Как продать неприватизированную квартиру

Содержание:

Как и где узнать, приватизирована квартира или нет?

Почему так важно — приватизирована ли квартира? Потому что неприватизированный объект принадлежит муниципалитету или Российской Федерации, а значит, продать, подарить, обменять, передать по наследству жильцы его не могут. При покупке жилья, особенно старого — советского, важно удостовериться, частное оно или государственное, иначе можно попасть в мошенническую схему и остаться без денег и без недвижимости

При покупке жилья, особенно старого — советского, важно удостовериться, частное оно или государственное, иначе можно попасть в мошенническую схему и остаться без денег и без недвижимости. Есть несколько надёжных способов проверить объект

Есть несколько надёжных способов проверить объект.

Выясняем статус в Росреестре

Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии аккумулирует и регулярно обновляет все сведения об объектах недвижимости, которые учтены в её базе. Именно здесь происходит оформление в собственность приватизированной квартиры.

Возможна ли ситуация, когда объекта нет в реестре ЕГРН? Да, объект может быть не учтён в государственном кадастре, но в случае муниципального жилья такое маловероятно, ведь государство больше всех заинтересовано в заполнении реестра и на свой жилищный фонд имеет все необходимые документы.

Значит, в ЕГРН будет информация о квартире, которая была или является муниципальной.

Как эту информацию получить?

Сведения из Росреестра предоставляются в виде выписок и справок. Некоторые из них может получить каждый пользователь, а для других нужно обладать специальными правами — правом собственности или полномочиями госслужащего.

Какие данные может получить любой человек:

  1. Общая выписка об объекте;
  2. Справочная информация об объекте.

Все эти сведения можно запросить не только в ведомстве лично, но и онлайн, не выходя из дома.

Чтобы получить справочную информацию, можно воспользоваться очень полезным сервисом на сайте Росреестра: .

В предложенной форме заполняются графы:

  • номер — условный, кадастровый или ранее присвоенный;
  • адрес;
  • право.

Чтобы найти объект, достаточно заполнить любую из граф — необязательно заполнять все. Легче всего ввести адрес.

В адресе заполняются графы:

  • регион;
  • район;
  • улица — полное название;
  • номер дома и квартиры.

Система выдаст результаты. Их может быть несколько. Нужно просмотреть и найти среди них необходимый.

  • кадастровый номер;
  • кадастровая стоимость квартиры в Росреестре;
  • площадь;
  • наличие зарегистрированных прав;
  • вид прав;
  • дата последнего обновления сведений;
  • и др.

В графе права будет указана «частная собственность», и это значит, что квартира приватизированная или изначально находится в частном владении.

Но иногда в этой графе значится «нет данных», тогда нужно воспользоваться вторым способом получения данных из Росреестра — заказать выписку.

Выписка предоставляются любому лицу при единственном условии — оплата государственной пошлины:

  • Стоимость бумажной выписки — 400 рублей.
  • Стоимость электронной версии — 250 рублей.

Заказать документ можно в МФЦ или на сайте ведомства вот здесь

Для запроса нужно знать адрес и кадастровый номер объекта.

Бумажный документ можно не только забрать в отделении, но и получить почтовым отправлением — можно выбрать такой способ доставки.

Из особенностей сведений Росреестра — срок действия. ЕГРН регулярно обновляется, и поэтому выписка или справочная информация должна проверяться на актуальную дату. Опираться на выписку годовалой давности не стоит.

БТИ

До 1998 года Бюро технической инвентаризации учитывал все объекты недвижимости и, в сущности, занимался тем, что теперь выполняет Росреестр.

Через это ведомство могут узнать информацию о квартире:

  • Сами собственники и их доверенные лица;
  • Наследополучатели;
  • Органы государственной власти.

Таким образом, не любой человек может обратиться в отделение БТИ и узнать, приватизирована квартира или нет.

Бюро выдаёт справки о приватизации только оговорённому кругу лиц и лишь за период 1991-1998 гг.

Через интернет

Единственный надёжный способ поиска информации в интернете — это использование ресурсов Росреестра.

Дополнительный информационный ресурс — Вестник государственной регистрации — электронный журнал. Навести справки можно и там.

Ещё один достоверный метод — запросить выписку из лицевого счёта, в которой будет указан хозяин квартиры — частное лицо/лица или муниципалитет/Российская Федерация.

Способ 2. Прописка покупателя

Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

Порядок, этапы

Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:

  • как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
  • найти покупателя;
  • взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
  • переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
  • получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
  • выписаться из квартиры.

Процедура, процесс

Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов.

Поэтому чтобы не попасться на уловки мошенников, данный способ продажи квартиры лучше совершать с родственниками. Передача денежных средств за квартиру должна быть зафиксирована распиской, заверенной при необходимости у нотариуса.

Способы размена

Многие граждане не знают, как лучше им разменять квартиру и какие способы существуют. Законодательством России установлены два основных варианта размена такого жилья:

  • по обоюдному согласию всех зарегистрированных жителей;
  • через суд.

В первом случае письменное согласие будет необходимо от всех зарегистрированных жильцов. Если среди них есть дети, то необходимо будет получать такое согласие от органов опеки. Также некоторые жильцы могут письменно отказаться от участия в приватизации в пользу кого-то или просто в пользу всех. В случае обращения в суд согласие от органов опеки будет также необходимо.

Ограничения на сделки с обменом муниципального жилья на частное

Прежде чем приступать к оформлению обмена муниципальной квартиры на частную, жильцы должны ознакомиться с некоторыми ограничениями:

  1. Граждане, выписанные из муниципального жилья, должны быть одновременно прописаны в частном.
  2. Запрещен обмен квартиры на жилье, площадь которого составляет менее пятнадцати квадратных метров.
  3. В новом жилье должно быть прописано ровно столько граждан, сколько выписалось из муниципального.

Отдельно стоит оговорить права несовершеннолетних детей. При оформлении обмена муниципального жилья на частную квартиру и выделения долей детям, в случае ее продажи необходимо предоставление другой жилплощади и получение одобрения от органов опеки.

Правовая помощь

Использование любых схем за исключением приватизации является незаконным, так как продать квартиру, если она не приватизирована, невозможно. Необходимость получения разрешения местных органов самоуправления на обмен и прописку накладывает дополнительные ограничения, поскольку в большинстве случаев муниципалитет отвечает отказом. Риелторскими компаниями разработаны собственные схемы, включающие:

  • обмен через «буфер» (жилплощадь, принадлежащую агентству) с последующим выкупом;
  • заключение фиктивного брака, позволяющего прописать «супруга» на жилплощадь любого метража без чьего-либо согласия.

2021 zakon-dostupno.ru

Каковы риски данных сделок и как их избежать?

Основные риски связаны с опасностью попасть в схему, разрабатываемую мошенниками, или просто недобросовестными покупателями. Поэтому при выборе агентства следует проверить:

  • учредительную документацию компании;
  • документацию на буферный объект;
  • доверенность уполномоченного представителя компании.

Кроме этого, нужно посмотреть на форумах отзывы о компании, проанализировать их и сделать правильный выбор, а также последовать рекомендациям:

  • получить сопровождение сделки компетентным юристом;
  • передачу денег оформлять только распиской или проводить транзакции через банк;
  • удостоверять договоры сделок нотариально.

Внимание! Если предложение слишком заманчивое – есть риск нарваться на мошенников, следует провести тщательную проверку всех нюансов сделки. Продажа квартиры может осуществляться, даже если она не оформлена в собственность и имеет задолженность

Для этого существует несколько способов, которые успешно применяются как сторонами сделки, так и агентствами. Главное – учитывать возможные риски и проявлять бдительность на всех этапах сделки

Продажа квартиры может осуществляться, даже если она не оформлена в собственность и имеет задолженность. Для этого существует несколько способов, которые успешно применяются как сторонами сделки, так и агентствами. Главное – учитывать возможные риски и проявлять бдительность на всех этапах сделки.

Когда можно продать квартиру и каковы последствия?

Как только «новоиспеченный» собственник получает свидетельство Росреестра о собственности, он может продавать квартиру. Поэтому сделку можно осуществить сразу же. Однако здесь нужно учесть некоторые детали. По договору купли-продажи придется заплатить НДФЛ. Не подлежит налогообложению продажа лишь в случае, если приватизированная недвижимость в собственности более 3 лет (статья 217, пункт 17 Налогового кодекса).

В то же время собственник может рассчитывать на возврат суммы, если продажа осуществляется в связи с приобретением нового жилья. Это право имущественного вычета. Но оно действует только три года и распространяется на тех, кто является плательщиком НДФЛ.

Как осуществить продажу муниципального / социального жилья?

  • совместная приватизация;
  • обмен;
  • буферная продажа.

Эти способы на практике применяются наиболее часто и считаются законными в полной мере или, как минимум, не противоречат законодательству.

Совместная приватизация

Продажа через совместную приватизацию является длительной процедурой. Но иногда она привлекает покупателей по следующим причинам:

  • если покупателю нужна квартира именно в этом доме;
  • при снижении стоимости объекта;
  • когда ему требуется время для поиска денежных средств.

Это один из самых безопасных способов приобретения неприватизированных квартир.

Алгоритм совместной приватизации может быть следующий:

  1. Наниматель социального жилья находит покупателя, который заинтересован в данной сделке.
  2. Заключает с ним предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и получает аванс или задаток за сделку, которую намерен осуществить в будущем, после получения права собственности на квартиру.
  3. Собирает пакет документов для приватизации и обращается в соответствующий отдел администрации с заявлением о получении своего жилья в собственность.
  4. Заключает договор с администрацией и регистрирует своё право на квартиру.

Если приватизация не состоится по тем или иным причинам, то по ПДКП покупатель может взыскать с продавца двойную стоимость задатка.

Этот вариант самый оптимальный относительно соблюдения норм законодательства. Другой вариант, аналог совместной приватизации, применяется, если у покупателя исчерпано право на безвозмездное получение недвижимого имущества от государства.

В этом случае продавец прописывает покупателя, а затем выписывается вместе с членами своей семьи. На покупателя переоформляется договор соцнайма и лицевой счёт, впоследствии он самостоятельно приватизирует квартиру.

Важно! Деньги передаются в момент выписки продавца, под расписку

Обмен

Согласно статьям 72—73 ЖК РФ, граждане вправе осуществлять обмен приватизированных квартир на неприватизированные. В этой связи купля-продажа проводится под видом обмена, но при условии согласия на него, всех членов семьи, имеющих право на участие в приватизации.

Заинтересованность покупателя в приобретении такой квартиры также может быть продиктована необходимостью вселения в данное жилое помещение, которое оказалось для него привлекательным. Или:

  • занижением стоимости жилья;
  • улучшенными параметрами приобретаемой без приватизации квартиры.

При наличии покупателя, эта сделка может пройти быстрее. Но здесь потребуется участие владельца неприватизированной квартиры в двух сделках, которые привели бы к аналогичному результату с первого раза, будь квартира в собственности.


Алгоритм обмена следующий

  1. Получение разрешения на сделку у администрации – собственника неприватизированной квартиры.
  2. Составление и регистрация договора мены.
  3. Подготовка документов на приобретённую в результате обмена квартиру.
  4. Продажа вновь приобретённой квартиры.

Внимание! При продаже только что приобретённой в собственность квартиры с продавца будет удержан налог с дохода физических лиц. Ещё один вариант, который может применяться при необходимости переезда в другой населённый пункт – это обмен неприватизированными квартирами

В этом случае ищется контрагент мены в том городе, куда планируется переезд. Стороны достигают соглашения и получают разрешение администрации, затем заключают обмен квартирами в обычном режиме

Ещё один вариант, который может применяться при необходимости переезда в другой населённый пункт – это обмен неприватизированными квартирами. В этом случае ищется контрагент мены в том городе, куда планируется переезд. Стороны достигают соглашения и получают разрешение администрации, затем заключают обмен квартирами в обычном режиме.

Буферная продажа

Такой способ как буферная продажа применяется некоторыми крупными агентствами, которые имеют в своей собственности квартиру-буфер, участвующую в сделке. Эта сделка напоминает обмен, но в нём участвует дополнительный объект, который является своего рода страховкой для сторон сделки.

Сделка происходит по следующей схеме:

Такие сделки не несут сторонам критических неудобств, если деятельность агентства гарантирует добросовестное исполнение принятых на себя обязательств.

Но зачастую они вызывают подозрение у покупателей, выглядят условно законными, что существенно снижает поток лиц, готовых в них участвовать.

Как обменять неприватизированную квартиру

Обмен неприватизированного жилья возможен.

Естественно, есть нюансы, которые следует учитывать.

  • Квартира или квартиры, на которые будет производиться обмен, должны быть также неприватизированными;
  • Жилищная площадь квартир должна быть равнозначной друг другу;

Необходимо собрать полный пакет документов, чтобы подать в органы государственной власти прошение об обмене.

Для того чтобы поменять квартиру, нужно хорошо познакомиться с тем человеком, с которым будет этот вопрос решаться. Обменщики должны проверить друг друга на наличие или отсутствие судимостей, также следует поинтересоваться,

насколько состояние недвижимости с обеих сторон подходит для проживания.

Есть несколько моментов, при которых обмен не разрешен законодательством:

  • Если дом одной из сторон в ближайшее время планируют сносить;
  • Если в квартире намечается капитальный ремонт с изменением планировки;
  • Если у одного из владельцев неизлечимые хронические заболевания (перечень данных заболеваний можно прочитать в законе);
  • Если на квартиру наложен арест.

