Что дешевле — вторичка или новостройка? нюансы выбора типа недвижимости

Что должно быть возле дома где будите жить?

Думаю с данным пунктом все понятно и особо расписывать нет смысла.

В шаговой доступности от квартиры (или минут 15 езды) должны быть:

• магазины
• общественный транспорт
• детский сад и школа
• больница

Чем больше всего рядом, тем лучше.

Новые микрорайоны часто строят без учета дальнейших потребностей жильцов. Лишь бы сдать, а потом мучайтесь сами.

И даже если у вас сейчас нет своего автомобиля, то что вы будите делать в будущем?

Вот об этом также стоит побеспокоиться заранее.

Кстати, покупка гаража или стояночного места, теряет смысл, если учитывать, что аренда зачастую обойдется на порядок дешевле.

Планировка

В прошлом строили разные серии домов, от которых зависела планировка квартир. Среди них есть интересные архитектурные решения, например сталинские дома с высокими потолками и большими изолированными комнатами. Но основной массмаркет-сегмент — это панельные корпусы со стандартной планировкой: большими комнатами и маленькими кухнями.

Раньше кухня была местом, где готовили ужин. Сейчас это скорее место притяжения, где по вечерам собирается вся семья. Поэтому застройщики предлагают современные варианты, где кухня объединена с гостиной, и все жители квартиры могут собраться в ней вечером, чтобы поужинать, обсудить новости или поиграть в приставку. А спальни стали маленькими — обычно до тринадцати квадратных метров — и рассчитаны на то, что в них будут только спать.

При этом сегодня застройщики стремятся охватить людей с разными потребностями, поэтому в новостройках можно найти и привычные планировки с маленькими кухнями, а ещё в современных домах может быть несколько санузлов в многокомнатной квартире, чтобы жильцам не приходилось стоять в очереди утром и вечером. Выбор планировок на первичном рынке жилья больше. 

Еще один нюанс — освещение. Окна в домах старой постройки обычно стандартные, балконы небольшие. В домах, которые возвели за последние десять лет, чаще встречаются панорамные окна, просторные лоджии, а расположение помогает поймать больше солнечного света. Кроме того, застройщики уходят от формата балкона, который используют для хранения вещей, и иногда в многоквартирных домах можно встретить веранды и террасы, где можно загорать или ужинать на открытом воздухе.

В новостройке можно договориться об индивидуальной планировке. Это удобно семьям с детьми: на небольшой площади можно разместить больше комнат, чтобы у каждого была своя. А для людей, которые работают из дома, — предусмотреть кабинет в тихом углу, подальше от детской и гостиной.

Вторичка	Новостройка
1

Факторы благоустройства

Жителей больших городов всерьез интересует уровень благоустройства придомовой территории, а также наличие инфраструктуры рядом с домом для комфортного проживания. Для ответственных компаний застройщиков должное благоустройство дворов и парковочных зон возле домов является одни из приоритетных направлений

При покупке квартиры в новом доме важно обращать внимание на такие факторы, как:

• наличие и благоустройство детских площадок, безопасность игровых зон их чистота;
• наличие пешеходных переходов на проезжей части;
• наличие современных систем видеонаблюдения и обеспечения общественной безопасности.

Также важным фактором является наличие необходимого количества мест для парковки автомобилей жильцов дома

Перед приобретением квартиры в новострое важно выяснить следующие нюансы, касающиеся парковки:

1. Паркинг подземный или надземный.
2. Он заглубленный или полузаглубленный.
3. Существуют ли на паркинге места для гостей жильцов дома.

Если же речь идет о покупке вторичного жилья, то рекомендуется заблаговременно проверить качество ведущих к дому дорог, качество покрытия асфальта на внутри дворовой территории, размер парковки, а также изношенность лифта. Поводом снизить цену может служить обшарпанный фасад здания, грязный мусоропровод и неблагоустроенная придомовая территория.

