Незаконная перепланировка квартиры

Штрафные санкции

Раз мы затронули ответственность, поговорим о том, какой полагается штраф за незаконную перепланировку квартиры.

На первый взгляд сумма незначительная, но это не единственная ответственность за переустройство жилого помещения. Если проблема разбирается в судебном порядке, то будет назначена строительно-техническая экспертиза, оплачивать услуги придётся ответчику.

Кроме того, если затронуты несущие конструкции, то помимо штрафа суд назначит горе-строителю приведение жилплощади в первоначальный вид. Повторный ремонт влетит в тугую копеечку, поэтому мы советуем перед проведением перепланировки обратиться в местное БТИ и поинтересоваться, что можно делать, а от чего лучше воздержаться. Кроме того, техники БТИ помогут составить план проводимых работ.

Разобравшись, что делать и чем грозит незаконная перепланировка, перейдём к жизненным ситуациям, когда можно столкнуться с этой проблемой.

Кому жаловаться на незаконную перепланировку соседей по коммунальной квартире

Зависит от типа коммуналки, но в целом алгоритм действий не отличается. Перед тем как начинать любую перепланировку в коммунальной квартире, сосед должен получить согласие остальных собственников

И неважно, что изменения затрагивают только его комнату, а не кухню, коридор или кладовку (ст. 41 ЖК РФ)

Причём устного согласия недостаточно, нужно фиксировать договорённости у нотариуса. Иначе в жилинспекции вообще не станут рассматривать заявление на выдачу разрешения. Если вы не давали такого согласия, значит сосед по коммуналке затеял незаконную перепланировку. В данном случае можете писать жалобу в жилинспекцию, чтобы они пришли с проверкой.

Аналогично и для перепланировки в общежитиях.

Куда жаловаться на незаконную перепланировку соседей: в Москве, в СПб, в других городах

Как уже было отмечено выше, при наличии подозрений на то, чтобы соседи снесли стену, перенесли ванну в жилое помещение, либо делают иные виды незаконной перепланировки необходимо незамедлительно пожаловаться в соответствующие органы.

Инстанции, в которые можно направить свою жалобу, для всех регионов едины, будь то Москва, СПб или любой другой город или область. Обратиться можно в следующие ведомства:

• организацию, выполняющую функции по управлению общим имуществом жильцов МКД (УК);
• Госжилинспекцию по месту нахождения жилого дома;
• прокуратуру конкретного субъекта РФ;
• подать иск в территориальный судебный орган.

В управляющую компанию

Прежде всего нужно обратиться в управляющую компанию. Как известно, данная организация несет ответственность за сохранность общего имущества МКД и его безопасность. В связи с этим они обязаны отреагировать на поступивший сигнал.

Жильцу, заподозрившему проведение соседом незаконной перепланировки, следует подготовить соответствующую жалобу и направить ее в УК. Представители управляющей компании соберут комиссию и по указанному адресу проведут проверку, заранее уведомив об этом хозяина данной жилплощади. Результаты такой процедуры могут быть следующие:

1. Собственник помещения предоставит разрешающие документы на проведение перепланировки. В этом случае вопрос закроют.
2. Владелец не сможет показать необходимую документацию по причине самовольного проведения перестановки в квартире. Комиссия зафиксирует данное обстоятельство и обяжет нарушителя вернуть все в прежний вид или же узаконить перепланировку.
3. По факту проверки обнаружат, что вызов был ложный (например, сосед всего лишь заменил окна). В этом случае дело закроют.

В жилищную инспекцию

Если владелец квартиры с незаконной перепланировкой всячески уклоняется от проведения проверки, то об этом следует информировать Жилищную инспекцию.

Инициатором может стать УК или соседи. При этом в последнем случае лучше всего подавать коллективную жалобу. Это существенно ускорит весь процесс.

Действия Госжилинспекции могут имеют следующий вид:

1. Создание комиссии, в состав которой войдут уполномоченные представители данного государственного учреждения.
2. Направление хозяину квартиры официального уведомления о планирующемся визите комиссии с указанием точной даты и времени.
3. Исследование жилплощади, в отношении которой есть подозрения на незаконную перепланировку.
4. Если будут выявлены нарушения, то владельцу выпишут штраф, а также поручат привести помещение в прежний вид или же узаконить проведенную перестановку.

Как уже было сказано выше, если нарушитель не впустит проверяющих в свое жилье, то тогда Госжилинспекция направит иск в суд о выдаче разрешения на принудительный вход в квартиру.

