Статья 85 зк рф. состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

Законодательная база

Главным источником сведений о правилах пользования землей является Земельный Кодекс РФ. Он дает представление о землях населенных пунктов и что это значит. В седьмой его главе приводится классификация всего состава территорий государства. Наряду с землями лесного и водного фондов, особо охраняемых территорий, сельскохозяйственного назначения, в отдельную категорию выделяются земли населенных пунктов, для которых созданы свои правила и законы. Глава 15 Кодекса целиком посвящена этой категории и в трех статьях, с 83 по 85, описывает следующие понятия и процедуры:

1. Определение территории, считающейся землями населенного пункта, и места, где должны проходить ее границы.
2. Кому и каким образом разрешено эти границы изменять.
3. Классификация земель поселения и разделение их на зоны.

Кодекс почти не содержит конкретики, ограничиваясь общими установлениями. Все же частные случаи подлежат рассмотрению властей регионов Российской Федерации и самих населенных пунктов, создающих свои правовые нормативы и акты по правилам землепользования.

Состав земель населенных пунктов

На основании информации, зафиксированной в ЗК РФ, землями населенных пунктов или поселений считаются территории, предназначенные для развития муниципальных образований.

Запомните перечень территориальных зон, которые включены в состав земель поселений:

• Территория для проживания населения;
• Общественно-деловые объекты и земля, на которой они размещены;
• Земли промышленности и производства;
• Участки земельного массива, которые заняты конструкциями и сооружениями инженерно-технического и транспортного назначения;
• Местность, используемая в качестве рекреационных ресурсов;
• Земли сельхоз назначения;
• Территории специального назначения;
• Участки земли, выделенные под возведение объектов военной сферы;
• Дополнительные территориальные зоны, которые формируются в поселении по мере необходимости и развития жилого или промышленного сектора.

Земли, отведенные для возведения жилых помещений и комплексов, применяются для строительства зданий разной этажности. Допускается в пределах жилых зон возводить индивидуальные объекты для личного проживания в них.

Отдельно изучите состав объектов, расположенных на территории инженерной и транспортной зоны:

• Все виды коммуникаций для обеспечения деятельности транспорта всех доступных вариантов перемещения по земле, воде и воздуху;
• Трубопроводы различного назначения;
• Сооружения и объекты связи и коммуникации.

Изучите рекреационные зоны, в состав которых обязательно входят следующие объекты, расположенные в пределах границ поселения:

• Городские леса, парки, иные зеленые насаждения;
• Городские пруды, озера, водоемы;
• Объекты для отдыха граждан, расположенные в экологически чистых районах.

К особо охраняемым территориям в составе поселения относятся:

• Земли природоохранного и экологического назначения;
• Научно-технические и исторические объекты;
• Объекты культурного наследия;
• Объекты оздоровительного назначения.

Учтите, что в состав земель сельскохозяйственного назначения в пределах поселения включаются следующие объекты:

• Пашни, выпасные луга, земли с многолетними растениями;
• Участки для выращивания культурных продовольственных растений;
• Земли для выращивания скота;
• Земли, сооружения и помещения, которые применяются для производственной сельскохозяйственной деятельности.

Территории, которые в населенном пункте предназначены для размещения общественных мест, к которым относятся:

• Земли общего пользования;
• Площади, скверы;
• Дороги различного технического назначения;
• Береговые линии.

Функциональные зоны в поселении

Это территории города или поселка, различающиеся в Генеральном плане по следующим параметрам:

• назначению по функциональности;
• видам планировочных и функциональных объектов, которые могут возводиться в границах таких участков;
• другим характеристикам планомерного развития таких территорий.

Другими словами, разделение территории поселка по функциональности – это значит распределение для каждого из них определенных особенностей в плане производства, культуры, общественных связей, инфраструктуры, транспорта, сельского хозяйства, оздоровления, военной тематики и других.

Как изменить ВРИ земельного участка на землях населенных пунктов?

Обращаться за изменением вида разрешенного использования надо в администрацию населенного пункта. Но перед этим необходимо детально проработать основания для смены ВРИ. От них зависит, какое решение примут по вашему обращению. Общий порядок процедуры изменения вида использования насчитывает пять этапов.