В новостройке с чистовой отделкой, цена будет ниже, но потребуются дополнительные вложения

○ Выбор квартиры на вторичном рынке

Основным документом для покупки вторичного жилья является договор купли-продажи. По сравнению с новостройками, готовое жилье уже обжито и не требует косметического ремонта. Отсутствие «слепого» выбора делает процедуру покупки квартир на вторичном рынке более прозрачной. Покупатель видит планировку, осматривает район, знакомится с соседями, изучает план БТИ, проверяет документы продавца. Такой вариант подходит всем, кто желает быстрее зарегистрировать недвижимость.

  Плюсы покупки квартиры на вторичке

Преимуществом готового жилья является ускоренное оформление права собственности. Процедура занимает около 2-3 месяцев, после чего новый собственник может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Достоинства покупки жилья на вторичном рынке:

• Выбор района.
• Заселение сразу после оформления договора-купли продажи.
• Отсутствие перебоев с коммуникациями.
• Наглядность планировки.
• Готовый ремонт.

В большинстве случаев покупатели вторичного жилья обходятся без капитального ремонта квартиры.

  Не требует дополнительных расходов на ремонт

При выборе недвижимости обязательно проверяйте работоспособность канализации, проводки, отопления и изоляции от постороннего шума (актуально для панельных домов).

  Готовое жильё

Немаловажным преимуществом вторичного жилья считается отладка инженерных систем. В отличие от новостроек, инфраструктура готовых домов уже находится в эксплуатации. Покупатели недвижимости могут не беспокоиться по поводу подачи воды, электричества, отопления. И если вы не хотите ждать окончания строительства нового дома – выбирайте квартиры вторичного жилья.

  Развитая инфраструктура

Готовое жилье находится в эпицентре городской черты. Поблизости всегда расположены детские сады, школы, игровые площадки, больницы и торговые заведения. Одним словом, в тех районах, где уже вовсю кипит жизнь и нет нужды достраивать инфраструктуру. Такие возможности подойдут в первую очередь семьям, которые имеют детей дошкольного и школьного возрастов.

  Минусы вторички

После рассмотрения достоинств квартир самое время отметить недостатки. Они связаны со следующими обстоятельствами:

• Устаревшая планировка и внешний вид.
• Возможные проблемы с коммуникациями.
• Мошенничество со стороны риелторов и продавцов.
• Высокая стоимость.

На этом вероятные сложности не заканчиваются.

  Незаконная перепланировка без уведомления покупателя

Существенным минусом вторичного жилья считается невозможность изменить планировку. Но вместе с тем велик риск нарваться на незаконную планировку квартиры со стороны продавца (без уведомления конечного покупателя). Сокрытие важных деталей чревато административными наказаниями. Обратившись к ст. 7.21 КоАП РФ, мы увидим, что:

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ).

В теории все понятно, но практика знает немало случаев продажи недвижимости с неузаконенной перепланировкой. Стоимость такого жилья гораздо ниже рыночной, ведь иногда продавцы сбивают цену на 30%

Покупать или не покупать жилье с незаконной перепланировкой? Важно понимать, что в случае приобретения такой квартиры бремя ответственности ложится целиком на покупателя (даже если последний находился в неведении)

Совет! Прежде чем заключать договор купли-продажи попросите продавца квартиры предоставить строительный план и техпаспорт БТИ. Проверьте, чтобы документы не были просрочены. Желательно чтобы в них не содержалось никаких красных линий (незаконная планировка). В интересах покупателя убедиться в чистоте сделки, и только потом приступать к покупке квартиры.

  Больший риск мошенничества

Поручая выбор недвижимости риелтору или занимаясь поиском самостоятельно, следует держать в уме типичные мошеннические операции с квартирами. Основные из них:

1. Подделка документов и продажа чужой недвижимости.
2. Обманная передача квартиры нескольким покупателям (по авансу).
3. Обход налогов путем расчётов вне договора.
4. Продажа недвижимости и аннулирование сделки.

В случае возникновения сомнений с оформлением сделки доверьте ее грамотному юристу. Специалист поможет проверить юридическую чистоту недвижимости и позаботится о заключении прозрачного договора.

