Как оформить задаток при покупке квартиры: особенности, образцы

Порядок действий до внесения денег

Перед выплатой задатка Покупателю понадобиться подойти к процессу очень внимательно, так как он передает Продавцу, обычно не малую сумму средств.

Чтобы защитить себя от мошеннических схем Покупателю требуется удостовериться в том, что Продавец не пропадет после вручения ему задатка.

Ниже предлагается таблица с перечнем действий Покупателем до вручения задатка.

Действие	Комментарий
Проверка документов на отчуждаемую жилплощадь	Продавцу потребуется предъявить Покупателю: Выписку из ЕГРН, удостоверяющую принадлежность квартиры Продавцу. Справку об отсутствии ареста и обременений на жилье. Техпаспорт на жилплощадь. Справку из паспортного стола об отсутствии на жилплощади прописанных граждан. Прочие документы, которые требуются для подписания типового ДКП квартиры.
Получение от супруга/супруги Продавца письменного согласия на реализацию квартиры, подтвержденного нотариусом.	При нахождении Продавца в браке, ему понадобиться предъявить Покупателю согласие партнера на реализацию жилья, противном случае сделка может быть опротестована обманутым партнером в 3-летний период после вступления во владение жильем.
Проверка жилья на ограничения и обременения, которые не позволяют свободно воспользоваться жилплощадью.	Данные об аресте и обременении, обычно отображаются в справке из ЕГРН. Однако, обременением может считаться наличие на площади прописанных граждан. Поэтому, Покупателю надо потребовать от Продавца выписку из домовой книги. При наличии обременений или ограничений Продавец вправе потребовать от Продавца устранения таких недостатков. Передавать задаток до устранения всех замечаний нельзя. Если Продавец не желает устранять выявленные замечания – взаимоотношения с ним рекомендуется прекратить.
Проверка отсутствия долгов по ЖКУ	Покупателю требуется внимательно изучить квитанции об оплате ЖКУ за последние 3 года, чтобы защитить себя дополнительных непредвиденных платежей.

Передача задатка

Задаток, вручаемый наличными деньгами, необходимо тщательно пересчитать (рекомендуется осуществлять это при свидетелях). Затем убедиться в подлинности купюр в любом учреждении банка, так как платеж, обычно, составляет приличную сумму (к примеру, 5% от цены жилплощади может составлять, как минимум, шестизначную цифру.

При вручении задатка Продавцу потребуется написать расписку о получении денег. Расписка не относиться к обязательному документу, так как в СоЗ это условие прописано. Однако Покупатель вправе потребовать такую бумагу, так как Продавец, в случае мошеннических схем, может заявить, что не получал задаток. Расписка о вручении задатка заполняется в произвольном стиле. Единственным назначением этого документа является подтверждение того, что Продавец получил от Покупателя указанную в СоЗ сумму задатка. Нотариальное подтверждение расписки не обязательно.

Данный документ заполняется Продавцом, с последующими подписями Покупателя и Продавца и расшифровками их фамилий. Расписку рекомендуется заполнять вручную (а не распечатывать) черными или синими чернилами на листе А4. Это необходимо при возможном разбирательстве в суде, то есть, по анализу почерка можно будет подтвердить заполнение документа лично Продавцом по своей воле. Расписка о вручении задатка заполняется в 2-х экземплярах для Продавца и Покупателя.

В бланке, отображающем факт вручения задатка, частично отображаются сведения, отмеченные в СоЗ, с указанием:

1. Места и даты Заполнения расписки.
2. Ф.И.О., паспортных реквизитов, адреса прописки и фактического нахождения сторон соглашения.
3. Ф.И.О., паспортных реквизитов, адреса прописки и действительного нахождения свидетелей (если таковые приглашаются).
4. Свидетельства о том, что вручаемая сумма относится к задатку, а не к авансовому платежу.
5. Величины задатка согласно подписанному соглашению (цифрами и прописью).
6. Подписей сторон с расшифровкой их фамилий.

Ниже представлен бланк такой расписки.

Что необходимо сделать после внесения задатка?

1. Подписание основного ДКП жилплощади в срок, отображенный в СоЗ.
2. Осуществление полного расчета.
3. Оформление заключительной процедуры – перерегистрация права владения квартирой в Росреестре, с получением выписки из ЕГРН о внесение изменений в базу данных.