1. Сбор документов. В пакет бумаг входит выписка из ЕГРН на участок, ситуационный план территории, кадастровая и прочая документация. Также надо подготовить схемы, позволяющие позиционировать участок на местности, и документы на объекты недвижимости, размещенные на территории.
2. Подача обращения в администрацию. В тексте заявления указывают координаты надела, текущий и желаемый ВРИ, обоснование его изменения. Здесь же обозначают категорию и кадастровый номер, вид права (собственность, аренда и прочее), ссылки на законы и информацию о совладельцах, если имеются.
3. Принятие решения об изменении вида использования. После рассмотрения заявки и комплекта бумаг выносится решение: изменить ВРИ или отказать в корректировках. Отказ можно обжаловать в суде.
4. Изменение сведений в государственном реестре. Решение о смене вида разрешенного использования направляют в Росреестр. Две недели потребуется, чтобы внести новые данные в ЕГРН.
5. Запасной вариант изменения ЕГРН. Если в течение 15 дней корректировки в реестр не внесены, заявитель составляет декларацию об изменении вида использования и подает ее в Росреестр.

Если не учитывать частности, процедура кажется простой. Но если на участке есть объект недвижимости, придется сначала менять его функциональное назначение на соответствующее желаемому виду использования, а потом приступать к смене ВРИ. Некоторые виды можно изменить только вместе с категорией участка.

Перед подачей обращения следует узнать текущий ВРИ и доступные варианты для изменений. Нелишним будет ознакомиться и с последствиями такого действия (они отличаются в зависимости от ситуации). Разобраться со всеми особенностями процедуры помогут юристы нашей компании. Мы соберем необходимые документы, составим заявление и проведем изменение ВРИ за вас.

Состав и зонирование

Помимо собственно жилья для людей в населенных пунктах предполагается наличие инфраструктуры, обеспечивающей нормальную жизнедеятельность поселения:

• школы,
• транспорт,
• магазины и прочее.

Любой современный населенный пункт имеет подобные инфраструктурные зоны в составе своих земель.

Зонирование

В населенных пунктах возможно существование различных зон:

• жилая – предполагается строительство домов для проживания (индивидуальных, малоэтажных, среднеэтажных, многоэтажных и др.) и бытовых объектов. В рамках жилой зоны могут располагаться еще и земли для ведения садового хозяйства.
• общественно-деловая зона – объекты для общественного использования в сфере администрирования (например, суды, здания органов власти), образования (например, детский сад, университет), социальной сфере (например, интернат), сфере культуры (например, музей, галерея) и иных.
• производственная – возведение промышленных объектов (например, склад, завод),
• инженерная и транспортная инфраструктура – прежде всего, в данных зонах строятся объекты транспорта различного вида (речной, трубопроводный, железнодорожный и др.).
• рекреационная – зона отдыха, где находятся сады, парки, скверы, пруды и др.
• сельскохозяйственная – занятая под объектами сельского хозяйства (например, конюшня, пашня).
• зона размещения военных объектов – объекты, обеспечивающие безопасность и охрану жителей (например, воинская часть),
• иные зоны.

Территориальное зонирование проводится с учетом того, что земельный участок не может находиться одновременно в разных зонах.

Градостроительные регламенты

Использование категории земель населенных пунктов регулируется также специальными регламентами. Градостроительные регламенты – представляют собой часть правил землепользования и застройки и устанавливают возможные виды деятельности на земле.

Регламент определяется для конкретных территориальных зон с учетом множества факторов:

• происхождение,
• история развития,
• расположение,
• возможность осуществления различных видов деятельности и др.

Требования градостроительной документации распространяются не только на саму плоскость земельного участка, но и на все, что находится над и под поверхностью вплоть до недр, и регламентируют процесс строительства и дальнейшей эксплуатации зданий на участке.

ВРИ

Если у Вас земельный участок с категорией земель «земли населенных пунктов» — не спешите начинать строительство. Помимо целевого назначения земли существуют также ее более подробные Виды разрешенного использования (ВРИ).

Они устанавливают, что люди могут делать на конкретном земельном участке. ВРИ фиксируются в специальном документе – приказе Министерства экономического развития РФ.

В классификаторе предусмотрены ВРИ для всех категорий земель. Например, ВРИ «Малоэтажная жилая застройка» (жилье для индивидуальных нужд; дачи) предполагает строительство жилья, которое не будет разделено на квартиры для разных семей, а также смежную деятельность:

• создание огородов,
• цветников,
• строительство гаражей и других подсобных помещений.

А ВРИ «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», наиболее характерный для категории земель городов, подразумевает высотное жилое строительство (от 9 этажей), когда в каждом доме множество квартир. Еще в рамках данного ВРИ разрешается облагораживание территорий вокруг домов и другая деятельность.

Подробнее про классификатор ВРИ Вы можете прочитать здесь.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков

Начальник отдела развития земельных отношений департамента недвижимости Минэкономразвития России Василий Корякин осветил ключевые проблемы правоприменительной деятельности, на разрешение которых нацелен законопроект. Так, он указал на невозможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, если в отношении соответствующих земель не устанавливаются градостроительные регламенты или на такие земли не распространяется действие регламентов, и при этом отсутствует федеральный закон, который регулировал бы этот вопрос (, , ). Такую позицию занял, в частности, Верховный Суд Российской Федерации, рассмотрев вопрос о возможности изменения видов разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Суд обосновал невозможность такого изменения отсутствием специального закона ().

Законопроектом предполагается устранить обозначенный пробел правового регулирования. Планируется дополнить Земельный кодекс главой II.1 «Разрешенное использование земельных участков», в которой будут урегулированы на системной и комплексной основе вопросы, связанные с установлением, определением и изменением видов разрешенного использования земельных участков. Например, в ст. 14.2 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта предлагается зафиксировать, что виды разрешенного использования участков устанавливаются лесохозяйственными, градостроительными регламентами и положениями об особо охраняемых природных территориях. В некоторых случаях возможным будет установление разрешенного использования земельных участков независимо от регламента в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (при размещении линейных объектов, а также расположении участков в границах особых и свободных экономических зон и инновационных научно-технологических центров). Установление и изменение видов разрешенного использования угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения предлагается осуществлять согласно законам субъектов РФ (п. 2-3 ст 14.3 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта).

Эксперт также указал на проблему определения видов разрешенного использования земельных участков правообладателями, а в частности, арендаторами и лицами, использующими участки по договорам безвозмездного пользования или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Сейчас предусмотрено, что правообладатели вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, выбирать любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов (). Однако на практике возможность выбора вида разрешенного использования земельных участков ограничивается. Например, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, отменяя соответствующие судебные решения нижестоящих инстанций, указал, что арендатор вправе использовать земельный участок только в соответствии с условиями договора аренды. Это значит, что арендатор не может выбрать иной вид разрешенного использования участка по сравнению с тем, который зафиксирован в договоре, без согласования с арендодателем в соответствии со (постановление Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. № ВАС-1756/13).

В указанном постановлении ВАС РФ отметил также, что требование арендатора об изменении вида разрешенного использования участка, который изначально был предоставлен в аренду без проведения торгов, направлено по сути на обход процедуры торгов в отношении уже cформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков (, ).

Законопроект направлен на то, чтобы сделать норму, закрепляющую за правообладателями участков право выбора вида разрешенного использования, в действительности реализуемой. С этой целью в Земельный кодекс РФ планируется включить ст. 14.4, которая будет определять общий порядок изменения вида разрешенного использования участка и устанавливать соответствующие исключения (в отношении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах зон планируемого размещения объектов федерального, регионального или местного значения, выбора использования участков ГУП и МУП и другое). Согласно п. 2 ст. 14.4 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта правообладатели смогут в уведомительном порядке направлять заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде разрешенного использования или об условном разрешенном виде использования участков в орган регистрации прав.

Селитебная территория

Начало строительству городов было положено еще в глубокой древности, когда люди стали объединяться для защиты своих родов и территорий. На заре развития человеческого общества такие населенные пункты представляли собой небольшие поселки. Они состояли из нескольких хижин и располагались вокруг какого-либо культового места. В древнем мире и во времена Средневековья территория городов уже была значительно увеличена, и уже тогда в них стали выделяться селитебные зоны. Существуют такие участки и в современных мегаполисах. Однако, в отличие от древних поселений, где застройка происходила стихийно, современное градостроительство предусматривает ведение работ, исходя из заранее составленного четкого плана, в котором учтены все потребности населения.

Селитебные участки существуют при любом функциональном зонировании территории современных населенных пунктов. И подобное правило соблюдается вне зависимости от их размера. Так, зонирование территории городского поселения предусматривает выделение жилых массивов с делением их на микрорайоны и районы. В совокупности все эти компоненты создают единую административную единицу. Микрорайоны в крупных городах и мегаполисах непременно разделены ландшафтом и дорожными магистралями. Объединяют же такие части жилых массивов общественные учреждения.

Иные виды жилой застройки

1. Что означает в егрн в особых отметках. Сведения о видах разрешенного использования, площади имеют статус (актуальные незасвидетельсвованные) право (ограничение права, обременение обьектанедвижимости) зарегестрировано на даныный обьект недвижимости с видами разрешенного использования (для иных видов жилой застройки) площедью 1458 кв.м. сведения необходимые для заполнения раздела 4 отсутствуют. Сведения необходимые для заполнения раздела 4.2 отсутсвуют.

Категория земель: Земли населённых пунктов. Форма собственности: Частная собственность. Уточненная площадь:416 кв. м. Разрешенное использование: Для иных видов жилой застройки по документу: Для обслуживания жилого дома.

Состав земель населенных пунктов

В соответствии с положениями статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, относящиеся к населенным пунктам, входят в состав земель всей страны.

В соответствии с законом, земли, которые используются и предназначены для проведения застройки, входят в состав земель населенных пунктов, так как по своему целевому назначению они предназначены для развития населенных пунктов.

В соответствии с положениями статей 85 Земельного кодекса и 35 Градостроительного кодекса, земельные участки, которые составляют земли населенных пунктов, могут относится к таким территориальным зонам, предусмотренным градостроительным регламентом:

• жилым территориальным зонам;
• общественно-деловым территориальным зонам;
• производственным территориальным зонам;
• предназначенным для инженерных сетей и транспортной инфраструктуры;
• относящимся к реакреационным зонам;
• используемых в сельскохозяйственном производстве;
• имеющих статус зон специального назначения;
• предназначенных для размещения военных объектов;
• относящихся к иным территориальным зонам.

В состав жилых зон входят земельные участки, которые предназначены для строительства жилых домов, а также объектов культурно-бытового назначения.

Структура селитебной местности

При проведении градостроительного зонирования территорий муниципальных образований учитываются их границы исходя из существующего природного рельефа. Это могут быть, например, река, гора, овраг и прочие естественные препятствия.

Однако есть множество примеров городов, которые вначале располагались на одном берегу реки, но по мере своего развития расширялись и «переходили» на ее другую сторону. В таких случаях перестает оказывать влияние на зонирование территории расположение ПВ. И характеристика зон от природного ландшафта не изменится. Примерами таких городов являются Киев с Днепром, Дюссельдорф с Рейном, Будапешт с Дунаем.

Как происходит деление жилых участков населенных пунктов? Их структура при градостроительном зонировании территории напрямую зависит от занимаемой площади. Например, в мегаполисе в жилые участки входят несколько микрорайонов. Причем в каждом из них может проживать от 150 до 250 тыс. человек, что соответствует масштабам среднего города. Селитебные зоны зонирования территории городов среднего масштаба представляют собой несколько жилых районов. В небольших поселках он всего один.

Что такое кадастровый квартал

Чтобы наделить земельные участки характерными признаками с последующей нумерацией, на территории РФ ведется кадастровое деление на округа, районы и кварталы. Эти соподчиненные единицы обеспечивают визуализацию любого надела, сведения о котором имеются в ГКН.

Кадастровый квартал — часть района и округа, представляющая собой минимальную единицу деления. Границы квартала формируется с учетом созданных человеком искусственных объектов, а также природных особенностей местности.

В границах кадастрового квартала находятся небольшие населенные пункты, городская или поселковая застройка и иные территории.

Уникальный код земельного участка представляет собой номер кадастрового квартала и порядковый номер надела. Это позволяет идентифицировать участок в единой базе данных ЕГРН по объектам недвижимости.

Что такое кадастровый квартал

Чтобы наделить земельные участки характерными признаками с последующей нумерацией, на территории РФ ведется кадастровое деление на округа, районы и кварталы. Эти соподчиненные единицы обеспечивают визуализацию любого надела, сведения о котором имеются в ГКН.

Кадастровый квартал — часть района и округа, представляющая собой минимальную единицу деления. Границы квартала формируется с учетом созданных человеком искусственных объектов, а также природных особенностей местности.

В границах кадастрового квартала находятся небольшие населенные пункты, городская или поселковая застройка и иные территории.

Уникальный код земельного участка представляет собой номер кадастрового квартала и порядковый номер надела. Это позволяет идентифицировать участок в единой базе данных ЕГРН по объектам недвижимости.

Целевое назначение земель

В советском законодательстве существовал термин «основное целевое назначение», он относился к категории земель, а к земельному участку применялся термин «целевое назначение». Эти два понятия могли не совпадать. Л.Е.Бандорин утверждает, что по форме целевое назначение – это прообраз разрешенного использования Отличие в том, что первое понятие более конкретное, относящееся определенной категории земель.

Замечание 3

Целевое назначение понималось как использование с целью предоставления, данная цель была зафиксирована в соответствующих документах.

В законодательстве о земле 1990 года указывалось, что землепользователи должны были использовать земли в соответствии с назначением, которое определялось в акте о предоставлении участка. В документе указывалось, с какой целью предоставлена земля и для чего будет использована, например, для индивидуального строительства, для ведения с/х производства, для ведения садоводства и пр.

В учетных базах отражалась цель земельного участка. Постепенно данная характеристика стала называться в законе о земле разрешенным использованием земельного участка.

В ЗК РФ закреплено понятие «разрешенное использование земельного участка» и его юридическое значение.

Всё ещё сложно?
Наши эксперты помогут разобраться

Все услуги

Решение задач

от 1 дня / от 150 р.

Курсовая работа

от 5 дней / от 1800 р.

Реферат

от 1 дня / от 700 р.

Разрешенное использование земельных участков

Разрешенное использование участков земли может быть установлено на основе соответствующих актов о предоставлении земельных участков, без зонирования. Как объект недвижимого имущества участок земли характеризуется двумя составляющими: разрешенным использованием и целевым назначением. Эти сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Замечание 1

Именно разрешенное использование участка земли определяет его правовой режим, устанавливает виды деятельности, которые могут осуществляться на данном участке.

Понятие в полной мере не раскрыто в законодательстве, соотношение между целевым назначением земельного участка и видами разрешенного использования тоже не установлено. ГрК РФ определяет виды, порядок установления и изменения разрешенного использования в области градостроительного зонирования. В отношении других категорий земель в законодательстве порядок не установлен, на практике, если разрешенное использование требуется изменить, применяются нормы ГрК РФ по аналогии закона.

Замечание 2

Такая характеристика, как разрешенное использование участка, возникла с установлением советского строя, когда образовалась исключительная собственность государства на землю.

Участки предоставлялись физическим и юр. лицам в пользование для определенной цели, это отражалось в соответствующем документе.

Государство являлось единоличным собственником земель и определяло условия и порядок их назначения.

В законе о земле 1968 года и более поздних документах было указано, что землепользователь обязан использовать земли в тех целях, для которых они предназначены. Если эта обязанность нарушалась, землепользователь лишался земельного участка.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

1. Государство может выкупить и изъять в свою пользу объекты, которые принадлежат юридическим или частным лицам, либо сдаются в аренду.
2. Частные или юридические лица должны получить в собственность участки, по которым проходит граница. Такие объекты разрешается сдавать в аренду.
3. Территориальную границу можно изменять, только выпустив соответствующий закон РФ. После того, как земли включены в состав поселения, частные и юридические лица не должны потерять право собственности на них.
4. Все владельцы и арендаторы земли должны учитывать правила, указанные в строительных регламентах. Главное – чтобы земля использовалась строго по своему назначению.
5. Только субъекты Российской Федерации могут менять размеры территорий вместе с правовыми нормами.

Только орган местного самоуправления готовит планы, согласно которым имеющаяся территория делится на зоны. Главное – придерживаться правил по застройке и землепользованию. Но органы государственной власти могут контролировать подобные процессы.

26 Июн 2020 glavurist 2828

Поделитесь записью