Особенности продажи квартиры после приватизации: когда можно продавать?

Кто имеет право проживать в приватизированной квартире после продажи

Если один из зарегистрированных жильцов не принимал участия в процедуре приватизации, у него остается право на пожизненное пользование (но не распоряжение!) жильем – фактически бессрочное проживание независимо от смены собственника. На покупку квартиры с таким условием согласится далеко не каждый покупатель, поскольку не вправе будет принудительно выписать или выселить такого жильца.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

При наличии «отказников» рекомендуется разыскать их еще до сделки и попросить письменное заявление о добровольной смене места жительства, отказе от своего права претендовать на пользование жилым помещением и предъявлять на него какие-либо права в будущем, а при наличии прописки – выписаться в оговоренные сроки. Документ также можно заверить у нотариуса, после чего заниматься оформлением ДКП.

Если «отказник» не согласен на добровольную выписку, ее можно провести только в судебном порядке при наличии определенных оснований:

• непроживание в квартире длительное время;
• фактическое проживание на постоянной основе по другому адресу (не на время командировки, учебы и пр.);
• добровольный выезд;
• отсутствие каких-либо попыток вернуться и препятствий этому возвращению со стороны других собственников;
• неуплата своей части коммунальных платежей.

Процедура продажи приватизированной квартиры в целом не отличается от стандартных сделок с недвижимостью, но имеет ряд нюансов. Они касаются уплаты налога и наличия жильцов с бессрочным правом пользования объектом. Как действовать в том или ином случае? Юристы сайта подскажут, какие бумаги нужно подготовить с учетом сложившихся обстоятельств и как провести сделку с соблюдением требований действующего законодательства. Консультации специалистов бесплатны.

Какие сложности могут возникнуть

Как только гражданин заключил договор приватизации и зарегистрировал право собственности, он вправе распоряжаться своим имуществом любым законным способом, в том числе и продать его. Однако необходимо учитывать, что сделка может быть осложнена наличием нескольких собственников, в том числе и несовершеннолетних. Также необходимо помнить, что в случае свежей приватизации придется заплатить налог в пользу государства.

Существуют и другие нюансы, например, связанные с правами жильцов. Учесть все тонкости в случае продажи такого жилья нелегко. Помочь в этом может бесплатная консультация юриста, получить которую можно на нашем сайте.

Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна Главный юрист – эксперт сайта Профиль в ЯндексУслуги Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России.

Была ли эта информация полезной?

ДаНет

Вопросы и ответы

Можно ли продать неоформленнную в собственность

Продать неприватизированную квартиру по закону нельзя.

Но есть несколько нюансов таких сделок. Это можно осуществить только с одновременной приватизацией с покупателем. После такого отчуждения жилье перейдет сразу в собственность нового владельца. Такая процедура занимает не меньше месяца.

Чаще всего покупка неприватизированного жилья связана с долгами за коммунальные услуги.

Для того, чтобы сделка была проведена, необходимо предварительно погасить долг. Это можно сделать, получив задаток за сделку. Либо заключить соглашение с управляющей компанией, в котором будет прописано обязательство оплатить долги после совершения сделки.

Обмен

Самым простым вариантом сделки неприватизированного жилья является его обмен.

Он должен проводиться с помощью агентов по недвижимости. Покупатель приобретает у агента жилье, которое в дальнейшем будет обмениваться на муниципальную квартиру. После этого стороны сделки пишут заявление об обмене. Заявление рассматривается в государственных органах.

Единовременно с покупателем

Проведение единовременной сделки с покупателем считается альтернативой проведения приватизации с последующей продажей.

Процедура занимает около одного месяца. Для ее осуществления необходимо обращаться в государственные органы. После оформления всех необходимых документов жилье перейдет в собственность новому владельцу.

Если жилье в долевой собственности

Часто встречаются ситуации, когда у недвижимого имущества несколько собственников.

Реализовывать свои права они должны с определенными требованиями:

1. После того, как продавцом будет определена цена, по которой он хочет продать свою долю, он должен уведомить остальных собственников о своем желании. Они имеют первоочередное право на приобретение.
2. Если в течение месяца никто из них не изъявляет желания купить часть квартиры, владелец может продавать ее.

С прописанным человеком

Наличие прописки не означает, что гражданин является собственником. Такой объект недвижимости может быть продан с обременением.

Если прописанный гражданин отказывается выписаться добровольно, вопрос можно решить через суд.

Трудности могут возникнуть с несовершеннолетними детьми, которые дали отказ на приватизацию, с гражданами, отказавшимися от своей доли наследства.

Если есть несовершеннолетние дети

Продажа квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние дети, также может вызвать определенные трудности.

Для совершения такой сделки необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Это связано с тем, что сделки не должна ухудшать условия для детей. Если речь идет о подростке, достигшем 16 лет, который состоит в браке или официально трудоустроен, то такое разрешение не требуется.

Комнату в коммуналке

Продавец должен уведомить жильцов, которые имеют приоритетное право на приобретение жилого помещения.

Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, то потребуется получить согласие органов опеки и попечительства. Уведомления необходимо рассылать заказными письмами с уведомлением.

Со старым удостоверением

Если квартира была приватизирована в 90-х годах, у собственника на руках имеется свидетельство старого образца.

Оно является действительным и не требует замены.

Все сделки совершаются на общих основаниях. Проходить повторно приватизацию не нужно.

Продажа жилья пенсионером

Если квартиру продают граждане, которые находятся на пенсии, получить налоговый вычет они могут только в том случае, если предыдущие три года они работали и официально получали заработную плату.

Зная все нюансы продажи приватизированного жилья, можно избежать проблем при оформлении сделки, и уменьшить сумму налога.

«Подводные камни» покупки приватизированной квартиры

В каких случаях приватизация может быть признана недействительной?

Приватизация – это обычная сделка, такая же, как купля-продажа или дарение. Любая сделка может быть признана судом недействительной по заявлению какой-то заинтересованной стороны. Вот случай из моей практики: бабушка получила по ордеру трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге, т.е. квартира муниципальная. У бабушки двое детей: старший сын и младшая дочь. Все включены в ордер, все имеют право на бесплатную приватизацию. Какое-то время старший сын, будучи уже взрослым, уезжает и отсутствует в течение 9 лет. При этом он меняет место жительства и снимается с регистрационного учета. Бабушка приватизирует квартиру в единоличную собственность. Через 9 лет старший сын возвращается и обращается с иском в суд на свою мать, чтобы суд признал за ним право пользования, а договор приватизации — недействительным. И областной суд удовлетворил иск сына в полном объеме, то есть квартира в Екатеринбурге стала опять муниципальной собственностью.

В чем различия права собственности и права пользования приватизированной квартирой?

Расскажу еще один случай из практики. Пришла женщина на консультацию. Она, в свое время работая на предприятии, получила двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге. А в ордер включена дочь. Мать и дочь собираются приватизировать эту квартиру. При этом события разворачиваются так, что сама хозяйка отказывается от приватизации, а дочь приватизирует жилье в единоличную собственность. Далее дочь, с согласия матери, продает эту квартиру, а маме покупает комнату коридорной системы и оформляет эту комнату в свою собственность. Через полгода дочь продает эту комнату посторонним людям. Мама об этой сделке ничего не знает. Проходит еще полгода, и новый собственник обращается с иском в суд. Буквально два дня назад женщину из занимаемой комнаты выселили судебные приставы. Она спрашивает: «Что делать?» Я отвечаю: «Ваше право пользования носит бессрочный характер. Оно возникло и сохраняется по отношению к двухкомнатной квартире, которую дочь первоначально продала. Вы можете обратиться с иском к тем покупателям в суд».

Как при приватизации избежать возникновения права пользования у третьих лиц?

Если на момент приватизации третьи лица имели равные с нанимателем права пользования и отказались от приватизации, то их право пользования носит постоянный и бессрочный характер. То есть получается, что в этой квартире собственник один, но право пользования имеют еще, к примеру, двое человек. При договоре купли-продажи собственник имеет право эту квартиру продать, но эти лица остаются в этой квартире до конца своих дней.

Как снизить риски при покупке приватизированной квартиры?

Если человек покупает квартиру, где первоначальный документ – договор приватизации, нужно проверить множество нюансов. Еще раз посоветую не пожалеть денежных средств и обратиться к юристу, чтобы он проверил, кто приватизировал эту квартиру, кто имел право на приватизацию, кто отказался, то есть может ли быть впоследствии эта сделка – договор приватизации — быть судом признана недействительной.

Эксперт: Рустам Таминдаров, директор юридического бюро

Вычеты

Всем известно о том, что существует возможность оформить налоговый вычет, при продаже недвижимости и имущества.

Какой из вычетов можно оформить, продавая квартиру сразу после приватизации?

При продаже недвижимости вы можете воспользоваться некоторыми вычетами при определённых обстоятельствах:

• Налоговый вычет при покупке с последующей продажей. Возможен лишь в том случае, если приватизированная вами квартира, была куплена и у вас имеются документы, подтверждающие этот факт. При продаже квартиры сразу после приватизации, вам будет рассчитан налог из разницы в цене. К примеру, вы купили квартиру за 1 500 000 рублей, а продаёте за 2 000 000. В таком случае НДФЛ будет рассчитан из 500 000 и составит 65 000. В тех ситуациях, когда цена покупки выше цены продажи, налог вы вообще не платите;
• Стандартный вычет в 1 000 000 рублей. Может быть применён, если вы не покупали продаваемую квартиру, или ваши расходы на покупку составили меньше 1 000 000 рублей. Применяется вычет так, вы продали квартиру, которая находилась в вашем пользовании, сразу после приватизации, за 3 000 000 рублей. Воспользовавшись стандартным вычетом, ваш НДФЛ рассчитывается из суммы в 2 000 000 рублей, то есть вычет составит не 390 000, а 260 000.

Внимание

При продаже квартиры сразу после приватизации вы можете рассчитывать на один из этих вычетов, подав декларацию о доходах до 30 апреля следующего года. Уплата налога обязательна до 15 июля

К декларации необходимо будет приложить договор купли-продажи, для подтверждения суммы и даты сделки.

Можно ли продать не приватизированную квартиру?

С юридической точки зрения продать неприватизированную квартиру нельзя, так как она не находится в собственности физического лица.

Однако и в такой ситуации можно найти выходы, благо что законодательство это позволяет. Многие из таких схем строятся на полном доверии между сторонами, либо занимают достаточно долгий период времени.

Так что в любом случае такие способы продажи являются редкостью и обычно применяются в тех случаях, когда покупателю по каким-либо причинам требуется именно этот конкретный объект недвижимости.

Рассмотрим основные из них:

• Одна из схем продажи соцжилья — переоформление договора социального найма на продавца. В этом случае покупатель передает деньги «продавцу», который выписывается из квартиры. Далее покупатель самостоятельно занимается оформлением приватизации квартиры на свое имя;
• Более распространенный способ — совместное оформление приватизации покупателем и продавцом. Первый вносит задаток за квартиру, средства от которого используются для подготовки бумаг и оплаты госпошлины. Сразу после того, как продавец оформляет приватизацию, проводится сделка купли-продажи и квартира переходит покупателю;
• Еще один способ продать неприватизированную квартиру — провести обмен. Некогда популярный способ, в советское время был единственным средством сменить жилплощадь, в наше время редко используется на рынке недвижимости. Причиной этого является то, что социальных квартир становится все меньше, к тому же продажа предусматривает получение денежных средств за жилье в полном объеме, что при обмене невозможно.

Чтобы обойти эти препятствия, была изобретена схема с привлечением агентств недвижимости и буферным жильем.

Полностью она выглядит так:

1. Покупатель находит понравившуюся неприватизированную квартиру, которую хочет приобрести;
2. Затем он обращается в агентство недвижимости и выкупает у него буферное жилье по той стоимости, которая фигурирует у интересующего его объекта недвижимости;
3. Затем стороны проводят обмен квартирами, покупатель становится нанимателем неприватизированной квартиры;
4. «Продавец» продает буферное жилье обратно агентство и получает причитающиеся ему деньги.
5. Покупатель проводит приватизацию жилья и становится его собственником.

Недостатками этой схемы являются ее излишняя сложность и то, что все три стороны (покупатель, продавец и агентство) должны полностью доверять друг другу. Поэтому этот способ довольно редко встречается на практике.

О том, как продать неприватизированную квартиру, смотрите в видеоролике:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Для чего при продаже нужна справка о принадлежности площади к частной собственности?

Так как приватизировать муниципальную собственность можно только один раз в жизни, при приватизации требуют предоставление справки о неучастии в приватизации. В ней даны сведения о том, что участник процедуры ещё не воспользовался такой льготой, предоставленной ему государством.

