Примерная форма договора управления многоквартирным домом между товариществом собственников жилья и управляющей организацией

Содержание соглашения

Содержательная часть акта представлена условиями, согласованными между жильцами МКД и представителями управляющей компании.

В документе отражается:

• состав имущества, на которое передается управление УК;
• список работ, которые организация должна выполнить в ходе содержания общего имущества граждан;
• стоимость соглашения;
• сроки производства работ;
• ответственность, возложенная на стороны;
• форма контроля, применяемого для проверки деятельности УК.

Перечень имущества и список оказываемых услуг может быть оформлен в форме приложения к документу. Для данного соглашения характерны определенные подводные камни. Чаще всего про них становится известно, когда компания резко поднимает цену на услуги или вносит изменения в другие условия.

Поэтому следует обращать внимание на периодичность и порядок увеличения платы. Правила по данному вопросу должны быть четко определены в соглашении

Также конкретно нужно прописать срок предоставления отчетности и ведения контроля за деятельностью управляющей компании.

Содержание документа

Перед принятием условий договора между управляющей компанией и собственниками жилья владельцы квартир в многоэтажке внимательно изучают условия соглашения, которые не носят категорических рекомендаций и могут быть изменены. Перечень правил отражается в документе, поэтому основными пунктами должны стать следующие положения:

• список имущества, которое относится к общим объектам многоквартирного дома;
• перечень работ и услуг, которые управляющая компания будет предоставлять жителям многоэтажки, и условия для пересмотра этого списка обеими сторонами в случае необходимости;
• метод проведения расчета стоимости обслуживающего сервиса и приобретения требуемых материалов и товаров для текущего ремонта;
• меры ответственности жилищной конторы и жильцов при нарушении условий договоренности и Жилищного кодекса;
• условия и методы осуществления контроля работы и других действий управленческой конторы;
• вид и форма отчетности жилищной организации по проведенным мероприятиям и регулярность подачи такого отчета перед жильцами.

Если состав принадлежащего многоквартирному строению имущества определить затруднительно, то управляющая организация может сделать это на основе плана дома, который использовался застройщиком при введении здания в эксплуатацию. Для этого потребуется согласие собственников, полученное на общем собрании. Для жильцов такой вариант не всегда является выгодным, поэтому перед заключением договора об обслуживании нужно создать комиссию для осмотра имущества.

Стоимость коммунальных услуг определяется управляющей конторой. Из-за частых злоупотреблений со стороны жилищной компании такое положение может быть изменено, это подтверждается правилами законодательства. Порядок расходования средств на текущее обслуживание, ремонт коммуникаций и каркаса здания определяется и утверждается на собрании жильцов, при этом задействуются правильные максимальные и минимальные тарифы. Жители многоэтажки вправе требовать обслуживания с учетом нормативов потребления энергоносителей, разработанных региональными муниципалитетами.

Обязанности и права

Жильцы по договору имеют единственное обязательство перед жилищной организацией — своевременно оплачивать услуги по квитанции, присылаемой ежемесячно конторой. При этом должен соблюдаться договор ресурсоснабжения с управляющей компанией, образец которого содержит конкретизирующий состав услуг:

• количество видов ресурсов, поставляемых УК (например, газ, свет, тепло и др.);
• аварийные выезды дежурных специалистов компании в случае возникновения непредвиденных ситуаций;
• вывоз бытовых и технических отходов с территории многоквартирного сектора;
• обслуживание электрических, канализационных, водопроводных, тепловых и вентиляционных коммуникаций;
• контроль и ремонт каркасных конструкционных частей дома, кровли;
• обслуживание лифтов.

Управляющие организации должны обеспечивать жителям беспрепятственную и беспрерывную эксплуатацию сетей и технических помещений в доме, обслуживать техническое оснащение подвалов и чердачных этажей. Кроме этого, они должны выполнять дополнительные действия:

• убирать дворы многоэтажек от каждодневного мусора, сезонной листвы и снега;
• организовывать взаимодействие владельцев квартир, поставщиков энергоресурсов и управляющей компании, изучать и реагировать на жалобы жильцов;
• обеспечивать выполнение дополнительных пунктов договора, внесенных по инициативе жителей и не противоречащих действующему законодательству.

Срок действия контракта

Законодательством срок действия договора не ограничивается, эта компетенция переложена на плечи жильцов дома. Срок действия соглашения прописывается в протоколе и переносится в документ договора. Прекращение юридического действия договора может быть на основании других причин, прописанных в уставе управляющей компании с многоквартирным домом. Образец протокола собрания указывает такие причины преждевременного расторжения:

• нарушение условий соглашения со стороны жилищной конторы с указанием конкретики;
• нарушение основ Жилищного кодекса России и других законодательных требований.

Требования к оформлению

В законодательстве нет специальных бланков, на которых можно было ориентироваться при создании контракта между жильцами и их УК. Есть общие требования, применимые ко всем официальным бумагам:

• структурированность;
• использование специальных понятий (как «собственники», «общедомовое имущество»);
• деловой стиль;
• создание отдельных пунктов (как «обязанности», «права»);
• актуальность – все переданные в тексте соглашения данные должны соответствовать времени составления документа;
• правдивость, полнота информации;
• подписи сторон;
• процедура расторжения (если кто-то из подписавших контракт сторон решит расторгнуть его).

Некоторые управляющие фирмы создают примеры типовых соглашений, куда потом вписываются данные конкретного дома, жителей.

Как составлен договор с управляющей компанией по образцу, можно посмотреть в интернете или у юриста. Чтобы составить его правильно, заинтересованные лица вправе привлечь нотариуса.

Составляется в 2 одинаковых экземплярах, чтобы каждый потом получил себе по одному. Тип соглашения – публичный, в смысле любой житель дома вправе получить копию, ознакомиться с его непосредственным содержанием.

Обязанности Сторон

2.1. Обязанности Исполнителя:

2.1.1. Выполнять работы и предоставлять услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491.

2.1.2. Создавать и обеспечивать благоприятные и безопасные условия для проживания граждан, деятельности организаций, находящихся в нежилых помещениях многоквартирного дома.

2.1.3. Представлять на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома отчеты о выполнении настоящего договора в течение первого квартала года, следующего за отчетным, либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2.2. Исполнитель вправе:

2.2.1. На условиях, определенных общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться переданными служебными помещениями и другим имуществом в соответствии с их назначением.

2.2.2. Вносить предложения на общем собрании собственников помещений о размере платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

2.2.3. Требовать своевременного внесения платы за оказываемые услуги.

2.2.4. Требовать от собственников помещений возмещения затрат на ремонт поврежденного по их вине общего имущества в многоквартирном доме.

2.2.5. В установленном законодательством порядке требовать возмещения убытков, понесенных в результате нарушения собственниками помещений обязательств по настоящему договору.

2.3. Обязанности собственников помещений в многоквартирном доме:

2.3.1. Использовать общее имущество в многоквартирном доме в соответствии с его назначением.

2.3.2. Своевременно в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений, оплачивать предоставленные по настоящему договору услуги. Возмещать Исполнителю расходы, связанные с исполнением настоящего Договора.

2.3.3. Обеспечивать доступ в помещения для своевременного осмотра, обслуживания и ремонта внутридомовых систем инженерного оборудования, конструктивных элементов дома, приборов учета, устранения аварий и контроля имеющих соответствующие полномочия работников Исполнителя и должностных лиц контролирующих организаций.

2.3.4. Незамедлительно сообщать Исполнителю об обнаружении неисправности сетей, оборудования, приборов учета, снижении параметров качества коммунальных услуг, ведущих к нарушению комфортности проживания, создающих угрозу жизни и здоровью, безопасности граждан.

