Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

Содержание:

Преимущества и недостатки

Если обратиться к статистике, то можно уяснить, что сделок с отчуждением недвижимого имущества, с применением наличного расчета, год от года совершается всё меньше. Однако у такого способа расчёта есть свои плюсы.

  • Например, покупатель получает живые деньги.
  • Продавец не зависит от банковских организаций.
  • Денежные средства не нужно обналичивать.
  • Вы не зависите от сбоев в системе электронных переводов и платежей.

Но одновременно присутствуют и минусы.

  1. К ним можно отнести отсутствие доказательств по факту передачи денежных средств в виде квитанции.
  2. Высокая вероятность получения фальшивых купюр.
  3. Риск стать объектом внимания криминальных элементов.
  4. А также самостоятельный подсчет, который не всегда бывает верен.

Как еще можно узнать, приватизирован ли объект?

Есть и другие способы проверки факта приватизации объекта. В зависимости от ситуации и по желанию заявителя, используют иные пути.

В БТИ

До момента вступления в силу положений закона о госрегистрации, в период 1991-1998 годы приватизационными мероприятиями заведовало БТИ. Так как узнать, когда была приватизирована квартира можно от собственников, лучше поинтересоваться этой информацией накануне.

В базе данных Бюро содержатся сведения обо всех фактах переоформления до момента передачи полномочий Росреестру, однако получить справку из БТИ смогут не все граждане.

Право на документальное подтверждение факта приватизации предоставлено:

  • собственникам жилья и их представителям по нотариальной доверенности;
  • наследникам;
  • сотрудникам правоохранительной системы в рамках исполнения ими должностных обязанностей;
  • работникам муниципалитета;
  • налоговикам;
  • органам юстиции.

Несмотря на ограниченный список лиц, имеющих право на обращение в БТИ, будущий покупатель вправе потребовать от продавца предоставления соответствующей бумаги, инициировав подачу запроса через самого собственника.

Из квитанций

Если нет необходимости в документальном подтверждении, а важно лишь уточнить статус жилья, достаточно найти квитанции об оплате ЖКХ и проверить сведения, которые приводятся в них. По муниципальному жилью наниматель оплачивает определенную сумму за использование собственности муниципалитета, что находит свое отражение в квитанции

Собираясь купить объект недвижимости, попросите показать квитанции за коммуналку. Таким образом можно проверить отсутствие долгов по ЖКХ и уточнить законность будущей сделки

По муниципальному жилью наниматель оплачивает определенную сумму за использование собственности муниципалитета, что находит свое отражение в квитанции. Собираясь купить объект недвижимости, попросите показать квитанции за коммуналку. Таким образом можно проверить отсутствие долгов по ЖКХ и уточнить законность будущей сделки.

Поход в МФЦ

Обращение в многофункциональный центр представляет собой иной вариант взаимодействия с Росреестром, так как обращение, переданное через МФЦ, далее направляется в регистрирующий орган по месту нахождения квартиры.

Подача запроса через МФЦ выглядит следующим образом:

  • Составляют заявление и передают его вместе с подтверждающими бумагами работницу отделения.
  • Оплачивают пошлину (через терминал, располагаемый непосредственно в МФЦ).
  • Получение расписки о принятии запроса в работу.
  • В день, указанный в расписке, заявитель приходит в отделение и получают выписку из Росреестра, предъявив удостоверение личности (паспорт).

Через Интернет

Далее заявитель заполняет бланк информацией об интересующем объекте и оплачивает здесь же пошлину за услуги. Получить документ на руки можно спустя 5 рабочих дней в отделении Регпалаты, либо по электронной почте, указанной в бланке онлайн-запроса.

Удостовериться в наличии полномочий продавца распоряжаться жильем важно не только для покупателя.  Проверка информации о статусе недвижимости требуется и для самих жильцов, когда предстоит оформление дарственной, закладной или передачи по завещанию. Чтобы не иметь проблем в момент совершения сделки, рекомендуется заранее проверить, в порядке ли документы на недвижимость, уточнив для начала ее статус

2021 zakon-dostupno.ru

На какие пункты стоит обратить внимание?

После составления, перед тем как подписать все представленные заполненные экземпляры, следует внимательно проверить текст договора на отсутствие в нём ошибок. При их обнаружении регистрационной инстанцией, в регистрации могут отказать, поэтому такая проверка обязательна.

Особое внимание следует обратить на следующие моменты:

  1. Адрес объекта, кадастровые и технические параметры, которые внесены в предмет договора, потому что мошенники зачастую подменяют объект во время проведения сделки. Или – продают помещение по не существующему в реальности адресу.
  2. Наименование населённого пункта, так как мошенники нередко продают квартиры, расположенные по аналогичным адресам в других населённых пунктах, где недвижимость значительно уступает в цене.
  3. Цена квартиры, так как недобросовестные покупатели могут внести заниженную (завышенную) стоимость, чтобы расторгнуть договор и получить прибыль за счёт разницы между фактической оплатой и указанной в договоре стоимостью.

Купля продажа относится к сделкам, которые обеспечивают определённый риск для обоих контрагентов, но в особенности – для покупателя.

Стороны договора

Участниками соглашения о купле-продажи недвижимости выступают:

  • Продавец — лицо, владеющее объектом сделки на момент его заключения.
  • Покупатель — лицо, к которому переходит владение объектом сделки после его заключения.

Интересы каждой из сторон могут быть представлены доверенным лицо при наличии нотариально заверенной доверенности.

Участниками ДКП могут быть как физические, так и юридические лица.

В первом случае к нему предъявляются определенные требования:

  • Достижение возраста 18 лет.
  • Полная дееспособность (отсутствие нарушений как физического, так и психического здоровья).

Если продавцу еще не исполнилось 18 лет или он недееспособен, за него действует законный опекун или представитель.

Стороны ДКП должны быть конкретно определены в соглашении (вводной части). Необходимо прописать:

  • Наименование участников договора (если это физлица, то ФИО полностью с паспортными и контактными данными, если сторона является юридическим лицом – указание организационно-правовой формы и наименования полностью, а также название документа, на основании которого действует его представитель).
  • Дополнительную информацию  при необходимости.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Стороны могут расторгнуть действие договора при обоюдном согласии. Но также расторжение возможно одной из сторон, если другая сторона существенно нарушила договоренности. Если расторжение планируется на обоюдных условиях, тогда стороны возвращаются в исходное положение, т.е. продавец получает обратно квартиру, но при этом он возвращает деньги покупателю.

В ситуации наличия желания сторон расторгнуть договор рекомендуется договориться о расторжении договора перед подачей заявления на получение права собственности. Стороны должны сформировать новое соглашение о расторжении договора и обозначить в нём порядок возвращения денег, если они уже были переданы продавцу, иначе придется истребовать деньги в суде в качестве неосновательного обогащения.

Иногда покупатель успевает подать заявление на получение права собственности, но сама процедура перерегистрации не начата. Тогда необходимо повторно подать заявление, но уже о прекращении процедуры регистрации. Дополнительно после этого составляется соглашение о расторжении договора.

После перехода права собственности будет проблематично расторгнуть договор в отсутствии случаев нарушения сторон. В этой ситуации покупатель столкнется с налоговыми последствиями обратного перехода права собственности (должен будет уплатить НДФЛ), поэтому не стоит рисковать с расторжением договора после перехода права на квартиру.

Каждая из сторон имеет право расторгнуть договоренности по установленным в законоположениях причинах (нарушением законодательных обязанностей), также на основании причин, изложенных в договоре. В основном эта ситуация имеет место, если продавцом не была получена полная денежная сумма за объект, а покупатель получил во владение квартиру, которая не соответствует описаниям в соглашении и акте приема-передачи. Расторжение договора по перечисленным выше причинам возможно только в суде. Однако в данном случае можно также прибегнуть к истребованию квартиры как неосновательного обогащения.

Документы при электронной регистрации

Перечисленные выше бумаги касаются только случаев подачи в Росреестр или МФЦ в бумажном виде. При наличии электронно-цифровой подписи (ЭЦП) участников сделки или ее проведении у нотариуса доступна также подача на регистрацию в электронной форме. После завершения процедуры, бумаги вернутся на указанный электронный адрес заявителя в такой же форме. Из Росреестра будут направлены файлы самих документов в формате .xml и отдельный файл электронно-цифровой подписи регистратора в формате .sig, подтверждающий, что процедура регистрации собственности пройдена с соблюдением всех требований действующего законодательства. Полученные файлы следует сохранить на надежном электронном носителе или облачных хранителях информации, а для большей надежности – использовать несколько вариантов одновременно. Для предъявления в государственных инстанциях нужно будет перенести файлы на флешку.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

При электронном способе подачи нет возможности получить документы в бумажной форме. У покупателя будут только их цифровые аналоги, заверенные ЭЦП. К тому же, на них нельзя поставить обычные (синие) печати, поскольку такая возможность не предусмотрена законодательством.

Оформление: пошаговая инструкция

Чтобы сделка через МФЦ прошла быстро и без осложнений, необходимо следовать следующему алгоритму:

  1. Записаться на прием в МФЦ.
  2. Подготовить полный пакет документов для купли-продажи жилплощади.
  3. Предоставить бумаги для регистрации сделки сотруднику МФЦ в назначенное время.
  4. Получить расписку от сотрудника МФЦ, с которой после можно будет забрать готовые документы.
  5. Получить обработанные документы.

Запись на прием

Сделать это можно следующими способами:

  • через сайт МФЦ в том регионе, где происходит сделка;
  • через сайт Госуслуги;
  • по телефону в ближайший многофункциональный центр;
  • лично явившись в офис для получения электронного талона в терминале.

Запись через официальный Интернет-портал дает возможность заявителям прийти к назначенному времени и помогает сократить время ожидания в очереди.

Необходимые документы

Перечень документов зависит от условий сделки (например, от того, каким способом приобретается квартира, есть ли ипотека, это покупка доли или всей жилой площади и т.д.):

  • паспорта участников купли-продажи недвижимости (или законных представителей с доверенностью, подписанной у нотариуса);
  • документы, подтверждающие право собственности на объект, участвующий в сделке (выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), ее заказывают заранее в Росреестре или в МФЦ);
  • если жилье не было зарегистрировано в Росреестре, необходимо предоставить документ о праве собственности на квартиру, который получил владелец, когда приобретал недвижимость;
  • иногда может потребоваться техпаспорт жилого помещения, выданный БТИ (не позже, чем за 5 лет до совершения сделки);
  • справку об отсутствии прописанных лиц в продаваемой собственности;
  • свидетельство об отсутствии долга по услугам ЖКХ;
  • договор купли-продажи в трех экземплярах;
  • если продавец состоит в браке, потребуется письменное согласие супруга на реализацию жилплощади;
  • если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетнее лицо, то необходимо получить согласие органов опеки и попечительства;
  • при продаже доли в жилье нужен письменный отказ от преимущественного права покупки от остальных владельцев;
  • квитанция об оплате госпошлины (в настоящее время сотрудники МФЦ не должны ее требовать, но чаще всего чек стараются приложить к пакету документов).

Полный список документов в вашем конкретном случае можно узнать у сотрудников МФЦ или Росреестра.

ДКП

Основные правила оформления и регистрации договора купли-продажи регулируются статьями 549, , , 555 ГК РФ. Документ составляется в письменной форме, подписывается обеими сторонами (покупатель, продавец) в присутствии сотрудника МФЦ, который выступает гарантом законного проведения сделки.

Стоимость

Процедура оформления договора купли-продажи через МФЦ проводится бесплатно. Обязательной является лишь оплата государственной пошлины за регистрацию перехода прав. Стоимость услуги регулируется Налоговым Кодексом РФ (ст. 333.33, п.22) и в 2019 году составляет 2000 рублей для физического лица.

Сроки

Длительность оформления сделки зависит от сложности каждого случая в отдельности. Максимальные сроки регулируются ФЗ № 218 (ст. 16), ниже представлены сроки, указанные в рабочих днях с момента подачи заявления и пакета документов:

  • 9 дней — госрегистрация прав;
  • 7 дней — осуществление государственного кадастрового учета;
  • 12 дней — осуществление кадастрового учета и госрегистрации прав;
  • 5 дней — осуществление госрегистрации прав, если ДКП был нотариально удостоверен;
  • 7 дней — госрегистрация ипотеки жилого помещения.

Дополнительно стоит учитывать сроки подготовки отсутствующих документов:

  • оформление техпаспорта – 15 дней для стандартной процедуры, для срочной — до 10 дней;
  • получение кадастрового паспорта – до 12 рабочих дней;
  • выдача выписки из Росреестра – менее 3 дней.

Получение готовых документов на жилье

Точную дату готовности документов указывает сотрудник МФЦ. После этого срока заявители могут прийти в любое подходящее для них время. Если клиенты не явились в течение периода, указанного в расписке, документы о регистрации собственности передаются в Росреестр, где хранятся в архиве.

Договор купли продажи квартиры между физическими лицами

Некоторые договоры купли-продажи квартиры между физическими лицами подлежат обязательному удостоверению у нотариуса. При этом нотариусы не хотят принимать сторонние договоры, даже если они составлены в юридических конторах, а поручают их составление своим помощникам, навязывая правовую услугу.Стоимость составления договора купли-продажи между физическими лицами у нотариуса сильно разнится по регионам и составляет от 5000.0 до 10000.0 рублей

Договор купли продажи квартиры между физическими лицами нотариальный

Обязательному удостоверению договора  у нотариуса требуют следующие сделки:

  • Продавец квартиры — недееспособный
  • Продавец квартиры — несовершеннолетний
  • Продавцы владеют квартирой на праве общей долевой собственности и отчуждаются НЕ ВСЕ доли сразу.

Договор между физическими лицами в простой письменной форме

Не требуют удостоверения договора  у нотариуса следующие сделки:

  • Продавец квартиры полностью дееспособен и владеет ей на праве единоличной собственности. Если такая квартира приобреталась в браке на одного из супругов — она является совместно нажитым имуществом ( а не долевой собственностью) и требуется нотариальное согласие супруга  на продажу. Однако, если согласие супруга на продажу будет отсутствовать, сделку зарегистрируют, но в ЕГРН внесут запись об отсутствии согласия супруга.При этом договор купли-продажи составляется в простой письменной форме.
  • Продавцы квартиры полностью дееспособны, среди них нет несовершеннолетних детей и они владеют квартирой на праве общей совместной собственности.При этом договор купли-продажи составляется в простой письменной форме.
  • Продавцы квартиры владеют ею на праве общей долевой собственности и отчуждают все доли одновременно.

Долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме для комнаты или квартиры не усложняет сделку,  и просто сейчас не включается в договор купли-продажи и переходит новому собственнику «автоматически» ( согласно ст 42, ФЗ-218 » О государственной регистрации недвижимости»).

Составление договора купли-продажи квартиры самостоятельно

Договор купли-продажи квартиры может быть составлен от руки или с помощью печатной техники.

Содержание договора должно быть однозначным и не иметь исправлений, зачеркиваний, подписок и потертостей.

Договор купли-продажи квартиры должен иметь дату.

Договор включает в себя:

  • Персональные данные участников сделки
  • Кадастровые характеристики объекта недвижимости ( кадастровый номер, площадь квартиры в соответствии с данными ЕГРН)
  • Цену объекта недвижимости и порядок расчета

К договору купли-продажи квартиры в обязательном порядке составляется акт приема-передачи. И сделка считается завершенной только после его подписания.

Заказать составление договора купли-продажи у юриста

Такой договор МАКСИМАЛЬНО защитит ваши интересы в сделке.

Заказать составление договора купли-продажи квартиры, комнаты, жилого дома и земельного участка можно здесь.

Видео консультации по составлению договора купли-продажи и акта приема-передачи

Часто составление такого важного документа, как договор купли-продажи квартиры между физическими лицами, вызывает затруднения у обычного человека и не мудрено! Ведь ошибки в нем приводят к отказу Росреестра в регистрации перехода права от продавца к покупателю.А ведь единственным доказательством зарегистрированного права с 02.01.2017 года является наличие записи об этом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Чтобы у вас не было сомнений при составлении ДКП (договор купли-продажи) посмотрите мои видео консультации по составлению договора и акта приема-передачи, и получите современные, адаптированные под вашу сделку шаблоны документов

Чтобы у вас не было сомнений при составлении ДКП (договор купли-продажи) посмотрите мои видео консультации по составлению договора и акта приема-передачи, и получите современные, адаптированные под вашу сделку шаблоны документов.

Подробная видео консультация по составлению Акта приема-передачи по шаблону. Разъясняется вопрос: Когда нужно подписывать Акт приема-передачи?Шаблон для самостоятельного составления Акта приема-передачи можно скачать на странице «ДОКУМЕНТЫ»

Видеоконсультации по составление договора купли-продажи квартиры с разъяснением ключевых моментов сделки вы можете получить со страницы шаблонов документов.

Всегда рада разъяснить. Автор

Договор купли продажи квартиры между физическими лицами

Шаблон ДКП

Основной и предварительный договора имеют много общих разделов. Именно потому при их составлении можно руководствоваться общими правилами. Примерная форма документа должна содержать внушительный информационный массив. И наиболее важные разделы, особенно:

  • условия соглашения;
  • способ передачи жилого имущества новому владельцу.

Существенные условия договора продажи недвижимости

Чтобы процедура приобретения жилплощади прошла в рамках закона, ДКП должен содержать ряд обязательных пунктов:

  1. предмет договоренности – полное описание с адресом и техническими характеристиками;
  2. стоимость – полная или за квадратный метр, размер задатка, условия передачи денег. Так как, возможно, покупка или продажа совершается с рассрочкой платежа или с использованием маткапитала);
  3. наличие обременений – если жилье с обременением, то регистрация будет протекать по иной схеме, чем обычно;
  4. ответственность сторон – возможность его расторгнуть и последствия невыполнения взятых на себя обязательств;
  5. отличительные черты оформления – лично или по доверенности;
  6. сохранение прав на квадратные метры за третьими лицами.

Это один из самых сложных вариантов. Его типичный пример может выглядеть следующим образом:

  • стороны самостоятельно и бесплатно составили ДКП на квартиру;
  • организовали предварительную проверку юристов;
  • поскольку на момент подписания соглашения, новой жилплощади для детей еще не было приобретено, поэтому они остались прописаны в 2 комнатах прежнего жилья;
  • после перевода денег и регистрации нового собственника на выписку несовершеннолетних отведен месяц.

Бывший владелец должен прописать детей на другую жилплощадь, чтобы дать покупателю возможность на 100% вступить в свои права.

Повышенное внимание стоит уделить договорам, по которым оплата проходит с использованием средств материнского капитала. Однако, главная особенность таких соглашений — порядок выплат

Деньги будут передаваться частями: первая сразу при подписании и остаток переводом из ПФР спустя месяц.

В качестве обременения выступает и ипотека. Для того, чтобы такое соглашение было официально проведено, банк дает свое разрешение. Но это возможно только после погашения остатка задолженности по ипотеке. А значит, соглашение будет составляться с указанием задатка и с учетом обязательного временного приостановления рег. действий.

Порядок действий: сроки передачи недвижимости

Это не менее важный момент, чем предыдущие. Срок исполнения условий купли-продажи квартиры устанавливают стороны. В стандартном порядке продавец освобождает жилье по 2 вариантам:

  1. после получения денег;
  2. спустя неделю.

Передача жилой площади осуществляется по акту приема-передачи жилого объекта. Причем он и является приложением к ДКП. В нем указываются основные моменты, которые должны быть соблюдены при выезде из предыдущего жилья:

  • состояние комнат;
  • наличие или отсутствие мебели;
  • проведенный клининг.

И это далеко не весь возможный перечень. Важные для обеих сторон пункты определяются в индивидуальном порядке.

Образец Акта приема-передачи квартиры.WordСкачать

Как правильно и безопасно передать деньги при покупке квартиры

Наиболее безопасным вариантом передачи денег при покупке квартиры считается применение аккредитива или эскроу-счета. В подобной ситуации в общем порядке расчет при покупке квартиры осуществляется таким образом:

  1. Стороны оформляют договор купли-продажи.
  2. Покупатель идет в банк, открывает специальный счет для расчетов по аккредитиву (или эскроу-счет) и вносит на него оговоренную сумму.
  3. Продавец передает покупателю ключи от своей квартиры и отправляется вместе с ним в Росреестр (МФЦ) на госрегистрацию перехода права собственности.
  4. По окончании оформления продавец получает выписку из ЕГРН. Далее продавец идет в банк, отдает этот документ уполномоченному сотруднику банка и получает на руки оговоренную сумму.

Если продавец не передал покупателю ключи от квартиры или не посетил вместе с ним Росреестр (МФЦ), то покупатель по истечении срока действия специального счета для расчетов по аккредитиву (или эскроу-счета) обращается в банк для оформления возврата.

Кроме того, еще на стадии покупки квартиры покупателю необходимо проверить договор купли-продажи и выписку из ЕГРН.

Нужна ли расписка

Чтобы избежать лишних финансовых рисков при передаче денег, продавцу и покупателю квартиры следует составить расписку.

Расписка подписывается обеими сторонами — и покупателем, и продавцом жилья. Подпись в расписке подтверждает факт передачи денег. Если дело дойдет до суда, это защитит покупателя.

По доверенности

Взаиморасчет по сделке купли-продажи квартиры возможен не только между сторонами сделки (покупателем и продавцом), но и между их представителями. Так, в интересах своих детей до 18 лет выступают родители, а в отношении недееспособных лиц — опекуны и попечители соответственно. При передаче денег по договору купли-продажи законные представители покупателя предъявляют продавцу личный паспорт и документ, удостоверяющий их особый статус (свидетельство о рождении ребенка, решение органа опеки, судебное решение о лишении дееспособности).

Если же покупатель и (или) продавец является совершеннолетним и дееспособным лицом, то для делегирования своих полномочий он может оформить доверенность на другого человека. В этом документе указываются полномочия представителя (передача, прием денег, документальное сопровождение и др.) и вид сделки купли-продажи (договор).

Средствами материнского капитала

Оплата жилья может производиться и с помощью использования средств материнского капитала. В этом случае покупателю квартиры нужно заранее обратиться в Пенсионный фонд РФ с соответствующим заявлением.

В случае его одобрения деньги переводятся на счет продавца, указанный в договоре купли-продажи.

При этом покупатель обязан доплатить продавцу оставшуюся сумму. Однако это нужно делать в том случае, если маткапитала не хватило для полного покрытия расходов на покупку квартиры.

***

Таким образом, передача денег при продаже квартиры может быть осуществлена через посредника (банк, нотариус) или без него. Это можно сделать наличными или безналичными способом. Однако лучше всего воспользоваться наиболее безопасными вариантами передачи денег. Это нужно для того, чтобы не попасть в руки мошенников и не потерять свои деньги.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Купля-продажа квартиры».

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

В каких случаях обязательно нотариальное удостоверение?

По усмотрению сторон можно удостоверить ДКП нотариально. Но определённые нюансы сделки требуют обязательного удостоверения. В их числе:

  • если недвижимость находится в долевой собственности;
  • когда собственник несовершеннолетний или недееспособный (ограниченно дееспособный);
  • если по договору передаётся обременение.

В этом случае документ нужно только составить и перенести на бумажный носитель, подписи ставить не следует. Подписывается он в присутствии нотариуса, который удостоверяет его и передаёт участникам сделки. Удостоверенный договор также передаётся в Росреестр, но его регистрация проходит в течение трёх дней.

Продажа недвижимости проводится посредством составления договора купчей, иногда требуется его удостоверение у нотариуса, и всегда – регистрация. Он может составляться самостоятельно, по образцу. В нём должны быть учтены все существенные моменты проведения сделки, передачи недвижимости и получения денег, а также – условия расторжения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector