Оценка стоимости доли в квартире при продаже

Понятие и основание возникновения

Согласно содержанию статьи 244 «Общая собственность» – вид имущества, которым полноправно владеют двое и более человек. Чаще всего это недвижимость либо общая долевая, либо совместная. Первый случай предполагает деление имущества с выделением нескольких долей. Второй случай – объект целостный, просто имеет несколько хозяев.

Как правило, тип и полнота владения устанавливается и закрепляется нормами закона. К примеру, имущество супругов, если оно приобреталось после заключения ими брака, считается совместным. Притом владельцы вправе разделить его, выделить доли, и закрепить это официально.

Раньше недвижимость считалась неделимым, целым объектом. Однако на практике люди часто пытались разделить ее, чтобы каждому досталась часть. Тогда произошли изменения в законодательстве, позволяющие признать процедуру деления законной. Более того, закрепить выделяемые собственниками доли и оформить их. Притом новоявленные владельцы располагают одинаковыми правами, имеют равные обязательства. Платят налоги, могут совершать любые возможные сделки, включая получение дохода с доли.

Части общедолевого объекта выражаются в процентах или дробях. Согласно 245 статье, пропорция равна, если только иное не будет оговорено законом. Размеры имеющихся частей можно менять, смотря по изменениям количества владельцев или модернизации самой недвижимости.

Выкуп доли у другого собственника

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает сам суд. Он может учитывать ряд факторов:

• возраст владельца;
• потребности в имуществе;
• болезни;
• наличие семьи и детей;
• профессия и др.

Если суд признает долю незначительной, то собственнику придется компенсировать ее стоимость. Она определяется экспертами-оценщиками еще в суде.

Права и обязанности долевых собственников квартиры

Право собственности даёт возможность пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Все собственники могут использовать квартиру соразмерно своей доле — жить там, приводить гостей, хранить свои вещи. Чем больше доля, тем большую территорию можно занять. А само право пользования не зависит от размера доли и основания, на котором она получена. Все должны иметь равный доступ к общей территории — коридору, ванной, кухне и санузлу. Нарушением будет перепланировка, загромождение проходов своими вещами. Это всё должно происходить с согласия других совладельцев.

Ограничения в пользовании возможны тогда, когда одному из собственников разместиться в квартире негде. Но право на денежный эквивалент своей доли он всё равно имеет. И может требовать, чтобы остальные выплатили ему компенсацию (ст. 247 ГК РФ). Если доля незначительна, суд может назначить выплату компенсации принудительно. Что такое незначительная доля, определяется исходя из конкретики. Например, человек владеет 1/5 доли в однокомнатной квартире, где уже живёт семья.

Собственник имеет право вселить и прописать к себе членов семьи — родителей, детей, супругов, — но только с согласия остальных. Исключение здесь — дети до 14 лет, они по закону должны быть зарегистрированы вместе с матерью. Ничьё согласие на их прописку не нужно. Ещё один вариант, когда оно не понадобится, — если выделена доля в натуре. Тогда жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственником. Но только до тех пор, пока считаются членами семьи. Развод прекращает право совместного проживания.

Обязанности собственников заключаются в поддержании состояния квартиры и платежах. Каждый из них должен принимать финансовое участие — оплачивать имущественный налог, коммунальные платежи, ремонт и содержание (ст. 249 ГК РФ). Что касается налога, каждому приходит индивидуальное уведомление. Об остальном договариваются. По букве закона платежи распределяются соразмерно долям. На практике договорённость зависит от того, кто живёт в квартире и кто ей больше пользуется.

Ремонт, включая все существенные изменения и финансовые траты, должен проводиться с согласия всех собственников. Нельзя поставить душевую кабину, не спросить разрешения других жильцов и требовать с них денег за это. Верховный Суд внёс поправки в это правило: согласие не нужно, если квартиру покупают в новом доме без отделки. Её можно привести в жилой вид единолично и требовать компенсации от других собственников.

Крупный ремонт в общей квартире можно делать только по согласованию со всеми собственниками

Как можно распорядиться своей долей в квартире

Собственник может свободно распоряжаться своей долей — пользоваться, продавать, менять, дарить, завещать, отдавать в залог (п. 2 ст. 246 ГК РФ). При том условии, что это не нарушает права других людей. А в случае с общей квартирой такие ограничения есть.

Если один из собственников продаёт или меняет свою долю, остальные имеют преимущественное право на неё (ст. 250 ГК РФ). Это значит, что если они будут готовы купить комнату, человек не вправе продать её посторонним. Технически всё оформляется так: продавец назначает цену, извещает совладельцев в письменной форме и ждёт ответа от них в течение 30 дней. Варианты сообщения — отправка по почте с уведомлением о вручении, расписка, заверение у нотариуса. Если эти условия будут нарушены, совладельцы имеют право оспорить сделку. Отказаться от выкупа они могут и раньше, чем через 30 дней, но если ответа от них не будет, срок придётся выдержать.

Это правило можно обойти в рамках закона, но любой вариант сопряжён с риском. Например, долю передают по договору дарения, а деньги получают наличными. Здесь возникает сразу две опасности. Если оплата не получена, взыскать её по закону невозможно. А ещё такую сделку могут признать недействительной (притворной) даже без суда — стоит только новому собственнику проговориться о настоящих условиях. Тогда все права возвращаются в исходное состояние.

Свою долю в квартире можно оставить по завещанию любому человеку, отдельно или в составе весего имущества

Основания для появления долевой собственности

Более половины жилой недвижимости в России оформлено в долевую собственность. Это означает, что квартиры и дома принадлежат сразу двум и более собственникам, а все решения относительно жилья принимаются сообща или с согласия остальных.

Согласно определению, приведенному в п. 1 ст. 244 ГК РФ, если имуществом владеет двое или несколько собственников, оно считается общим долевым. В зависимости от категории владельцев, различают собственность:

• Совместную, когда квартирой владеет семейная пара на равных правах, без определения точного размера доли каждого;
• Долевую, с определением точного размера доли каждого участника собственности, при этом распределение необязательно должно быть равным.

Хотя индивидуальное владение более удобно, многие из объектов собственности в России изначально появились на условиях долевого владения (например, при переоформлении муниципального жилья в частную собственность через договор приватизации).

Основанием для появления долей в собственности может стать:

1. Покупка жилья двумя и более покупателями (супругами, членами одной семьи и т.д.)
2. Перевод муниципальной недвижимости в частную собственность, когда все зарегистрированные на жилплощади граждане получают право на часть имущества.
3. Выделение доли из совместного супружеского имущества в браке или при разводе.
4. Передача в дар предполагает возможность любого из собственников подарить некоторую часть своей жилплощади другому человеку.
5. Наследование квартиры с остальными претендентами на наследство, когда каждый получает свою часть от единого объекта.

Купля-продажа

Участники сделки сами выбирают, как будут распределены доли, и на сколько частей будет распределена квартира или иная недвижимость. Основанием для переоформления недвижимости является договор купли-продажи, где будет указан 1 продавец и несколько покупателей.

Если между супругами не заключен брачный контракт, после оформления собственности на мужа или жену, оба получают равные права на недвижимость, которая становится совместно нажитым имуществом с правом последующего выделения личных долей.

Приватизация

Если семья живет в муниципальной квартире и планирует приватизировать ее в собственность, скорее всего, она будет оформлена по долям на всех зарегистрированных жильцов, если только не будет оформлен отказ от участия в приватизации со стороны кого-либо из претендентов.

Несовершеннолетние дети не могут отказаться от участия в приватизации, а вот взрослые вправе самостоятельно определить, участвовать ли в приватизации, либо отказаться в пользу остальных претендентов на жилье.

Дарение

Владелец единого объекта собственности вправе подарить свое имущество полностью, либо только часть от него, преобразуя единый объект в долевую.

