Амортизация здания: как расчитать и налогообложение

Методика расчета в налоговом учете

В целях налогообложения методика определения срока полезного использования недвижимости другая.

Существуют строгие требования – необходимо выбрать для здания амортизационную группу в соответствии с Классификацией, утвержденной Постановлением Правительства РФ №1 от 01.01.2002.

В соответствии с установленной группой определяется полезный срок.

Для объектов недвижимости возможно отнесение к группе с 4-й по 10-ю в зависимости от типа здания, помещения, его назначения, особенностей конструкции, материала из которой сооружение изготовлено.

Наиболее длительный СПИ определяется для зданий, попадающих в 10 амортизационную группу.

Это капитальные строения, нежилые и жилые здания, многоквартирные дома.

Собственник объекта недвижимости вправе установить любой срок из предложенного диапазона лет для конкретной группы. Если это 10 группа, то полезный срок службы может составлять любую длительность свыше 30 лет.

В налоговом учете существует только 2 способа расчета амортизации:

1. Линейный — калькулятор расчета линейным способом;
2. Нелинейный ускоренный.

Для зданий, сооружение можно выбрать только линейный метод расчета, при котором амортизационные отчисления рассчитываются равномерно.

Порядок расчета линейным способом описан выше, он аналогичен установленному для бухгалтерского учета.

Примеры амортизационных отчислений недвижимости

Ниже рассмотрены два примера, в первом начисляется амортизация по нежилому помещению, расположенному в кирпичном здании, во втором рассматривается квартира, которую предприятие сдает в аренду своему работнику.

Срок полезного использования в обоих случаях составляет более 30 лет.

Для нежилого помещения со сроком службы свыше 30 лет

Исходные данные:

Организация купила нежилое помещения, которое располагается в кирпичном капитальном здании.

Помещение отнесено к 10 амортизационной группе, для него установлен СПИ = 31 год (372 мес.).

Недвижимость поставлена на учет как основное средство по стоимости 5 млн.руб.

Принято решение амортизацию начислять линейным методом.

Расчет:

Норма А. = 1 / 372 * 100% = 2,67%

Годовая А. = 5 000 000 * 2,67% = 133 500.

Ежемесячная А. = 133 500 / 12 = 11125.

Каждый месяц на протяжении 31 года организация будет списывать стоимость нежилого помещения в размере 11125 руб. с помощью проводки Дт 20 Кт 02.

Для квартиры при сдаче в аренду

Имеющаяся на балансе предприятия жилая квартира может быть использована для сдачи в аренду работникам организации за плату. В этом случае учитываться такой объект основных средств будет на счете 03.

Несмотря на то, что фактически квартирой будет пользоваться работник, жилой объект будет по-прежнему числиться на балансе предприятия, организация обязана по нему начислять ежемесячно амортизацию.

Для начисления в целях бухгалтерского учета можно выбрать линейный или один из трех нелинейных методов списания стоимости. Для налогового учета – можно выбрать либо линейный, либо нелинейный.

Самый удобный способ – это начислять амортизацию линейным методом как в бухучете, так и в целях налогообложения. В этом случае расхождения будут минимальны либо будут отсутствовать.

При передаче в аренду квартиры делается внутренняя проводка Дт 03.Имущество переданное в аренду Кт 03.Имущество для сдачи в аренду.

На сумму начисленной амортизации на момент сдачи квартиры в аренду выполняется проводка Дт 02.Амортизация по ОС Кт 02. Амортизация по ОС в аренде.

Начисляемые амортизационные отчисления списываются в качестве прочего расхода проводкой Дт 91.2 Кт 02.Амортизация по ОС в аренде.

Когда квартира будет возвращена предприятию выполняются обратные проводки.

Исходные данные:

Предприятие приобрело за плату квартиру и поставило ее на баланс по стоимости 3 млн.руб.

Квартира расположена в многоквартирном доме и определена к 10 амортизационной группе, для нее установлен срок использования 35 лет (420 мес.) как в налоговом, так и в бухгалтерском учете.

С апреля 2019 года квартира передается в аренду работнику организации, срок договора найма – 11 месяцев. Плата за проживание 10000 руб. Деньги работник оплачивается ежемесячно в кассу.

На апрель 2019 накопленная амортизация 150000.