2.3.5. Сообщать об имеющихся возражениях по представленному Исполнителем отчету о выполнении поручения по условиям настоящего Договора в течение (срок) после его представления. В случае, если в указанный срок возражения не будут представлены, отчет считается принятым.

2.3.6. Обеспечивать сохранность объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

2.3.7. Нести иные обязанности, предусмотренные законодательством.

2.4. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе:

2.4.1. Рассматривать и утверждать ежегодный отчет о выполнении условий настоящего договора, представленный Исполнителем.

2.4.2. Сообщать Исполнителю об имеющихся возражениях по представленному отчету в течение (срок) после его представления. В случае если в указанный срок возражения не будут представлены, отчет считается принятым собственниками помещений.

2.4.3. Планировать работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

2.4.4. Контролировать работу Исполнителя по настоящему Договору путем создания ревизионной группы из числа собственников. Требовать от Исполнителя представления в пятидневный срок письменных ответов на вопросы (запросы), связанные с исполнением настоящего договора.

2.4.5. Реализовывать иные права, вытекающие из права собственности на помещение в многоквартирном доме, предусмотренные законодательством.

Чем грозит отсутствие договора

Если с управляющей компанией не заключалось документа, в котором оговаривались бы предоставляемые услуги, размер оплаты и человек, представляющий интересы общественности, это не позволит получать необходимые услуги.

Как только было проведено собрание, на котором обсуждались предложения УК и принималось решение о присоединении к ней, бумага формируется и все жильцы должны исполнять условия.

Что включает договор с УК?

Один из двух оригиналов договора хранится у того самого человека, который был избран и является стороной в документе. Каждый владелец помещения имеет право запросить копию соглашения, чтобы проанализировать положения и сделать из них выводы.

Нужно ли платить

В той же статье 153 Жилищного кодекса говорится о том, что каждый гражданин должен оплачивать все услуги, которые потребляет и квартплату за используемую площадь.

Даже то, что он не согласен с договором, либо не имеет его на руках, не будет поводом для отказа платить по счетам, поскольку за него решило большинство.

Если несогласный гражданин захочет оспорить размер оплаты или порядок сотрудничества, указанные в соглашении, ему нужно следовать алгоритму, описанному выше.

Сначала составляется протокол разногласий, а если он не сработал, можно идти в суд с отказом и копией договора. Но перечислять средства за весь период до решения суда все же необходимо, несмотря на несогласие.

В случае, если денег не будет, то суд может постановить выплатить весь ущерб в пользу управляющей компании, а также начислят пени в качестве санкционной меры.

Можно ли расторгнуть договор с управляющей компанией, смотрите в видео:

Поэтому лучше оплачивать квитанции, а если договор признают недействительным, можно потребовать возврата денег, правда необходимо для этого сохранять все платежные документы.

Как выбирается управляющая компания

По правилам 161‑й статьи Жилищного кодекса все многоэтажки, кроме муниципальных, должны иметь один из статусов:

При этом общее имущество должно поддерживаться в рабочем состоянии, и не частями, а целиком. Поэтому и было введено обязательное управление, чтобы дом был под присмотром.

В течение года с момента создания ТСЖ или сдачи в эксплуатацию кооператива общее собрание должно выбрать, кто будет управлять их домом:

• сам кооператив от лица всех собственников;
• управляющая компания.

В свою очередь решение собрания только тогда будет законным, если оно проводилось в соответствии с Уставом. А поэтому нужно в уставе посмотреть, при каких условиях собрание правомочно принимать решения (сколько человек должны присутствовать на собрании, чтобы оно состоялось).

На общем собрании должны решиться вопросы:

• кто будет управлять домом: сами собственники или УК;
• с какой компанией будет подписываться договор, если от самостоятельного управления собрание откажется;
• какие условия управления будут включены в договор.