Первичное и вторичное жилье. Основные отличия

Что такое «первичка»

В качестве первичного жилья мы будем рассматривать квартиры, ни разу не подлежащие оформлению на жильцов. В объявлениях о продаже первички часто можно увидеть только генплан жилплощади, т. к. сама недвижимость еще не построена. Стоимость такого жилья будет существенно ниже, чем введенного в эксплуатацию. Однако действия по его приобретению ограничены законом № 214, который регулирует реализацию квартир в строящихся или планируемых к застройке зданиях.

Согласно данному законопроекту, застройщик должен передавать жилье покупателям после постройки и сдачи в эксплуатацию. Данные факты должны быть зафиксированы документально и подтверждены сторонами договора. После сдачи дома оформляется акт приема и передачи, подкрепляющийся подписями участников долевого строительства и застройщика.

После этого покупатели регистрируют право собственности на недвижимость, получая свидетельство о государственной регистрации. Теперь статус жилья уже не является первичным – недвижимость становится вторичной.

Что такое «вторичка» в недвижимости

Вторичное жилье называется так потому, что оно уже являлось чьей-то собственностью, либо принадлежит собственнику в данный момент. Владеть недвижимостью может как частное лицо, так и юридическое. При этом жилье может иметь статус государственного, частного или муниципального.

На деле мы видим: вторичные квартиры не всегда принадлежат к старому жилому фонду. Они могут быть построены год назад, но уже не считаются первичными, хоть и возведены в новом доме. Таким образом, мы несколько уравновешиваем понятия «новостройка» и «вторичка».

Люди, проживающие в муниципальных квартирах, не могут их продавать, т. к. жилье им не принадлежит — оно является собственностью муниципалитета и реализуется жильцам по договору социального найма. Соответственно, у жильцов нет свидетельства о государственной регистрации. Такое жилье также является вторичным, поскольку его владелец – муниципалитет.

Плюсы и минусы

Кроме того, довольно сложно выбрать правильный объект инвестирования, особенно на рынке новостроек, ведь здесь очень высоки риски недостроя или долгостроя. Еще труднее понять, когда выходить из актива. То есть нужно поймать тот самый момент, когда можно продать свое инвестиционное жилье с максимальной прибылью. А сделать это подчас проблематично, ведь всегда возникает соблазн: а вдруг как завтра цены подрастут еще немножко. И вырасти они действительно могут, вот только недвижимость – далеко не самый ликвидный товар: «Выражаясь биржевым языком, вывести деньги из этого инструмента не так просто и не так быстро. Сроки реализации квартир могут затягиваться, срывая все планы», — отмечает Римма Балясникова, директор отдела информации ЕГСН. А значит, пока жилье будет продаваться, есть вероятность, что цены снова пойдут вниз. Ускорить продажу обычно помогает дисконт, но скидки в период снижения рынка чреваты еще большими потерями.

Также не просто выбрать объект и для последующей его сдачи в аренду. В общем-то, сдаваться может практически любая квартира, но вот хорошую прибыль принесет не каждый вариант. Да и вообще, аренда — дело хлопотное: «Это только кажется, что арендодатели гребут деньги лопатой и ничего не делают. Если подходить к делу ответственно и профессионально, то придется периодически ремонтировать квартиру, менять мебель, сантехнику и бытовую технику. А иногда к расходам добавляются траты на лечение нервных заболеваний, которые вполне могут возникнуть в результате общения с некоторыми жильцами», — говорит Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). Как отмечает Валерий Аристархов, старший менеджер отдела реализации компании «Русский дом недвижимости», собственник-арендодатель может столкнуться и с просрочкой оплаты, и с порчей имущества, и с неоплаченными счетами за междугородние телефонные переговоры.

Нивелировать риски в некоторой степени можно с помощью договора аренды, но тогда помимо налога на недвижимость придется платить еще и НДФЛ: «Его ставка для физических лиц, являющихся гражданами РФ, составляет 13%. А чтобы сократить размер налоговых выплат, можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя либо приобрести арендный патент», — рассказывает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. В любом случае все это – дополнительные расходы.