Расчет и проводки:

Дт 03.Переданное имущество Кт 03.Имущество для сдачи в аренду на сумму 3 млн.руб.

Дт 02.Амортизация по ОС Кт 02.Амортизация по ОС в аренде на сумму 150 тыс.руб.

Норма А. = 1 / 420 * 100% = 2,38%.

Годовая А. = 3 000 000 * 2,38% = 71 400.

Ежемесячная А. = 71 400 / 12 = 5 950.

Ежемесячно выполняется проводка Дт 91.2 Кт 02.Амортизация по ОС в аренде на сумму 5950.

Чем обусловлены противоположные мнения судов?

В первом из названных постановлений АС СЗО рассматривался спор в отношении зданий ТЭЦ, лесопильного цеха и цеха по производству древесных гранул. Все здания состояли из цельнометаллического каркаса с легкими ограждающими конструкциями стен и кровли из трехслойных сэндвич-панелей. Каркас зданий располагался на фундаменте (столбчатый из монолитного железобетона на свайном основании, сплошная монолитная железобетонная плита на свайном основании). Отменяя доначисления, судьи учитывали заключение эксперта и данные завода-изготовителя, в техническом каталоге которого было указано, что срок службы панелей составляет 20 лет со дня производства.

Второе дело в том же округе касалось зданий АЗС, представляющих собой быстровозводимые здания блочного типа из блоков-модулей полной заводской готовности (от 3 до 7 блоков-модулей в здании), оснащенные необходимыми инженерными системами, коммуникациями и оборудованием, имеющие законченный цикл внутренних отделочных работ. Сборка зданий блочно-модульного типа (включая установку дверей, окон, монтаж всех внутренних инженерных сетей: электроснабжение, вентиляция, кондиционирование, освещение, водоснабжение, канализация) производится в цехах завода-изготовителя. Собранные в заводских условиях здания монтируют на имеющийся фундамент (монолитная железобетонная плита) и скрепляют между собой болтовым соединением. Здания являются быстровозводимыми, монтируются от 3 до 7 календарных дней.

Мнение о правомерности отнесения зданий к седьмой группе высказал эксперт.

Судьи учли, что согласно сведениям компании-производителя срок службы металлических трехслойных панелей с утеплителем из минераловатных плит не превышает 15 лет с даты их производства при условии соблюдения правил монтажа и последующей эксплуатации. В представленном в материалы дела сертификате соответствия установлен срок службы панелей от 10 до 15 лет с даты их изготовления.

Таким образом, в обоих случаях позицию судей АС СЗО определили два обстоятельства:

• заключение эксперта;

• данные завода-изготовителя.

Арбитры признали обоснованным отнесение налогоплательщиками спорных зданий (производственных цехов, ТЭЦ, АЗС) к седьмой амортизационной группе («здания, кроме вошедших в другие группы, а именно: здания (кроме жилых) деревянные, каркасные и щитовые, контейнерные, деревометаллические, каркасно-обшивные и панельные, глинобитные, сырцовые, саманные и другие аналогичные») со сроком полезного использования от 15 до 20 лет включительно.

В деле № А79-6562/2018, которое дошло до Верховного Суда, фигурировало здание производственного цеха (переменная этажность: 1, 2 этажа), имеющее следующие конструктивные характеристики: монолитный фундамент, металлический каркас, стены из крупных панелей (цокольных железобетонных) и стеновых трехслойных панелей типа «сэндвич» из стальных облицовочных листов, перегородки – кирпичные, перекрытия междуэтажные – монолитные, кровля – из профнастила, полы – бетонные.

Налогоплательщик представил заключение эксперта, который определил срок использования равным 15 годам – по наименьшему сроку службы кровельных сэндвич-панелей. Также организация ссылалась на следующее. Во-первых, долговечность деревянных зданий со стенами из бревна или бруса превышает долговечность каркасных зданий из легких наружных металлических панелей. Во-вторых, срок службы панелей типа «сэндвич» в разы уступает таким материалам, как кирпич и бетон (относятся к долговечным). В связи с этим кирпичные здания и здания, выполненные из сэндвич-панелей, должны относиться к разным амортизационным группам.

У налогового органа тоже было заключение эксперта, который подтвердил, что срок полезного использования составляет свыше 30 лет и что его нельзя устанавливать равным сроку службы металлических сэндвич-панелей, указанному заводом-изготовителем, поскольку определение срока полезного использования объекта основных средств лишь по одному его элементу недопустимо.