В прокуратуру

Сразу стоит отметить, что в прокуратуру следует обращаться в том случае, если предыдущие попытки разрешить проблему не принести должного результата. При этом к своей жалобе обязательно нужно приложить копию обращений по тому же вопросу, которые были направлены ранее в адрес УК и Госжилинспекции. В противном случае такое заявление рассматривать не будут, а сразу перенаправят в компетентные органы.

Сегодня есть несколько способов, позволяющих обращаться в прокуратуру. К основным из них относится:

• интернет-приемная;
• личный визит;
• отправка по почте.

В суд

Крайней мерой воздействия на нарушителя является подача искового заявления в судебный орган. Инициатором такого разбирательства могут стать:

• соседи, являющиеся свидетелями проведения незаконной перепланировки в квартире;
• представители Жилищной инспекции;
• прокуратура.

Как правило, в суд обращаются в том случае, если нарушитель не желает возвращать помещению прежний вид. По итогу разбирательства судья примет следующее решение (п. 5 статьи 29 ЖК РФ):

• О продаже квартиры с публичных торгов (если нарушитель является собственником). Вырученные деньги вернут законному владельцу. Однако из этой суммы вычтут расходы, понесенные на исполнение судебного решения. Более того, покупателя обяжут привести помещение в первоначальный вид.
• О расторжении договора социального найма или аренды жилого помещения (если в лице нарушителя выступает наниматель, квартирант). При этом наймодатель должен вернуть жилью прежнее состояние.

Вопросы и ответы

Что делать, если пожаловались соседи

Факт обращения соседей в инспекцию подтверждается уведомлением собственника о том, что инспекция сформировала комиссию, которая в указанный день должна осмотреть помещение.

1. не впускать представителей комиссии. В случае если комиссия не сможет осмотреть помещение, то сотрудник направит дело в суд. После рассмотрения дела в суде, собственник будет уведомлен о принятом решении. Суд может принять решение либо о выселении, либо о наложении на собственника штрафных санкций и обязанности узаконить перепланировку;
2. впускать сотрудников инспекции. В этом случае комиссия зафиксирует незаконные изменения и выпишет штраф с предписанием узаконить изменения либо вернуть помещение в прежний вид.

Откуда может поступать

Жалоба на перепланировку, произведенную незаконно, может поступить из следующих источников:

• соседи, которые стали очевидцами производимых работ;
• сотрудники коммунальной компании, которая обслуживает дом;
• сотрудники БТИ в том случае, если собственник решит продать жилое помещение.

Если вы подозреваете соседей в несогласованном ремонте

Когда сосед затеял долгосрочный ремонт, после которого ухудшились условия проживания соседей, можно обратиться с жалобой в следующие органы:

компанию, которая осуществляет коммунальное обслуживание жилого дома (обратите внимание, что действия по привлечению соседа к ответственности, такая компания может и не инициировать, поскольку жилец может не впустить в жилое помещение в случае отсутствия законного основания для этого);
жилищную инспекцию (обладает полномочием, в случае подтверждения факта незаконной перепланировки, привлечь к административной ответственности);
прокуратуру (жалоба может быть направлена как вместе с обращением в инспекцию, так и после получения неудовлетворительного ответа);
суд (обращение рассматривается только в связи с необходимостью компенсации вреда, причиненного в результате незаконной перепланировки).

Чем грозит переустройство квартиры

Когда такая обязанность не исполняется, сотрудниками инспекции накладываются дополнительные штрафные санкции.

Итогом незаконных действий может явиться решение суда о выселении собственника, а также всех членов его семьи из квартиры.

Если в ипотеке

Если квартира приобретена на средства ипотечного займа, и обязательство перед кредитной организацией не погашено, то необходимо помнить о том факте, что право собственности в этом случае ограничено залоговым правом банка.

Для осуществления изменений в таком объекте недвижимости помимо разрешения Жилищной инспекции, следует получить разрешение и банка (если это обязательство отражено в ипотечном договоре).

Какие могут быть последствия самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения? Читайте далее.

Не смотря на то, что при изменении внутренних конструкций дома, не затрагиваются интересы третьих лиц, работы подлежат согласованию.

Для того, чтобы доказать отсутствие факта нарушений, необходимо обратиться в службы, занимающиеся надзором за соблюдением санитарной, пожарной безопасности с просьбой выдать техническое заключение.

Узаконить можно либо путем обращения в Жилищную комиссию, либо через суд.

Ответственность за нарушения

На основании решения жилищной инспекции к ответственности за незаконное изменение характеристик квартиры привлекаются как собственники жилья, так и наниматели квартир. В случае совершения неправомерных действий эти лица будут нести административную ответственность, которая будет соответствовать серьезности правонарушения.

Так, если органы власти узнают о факте самовольной перепланировки жилого помещения, нарушитель получит первую штрафную санкцию, предусмотренную Жилищным кодексом РФ. Размер штрафа для физического лица будет составлять 2000-2500 рублей, а для юридического — от 350 тысяч до 1 миллиона рублей.

Внимание

Вместе со штрафом инспектор также выдаст предписание, в котором будут указаны дальнейшие обязательные действия владельца квартиры. Он может быть обязан узаконить все преобразования, если на них можно было получить разрешение

Если же конфигурация квартиры не может быть одобрена, лицо обязано вернуть жилплощади первоначальный вид.

В случае неоплаты штрафа в указанный срок уполномоченное лицо выписывает недобросовестному гражданину повторную штрафную квитанцию, размер которой значительно выше предыдущей. При повторном бездействии инспекция имеет право подать на собственника квартиры судебный иск. Итогами судебного процесса по данному делу могут быть следующие решения:

• Квартира выставляется на публичные торги, бывшему владельцу выплачивается вырученная сумма с вычетом издержек, затраченных на процедуру разбирательства. При этом новый собственник обязуется придать жилплощади изначальный вид.
• Лицо теряет квартиру без выплат компенсации или выселяется (при проживании на основании договора найма).

Таким образом более рациональное действие со стороны владельца незаконно перепланированной жилплощади — своевременная оплата всех штрафных взысканий.

На какие виды нельзя получить разрешение?

Закон запрещает проводить перепланировку в тех случаях, когда: новая конфигурация квартиры ослабляет конструкцию дома либо превышает максимально-допустимую нагрузку на одну из его частей; доставляются неудобства соседям, как например, при размещении ванной над спальней и т.д. в результате ремонтных работ инженерное оборудование становится источником повышенной опасности.

Разберем подробнее эти случаи.

Действия, ослабляющие конструкцию

При проектировании домов инженеры пользуются принципом эргономичности или, как его еще называют, принципом максимальной эффективности расхода материалов. Это значит, что в строении нет ничего лишнего, а все материалы и элементы присутствуют именно в таком количестве, в котором это необходимо, такой подход позволяет строительным компаниям экономить средства и за счёт этого получать большую прибыль.

Каждая стена играет свою роль в поддержании конструкции, от того она и не падает. Но есть стены, на которые приходится самая большая нагрузка, их называют несущими, а есть такие, которые не играют никакой роли кроме разделительной.

Всего существует 4 типа стен: несущие, самонесущие, ненесущие и перегородки. Первые три объединяют в группу капитальных и их трогать категорически запрещено, сносить и ставить можно лишь последние, но и то, не везде и не всегда, и только с разрешения экспертной комиссии.

Отличить перегородку от капитальной стены очень просто: самонесущие и ненесущие граничат с улицей, то есть это внешние стены, а несущие держат межэтажные перекрытия и располагаются внутри квартиры. Чтобы найти их, достаточно лишь посмотреть на потолок, а точнее на швы: они все всегда сходятся в несущей стене, также можно обратиться с этим вопросом в БТИ, там вам все подробно расскажут.

Добавлять или расширять окна тоже нельзя, так как прочность любого стекла априори ниже прочности капитальной стены. Конечно, от одного случая увеличения оконного просвета стена не обрушится, но если все начнут их увеличивать, дом точно долго не простоит. По поводу уменьшения вроде бы вопросов возникать не должно, так как это добавляет конструкции прочности. Однако здесь тоже не все просто: дополнительные стройматериалы повышают массу стены, и при определенном количестве уменьшенные окон, может произойти превышен е критической нагрузки. Мало кто захочет уменьшать свое окно, поэтому такие случаи крайне редки.

Дверные проемы могут находиться как в перегородке, так и в несущей стене, и в случае расширения последней, есть риск, что потолок обвалится. Хотя, конечно здесь, как и в случае с окнами, одно несанкционированное изменение проема вряд ли что-то изменит, но вот если в подъезде по всей высоте дома наберется два или три таких “умельца”, тут уже возникает реальная опасность.

Действия, доставляющие неудобства соседям

Стены нельзя переставлять не только потому, что при недостаточной жесткости конструкции возникает риск обрушения, но также и по причине различий в структуре перекрытий в разных частях квартиры. К примеру, под ванной и туалетом располагается гидроизоляция, а в других частях дома ее нет, поэтому не разрешается увеличивать площадь этих помещений, поскольку это неизбежно приведет к протечкам потолка. Также, нельзя переносить ванну, душ и унитаз в другие комнаты.

Действия, приводящие к повышению угрозы взрыва, пожара или тепловой аварии

Все системы коммуникаций и снабжения в доме, которые еще называют инженерными сетями, помимо всего прочего, расположены так, чтобы минимизировать возможный вред в случае неисправностей, а также максимально облегчить доступ к ним монтажных бригад.

Поэтому не разрешается проводить с инженерными сетями и оборудованием следующих действий:

1. Удлинять или укорачивать трубы теплоснабжения и канализации;
2. Менять местами кухню с жилыми комнатами (как и туалет с ванной);
3. Выносить батареи отопления на балкон или лоджию;
4. Если есть газовая плита, нельзя соединять кухню с какими-то другими комнатами.

Частные случаи перепланировки

При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.

Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.

А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.

Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.

Образец жалобы на незаконную перепланировку квартиры соседей

В действующем законодательстве не изложены какие-либо требования, касающиеся порядка подготовки подобных жалоб. Вместе с тем, при написании такого документа надо учитывать следующие общепринятые правила:

• составляется на бумаге формата А4;
• можно написать от руки или же напечатать (предпочтение лучше отдать второму варианту);
• в тексте недопустимо использование нецензурных выражений;
• стиль письма должен быть официальным;
• содержание делайте кратким, но емким.

1. Вводная часть – стандартный элемент любого делового письма. Тут отражаются реквизиты адресата и заявителя (название контролирующего органа, Ф. И. О. жителя (ей) МКД, адрес расположения дома).
2. Содержательная часть – тут нужно последовательно рассказать, при каких обстоятельствах были допущены нарушения и в чем они выражаются. Например, сообщение о том, что сосед сносит несущую конструкцию, ломает порог в ванной комнате и т. д.

Для большей убедительности в текст своей жалобы можно включить ссылки на конкретные нормы действующего законодательства, которые были нарушены безответственным соседом.

1. Выдвигаемые требования – обычно тут указывается стандартная просьба о проведении проверки и применении наказания по отношению к нарушителю.

В конце документа должна стоять подпись заявителя и дата подготовки жалобы. Если письмо носит коллективный характер, то свои подписи должны поставить все жильцы многоквартирного дома.

Ответственность за незаконную перепланировку

Чем грозит незаконная перепланировка? За незаконную перепланировку законодательством РФ предусмотрена административная ответственность (ст.7.21 КоАП РФ).

Если перепланировка не затронула несущие конструкции и не нарушают санитарные и пожарные правила безопасности, то ее можно узаконить по факту. При этом наказание в виде штрафа все ровно придется заплатить. В этом случае, следует заказать в проектной организации, имеющей допуск к СРО техническое заключение на перепланировку. После этого с пакетом документов, включающим:

• заявление;
• техническое заключение;
• паспорт;
• свидетельство о праве собственности;
• письменное согласие всех лиц, проживающих в квартире;
• технический паспорт на объект недвижимости

Важно! Если здание, где проводилась перепланировка, отнесено к памятнику культуры, то дополнительно нужно будет разрешение от органа власти, который осуществляет надзорные функции за культурными, архитектурными и историческими памятниками в пределах муниципального образования

Ситуация обстоит сложнее, если своими действиями Вы затронули капитальные стены

Если в результате перепланировки на стенах дома образовались трещины, или произошло обрушение, затронувшее квартиры других людей, то в этом случае помимо штрафа, Вы будете обязаны компенсировать ущерб в полном объеме.

Ситуация обстоит сложнее, если своими действиями Вы затронули капитальные стены. Если в результате перепланировки на стенах дома образовались трещины, или произошло обрушение, затронувшее квартиры других людей, то в этом случае помимо штрафа, Вы будете обязаны компенсировать ущерб в полном объеме.

Если перепланировка коснулась несущих стен, но при этом дом остался целым, конструктивных изменений не произошло, то жилищный инспектор после осмотра квартиры составит Вам предписание об устранении нарушений, возврате жилого помещения в первоначальное состояние или согласовании изменений в установленном порядке.

Важно!

Так как проведение переустройства жилых помещений, которое касается несущих стен, затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома, то в этом случае обязательно получение технического разрешения от автора проекта дома.

В случае, если в установленный предписанием срок квартира не будет приведена в нормальное состояние или изменения не будут согласованы, то в соответствии со ст.29 Жилищного кодекса РФ жилищная инспекция действует следующим образом:

• если квартира или нежилое помещение находится в собственности, то она реализуется посредством публичных торгов. Полученные за нее средства передаются собственнику, за вычетом денег, потраченных на исполнение судебного решения. При этом на покупателя возлагается ответственность по приведению жилого помещения в надлежащий вид;
• если правонарушители проживают в квартире по договору социального найма, то договор расторгается, а на мероприятия по устранению нарушений должен провести наймодатель.

В обоих случаях, для нового собственника или наймодателя жилищной инспекцией устанавливается новый срок для приведения помещения в надлежащий вид.

На что можно пожаловаться

В соответствии с нормами жилищного законодательства, при выполнении ремонтных работ строго запрещено:

• урезать систему вентиляции, полностью или частично ее демонтировать;
• переделывать жилое помещение в нежилое;
• переносить батарею на лоджию или балкон;
• менять конструкцию помещения таким образом, что в итоге несущие стены будут постоянно находиться под большой нагрузкой;
• сносить несущие стены;
• любыми действиями нарушать целостность несущей конструкции, что может способствовать ее разрушению;
• затруднять доступ к устройствам отключающего типа и стоякам;
• нарушать СНиПы, СаНПины и правила пожарной безопасности;
• менять местами ванную и кухню с последующим переносом коммуникаций и т. д.

В целом ряде случаев на перепланировку можно получить разрушение (перенос дверных проемов, объединение туалета с ванной, снос тамбура и т. д.). Но все работы до начала их выполнения должны быть согласованы с контролирующими органами, которые обязаны выдать соответствующие документы.

Ответственность за самовольную перепланировку несет собственник жилья. Если из-за его ремонта возникнет аварийная ситуация, он будет обязан восстановить все разрушения за счет личных средств.

Вопросы и ответы

Чаще всего возникают вопросы касательно перепланировки в муниципальном жилье. А также, куда можно обратиться, если переделки в соседней квартире ухудшили условия проживания в собственном жилище.

Если квартира является муниципальной

• Самовольная перепланировка или переустройство в муниципальном жилье чревато потерей возможности приватизировать квартиру.
• В некоторых случаях с жильцом могут расторгнуть договор социального найма и выселить, при этом придется возместить расходы на восстановление первоначального вида квартиры.

Ограничения при отчуждении жилого помещения

• Продать квартиру, в которой сделана незаконная перепланировка будет сложно.
• Несоответствие реальной планировки и указанной в техническом паспорте, снизит стоимость жилья на 15—30%. Это объясняется тем, что узакониванием изменений придется заниматься новому владельцу, а это потребует дополнительных финансовых и временных затрат. При этом нет гарантии, что все пройдет гладко и не придется возвращать жилому помещению первоначальный вид.
• Продажа квартиры с устаревшими данными в техпаспорте может обернуться расторжением сделки и судами.

Куда жаловаться, если соседи сделали без согласования

Доставляющий неудобства вопрос перепланировки у соседей может быть решен в первую очередь путем переговоров с ними.

Если взаимопонимания достигнуть не удалось, то следует обратиться к участковому, который нанесет визит в соседнюю квартиру.

В жалобе должна содержаться информация:

• полное наименование организации, куда жалоба подается;
• сведения, что в результате сделанной соседом самовольной перепланировки условия проживания в квартире заявителя ухудшились;
• уточнение характера изменений в жилище заявителя, произошедших в результате перепланировки в соседней квартире;
• заключение независимых экспертов о нанесенном ущербе (приложить копии к жалобе);
• перечисление последствий, которые могут произойти в результате проведенных в соседней квартире работ;
• просьба отреагировать на жалобу;
• дата написания и подпись заявителя.

Составленную жалобу можно отправить заказным письмом через почту с уведомлением и описью или в электронном виде.

Можно отнести лично в жилищную инспекцию, тогда нужно составить 2 экземпляра: на первом сотрудник поставит дату принятия и номер входящего документа, а второй будет передан в инспекцию.

Как получить распоряжение Мосжилинспекции на перепланировку? Когда следует обратиться в городской центр согласования перепланировок? Узнайте тут.

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку? Читайте далее.

Инспекторы рассматривают жалобу в течение 30 дней и дают письменный ответ заявителю.

Последствия самовольной перепланировки могут быть неприятными: от уплаты штрафа до уголовной ответственности, если пострадали люди.

Потому, прежде чем проводить глобальные изменения внутри квартиры следует получить разрешение на выполнение работ в Жилищной инспекции, МЧС, СЭС.