И все-таки покупка недвижимости в целях инвестирования является неплохим вложением средств. Во-первых, это надежно: как отмечает Валерий Аристархов («Русский дом недвижимости»), остаться без квартиры, а значит, без вложенных денег, практически невозможно. И даже если придется продавать жилье в самый неподходящий момент, когда цены на недвижимость будут минимальны, потери вряд ли составят больше 20-30%, а при сдаче его в наем потери вообще маловероятны, может лишь снизиться норма прибыли и увеличиться срок окупаемости. А во-вторых, даже если рынок недвижимости не показывает существенного роста, стоимость жилья, как правило, следует за инфляцией, и таким образом данный актив фактически не обесценивается.

Плюсы и минусы новостроек

Когда речь идёт о новостройке и её преимуществах, первое, что представляется покупателю – комфорт и роскошь, которой можно окружить себя, приобретая такое жильё.

Приобретённую квартиру допустимо оформить так, как разыграется фантазия собственника. Базовые возможности жилья предусматривают полностью оригинальный дизайн помещения. Здесь можно разместить как комнаты стандартного назначения, но так же – гардеробная, кладовые и т.п.

Площади совместного использования предусматривают просторные холлы и иные привлекательные для покупателя технические характеристики жилых и нежилых помещений.

Здесь допускаются такие характеристики планировки, которые невозможно представить при приобретении недвижимости на рынке вторичного жилья.

В то же время – цена, запрашиваемая застройщиком, значительно превышает ценовые варианты, предусмотренные для эксплуатируемых квартир.

По преимуществу,  обозначенная дилемма определяет сомнения покупателя в ситуациях выбора. Нередко иные моменты остаются в стороне. Но и их значимость сложно переоценить.

Здесь требуется учитывать так же следующие факторы, склоняющие покупателей к выбору покупки новостройки:

• На начальном этапе возведения дома допускается существенное снижение стоимости объекта.
• Новый водопровод, система отопления, с индивидуальным подогревом и тёплыми полами.
• Новая – более мощная проводка. Новые счётчики и электрические щиты.
• Предусматривается установка лифтов последнего поколения, с более качественными характеристиками.
• В конструкциях стен используют плиты, с эффектом утепления.
• В новостройке нет тараканов, мышей и крыс. Нет запаха затхлости и сырости из подвалов.
• Новая крыша не протекает, гарантируя сохранность имущества жильцов верхнего этажа.

Перечисленные «плюсы» подразумеваются, но не факт, что застройщик откажется от экономии за счёт качества стен или иных параметров здания.

По преимуществу, к «минусам» можно отнести то, что определяется недобросовестным или халатным отношением к  заявленному, но недополученному инвесторами, качеству здания.

Иногда предусматриваемые площади совместного использования и даже жилая площадь помещения не соответствуют объёмам, установленным в договоре долевого строительства (ДДУ).

К числу «плюсов» здесь допустимо отнести факт обещанного взыскания недоимки в виде денежной компенсации по суду, с учётом уплаты исполнителем услуг – неустойки за допущенные нарушения (см. Неустойка по договору долевого участия в строительстве).

Как показывает практика, взыскание неустойки – трудоёмкая процедура, не гарантирующая успеха инвесторам. Таковые, в том числе, не во всех случаях получают компенсацию за допущенные нарушения регламента, установленного для объёма приобретаемых в здании площадей.

Казусы, связанные с корыстными мотивами исполнителя услуг, сводят на нет те преимущества, на которые рассчитывает участник ДДУ.

Кроме обозначенного, стоит учитывать следующие моменты:

• Повышенная степень риска покупателей, связанная с замораживанием строительства (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).
• Время, потраченное на ожидание сдачи дома в эксплуатацию, потребует аренды жилья, если инвесторы не имеют собственной квартиры или комнаты.
• Если застройщик не выдаст жильцам «свидетельства о праве собственности», документацию придётся затребовать через суд. Имущественный иск в этом случае составит 60 тысяч рублей.
• Здание допускает возведения в районе застройки с неразвитой инфраструктурой, по преимуществу строительство ведётся вдали от центра населённого пункта.
• В течение первых трёх лет строение даст усадку, создав непредвиденные проблемы, подлежащие устранению. Иногда – из личных средств жильцов.
• Помещения с черновой отделкой требуют соразмерных финансовых вложений и затраченного времени.

