Комплекс градостроительной политики и строительства города москвы

Какие факторы могут значительно снизить темпы реновации

На выполнении проекта по переселению негативно могут сказаться и личные желания простых граждан. Не все с восторгом принимают идею переезда. Некоторые откровенно против подобных мер. К недовольным, в основном, относятся пожилые лица, которые привыкли к своим квартирам и с трудом представляют себе «новую жизнь».

Кто-то до сих пор уверен: все обещанное – обман, на самом деле произойдет выселение без последующего заселения или компенсации. На таких граждан не действуют логичные доводы и даже принятые законы, которые обязательны к исполнению. Они убеждены в своей правоте. А страдают те, кто готов к обновлению, хочет комфорта и уюта.

Что делать? Возможно, помогут коллективные обращения в вышестоящие организации. Если дом потребуется снести из-за его ужасного состояния, то несогласных выселят по решению суда — тогда спорить будет бесполезно. Рано или поздно это все равно произойдет.

Часто в одной квартире прописаны и живут 2-3-4 семьи. Они надеются, что при расселении коммуналок каждому семейству предоставят отдельную жилплощадь и спорят об этом «до последнего». По факту же выделяют равнозначные помещения – если граждане проживали в двушке, то в новом доме им тоже предоставят двухкомнатные апартаменты. Разъехаться можно – только за дополнительную плату.

Стартовые площадки

На стартовых площадках началось возведение домов первой волны переселения
москвичей. Что значит «стартовая площадка»? Это означает, что на выделенной
территории будет построена многоэтажка, в которую переедут жители близлежащих домов
в квартале или районе. Потом выселенные дома снесут, а на их месте построят
новое жилье, куда въедут участники второй волны переселения.

Сегодня работа ведется более чем на 350 стартовых площадках по программе
реновации. Их список постоянно пополняется, а карта будущих новостроек размещена
на сайте Мэра Москвы.

Стартовые площадки определяются местной властью, а в некоторых случаях их
предлагают сами москвичи. Например, жители района Останкино выступили с
инициативой включить в список стартовых площадок участок по ул. Годовикова
д.10. В апреле 2019 этот участок был включен в
перечень.

Подходы к выполнению

Программа выполняется комплексно. Созданы различные структуры для ведения процесса реновации жилищного фонда:

1. Московский фонд реновации;
2. Общественный штаб.

Первый следит за исполнением проекта, качеством возводимых строений, графиком сноса, принимает заявки от жильцов, контролирует соблюдение всех законов, касающихся данной сферы.

Штаб призван активно взаимодействовать с простыми гражданами – отвечать на вопросы, решать проблемы, проводить общие собрания жильцов.

В каждой из структур трудятся опытные и квалифицированные специалисты, которые четко знают поставленную перед ними задачу и действуют во благо москвичей.

Проект начался с создания законодательной базы и Закона о реновации. Как только она была проработана на все 100 процентов, утвердили структуры для управления переселением, только потом появился список домов, подлежащих сносу. Далее были определены застройщики и представлены первые проекты зданий и квартир.

Благодаря такому скрупулезному походу к делу удалось убедить огромное количество граждан в необходимости реновации жилищного фонда. А ведь раньше у проекта было много недоброжелателей – люди опасались, что останутся без собственных квартир или будут выселены на окраину столицы.

Переселенцам дали гарантии:

• добровольное участие в программе;
• отказ от участия в любое время;
• квартира предоставляется бесплатно и в собственность;
• новую квартиру они получат в своем же районе;
• помещение не будет меньшим по площади – оно равнозначное или большее;
• за переезд не придется доплачивать;
• реально получить денежную компенсацию;
• не нужно будет платить за капитальный ремонт;
• квартиру сдают с уже готовым ремонтом;
• есть отличный шанс расширить или улучшить свои жилищные условия с небольшой доплатой;
• можно взять льготную ипотеку в банке и получить не равнозначную, а гораздо большую по площади квартиру — за полученную разницу и нужно будет доплатить;
• помощь в переезде.

Реновация промзон Москвы

Хорошие новости реновации хрущевок – в программу попали промышленные зоны города. Там уже началось активное возведение современных зданий. Промзоны составляют 17 процентов от общей территории города и, фактически, пустуют. Их не используют по прямому назначению, не заселяют – ведь нет условий. Хотя экологическая обстановка там в норме – чтобы подтвердить это, были проведены многочисленные специализированные исследования. К процессу реновации промзон привлечены инвесторы, разработаны проекты обновления, которые уже начали реализовываться. Параллельно с жильем продумывают и создают инфраструктуру, ремонтируют дороги, стоят транспортные развязки для удобства жителей.

Подробный список сносимых пятиэтажек по округам Москвы

В 2017-2024 гг. будет проходить первая волна реновации. Она включает в себя снос не только панельных хрущевок, но и пятиэтажек несносимых серий, некоторых 9-этажек и «сталинок».

Правительство Москвы сформировало окончательный список жилых зданий на разбор и не планирует его расширять до 2032 г. Однако утвержденные сроки переселения являются ориентировочными и могут быть скорректированы по мере реализации проекта в будущем.

Все ли пятиэтажки попадут под реновацию?

К многоквартирным домам, непригодным для длительной эксплуатации, относятся строения серии: II-32, II-35, К-7, 1605-АМ и 1МГ-300. Причины простые: изношенность коммуникаций, низкие потолки (около двух с половиной метров), маленькие комнаты (особенно кухни), нерациональное использование земельных ресурсов.

Некоторые считают, что хрущевки, построенные в 50-60-е годы XX века, еще довольно крепкие и после небольшого ремонта простоят ни один десяток лет. Но правительство Москвы решило, что снос пятиэтажек – необходимая мера для обновления жилого фонда столицы. Ниже приведены несколько причин, почему нужно сносить старые дома:

• аварийное состояние несущих стен и кровли;
• частые жалобы на прорывы коммуникаций;
• нерентабельность их ремонта;
• отсутствие лифта;
• неразвитая инфраструктура.

В мэрии решили не производить капитальный ремонт, а включить ветхие пятиэтажные дома в программу реновации. Капремонт вызывает много трудностей и попросту невозможен без выселения жильцов. Например, для прокладки новых труб и электропроводки придется ломать перекрытия и стены.

Как проходит реновация сегодня?

Участники программы чаще всего получают квартиры с большей площадью, чем предыдущее жилье. Метраж увеличивается за счет просторной кухни, раздельного санузла и лоджии.

Большинство новостроек по реновации комфорт-класса – двор без машин, колясочная в подъезде, скоростные лифты. В помещениях сделан чистовой ремонт, установлены сантехника и электроплита, проведено освещение, застеклена лоджия.

Уже 20 тысяч жителей старых жилых домов переселились в новые ЖК, возведенные по программе, еще почти 6 000 на стадии переезда. В 2020 году снесено почти 30 домов, 60 сдано в эксплуатацию. Кроме того, около 200 объектов находятся на процессе строительства или завершают его, а еще 88 на этапе проектирования.

Программа московской реновации изменила спрос на рынке недвижимости. Покупатели, все чаще посматривают в сторону панельных и кирпичных хрущевок. После того как был опубликован список реновации в Москве (12.08.2020 г.), резко возрос интерес к домам, которые попали в первую волну расселения. На квартиры выстраиваются очереди из покупателей. Они продаются за 1-2 дня. Если пятиэтажка находится в хорошем районе, договор заключается тут же, сделка происходит в течение пары часов.

Финансирование и застройщики

Первый этап программы реновации будет финансироваться из городского бюджета.

Расходы на начальные стадии проекта возьмёт на себя государство, чтобы лучше оценить нюансы привлечения инвесторов на финансирование последующих этапов. Бюджетные деньги будут привлекаться в течение первых 5-6 лет работы программы.

Основным застройщиком выступает государственное предприятие УГС (Управление Гражданского Строительства).

Первый этап программы реновации финансируется из городской казны, поэтому основная масса проектируемых домов легла на плечи бюджетного девелопера. Часть подходящих по требованиям квартир будет выкуплена у других застройщиков, например, МТФПА. Вопрос инвестиций уже волнует таких крупных игроков строительного рынка, как ГК ПИК, группа ЛСР и ФСК «Лидер».

