Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Узнайте за 2 минуты, сколько стоит ваша квартира

Федеральный портал недвижимости Domofond.ru запустил сервис онлайн-оценки квартир по всей России. Для того чтобы узнать ориентировочную цену, за которую вы можете продать или сдать квартиру, потребуется всего две минуты. 1. Зайдите на страницу «Domofond Оценки». введите адрес: свой город, улицу и номер дома.

Укажите количество комнат и площадь жилья. Чем больше полей вы заполните, тем точнее будет результат. Нажмите «Оценить». 2. Проверьте, правильно ли вы ввели данные. Укажите адрес электронной почты, куда вам придет результат онлайн-оценки. Нажмите «Отправить». Узнать ориентировочную стоимость квартиры могут и зарегистрированные, и незарегистрированные пользователи Domofond.ru. Онлайн-оценка квартир основана на ценах предложений о продаже и аренде жилья, размещенных на сайтах Domofond.ru и Avito.ru.

Сравнительный способ оценки

Существует три способа оценки недвижимости: затратный, доходный и сравнительный. Для определения рыночной стоимости квартиры используется только последний. Как следует из названия, он основан на поиске и анализе аналогичных предложений конкурентов. Начать следует с небольшого маркетингового исследования. И чем большее количество похожих квартир вы проанализируете, тем точнее сможете определить свою цену.

Профессионалам это сделать легче, потому что у них есть база выставленных на продажу объектов. В отличие от описанных выше машин-оценщиков, риелтор оперирует множеством нюансов. Чем больше соответствий между вашим предложением и квартирами конкурентов, тем проще считать.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

• его площади,
• целевого назначения объекта,
• материала, из которого построен объект,
• года постройки и сдачи в эксплуатацию,
• экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость,
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
• оформление права наследования на жилье,
• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
• оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

• планировки,
• площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
• технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
• ремонта,
• наличия мебели,
• расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков

Что влияет на стоимость квартиры

Квартиры и жилье других видов оцениваются только методом сравнения, в отличие от оценки коммерческой недвижимости, где актуальны затратный и доходный подходы. Самым простым и понятным методом оценки является именно сравнительный. Основная суть данного метода понятна по его названию – по нему сравниваются цены на такие же квартиры, с одинаковыми параметрами, плюс учитываются различия, что корректирует цену жилья в большую или меньшую сторону.

Основным и самым весомым фактором для оценки стоимость жилья является расположение объекта недвижимости

То есть, особое внимание обращают на город, квартал, улицу и даже дом, в котором находится квартира. Как правило, в каждом городе всегда есть район, который считается более престижным, именно здесь цены на квартиры будут самые высокие

Имеет огромное значение уровень инфраструктуры района, наличие поблизости магазинов, торговых центров, школ, экологическая обстановка в районе и т.д.

Помимо расположения на рыночную стоимость жилья влияют и другие факторы:

Тип дома, в котором находится оцениваемая квартира – панельный, кирпичный, монолитный, современный, серийный дом и т.д.

Размер квартиры, то есть количество комнат и общая площадь квартиры, в том числе и жилая.

Размер кухни – многие хозяйки проводят большую часть времени именно на кухне, поэтому важно, чтобы кухня была большая, комфортная и удобная.

Вид, открывающийся из окна. Как правило, за вид на море будет самая высокая цена, а стоимость пентхаусов, как правило, определяется исходя из панорамного вида из окна.

Расположение самого дома в жилом районе

Иногда можно встретить квартиры, не пользующиеся популярностью, хотя они и находятся в престижном районе.

Этаж, на котором располагается объект недвижимости. В основном, квартир, расположенные на первом и последнем этаже стоят дешевле, чем квартиры, расположенные в середине. Например, большим спросом пользуются квартиры с 3 по 7 этаж, например, в 9-этажном доме.

Высота потолков, тип санузла и другие элементы планировки квартиры.

Уровень развития инфраструктуры – если у дома есть охраняемая парковка, консьерж на входе и т.д., то стоимость такой квартиры будет выше.

Наличие и качество ремонта в квартире.

Лучше сделать косметический ремонт перед продажей, так как продавать квартиру с евроремонтом обычно невыгодно.

Как происходит оценка квартиры или комнаты?

Оценка квартиры, не зависимо от ее местоположения, будь то в Санкт-Петербурге, в Московской области, или в Ростове-на-дону происходит в несколько этапов.

Этап № 1. Составляется договор на проведение оценки между заказчиком и оценочной компанией, где указана фиксированная стоимость услуги по оценке квартиры.

Этап № 2. Производится сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Этот этап включает в себя предоставление всех необходимых документов, а также выезд на осмотр объекта, в ходе которого специалист рассматривает все влияющие на стоимость факторы (транспортная доступность, инфраструктура, метаположение и др.), проверяет соответствие планировки плану БТИ.  Оценка квартиры без выезда оценщика тоже вполне возможна, для получения подробной информации об этой услуге позвоните нам по телефону, указанному вверху сайта.

Этап № 3. Расчет стоимости квартиры. На этом этапе специалистом анализируется рынок и тенденции, собирается информация о продажах аналогичных объектов и производится непосредственный расчет стоимости.

В практике оценки жилья и оценки рыночной стоимости аренды квартир самым распространенным из применяемых методик является метод сравнения продаж (сравнительный подход).  Суть метода заключается в подборе схожих объектов, которые продаются на рынке. Ведь стоимость во многом зависит от рынка – спроса и предложения. Однако не всегда возможно подобрать абсолютно схожий объект-аналог. Например, оцениваемый объект расположен в около метро, а аналог – в отдалении. В этом случае, чтобы сделать оценку квартиры, необходимо рассчитать, как разница в транспортной доступности влияет на стоимость, и применить соответствующий коэффициент.

Затем, исходя из полученной информации, оценщики рассчитывают рыночную стоимость и составляют отчет об оценке квартиры. На основании рассчитанной в отчете стоимости имущества принимаются те или иные управленческие решения. А в случае оформления ипотеки банк принимает решение о выдаче кредита и его сумме.

Этап № 4. Далее отчет об оценке клиенту в электронном виде. А после ознакомления с электронной версией осуществляется доставка 2-х экземпляров заказчику или в банк.

Если Вам необходима оценка квартиры для оформления собственности, обратитесь к нашим консультантам. Мы расскажем Вам обо всех нюансах оценки квартиры и цене этой услуги.

Оценка доли в квартире

Кроме индивидуального жилья или комнат в коммунальных квартирах, в собственности может быть и доля квартире. Так ситуации происходят, когда у жилья несколько собственников. Доля, так же как и комната может быть продана на открытом рынке, обменяна или использована в качестве залога. Для проведения подобных сделок в обязательном порядке проводится оценка стоимости доли в квартире.

Однако, при оценке доли в квартире для продажи есть своя специфика:

при оценке долевой собственности квартиры важно учитывать, что рыночная стоимость квадратного метра доли не равна удельной стоимости квадратного метра целой квартиры. Так происходит в силу того, что ликвидность доли на рынке гораздо ниже, поэтому реализация происходит с существенным дисконтом

При оценке доли в квартире в Москве, Санкт-Петербурге и других городах такая скидка составляет от 30 до 50%;
если независимая оценка доли в квартире происходит с целью выкупа другим долевым владельцем, происходит раздел имущества и производится оценка доли в квартире для суда или оценке подлежит доля квартиры для наследства, то в этом случае скидка так же применяется;
если оценка рыночной стоимости доли производится для органов опеки, то такая оценка может проводиться под надзором органов государственной опеки;

Перечень необходимых документов для определения стоимости доли ничем не отличается от перечня, необходимого для оценки целой квартиры.

Как определить рыночную стоимость квартиры?

Как узнать рыночную стоимость квартиры? Сделать это довольно просто, можно обратиться к специалистам, а можно попытаться провести эту процедуру самостоятельно через онлайн-справочник, который обслуживает Росреестр. Это достаточно удобный сервер для тех, кому на данный момент не нужна официальная заверенная бумага.

Второй вариант – обратиться в агентство недвижимости. В этом случае лучше выбирать такое агентство, которое стабильно работает на рынке недвижимости не один год. В противном случае можно наткнуться на мошенников, которые в лучшем случае окажут вам некачественную услугу, в худшем – вовсе ее не окажут.

После выбора исполнителя услуги, необходимо подать письменное заявление. Кроме того, специалисту, который будет проводить оценку вашей недвижимости, потребуются дополнительные документы: технический паспорт и документ, подтверждающий ваши права на данную недвижимость.

Из первого документа специалист почерпнет необходимые для проведения оценки недвижимости сведения. Второй документ подтвердит ваши права на данную квартиру. Так как заказывать процедуру оценки недвижимости может только собственник помещения.

Этапы проведения оценки

1. Заказчик оценки и специалист договариваются о дате и времени проведения процедуры, специалист не может назначить рыночную стоимость объекта, не осмотрев объект перед этим.
2. Непосредственный выезд на объект, проведение фотографирования, сбор необходимой информации о предмете оценки.
3. Обработка полученных данных, составление отчетности, в которой четко обозначены все параметры проведенной процедуры.

После подготовки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, исполнитель передает на руки заказчику весь пакет документов. В подтверждение того, что процедура проведена квалифицированным специалистом, имеющим лицензию на проведение такого рода работ, исполнитель обязан предоставить эту бумагу.

Прямая речь

Федор Туркин
Председатель совета директоров холдинга «РСТИ»
«Рентабельность жилых проектов когда-то достигала 30%, а сейчас она как на Западе»

Олег Репченко
Руководитель IRN.RU
«Повышение ключевой ставки ЦБ простимулирует спрос на квартиры в ипотеку»

Олег Репченко
Руководитель IRN.RU
«Ипотека с плавающей ставкой не выгодна ни заемщикам, ни властям – только самим банкам»

Елизавета Севастьянова
Коммерческий директор Tekta Group
«Трансформация продолжится в сторону выбора жилья, в котором можно комфортно и жить, и работать»

Олег Репченко
Руководитель IRN.RU
«Госрегулирование цен на жилье – гарантия его дефицита»

Татьяна Ушкова
Председатель правления «Абсолют Банка»
«Девелоперы реально не ожидали прихода такого количества инвесторов»

Олег Репченко
Руководитель IRN.RU
«Лавочку» не закроют: запрет апартаментов скорее приведет к увеличению объемов их строительства»

Необходима ли оценка недвижимости при продаже

Когда речь идет об оценке, в большинстве случаев предполагается выявление рыночной стоимости недвижимого имущества экспертом, обладающим правом на занятия оценкой. В настоящее время, в соответствии с настоящим законом, осуществление независимой оценки недвижимого имущества при составлении соглашения о купле-продаже не считается непременным условием.

Жилое помещение оценивается обязательно специалистом лишь тогда, когда квартира покупается с использованием средств ипотечного кредита. В других ситуациях стороны вправе без посторонней помощи установить стоимость недвижимого объекта в соответствии с собственными понятиями о ее цене. Аналогичным образом, по соглашению продавца и покупателя, это сможет осуществить независимый специалист.

Картина дня

Обычно март и апрель — самые «урожайные» месяцы на рынке недвижимости после ноября-декабря. Однако на этот раз весеннее оживление спроса оказалось довольно вялым, особенно за МКАД – в Новой Москве и Подмосковье. Неожиданно длинные майские выходные, естественно, только ухудшили ситуацию. Тем не менее участники рынка продолжают надеяться на ажиотаж в связи с окончанием программы льготной ипотеки.

Новинок на рынке пока немного, активное пополнение ожидается осенью

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Однушки в Москве, а в Новой Москве и Подмосковье хороший выбор семейных квартир

Цены, сроки ввода и характеристики новых объектов

Зато есть ипотека со ставками от 0,01%

Виртуальный рост цен может завершиться жесткой стагнацией

Оценка стоимости квартиры онлайн

Если вы оцениваете квартиру в Москве, то проверить результаты самостоятельной оценки можно с помощью наших специализированных он-лайн калькуляторов:

Обратите внимание, что эти калькуляторы дают лишь приближенный ориентир стоимости, поэтому ожидать абсолютного совпадения результатов не следует.
Для получения точной оценки обращайтесь к профессиональному оценщику

Дополнительные материалы

• Профессиональная оценка квартир в Москве и Московской области
• Оценка доли в квартире
• Определение размера дисконта при оценке доли в квартире

Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Способы оценки квартиры

На самом деле, вариантов оценки жилой квартиры достаточно много, но это не значит, что какой-то способ лучше или хуже. Ниже мы сейчас рассмотрим 4 основных способа оценки, которыми чаще всего пользуются продавцы перед продажей

Самостоятельный способ оценки

Чтобы максимально точно определить стоимость своей квартир, необходимо притвориться покупателем и встань на его сторону. Для этого лучше всего использовать сравнительную таблицу и записывать все показатели в нее. Можно воспользоваться представленным ниже образцом таблицы и использовать для оценки стоимости ее. Сюда можно вносить схожие квартиры сегмента. Как правило, первый источник информации о продаваемых квартиры – досках объявлений или на сайты с недвижимостью. Обязательно необходимо позвонить продавцу и узнать как можно больше информации об объекте недвижимости.

Полученную информацию можно сразу заносить в представленную таблицу, чтобы потом можно было провести анализ и сравнить цены. Чтобы сэкономить время, нужно сразу определить круг вопросов, которые следует задать себе для определения стоимости жилья:

• какая цена квартиры;
• почему стоимость жилья именно такая;
• сколько еще будет действовать данная цена;
• как будет менять цена с течением времени;
• какой будет окончательная цена;
• стоит ли менять цену для разных категорий покупателей.

Самый лучший способ определить стоимость своей квартиры – это посетить другие продающиеся квартиры (хоть сами продавцы и не любят показывать их конкурентам

Оценка недвижимости и расчет стоимости онлайн

На самом деле, способ узнать стоимость квартиры онлайн не самый надежный, хоть и более доступный. Онлайн-калькуляторы позволяют рассчитать стоимость жилья, не выходя из дома. Однако данный способ оценки не способен анализировать рыночную экономику, ведь калькулятор только рассчитывает цену исходя из указанных данных.

Существует несколько сайтов, которые помогут оценить стоимость недвижимости онлайн:

• ЦИАН;
• «Твой Адрес»;
• R(Оценка);
• Домофонд;
• Яндекс.

Оценка у профессионального риелтора

Чтобы оценка производилась максимально корректно, вам придется заплатить некоторую цену за услуги профессионала. Если вы рассчитываете получить оценку бесплатно, то максимум, на который можно рассчитывать в этом случае, это элементарный прозвон конкурентов, который можно сделать и самому. Если же вы хотите получить реальную оценку, с обходом конкурентов и анализом всех имеющейся информации, то будьте готовы за это заплатить.

Заказ оценки недвижимости в агентстве

В агентстве недвижимости можно найти как профессионалов своего дела, так и не очень квалифицированных специалистов. Не нужно выбирать риелтора с улицы. Необходимо проследить за тем, какими инструментами он пользуется, какой информацией владеет. Многие полагают, что для более успешной продажи квартиры к оценке следует привлечь нескольких риелторов. Так можно приблизить час продажи, однако, в такой погоне можно искусственно снизить цену на жилье, так как происходит засоренность пространства.

В заключение отметим, что наиболее точными способами оценки являются самостоятельный анализ с помощью таблицы, заказ оценки у профессионала или оценка через агентство. Если сделать правильный выбор, то получится по максимуму оценить все факторы, влияющие на стоимость жилья. Не стоит прибегать к онлайн-расчетам, так как это «метод для ленивых» и неточный, (онлайн-калькулятор не способен анализировать положение на рынке, не может посмотреть, какая обстановка за окном).

Экономить тут не стоит, поэтому если вы хотите продать квартиру как можно быстрее и при этом выгодно, то придется заплатить за эту работу именно профессионалам своего дела – риелторам. Но и к их выбору необходимо подходить ответственно. А еще не стоит забывать заключать договор с риелтором, чтобы потом не остаться у разбитого корыта.

Сколько действует отчет об оценке рыночной стоимости?

Срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости на законодательном уровне не прописан. Но специалист при составлении документа в обязательном порядке прописывает дату его составления.

По сути, проведенная оценка может быть актуальна на протяжении неограниченного периода, но некоторые параметры все же имеют свойство меняться, что приводит в негодность весь отчет.

Срок действия отчета по оценке прописан в положении ФСО 1, здесь четко говорится, что данный отчет имеет силу на протяжении полугода. Если за этот период отчет не успели использовать по назначению, его придется переделывать.