Обозначенные и иные нюансы учитываются заблаговременно, во избежание разочарования от долгожданной покупки недвижимости.

Плюсы вторичного жилья

1. Большой выбор

“Вторички” на рынке, безусловно, больше, чем новостроек. И есть из чего выбрать – от маленькой и старенькой хрущевки до просторной и новенькой квартиры в доме, недавно введенном в эксплуатацию. Ведь понятие “вторичное” жилье не обязательно автоматически равнозначно “старому”.

2. В любом районе

Пункт, логично вытекающий из предыдущего. Большой выбор вторичной недвижимости означает, что покупатель может найти себе жилье в том районе, в котором ему нужно – рядом с работой или родственниками, поближе к зеленым зонам или к интересующей инфраструктуре.

Кстати, об инфраструктуре. Зачастую в плюс вторичке ставят то, что она находится в районах с развитой инфраструктурой, в отличие от новых домов, которые появляются едва ли ни в “чистом поле”. Но сейчас это уже не столь весомый аргумент: много новостроек возводится в обжитых районах, где есть все, что нужно. И все чаще застройщики предлагают покупателям не просто новый дом, но жилой комплекс с богатой инфраструктурой – от школ до больниц, от торговых центров до спортивных объектов.

3. Жилье дешевле

Жилье в центре города всегда дороже, но “вторичка” в центре стоит значительно дешевле, чем “первичка” – порой в разы. Впрочем, большое предложение новостроек, конкуренция между застройщиками и спад покупательской способности населения привело к снижению цен на строящееся жилье. Так что ценники у “первички” сейчас тоже во многих случаях вполне доступны.

4. Торг уместен

Этот “плюс” вызван как раз-таки оттоком спроса к первичному жилью. Спрос на вторичное жилье значительно снизился, и собственники, которым надо продать квартиру, готовы торговаться и предлагать скидки. Поэтому цена, заявленная в объявлении о продаже или в базе риелтора, далеко не окончательная. Причем сегодня торговаться можно не на десятки, а на сотни тысяч рублей.

5. Все и сразу

Это, пожалуй, самый главный плюс вторичного жилья. Во-первых, оно станет вашим сразу после покупки – не надо ждать, пока застройщик закончит строительство, пока пройдут все процедуры введения дома в эксплуатацию, пока будет сделан ремонт (при покупке квартиры с черновой отделкой) и так далее. Во-вторых, исключен риск столкнуться с недобросовестным застройщиком и долгостроем.

Все это так, но в нынешней ситуации на рынке недвижимости растет доля готового первичного жилья, а также доля новостроек с отделкой, что автоматически лишает вторичку ее главного “козыря”. То есть сейчас вполне можно найти готовую или практически готовую новостройку с отделкой, куда можно будет заехать сразу или почти сразу, и не тратить время и силы на ремонт.

Новостройки выгоднее вторичного жилья

По моему опыту, новостройки обычно оказываются выгоднее по стоимости, если сравнивать их с аналогичным вторичным жильем. Сравниваю я так:

• Беру цену квартиры в новостройке — подходящий этаж, место, планировка, проверенный застройщик. Считаю, сколько выйдет сделать ремонт, если жилье сдается без отделки.
• Сравниваю с аналогичным метражом и местом на «вторичке». Добавляю туда же стоимость демонтажа и нового ремонта.

В итоге новостройка даже с учетом капитального ремонта оказывается дешевле на 5-10%.

Вот небольшая «двушка» в центре Видного — 5,5 млн рублей. Если добавить ремонт, то получится все 6 млн

Это «двушка» в новостройке — 4,55 млн рублей. Если добавить еще 500-600 тысяч на ремонт, получится 5,2 млн. Дешевле на 800 тысяч

Если вы берете ипотеку, то программы на новостройки выгоднее. Разница получается весомая — например, у Сбербанка есть ипотека с господдержкой на новое жилье от 6,1% годовых. Тем, кто покупает вторичное жилье, стоит рассчитывать на 8-9%. Если взять 1 млн рублей в долг по госпрограмме в новостройке, в месяц получится 7,1 тыс. рублей, общая переплата за 20 лет составит максимум 720 тыс. Если во вторичке за 10% — 9,6 тыс. в месяц и переплата почти в два раза больше — 1,3 млн.

