Непрофильные активы, залоговое, арестованное и конфискованное имущество от банков

Для тех, кто желает участвовать в публичных торгах

В системах массовой информации публикуются данные о проведении аукциона. Желающим принять в нем участие, следует подать заявку и внести аванс, после чего заявитель становится полноправным участником. Первоначальную стоимость устанавливает оценочная компания. Как правило, она приближена к рыночной.

На повторном проведении торгов, цену имущества,  которое не распродалось, снижают на 15%. Если объект реализовать не удалось на втором этапе, финансовая организация берет его в свои активы со скидкой 25%.

Пошаговый алгоритм для участников

1. Узнать о проведении аукциона, о предмете торга, месте и дате, о дополнительных условиях.
2. Подать заявку на участие банку или организатору.
3. После подтверждения заявки, пройти регистрацию в срок от 1 часа до 3-х дней до проведения торгов.
4. Внести гарантийный взнос (5-15% от первоначальной стоимости реализации имущества), оплатить регистрационные услуги.
5. Предоставить организатору удостоверение личности, идентификационный код, декларацию о доходах (для физических лиц), доверенность (для представителя юридического лица), квитанцию о внесении взноса за регистрацию, документ о внесении гарантийного взноса.
6. Получить карточку участника с индивидуальным номером.
7. Проконсультироваться с представителем специализированной организации относительно шага торгов (значение, на которое увеличивают лот).
8. Непосредственное участие в аукционе.
9. В случае выигрыша, в течение 7-10 дней перечислить указанную в протоколе денежную сумму за приобретенное имущество. Подтверждением осуществления полного расчета является акт государственного исполнителя.

Согласно законодательству, желающий приобрести объект под залогом, вправе ознакомится с ним до регистрации. Рекомендуем воспользоваться данной возможностью.

Выдача льготного кредита на покупку залогового имущества

Многие банки России оформляют льготный кредит на покупку имущества под залогом (на объекты недвижимости, автомобиль и др. активы), перешедшего в его собственность по причине непогашения займа должником.

Такое кредитование имеет большие преимущества. Во-первых, это значительно сниженная цена продаваемых вещей. Вместе с тем, оформление производится по максимально упрощенной системе, не требующей подготовки большого количества документов.

Минимальные процентные ставки, отсутствие комиссии и максимальный срок погашения (10 лет). При этом, финансовая организация в большинстве случаев не проверяет кредитную историю клиента.

Покупка квартиры у банка: почему это выгодно?

Как известно, одна из ключевых программ кредитования для многих банков — ипотечные кредиты, то есть, кредиты выдаваемые под залог недвижимости. Также ни для кого не секрет, что по разным причинам в период действия кредита многие заемщики теряют платежеспособность и не могут больше его погашать. В кризисные периоды количество таких случаев увеличивается в разы. В результате, чтобы вернуть свои деньги, банкам приходится реализовывать заложенные квартиры. Как это происходит — я подробно описывал в статье: Может ли банк продать квартиру за долги по кредиту?

Продажа может состояться разными способами, большинство из них сводятся к аукциону: квартира выставляется на торги по достаточно низкой стоимости, а покупателем становится тот, кто предложит самую высокую цену. Такие аукционы могут проводить и сами банки, и специальные организации по решению суда, в зависимости от ситуации.

Так вот, если на жилье будет обращено взыскание по решению суда, оно выставляется на публичные торги за 80% оценочной стоимости (которая при этом может быть устаревшей, заниженной, если оценка проводилась еще при выдаче кредита). При этом если в течение месяца не найдется покупатель, цена понижается до 68% оценочной стоимости. Вот почему покупать квартиры у банка выгодно: согласитесь, «скидка» в 20-30% — это очень привлекательно.

Конфискованная недвижимость: что это

Когда речь идет о покупке изъятого жилья, чаще всего под понятием «конфискованные квартиры» понимается два вида недвижимости:

1. Жилые помещения, находящиеся под управлением банков или других финансовых организаций, фактически являющихся залогодержателями, но не собственниками.
2. Жилые объекты, арестованные территориальными подразделениями ФССП и находящиеся в распоряжении собственников или взыскателей по исполнительным производствам.

В первом случае, квартиры – это залоговое имущество банков. Таковым оно становится, когда граждане приобретают квартиры в ипотеку или закладывают уже имеющееся жилье в качестве обеспечения своих обязательств по кредитному договору.

В результате, если заемщики не в состоянии погасить свои обязательства, кредиторы вправе отобрать у них предмет залога. Делается это двумя путями:

• мирным урегулированием вопроса и передачей имущества самими заемщиками;
• обращением взыскания на предмет залога в принудительном порядке через суд.

Продажа квартир, арестованных ФССП, – это реализация имущества должников. Ее осуществляет специализированная торгующая организация под контролем судебных приставов во исполнение вынесенных судебных решений.

Как правило, недвижимость по факту не является конфискованной, то есть находится в распоряжении у собственников, хотя они в обоих случаях являются должниками.

Возникает определенная специфика операций с таким объектом: если жильцы не заинтересованы в реализации, они могут препятствовать осмотру квартиры и возможному вселению новых собственников.

Покупка квартиры под арестом у банка

Многие банки осуществляют продажу залоговой недвижимости с единственным возможным обременением – ипотекой. А вот арестованные квартиры банков, выставленные на продажу, – это уже прерогатива ФССП и специализированных торговых организаций.

Следовательно, банки продают залоговое, а не арестованное имущество. И для покупателя это даже лучше, поскольку:

• имущество продается по согласию всех сторон, без претензий от прежних владельцев;
• на нем отсутствуют иные обременения в виде арестов, аренды, права пожизненного проживания и так далее.

Распространено несколько вариантов продажи залогового имущества:

1. Владельцы самостоятельно продают залоговую квартиру, согласовав процесс и цену с банком. В этом случае процедура похожа на покупку квартиры на рынке, с тем лишь отличием, что банк должен дать согласие на продажу. Схема выгодна и для должников, ведь позволяет продать квартиру в рыночных условиях и выручить максимальную цену.
2. Квартиру продает банк через собственные ресурсы. На сайте каждого учреждения есть раздел «Залоговое имущество», где размещены объявления о продаже квартир. Несколько примеров: Банк Санкт-Петербург, Россельхозбанк, Росбанк.
3. Продажа имущества с торгов, проводимых специализированной организацией. В интернете описано множество случаев, когда банк доверял продажу жилой недвижимости посредникам. Среди них Российский аукционный дом, iTender, РТС-Тендер и так далее. Банк в этой ситуации выступает в качестве управляющего имуществом.

Аналогичная схема применяется и во время реализации арестованного приставами жилья. ФССП тоже привлекает для продажи торгующие организации. Рассмотрим подробнее, как купить арестованную квартиру у судебных приставов.

Как покупать арестованную недвижимость выставленную на продажу банками

Существует две формы проведения торгов:

На электронной площадке;

В формате очного участия претендентов в торгах.

У каждого вида торгов есть преимущества и недостатки

Электронные торги

Требуют более длительной и затратной подготовки, это связано с необходимостью подготовки к доступу на электронную площадку.

Покупателю потребуются:

• оформить электронную подпись (ЭЦП);
• пройти аккредитацию на сайте организатора торгов;
• приобрести программное обеспечение, обеспечивающее доступ на площадку;
• изучить представленные лоты, документацию, прилагаемую к выставленной на продажу недвижимости;
• оформить заявление на участие;
• внести задаток, на случай отказа от заключения сделки;
• принять непосредственное участие в торгах, соблюдая установленный шаг аукциона (минимальную сумму, на которую можно увеличивать стоимость объекта);
• в случае победы – ознакомиться с протоколом торгов. В случае неудачи – получить внесенный задаток обратно;
• победителю предоставляется право оформить сделку купли-продажи с продавцом;
• завершающий этап – внесение платы лота и регистрация перехода прав на недвижимость.

При покупке на аукционе от участника требуется только паспорт и ЭЦП. От продавца – полный пакет на квартиру:

Ожидаемые расходы и сроки оформления

Участвуя в торгах, не следует обольщаться, что удастся сэкономить значительную сумму, если речь идет о покупке стандартной квартиры. Разницу между рыночной стоимостью и ценой банка съедят:

• услуги риэлтеров;
• услуги юристов;
• нотариус;
• оформление выписки ЕГРН;
• пошлина за регистрацию сделки (в Росреестре);
• аренда банковской ячейки или комиссия банка за безналичный перевод денег;
• велик риск задолженности по ЖКХ, оставшейся от прежних жильцов;
• оплаты услуг по приему квартиры в новостройке, если объект не введен в эксплуатацию.

Затраты возрастут, если покупатель решит оформить заем (кредит, ипотеку в банке-продавце):

• комиссия за обслуживание кредита;
• оплата страхования недвижимости и жизни покупателя;
• оценка стоимости залога;
• услуги ипотечного брокера.

Практические особенности процедуры

Стоимость предмета залога редко равна размеру долга, поэтому важно определить, что происходит с суммой, оставшейся после реализации объекта. Так, если стоимость превышает размер долга, то остаток передается собственнику

Если же ее недостаточно, то остаток взыскивается с должника в стандартном порядке (добровольно или в рамках исполнительного производства).

Закон не запрещает передачу в качестве предмета залога любых объектов и прав, не исключенных из оборота или ограниченных в реализации. Так, допускается использовать в этих целях как недвижимость, так и движимые объекты. Однако на практике кредиторы чаще работают с тем, что проще реализовать, с тем, что пользуется спросом.

Стоимость предмета залога может быть определена соглашением сторон. Но впоследствии может быть оспорена, если явно превышает или преуменьшает рыночную.

Оспаривание стоимости предмета залога часто используется недобросовестными лицами для затягивания процесса, так как это требует оценки и приостанавливает реализацию и рассмотрение дела в суде.

Чаще всего банкам приходится иметь дело с судебным порядком, так как предмет залога находится у должника (за редким исключением) и добровольно не передается для начала торгов.

Как проходят торги по реализации залогового имущества?

Купить залоговую квартиру на торгах не так просто, как напрямую у продавца — здесь есть свои нюансы.

Во-первых, для участия в публичных торгах потребуется внести залог в размере 5% от первоначальной стоимости лота, и сделать это нужно не позднее, чем за 5 дней до начала торгов. Потребуется зарегистрироваться на сайте проведения торгов и заверить свое участие специальной электронной подписью, которую можно получить в специализированном сертифицированном центре. А также нужно будет предоставить справку о состоянии банковского счета, на котором должно быть достаточно средств для приобретения выбранной недвижимости.

Обратите внимание, что поданная заявка на участие в торгах рассматривается и проходит согласование в течение нескольких дней, так что, подавать ее необходимо заблаговременно. Во-вторых, если вы будете единственным желающим купить залоговую квартиру, либо даже если участников будет только двое, торги не состоятся: чтобы они состоялись, потребуется не менее 3 участников

Во-вторых, если вы будете единственным желающим купить залоговую квартиру, либо даже если участников будет только двое, торги не состоятся: чтобы они состоялись, потребуется не менее 3 участников.

Зато если торги не состоятся — будут назначены повторные, где начальная цена будет снижена на 15% (то есть, до 68% оценочной стоимости).

Сами торги проводятся по принципу открытого аукциона: побеждает тот участник, который предложит максимальную цену за выставленный лот. При этом организатором торгов устанавливается торговый шаг — минимальная сумма, на которую можно повышать ставку.

Проигравшим участникам торгов будет возвращен авансовый залоговый платеж, а победителю будет выдана копия протокола проведения торгов, на основании которой он будет обязан оформить сделку купли-продажи. Если участник выиграет торги и откажетесь от покупки, он обязан будет возместить убытки другим сторонам, поэтому если вы намерены купить залоговую квартиру на торгах, ваше намерение должно быть твердым и безоговорочным.

После заключения договора купли-продажи и проведения расчетов, банк в течение трех дней снимет ипотечное обременение с недвижимости, и новый собственник сможет зарегистрировать ее на себя на основании договора купли-продажи.

Предлагаем Вашему вниманию рассмотреть возможность приобретения наших транспортных средств.

По любым возникающим вопросам можно обращаться к менеджеру:

Шерстобаев Сергей
+7 (926)188-99-15
zalog2@baikalinvestbank.ru

Что нужно знать о покупке товара под залогом

При покупке залоговых вещей, расчет ведется на приобретение товара по стоимости, ниже рыночной. Но стоит учесть и риски, которые несет такая сделка:

1. Приобретение автомобиля на торгах может оказаться «котом в мешке». Финансовая организация, на основании исполнительной подписи нотариуса, выставляет транспортное средство на реализацию, и ей не обязательно обращаться за разрешением в суд. В свою очередь, владелец может даже не догадываться о ее продаже. В такой ситуации новому собственнику придется самостоятельно доказывать свои права на купленный объект.
2. Собственность может продаваться без документов, по причине отказа владельца их предоставить. Собственник может быть против передачи имущества, вследствие чего у покупателя будут проблемы с оформлением правоустанавливающей документации.

https://youtube.com/watch?v=videoseries

1. При покупке такого товара, необходимо учесть право должника на обжалование стоимости сделки. В таком случае, потраченные средства возможно вернуть исключительно в судебном порядке.
2. Следует учесть и риск приобретения некачественной вещи на торгах. К примеру, в случае продажи авто, финансовая организация подает его в розыск. Когда инспекторы ГАИ находят транспортное средство, судебными приставами оно ставится на штрафстоянку и именно оттуда ее забирает новый собственник. При этом, покупатель не имеет возможности предварительно осмотреть машину для выявления неполадок.

Подобные сделки привлекают заниженными ценами на товар. Однако не стоит недооценивать риски, которые несет такая покупка. Чтобы не остаться в конечном итоге без финансов и купленной вещи, нужно быть уверенным в осведомленности владельца о продаже его имущества и наличии правильно оформленной на нее документации.

Что можно сделать прямо сейчас:

• Изучить и подробно рассмотреть варианты реализации залоговых активов;
• Изучить реестр залогового имущества банков;
• Посмотреть видео, представленное в статье;
• Почитать дополнительный материал по этой теме: Как происходит реализация залогового имущества должников и продажа конфискованного имущества Сбербанка

Преимущества и недостатки приобретения конфискованного жилья

Кем бы ни выставлялось арестованное жилье на продажу, главным плюсом его приобретения является цена. Как правило, снижение стоимости по сравнению с рыночной ценой составляет от 10 до 40% в зависимости от:

• особенностей объекта;
• стадии его реализации;
• органа, который его продает, – банк или ФССП.

Снижение цены связано в первую очередь с особенностями оценки. Перед продажей любая квартира, особенно, если ее реализация проходит под контролем ФССП, подвергается оценке. Но поскольку продажа осуществляется не в рыночных условиях, а ее сроки максимально сокращены, оценочная стоимость объекта оказывается ниже рыночной.

Кроме того, реализация арестованного жилья, как и продажа залоговой недвижимости банками, осуществляется в несколько этапов. Если объект не продается с первого раза, производится переоценка. Например, в рамках исполнительного производства изначальная стоимость реализации может снизиться на 15%.

Существует и ряд ощутимых минусов, с которыми может столкнуться покупатель:

1. Под покупку такого жилья не выдаются кредиты. Не считая вносимого заранее залога, средства, за которые приобретена квартира, нужно перечислить в предельно короткий срок.
2. Осмотреть такую квартиру нельзя – только оценить ее состояние по фото в отчете об оценке. Покупатель может узнать лишь адрес и технические характеристики объекта.
3. Несогласие владельцев с продажей станет поводом для судебных разбирательств, отказа выселиться из приобретенной квартиры и прочих проблем.
4. Документальное оформление может затянуться. Конфискованное жилье находится под обременением, снятием которого придется заниматься покупателю. На это нужно время и дополнительные расходы.

Особенности проведения торгов

О том, когда торги объявляются состоявшимися, было сказано выше. Теперь речь пойдет о том, в каком случае они объявляются не состоявшимися и какие последствия это несет для участников.

Существует две причины отмены торгов или результата:

1. Нет необходимого количества участников. То есть, для участия в торгах заявился только один участник. По правилам, должно быть не меньше двух.
2. Участник, выигравший торги, в течение пяти дней после объявления результатов не внес полную сумму стоимости приобретенной квартиры. В этом случае он пожизненно дисквалифицируется на аукционе и больше для участия в торгах на этой площадке не допускается.

Статьи:

Имущество при банкротстве физических лиц: как сохранить жильё

Как делится ипотека при разводе: если есть дети или ипотека была куплена до брака

Как подстраховаться при покупке

Если покупатель впервые участвует в торгах, полезно будет обратиться к услугам консультанта, имеющего большой опыт. Далеко не все риелторы и юристы знакомы с правилами и порядками, царящими на аукционах по продаже недвижимости.

На площадках повсюду присутствует сговор организаторов и участников, являющихся штатными перекупщиками. Им, как правило, сообщается о наиболее выгодных лотах, которые будут выставлять, и они уходят в первые минуты торгов.

Особую осторожность следует соблюдать при покупке квартиры. Которая неоднократно снималась с торгов, стоимость на которую понижалась, или интереса к приобретению которой не выразил ни один из участников

Проводить расследование, что не так с квартирой – не стоит. Лучше просто отказаться от её покупки, несмотря на заманчивую цену.

Мне нравитсяНе нравится

Риски покупателя конфискованного жилья

Как следует из приведенных выше доводов, конфискованная недвижимость может создать дополнительные трудности новому владельцу:

1. В случае ареста закон гарантирует сохранение жилья в том состоянии, в котором оно было передано нынешнему владельцу на хранение. Но поскольку процедура контроля за сохранностью объекта не предусмотрена, нельзя гарантировать, что приобретателю достанется достойное жилье.
2. Если владельцы против продажи жилья и передачи его третьим лицам, выселять их придется через суд. В случае, если это их единственное жилье, суд может отменить продажу.
3. К должникам могут иметь претензии и другие кредиторы, чьи интересы не учитывались при проведении торгов. Если это так, заинтересованные лица в судебном порядке инициируют отмену продажи.

Это далеко не все риски покупателя. Например, нельзя гарантировать, что на квартире нет других обременений вроде права пожизненного проживания или аренды. Нет также гарантий отсутствия задолженности по коммунальным платежам. Хотя все это не отпугивает большинство потенциальных покупателей.

Проведение аукциона

Лот выставляют на аукцион, если участие принимает хотя бы 1 человек. В процессе проведения торгов участвующие лица заявляют о готовности купить заявленный лот по указанной цене. Они поднимают билет, на котором написан присвоенный номер, сообщая таким образом о своем намерении лицитатору, а также могут одновременно предложить свою цену.

Далее лицо, проводящее аукцион, объявляет следующую стоимость, согласно шагу торгов. Если в течение 3-х минут, после того, как лицитатор три раза повторил последнее ценовое предложение, никто его не перебьет более высоким, ведущий аукциона делает удар молотком и сообщает, что лот продан. При этом указывается окончательная стоимость и номер победителя.

В процессе аукциона ведется протокол, в котором фиксируются: номера, названия лотов, стартовая цена и окончательная, а также другая важна информация.