Такое положение вещей связано с тем, что ситуация на рынке недвижимости меняется не так быстро, но смена тенденций все же наблюдается. Определенного срока в количестве шести месяцев вполне достаточно для того, чтобы учесть все актуальные сведения.

Кстати, при рассмотрении имущественных вопросов суды достаточно часто принимают в расчет отчет об оценке объекта, срок годности которого свыше полугода.

У дома может быть своя «индивидуальность»

Есть категория недвижимости, которая не укладывается в привычные схемы. Эксклюзивные, чаще элитные, объекты требуют особого подхода. Конечно, все названные факторы учитываются и при их оценке, но тонкости отделки, архитектурных решений, истории дома выходят на первый план. Если в квартире жила известная балерина Большого театра, знаменитый физик или поэт Серебряного века, устанавливать цену, ориентируясь только на количественные показатели, неправильно. И если вам принадлежит доля в архитектурном шедевре – тоже. Необычные объекты обладают романтической аурой – используйте это. Если вы хотите продать бывшую дворницкую, узнайте ее историю. Множество людей готовы доплачивать за то, чтобы приобщиться к легенде.

Для чего нужно проводить оценочную стоимость

Проведение оценочной стоимости – обязательная процедура для собственника недвижимости, если он желает ее продать, оформить в качестве залога в банке и других мероприятий, требующих знания рыночной стоимости объекта.

Процедура по проведению оценки недвижимости позволяет соблюсти интересы всех сторон.

Услугами оценки может воспользоваться как частное лицо, так и юридическое, если они уверены, что проведение процедуры оценки позволит им приобрести материальную выгоду.

Если документ был составлен в соответствии с действующим законодательством, итоговая сумма считается действительной и рекомендуется для использования при купле-продаже.

Стоит отметить, что такой выход из ситуации не гарантирует того, что оценка будет пересчитана с учетом пожеланий заявителя.

В каких случаях потребуется официальный документ справедливой оценочной стоимости недвижимости:

1. При продаже квартиры, любой продавец желает понимать реальную цену, на которую он может рассчитывать, не отпугнув покупателя и не затягивая процесс продажи;
2. При оформлении страховки на недвижимость, в этом случае данная бумага потребуется для страхового агентства, так как расчет страховой суммы напрямую зависит от реальной стоимости страхуемого имущества;
3. При оформлении банковского кредита под залог недвижимого имущества, в этом случае банку также необходима рыночная стоимость объекта;
4. Если между собственниками возник имущественный спор, предметом, которого стала данная недвижимость, оценочная стоимость позволяет определить сумму, которую один собственник должен будет возместить другому;
5. При вступлении в право наследования.

Цена в объявлениях учитывает процент агента

Елена Казимировна среди факторов, которые влияют на стоимость квартиры при продаже, называет основными следующие:

— срок продажи (как быстро владелец хочет продать недвижимость).

— Вид продажи (чистая продажа или альтернативная). Если квартира находится в альтернативной «цепочке», она оценивается выше, так как продавцу нужны деньги на приобретение другого жилья. Но так происходит не всегда: некоторые готовы выше оценить объекты в чистой продаже, потому что есть возможность получить ключи в день сделки. Такие квартиры уходят по рыночной цене без торга.

— Характеристики квартиры («хрущевка» или «улучшенка», площадь, планировка, количество комнат, состояние квартиры: «убитая», после пожара, после ремонта, со встроенной мебелью и проч.).

— Местонахождение (район, улица).

— Сочетание спроса и предложения: сколько подобных квартир есть в наличии. Если предложение многочисленное, то быстро можно будет продать, только снизив цену.

— Пакет документов. Если квартира после приватизации не перекупалась и не перепродавалась, если она находится в собственности более трех лет, то она оценивается выше, ее скорее купят по рыночной стоимости. Потому что появляется возможность возвратить подоходный налог. Если квартира менее трех лет в собственности, продать ее сложнее, и продаваться она будет с торгом.

Елена Неборачко считает, что агенты в силу профессионализма могут самостоятельно оценить квартиру, официальная же оценка требуется только в случае обращения в банк за ипотечным кредитом.