В результате суд решил, что здание цеха подлежит отнесению к десятой амортизационной группе со сроком полезного использования свыше 30 лет, исходя из наличия металлического каркаса, стен из крупных панелей (цокольных железобетонных) и стеновых трехслойных панелей типа «сэндвич» из стальных облицовочных листов, отвечающих признаку долговечности (Постановление АС ВВО от 22.10.2019 по делу № А79-6562/2018). Отказав организации в передаче дела на пересмотр, судья ВС РФ фактически одобрил позицию нижестоящих судов.

Какими способами начисляется амортизация зданий в бухучете

Для определения сумы амортизации предприятие вправе пользоваться способами:

1. Линейным.
2. Уменьшаемого остатка.
3. Списания на основании суммы лет СПИ.
4. Списания стоимости исходя из физического объема продукции.

За первым вариантом сначала следует рассчитать амортизационную норму – процент ежемесячных отчислений (На):

На =(1/к)*100% ,

к – месяцы полезной эксплуатации здания.

Пример № 1. В начале 2016 г. организацией куплено здание (складское помещение) с первоначальной стоимостью 18 млн. руб. СПИ – двадцать лет.

Каждый год нужно амортизировать 1/20 стоимости помещения.

Амортизация:

1. Норма:

• за год 1/20 · 100 = 5%,
• месячная (1/(20*12))*100%=0,041667%,

1. Сумма:

• за год 18 000 000 · 0,05 = 900 тыс. руб.
• за месяц 900/12 = 75 тыс. руб.

Все 20 лет ежемесячно следует делать записи:

Дт 20 Кт 02 75 000 амортизация здания начислена.

Важно! Линейный способ применять наиболее целесообразно, поскольку для зданий определяющим фактором, влияющим на их срок службы, выступает время, а не моральный износ

Метод уменьшаемого остатка

Основой определения годовой амортизации выступают: (нажмите для раскрытия)

• остаточная стоимость зданий на первое число года;
• норма (процент) амортизации;
• ускоряющий коэффициент.

Этот коэффициент повышает норму в 1,8-3 раза, что позволяет накопить сумму износа намного быстрее. Но его применение ограничено законодательно установленным перечнем, в который входят объекты, используемые в отраслях высоких технологий.

Способ позволяет уже в первые несколько лет эксплуатации здания списать значительную сумму износа. Это дает возможность возместить затраты на его приобретение с максимальной эффективностью.

Важно! При достижении остаточной стоимости зданий до размера, составляющего 20% первоначального, остаток следует зафиксировать. В дальнейшем, чтобы определить амортизацию (месячную), его нужно разделить на число месяцев до истечения СПИ

Метод списания стоимости за суммой лет СПИ

За основу принимается стоимость зданий первоначальная и суммирование количества лет их службы.

Пример № 2. Стоимость приобретенного здания составляет 3,5 млн. руб. СПИ – семь лет.

Расчет таков:

∑ чисел семи лет 1+2+3+4+5+6+7 = 28

Амортизация начисляется в размере (по отдельным годам эксплуатации):

І 7/28 = 25% 3,5·0,25 = 875 тыс.

ІІ 6/28 = 21,43% 3,5·0,2143 = 750

ІІІ 5/28 = 17,85% 3,5·0,1785 = 625

IV 4/28 = 14,29% 3,5·0,1429 = 500

V 3/28 = 10,71% 3,5·0,1071 = 375

VI 2/28 = 7,14% 3,5·0,0714 = 250

VII 1/28 = 3,57% 3,5·0,0357 = 125

За СПИ в количестве семи лет здание полностью амортизируется.

Пропорционально физическому объему продукции

При подсчете амортизации (А) используются данные:

• объем продукции, запланированный к производству в отчетном периоде, в физическом измерении;
• соотношение первоначальной (Пс) стоимости здания и количества продукции (Оп) на весь СПИ.

Используется такая формула:

А = Пс/Оп.

Данным методом эффективно рассчитывать амортизацию активной составной ОС. Отчисления производятся в каждом отчетном периоде (ежемесячно) независимо от того, каких результатов добилось предприятие за это время. Когда СПИ заканчивается, амортизация не должна начисляться.

