Жилье

Комментарий к Ст. 16 Жилищного кодекса РФ

2. Жилым домом является специально построенное или переоборудованное (переделанное) в жилое (с соблюдением требований законодательства) индивидуально-определенное помещение капитального типа, состоящее из комнат и бытовых помещений.

Бытовые помещения предназначены для удовлетворения социальных, материально-бытовых потребностей, связанных с проживанием в жилом доме.

Бытовые помещения по их роли в обслуживании подразделяются на:

а) помещения, находящиеся в самом жилом доме (кухни, прихожие, кладовые, антресоли, туалеты), входящие в объем общей площади жилья; балконы, лоджии, веранды, террасы, не охватываемые общей площадью жилья;

б) помещения, находящиеся за пределами жилого дома (бани, сараи, хранилища, погреба), требующие особого порядка правовой регламентации при купле-продаже жилого дома, заключении договора найма.

По правовому режиму использования эти подсобные помещения квалифицируются как принадлежность относительно главной вещи (дома) и по общему правилу следуют судьбе главной вещи (ст. 135 «Главная вещь и принадлежность» ГК РФ), т.е. если заключен договор относительно дома, предполагается, что приобретатель (наниматель) пользуется названными видами принадлежностей без особых оговорок.

При совершении сделок с домом может быть предусмотрено и иное. Предоставлено право владения и пользования жилым домом (или одной из частей жилого дома) за исключением права пользования баней, сараем, погребом.

Правомерно заключение самостоятельных договоров относительно права пользования перечисленными видами подсобных помещений. Но тогда эти отношения по найму не будут охвачены жилищным законодательством, они должны квалифицироваться как договоры аренды (имущественного найма).

3. Квартира как структурно обособленное помещение в многоквартирном жилом доме должна иметь отдельный от квартиры других жильцов непосредственный вход в помещение. Недопустимы случаи вынужденного входа в жилое помещение через квартиры других жильцов. Такое недопустимо и в случаях ремонта жилых помещений.

Помещения вспомогательного использования для удовлетворения, в частности, бытовых нужд могут быть внутриквартирными и внешними.

При наличии приусадебных участков на правах аренды, постоянного (бессрочного) пользования, права собственности (ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации) возможно строительство на них бань, сараев, хранилищ, теплиц.

4. Комната как часть жилого дома или квартиры может быть изолированной от других или смежной, имеющей проход в другую через нее.

Неизолированные комнаты не могут выступать самостоятельным предметом договора найма жилого помещения, но могут быть заселены лицами разного пола.

Число и размеры комнат должны соответствовать требованиям проектно-сметной документации, основаниям, условиям переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Что такое недвижимое имущество

Для отнесения вещи к недвижимости следует руководствоваться наличием у неё характерных признаков:

1. Крепкая связь с землёй. Находится на её поверхности или в земной коре.
2. Возведена для длительного периода эксплуатации.
3. Имеет индивидуальные материальные характеристики.
4. Не может быть перемещена без разрушения хотя бы части имущества, существенно влияющего на его стоимость.

Как правило, недвижимость обладает следующими типичными свойствами:

1. Приносит долговременную пользу владельцам жилья, или используется для ведения бизнеса.
2. При желании собственника передаётся в долгосрочную аренду или ипотеку.
3. Прочно устанавливается, сооружается на земле, за исключением стихийных бедствий и войн не подлежит быстрому уничтожению или перемещению на другое место.

Для удобства государственной регистрации, учёта и правовых действий с дорогостоящими материальными ценностями согласно российскому законодательству к недвижимым вещам отнесены также воздушные, морские, речные суда и космические объекты.

Приватизация служебного (ведомственного) жилья

Приватизация служебного жилья после 1 марта 2021 года, свежие новости — возможность перехода права собственности гражданину существует только в случае согласия владельца объекта недвижимости.