Вот примерный расчет ипотеки на двухкомнатную в новостройке с господдержкой — 24 тысячи рублей в месяц

Или 28,6 тысяч рублей за вторичное жилье по той же цене. Новостройка получается выгоднее на 4 тысячи в месяц

Еще один плюс новостройки — с застройщиком можно договориться на рассрочку. Например, на полгода или даже больше. Тогда платеж по ипотеке будет еще меньше. Или участвовать в специальных программах застройщиков и банков — например, ВТБ и «Группа ПИК» запустили программу, по которой первый год ставка составит 0,01%. Такие предложения есть и у других банков и застройщиков.

Плюсы и минусы новостроек

Современное жилье строится по новым технологиям. Это касается планировок, материала стен и перегородок, инженерно-коммуникационных решений. Важным преимуществом является большие площади не только жилых, но и вспомогательных помещений: коридоров, санузлов, кухонь, тамбуров, балконов и пр.

В новом доме приятно жить с эстетической точки зрения. Чистые, светлые подъезды, аккуратные современные лифты, отсутствие следов многолетней эксплуатации оставляют самое благоприятное впечатление.

Многие новые квартиры можно приобрести значительно дешевле, чем жилье на вторичном рынке. Это может быть обусловлено отсутствием должной инфраструктуры и общим слабым развитием района. Также сэкономить значительную сумму можно, если вступить в долевое строительство: в зависимости от конкретной ситуации это позволит приобрести жилье на 20-50% дешевле по сравнению со среднерыночной стоимостью (однако при этом следует учесть и возможные риски).

Если оценивать юридическую сторону вопроса, то при выборе новостройки или вторички целесообразнее купить квартиру в новом доме. В этом случае вы будете являться первым и единственным владельцем жилья. Это исключает вероятность появления неизвестных претендентов на приобретенную квартиру из числа бывших собственников, их родственников, наследников и прочих возможных обладателей прав на недвижимость.

Важным преимуществом являются новые коммуникации. Это позволяет не думать о возможных прорывах водопровода или канализации, будущем капитальном ремонте и т. п.

В новых домах обычно селятся люди примерно одинакового социального статуса, общественного положения и уровня дохода. Это позволяет рассчитывать на то, что среди соседей не будет наркоманов, алкоголиков, хулиганов и прочих асоциальных элементов.

Что касается недостатков, то основными из них являются:

• во многих случаях — удаленность от центра или местонахождение за пределами города;
• длительное ожидание окончания строительства (если жилье приобретается по договору долевого участия);
• неудобства, связанные с массовым выполнением ремонтных и отделочных работ жильцами дома;
• отсутствие зеленых насаждений, проблемы с инфраструктурой: поликлиниками, школами парковками и т. п.

Кроме этого, новый дом еще не прошел «проверку временем». Это касается не только усадки, но и качества строительства, уровень которого может определиться только после нескольких лет эксплуатации.

Плюсы и минусы покупки квартиры на первичном рынке

Однако есть и такие граждане, которые против новостроек и считают, что покупка квартиры в новостройке – сплошные риски и угрозы, связанные с длительным ремонтом, высокой вероятностью того, что человек и вовсе останется без жилья.

Какие же в действительности плюсы и минусы квартир в новостройках?

Преимущества квартир в новостройках

Конечно, каждому человеку хотелось бы жить в новом, комфортном, чистом доме, а не там, где несколько десятков лет проживали другие люди, где дом давно требует капитального ремонта. В этом основное преимущество квартир в новостройках. Но на этом плюсы такой недвижимости не заканчиваются.

Решив купить жилье на первичном рынке, вскоре вы увидите такие преимущества:

1. Использование новых технологий в строительстве, а также материалов для возведения дома позволяет обеспечить отличную шумоизоляцию и качество постройки.
2. Монтирование пластиковых окон облегчает задачу покупателям жилья – не нужно менять окна, застройщик самостоятельно все установит при постройке дома.
3. Наличие новых коммуникаций и инженерных сетей не позволит собственнику беспокоиться о протечке труб, плохом качестве воды из-за ржавчины и т. д.
4. Благодаря новой электропроводке, проведенной по современным стандартам, собственнику не нужно переживать о том, что в любой момент могут выбить пробки, сгореть техника, выключиться свет из-за активного использования электроэнергии (часто в старых квартирах у людей пропадает свет, если одновременно они включают, к примеру, стиральную машинку и бойлер).
5. Простор жилья. Сегодня застройщики делают квартиры просторными, со свободной планировкой. Собственник сможет самостоятельно поставить перегородки по своему усмотрению, сделать необходимое количество комнат, спален.
6. Вновь возведенные дома обычно строятся в тех местах, где уже есть налаженная инфраструктура: отличная транспортная развязка, наличие магазинов, аптек, клубов и т. д.
7. Благоустроенная территория: большие дворы, детские площадки, места для парковки машин и даже подземные стоянки. В новостройках все продумано до мелочей, на придомовой территории удобно отдыхать как детям, так и взрослым.
8. Юридическая чистота. Квартира в новостройке априори является «чистой» с юридической точки: покупая жилье, не стоит переживать, что у прежнего хозяина были какие-то махинации с недвижимостью, что он обманул нового владельца и т. д.
9. Привлекательная стоимость, если человек покупает квартиру на этапе строительства дома.
10. Удобство транспортировки мебели, вещей – современные дома в новостройках оснащены грузовыми лифтами, поэтому перевозка мебели не является проблемой.
11. Не проблемные соседи. Приобретая квартиру в новостройке, не стоит переживать о том, что соседями окажутся люди из неблагополучной семьи, злоупотребляющие алкоголем или наркотиками. У социально неблагополучных людей попросту нет средств на покупку жилья в новом доме.

Недостатки проживания в новостройке

Несмотря на большое количество преимуществ покупки квартир в новых домах, у «первичка» есть и свои недостатки:

1. Если жилье покупается на этапе строительства дома, то некоторое время (несколько месяцев, а в некоторых случаях и даже несколько лет) людям придется жить в шуме из-за ремонта у соседей, продолжающейся стройки.
2. Есть риск столкнуться с такой проблемой, как незавершенное строительство. Покупая недорого квартиру в новостройке на этапе строительства дома, нужно вначале разузнать как можно больше информации о застройщике: какая у него репутация, сколько домов он уже возвел, какие проблемы у него возникали на этапе строительства и т. д.
3. Продолжительный срок оформления документов на квартиру в новостройке. С момента завершения строительства до момента оформления прав собственности на недвижимость может пройти немало времени.
4. Нередко вновь возведенные дома продаются с квартирами, где предусмотрена только черновая отделка, где стоит делать все, начиная от потолка и заканчивая полом. Поэтому новому владельцу придется накопить средства, чтобы сделать хотя бы косметический ремонт.
5. Не отлаженная система инженерных сетей – лифтов, вентиляции, отопления, сигнализации и т. д. Лифты могут работать с перебоями, сигнализация может не включаться и т. д.

Самое важное – это ликвидность

По словам главы архитектурного бюро «MAD Architects» Марии Николаевой, при выборе квартиры куда важнее ее будущая ликвидность, чем принадлежность к первичному либо вторичному рынку. «Появление на рынке инструмента льготной ипотеки привело к возврату тренда скупки бюджетного жилья в ЖК стандарт-класса в Москве и Санкт-Петербурге, – говорит эксперт. – Ранее продажи были столь сильно разогреты лишь во время первичного стихийного роста рынка. Сегодня, покупая жилье, люди стремятся сохранить свои сбережения в период экономической нестабильности». Впрочем, по словам Марии Николаевой, такие активы не настолько привлекательны, как может показаться на первый взгляд».

Говоря о выборе квартир для покупки, в том числе и в период кризиса, прежде всего нужно помнить об их потенциальной востребованности на рынке в будущем. «В этом контексте самым привлекательным для инвестирования является качественное жилье, – говорит эксперт. – Это лоты в домах с хорошей локацией и транспортный доступностью, продуманной архитектурой и квартирографией, качественными местами общего пользования и благоустройством».

Сегодня сложилась ситуация, когда с рынка вымывается не только наиболее качественное предложение, но и большинство доступных активов любого формата. Но в долгосрочной перспективе, по словам Марии Николаевой, бюджетное жилье может повиснуть «мертвым грузом». Поэтому при наличии средств всегда лучше купить качественный актив, ликвидность которого будет расти.

От чего зависит стоимость жилья

С ростом цен на квадратный метр новой жилой недвижимости параллельно происходит уменьшение имеющегося у населения бюджета для ее приобретения. Свидетельством улучшения текущей ситуации на рынке недвижимости служит рост стоимости жилья. При этом нужно отметить, что большая часть объектов первичного рынка располагается в промышленных городских зонах, полноценное обустройство которых произойдет не ранее, чем через 5-10 лет с момента сдачи дома.

На цену квартир первичного рынка, влияет несколько факторов

Первичная недвижимость

Для жилплощади на первичном рынке стоит выделить 4 основных фактора, определяющих стоимость:

1. Отдаленность от центра населенного пункта. Данный фактор состоит из следующих аспектов: престиж района, отдаленность от ближайшей станции метрополитена, а также близость основных инфраструктурных объектов. Как правило, жилье в центре, где имеется лучшая инфраструктура стоит заметно дороже чем на окраине города. Разница в цене, в некоторых случаях, может быть более чем в два раза. При этом в таких престижных центральных районах крайне мало новостроек, ведь они зачастую располагаются неподалеку от городской черты. Несмотря на относительно невысокую стоимость нового жилья на городских окраинах, такая недвижимость не слишком сильно привлекает потенциальных покупателей так, как людей отпугивают проблемы с отдаленностью школ, садиков, больниц и других важных социальных и инфраструктурных объектов.
2. Этажность. Квартиры на первых этажах, как правило, продаются на 10 процентов дешевле от квартир, размещенных выше. Самыми дорогими квартирами как на первичном, так и на вторичном рынке являются пентхаусы, расположенные на последних этажах домов.
3. Красота пейзажа из окон. Даже за вид, открывающийся из окон квартиры, продавцы берут определенный процент наценки. Поэтому легко можно предположить, что квартиры с видом на городские центральные улицы и парки будут стоить дороже квартир, нежели те, вид из которых открывается на поле или же трубы заводов.
4. Материалы, использующиеся при строительстве. Квартиры, расположенные в блочных или панельных домах, стоят дешевле квартир в домах из кирпича.

Вторичная недвижимость

Цена вторичного жилья формируется на основании следующих факторов:

Уровень существующего спроса. Как правило, вторичка пользуется большей популярностью так, как далеко не у всех людей есть деньги для ремонта новостроя, а в обжитые квартиры можно сразу же заезжать и жить.

Низкие риски. Многие не хотят покупать жилье в новостройках так, как они боятся того, что дом не будет вовремя сдан в эксплуатацию или и во все строительство по каким-то причинам будет заморожено. Поэтому граждане отдают предпочтение вторичному жилью

При покупке такой недвижимости важно изучить чистоту документов на квартиру, чтоб исключить риск потери денег.

Минимальные затраты для заселения. В отличие от вторичного жилья, приобретение новостройки всегда сопряжено с дополнительными тратами в виде финансовых вложений в ремонт и приобретение всей мебели, а также бытовой техники.

Низкая волатильность вторички

Продавцы постоянно проводят анализ первичного рынка поэтому новые квартиры часто продаются по акционным ценам. При этом квартиры на вторичном рынке продаются без скидок и акций, поэтому они стоят заметно дороже.

Отсутствие объективной оценки. Нередко собственники вторичного жилищного фонда не могут самостоятельно адекватно определить стоимость своей собственности, что приводит к немотивированному завышению цены.

При покупке квартиры на стадии строительства, существуют определенные риски