Важно! Предприятие делает самостоятельный выбор, каким способом оно будет начислять амортизацию, и обязательно отмечает это в учетной политике

Амортизация недвижимости

Похожие публикации

К недвижимости относится имущество, которое нельзя переместить без потери его изначальных качеств. Это земля, различные сооружения, в том числе и недостроенные, здания жилого и производственного фонда. Кроме того, к объектам недвижимости относятся, согласно нормам законодательства, и воздушные, морские суда, космические объекты.

В процессе эксплуатации любая недвижимость подвергается износу, за исключением земли, которая не теряет своих полезных свойств при правильном использовании. У остальных объектов технические и экономические параметры существенно ухудшаются. Стоимость объектов переносится отдельными частями на общий объем выпускаемой продукции, продаваемых товаров или выполненных услуг и уходит из сферы недвижимости, накапливаясь в виде амортизационных сумм.

Пример 1

На балансе ООО «Фаворит» имеется несколько объектов самортизированных основных средств. Причем первоначальная стоимость этих объектов полностью списана как в бухгалтерском, так и в налоговом учете. Для уточнения их технического состояния и определения возможного использования приказом директора была создана специальная комиссия. Комиссия обследовала состояние активов с нулевой остаточной стоимостью и определила, что моральное и физическое состояние одного из осмотренных объектов таково, что его следует ликвидировать. Частичную ликвидацию компания осуществила своими силами в июне 2009 года. Кроме того, для заключительного демонтажа и утилизации этого объекта ООО «Фаворит» воспользовалось услугами сторонней фирмы. Выполнение работ проводилось в два этапа, что подтверждено актами от 30.06.2009 и от 31.07.2009.

При демонтаже основного средства остались детали, которые можно использовать для ремонта производственного оборудования ООО «Фаворит». Данные материальные ценности были оприходованы на склад в июле 2009 года по рыночной стоимости 40 000 руб. и использованы в августе 2009 года.

Первоначальная стоимость списываемого основного средства — 800 000 руб. Затраты компании на демонтаж основного средства составили 35 000 руб., кроме того, стоимость работ фирмы, привлеченной для утилизации списываемого актива, — 180 000 руб. (без учета НДС), а также стоимость каждого этапа работ — 90 000 руб. (без учета НДС) .

Акт по форме № ОС-4 составлен и подписан после завершения всех работ по ликвидации объекта, то есть в июле 2009 года. Согласно ему данное основное средство было списано с учета.

В налоговом учете расходы на услуги сторонней фирмы, привлеченной к разборке ликвидируемого объекта, организация учитывает на основании актов выполненных работ в июне и июле 2009 года по 90 000 руб. соответственно. Затраты на частичную разборку объекта, осуществленную собственными силами, в размере 35 000 руб. ООО «Фаворит» признало на основании акта о списании, то есть в июле 2009 года.

В июле организация отразила внереализационный доход в сумме 40 000 руб. в виде стоимости оприходованных деталей. При их использовании в хозяйственной деятельности в августе 2009 года компания включила в состав расходов 8000 руб. (40 000 руб. × 20%).

В бухгалтерском учете стоимость деталей, полученных при ликвидации основного средства и впоследствии использованных в производстве, признается в расходах в полной сумме. Согласно пункту 7 ПБУ 18/02 в бухучете необходимо отразить постоянное налоговое обязательство в сумме 6400 руб. . Перечисленные операции отражаются следующими записями:

в июне 2009 года:

• дебет 01 субсчет «выбытие основных средств» кредит 01 субсчет «основные средства в эксплуатации»
  800 000 руб. — списана первоначальная стоимость ликвидируемого основного средства
• дебет 02 кредит 01 субсчет «выбытие основных средств»
  800 000 руб. — списана амортизация, начисленная по ликвидируемому объекту
• дебет 91-2 кредит 69, 70
  35 000 руб. — учтены работы по демонтажу, выполненные своими силами
• дебет 91-2 кредит 60
  90 000 руб. — принят к учету первый этап работ по демонтажу и утилизации, выполненных подрядчиком

в июле 2009 года:

• дебет 91-2 кредит 60
  90 000 руб. — принят к учету второй этап работ по демонтажу и утилизации, выполненных подрядчиком
• дебет 10 кредит 91-1
  40 000 руб. — оприходованы детали, полученные при демонтаже основного средства

в августе 2009 года:

• дебет 20 кредит 10
  40 000 руб. — списана в производство стоимость деталей, полученных в результате демонтажа основного средства
• дебет 99 кредит 68 субсчет «расчеты по налогу на прибыль»
  6400 руб. — учтено постоянное налоговое обязательство

Понятие

Под данным определением понимают то время, в течение которого основные средства (или сокращенно ОС) служат компании с ожидаемой отдачей. Это определение прописано в ст. 258 НК РФ.