Для того чтобы воспользоваться правом на приватизацию служебной жилплощади необходимо выполнение определенных условий:

• гражданин должен отработать в организации, которой принадлежит квартира не меньше 10 лет;
• прожить в жилом помещении, предоставленном работодателем не менее 10 лет.

Жилье, которое имеет статус служебного предназначено для использования в интересах нанимателя, а не с целью обеспечения жилплощадью нуждающихся в этом граждан.

Бюджетниками

Для работников бюджетной сферы приватизация — практически единственный способ, который позволяет стать владельцами жилплощади.

Чтобы приватизировать служебное жилье, необходима передача его в собственность муниципалитета, после чего процедура проводится в общем порядке. Это объясняется тем, что такая жилплощадь предоставляется на условиях договора соцнайма.

В соответствии с ним выделенное на основании договора служебного найма жилье, принадлежащее муниципалитету, бюджетники могут приватизировать бессрочно.

Работники бюджетной сферы, которые имеют право приватизировать служебное жилье, являющееся муниципальной собственностью:

• медицинские работники;
• учителя;
• служащие федеральной службы;
• сотрудники учреждений соцзащиты и культуры;
• научные работники.

По ордеру

Ордер — это документ, аналогичный договору соцнайма.

До 1995 года квартиры предоставлялись гражданам на основании ордера на вселение. Приватизация жилплощади, занимаемой по ордеру, будет проводиться так же, как для жилья, которое используется по договору соцнайма.

В сельской местности

Законодательством допускается возможность потребовать предоставления в собственность жилья, занимаемого сельскими жителями.

Причем подобные объекты недвижимости могут быть собственностью муниципальных органов или предприятий.

Муниципального

Жилье, переданное в собственность муниципальных органов утрачивает статус служебного.

Подобные квартиры считаются переданными гражданам на условиях договора соцнайма, препятствий для их приватизации нет.

К найму такого жилья применяются нормы Закона № 1541—1 и ЖК РФ.

Военнослужащими

Для военных возможность приватизации жилья зависит от статуса военного городка, в котором оно расположено.

Если городок относится к закрытому типу:

• приватизировать квартиру невозможно из-за его особого статуса;
• жилплощадь придется освободить после того, как срок службы закончится или военнослужащего переведут в другое место.

В обычном военном городке владельцем жилья является Министерство обороны.

Бывшими членами семьи

Приватизировать жилище может работник, которому оно было выдано. На жилплощадь имеют право претендовать супруг и дети этого работника. После расторжения брака члены семьи получают право распоряжения своей долей в приватизированной квартире.

В случае расторжения брака до начала процедуры приватизации второй супруг:

• теряет права на жилплощадь;
• должен покинуть квартиру;
• удаляется списков регистрации;
• утрачивает право участия в приватизации, даже если прожил в жилище более 10 лет.

Медиками

Медицинские работники могут приватизировать жилье, если они переходят в собственность муниципалитета или государства и не числятся на балансе медицинского учреждения.

Требуется согласие медучреждения на бесплатную передачу жилплощади сотруднику.

Сотрудниками коммунальных служб

Большая часть работников коммунальных служб живет в служебных квартирах без права их приватизации.

Переход права собственности на жилье гражданину возможен, если муниципальными органами или государством принято соответствующее решение.

Таблица: нормы жилплощади в регионах России

Регион/город	Норма предоставления (кв. м. на человека)	Учётная норма (кв. м. на человека)	Социальная норма (кв. м. на человека)
Москва	18	10 в отдельной квартире 15 в коммуналке	9
Санкт-Петербург	18	9 в отдельной квартире 15 в коммуналке	—
Нижегородская область	33 — на 1 человека 42 — на 2 человека 18 — на каждого в семье из 3 и более человек	—	33 — на 1 человека 42 — на 2 человека 18 — на каждого в семье из 3 и более человек
Самарская область	26 — для одиноко проживающего 14 — на каждого в семье из 2 и более человек 18 — инвалиды 33–36 — ветераны	14 в отдельной квартире 15 в коммуналке 12 — инвалиды 14 — ветераны	—
Казань	33 — на 1 человека 42 — на 2 человека 18 — на каждого в семье из 3 и более человек	12	—
Краснодар	33 — на 1 человека 42 — на 2 человека 18 — на каждого в семье из 3 и более человек	10	—
Екатеринбург	16	10	—
Новосибирск	15	12	33 — на 1 человека 42 — на 2 человека 18 — на каждого в семье из 3 и более человек
Красноярск	15 18 — для одиноко проживающего	12	—
Хабаровск	18 — на каждого в семье из 2 и более человек 20 — для одиноко проживающего	12	—

Официальная статистика

Так как структура жилищного фонда уже была указана в предыдущем разделе, то стоит рассмотреть, как изменялись статистические показатели по жилищным условиям населения за последние 13 лет:

• Количество однокомнатных квартир с 1995 года выросло приблизительно на 30%.
• Количество двухкомнатных увеличилось менее, чем на 20%.
• Трехкомнатных также стало больше на 20%.
• А вот крупногабаритных помещений, с более, чем 4-мя комнатами, увеличилось более, чем на 100%.

Данные показатели свидетельствуют о том, что в стране за этот период стало гораздо больше людей, которые способны купить дорогое элитное жилье. А вот средний класс, который должен проживать в двух- и трехкомнатных квартирах численно практически не изменился. Большинство предпочитают (или скорее вынуждены) приобретать однокомнатные квартиры и это, как правило, молодые семьи.

Если рассматривать средний размер квартиры, в зависимости от количества помещений, то вот какие данные приводит Росстат:

• Однокомнатные имеют площадь в среднем немногим более 35 м2.
• Площадь двухкомнатной – составляет 49,1 м2.
• Для трехкомнатной квартиры этот показатель варьируется у отметки 66,4 м2.
• Для крупногабаритных – 107,9 м2.

Нормирование жилой площади социального найма

На сегодняшний день, когда на территории России установились новые социально-экономические принципы, нормирование жилплощади соцнайма представляет собой одну из основополагающих гарантий соблюдения законных интересов и конституционных прав каждого человека. Иными словами, нормирование – важнейший инструмент, который защищает физлица, признанные малоимущими и нуждающимися.

Если ОМСУ установили этот показатель в размере 15 кв. метров, то для семьи, состоящей из 4 человек, должна быть выделена квартира площадью 60 квадратов.

Если принцип нормирования жилой площади не соблюдается при составлении договора социального найма, то граждане могут обратиться за защитой своих интересов в уполномоченные на то органы. При обоснованности претензии ОМСУ будут обязаны выделить недвижимость в точном соответствии с нормами, закрепленными законом.

Государство не может, да и не должно отказываться от нормирования, как механизма социальной политики. Это связывается с тем фактом, что в современной России наблюдается серьезный дефицит жилья, предоставляемого гражданам в социальный найм. Если размер нормы на одного человека не будет фиксирован законом, то многие категории граждан останутся без жилой площади даже при острой необходимости.

Комментарий к статье 92 ЖК РФ

1. Согласно комментируемой статье в качестве специализированных используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Назначение этих помещений — целевое, поэтому законодатель установил пределы его использования. Статьей 92 предусмотрено, что специализированное жилье нельзя отчуждать, передавать в аренду, внаем, за исключением передачи по договору найма (см. комментарии к ст. 104 — 108).

2. Использовать жилье в качестве специализированного допустимо только после его отнесения к таковому. Правительством РФ принято Постановление от 26.01.2006 N 42 <1>, которым утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду.

———————————
<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697.

Вместе с тем, исходя из законодательных норм о предоставлении жилья из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также жилья в домах системы социального обслуживания, вопрос о принадлежности таких помещений к определенному виду специализированного жилья не требует дополнительной регламентации.

Уже в процессе создания указанных фондов, а также домов системы социального обслуживания определено их целевое назначение. Так, фонды для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, создаются за счет федерального бюджета, являются федеральной собственностью и находятся в оперативном управлении соответствующих территориальных органов миграционной службы <1>.

———————————
<1> Статья 11 Закона РФ от 19.02.93 N 4530-1 «О вынужденных переселенцах» // Ведомости РФ. 1993. N 12. Ст. 427; ст. 11 Федерального закона «О беженцах», в ред. Федерального закона от 28.06.97 N 95-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 26. Ст. 2956.

Жилые помещения этих фондов подлежат учету в реестре федерального имущества. Используются указанные фонды на основе Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.11.2000 N 845 <1>, и Положения о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании, утв. Постановлением Правительства РФ от 09.04.2001 N 275 <2>. Таким образом, вопросы использования (целевого назначения) указанных жилых помещений решены органом, который управляет жилищным фондом (согласно ст. 114 Конституции РФ федеральной собственностью управляет Правительство РФ).

———————————
<1> СЗ РФ. 2000. N 46. Ст. 4562.
<2> СЗ РФ. 2001. N 16. Ст. 1604.

Что касается жилых помещений в домах системы социального обслуживания, то их назначение и использование определены специальными актами о социальном обслуживании населения в Российской Федерации. Государственная система социальных служб состоит из предприятий и учреждений социального обслуживания. Они являются собственностью субъектов РФ и находятся в ведении органов государственной власти субъектов РФ, к полномочиям которых отнесены: создание, управление и обеспечение деятельности учреждений социального обслуживания (ст. 4, 21 Закона об основах социального обслуживания).

Статья 17 Закона об основах социального обслуживания к стационарным учреждениям социального обслуживания относит: дома-интернаты для престарелых и инвалидов, психоневрологические интернаты, дома-интернаты для детей с физическими недостатками, дома-интернаты для умственно отсталых детей и проч. Их создание подчинено целевому назначению и осуществляется органами, которые и управляют этим жильем.

То есть относительно жилья для проживания беженцев и переселенцев, а также жилых помещений в домах системы социального обслуживания решение «о включении жилого помещения в специализированный жилищный фонд» фактически принято.

3. К специализированным жилым помещениям отнесены:

служебные жилые помещения;

жилые помещения в общежитиях;

жилые помещения маневренного фонда;

жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев;

жилые помещения для временного поселения беженцев;

жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Всем специализированным жилым помещениям присуще то, что они (в основном) предназначены для временного проживания. О специфике назначения каждого вида специализированных жилых помещений см. комментарии к ст. 93 — 98.

Определение, понятие и классификация жилых и нежилых объектов недвижимости: что это такое?

Одним из основных понятий в данной сфере является определение «недвижимое имущество». Часть 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр и все, что неразрывно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба для них не представляется возможным. Данная норма относит сюда в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Точное определение понятий «здание» и «сооружение» установлено Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ.

• Здание – это результат строительства, представляющий собой объемную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции, говорится в подп. 6 п. 2 ст. 2 вышеуказанного Регламента.
• Сооружение – это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих и ограждающих строительных конструкций, для выполнения различных производственных процессов, хранения продукции, перемещения людей и грузов, говорится в подп. 23 п. 2 ст. 2 Регламента.

Открытым остается понятие термина «строение». Анализируя в совокупности нормативную базу, регулирующую взаимодействие данных терминов «здание» и «сооружение» термину «строение» можно охарактеризовать следующим образом:

• Строение – это любая постройка, выполненная методом строительства, неразрывно связанная с земной поверхностью.
• Помещение – это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями, согласно подп. 14 п. 2 ст. 2 Регламента.

Все объекты данного вида недвижимости можно классифицировать по нескольким основаниям (Таблица № 1).

Таблица №1:

По форме собственности	По отраслевой принадлежности	По степени готовности к эксплуатации	По целевому назначению
Частные	Промышленные	Введенные в эксплуатацию	Жилые
Государственные	Строительные	Незавершенное строительство	Коммерческие
Коллективные	Культурно-бытовые	Требующие реконструкции	Муниципальные
Общественных организаций	Жилищно-коммунальные	Не введенные в эксплуатацию	Специальные

Объекты данного вида недвижимости обладают также рядом определённых признаков (Таблица № 2).

Таблица № 2:

Признаки жилых помещений	Признаки нежилых помещений
Пригодно для постоянного проживания, соответствует всем санитарным и техническим нормам.	Непригодно для постоянного проживания, не соответствует санитарным и техническим нормам для проживания.
Обладает необходимыми для проживания коммуникациями.	Коммуникации проведены частично или отсутствуют.
Используется только для проживания граждан.	Может быть использовано в коммерческих целях.
Наличие зарегистрированных граждан.	Отсутствуют зарегистрированные граждане.
Входит в жилой фонд.	Входит в нежилой фонд.

Общие признаки для обоих типов помещений:

• Являются недвижимым имуществом.
• Неразрывная связь с земельным участком, на котором расположены.
• Изолированность.
• Долговечность.
• Уникальность.
• Разновидность.
• Материальность.
• Стоимостная форма.
• Невозможность перемещения в пространстве.

Какие могут возникнуть риски при покупке

В Градостроительном Кодексе РФ обозначено, что предельно допустимое число этажей в зданиях, предназначенных для обитания и построенных на участках земли для эксплуатации в качестве индивидуального жилищного строительства равна числу три. Однако некоторые строительные компании готовы пойти на хитрость, чтобы придать законную силу такому строению. Для этого они прибегают к таким действиям:

• Когда достаивают последний третий этаж, строительная фирма оформляет на себя право владения строением.
• После этого организация делает запрос на схему реставрации.
• Строители воздвигают запланированные компанией этажи.
• Заключают акт о вводе в использование данного здания согласно с постановлением суда.

По завершению строительства и оформления всех вышеперечисленных документов, происходит государственная регистрация права владения особы, которая воздвигла здание. Дальше протекает разделение здания на индивидуальные места обитания — их ставят на учет в кадастре, а права на них регистрируют в едином реестре.

Нужно быть внимательным при покупке, так как такие хитрости строителей практически всегда приводят к тому, что строение будет иметь проблемы, связанные с коммуникациями. Поэтому следует приобретать квартиру в законном многоквартирном доме.

Виды типовых планировок квартир в СССР

В обиходе российских граждан есть понятия «сталинки», «хрущевки» и «брежневки». Этими терминами называли серии жилых домов, возводящихся после 50-х годов 20 века.

Многоквартирные здания в городах-миллионниках строились исключительно по этим проектам и носили такие названия.

Сталинки

Такое название носили жилые строения начала 1950-х годов. Особенность жилых помещений в домах со сталинской проектировкой заключалась в следующем:

• высокий потолок;
• кирпичные громоздкие стены;
• удобная планировка;
• раздельный санузел;
• просторные квартиры на три или четыре комнаты.

Отметим! Даже в однотипных домах были различия. «Сталинки» с улучшенным расположением возводились для элиты Советского Союза и назывались номенклатурным жильем. Такие дома можно встретить на центральных городских улицах. Окна выходят на главные проспекты и площади.

Этот вид недвижимости отличался просторными кухнями, кладовыми и большими ванными комнатами. В номенклатурных квартирах выделялись места для детских комнат, библиотек и комнат для обслуживающего персонала. Потолки на первых этажах были выше, потому что там размещались парикмахерскиие, универмаги и т.д.

Рядовые квартиры сталинских времен такой роскоши не имели. Они строились под коммунальное жилье. Площадь этих квартир намного меньше. Как правило, дома такого типа возводились в заводских кварталах.

Хрущевки

Следующий период 1957 – 1962 годов характеризовался появлением домов со скромной проектировкой. Их название — «хрущевки».

Особенностями жилого пространства в домах этого вида были:

• низкие потолки;
• тонкие стеновые панели, не обеспечивающие должную шумоизоляцию;
• совместный санузел;
• неудобная планировка;
• помещение включало максимум две жилые комнаты.

Брежневки

Период с 1960-1980 года ознаменовался появлением еще одного типа жилых строений, названных «брежневками». Жилые помещения в них были лучше «хрущевок», однако, до «сталинок» они не дотягивали.

«Брежневки» по времени строительства делятся на следующие группы:

• ранние «брежневки» (1965- конец 1970-х гг.);
• поздние «брежневки» (1970-1980-е гг.).

Ранние «брежневки» характеризовались:

• раздельными санузалами;
• маленькими кухнями;
• меньшим количеством смежных комнат;
• появлением серии домов высотой в 9 и 12 этажей с лифтом и мусоропроводом;
• встроенным под кухонное окно шкафом-чуланом.

Застройка поздних «брежневок» была усовершенствована. Появились:

• раздельные санузлы;
• кухни площадью более 9 кв.метров;
• большие прихожие и раздельные комнаты;
• большие балконы и лоджии.

Признаки жилого помещения

ЖК РФ определяет три признака помещения, необходимые и достаточные, по мнению законодателя, чтобы считать его жилым:

• недвижимый характер,
• изолированность,
• пригодность для постоянного проживания граждан.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения.

Критериями недвижимого объекта выступают:

прочная связь с землей;

неперемещаемость (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба назначению).

Недвижимые вещи отличаются от движимых физическими (природным) и юридическими признаками.

К первым относятся естественные свойства вещей, которые считаются недвижимым имуществом – прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т. д.

Юридические особенности:

• вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке;
• место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;
• установлен более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество;
• особая правовая судьба самовольной постройки как недвижимой вещи (ст. 222 ГК РФ);
• особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.

Второй признак жилого помещения – замкнутость или изолированность. Лучше понять ее значение можно из подзаконных нормативных актов. В Письме городского управления инвентаризации и оценки недвижимости администрации Санкт-Петербурга от 15 сентября 1997 г. N 1494 указывается, что обязательным признаком помещения является замкнутость пространственной границы объекта в трехмерном измерении.

Это положение представляется ключевым при определении содержания понятия «помещение», поскольку вряд ли можно отнести к числу помещений объект, не имеющий крыши, стен или пола. Именно эти три элемента и образуют трехмерный замкнутый контур, наличие которого представляет собой второй признак помещения.

Более подробно этот признак описан выше в подразделе «».

Подразделение на виды

Информация о видах помещений является составляющей кадастрового паспорта. На кадастровом плане специалист размечает различную территорию разными цветами. Как правило, красный цвет означает жилое помещение, а синий – нежилое.

Определив, что такое жилая площадь квартиры, необходимо оговорить исключения, в нее не входят:

• ниши, высотой меньше 1,8 м.;
• место, расположенное под лестничным проемом, если высота лестницы меньше 1,6 м. (если квартира имеет два уровня);
• территория под камином или печью (при условии, что они функциональные);
• проемы для дверей;
• арки, шириной менее 2 м.

Таким образом, жилая площадь — это сумма всех комнат, за исключением нежилых помещений. Рассмотрим, для чего необходимо разделение помещений квартиры по видам.

В первую очередь на основании таких расчетов проводится начисление коммунальной платы за жилье. Величина платы за отопление напрямую зависит от жилой площади.

Вторым платежом, рассчитанным на основе площади, являются затраты на общедомовые нужды. Величина общего платежа за дом делится пропорционально между всеми жильцами, соответственно размеру их жилых помещений.

Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры

Апартаменты по юридическому статусу отличаются от квартиры тем, что предназначены для временного проживания и относятся к помещениям нежилого фонда. Юридически, здание с апартаментами может быть гостиницей или бизнес-центром, а на практике состоять из «квартир», оснащённых всем необходимым для проживания. От нахождения в жилом или нежилом фонде зависит также расположение здания, так как земля в пределах города законодательно распределена под жилое и нежилое строительство.

Юридический статус апартаментов

Любой желающий приобрести апартаменты может зайти на сайт для покупки и найти там разрешение на строительство, в котором обязательно будет указано наименование объекта строительства. Соответственно, если в документах здание значится как «гостиница», правила пользования и проживания в нём будут определяться соответствующе. За такими объектами недвижимости закрепилось название «апарт-отели»: номера выглядят как полноценные квартиры, их даже можно приобрести в собственность, плюс часто присутствует комплекс типично гостиничных услуг — заказ уборки, химчистка и т.п. Отличительная особенность апартаментов — невозможность зарегистрироваться в них на постоянной основе. Казалось бы, институт «прописки» с советских времён утратил актуальность, но постоянная регистрация даёт свои преимущества, например прикрепления к поликлиникам и детским садам в первоочерёдном порядке. Получается, что присутствует возможность купить объект нежилого фонда, обладающий всеми признаками квартиры, кроме постоянной регистрации. Законодательством статус апартаментов чётко не урегулирован, что может вызвать у потенциальных покупателей опасения.

По документам данный объект недвижимости является гостинично-деловым многофункциональным комплексом премиум-класса

Цены на апартаменты

В чём же состоит главная причина выбора апартаментов? Безусловно, это их сравнительно более низкая стоимость по сравнению с квартирами. По текущим данным, апартаменты обойдутся покупателю примерно на 20–30% дешевле чем квартира. Разумеется, застройщики апартаментов не просто так «дарят» скидку: строительство такого типа помещений выгодно. Процедура оформления и введения в эксплуатацию таких объектов проще, нет необходимости соблюдать строгие нормативы для жилых помещений (например, по шумоизоляции), меньше проблем с обеспечением инфраструктурой. При этом следует учесть, что детские сады, школы и больницы рядом с апартаментами по документам не столь обязательны, но часто присутствуют, так как строительство апартаментов обычно происходит в развитых районах города.

Стоимость содержания

Наряду с очевидным плюсом по стоимости, содержание апартаментов обходится дороже. В зависимости от типа коммерческого помещения тарифы будут рассчитываться отлично от аналогичных в квартирах. Коммунальные платежи выходят дороже, потому что, во-первых, не дотируются городом, а во-вторых зависят от управляющей компании, с которой застройщик заключил договор. Управляющая компания в этом случае не ограничена в возможности устанавливать свои расценки, так как правила управления общим имуществом для жилья на апартаменты не распространяются. Налог на имущество для помещений коммерческого использования также будет выше.

Комфортность проживания

Насколько комфортно проживание в апартаментах? Многое зависит от добросовестности застройщика, так как санитарные нормы и наличие инфраструктуры не регламентированы так строго, как для жилья. Известны случаи перестройки под апартаменты промышленных предприятий, когда допустимый уровень радиации был сильно завышен из-за сохранения ядовитых веществ в почве. Также стоит учесть, что при покупке будет сложно оценить на глаз качество стен, несущих конструкций и фундамента. Зато упрощена перепланировка, для нежилых помещений нет чётких указания по размещению санузла, да и перенести стены будет проще. При недостаточной шумоизоляции, усмирить буйного соседа станет проблематично, ведь пожаловаться на него в полицию будет неправомерно. Что касается инфраструктуры, апартаменты обычно находятся в центральных районах города и беспокоиться о транспортной развязке и необходимых учреждениях не приходится, хотя девелопер и не обязан учитывать это при строительстве.

Застройщик обещает инфраструктуру в шаговой доступности