В программе участвует более 5 тысяч домов.

Точнее, 5144 дома на данный момент одобрены правительством Москвы, однако их собственники имеют право изменить своё решение.

Гарантии собственникам

Еще на старте программы реновации московские власти больше всего внимания уделяли вопросам социальных гарантий для жильцов расселяемых квартир. 13 гарантий собственникам даже закрепили в соответствующем законе «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве».

1. Добровольность. Имеется в виду, что дом попадает в программу реновации, если 2/3 или более собственников и нанимателей квартир в нем проголосовали за участие. В действительности так и есть, но существует проблемная ситуация – когда квартира никак не голосует, процент подсчитывается без ее учета.
2. Возможность выйти из программы. Решение принимает общее собрание собственников, для исключения дома из программы нужны голоса более 1/3 квартир. Выйти можно до момента заключения первого договора мены в доме.
3. При обмене собственники получают равнозначное жилье. Это значит, что новая квартира будет по числу комнат и жилой площади такой же или больше. По общей площади она будет также больше.
4. Кого не устраивает равнозначное жилье, могут получить равноценное – соответствующее по рыночной стоимости. Если не устроило и это, власти предложат денежную компенсацию по рыночной стоимости квартиры.
5. Новые квартиры передаются в собственность и бесплатно. Если переселенец жил по договору социального найма, его можно сохранить, а можно сразу оформить жилье в собственность.
6. Те, кто стоял в очереди на улучшение жилищных условий, сразу получат жилье по социальным нормам (а при желании могут получить равнозначную квартиру и сохранить место в очереди).
7. Гарантия переселения в пределах района (а в Зеленограде и ТиНАО в пределах округа).

   С 2019 года ввели возможность переселиться в другой район. Для этого переселенец должен дать согласие.

8. С момента включения дома в программу реновации до получения права собственности на новую квартиру участники освобождаются от взносов на капремонт. Уже начисленные деньги пойдут на строительство. С учетом срока программы (15 лет) можно неплохо сэкономить на одних только взносах.
9. Новые квартиры относятся к комфорт-классу и имеют улучшенную отделку, оснащены сантехникой. Но стоит понимать, что комфорт-классом называют то, что раньше было эконом-классом.
10. Кроме внутренней отделки, гарантируется качество дома и окружающей его городской среды, в том числе строительство социальных объектов.
11. Помощь с переездом – но только социальным категориям населения.
12. Владельцам нежилых помещений предложат равноценное помещение или денежную компенсацию по рыночной стоимости.
13. Налоговые льготы. Это отсутствие госпошлины за регистрацию права собственности и НДФЛ при обмене квартир.

Что еще более важно, при продаже новой квартиры срок владения (для налогообложения) будет считаться включительно со сроком владения старой квартирой. Это то, что московские власти гарантируют жильцам сносимых пяти- и девятиэтажек

В реальности что-то работает хорошо, а в чем-то есть определенные проблемы

Это то, что московские власти гарантируют жильцам сносимых пяти- и девятиэтажек. В реальности что-то работает хорошо, а в чем-то есть определенные проблемы.

Но главный плюс от участия в программе реновации – это увеличение площади квартиры, дома из современных материалов, и новая современная отделка. Поэтому средняя стоимость новых квартир должна быть больше стоимости старых.

На этом преимущества заканчиваются, и начинаются многочисленные вопросы и проблемы программы реновации.

Застройщики

Строительство в рамках московской реновации обеспечивает ряд застройщиков,
среди которых:

• Упpaвлeниe гpaждaнcкoгo cтpoитeльcтвa;
• Упpaвлeниe экcпepимeнтaльнoй зacтpoйки микpopaйoнoв;
• «KPOCT»;
• ФCK «Лидep»;
• Гpуппa ЛCP;
• ГK «ПИK»;
• «Интeкo»;
• ГBCУ.

По округу ТиНАО обсуждается вопрос привлечения новых застройщиков.

Определять, кто именно построит тот или иной дом – задача Фонда реновации.
Конкурс между компаниями проводится по правилам государственных закупок. В
тендерах обычно участвует от 2 до 6 компаний, которые предлагают собственные
условия, исходя из имеющихся возможностей.

Строительство каждого дома проходит по проекту, утвержденному
Правительством Москвы. Застройщики подчеркивают, что проекты индивидуальные, планировки
совершенно различные, но все они создаются с учетом потребностей переезжающих
семей.

Застройщики (они же, строительные компании или девелоперы) берут на себя обязательство по передаче квартир, соответствующих проекту, пригодных для проживания, полностью благоустроенных. При выявлении дефектов нужно обращаться в управляющую компанию и фиксировать недостатки актом, чтобы их в скором времени устранили.

Что может поспособствовать повышению темпов

Увеличению темпов программы способствует информатизация населения. Чем больше простые граждане будут знать про реновацию, тем легче они примут идею переселения и согласятся на переезд. Вот почему о проекте говорят во всех в средствах массовой информации – такая задача поставлена Правительством Москвы перед столичными СМИ.

Если застройщики вовремя займутся улучшением собственной материально-технической базы, то и темпов возведения нового жилья не придется сбавлять – все пройдет в строгом соответствии с планом.

Чтобы программа реально работала, к ее выполнению нужно подходить комплексно, что сейчас и делается. Созданные штаб и фонд содействия переселению — отличные инструменты для повышения темпов ликвидации старых пятиэтажек и строительства новых зданий.

Голосование жителей по реновации

Изначально в список под снос попали почти 8000 домов, но позже перечень
сократился до 5000 – по результатам голосования москвичей. Жители домов, включенных
в программу, обязаны были проголосовать по вопросу переселения. Если в доме число
сторонников реновации равнялось 2/3 от числа квартир в доме или больше, дом
заносился в список домов под снос. Голосование проводилось в электронной форме
через сервис «Активный гражданин» или очно через «Мои документы» весной-летом
2017 года.

Голоса считали
так:

• Сначала определяли,
  как голосует каждая квартира. Если собственник
  один, считали только его мнение, если несколько – все определяло простое
  большинство голосов. Если голосовали поровну, то мнение квартиры вообще не
  учитывалось.
• Далее собрали
  все голоса всех квартир и так определили позицию всего дома в целом.

Голоса тех, кто не принял участия, не списали, а учли пропорционально
результатам активных квартир. Например, если из проголосовавших 80% за, а 20%
против программы, то оставшиеся голоса распределили в той же пропорции 80/20.

Кстати, голоса
прошли трехступенчатую проверку по номеру СНИЛС или данным паспорта.

Ограничения на докупку метров

Власти установили ряд ограничений. Размер приобретаемого жилья не должен быть больше 100 квадратов. В расчет берется общая площадь всей квартиры, а не только докупаемых метров. Если вы решили разменять одну квартиру на две, в учет также пойдет общая площадь обеих квартир (а не площадь каждой).

Еще одно ограничение касается района, в котором находится докупаемая квартира:

1. Если оформление происходит до переезда в равнозначное жилье, то выбирать квартиру нужно в том же районе. Для жителей Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского округов – в том же округе.
2. Если вы решили докупить метры уже после переезда – можно выбрать квартиру в любом доме в столице, построенном по реновации.

Право на докупку дополнительных метров предоставляется каждому только один раз. Право на докупку после переезда сохраняется в течение двух лет.

Докупить квадратные метры при переезде

Правила реновации позволяют желающим приобрести
дополнительную жилую площадь за плату. При этом общая площадь докупаемого жилья
не должна превышать 100 квадратных метров.

Процедура докупки следующая:

1. Получить письмо с предложением равнозначной квартиры. Этот шаг обязателен и при докупке жилья.
2. С письмом нужно прийти в центр информирования населения для получения договора на равнозначную квартиру. Договор подписывать не нужно, просто забрать. Центр начнет работу в день старта переселения. Для получения договора с собой понадобятся:
   • паспорта собственников и свидетельства о рождении детей;
   • свидетельство о собственности либо выписка из ЕГРН;
   • разрешение органов опеки;
   • письмо о переселении;
   • нотариальное согласие супруга.
3. Выбрать квартиру для докупки можно на сайте Фонда реновации. Сделать это нужно в течение 30 дней с момента получения договора на равнозначную квартиру.
4. После выбора подать заявление на докупку в Фонд реновации. Предварительно о подаче заявления нужно договориться с уполномоченным сотрудником по телефону +7 (495) 651-07-97.
5. Далее оформление докупки будет происходить в Фонде реновации по адресу улица Ильинка, дом 13.

Читайте подробно:

Все об ипотеке:
Процентные ставки разных банков;
Требования к заемщику;
Требования к недвижимости;
и другие нюансы.

В Фонде реновации

Процедура докупки немного отличается от обычной купли-продажи
на свободном рынке. Если на выбранную квартиру претендует еще хотя бы один
желающий, Фонд проведет аукцион, если нет – оформят договор мены.

Специалистам Фонда понадобятся:

После
заключения договора мены переезд продолжается аналогично другим случаям:

• организовать перевозку вещей;
• закрыть
  старые лицевые счета и открыть новые;
• зарегистрироваться
  по новому месту жительства.

Скидка на докупку

Все участники программы реновации получают гарантированную
скидку 10% на сумму доплаты. Кроме того, на оплату распространяются все
возможные льготы: материнский капитал, жилищные субсидии и сертификаты.

Укрупненный порядок реализации

Если сносить – то сразу много, а не по одному дому в год. Таков посыл мэра Москвы Сергея Собянина к выполнению проекта. Он стал инициатором внедрения в жизнь программы и тщательно следит за каждым шагом ее выполнения.

Параллельно будет вестись строительство новых многоэтажек. Их станут запускать в эксплуатацию постепенно, чтобы переселение не прекращалось вообще.

Переезды в новые дома будут волновыми. Что это значит:

• конкретную пятиэтажку расселяют и сразу сносят;
• люди переезжают в новый дом;
• на месте старого здания тут же начинается возведение молодого;
• по окончанию стройки расселяют и сносят следующий аварийный дом;
• в построенный объект запускают жильцов;
• на месте снесенной пятиэтажки вырастает очередное сооружение.

Сегодня в программу реновации включены более 5 тысяч домов в разных районах Москвы. Точный список есть на официальном сайте мэра столицы и на других электронных ресурсах в интернете. Информация находится в общем доступе, ознакомиться с ней вправе любой желающий – секретов здесь нет.

Ликвидация строения во многом зависит от жильцов конкретного строения: если люди не согласны на расселение (на переезд должны согласиться более 60 процентов собственников), то сносить пятиэтажку не станут. Таков закон. В его рамках не тронут культурные здания и сооружения, их только отреставрируют, вероятно, заменят внутренние коммуникации, проведут ремонт помещений, заменят окна и двери.

Кто поедет первым

При определении этапов переселения специалисты оценивали целый ряд факторов. В первую очередь это наличие свободных земельных участков

При этом важно было не просто найти землю для строительства максимально близко к расселяемым домам, но и соблюсти другие условия. Участок должен соответствовать всем требованиям градостроительного проектирования, а также строительным нормам, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям безопасности и экологии

Также при подборе участка оценивалась его транспортная доступность и возможность обеспечения машино-местами жильцов будущего дома.

Помимо этого, в строящемся доме должны быть предусмотрены равнозначные квартиры для всех участников программы из расселяемых домов. При этом для жителей коммунальных квартир и общежитий должны быть предусмотрены отдельные квартиры, а для очередников — квартиры, исходя из нормы предоставления жилой площади. При проработке планировок также учитывались разнообразные варианты для тех, кто захочет увеличить площадь новой квартиры или даже приобрести еще одну со скидкой за счет механизма докупки.

Кроме площадки для строительства, также было важно оценить территорию, на которой расположены сносимые дома. Если есть транзитные магистральные трубопроводы, питающие сохраняемую застройку, то старые пятиэтажки можно легко и без дополнительных затрат отключить от электросетей, водо- и газопровода

Если нет, то сначала необходимо будет реконструировать инженерные сети, чтобы не оставить часть района без воды или света.

Большое внимание уделялось тому, чтобы была возможность организации на месте сноса более благоприятной городской среды с размещением зон отдыха, детских площадок, объектов сопутствующей инфраструктуры с проведением на завершающем этапе комплексного благоустройства. На основании анализа всех этих факторов был составлен ориентировочный график переселения

В первый этап (2020–2024 годы) вошли те дома, которые удовлетворяли наибольшему количеству условий. То есть рядом было свободное пространство, где можно в короткие сроки приступить к строительству дома, не нарушая градостроительные нормы. А сами расселяемые дома в дальнейшем можно будет отключить от инженерных сетей и снести, освободив место для строительства жилья или социальных объектов, начав таким образом волновое переселение

На основании анализа всех этих факторов был составлен ориентировочный график переселения. В первый этап (2020–2024 годы) вошли те дома, которые удовлетворяли наибольшему количеству условий. То есть рядом было свободное пространство, где можно в короткие сроки приступить к строительству дома, не нарушая градостроительные нормы. А сами расселяемые дома в дальнейшем можно будет отключить от инженерных сетей и снести, освободив место для строительства жилья или социальных объектов, начав таким образом волновое переселение.

В первый этап новые квартиры получат почти 170 тысяч москвичей, проживающих в 930 старых домах.

Во второй этап — с 2025 по 2028 год — планируется начать переселение более 1630 домов, а это еще 330 тысяч москвичей. Остальные — около 380 тысяч человек — переедут на третьем этапе, с 2029 до 2032 года. Тогда планируется расселить более 1800 домов.

Теперь участники программы реновации смогут спланировать свой переезд, подготовить все необходимые документы, решить, нужно ли им докупать дополнительные квадратные метры или еще одну квартиру.

По оценкам специалистов, жители домов, которые попали в первую волну переселения, несколько выигрывают во времени. Однако переезжающие в рамках второго и третьего этапов получат более широкие возможности переезда и выбора квартиры в домах ближе к месту привычного проживания за счет строительства жилья на месте снесенных объектов первого этапа.

Отметим, что в дальнейшем сроки переселения будут актуализироваться и при необходимости могут быть скорректированы: в зависимости от хода строительства, подбора площадок, реализации пожеланий жителей, высказанных на публичных слушаниях, сроки переезда могут измениться.

Кроме того, в опубликованном перечне есть дома, для которых сроки переселения еще не определены — это 688 домов. Для этих территорий дорабатывается градостроительная документация. Как только все документы будут утверждены, жителям этих домов отдельно сообщат о сроках переезда. Этапы будут определены по мере утверждения градостроительной документации, но не позднее конца первого квартала 2021 года. Более подробную информацию можно будет получить в спецпроекте mos.ru.

Как проходило голосование, как подводились итоги

Включение домов в реновацию проводилось путём голосования собственников жилья. Отдать голос «за» или «против» люди могли с 15 мая по 15 июня. Личности граждан идентифицировались по СНИЛС или номеру лицевого счёта квартиры, а право владения подтверждалось договором найма либо выпиской из ЕГРН. Эти меры позволили избежать сторонней накрутки голосов и объективно оценить реальное мнение граждан.

Голосование проходило в реальном и виртуальном пространстве. Отдать свой голос через электронные устройства можно было с помощью приложения «Активный гражданин». Те, у кого его не было, могли прийти в МФЦ и отдать свой голос там. Явка составила 71%, более, чем две трети жильцов из списка реновации. Голоса распределялись следующим образом:

1. Чтобы дом включили в программу, две трети и более его жильцов должны были сказать «за».
2. Чтобы дом исключили из планов на реновацию, против должны были выступить 1/3 + 1 собственник жилья в этом здании.
3. Голоса «молчунов» распределяются пропорционально голосам собственников, принявших участие в голосовании.
4. Итоги голосования по квартирам с несколькими собственниками определялись по большинству голосов в квартире. То есть, если двое из трёх собственников «против», а один «за», то считалось, что все высказались отрицательно. Если силы были равны, то считалось, что мнение не выражено, и квартира уходила в список «молчунов».

По итогам голосования в список домов на реновацию вошли 4087 зданий, а вычеркнуты были 452 дома. Участие не приняли 7 домов, в которых на тот момент никто не жил. Также в программу вошли 100 панельных девятиэтажек, хотя дома этого типа изначально не включались в списки.