Разрешено ли продавать муниципальную квартиру

Согласно законодательству владельцем неприватизированной недвижимости считается государство. Оно передает гражданам жилплощадь, чтобы те могли проживать там. При этом, с жильцами заключается специальный договор соцнайма, где описываются права и все обязанности сторон. Продать же такое имущество вправе лишь законный владелец, иначе сделка автоматически аннулируется.

Чтобы присвоить государственную собственность, человек должен ее приватизировать. Каждому гражданину РФ дается одна попытка бесплатной приватизации.

Исключение – если он раз участвовал в процедуре ребенком, то второй раз сможет, достигнув совершеннолетия. Порядок проведения и другие нюансы процесса описаны в содержании нормативных актов.

Выходит, если арендатору хочется реализовать жилпомещение, в которой он пока только проживает, ему придется сначала переоформить ее. Однако, приватизация процедура длительная, нужно собирать бумаги, посещать инстанции и ждать вердикта. Затем искать покупателя.

Есть возможности сэкономить время:

  • Простой вариант – подыскать покупателя и объяснить ему положение. Ответственный квартиросъемщик, с кем ранее заключался договор соцнайма, вправе прописывать на жилплощади других людей. Как только покупатель согласится сделать приобретение, продавец прописывает его в квартире. Затем сам выписывается.
  • Муниципалитет уведомляют своевременно о произошедших изменениях. Дальше покупатель передает бывшему жильцу деньги, сам выполняет приватизацию и становится собственником.

2. Второй вариант чаще применяют агентства недвижимости – «буферная квартира».

Человек – покупатель неприватизированной жилплощади, передает продавцу деньги. Тот покупает за них другую жилплощадь «буфер». Затем стороны обмениваются недвижимостью. Продавец вскоре выписывается с муниципальной квартиры, там прописывается новый жилец. Следом бывший арендатор продает «буфер» агентству обратно, получает взамен деньги. Подобный способ популярен для Москвы, МО и нескольких других регионах. Где власти лояльно относятся к подобным «схемам». Ведь все происходит с уведомления муниципалитета и его одобрения.

Надежный способ. Сначала приватизировать жилье, потом продавать его, совершая стандартную сделку. Ибо два вышеописанных варианта рискованные и сложнее отыскать покупателя, готового провернуть несколько «фортелей» для получения недвижимости. Вдобавок, местные власти могут отказать.

Эти методы работают, если жилье в принципе можно приватизировать. Выяснить это несложно в Росреестре.

Существуют типы имущества, не подлежащие переоформлению. Например, ведомственное жилье, комната внутри общежития и прочее. Тогда о продаже можно смело забыть.

Как купить неприватизированную квартиру?

Чтобы купить такую квартиру, следует:

  1. Получить от владельца квартиры договор в письменном виде о том, что он выпишется из квартиры после передачи финансовых средств;
  2. Если требуется оплатить задаток, то требуется сделать это только в присутствии юриста;
  3. Чтобы обеспечить себе безопасность, желательно, приобретать квартиру через агентство;
  4. Требуется дополнительно проверить нет ли у продавца проблем со здоровьем из-за которых он не осознает своих действий;
  5. Внимательно ознакомиться с заполнением бумаг;
  6. Не стоит передавать деньги наличным способом, только через банковский счет;
  7. Узнать причины того, почему не была выполнена приватизация жилья.

В целом, процесс покупки квартиры аналогичный. В первую очередь, нужно прописаться в квартиру, которую человек желает приобрести. После чего нужно расплатиться с продавцом в полной мере. Когда собственник выпишется, можно оформить договор найма на другое имя и при необходимости сделать приватизацию.

Подводные камни сделки

Больше всего рисков связано с реализацией неприватизированного жилья путем обмена:

  • агентство может «не захотеть» выкупать обратно квартиру, послужившую для обмена;
  • документы на жилплощадь, предоставленную риелтором, окажутся фиктивными;
  • неправильно составленные договора обмена и купли – продажи станут причиной аннулирования сделки.

Нарушение прав третьих лиц при осуществлении сделок с неприватизированнойжилья квартирой становится предлогом для судебных разбирательств и признания сделки мнимой и притворной (ст.170 ГК РФ). Покупатель, лишившийся жилья по решению суда, вправе потребовать от продавца возмещения стоимости квартиры и компенсации морального вреда (ст.571 ГК РФ).

Рекомендуется выбрать известную в городе и положительно зарекомендовавшую себя фирму, чтобы свести к минимуму вероятность обмана со стороны риелторов. Передача денег посредством банковской ячейки – надёжный способ, тем не менее, не дающий 100% гарантию надёжности.

Способы продажи неприватизированного жилья

Существует два вполне законных вариантов опосредованной продажи жилья, полученного по договору социального найма:

  1.  Регистрация нового жильца с последующей выпиской всех ранее зарегистрированных.
  2.  Обмен на приватизированную недвижимость.

Стоит рассмотреть каждый из вариантов.

Регистрация нового жильца

Одно из немногих законных правомочий, которые есть у нанимателя по договору соц. найма — регистрация новых жильцов с согласия всех зарегистрированных в квартире.

Это дает возможность по факту продать квартиру. Схема довольно проста:

  •  В помещении, с согласия всех имеющихся жильцов, регистрируется, а по старинке «прописывается» новый жилец.
  •  Лицевой счет нанимателя переоформляется на нового жильца.
  •  Прежний наниматель или наниматели выписываются из квартиры.

Очевидно, что схема довольно рисковая. Обычно на рынке недвижимости есть масса предложений сходных по условиям и более безопасных. В крайнем случае, если квартиры столь привлекательна по каким-либо причинам, возможно, есть смысл подождать приватизации. Однако чаще она применяется в тех случаях, когда приватизация не возможна в принципе, например, в случае «продажи» жилья в аварийном фонде, закрытых военных городках. Ее же иногда используют с целью «обойти» в приватизации интересы детей. Однако в последнем случае опека может не позволить выписки ребенка или настоять на восстановлении его прав впоследствии.

Обмен на приватизированное жилье

Эта схема актуальна в случае, когда приватизировать жилье по каким-то причинам бесплатно не получается или эр связано с дальнейшими расходами. ГК РФ не запрещает обмен жилой площади, однако процедура это довольно сложная, поэтому при оформлении желательно предварительно обратиться к специалистам. Они проверят, можно ли в будущем будет приватизировать квартиру, и с какими расходами это будет связано.

Сама схема основана на том простом правиле, что при смене объектов форма собственности не меняется. Таким образом, наниматель получит приватизированное жилье или купленное кооперативное, а покупатель квартиру с перспективой дальнейшей приватизации. Есть ряд условий, которые нужно соблюдать при такой « продаже»:

  1.  Такие сделки могут проводить лишь граждане Российской Федерации. Причина проста – иностранцы не могут получать жилье по договору социального найма.
  2.  Недопустим обмен помещениями менее 15 кв/м.
  3.  Все новые жильцы, выписанные из старой квартиры должны быть прописаны в новом жилье.
  4.  На время оформления сделки жильцам из «продаваемой» квартиры потребуется жилье для регистрации.

Такие сделки можно провести лишь за свои средства. Ни один банк не одобрит ипотечный кредит на такую скрытую и рискованную покупку.

Как подстраховаться

Избежать лишних проблем можно, если тщательно документировать каждый свой шаг. Поэтому:

  • если вы решили взять с будущего покупателя задаток, заключайте с ним предварительный договор, в котором будет прописана обязанность сторон оформить договор купли-продажи после завершения приватизации;
  • в договоре чётко оговаривайте цену квартиры;
  • при получении любых сумм выписывайте расписки.

Таким образом, продать неприватизированную квартиру нельзя, жильем может распорядиться только его собственник. Однако вы можете найти другие варианты, либо приватизировать квартиру и затем продать ее. 

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Приватизация».

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

В законах, которые касаются жилья предоставляемого гражданам по договорам социального найма, сказано, что поскольку эти объекты недвижимости принадлежат муниципалитету, то и принимать решения о продажах и иных сделках допускается исключительно соответствующим структурам.

Иными словами у людей, живущих в неприватизированных квартирах нет возможности ее:

  • продавать родственникам или любым третьим лицам;
  • сдавать;
  • обменивать на жилплощади с улучшенными условиями для проживания, например, на квартиру большим метражом или объект, который находится в новом доме;
  • указывать в завещаниях;
  • дарить любым гражданам.

Примечание: также лица не имеют прав в таких объектах никого прописывать. Исключение это их малолетние дети.

Однако существуют некоторые способы, которые позволят провести подобные сделки

Для любого важно:

  1. Удостовериться, что собраны все документы.
  2. Убедиться, что предполагаемая сделка не противоречит законам, а главное у человека, который наметил продавать неприватизированный объект, не возникнет проблем с правоохранительными органами или муниципалитетом.
  3. Обратиться к специалистам за консультацией и разъяснением всех допустимых рисков.

Совет: перед продажей продумать и проанализировать все последствия, к которым может привести такие сделки.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector