действительности такого соглашения оно должно составляться в определенном порядке. Главное правило предусматривает необходимость заключения таких соглашений в той же форме, в какой был заключен договор. Обычно это простая письменная форма.

Но если сам договор прошел регистрацию в Росреестре, то и соглашение придется зарегистрировать.

Из его текста должно следовать, кем и какой договор расторгается

Важно указать дату прекращения действия договора. Составлять документ нужно в экземплярах по числу сторон, а при необходимости регистрации подготовить еще один для Росреестра

После расторжения все обязательства сторон по договору считаются прекращенными. В самом соглашении или отдельном акте нужно указать, что помещение возвращено наймодателю и претензий к его состоянию он не имеет.

Когда арендатор может прекратить отношения

Основания могут быть предусмотрены как в законодательстве, так и в соглашении между сторонами. Вначале опишем те причины, по которым ГК РФ даёт право арендатору добиться досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Во-первых, пользователь может ставить вопрос о расторжении договора тогда, когда владелец вообще не передаёт имущество в аренду, либо чинит всякие препятствия в его использовании.

Во-вторых, за арендатором сохраняется право прекратить отношения в случае, если в процессе эксплуатации в имуществе выявляются существенные скрытые дефекты, которые сводят возможность нормального пользования вещью на нет.

При этом арендатор должен доказать, что:

• Арендодатель не поставил его в известность о недостатках в объекте аренды при подписании договора
• На момент приёма имущества в наём дефекты в нём не могли быть обнаружены

В большинстве своём, арендуемое имущество нуждается в регулярном обслуживании. Оно может заключаться как в текущем, так и капитальном ремонте. Как правило, последний лежит на плечах арендодателя (если иное не закреплено в договоре). И если владелец имущества пренебрегает соответствующими обязанностями, то наниматель также вправе настаивать на прекращении отношений.

Наконец, имущество может прийти в негодность и без «заслуг» в этом арендатора. Например, кража, пожар и иная подобная им чрезвычайная ситуация. Тогда также можно ставить вопрос о прекращении договора.

Повторимся, что приведённые случаи расторжения договора по инициативе арендатора прямо прописаны в законодательстве.

Однако это совсем не означает, что стороны не могут согласовать в соглашении между собой дополнительные причины для преждевременного прекращения отношений. Например, у арендатора отпадает необходимость в пользовании имуществом.

Расторжение по соглашению сторон

Если участники сделки приняли обоюдное решение о досрочном расторжении арендного договора, им необходимо зафиксировать такие договоренности в виде письменного документа. Сторонами составляется соглашение о расторжении договора, которое должно учитывать следующие особенности:

• документ о расторжении соглашения должен составляться в той же форме, что и основной договор (например, если заключался долгосрочный договор в отношении аренды объекта недвижимости, допсоглашение подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра);
• для добровольного расторжения договора нет необходимости указывать в тексте документа причины, по которым стороны приняли такое решение;
• на момент расторжения арендных правоотношений стороны должны полностью выполнить свои обязательства, в том числе полностью погасить задолженность по регулярным платежам.

Одновременно с оформлением соглашения контрагенты должны решить вопрос о передаче имущественных активов обратно собственнику. Для этого составляется двусторонний акт приема-передачи, в котором указывается текущее состояние передаваемого имущества. Если качественные характеристики ухудшились по сравнению с моментом заключения договора, к арендатору может предъявляться требование о возмещении расходов на текущий или капитальный ремонт.

После расторжения арендного соглашения по обоюдному решению сторон прекращается действие всех правоотношений, в том числе на преимущественное право их продления. Если впоследствии контрагенты вновь примут решение о передаче имущества в аренду, им потребуется составить новый договор.

Последствия расторжения аренды

После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.

Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.

Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.

При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Прекращение договорных отношений может быть осуществлено при наличии следующих обстоятельств:

•      Отсутствие оплаты за найм недвижимости в течение полугода, либо иного срока, предусмотренного подписанным договором. Если жилплощадь арендуется на краткосрочный период, то внесение платежа рассчитывается не во временных, а в количественных рамках, к примеру, при отсутствии двукратного платежа, трёхкратного и тому подобное.
•     Передача имущества владельцу не в первоначальном состоянии. Под этим пунктом подразумевается порча съёмного жилья нанимателем или иными лицами, за которых арендатор несёт ответственность (друзья, сестры, братья, мамы и так далее).
•     Использование снимаемого жилого помещения не по прямому назначению (не для проживания). К примеру, если в арендуемой квартире будет осуществляться какая-либо предпринимательская деятельность, то договор может быть беспрепятственно расторгнут в одностороннем порядке.
•     Систематизированное нарушение условий договора либо прав и интересов других лиц, проживающих рядом (соседи).
•     И иные обстоятельства, которые дополняются арендодателем, главное чтобы они не противоречили закону.