Управляющую компанию нужно выбирать из тех, которой жильцы больше доверяют. Полный список лицензированных УК, которые работают в районе, можно запросить в местной администрации. Выбрать нужно одну из них, которой жильцы отдадут предпочтение.

О работе компаний можно узнать:

• по отзывам на интернет‑форумах;
• по количеству исполнительных производств (на официальном сайте ФССП);
• по количеству судебных дел (на сайте каждого районного суда или участка мирового судьи есть база судебных решений: во вкладке «делопроизводство» нужно ввести название УК и посмотреть результаты рассмотрения дел).

Как только жильцы проголосуют за выбор, с компанией нужно будет заключить договор. А сама УК приступит к управлению максимум через месяц со дня подписания договора.

Что если договор с управляющей компанией не заключен

Итак, обязательно ли заключать договор с управляющей компанией? Наличие соглашения является обязательным правилом предоставления жителям МКД услуг коммунального характера и иных услуг от жилищной организации. Но такое правило распространяется лишь на типовое соглашение, что заключается с собранием жителей.

Что, если договор с управляющей компанией не заключен? С каждым жителем в отдельности соглашение также нужно заключить, но, когда договор с УК не заключен, обязанности, определенные типовым соглашением, утвержденным собранием жителей, будут распространяться на всех жильцов в не зависимости от того, заключено соглашение или нет.

Однако лица, которые не заключали индивидуальный договор с УК, установленный общим собранием, вынуждены будут ссылаться на типовой договор. Это, разумеется, вызовет определенные неудобства. Однако в целом на взаимоотношения между жильцом и управляющей компанией наличие либо отсутствие индивидуального соглашения не влияет.

Договор с управляющей компанией: заключение, расторжение и другие правовые аспекты, которые должен знать собственник жилья.

“Мой дом – моя крепость” – мысль каждого собственника жилья. Но “крепость” необходимо поддерживать в соответствующих условиях, чем и занимается управляющая компания, с которой собственник жилья заключает договор.

Управляющая компания (далее УК) – это коммерческая организация, осуществляющая управление имуществом физических и юридических лиц на доверительных началах в соответствии с условиями, предусмотренными заключенным с ней договором.

Как правильно составлять различные виды договоров?

Строго установленной формы договора с ТСЖ нет, все зависит от того, с кем заключается соглашение. При этом существуют общие пункты, которые обязательно должны присутствовать в документе:

• Место составления соглашения.
• Дата подписания документа обеими сторонами.
• Данные о сторонах, подписавших договор: физлица указывают инициалы, данные паспорта, контактные сведения; юрлица указывают свое наименование, регистрационные сведения, контактные данные.
• Адресные, технические сведения квартиры, в которой будут выполняться работы или для которой будут оказываться услуги, данные о лицах, проживающих в помещении.
• Наименование услуги (услуг), работ.
• Способ определения потребляемых квартирой ресурсов (по нормативам или с привлечением учетных приборов).
• Алгоритм контроля над имеющимися учетными приборами.
• Стоимость оказываемых услуг, форма, время расчета.
• Алгоритм определения качества услуг, формат отказа от них при низком качестве, уровень снижения расценок при неудовлетворительном качестве полученных услуг.
• Обязательства, права, санкции для участников сторон договора.
• Условия прекращения выполнения услуг.
• Порядок прекращения действия договора.
• Длительность действия соглашения.

Порядок отчета УК о работе и контроль ее деятельности

Как правило, четкий порядок отчета управляющей компании перед собственниками содержит сам договор.

Он должен составляться и доводиться до сведения жильцов либо регулярно в какую-то конкретную дату, либо по окончании выполнения какой-то работы или оказания услуги.

Отчет должен быть комплексным и всесторонне описывать состояние дома и общего имущества как с технической, так и с материальной стороны:

• затраты на ремонтные работы и благоустройство;
• стоимость коммунальных услуг;
• техническое и санитарное состояние;
• принятые меры, направленные на обеспечение пожарной безопасности.

Также в отчете должен содержаться план работ на предстоящий период с приложенной к нему сметой расходов.

Собственники жилых помещений могут потребовать от управляющей компании отчет в любое время в случае ненадлежащего выполнения ей своих обязанностей по содержанию многоквартирного дома.

Контроль за деятельностью управленцев осуществляется собственниками жилых помещений путем совместного осмотра и оценки состояния общедомового имущества, проверки правильности и целесообразности расходования денежных средств, оценки качества оказанных услуг, проверки предоставленных управляющей компанией отчетов.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией. Особенности процедуры.

• Жильцы могут в конце периода действия договора написать уведомление в УК о его прекращении
• Собственники жилого дома имеют право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае фиксации явных нарушений его выполнения со стороны исполнителя.
• Кроме того, жильцы вправе выбрать другую управляющую компанию или изменить способ обслуживания и управления МКД.
• Расторжение возможно по соглашению сторон. Для реализации решения также необходимо согласие большинства жильцов.
• В случае когда ДУ заключен с эксплуатирующей организацией незаконно (например в результате подлога протокола собрания жильцов) решение по такому документу нужно оспорить в суде, тем самым получить право расторгнуть контракт.

Односторонний отказ от исполнения услуг управляющим компаниям Конституционный суд РФ запрещает, так как договор управления имеет признаки публичного характера. Утвержденный порядок признания ДУ недействительным – получить на то судебное решение.

Причинами для расторжения договора со стороны УК могут стать: систематическая неуплата со стороны жильцов и невозможность принятия каких-либо решений по их вине.

Чтобы использовать право на расторжение договора, УК обязана направить уведомление старшему по дому или доверенному лицу, который обязан дать ответ в течение определенного срока. В судебной практике он составляет 30 календарных дней. Если ответ не будет получен, предприятие может обращаться в суд для принудительного расторжения.

Чтобы отказаться от дома, УК должна предоставить неопровержимые доказательства своих мотивов. В крайне редких случаях, возможно применение формулировки «обстоятельства непреодолимой силы».

Договор управления многоквартирным домом

Сперва проходит общее собрание собственников, на котором большинство принимает решение нанять управляющую компанию. После чего подписывается договор управления многоквартирным домом (МКД). 

Он нужен для избежания споров и регулирования правовых отношений сторон. Договор регламентируется 162 статьей Жилищного кодекса. Содержит права, обязанности, ответственность УК и жильцов. Срок действия договора может составлять от 1 до 5 лет. Договор автоматически пролонгируется, если УК или жильцы не захотят его расторгнуть. Изменения в договор можно вносить при помощи его переподписания.

Скачайте типовой договор управления многоквартирным домом

Договор подписывается с каждым собственником дома в двух экземплярах (съемщики, родственники, наниматели жилья не имеют права заключать договор управления). Один договор остается в УК, второй – у собственника. Если у собственника на руках соглашения нет, обратитесь в обслуживающую организацию. По запросу предоставят копию документа.

Для подписания договора нужны документы:

• от собственника:

  • паспорт;

  • кадастровый паспорт;

  • свидетельство или выписка из ЕГРН ();

  • справка о зарегистрированных в квартире из Бюро технической инвентаризации (БТИ);

  • технические документы на помещение.

копии всего перечисленного. 

• от управляющей компании: 

  • лицензия на право вести деятельность по управлению и содержанию домов;

  • регистрация юридического лица в налоговых органах. 

Договор должен содержать:

• адрес здания; 

• что входит в общедомовое имущество; 

• подробный перечень работ, обязательный для исполнения УК (либо в приложении к договору) и порядок его изменения;

• размер и порядок расчетов с управляющей компанией; 

• как будут организованы платежи поставщикам коммунальных ресурсов, тарифы на услуги; 

• условия сбора денег на ремонт общего имущества;

• как жильцы смогут контролировать деятельность УК.

Приложением к договору нужно приложить технический паспорт и акт состояния дома (ст. 36 главы 6 ЖК)

Важно подробно прописывать права и обязанности обеих сторон.

Необходим протокол общего собрания собственников – на его основании договор управления будет иметь юридическую силу. Если за управляющую компанию на собрании проголосовало более 50% собственников, остальные собственники (которые не проголосовали или были против) тоже должны соблюдать условия договора управления.

Если некоторые собственники не согласны с выбором УК или с пунктами договора и отказываются заключать соглашение, можно провести общее собрание. На нем коллективно выбрать представителя, который сможет от общего имени заключить соглашение. В этом случае договор заключается между управляющей организацией и уполномоченным лицом, который будет представлять интересы всех собственников. Согласие на это должны дать более 50% собственников. Один договор на управление МКД будет у представителя, второй экземпляр – в управляющей организации.

Даже если у кого-то из собственников договор управления не заключен, это не дает ему права не оплачивать коммунальные услуги. Отсутствие индивидуального договора при наличии подписанного документа с представителем не дает возможности отказаться от оплаты работы УК. Жители пользуются коммунальными услугами, проживают в здании: если они не будут это оплачивать, начисляется пеня.

Собственник нежилого помещения тоже должен оплачивать содержание общего имущества и заключать соглашение с УК.

Подписать договор управления с УК можно двумя способами:

1. Индивидуальные договоры с каждым собственником.

2. Договор с представителем дома, который представляет интересы всех собственников.

УК уведомляет ГИС ЖКХ о своем договоре управления. Через 30 дней после подписания договора управляющая компания должна начать исполнять свои обязанности.

Статья управление многоквартирным домом что включает — Портал о ЖКХ

Что такое управление МКД в квитанции.

За что мы платим в графе «Управление МКД»?

Плата за управление многоквартирными домами (МКД) взимается управляющей компанией. Это единственная строка квитанции, средства с которой отправляются на счета УК или другой управляющей организации. По сути, это оплата услуг, предоставляемых компанией жильцам дома.

В «управление МКД» входит не только работы в доме и дворе. Сюда относятся и административные функции. Все это подробно описывается в договоре, который УК заключает с жителями. Стоимость всех услуг тоже должна быть оговорена там же .

Чаще всего в квитанциях разделены понятия «Управление МКД» и «содержание и текущий ремонт МКД».

Сюда же относится уличное освещение и вывоз мусора, уборка в подьездах. Подробнее об этом мы говорили в статье «Что входит в содержание общего имущества МКД».

Но кроме этого, УК проводит большую административную работу. Для этого, как правило, требуется серьезный штат специалистов разного профиля.

Под «управлением МКД» подразумевается следующее:

• хранение технических документов на дома, внесение в них изменений по необходимости;
• оформление бумаг для работы с подрядчиками, если они будут проводиться на территории дома;
• работа с поставщиками ресурсов: воды, света, отопления. УК заключает с ними договоры и является исполнителем коммунальной услуги — принимает платежи и отправляет на счет ресурсной компании;
• работа с платежами жителей предполагает и работу с должниками, в том числе и взимание задолженности в суде юристами компании;
• контроль качества предоставляемых коммунальных услуг;
• паспортный стол: регистрация граждан, прописка по месту жительства, выдача справок;
• диспетчерская служба;
• предоставление сведений о капитальном ремонте, курирование работ подрядчика;
• раскрытие информации перед собственниками, заполнение информацией системы ГИС ЖКХ.

К этому немаленькому списку добавляется информационная работа с жильцами. Например, УК обязана уведомить собственников об изменении тарифов или рассказать о возможностях спецсчетов при капремонте.

Что такое управление домом?.

Способы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на организацию «обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и прилегающей территории, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме» (ч.1 ст.161 ЖК РФ).