СоЗ и расписка о вручении средств остаются у каждой стороны на руках. Примечание. Данные документы рекомендуется хранить не менее 3-х лет, на случай возможных судебных разбирательств в отношении приобретения жилплощади.

Пара слов о первичке

Исторически сложилось так, что вопрос предоплаты на первичном рынке недвижимости полностью находится в ведении застройщика. Покупатель может либо согласиться с предложенными условиями, либо отказаться и отправиться на поиски другой квартиры.

Ни один из опрошенных БН риэлторов не смог вспомнить случая, чтобы застройщик в угоду одному из покупателей внес правку в сопровождающие сделку документы.

При этом на фоне волны банкротств некрупных застройщиков в Ленобласти стали известны случаи, когда эти компании собирали авансы по 50 тыс. руб. буквально за день-два до закрытия офисов. Сейчас поток банкротств поиссяк, но это не значит, что навсегда

Поэтому осторожность лишней не будет

Другое дело – вторичный рынок. Пока не внесена предоплата, риэлторы даже не перезванивают. Как поясняет директор одного из офисов АН «Простор» Алина Апатова, именно предварительная оплата свидетельствует о серьезности намерений покупателя. И только после ее получения агентство начинает готовить документы к сделке и продаваемая квартира «снимается с рекламы».

Практические детали

Риэлторы по-разному отвечают на вопрос, когда взимается аванс – до проверки покупателем правоустанавливающих документов или после. Также есть серьезные расхождения в мнениях о размере платежа.

Размер взноса зависит от многих факторов. Так, учитывается стоимость квартиры, правовая ситуация, технологическая цепочка сделки. Учитывается, происходит ли разъезд, приобретается ли объект в ипотеку, пребывает ли квартира под залогом… Ну и еще многое зависит от положения агентства на рынке. Зачастую чем выше статус, тем больше сумма. Но обычно не менее 10% от общей цены договора.

10 ошибок, которые могут привести к срыву сделки с недвижимостьюПродавец и покупатель в сделках с недвижимостью >>Сам же договор о внесении авансового платежа должен включать ряд обязательных пунктов. В договоре указывается размер аванса и условие, что эта сумма идет в счет уплаты за квартиру. Обязательно должен быть описан объект недвижимости с указанием адреса и конечной цены. Названы стороны сделки. Следует указать правовую природу договора. И желательно настоять на пункте, предусматривающем возврат суммы при выявлении каких-либо правовых рисков на объекте. Этот пункт лучше подкрепить перечнем документов, которые продавец должен представить для подтверждения юридической чистоты квартиры.

Необходимо указать сроки юридического и физического освобождения жилья, сроки и условия проведения сделки – например, не приобретается ли объект в ипотеку и не требуется ли прохождение органов опеки и попечительства. Кстати, будет разумно учесть, что прохождение дополнительных инстанций обычно отнимает гораздо больше времени, чем ожидалось.

Заранее нужно обеспокоиться подтверждением внесения денег. Далеко не все агентства подтверждают движение сумм приходными кассовыми ордерами. Выдача же некой бумаги с печатью агентства взамен ордера несет покупателю определенные риски.

Важные моменты при составлении договора задатка

Перед тем как отдавать продавцу предоплату за квартиру, необходимо составить договор задатка. Как оформлять? Его форма законодательно не установлена, но типовые образцы можно скачать ниже, или попросить у риэлтерского агентства, которое оформляет данную сделку. В любом случае при заключении договора необходимо учесть наличие следующих обязательных пунктов:

1. Стороны сделки: ФИО, данные паспорта, адреса. В качестве продавца указывается собственник квартиры, а если их несколько, то лучше всего указать всех.
2. Все существенные данные по квартире. Адрес, квадратные метры, другие характеристики. Обязательно указать полную итоговую стоимость квартиры.
3. Сумма задатка указывается в договоре как цифрами, так и прописью. Оговариваются и сроки передачи задатка, и способ его передачи. Задаток может быть передан как наличными денежными средствами, так и через банковские счета. В первом случае необходимо наличие расписки, во втором же подтверждением является выписка банка. При переводе через банк в договоре необходимо указать конкретные счета собственников квартиры.
4. Обязательства сторон. Для продавца – это обязательство по освобождению квартиры как от проживающих, так и от зарегистрированных лиц и прочих подобных действий, относящихся к подготовке квартиры к продаже. Для покупателя – обязательства по оплате.
5. Ответственность сторон. Для каждой из стороны прописывается ответственность за срыв сделки. Покупатель по каким-либо причинам может отказаться от объекта недвижимости, что грозит ему потерей задатка. Если же от сделки по купле – продаже квартиры отказывается собственник, то он обязуется вернуть покупателю 2 задатка.
6. Другие существенные условия. Это может быть, например, пункт о разделе коммунальных платежей, или об оставлении мебели и т. п.
7. Сроки заключения сделки. Обязательным пунктом договора задатка являются строго определенные сроки заключения окончательного договора купли-продажи и регистрация сделки в уполномоченном госоргане.

Скачать образец договора задатка при покупке квартиры между физическими лицами.

Можно сказать, что задаток «привязывает» покупателя и продавца. Конечно, существуют и обстоятельства непреодолимой силы, когда задаток может быть возвращен, что обязательно прописывается в договоре.

Договор задатка пишется в 2-х экземплярах, один – покупателю, а другой – продавцу, или кому-то одному из продавцов, если их несколько.

Правильное составление этого договора – залог успеха. Он не требует его заверения у нотариуса (хотя это желательно), но лучше всего, если договор все-таки составит юрист. Это обезопасит покупателя от подводных камней.

Задаток при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры легко передать продавцу!А вернуть нелегко, если сделка не состоялась

-Может лучше не давать совсем?

-Лучше научиться   правильно оформить задаток при покупке квартиры!

Разберемся подробнее:

Нужно ли давать задаток?

Да и еще раз да! При условии, что вы определились с выбором.

Ведь  сделка купли-продажи квартиры требует подготовки:

• Снятие с регистрационного учета проживающих
• Получение разрешения на продажу от Органа опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний,  ограниченно или полностью недееспособный. Разрешение опеки на продажу квартиры
• Получение отказа от преимущественного права покупки другим собственником, если продается доля в праве ( комната в коммунальной квартире или доля в квартире/доме). Продажа комнаты в коммунальной квартире
• Оплата долгов по коммунальным платежам
• Получение выписки из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений.
• Согласия на продажу от супруга, если это совместно нажитое имущество. Согласие супруга на продажу недвижимости
• Рассмотрение документов на квартиру банком, если вы покупаете объект за счет ипотечных средств

Все эти мероприятия, в зависимости  от обстоятельств, могут занимать от одной до нескольких недель.

На это время, нужно обязательно скрепить  договоренности между Продавцом и Покупателем письменным договором и передачей задатка.

Если этого не произойдет, где уверенность, что Продавец  не откажет в продаже! Но чаще всего он просто повышает цену.
Ведь если вы даже без задатка ждете подготовки документов — значит вы «на крючке».

Размер задатка

Как правило задаток равен 5-10% от стоимости квартиры и определяется по договоренности сторон.

Поскольку задаток он будет обязан вернуть в двойном размере, нужно правильно определить его сумму.

• С одной стороны — двойной размер больно ударит Продавца по карману.
• С другой стороны —  ни когда нельзя исключать ситуацию, что Продавец откажется его возвращать вообще и Вам придется обращаться в суд. А решения суда исполняются плохо и долго.

Разумный размер задатка определяется ценой на квартиру. Если двойной размер задатка легко компенсируется ценой, которую даст другой покупатель,  то это не задаток вовсе!

И он не скрепляет договоренность совершить куплю-продажу!

Задаток при покупке квартиры. Правильное оформление

Еще очень важным моментом является правильное оформление задатка.

Оформление задатка требует составления трех документов:

Предварительного договора купли-продажи

Соглашение о задатке

Расписки о получении денег продавцом

Адаптированные шаблоны  и построчные комментарии можно получить здесь

Задаток при покупке квартиры. Возвращение задатка

Если Продавец нарушил  сроки выхода на сделку — не собрал во-время пакет документов, не выписал из квартиры домочадцев, квартира оказалась в аресте  или просто передумал продавать он должен вернуть задаток в двойном размере в указанный в Соглашении срок.

Если Продавец  нее идет на контакт — пишите ему предложение об урегулировании ситуации в досудебном порядке, отправляйте  почтой с уведомлением о вручении. Вручайте лично, в присутствии свидетелей. В случае отказа — составляйте об этом Акт.