Стоит учесть: Чтобы расторгнуть договор в суде, по инициативе арендодателя, требуется заранее уведомить об этом нанимателя. Если это не будет сделано, то судебная инстанция не примет иск к судоделопроизводству. Мало того, что наймодатель должен известить о нарушениях арендатора, также он дает последнему конкретный срок для устранения нарушений.

Уведомление о допущенных нарушениях составляется только в письменной форме, которое непосредственно ссылается на заключенный правовой акт, а именно, на конкретный пункт «Прав и обязанностей».

Сроки для исправления нарушений устанавливаются собственником, они должны быть «разумными». Юридическое понятие «разумности» отсутствует, потому сроки ограничиваются индивидуально наймодателем.

Если у арендатора отсутствует реакция на письменное извещение о допущенных нарушениях в соответствии с заключёнными договорными обязанностями, то владелец съёмного жилья вправе обратиться в суд.

Скачайте

  Иск о расторжении договора найма (истец — собственник жилья). Образец (58,5 KiB, 717 hits)

  Исковое заявление о расторжении дог. найма (ответчик выехал). Образец (28,5 KiB, 239 hits)

Обратите внимание: Иногда, непосредственно сам судья для устранения нарушений устанавливает временные рамки, которые могут составлять от нескольких недель до одного года.

Если арендатор проигнорировал сроки установленные не только своим арендодателем, но и временные рамки указанные судом, то при вторичном обращении собственника в суд, прекращение договора происходит в одностороннем порядке.

Депозит

В случае расторжения договора по инициативе арендатора или его одностороннего отказа от договора арендодатель вправе удержать денежные средства, переданные ему в качестве обеспечения исполнения обязательства, если такое условие предусмотрено договором. Как правило, это оплата последнего месяца аренды. С июня 2015 г. в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, по соглашению сторон может быть обусловлено выплатой определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Следовательно, с указанной даты вопрос о правомерности удержания денежных средств при одностороннем отказе от договора урегулирован законодательно. По данному поводу также высказался Верховный суд РФ в постановлении от 03.11.2015 № 305-ЭС15-6784 по делу № А40-53452/2014, пояснив, что стороны при заключении договора вправе определить сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора. Такая компенсация может быть поименована в договоре штрафом, однако это не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Звоните:
8 800 511-39-66

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Нюансы доказывания основания для расторжения договора

Нарушение сроков перечисления арендных платежей будет устанавливаться исходя из положений договора, юридическое значение будут иметь два случая просрочки платежей подряд. Подтверждение нарушений условий оплаты будет происходить в судебном порядке, арендатор имеет право представлять возражения на иск, в том числе с приложением платежных документов о своевременном переводе платежей.

Существенное ухудшение качественных характеристик предмета аренды будет устанавливаться исходя из следующих обстоятельств:

• фактическая порча имущества;
• пользование имущественными активами, при котором создается реальная угроза уничтожения или повреждения предмета аренды;
• непринятие арендатором мер по своевременному текущему ремонту имущества и поддержания его нормального функционального состояния.

Условия договора могут предусматривать не только конкретные обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, но и периодическое проведение совместного осмотра. В этом случае наличие оснований для расторжения договора будет следовать из акта осмотра.

Если после подписания арендного договора имущество фактически не передано, у арендатора возникает право на расторжение договора. Доказательством передачи является акт передачи, подписанный обоими контрагентами. Если данный документ отсутствует, возникает основание для обращения в суд с требованием о расторжении договора.

Если по договору передано имущество, непригодное для целевого использования, или имеющее недостатки, не доведенные до арендатора при оформлении договора, также может предъявляться требование о досрочном прекращении аренды. Доказательствами указанных нарушений могут выступать следующие факты:

• несоответствие фактического состояния имущества описанию предмета аренды в договоре;
• выявление арендатором существенных скрытых недостатков, которые не могли быть установлены во время передачи имущества на момент оформления договорных отношений;
• несоответствие целевого назначения имущества требованиям, которые предъявлял арендатор при подписании договора.

Как правило, такие обстоятельства устанавливают сразу после их выявления путем подписания двустороннего акта. Если стороны не смогли устранить причину спора (например, арендодатель не произвел необходимый ремонт или не заменил имущество), возникает основание для досрочного расторжения договора.

Как оформить необходимые документы между бывшими контрагентами, если досрочное расторжение сделки осуществлялось в судебном порядке? В данном случае необязательно составлять соглашение о прекращении аренды, вступившее в силу решение суда будет являться надлежащим подтверждением прекращения договорных отношений.

Тем не менее, даже расторжение договора в судебном порядке не устраняет обязанность арендатора вернуть имущество собственнику в надлежащем состоянии. Если данное обязательство не исполняется, может предъявляться требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В этом случае арендатору придется возместить собственнику не только фактически понесенные расходы, но и упущенную выгоду, вызванную фактом неправомерного удержания имущества. Истребование имущества и взыскание указанных убытков также осуществляется в судебном порядке по иску законного владельца.