Cобственникам помещений, принимающим решение об управлении домом, предлагается один из трех следующих способов (ч.2 ст.161 ЖК РФ):

• непосредственное управление собственниками
• управление управляющей организацией
• управление товариществом собственников жилья.

Первый способ, непосредственное управление собственниками, в больших многоквартирных домах практически неприменим. Поскольку любое решение собственников должно в этом случае приниматься только на их общем собрании. Регулярность таких собраний в домах с количеством квартир более 20 уже маловероятна. Поэтому мы не будем останавливаться подробно на этом варианте.

Второй способ, управление управляющей организацией, имеет преимущества.

Всю работу принимает на себя специализированная организация: разрабатывает планы перспективного развития, тарифные ставки на обслуживание, заключает договора на коммунальные услуги, ведет бухгалтерию, проводит профилактические и ремонтные работы в доме. От собственников требуется лишь одно — согласиться или не согласиться с тем, что она делает.

Нередки случаи, когда в больших домах после создания ТСЖ активность инициативной группы или избранных членов правления затухает. Как наиболее простой выход из создавшегося положения — приглашается управляющая компания, которая фактически замещает собой ТСЖ как орган управления домом.

В этом случае влиять на объем и качество оказываемых услуг затруднительно, а расторжение отношений с управляющей компанией оборачивается финансовыми потерями. Главные отличия состоят в следующем:

• у собственников сохраняются (но не всегда используются) формальные рычаги воздействия на управляющую компанию (через правление и общее собрание членов ТСЖ),
• ТСЖ, как юридическое лицо, может распоряжаться общим имуществом дома (например, сдавать в аренду нежилые помещения).

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 4 февраля 2021 г. № 2751-ОГ/04 О порядке заключения договора управления многоквартирным домом

16 февраля 2021

Вопрос:

Согласно пп. «в» п. 20 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий, утв. Приказом Минстроя РФ N 938/пр, заявление о внесении изменений в реестр должно содержать, в том числе, следующую информацию:

— сведения о размещении в ГИС ЖКХ электронного образа решения (протокола) ОСС помещений в МКД, которым собственники помещений утвердили условия договора управления МКД, В СЛУЧАЕ заключения договора управления МКД с каждым собственником помещения в таком доме.

Прошу разъяснить, в каком именно случае договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения?

Ответ:

Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение от 23.12.2020 N 162814 (вх. Минстроя России от 23.12.2020 N 43184-ОГ) и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Таким образом, договор управления многоквартирным домом признается заключенным, если он подписан более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, при этом один бланк договора может быть подписан одним или несколькими собственниками.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Начальник отдела управленияжилищным фондом и ОГЖН

Э.Б. Дулахаева

Заключение договора управления

Договор с эксплуатирующей организацией включает приложение с указанием объёма оказываемых услуг, размера вознаграждения, описания объектов, переходящих в эксплуатацию. Одностороннее изменение пунктов договора сторонами невозможно.

Какие документы должен передать застройщик управляющей компании

При подписании ДУ подлежит передаче ряд документов на МКД, факт передачи фиксируется реестром приемки документов:

• Копия акта о вводе в эксплуатацию
• Инструкция по эксплуатации здания
• Технический паспорт дома, в который входит поэтажный план и экспликация
• Подробный план территории, где размечены подземные и наземные коммуникации и точки подключения
• Акты постановки на учёт общедомовых приборов учёта
• Копии договоров с РСО
• Копии актов приёма-передачи помещений собственников
• Паспорт фасада здания
• Другие документы, например: копии строительных чертежей.

В дальнейшем жители могут получить копии этих документов непосредственно в своей УК, не обращаясь к строителям.

Документ передачи здания

Если нет разногласий по техническим документам, и обе стороны выражают согласие на сотрудничество, то подписывается акт приёма-передачи здания. Когда он будет подписан, здание переходит в ведение управляющей компании. Теперь она имеет право принимать заявки, проводить оплату и т.п.