Если жилплощадь, в которой выделяют долю, получена семейным человеком, дарственную оформляют с согласия второго супруга.

Такой вариант образования долевой собственности выгоден при передаче части жилья близким родственникам, поскольку остальные обязаны уплатить налог с полученного дохода.

Наследство

Если у наследодателя сразу несколько наследников по завещанию или по закону, жилье умершего переоформляется с общую долевую собственность.

При наличии иждивенцев, проживавших с умершим на момент смерти, иных лиц, претендующих на обязательную часть в наследстве, единый объект собственности будет унаследован в виде долей.

Раздел имущества

Долевое имущество возникает в результате раздела совместного имущества при разводе, либо в браке, по инициативе одного из супругов, которому понадобилось точно определить размер полагающейся жилплощади.

Если раздел по мировому соглашению невозможен, определением долей занимаются в судебном порядке. В определенных обстоятельствах супруг, несший весомый личный вклад в улучшение квартиры, может претендовать на большую долю. При исходной равности супругов доли при разделе буду считаться равными.

Исполнение требований по программе маткапитала

Выделять доли приходится из единого объекта собственности, если при покупке жилья в ипотеку семья использовала деньги материнского капитала. Родители обязаны выделить части в собственности своим детям на основании договора о дарении или соглашении о выделении долей.

Взрослые по собственному усмотрению определяют доли каждого и фиксируют их в подписываемом соглашении. Во избежание претензий со стороны органов опеки при установлении доли ребенка необходимо соблюдать минимальные нормативы, либо выделять жилплощадь соразмерно вложенной в квартиру сумме маткапитала.

Долевая и совместная собственность на квартиру

Если у квартиры несколько владельцев, право на нее регистрируется в виде:

1. Совместной собственности.
2. Долевой собственности.

По первому варианту всегда оформляют собственность на супругов.

По закону супруги обладают именно правом совместной собственности, доли которых не определены и считаются равными. При этом в числе собственников официально может быть указан только муж или только жена, однако, если квартира куплена в браке, она является равной собственностью обоих супругов.

Законные муж и жена могут по своему желанию оформить право и в долевую собственность, но для этого необходимо составлять брачный договор с нотариальным удостоверением.

Долевая собственность возникает во всех остальных случаях – мать и дочь, братья, любые другие лица, не связанные между собой в родстве. Размер доли обязательно указывается в виде числового обозначения.

Под выделенной долей на недвижимое имущество подразумеваются определенные в натуре квадратные метры или комнаты, обладающие своими характеристиками.

Чаще всего доля в квартире не выделена, и вся информация о ней сводится к числовому обозначению ее размера – 1/2, 3/4, 1/5.

Советы юриста

Жизнь супругов полна сложностей и жилищных споров. Оформление квартиры в долевую собственность может приводить к конфликтам, если не сразу – то в будущем. Желательно учитывать разные моменты, чтобы избежать противоречий.

Следуйте рекомендациям юриста:

Уделите внимание брачному контракту – опишите все возможные случаи, а при необходимости дополните договор новыми пунктами.
Определитесь с оплатой лицевых счетов – при долевой собственности каждый взносит платёж в рамках своей доли, но супругам удобнее совершать платежи совместно (важно договориться, кто будет заниматься оплатой ЖКУ, ремонта, налогов – муж или жена).
Ипотечное жилье можно оформить только в совместное владение супругов – до тех пор, пока обременение не снято, муж и жена являются созаемщиками и не могут распоряжаться жильем (например, выделять доли). Сразу после погашения кредита обратитесь в банк за справкой, а затем снимите обременение в органе Росреестра.
Разводящиеся супруги (не в браке) вправе разделить ипотечное жилье и выплачивать ссуду в рамках своих долей
Разумеется, придется поставить в известность кредитора (банк).
Приобретение квартиры при наличии детей обязывает супругов выделить доли для маленьких собственников

Жилое помещение получает статус «долевой собственности». Величину детских долей устанавливают сами супруги. Читайте, как это происходит в статье «Как выделить доли детям», а также «Соглашение об определении долей в квартире по материнскому капиталу».