Данный термин используется как в бухучете, так и для определения налога на прибыль. СПИ напрямую влияет на сумму ежемесячной амортизации и скорость списания стоимости объекта ОС в расходы.

Как считать амортизацию в бухгалтерском и налоговом учете?

Чем меньше срок СПИ, тем быстрее вернутся деньги, потраченные на приобретение основного средства.

Срок использования нужно устанавливать только для амортизируемого имущества.

Поступивший актив можно отнести к основному средству при выполнении следующий условий:

1. Планируется длительное использование основного средства от 1 года;
2. Область применения – производственная, управленческая, передача в аренду (не перепродажа);
3. Конечная цель использования ОС – получение прибыли;
4. Стоимость не ниже установленного лимита для бухгалтерских и налоговых целей. В бухучете нижний порог устанавливает сама организация (в пределах 40 тыс. руб.), в налоговом – это 100 тыс.руб.

Как установить в налоговом учете?

При поступлении имущества стоимостью от 100 тыс. руб., которое можно отнести к основным средствам, необходимо определить срок полезного использования.

НК РФ четко определяет порядок установления периода службы для объектов ОС. Разработан специальный Классификатор, в котором все основные средства распределены по амортизационным группам.

Для каждой группы выставлен диапазон, из которого можно выбрать время службы.

Классификация основных средств с группами утверждена Постановлением Правительства РФ №1 от 01.01.2002 в ред. от 07.07.2016.

Таким образом, для установки СПИ для налогообложения учесть следующие моменты:

Сразу после поступления имущества в организацию необходимо определить, к какой именно амортизационной группе относится основные средства по Классификатору ОС
При этом нужно обязательно обращать внимание на примечания к названиям основных средств, где даются пояснения.
Если в Классификации перечислена целая группа средств, и нет возможности понять, куда отнести ОС, то нужно перейти в ОКОФ, чтобы выяснить, какое именно имущество включено в группу.

Всего амортизационных групп в классификаторе десять, и для каждой из них установлен свой СПИ в годах – его нужно перевести в месяцы. В пределах показателя, установленного для конкретной группы, в которую и входит основное средство, можно устанавливать любой срок, который организация считает подходящим
Если выбрать наименьшее значение, тогда можно в разы быстрее списать ОС на расходы.
Бывает и такое, что основное средство нигде не упоминается – тогда показатель нужно установить исходя из срока эксплуатации средства. Этот показатель, как правило, указывается в рекомендациях производителя или в техдокументации.

Если организация приобретает средство, которое уже было в употреблении, из показателя времени полезного использования, который определен по Классификатору, можно вычесть уже прошедший срок эксплуатации

Важно, чтобы период использования предыдущим хозяином был указан в акте о приеме-передаче объекта, который передается продавцом.

СПИ, который получился в результате вычислений, нужно указать в инвентарной карточке учета основного средства.

Если же бухгалтерские и налоговые СПИ разные, то раздел второй формы ОС-б необходимо дополнить соответствующей графой.

Амортизационные группы по Классификатору

При выборе амортизационной группы для основного средства нужно быть предельно внимательным, так как ошибка может привести к штрафным доначислениями сразу по двум видам налога – по имуществу и по прибыли.

Номер амортизационной группы	Срок полезного использования
	в годах (минимальное значение в СПИ не включается, максимальное включается)	в месяцах (включаются граничные значения)
1	1 – 2	13 – 24
2	2 – 3	25 – 36
3	3 – 5	37 – 60
4	5 – 7	61 – 84
5	7 – 10	85 – 120
6	10 – 15	121 – 180
7	15 – 20	181 – 240
8	20 – 25	241 – 300
9	25 – 30	301 – 360
10	Свыше 30	От 361

ФНС в недавнем времени постановило, что именно по определению амортизационной группы инспекторы находят ошибки чаще всего.