Этот документ можно получить в БТИ того населённого пункта, в котором проживает участник приватизации. Эта услуга платная, размер оплаты зависит от многих параметров и может составлять от 250 до 2500 рублей. Такая справка нужна для приватизации, но после получения выписки из ЕГРН необходимость в ней отпадает.

Приватизация

Согласно действующему законодательству россияне вправе единожды бесплатно приватизировать свое жилье. Процедура приватизации предполагает перевод квартиры из государственной/муниципальной в частную собственность физлица. Для приватизации квартиры по ФЗ № 1541-1 претендент должен постоянно проживать в данной квартире, участвовать в отношении нее в договоре соцнайма и иметь российское гражданство.

После этого собственник получает всю полноту прав в распоряжении квартирой.

Он вправе проживать в ней, сдавать в аренду, передавать по дарственной, оформлять на нее завещание или продавать.

А если квартира находится в муниципальной собственности, то проживающие там лица пользуются ей по договорам социального найма. Они не вправе заключать в отношении нее сделки купли-продажи, это может делать только муниципалитет.

Если собственник ребенок

Отчуждение жилья с несовершеннолетними детьми законодательством не запрещено. Если ребенок – владелец доли, то для продажи необходимо получить разрешение от опеки. Если же он имеет в квартире только прописку, одновременно с выпиской из прежнего жилища малыша требуется прописать в новом.

Для разрешения на продажу жилья, полноправным или долевым владельцем которой является несовершеннолетний, опека потребует доказательства, что права малыша не будут ущемлены:

• новая квартира не меньше по площади, чем предыдущая;
• ребенок получит такую же или более долю;
• жилье находится недалеко от учебного заведения;
• малыш не лишится отдельной комнаты, если она была ранее;
• санитарные условия не ухудшатся.

Причины для отказа:

• ущемление прав ребенка (отсутствие или уменьшение размера доли в новой квартире);
• ухудшение условий (отсутствие комнаты, или удобств, далеко от школы или сада и т. п.);
• отказ одного родителя;
• не предусмотрена прописка в покупаемой квартире для ребенка;
• новое жилье еще не построено;
• аварийное состояние приобретаемого жилья.

При получении разрешения на продажу, сделка проводится по стандартной схеме.

Несовершеннолетние младше 14 лет самостоятельно подписывать соглашения о возмездной передаче квартиры не могут. Подписание документов за ребенка возлагается на родителей либо опекунов.

В каких случаях налога нет

Приватизированная квартира – это такой тип недвижимости, который принадлежит гражданину на праве собственности.

При этом налог можно не платить, когда имущество находится в собственности больше 3 лет. Во всех иных случаях продавец обязан уплатить НДФЛ – 13% от стоимости объекта недвижимости. Возникает вопрос, нужно ли подавать декларацию в этом случае. Ответ – нет, при освобождении от налога продавец не обязан отчитываться по форме 3-НДФЛ, при условии, что иных сделок за отчетный период от не совершал.

Для сравнения, минимальный срок владения квартирой, который освобождает продавца от налога на доход с продажи, равен 5 годам для объектов, полученных в собственность иным способом, за исключением приватизации, наследования, договора дарения от близких родственников или договора ренты, а так же за исключение единственного жилья. Поэтому можно сделать выводы, что для лиц, приватизировавших жилье, установлены льготные условия для продажи.

Вывод: чтобы сэкономить при продаже ранее приватизированной квартиры, ее следует продавать после трех лет непрерывного владения. Обязанность расчета налога ложится на продавца. Уклонение от уплаты или сокрытие полученного дохода влечет нарушение налогового законодательства.

★ ★ ★

Особенности налогообложения

Из-за бесплатной приватизации собственник при продаже получает доход, с которого, согласно законодательству, обязан уплатить налог на доходы физлиц в размере 13% с суммы продажи.

Ранее такая проблема решалась очень просто — в основном договоре указывалась сумма в 1 млн. рублей или меньше, с которой налог не уплачивался.

Остальные средства передавались по расписке или через приложение к основному договору. Однако эту схему ухода от налогов практически свели на нет нововведениями в законодательстве:

• теперь для квартир, приватизированных после 01.01.2016, установлен 5-летний налоговый срок;
• цена объекта в договоре должна составлять минимум 70% от кадастровой стоимости.

О том, как законно снизить кадастровую стоимость квартиры, узнайте тут.

Порядок действий

На следующий год после продажи квартиры продавец должен подать декларацию 3-НДФЛ, к которой прикладываются:

1. копия договора купли-продажи;
2. копия платежных документов.

Бланк декларации 3-НДФЛ.

Исходя из предоставленных документов, продавцу начисляется налог, размер которого составляет 13% от налогооблагаемой суммы, который рассчитываемой так:

Стоимость квартиры — 1 млн. рублей не облагаемых доходов.

Налоговый вычет

Продавец вправе рассчитывать на налоговый вычет, если в течение того же года он приобрел другое жилье.

Прямого взаимозачета налогов в этом случае обычно нет, так что уплачивать НДФЛ все же придется.

Однако можно вернуть уплаченные средства, так как в этом случае возвращаются все полученные в течение года доходы, к которым относится не только зарплата, но и доход от продажи квартиры.

Вычет предоставляется на максимальную сумму в 2 млн. рублей, если цена покупаемой квартиры ниже — то расчет вычета производится исходя из ее стоимости.

Если квартира приобреталась с использованием ипотечных средств, то размер вычета увеличивается до 3 млн. рублей.

Размер вычета составляет 13% от стоимости приобретаемого жилья, так что в зависимости от цены проданной квартиры может полностью покрыть уплаченный налог.

Документы

Для предоставления налогового вычета нужно предоставить:

• копию правоустанавливающих документов;
• копию договора купли-продажи;
• копию документов о передаче денежных средств;
• справку 2-НДФЛ (от работодателя);
• декларацию 3-НДФЛ.

Можно ли без налога?

От налога освобождаются лица, если с момента приватизации прошло 3 года (для приватизированных до 01.01.2016) или 5 лет (после 01.01.2016).

Также налог не взимается, если стоимость жилья при продаже составляет менее миллиона рублей, что встречается только в провинции.

Все остальные случаи законного ухода от уплаты налогов при продаже приватизированной квартиры не подходят.

Иногда работники ФНС могут произвести взаимозачет налога и вычета при одновременной продаже и покупке квартиры, но это не является для них обязательным — все зависит от конкретного работника налоговой.

Единственным полулегальным способом остается лишь указание в договоре купли-продажи заниженной цены (1 млн. рублей или ниже). Несмотря на рискованность таких действий, связанную с возможным опротестованием сделки, такая схема часто применялась раньше.

Однако и в этом случае государство постепенно ужесточает законодательство.

Теперь сумма в договоре не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости, в ином случае сделка просто не будет зарегистрирована.

К тому же если ФНС выяснит, что при продаже использовалась схема ухода от налогов, можно «попасть» на большие штрафы. Так что применять такой способ ухода от налогов не рекомендуется.

Платят ли пенсионеры?

Продажа приватизированной квартиры не предусматривает отдельных льгот для пенсионеров — в данном случае перед законом все равны.

Таким лицам придется:

1. либо выдерживать 3(или 5)-летний срок;
2. либо платить налог в полном объеме и пользоваться правом налогового вычета.

Подробнее о том, платят ли пенсионеры налог на имущество, читайте в статье.

Как продать неприватизированную квартиру

Право на участие в приватизации предоставляется каждому гражданину единственный раз в жизни в условиях массового перехода от государственной к частной собственности, позволяя новым владельцам совершать любые сделки по отчуждению недвижимости. До официального перехода права собственности подарить или продать неприватизированную квартиру запрещено на законодательном уровне.

Единственный законный способ – приватизация и продажа квартиры после получения приватизационного свидетельства. Однако несогласие хотя бы одного из зарегистрированных жильцов, отнесение муниципальными властями к специальному служебному жилью или признание объекта недвижимости аварийным и подлежащим сносу делает процедуру невозможной.

На практике существует ряд «обходных» путей, как продать муниципальную квартиру без приватизации, вкладывая условный смысл в термин «продажа». Помимо обмена, требующего согласие собственника – муниципалитета, остальные схемы являются незаконными, создавая для участвующих сторон риски в любой момент признания сделки ничтожной с финансовыми потерями. Чтобы «продать» квартиру без приватизации, необходимо убедиться в порядочности участников сделки, строящейся на доверии, и отсутствии возможности приватизировать жильё.

Статус не приватизированного жилья

По закону квартира, которая не была приватизирована в установленном порядке, принадлежит не жильцам, а муниципалитету или государству. А продать имущество может только собственник — в противном случае сделка будет недействительной.

По сути, вся программа приватизации, действующая уже более 20 лет, рассчитана именно на то, чтобы граждане, получив в собственность квартиры и другое жильё, смогли самостоятельно ими распоряжаться — в том числе и продавать. Без приватизации распоряжение квартирой невозможно.

Следовательно, мы видим первый вариант решения проблемы — перед тем, как продать жилище, его нужно приватизировать.

Как продать неприватизированную квартиру?

Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:

1. Самый простой вариант — это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
2. Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью — схема с так называемой «буферной» квартирой. При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-«буфер»). Затем происходит обмен уже приватизированного «буфера» на вашу не приватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте «буфер» обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.

Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) — можно даже не задумываться о продаже.

Подводные камни при продаже

При любом варианте продажи не приватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.

Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.

Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.

Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру — даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.

Как подстраховаться?

Избежать лишних проблем можно, если тщательно документировать каждый свой шаг. Поэтому:

• если вы решили взять с будущего покупателя задаток, заключайте с ним предварительный договор, в котором будет прописана обязанность сторон оформить договор купли-продажи после завершения приватизации;
• в договоре чётко оговаривайте цену квартиры;
• при получении любых сумм выписывайте расписки.

Надеемся, что наши советы окажутся вам полезны.

Когда можно продать квартиру после приватизации

Нередко возникает вопрос — через сколько можно продать квартиру после приватизации?

Но важно учесть, что продажа квартиры после приватизации менее 3 лет потребует оплаты налога в размере 13%. Непосредственно перед приватизацией и продажей, если таковая планируется, нужно разобраться со следующими вопросами:

Непосредственно перед приватизацией и продажей, если таковая планируется, нужно разобраться со следующими вопросами:

1. Какие имеет условия.
2. Возможно ли сразу после оформления.
3. Чтобы не платить налог.
4. Способ оптимизации НДФЛ.

Какие имеет условия

Сегодня существует несколько эффективных способов продажи квартиры, причем полностью законных:

• договор купли-продажи;
• дарение доли в квартире кому-либо;
• залог — по договору займа.

В случае составления договора купли-продажи, оформления иных обязательных документов регистрация на территории определенной квартиры прекращается автоматически.

Если же по какой-то причине возникают сложности при выписке граждан в стандартном порядке — нужно будет обратиться в местный суд.

Он является закрытым, в него на 2020 год входят:

1. Инвалиды.
2. Не достигшие совершеннолетия.
3. Пожилые лица.

Собственность таковой будет уменьшена пропорционально. Причем при продаже понадобится соблюдать право на преимущество покупки.

Отдельным и наиболее сложным моментом является продажа жилья с прописанным там несовершеннолетним и имеющим к тому же право собственности на квартиру.

В таком случае осуществить продажу возможно лишь при покупке аналогичного жилья, при отсутствии ухудшения жилищных условий.

Возможно ли сразу после оформления

Какой-либо срок для продажи недвижимости после оформления приватизации не обозначается в законодательстве. Фактически сразу после окончания данной процедуры жилье может быть выставлено на продажу.

Но существует ряд способов избежать необходимости уплаты НДФЛ в размере 13% в государственный бюджет. Некоторые из них являются законными.

Другие же наоборот — незаконными и наказуемыми. Потому перед использованием какого-либо конкретного нужно получить юридическую консультацию.

Чтобы не платить налог

Одним из способов избежать уплаты налогового сбора является покупка нового жилья — большего по стоимости. В таком случае возможно получить вычет из НДФЛ.

Реализуется таковой по схеме «доходы минус расходы». Но таким образом возможно компенсировать только лишь часть налогового сбора.

Но следует учитывать, что доходы, полученные по договору дарения, могут не облагаться налоговым сбором в размере 13%, только лишь если участвуют в сделке близкие родственники:

1. Родители.
2. Дети.
3. Супруги.

Во всех остальных случаях понадобится оплатить НДФЛ. Существует также множество «черных» схем ухода от налоговых сборов такого рода.

Способ оптимизации НДФЛ

Соответственно, какие-либо расходы сам собственник недвижимости не несет. Таким образом право на получение налогового вычета попросту будет отсутствовать.

Что и как необходимо проверить до оформления сделки, чтобы исключить риски?

При желании приобрести приватизированную квартиру, покупателю следует обратить внимание на следующее:

1. Готов ли каждый владелец недвижимости дать согласие на продажу в письменной форме. Список владельцев можно увидеть в справке из БТИ.
2. Есть ли у продавца дети, не достигшие совершеннолетия. Желательно также получить информацию о наличии внебрачных детей, которые могут впоследствии заявить о своём праве на часть площади.
3. Нет ли лиц, имеющих долю жилплощади и отбывающих наказание в виде лишения свободы.
4. Состоит ли продавец в браке. Возникают ситуации, когда в свидетельстве стоит один собственник, но по закону недвижимость признаётся совместно нажитым имуществом. При этом собственник может продать квартиру, но его супруг вправе направить иск в суд, что грозит покупателю потерей доли.
5. Состояние паспорта собственника и срок его действия. Не допускается наличие помарок и затирок.
6. Состояние документов на жильё (особенно подтверждающих право собственности). Если имеются затирки и помарки, то рядом с ними должны стоять подпись, а также печать нотариуса).
7. Не является ли данная квартира предметом залога либо не продана ли она уже. Случается, что одну недвижимость продают по нескольку раз.
8. Не участвовали ли в приватизации дети. При этом нужно учесть, что на момент перехода квадратных метров из муниципальной в частную собственность несовершеннолетние автоматически получают право на долю площади, тогда как взрослые могут отказаться от приватизации.

Это важно знать: Как разделить счета в неприватизированной квартире

Для того, чтобы узнать, принимал ли ребёнок участие в приватизации, следует обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по месту нахождения недвижимости и получить выписку из ЕГРП. В данной выписке перечислены все лица, обладающие правом собственности на жильё. Если требуется информация за период до 1 февраля 1998 года, обращаться нужно в БТИ.

Также имеет смысл обратиться в паспортный стол (для москвичей и жителей некоторых других городов – в ЕИРЦ) с целью получения выписки из домовой книги. В данном документе отображаются сведения обо всех лицах, которые были прописаны в квартире на дату, когда производилась её приватизация.

Каковы риски при покупке приватизированного жилья?

Основным риском является возможность лишиться прав на недвижимость, так как могут возникнуть обстоятельства, когда сделка будет признана судом недействительной. Для того, чтобы не оказаться в подобной ситуации, следует до подписания договора проверить, кто осуществлял приватизацию, и за кем сохранилось право пользования помещением.

Если правом собственности на квартиру или на её часть обладают несовершеннолетние, покупать жильё можно только при наличии документа, подтверждающего согласие Органов опеки.

Приобретение квартиры с лицом, отказавшимся участвовать в приватизации

Если кто-либо из членов семьи в своё время подписал отказ от приватизации, приобретать недвижимость имеет смысл только после подписания им письменного отказа, заверенного нотариально. Иначе лицо, которое не было включено в приватизацию, может в судебном порядке потребовать признать факт приватизации и последующие сделки с недвижимостью недействительными.

На покупателя, приобретающего квартиру с отказником, накладывается обязанность выплатить ему компенсацию, которая должна быть эквивалентна его «приватизационной» доле. Выплата компенсации фиксируется отдельным договором.

В случае, когда отказник живёт в другой квартире, продавец обязан предоставить договор, согласно которому отказник вселяется в другое жильё и не претендует на пользование продаваемой квартирой. В договор купли-продажи вносится, что отказник обязуется выписаться с данной жилплощади и прописаться в другой.

Покупка недвижимости с детьми

В случае если по недосмотру органов опеки дети из квартиры были выписаны «в никуда», либо у продавца есть внебрачный ребёнок, покупатель может стать владельцем недвижимости с обременением в виде детей. Можно ли выписать несовершеннолетнего ребёнка из квартиры в никуда — ответ прямо здесь.

Чтобы избежать подобной ситуации, следует ознакомиться с содержимым выписки из домовой книги. Если есть запись о прописанном или выписанном ребёнке, то необходимо потребовать предоставления документа, подтверждающего согласие на данные действия органов опеки.

Чтобы обезопасить себя при покупке приватизированной квартиры, рекомендуется прописать в договоре, что любого рода проблемы, которые в будущем могут возникнуть с приобретаемой квартирой, продавец обязуется решить самостоятельно и за счёт собственных средств.