Уплата налога с продажи нежилого помещения физическим лицом

Как быстро продать помещение?

Коммерческой недвижимостью признают здания, сооружения и земли, целью которых является получение прибыли. Таковыми могут быть здания под офис, торговые центры, заведения общественного питания, частные клиники и т.д. Чтобы продать такой объект недвижимости, собственник должен пройти несколько подготовительных этапов.

Подготовка объекта

Нюансы и сложности могут возникнуть уже на этапе переговоров перед заключением договора купли-продажи. Покупатель проверяет все необходимые документы и само здание (или землю), прежде чем поставить свою подпись в договоре.

Объект коммерческой недвижимости должен обладать следующими признаками:

• земля, здание или сооружение должны принадлежать продавцу на праве собственности;
• находится в пригодном для использования по целевому назначению состоянии;
• подключен к сети инженерно-технического обеспечения;
• если это здание, то оно должно являться капитальным строением;
• в здании должен быть сделан косметический ремонт (что само по себе является возможностью немного повысить цену);
• оно пригодно для эксплуатации;
• на недвижимость должны отсутствовать обременения и ограничения.

Как только продавец убедится, что здание в порядке и готово к продаже, ему необходимо заняться подготовкой документов к продаже. Для продавцов – физических и юридических лиц перечень будет несколько различаться, т.к. последним нужно предоставить больше сведений.

Подготовка документов

Физ.лица готовят следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность;
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, сведения о приватизации, переводе жилого помещения в нежилое);
• свидетельство о гос.регистрации права собственности на объект недвижимости;
• сведения из ЕГРН об отсутствии обременений и ограничений;
• сведения из ЕГРН об арендаторах (если они есть), заключивших договор более чем на 1 год;
• копии договора аренды с арендаторами, заключившими договор на срок мене 1 года;
• если физ.лицо ранее состояло в браке, необходим нотариально заверенный отказ бывшего супруга от прав на данный объект (в том случае, если данная недвижимость была приобретена лицом во время брака);
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт из БТИ – для экспрета-оценщика;
• сведения о предыдущих владельцах объекта (история перехода прав на имущество);
• квитанции услуг ЖКХ;
• отчет оценщика, который произвел оценку объекта коммерческой недвижимости.

Индивидуальные предприниматели к вышеуказанному перечню должны предоставить свидетельство о регистрации ИП из ЕГРИП и ИНН.

Для юридических лиц, кроме вышеуказанных документов, необходимо предоставить:

• вместо паспорта – выписку из ЕГРЮЛ о регистрации юр.лица;
• учредительные документы;
• устав организации;
• ИНН;
• сведения о руководителе организации.

Установление цены

Чтобы установить рекомендуемую цену, необходимо пригласить специалиста-оценщика из компании, имеющей право оказывать подобные услуги. Прежде чем приглашать специалиста, продавец должен произвести всяческие улучшения объекта: косметический ремонт, замена дверей и окон и т.д. Чем лучше внутренняя отделка помещения, тем на более высокую цену можно претендовать.

Важно! Вся документация, подтверждающая произведенные улучшения, должна быть сохранена (товарные чеки, договор подряда на ремонт помещения и т.д.).

Оценщик устанавливает рыночную цену объекта недвижимости – рекомендуемую для совершения покупки

Важность оценки заключается в том, чтобы продавец не смог «загнуть» слишком высокую стоимость

Для оценки рыночной стоимости смотрят на следующие критерии:

• характеристика самого здания или помещения (площадь, этажность, его высота и внутренняя отделка);
• месторасположение – чем ближе здание находится к центру населенного пункта, тем выше оно оценивается;
• подъездные пути к зданию;
• возможность изменения коммуникаций.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих «льгот»:

получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);

или

возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше «льготами».

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, «льготами» воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы «случайно» закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Налоговые льготы

Если же налог с продажи коммерческой недвижимости платить придется, то можно воспользоваться предоставляемыми льготами. Всего их две: имущественный вычет и компенсация расходов. Стоит отметить сразу, что в течение года воспользоваться каждой из них можно только единожды, независимо от типа продаваемого имущества. Они распространяются и на квартиры, автомобили, земельные участки, гаражи и прочее. Помимо этого к одному договору купли-продажи может быть применено только одно послабление.

Имущественный вычет

Итак, с какой суммы облагается налогом продажа недвижимости? Для подобных объектов она составляет 250000 рублей. Одним из вариантов снижения суммы налога с продажи коммерческой недвижимости является уменьшение облагаемой суммы. Если вы продаете торговый павильон стоимостью 400000 рублей, то, воспользовавшись данным вычетом, необходимо будет оплатить только со 150000.

Однако, если речь идет о жилом фонде, например, вам по наследству досталась квартира, сдававшаяся посуточно в аренду, то вы можете рассчитывать на вычет в размере одного миллиона рублей. То есть если стоимости квартиры составляет 4000000, то с какой суммы облагается налогом продажа недвижимости? Отчисления в пользу государства будут идти всего лишь от 3000000.

Компенсация расходов

Второй доступной льготой является компенсация расходов на покупку объекта. То есть, если вы приобрели павильон за 400000 рублей, а продали его за 410000, то сумма отчисления рассчитывается от разницы, а не от всей суммы сделки. При этом необходимо учитывать, что в ФНС нужно предоставить соответствующие документы, свидетельствующие о расходах. Как правило, это договор купли-продажи.

Тут стоит сделать одну важную оговорку, ни о каких амортизационных и прочих расходах речи не идет, поскольку уплачивается налог от доходов, а не прибыли.

Введение кадастровой стоимости

Вторым главным изменением поправок 2020 года является учет кадастровой стоимости при расчете налога с продажи коммерческой недвижимости для физических лиц.

Для начала давайте разберемся в самом понятии кадастровая стоимость. Эта условная цена, которая посчитана независимыми государственными экспертами. Она не учитывает какие-либо индивидуальные особенности помещения. Из-за этого её величина может сильно колебаться как в большую, так и в меньшую сторону.

Для чего же был введен данный показатель? Дело в том, что при проведении сделок с жильем было много возможностей уклониться от выплат, просто занизив сумму, указанную в договоре.

Поэтому теперь расчет производится по следующему принципу:

• Сравнивается сумма в договоре и кадастровая стоимость.
• Если первая больше, то тогда вычеты рассчитывается по схеме приведенной выше, с использованием одной из доступных льгот или без. Если же выше вторая, то в таком случае она берется за основу расчета, но с понижающим коэффициентом 0.7.

Если вы считаете, что кадастровая стоимость сильно завышена, то можете оспорить её, собрав для этого все необходимые документы, и подав их в Росреестр.

Налогообложение коммерческой недвижимости

Сумма, а также налоговая ставка, подлежащая к уплате, рассчитывается по среднегодовой или по кадастровой стоимости, в зависимости от типа коммерческой недвижимости. Если нужно рассчитать по кадастровой стоимости, берется в расчет та ставка, которая установлена местными властями. Ставку налога и сроки уплаты также регламентируют местные власти.

Налоговое законодательство часто меняется и корректируется, поэтому лицам, связанным с бизнесом в сфере недвижимости, стоит постоянно наблюдать за переизданиями и правками в Налоговом кодексе РФ

Важно отметить, что ставки для физических и юридических лиц заметно различаются

Для физических лиц

Налоговая ставка для физических лиц вычитается исходя из инвентаризационной стоимости помещения и не может превышать показатели, закрепленные на законодательном уровне:

• Если стоимость помещения составляет 300 тысяч рублей, то процентная ставка по налогу на нежилое помещение коммерческого назначения составит всего 0,1%. Это относится и к помещениям, предназначенным для проживания. В частности речь идёт об апартаментах, гостиницах и хостелах;
• Для помещений стоимостью от 300 до 500 тысяч рублей, процентная ставка составит от 0,1% до 0,3%;
• Если речь идёт о помещениях стоимостью свыше 500 тысяч рублей, процентная ставка будет составлять от 0,3% до 2,0%. Речь идёт о дорогостоящей недвижимости, вроде торговых центров и офисов.

Важно отметить, что льготы по налогообложению коммерческой недвижимости не распространяются на физических лиц. Это связано с тем, что помещение физического лица вовлечено в предпринимательскую деятельность

Для юридических лиц

Налоговые ставки для юридических лиц значительно отличаются от ставок для физических лиц. Это связано с тем, что помещения, принадлежащие юридическим лицам, облагаются налогом на имущество организаций.

Как правило, налог на недвижимость, предназначенную для коммерческих целей, не превосходит 2,2% от конечной цены самого помещения. Максимальная ставка по недвижимости, с которой налог считают исходя из кадастровой стоимости, составляет 2%.

Расчет налога на имущество имеет свои особенности в каждом из этих случаев. При расчете налога по средней стоимости ставку налога умножают на среднюю стоимость имущества за отчетный период. При расчете налога на имущество по кадастровой стоимости, ставку налога умножают на кадастровую стоимость имущества на 1 января налогового периода (отчетного года).

При продаже коммерческой недвижимости

В связи с тем, что в законодательстве отсутствует понятие коммерческой недвижимости, при заключении сделок по продаже могут возникнуть сложности. Также следует учесть особенности налогообложения, связанного со статусом продавца недвижимости.

Порядок уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости, размер ставки и сроки зависят от статуса продавца:

• Если речь идёт о физических лицах, они должны уплатить НДФЛ, начисляемый по ставке, установленной местными властями и администрацией. Обычно налоги при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом рассчитываются по ставке 13% с вырученной по договору суммы дохода.
• Индивидуальные предприниматели могут снизить налог, воспользовавшись налоговыми вычетами. Естественно, они должны обосновать снижение налога, предоставив документы, подтверждающие их траты при реализации имущества.
• При продаже имущества, используемого в коммерческих целях, иностранные организации обязаны уплатить налог по ставке в 20%.
• ООО не платят налоги с дохода, полученного с продажи такой недвижимости. Это связано с тем, что объект недвижимости выступает в качестве взноса в уставной капитал.

Налоги при сдаче коммерческой невидимости в аренду также будут зависеть от статуса владельца. Например, если речь идёт об индивидуальном предпринимателе, ему придётся уплатить НДФЛ в размере 13%. Дополнительно уплате подлежит стандартный имущественный налог для юридических и физических лиц. Иностранцам, осуществляющим подобную деятельность на территории РФ, придётся уплатить налог в размере 30% от прибыли.

Что такое коммерческая недвижимость и как на ней заработать?

Любые объекты нежилой недвижимости – офисы, торговые точки, склады, спортивные и гостиничные комплексы, цеха и мастерские – относятся к разряду коммерческих помещений.

Такая недвижимость по определению должна приносить своему владельцу доход, а не простаивать без дела, съедая деньги за содержание.

Если вы владеете коммерческим помещением, у вас есть масса вариантов превратить его в источник прибыли.

Вот некоторые из них:

• оборудовать объект под личный бизнес;
• сдать его в аренду другим предпринимателям;
• продать заинтересованным лицам.

Именно о продаже мы и поговорим в нашей статье.

Наиболее вероятный вариант использования нежилой недвижимости после её покупки у собственника – открытие магазина розничной или оптовой торговли. Помещения под магазин должны отвечать определённым требованиям, иначе санитарные и прочие службы не дадут добро на эксплуатацию объекта.

Например, продуктовые торговые точки должны иметь автономную вентиляцию и противопожарную систему. Поэтому, прежде чем продавать площадь под магазин, убедитесь, что она соответствует необходимым параметрам. Ещё более строгие требования предъявляются к помещениям под кафе, рестораны и другие учреждения общественного питания.

Поэтому большинство продавцов действует через посредников – риэлторов, специалистов по сделкам с недвижимостью.

О том, как работают риэлторские агентства, читайте подробную статью на нашем сайте.

А значит, будет существовать и спрос на объекты нежилого фонда. Даже в условиях экономического спада недвижимость для коммерции продолжает приносить владельцам доход от аренды или продажи.

Продажа помещения с максимальной выгодой для собственника – это целое искусство. Однако существуют проверенные алгоритмы, которые позволяют реализовать имущество быстро и дорого. Именно их мы рассмотрим в следующих разделах статьи.

Обратный процесс – покупка коммерческой недвижимости – подробно изучен в другой публикации нашего блога.

Подготовка документов к сделке

Готовясь продавать помещение, настоятельно рекомендуется предпринять следующие шаги:

1. Если объект предполагаемой сделки находился у вас в собственности более 5 лет, желательно проверить кадастровую документацию и при необходимости внести коррективы, чтобы все проведённые улучшения, перестройки и перепланировки.
2. Обязательно подготовьте все документы, подтверждающие законность обладания земельным участком под строением и его использование по назначению. Если земля была передана в бессрочное безвозмездное пользование органом местной власти, желательно оформить документы о праве собственности на неё.
3. Очень полезно иметь на руках выписку из Госреестра о том, что продаваемый объект недвижимости не находится под обременением. Если же какое-то обременение имеет место, необходимо иметь документацию с описанием причины этого обременения. Если коммерческая недвижимость качественная, небольшие ограничения со стороны государства не помешают её выгодно и быстро реализовать.
4. Нелишне будет также проверить и кандидатуру потенциального покупателя. Можно затребовать выписку из каталога юридических лиц, а также проверить полномочия того, кто отвечает за проведение сделки. При наличии доверенности можно проверить её правомочность у нотариуса, который ее выдавал.
5. Собственный пакет документов тоже можно показать опытному и знающему юристу с целью обнаружения и исправления возможных слабых мест.

Наличие на руках полного пакета правильно оформленных документов значительно ускорит возможность реализации и позволит избежать попыток занизить цену.

Сроки оплаты

Отдельное внимание следует уделить связи даты реализации имущества со сроком уплаты налога. Предпринимателем и предприятиям следует чётко понимать, какой доход с продаж они должны учитывать при сдаче очередной налоговой отчётности

Правильно определить дату, которая будет признаваться датой сделки для отчётности, можно определёнными методами, прописанными в законодательстве. (ст. 271 — 273 НК РФ)

• Метод начисления. Если предприниматель или компания выбрали методом налогового учёта метод начисления, для продавца не имеет значения дата поступления средств с продажи объекта на счёт (или фактической оплаты расходов). Датой получения дохода признаётся дата выписки счёта-фактуры. Доход определяют в тот отчётный период, в котором они были получены.
• Кассовый метод. В этом случае предпринимателям необходимо ориентироваться на конкретную фактическую дату получения средств за реализацию имущества.

Обратите внимание! При проверке отчётности на прибыль, Налоговая служба будет руководствоваться суммой уплаченных НДС за отчётный период. Сверяется оплата НДС со счетами-фактуры

Таким образом, кассовый метод работает только в теории, на практике же датой получения дохода предпринимателям следует считать дату выписки счёта-фактуры.

Подробности в цифрах

Физические лица

Физические лица, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя, а также индивидуальные предприниматели, которые продают коммерческую недвижимость после закрытия данного статуса, платят налоги по ставке в 13% от полученного дохода. Если физическое лицо не является резидентом РФ, то ставка налога будет повышена до 30%. В этом случае налогооблагаемой базой будет выступать вся сумма дохода от продажи коммерческой недвижимости. Дополнительных льгот и имущественных вычетов для физических лиц при продаже коммерческой недвижимости не предусмотрено.

Пример расчета налога

Налог для физического лица при продаже недвижимости будет рассчитываться по формуле

Доход * Ставка налогообложения (13% или 30%)

Например, если физическим лицом продано коммерческое помещения на сумму дохода в  2 000 000 рублей, то налога для него будет равен 2 млн. * 13% = 260 000 рублей, если он является резидентом РФ, 2 млн. * 30% = 600 000 рублей, если он является нерезидентом страны (а так же в случае, если он провел за пределами страны более 183 дней в году).

Индивидуальные предприниматели

ИП платят налоги исходя из выбранной системы налогообложения:

• Патент,
• Единый налог на вмененный доход,
• Упрощенная система налогообложения (УСН),
• Общая система налогообложения.

При упрощенной системе налогообложения индивидуальные предприниматели не платят налог на доходы физического лица, а платят налог в соответствии с выбранной системой налогообложения – 6% для объекта налогообложения доходы и 15% для объекта налогообложения доходы минус расходы

Важно в некоторых регионах данные ставки могут варьировать в диапазоне от 1 до 6% и в диапазоне от 5 до 15 % соответственно, либо быть пониженными до нуля

Для ИП налогооблагаемой базой в случае продаже коммерческой недвижимости является сумма дохода за вычетом расходов на амортизацию и расходов на приобретение имущества. Исключение составляют ситуации, когда применяется упрощенная система налогообложения с объектом налогообложения «доходы» в этом случае налогооблагаемой базой будет выступать весь полученных доход.

Индивидуальные предприниматели имеют право на использования в данном случае профессионального вычета в размере равном понесенным расходам или в размере равном 20% от полученного дохода. Поэтому расчет суммы налога будет выглядеть следующим образом.

(Доход – 20%)*Ставку налога

Если взять тот же пример, что и выше, то при продаже недвижимости стоимость. 2 000 000 рублей ИП заплатил бы (2000 000 – 400 000)* 6% (15%) = 96000 (240 000) рублей.

При УСН расчет будет выглядеть на порядок сложнее, так как в налогооблагаемую базу будет включен весь объем дохода, но также будут учитываться амортизационные расходы и расходы на приобретение имущества (в зависимости от выбранной системы налогообложения).

Юридические лица

Компании и организации не уплачивают налог от продажи коммерческой недвижимости в чистом виде, так как он включается в общий налог на прибыль, который уменьшает сумму полученных доходов на сумму понесенных расходов. Ставка налога для юридических лиц составляет 20%, в некоторых регионах РФ данная ставка может быть снижена до 15.5%.

Продажа без потерь

Если говорить о продаже городской квартиры на первом этаже без потерь в цене – реализация квартиры под бизнес, если характеристики квартиры привлекают внимание коммерсантов. Итак, таким образом, можно говорить, что у квартир на первом этаже есть свои преимущества – это возможность перевести помещение в нежилой фонд

Напомним, что еще 5-10 лет назад практика перевода квартир на первом этаже в нежилой фонд на вторичном рынке недвижимости была повсеместна, что породило очень много пристроек к жилым домам, перепланировок, появлению порой сомнительных торговых точек и мест общепита. Конечно, это не могло не вызвать активного недовольства жильцов. Сегодня свободную нишу стрит-ритейла занимают часто встроенные помещения первых этажей новостроек, коммерческая функция которых была предусмотрена еще на этапе проектирования. По мнению Арсения Васильева, смена статуса объекта сегодня актуальна только для районов, где присутствует дефицит объектов коммерческой инфраструктуры или квартир с крайне удачным для коммерсантов местоположением.

Переводя квартиру в нежилой фонд, собственник получает более дорогой объект, который можно продать, сдать в аренду или использовать для открытия своего бизнеса. Наиболее доходный вариант — организация магазина на месте бывшей квартиры. Однако, по словам Елены Орловой, и.о. руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», для этого подходит не каждое помещение

«Для создания торгового объекта важно, чтобы дом, в котором расположена переводимая квартира, находилась на перовой линии пешеходной улицы, желательно в пешей доступности от метро, — говорит она. — То есть речь идет о месторасположении, при котором поток посетителей будет очень высоким»

«Квартиру в спальном районе, где сосредоточено множество различных объектов инфраструктуры шаговой доступности, лучше не переводить в нежилой фонд, а продавать как жилье, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — А если дом расположен рядом с крупной магистралью и отличается хорошей проходимостью, то целесообразнее сначала перевести жилое помещение в нежилое. Те же объекты стрит-ритейла в местах с хорошим пешеходным трафиком будут стоить существенно дороже, нежели квартиры на первых этажах, которые, скорее всего, придется продавать еще и с дисконтом».

Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty также утверждает, что, если жилплощадь находится на окраине в спальном микрорайоне, то заработать много не получиться.

Евгений Семёнов, руководитель отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55», в свою очередь добавляет, что однокомнатную квартиру порядка 40 кв.м. тяжело будет использовать для коммерческих целей в силу небольшого метража. «Высота этажа также напрямую влияет на стоимость, — утверждает он. — Помимо этого в более выгодном положении находится собственник двухсторонней квартиры. Очень редко продают квартиры исключительно для офиса. Большим спросом на первых этажах пользуется торговля. Кафе, небольшие продуктовые магазины и т.д. Все-таки для офиса больше подходят БЦ».

Конечно, можно продавать квартиру по более высокой цене, предполагая, что ее будут использовать как магазин или другой коммерческой объект. Однако покупателю будет интересна не каждая квартира, а только та, которую отличает выгодное месторасположение. Впереди хлопоты по переводу помещения в нежилой фонд, которые лягут на нового собственника. Однако инвестор согласен заплатить больше, если предмет покупки по своей локации стоит того. «В этом случае стоимость квартиры может вырасти не более 10-20%», — отмечает Арсений Васильев.

По словам Марии Литинецкой, если квартира расположена в центре, на улице с высоким пешеходным трафиком, то можно даже не раздумывать – ее однозначно необходимо переводить в нежилой фонд, а потом уже продавать по более высокой цене. «При таком раскладе наценка может составить и 20%, и 30%, — уверяет она. — Во всех остальных случаях необходим детальный анализ ситуации на локальном рынке коммерческой недвижимости».

Особенности, возникающие после продажи

После того, как недвижимый объект продан, может возникнуть некий ряд ситуаций. Учтите эти факторы и примите к использованию:

• заниженную цену сделки обложат штрафом, и сторонам все равно придется возместить сумму недостачи до рыночной стоимости;
• не скрывайте того, что объект уже не находится в Вашем владении, так как информация из реестра вскоре развеет эту тайну;
• уполномоченные лица занимаются проверкой заявленной продажной стоимости, поэтому таким образом не получится снизить сбор в казну и это не самый лучший вариант утаивания полученного дохода, так как подобная махинация будет непременно раскрыта;
• проверяющие лица вправе направить факт выявления ими неполной оплаты за проданный объект для разбирательства в суде. Жизнь доказывает факты взыскания средств до полной суммы по решению суда.

Знайте свои права

Иногда негативную реакцию работников ИФНС вызывает избавление от помещения сразу после того, как было закрыто ИП. Это связано с тем, что юридическое и физическое лицо облагаются налогами по разным правилам. Некоторые предприниматели, понимая выгоду, специально прекращают деятельность, чтобы сэкономить на налогах.

Да, возможно, это вызовет вопросы у налоговой, но законом это не запрещено – сделка абсолютно прозрачна. Запретить продавать нежилое имущество сразу после закрытия ИП не может ни один орган. Если продавец знает свои права, никаких проблем у него возникнуть не должно.

Этап 6. Заключение сделки и передача бизнеса

Если вы окончательно договорились о цене, на этом этапе необходимо разработать архитектуру сделки. Например, в какой последовательности передавать бизнес и какой порядок расчетов. У многих предпринимателей на этом моменте возникает ступор, так как бизнес вроде есть, а передавать почти нечего. Такое может возникнуть, если продавец работает как ИП, персонал у него устроен в черную, а помещение в аренде. Как выйти из такого положения? Одна из возможностей заключение двух этапного договора. В первом договоре передается оборудование и получается часть денег от покупателя, во втором договоре оказываются продавцом консалтинговые услуги по обучению ведению бизнеса. Оплата по двум договорам и составляет полную стоимость бизнеса.

Так же у многих возникает вопрос, а как быть с персоналом? Обычно передача персонала происходит в виде передачи подписанных заявлений и договоров на трудоустройство в новую компанию. Происходит это тот же момент, что и передача оборудования. В случае, если помещение в аренде, так же передается подписанный договор между арендодателем и новым собственником бизнеса. 90% сделок происходят за наличные и лучше использовать банковскую ячейку и никогда не получать деньги на территории покупателя.

После подписания документов и передачи денег обычно наступает период обучения и поддержки, который длится в среднем 1-2 месяца в зависимости от сложности бизнеса. В это время происходит обучение нового собственника методам управления бизнесом и знакомство со всеми ключевыми фигурами. Обычно новый собственник быстро со всем разбирается и уже через две недели начинает работать самостоятельно.

В среднем этот этап занимает 30 часов