Подводя итог, отметим, что супруги могут купить квартиру и определить доли. Закон допускает один вариант в браке – заключить брачный контракт и договориться о судьбе имущества. Остальные случаи стандартные – жилье переводится в статус совместного владения мужа и жены. Если помимо супругов в сделке участвуют дети, квартира так же будет оформлена в долевую собственность.

За последнее время участились случаи отказов в регистрации долевого владения на супругов. Виной тому действия самих пар, которые не знают всех тонкостей законодательства. Ошибки в брачном контракте, неучтенные интересы детей, не до конца собранные бумаги и желание решить вопрос поскорее – вот лишь часть причин для отказа в регистрации. Если вы собираетесь купить жилье в долевую собственность – юристы нашего портала к вашим услугам. Обсудите предстоящую сделку с профессионалом, оцените риски и узнайте о документах

Следование советам эксперта поможет провести чистую и быструю куплю-продажу без всяких проблем! Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:Москва и Область
3. Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Анонимно

Информация о вас не будет разглашена

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расскажите друзьям

Оцените (3 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи

Максим Привалов

Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Рейтинг автора

Написано статей

610

Выделение доли в жилом доме по согласию сторон

Разделение жилого помещения, а именно дома, который является совместной собственностью, на равные части между собственниками, только в том случае возможно, если сособственники пришли к согласию.

Давайте рассмотрим, что для этого необходимо сделать:

• Распределите совместное имущество на доли для понимания, какая часть будет кому выделена;
• Если отсутствует техническая документация на собственность, закажите ее в бюро технической инвентаризации;
• Составьте соглашение между собственниками и заверьте его нотариально;
• Зарегистрируйте новый объект в органах Росреестра.

Собственник новообразованного имущества должен зарегистрировать в органах кадастра право собственности на недвижимое имущество. Остальные собственники только вносят изменения в свое право собственности в органах Росреестра.

А чтобы это сделать, нужно просто собрать следующие документы:

• Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• Соглашение, которое подписано всеми собственниками и заверено нотариусом. Количество экземпляров соглашения должно быть равно количеству собственников недвижимого имущества + один экземпляр для Росреестра;
• Документы, удостоверяющие личности каждого из собственников;
• В случае участия представителя собственника, необходимо предоставить заверенную у нотариуса доверенность;
• Документ об оплате государственной пошлины.

Нужен ли нотариус?

Оформление в долевую собственность купленной квартиры требует привлечения штатного специалиста – нотариуса. Нововведение вступило в силу с 2020 года, а сведения были внесены в ФЗ № 218 «О государственной регистрации…».

Супруги посещают нотариуса с целью:

• составить или заверить брачный договор – только с его помощью можно оформить жилье в долевое владение;
• удостоверить соглашение о разделе имущества в браке.

Нотариус изучает условия сделки, сверяет данные с бумагами, запрашивает информацию в Росреестре, ставит подпись и «мокрую» печать государственного образца. Отсутствие печати нотариуса приведет к отказу в регистрации со стороны Росреестра. Такого же принципа придерживаются министерство Минэкономразвития и суды РФ.

Как определить долю в квартире, если собственность совместная?

Положения ст. 244 ГК РФ определяют, что общая собственность может быть не только долевой, но и совместной – например, принадлежать супругам.

Размер долей не определен, но это не мешает владеть и пользоваться квартирой сообща… До тех пор, пока не наступает раздел имущества при разводе. Как выделить долю в совместном имуществе супругов?

Законодательство определяет, что размер долей считается равным, если иное не закреплено соглашениями сторон. Например, если супруги составили брачный договор, где указали, что мужу принадлежит 70% квартиры, а жене всего 30%, то в случае развода выдел долей окажется 7/10 на 3/10, т.е. супруг сможет распорядиться большей долей.

Хотя по закону или через суд квартира была бы поделена на равные части – ½ на мужа и ½ на жену.

Как рассчитать долю в праве общей собственности в многоквартирном доме

Общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме – это все помещения и площади, которые принадлежат всем жильцам в соответствии с размером занимаемой ими жилплощади. Сюда относят лестничные площадки, чердак, землю под домом и так далее.

На практике, воспользоваться данными помещениями практически невозможно. Для этого, во-первых, требуется разрешение от других владельцев, а во-вторых, от коммунальных служб. Дело в том, что практически все общие помещения должны оставаться в свободном доступе для того чтобы там убирать, делать ремонт, устранять течи, повреждения и так далее.

Расчет доли в данном случае производится исходя из того, какую жилплощадь занимает собственник.

Пример: Есть дом из 10 квартир из которых 3 площадью 20 кв.м., 5 – 30 кв.м., а еще 2 – 100 кв.м. Общая площадь всех квартир в такой ситуации составляет (20*5)+(5*30)+(2*100)= 100+150+200=450 кв.м. 100 кв.м. от 450 – это 0,45 доли. 20 кв.м. – 0,02 доли, а 30 кв.м. – 0,03 доли. Как следствие, общее имущество всего дома будет делиться тем же способом, владельцы двух больших квартир получат право пользоваться практически всеми общими для всех помещениями (при условии, что они как-то смогут это сделать так, чтобы не нарушать закон и права других владельцев).

Определение долей в имуществе супругов

По желанию супругов в период брака или при разводе совместно нажитое имущество, зарегистрированное в установленном порядке, можно разделить. Согласно , доли мужа и жены равны, если нет соглашения, предусматривающего другой порядок раздела.

Если брачного контракта или другой договоренности нет, но возник спор в отношении размера частей принадлежащей недвижимости, стороны вправе обратиться в суд. Определение долей в праве общей совместной собственности супругов на квартиру выполняется с учетом следующих факторов:

• интересов несовершеннолетних детей;
• наличия конфликта с одним из родителей;
• неполучения доходов кем-то из супругов по неуважительным причинам, например из-за злоупотребления алкоголем или асоциального образа жизни;
• эксплуатации общего имущества в ущерб интересам семьи.

При определении доли в совместной собственности в судебном порядке учитываются следующие принципы:

• раздельность имущества детей и родителей (п. 4 );
• самостоятельность определения родителями формы и порядка предоставления содержания ().

Следовательно, суды не считают основанием отступить от начала равенства долей лишь при наличии несовершеннолетних детей.

Порядок распоряжения долевым имуществом и недвижимостью без определения долей не одинаков. Поэтому прежде чем оформить право на долю квартиры, следует обдумать преимущества второго режима.

Основания для изменения долей

На размер части квартиры для каждого собственника влияют следующие факторы:

1. Изменение количества участников. Например, один из 3 владельцев выкупает долю, таким образом, вместо полагающейся 1/3, он становится хозяином 2/3.
2. Выполнение работ, которые расцениваются как неотделимые улучшения жилья. Предположим, квартирой площадью 60 м2 владеют двое собственников в равных долях. Один из них делает пристройку и квадратура увеличивается на 30 м2. Теперь доля одного владельца составляет 1/3, а другого – 2/3.

Изменение долей в общей долевой собственности на 3-х и более участников квартиры выполняется так же.

Порядок выделения долей

Основная цель собственников при выделении в натуре частей квартиры – возможность получить отдельный объект недвижимости. Согласно , в качестве отдельного жилого помещения могут выступать комнаты и части квартиры, предназначенные для проживания.

Если имеется техническая возможность для выделения частей, участники заключают соглашение и вносят изменения в ЕГРН. После получения выписки гражданин считается владельцем индивидуальной собственности. Чтобы изменить механизм оплаты коммунальных услуг, жильцы инициируют раздел лицевых счетов.

Невозможность определения долей

Согласно положениям , определение и выделение частей невозможно, если после этого:

• помещение невозможно будет использовать по назначению;
• значительно ухудшится техническое состояние объекта;
• существенно снизится материальная ценность.

Как следует из ст. 252 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены либо являются незначительными, дольщики имеют право требовать:

• установления порядка совместного пользования имуществом;
• денежной компенсации за передачу своего права в долевой собственности.

Для принятия решения о выплате компенсации и передачи незначительной части во владение остальным участникам суду не нужно согласие собственника. Это допускает п. 36 Пленума № 6/8.

Как происходит определение порядка пользования при долевой собственности

Сама процедура определения порядка пользования происходит следующим образом:

Определить порядок проживания в квартире сособственники могут путем устной или письменной договоренности между собой в добровольном порядке. 

Даже если сособственники не являются членами одной семьи, хорошие человеческие отношения никто не отменял. 

И всегда можно договориться путем ведения переговоров без какого-либо негатива. Все ведь просто. Кто-то занимает одну комнату, а кто-то другую.

Или же при разводе, бывшие супруги делят квартиру пополам, и каждый из них становится собственником ½ доли в квартире. 

Но если есть ребенок и он остается с матерью, то суд обычно решает отдать им большую часть квартиры. 

И распределение происходит в следующих пропорциях: бывшему супругу достанется 1/3 часть в квартире, и бывшей супруге с ребенком тоже по 1/3 каждому. Что в сумме составляет 2/3 части или большую часть квартиры. 

В этом случае, если квартира двухкомнатная, то бывшая супруга и ребенок займут большую комнату с балконом, а супруг изолированную маленькую комнату.

Если делится трехкомнатная квартира, то бывшему супругу достанется большая комната с балконом, а супруге с ребенком две оставшиеся комнаты меньшего размера. 

Кухня, коридор и санузел останутся в совместном пользовании.

Ведь поделив квартиру на доли, люди получают ту самую коммуналку, от которой жители больших городов старались избавиться в конце девяностых и начале двухтысячных годов.

В то время коммунальные квартиры, находящиеся в самом центре любого крупного города. 

Активно скупались «новыми русскими». А их жители получали взамен своей комнатушки полноценную квартиру, но уже на окраине города. 

Всех это устраивало. Так как жители коммуналок о таком счастье в виде отдельной изолированной жилплощади и мечтать не могли. 

Поэтому буквально свалившуюся на голову квартиру в спальном районе города, они принимали как подарок судьбы. И буквально благодарили «новых русских» бизнесменов, как своих спасителей.

Но самое интересное, случится при разделе Судом однокомнатной квартиры между членами одной семьи с ребенком. 

Суд скорее всего встанет на сторону родителя, оставшегося с ребенком. 

И попросту откажет бывшему супругу в праве пользования жилым помещением. Оставив его собственником, но без права проживания в квартире.

Фактически бывший супруг останется жить на улице. Причем абсолютно законно. 

И скорее всего, когда у него закончатся личные сбережения, спущенные на аренду жилья. 

Он будет вынужден выставить свою долю в квартире на продажу. Значительно потеряв в ее реальной цене. Так как больше всего теряет тот, кто первый продает свою долю.

Ведь именно на нем и зарабатывают деньги те люди, которые занимаются скупкой долей в квартирах.

Но не имея денег к существованию бывшие супруги, с легкостью идут на такой шаг понимая. Что доставят своим поступком ряд неприятностей. Как бывшей жене, так и своему ребенку.

Ведь чужие люди, купившие долю в квартире. Могут по-разному обойтись с бывшими членами семьи продавца. И у этой сложившейся ситуации может быть абсолютно разный исход.

Но то, что бывших членов семьи продавца попытаются ущемить в их правах и склонить либо к продаже своей части квартиры новым собственникам. Либо к совместной продаже и дележу вырученных денег согласно размеру долей. 

Это факт, который очевиден изначально. 

Ведь тогда зачем вообще покупать долю в такой квартире. Где заведомо известно то, что уже проживают люди.