Обращайтесь в суд. Если Вы оформили передачу Задатка по вышеуказанному алгоритму суд удовлетворит Ваш иск.

Часто бывает, что Продавец передал задаток за покупаемую квартиру и его потерял, то есть не выполнил условия по предварительному договору во встречной сделке, ему трудно вернуть Вам денежные средства.

Подходите к ситуации по-человечески, но не позволяйте собой манипулировать.

Вы не должны платить за чужие ошибки.

Как оформить возвращение задатка?

 При обоюдном соглашении сторон можно просто взаимно уничтожить все подписанные ранее документы.

Составить дополнительное соглашение  о расторжении Предварительного договора купли-продажи и Соглашения о задатке

Всегда, прежде чем передать задаток «изучите» Продавца и его жизненную ситуацию. Ведь желающих поживиться чужими деньгами немало.

Прочтите статью: Риски при покупке квартиры

Всегда рада разъяснить . Автор

Задаток при покупке квартиры потерять легко!

Расторжение соглашения

В процессе оформления сделки могут появиться разные обстоятельства, по которым покупатель не захочет приобретать квартиру. Например, он нашел существенные недостатки, о которых изначально умолчал владелец. Как известно, если сделка не состоялась по вине продавца, он обязан выплатить задаток покупателю в двойном размере. Хотя если стороны договорятся мирно, то собственник вернет только полученную сумму.

Проблема в том, что покупателю не выгодно соглашаться, когда есть право требовать двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК). Продавец же не понимает, почему должен платить больше, чем взял. Сумма может быть баснословной. Он старается обойти закон, скрывается и т.д. Между ними разгорается спор, который можно решить только в суде.

Покупатель, если не получил свои деньги, может подать иск. Однако сначала должен соблюсти досудебный порядок (п. 2 ст. 452 ГК). Для этого ему нужно составить письменное требование к собственнику объекта о намерении расторгнуть соглашение и возврате ему уплаченного задатка в двойном размере

В заявлении важно пояснить, почему покупатель передумал брать эту квартиру. Какие весомые обстоятельства вынудили его разорвать договоренность

Если потом суд сочтет, что просто передумал, то он не только не получит двойной задаток, но еще оставит продавцу первый.

Претензию отправляют продавцу почтой заказным письмом. Далее остается подождать ответа в течение 30 дней или срока, который устанавливался сторонами в  договоре. Не исключено, что собственник предложит другое решение вопроса.

Пример. Валентина собиралась купить у Николая квартиру. Она находилась в другом городе, поэтому посмотрела помещение онлайн, задавала вопросы о состоянии сантехники по телефону. Владелец заверил, что все в порядке. Женщина, поверив на слово, перевела ему задаток 100 тыс. руб., на который Николай оформил соглашением, и выслал ей второй экземпляр со своей подписью почтой.

Сделку же оформляли уже в квартире. Осматривая площадь, покупательница почувствовала неприятный запах. Оказалось, что неисправна канализация. Женщина отказалась от квартиры. Посчитала, что жилье ей нужно срочно. Проще найти другое, чем восстанавливать трубопровод. Потребовала вернуть ей задаток. Николай же извинился, что скрыл недостаток, и согласился расторгнуть договор. Однако Валентина не захотела упускать выгоду и  потребовала двойной задаток. Ведь продавец ее обманул, а ей пришлось ехать из другого города. Стороны поругались, женщина собралась подавать в суд. Перед иском она послала Николаю претензию лишь для досудебного порядка. А мужчина же одумался и в ответном письме предложил за свой счет отремонтировать трубы. Ему было дешевле починить канализацию самому, чем выплачивать покупателю 200 тыс. руб. Валентина согласилась, т.к. замена труб пройдет быстрее, чем судебное разбирательство. Стороны договорились и оформили сделку.

Как вернуть задаток

Задача возвращения задатка может возникнуть как у покупателей, если они нашли недвижимость, более подходящую для себя, так и у продавцов — если они передумали продавать.
Если стороны называют задатком платеж, переданный просто по расписке — это и не задаток вовсе.

Ведь задатком признается  платеж, переданный на основании Соглашения о задатке, оформленного в письменном виде.

Как вернуть задаток покупателю от продавца

Если задаток Вы передали на основании  соглашение о задатке и получили расписку  от Продавца в получении задатка  -тогда задаток оформлен правильно. И можно вернуть задаток в двойном размере.

Если соглашение о задатке не подписано — суд, вероятнее всего, признает платеж  авансом. И вы сможете рассчитывать только на получение переданной суммы.

Как вернуть задаток до окончания действия предварительного договора?

Вернуть до окончания действия предварительного договора купли-продажи квартиры.

То есть Покупатель передумал покупать квартиру:

-потому что просто передумал — тогда Продавец вправе оставить задаток у себя

-потому что Продавец не подготовил документы в указанные  сроки или обнаружились недостоверные документы и подлог продавца.
То есть продавец тем самым нарушил условия договора и ваша сделка сорвалась.
Вы можете требовать возвращения задатка в двойном размере.

Задаток при покупке квартиры возвращается или нет ?

Возврат задатка в случае отказа продавца :

Если инициатором расторжения предварительного договора стал Продавец — Вы можете требовать возвращения задатка в двойном размере. И если вы правильно оформили передачу задатка , то можете рассчитывать  на успех в суде, если Продавец не вернет его в двойном размере добровольно.

Если задаток оформлен не верно, даже суд сочтет его авансом. Тогда можете рассчитывать только на ту сумму, которую передали, при условии, что у Вас на руках расписка. 

Когда Покупатель передумал — Продавец с чистой совестью может оставить деньги себе, при условии, если задаток оформлен правильно.В противном случае, задаток «можно считать авансом».

А аванс, в случае не состоявшейся сделки — возвращается Покупателю в полном объеме.

Возврат денег ( аванса или задатка) для Продавца  бывает затруднителен, поскольку  часто эта денежная сумма  передается Продавцом  за новую недвижимость.

В большинстве случае положительно этот вопрос решается при обоюдном соглашении сторон.

Как вернуть задаток. Правильное оформление

Чтобы не было соблазна дальнейших разбирательств в суде для одной из сторон, рекомендую составить Соглашение об отсутствии взаимных претензий или взаимно уничтожить все  ранее  подписанные документы.

Поэтому, прежде чем решится вернуть задаток, необходимо изучить подписанные документа. Только тогда вы сможете ответить на вопрос — как вернуть задаток.

Закон о задатке.Гражданский кодекс Российской Федерации

 § 7. Задаток

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Всегда рада разъяснить. Автор

Как вернуть задаток покупателю и продавцу

Стоит ли привлекать риэлторов?

Обращение в риэлторское агентство связано с желанием сторон обезопасить себя от риска срыва сделки или мошенничества.

Однако, при оформлении задатка через риэлтора, необходимо учитывать некоторые нюансы:

• Не следует оформлять залоговый платеж через риэлтора, если объект покупки еще не найден. С юридической точки зрения, залоговый платеж не является полноценным задатком и не обладает той же обеспечительной силы.
• Некоторые сотрудники риэлторского агентства предлагают оформить залоговый платеж в виде вознаграждения за услуги. Фактически, в отношении покупателя совершается обман, с подменой понятий задатка по предстоящей сделке и оплатой услуг риэлтора. Чтобы истребовать возврат залогового платежа необходимо обращаться непосредственно к риэлтору, ведь продавец данный платеж не получает. Естественно, что возврата в двойном размере в адрес покупателя не происходит.

2021 zakon-dostupno.ru

Законодательное регулирование договора задатка

Особенности договора задатка прямо указаны в нормах Гражданского кодекса. Именно он регулирует его особенности и порядок составления.

Согласно статьи 380 данного кодекса, под задатком подразумевается некая денежная сумма, которая передается от одной стороны сделки (покупателя) другой стороне (продавцу) равная определенной части от стоимости покупаемой недвижимости. Она свидетельствует о намерениях сторон совершить оговоренную им сделку через некоторый промежуток времени.

Также данный нормативный акт говорит о том, что передача и получения задатка является неотъемлемой частью основной сделки (в данном случае мы говорим о договоре купле-продаже) и оформляется письменным соглашением.

При нарушении сторонами взятых на себя обязательств, тот, кто пострадал, имеет право сатисфакции (возмещения убытков). На практике это происходит таким образом. В случае отказа от сделки продавцом он обязан отдать двойную сумму задатка. Если отказался покупатель, то переданная денежная сумма остается продавцу.

Исходя из этого, договор задатка имеет следующие обязательные требования:

• стороны заключают между собой письменный договор, в котором прописывают все тонкости передачи задатка;
• задаток всегда определяется в твердой денежной сумме, не передача ее влечет за собой недействительность соглашения;
• передает его только покупатель;
• наличие штрафных санкций в виде возврата двойного задатка либо оставление его продавцом себе.

Как происходит оценка кадастровой стоимости квартиры, читайте здесь.

Также следует обратить внимание на судебную практику по часто возникающим спорам. Она четко разграничивает понятие задатка и аванса

Под авансом тоже подразумевается передача определенной суммы в счет будущих намерений, но при несоблюдении договоренностей, отданные деньги не возвращаются в двойном размере.

Что такое договор задатка, расскажет это видео:

Исходя из этого, судебная практика говорит о том, что в случае с покупкой объектов недвижимости, договор задатка должен быть оформлен не только в письменной форме, но и заверен нотариально. В противном случае, если кто-то откажется от сделки, то покупатель не получит право на компенсацию, равно как и продавец.

Важно запомнить, что если продавец отказывается возвращать двойную сумму задатка, то покупатель имеет полное право обратиться в суд, после чего в рамках рассмотрения спора наложить арест на имущество владельца недвижимости.

Оптимальная сумма задатка и процесс передачи денежных средств

Больше всего вопросов возникает при определении суммы задатка и процесса передачи средств. Закон не дает рекомендации по сумме задатка, но говорит о том, что она составляет часть стоимости покупаемого недвижимого имущества в процентном соотношении.

Практика выработала следующие рекомендации по определению суммы задатка:

1. Она не должна быть меньше 10% от стоимости жилья. Данный процент, с учетом сегодняшних цен на недвижимость является самым оптимальным, поэтому как покупатель, так и продавец, при невыполнении сделки несут значительный финансовый риск.
2. Обычно передаваемая сумма рассчитывается в долларах США и евро, поскольку рубль является нестабильным и благодаря его колебаниям, через некоторое время покупательская способность на полученную сумму задатка может резко упасть.

Теперь разберемся, как происходит процесс передачи денежных средств. Сразу нужно сказать, что, ни в коем случае не стоит делать этого без подписания соответствующего договора, так как не честный на руку продавец может просто отказаться это делать, мотивируя тем, что он передумал продавать жилье.

Доказать факт передачи будет трудно. Передачу денег можно оформить двумя путями:

• прописать сумму задатка в самом договоре, в котором отдельным пунктом указать, что подписание данного соглашения всеми сторонами свидетельствует о передаче и получении денег (то есть если все поставили свои подписи, деньги переданы и получены);
• либо сделать это дополнением к договору, например, в соглашении о задатке (предварительном договоре) стороны укажут, что моментом передачи денежных средств является расписка о получении и передачи денег.

Интересно знать, что если задаток передан в иностранной валюте, то при подаче иска в суд ее нужно будет перевести в рубли по курсу Центрального банка. В противном случае суд откажет взыскивать его в долларовом эквиваленте.

Что такое задаток?

Итак, вы хотите купить недвижимость, подобрали подходящий вариант, договорились с продавцом о цене. Далее всегда нужно пройти определенные процедуры, которые необходимы для полноценного оформления договора купли-продажи. Продавец должен подготовить квартиру к продаже — получить все необходимые выписки из реестров, а покупатель должен подготовить необходимую сумму для проведения расчета: снять деньги со своих счетов, вывести из бизнеса или оформить ипотечный кредит.

За это время каждая из сторон может изменить свои намерения: продавец недвижимости может подыскать другого покупателя, который готов заплатить больше или вообще передумать продавать квартиру, покупатель тоже может найти более интересный для себя объект недвижимости и отказаться совершать покупку. Чтобы и продавец, и покупатель были защищены от этих рисков, принято давать задаток за квартиру.

Понятие задатка оговорено в Гражданском кодексе. Обязательно изучите его нормы, касающиеся задатка, для своей страны. Задаток — это денежная сумма, переданная покупателем продавцу в счет исполнения своих будущих обязательств, подтверждающая намерение совершить покупку.

Следует понимать, что задаток отличается от залога, поскольку залог всегда дается на возвратной основе, а задаток — нет. По своей экономической сути задаток ближе к авансу, но и здесь есть отличия, поскольку авансовый платеж в случае срыва сделки должен быть возвращен, а задаток — нет.

Фактически задаток за квартиру подтверждает намерения обеих сторон (подчеркиваю: обеих, а не только покупателя!) совершить сделку. Поскольку юридически задаток оплачивается в счет будущих обязательств сторон, то для того, чтобы дать задаток при покупке квартиры, необходимо уже иметь договор, подтверждающий возникновение между сторонами этих обязательств.

Какой-либо договор задатка, соглашение о задатке или, тем более, расписка не смогут в полной степени подтвердить факт возникновения обязательств между сторонами. При возникновении судебных разбирательств по таким документам могут возникнуть проблемы, поскольку их можно трактовать двояко. Поэтому в идеале для того, чтобы дать задаток за квартиру, нужен именно договор купли-продажи квартиры, так как именно из него вытекают нужные нам обязательства. А поскольку такой договор невозможно заключить без наличия всех необходимых документов и, собственно, денег, ради получения которых он и откладывается, то задаток лучше всего оформить предварительным договором купли-продажи квартиры.

При этом в договоре необходимо четко указать, что подразумевается под задатком, в какой сумме он передается, что подтверждает передачу денег (например, факт подписания договора или отдельная расписка о получении денег), что задаток учитывается как часть общей суммы сделки, и какова дальнейшая судьба задатка при неисполнении одной из сторон своих обязательств.

Функции задатка

1. При задатке передаются только денежные средства. Законодатель не предусмотрел момент того, что в его качестве могут быть переданы ценные бумаги или товары. Правило о том, что задаток – это сумма денег, передаваемая как подтверждение исполнения обязательства, является императивным.
2. Задаток выдается покупателем продавцу. Эта сумма денег отдается в счет причитающейся по сделку суммы денег. Иными словами, это часть суммы, которая уплачивается должником кредитору.
3. Функция задатка – доказательственная и обеспечительная.

Договор задатка: понятие и обязательные условия

Ст. 380 ГК РФ устанавливает задаток в качестве способа исполнения обязательства. Передача денежной суммы продавцу в заключение основного договора по купле-продаже земельного участка является мотивацией для обеих сторон. Это доказательство того, что они намерены в будущем провести сделку.

Практика показывает, что договор задатка стоит заключать, если стороны уверены в своих намерениях на все 100%. То есть, покупателю понравилась земля и он удовлетворен ее стоимостью. Продавец готов передать участок и обязуется не показывать его желающим его приобрести. В договоре необходимо прописать реальную стоимость земельного участка. Несмотря на то, что задаток не является сделкой, которая требует нотариального удостоверения, лучше воспользоваться услугами юриста. Вместе с продавцом посетить ближайшую нотариальную контору. Нотариус проверить все документы, а также объяснит – есть ли проблемы по заключаемой в будущем времени сделке.

При составлении договора нужно учесть его существенные условия. Без их включения в текст, соглашение будет признано недействительным.

Существенными условиями выступают:

1. Подробное описание земельного участка. Детальный анализ земли на бумаге необходим для того, чтобы участок мог быть в дальнейшем идентифицирован среди ряда похожих земельных наделов. В договоре прописывается его месторасположение, кадастровый номер, площадь, ВРИ и т.д.
2. Срок исполнения всех обязательств по договору.
3. Точная стоимость земельного надела, в отношении которого был выдан задаток.

Кроме вышеперечисленных, в договор включаются иные условия. Они называются дополнительными. Их необязательно прописывать в тексте договора, но их наличие поможет в спорных ситуациях.

На практике, в договоре отражается следующая информация:

1. Стороны соглашения: продавец, покупатель. Последний передает задаток, а первый – его принимает. В качестве сторон выступают как граждане, так и организации.
2. Срок действия. Это период времени, в течение которого исполняются все обязательства по перечислению остальных денежных средств за земельный участок. Обычно действие договора приостанавливается в случае, когда ратифицирован основной договор. Это купля-продажа, предметом которой выступает земельный участок. Срок передачи денег ограничен периодом действия договора задатка. В крайних случаях, по решению сторон его следует продлить. Для этого нужно поставить соответствующую пометку в нижней части документа. Это скрепляется подписями обеих сторон. Закон не запрещает оформить отдельную бумагу. И тот, и иной вариант будет верным.

Регистрация соглашения в Росреестре не нужна. Этой процедуре в случае завершения купли-продажи подвергается основной договор. Переход права собственности на недвижимость всегда регистрируется!