От чего зависит?

Норма амортизационных отчислений зависит от следующих параметров:

• Метода расчета амортизации – влияет как в бухгалтерском, так и в налоговом учете, ниже приведены особенности расчета нормы в зависимости от применяемого способа.
• Срок полезного использования — в бухучете устанавливается самостоятельно, в налоговом учете в соответствии с подходящей для основного средства амортизационной группой.
• Амортизационная группа – актуально только для налогового учета при нелинейном способе исчисления амортизации, когда норма устанавливается в соответствии с выбранной группой.

Кем устанавливаются для амортизационных отчислений?

В бухгалтерском учете нормы не устанавливаются, их рассчитывает бухгалтер для каждого отдельного основного средства в зависимости от выбранного способа начисления амортизации и установленного срока службы.

На практике всегда рассчитывается годовой показатель. Исключением является производственный метод, при котором считается месячная норма.

В налоговом учете норма рассчитывается только при линейном методе исчисления, причем вычисляется всегда месячный ее размер.

Устанавливается данное значение на законодательном уровне при нелинейном способе в налоговом учете. Считать при этом ничего не нужно. Достаточно определить для объекта ОС амортизационную группу, далее из п.5 ст.259.2 НК РФ выбрать соответствующее значение нормы.

Как рассчитать годовой размер в процентах в бухгалтерском учете?

В бухгалтерском учете размер среднегодовой нормы амортизационных отчислений определяется бухгалтером самостоятельно. Для этого достаточно установить для основного средств подходящий для него срок полезного использования.

Кроме того, нужно определиться с применяемым методом начисления амортизации. В бухучете их четыре – линейный, уменьшаемого остатка, производственный, по сумме чисел лет СПИ.

Наиболее четко определение и сущность понятия нормы амортизации просматривается для линейного метода.

Формула для линейного метода (определяется п.19 ПБУ 6/01):

То есть выражается данный показатель всегда в процентах.

Формула для способа уменьшаемого остатка отличается введением повышающего коэффициента ускорения, который организация принимает самостоятельно в пределах 3-х.

Для метода списания стоимости пропорционально объему продукции, работ, услуг, а также для списания по сумме чисел лет СПИ норма не рассчитывается ни в годовом, ни в месячном размере.

Пример расчета

На предприятие поступил объект ОС, для которого в бухгалтерском учете выбран срок полезного использования 3 года (36 месяцев) и установлен линейный способ исчисления.

Годовая Н. = 1 / 3 * 100% = 33,33 процентов.

Как определить месячное значение в бухучете — формулы

Порядок расчета месячной нормы зависит от выбранного способа начисления амортизационных отчислений.

Для линейного метода месячный показатель не рассчитывается, тем не менее, при необходимости его можно вычислить так:

Аналогичным образом для способа уменьшаемого остатка формулу расчета можно представит следующим образом:

Если стоимость основного средства списывается с помощью производственного метода, то есть пропорционально производимой продукции или выполняемым услугам, работам, месячная норма не рассчитывается. В этом случае невозможно предугадать заранее, какая сумма амортизационных отчислений будет перенесена в расходы за год, так как этот показатель зависит от ежемесячного объема продукции.

Как найти в налоговом учете?

В налоговом учете предусмотрено всего 2 метода начисления амортизации:

• Линейный – ежемесячная норма рассчитывается путем деления единицы на срок полезного использования, выраженный в месяцах. Далее параметр переводится в проценты.
• Нелинейный – норма устанавливается на законодательном уровне в зависимости от амортизационной группы основного средства, актуальные значения месячной нормы можно посмотреть в ст.259.2 НК РФ, годового параметра не устанавливается.

Норма амортизации по группам основных средств:

В налоговом учете для поступившего объекта ОС следует установить амортизационную группу, исходя из которой, уже выбирается срок использования.

Пример

Для основного средства установлена 3 амортизационная группа и СПИ, равный 60 месяцев.

Если на предприятии применяется линейный метод, то ежемесячная норма составит 1,6667 процентов (1 / 60 * 100%).

При нелинейном метода необходимо заглянуть в ст.259.2 НК РФ, где для 3 амортизационной группы установлена месячная норма в размере 5,6 процентов.