Сервитут на земельный участок в 2021 году: документы, порядок оформления

Оформление

Итак, как оформить сервитут на земельный участок пошагово? Право ограниченно использовать чужой земельный участок оформляется письменным соглашением с последующей государственной регистрацией. Публичный сервитут начинает действовать после принятия соответствующего нормативного акта:

·         федерального закона;

·         распоряжения муниципалитета;

·         постановление субъекта РФ;

·         решение судебного органа.

Процесс оформления сервитута довольно простой – собственник заключает с заинтересованным лицом договор, в котором прописывает все тонкости. В соглашении можно прописать любые договоренности участников: срок сервитута, виды деятельности, для которой требуется обременение, размер платы и прочее. Частный сервитут, как правило, устанавливается на добровольной основе.

Решение по установлению публичного сервитута принимается в результате общественных слушаний. При этом согласие собственника почти никак не влияет на итог рассмотрения вопроса. Однако владелец вправе обратиться в суд для определения размера компенсации за использование его участка или потребовать выкупить землю.

В суде потребуется доказать, что установление сервитута вызвало возникновение сложностей у владельца земли или сделало невозможным использование участка по целевому назначению. Обычно такие вопросы затруднительно решить без квалифицированной помощи юриста.

·         Оформление земельного сервитута с арендатором участка происходит посредством подписания двустороннего соглашения между собственником и сервитуарием. Нотариальное заверение договора не потребуется, но нужно прописать:

·         данные сторон договора; сведения об участке;

·         цели и условия установления сервитута;

·         план землепользования с обремененным участком или его частью;

·         срок действия сервитута;

·         размер платы, сроки и порядок ее перечисления.

Плата за использование участка должна быть соразмерной. Это понятие расшифровывается в ст. 23 ЗК РФ. В случае невозможности определить размер платы самостоятельно следует обратиться к оценщику.

Объекты которые могут быть обременены сервитутом

Водный сервитут устанавливается для лиц, которые не являются собственниками водных объектов, а также в зависимости от целей использования данного водного объекта. Право пользования водным объектом может быть продлено по инициативе водопользователя в установленном порядке. Изменение русла реки или другое изменение местоположения водного объекта не влечет изменения или прекращения права пользования им, если из существа правоотношения и водного законодательства не следует иное.

Для осуществления водных сервитутов не требуется получение лицензии на водопользование. Договор установления частного водного сервитута заключает ся водопользователем с лицом, в пользу которого ограничивается право пользования водным объектом, и подлежит регистрации (кроме публичного сервитута). Если соглашение об установлении или условиях сервитута не достигнуто, то спор разрешатся судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Рекомендуем прочесть: Социальная пенсия и пенсия по инвалидности

Соглашение об установлении частного сервитута земельного участка

Соглашение об установлении частного сервитута земельного участка, это письменный документ, который заключается между сторонами, определяет объект сервитута и условия его обременения. В документе должны содержать следующие данные:

  • кадастровый номер участка или его части, подлежащие обременению;
  • сведения о сторонах соглашения (ФИО или наименование юр.лица, паспортные данные, место жительства/регистрации, реквизиты и т.д.);
  • цели и основания установления обременения;
  • срок обременения (сервитута);
  • размер и условия платы;
  • права и обязанности лица (в том числе и после прекращения сервитута), в интересах которого устанавливается сервитут.

Такое соглашение составляется в трех идентичных экземплярах, по одному для каждой из сторон и один для Росреестра, т.к. сервитут подлежит обязательной регистрации, а с этим связан еще один нюанс.

Расчет соразмерной платы за установление сервитута

В соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ собственник объекта недвижимости, обремененного серв-тутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых он установлен, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в отношении публичного сервитута право требовать соразмерную плату возможно только в том случае, если его установление приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Иными словами лицо, в пользу которого установлено обременение, обязано осуществлять его оплату собственнику обременяемого объекта.

Плательщики за такое обременение (например, частный серв-тут), являются собственники земельных участков, обладатели права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, обладатели права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственники иных объектов недвижимости, в интересах которых серв-тут установлен.

В соответствии с п. 2.1. Методических рекомендаций плата должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления такого обременения. Таким образом, соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы равна размеру убытков, причиненных собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав.

Для чего нужен расчет стоимости?

Право собственности на недвижимость возникает с даты, когда это право зарегистрировано. Для того, чтобы покупать, продавать, сдавать в аренду любое недвижимое имущество, необходимо иметь документальное подтверждение на владение недвижимости.

Но, даже полное право собственности имеет много существенных ограничений. Этим ограничением и есть сервитут. Правила ограничения и оформления на частную недвижимость указаны в сферах гражданского законодательства, земельного кодекса, иногда водного или лесного законодательства. Причина ограничений в том, чтобы собственники не наносили значительного ущерба природным ресурсам, не нарушались права другого владельца.

Часто это бывает, когда оба собственника соседи по участку, а доступа к своей недвижимости не имеют. Такие ограничения предполагают снижение цены, поэтому оценка за пользование земельным участком, который не принадлежит одной из сторон, связана с установлением компенсации или оплаты за ограничение прав собственника на пользование недвижимостью.

Сервитут не имеет рыночной стоимости, так как не является обособленным предметом продажи, залога или покупки — это оценка убытков и потерь из-за ограничения прав пользования землей в пользу другого лица или группы лиц. Оценочная стоимость — главное условие госрегистрации права собственности, влияет на выплату стоимости использования.

О том, на основании чего рассчитывается плата за пользование сервитутом и как устанавливается график ее внесения, мы рассказывали в отдельном материале.

Необходимые документы

На каждом из этапов реализация мероприятия требуется подготовить определенный комплект документации. Оформление сервитута в местных органах власти предусматривает предоставление нескольких документов:

  • заявление о получении доступа к участку;
  • письменное уведомление владельца земли;
  • основание для введения сервитута — решение суда, мировое соглашение (для частного) или постановление местного органа власти (для публичного);
  • соглашение сторон или судебное решение о предоставлении доступа к земельному участку;
  • документы, удостоверяющие личность участников сделки — паспорт (для физлица и ИП) и учредительная документация (для юридического лица);

Чаще всего, основанием для применения сервитутного права становится соглашение сторон. Действующее законодательство предъявляет к документу несколько требований, в числе которых:

  • указание паспортных реквизитов и контактной информации об участниках;
  • цель оформления сервитута;
  • основание для его введения;
  • реквизиты в отношении земельного участка — кадастровый номер, площадь и другие подобные данные;
  • права каждого из участников сделки;
  • их обязанности;
  • срок действия соглашения;
  • стоимость оплаты за получение доступа к участку земли.

Заявление о введении сервитута составляется в произвольной форме. Главное — чтобы в нем присутствовали несколько обязательных данных:

  • предмет соглашения;
  • данные об участниках сделки;
  • сроки действия договора;
  • возмездный или безвозмездный характер (в первом случае обязательно указываются условия и величина оплаты);
  • другие важные моменты заключаемого соглашения.

На завершающей стадии осуществления сделки — государственной регистрации обременения в ЕГРН — требуется предоставить следующий комплект документов:

  • заявление о внесении изменений в федеральную базу данных объектов недвижимости;
  • паспорт или учредительные документы (соответственно, для физического или юридического лица);
  • кадастровая документация на участок (межевой план и т.д.);
  • правоустанавливающая документация на землю;
  • основанием для введения сервитута;
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрационные действия со стороны Росреестра.

Процесс оформления сервитута

На заинтересованный участок сервитут накладывает суд. Однако законом разрешено мирное урегулирование вопроса. Если соседям удалось прийти к консенсусу, договоренность фиксируется на бумаге, затем подается Росреестр для регистрации. В соглашении указывают такие данные:

  • ФИО обеих сторон с паспортными данными (владельца спорного участка и ограниченного пользователя);
  • Адрес расположения участка и его целевое предназначение;
  • Кадастровый номер земли;
  • Площадь будущего сервитута и его назначение (проезд, проход, ремонтные работы);
  • Документы на право владения обоими наделами;
  • Срок действия сервитута (или указание бессрочности права ограниченного пользования землей);
  • Размер арендной платы (или отсутствие оной).

Важно: в соглашение можно внести дополнительную информацию о том, что соседи будут нести равные расходы на облагораживание этой части земли, или будут совместно озеленять участок. Но, исходя из практики, такое положение дел очень редко

Чаще сосед не позволяет делать из своего участка так называемый проходной двор. Приходится решать вопрос с помощью суда. Конечно, тяжба займет больше времени, но справедливость будет восстановлена. Однако учтите, что в суде сервитут определяют не через принуждение соседа. Суд устанавливает пределы и условия ограниченного пользования участком на справедливых для спорящих сторон условиях

Но, исходя из практики, такое положение дел очень редко. Чаще сосед не позволяет делать из своего участка так называемый проходной двор. Приходится решать вопрос с помощью суда. Конечно, тяжба займет больше времени, но справедливость будет восстановлена. Однако учтите, что в суде сервитут определяют не через принуждение соседа. Суд устанавливает пределы и условия ограниченного пользования участком на справедливых для спорящих сторон условиях.

Процедура оформления сервитута

При этом обеспечение процедуры происходит по следующим правилам

1.Стороны (собственники) приходят к выводу о необходимости применения сервитута;

2.Участники соглашения заключают договор, в котором отмечают:

  • сферу, на которую распространяется действие сервитута;

  • платную или бесплатную форму взаимодействия в рамках сервитута;

  • сроки;

  • другие необходимые условия.

3.Если стороны приходят к соглашению, они переходят к процедуре государственной регистрации сервитута в Росреестре;

4. После рассмотрения и подтверждения сделки будет выдана соответствующая выписка из ЕГРП, в которой будут отмечены обременения, наложенные на соответствующую территорию. После регистрации сервитут будет считаться имеющим законную силу.

Результат оценки

По результату расчёта стоимости сервитута необходимо составить документ. Он должен содержать отчёт о процедуре оценки. В него включаются следующие сведения:

  • Наименование лица, подготовившего документ. Это может быть как частное лицо, так и название и реквизиты компании, которая занималась оценкой.
  • Стандарты, которые применялись для оценки соразмерности ущерба (убытков).
  • Методика расчёта стоимости сервитута.
  • Объект сервитута с указанием участка, площади и вида обременения, а также срока, на который устанавливается сервитут.
  • Заключение. В этом пункте указываются характеристика и цель установления сервитута, а также подробности расчёта с расшифровкой всех данных.

Вверх

Установление сервитута на земельный участок

В каких случаях он может быть установлен?

  • Одной из распространённых причин может быть необходимость обеспечить проход или проезд через него.
  • При использовании трубопроводов или высоковольтных проводов необходимо регулярно проводить их обслуживание или ремонт. В связи с этой необходимостью также может быть установлен данный вид обязательств.
  • Если нужно обеспечить доступ к источнику воды или для обеспечения проведения мелиорации.
  • Также существуют и другие, непредусмотренные здесь, ситуации, когда проход через участок земли может быть жизненно необходим для кого-либо. Здесь, в частности, имеется в виду случай, когда чей-нибудь земельный участок полностью закрывает доступ к чужой недвижимости, в то время, как такой доступ является необходимым.

Перечисленные здесь случаи представляют собой ситуации, в которых сервитут на земельный участок может быть установлен.

Что же делать в том случае, когда соглашения достигнуть не удалось? Здесь надо учесть, что стремление наложить сервитут обычно связано с жизненной необходимостью того, кто собирается воспользоваться соответствующим правом.


Если есть сложности при заключении данного соглашения, нужно будет обратиться в суд. Это должна сделать именно та сторона, которая добивается его установления. Заметим, что это право не обязательно является бесплатным. Собственник земли может требовать плату за его предоставление (в разумных пределах). Кроме того, необходимо подчеркнуть, что наличие этого обязательства не лишает хозяина прав собственности, а именно: владения, пользования и распоряжения.

Заметим, что вместо такого договора можно заключить другой. Например, речь может идти об оказании соответствующих услуг. Однако, рассматриваемый вид соглашений даёт больше юридических гарантий для лица, в пользу которого устанавливается сервитут.

Насколько его наличие создаёт осложнения для хозяина этой собственности? На самом деле это является проблемой не вовсех случаях.

Есть три ситуации, когда это может быть проблемой:

  • Если неограниченному числу граждан предоставлено право прохода или проезда по земельному участку. В этом случае на данной территории будут постоянно присутствовать некоторое количество посторонних и, скорее всего, незнакомых людей.
  • Ещё один проблемный случай, когда на данном участке имеется чужое имущество. Собственник земли при данных условиях не сможет вести строительство или проводить обработку земли на месте, где собственность находится. Такое запрещение в некоторых случаях может также распространяться на окружающую территорию на некоторое расстояние, которое может быть установлено теми или иными законодательными актами или соответствующими решениями суда.
  • Также его наличие может осложнить ситуацию в том случае, когда речь идёт о продаже данного земельного участка. Это может отпугнуть некоторых покупателей, а также повлиять на цену на него в сторону уменьшения.

Расчет стоимости сервитута на земельный участок

Исходя из вышеуказанной информации владелец участка, подвергнувшийся обременению со стороны частного лица или государственного органа, может рассчитывать на соизмеримую компенсацию. Это обусловлено тем, что на протяжении всего срока действия сервитута он будет вынужден отделить часть участка либо вовсе переселиться в другое место, если его жилище будет снесено.

Многие жители страны не понимают, за что именно необходимо вносить плату, и как ее рассчитывать. Все очень просто: компенсация должна быть прямо пропорциональна доставленным неудобствам владельцу участка, а также покрывать расходы на его возможное восстановление в будущем.

Чтобы не возникало дополнительных вопросов, необходимо сразу в договоре прописывать все пункты, как того требует закон. А именно: стоимость земли в этом регионе, занимаемая площадь всего участка либо его части, срок действия сервитута, а также компенсационный ущерб за его использование. В отдельных случаях необходимо прописать сроки погашения выплат, а также возможные дополнительные обстоятельства, которые могут скорректировать сумму оплаты.

Естественно, имея большой участок земли, человек может постараться обмануть заемщика и потребовать завышенную сумму, не обсудив этого с человеком. Такие случаи существуют, однако по закону сумма оплаты должна только покрыть причиненный ущерб и не более того. В остальных случаях сумму можно завысить, но только если на это согласиться вторая сторона договора.

Например, вы желаете получить у соседа часть земли сельскохозяйственного назначения, тогда он вправе рассчитывать стоимость сервитута с учетом стоимости земли и упущенной выгоды. И также сумма должна покрыть реальный ущерб, который будет причинен участку во время его использования. И также существуют дополнительные факторы, которые встречаются как в частной, так и в публичной практике. Часть земли сдается в аренду, однако урожай, находившийся на ней, не был собран, следовательно, выгода упущена. Владелец участка вправе потребовать дополнительной выплаты за утраченную выгоду.

Такие факторы не должны удивлять лиц, которые подписывают договор о сервитуте, ведь они давно предусмотрены законодательством, следовательно, имеют место на практике.

Методика оценки сервитута

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

  • Размер реального ущерба;
  • Размер упущенной выгоды;
  • Размер убытков.

На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

  • Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
  • Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
  • Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

Наименование подхода Сравнительный Затратный Доходный
Общая идея Стоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков. Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута. Стоимость сервитута определяется на основе:

· Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута. А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора.

· Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

· Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.

· Платы за ограничение использования собственником земельного участка.

Реализуемость на практике В реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено. Как правило, один из подходов используется на практике. Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами.

Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода

Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам

КС РФ: если собственность на землю не разграничена, участок нельзя приобрести по давности владения

Стать собственником земельного участка в силу приобретательной давности не получится, если он находится в публичной собственности. Это касается в том числе земли, государственная собственность на которую не разграничена. Даже если участок не стоит на кадастровом учете и пустует, это не значит, что публичный собственник отказался от него. К таким выводам пришел КС РФ в недавнем определении.

В июне 1990 года гражданин Г. получил земельный участок площадью 6 соток под строительство жилого дома. Границы участка не были определены.

Со временем гражданин Г. построил на нем дом и огородил участок большей площади – около 12 соток. В огороженную территорию вошли его собственный участок и земли, находившиеся в муниципальной собственности. На кадастровом учете участок не стоял.

В 2005 году суд признал право собственности на построенный на участке дом за сыном гражданина Г.

Суть пора

Через несколько лет сын гражданина Г. обратился в суд с требованием признать за ним право собственности на весь огороженный участок.

Суды отказали в иске. Они пришли к выводу, что приобрести право собственности по давности владения можно только в отношении земельных участков, которые находятся в частной собственности. Иные земельные участки не следует считать бесхозяйным имуществом, так как такие земли являются либо государственной, либо муниципальной собственностью. Добросовестного, открытого и непрерывного владения спорным земельным участком с 1990 года недостаточно для признания права собственности в соответствии со ст. 234 ГК РФ, поскольку сам по себе факт владения земельным участком не порождает право собственности на него.

Тогда сын гражданина Г. обратился в КС РФ. Он считал, что абз. 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ противоречит Конституции РФ в той мере, в какой он, по смыслу, придаваемому ему правоприменительной практикой, не позволяет приобрести в порядке приобретательной давности земельные участки, относящиеся к собственности муниципального образования.

Позиция ВС РФ

КС РФ не принял жалобу к рассмотрению, однако дал несколько разъяснений.

Одним из условий приобретения права собственности по давности владения имуществом является добросовестность. Добросовестность давностного владельца предполагает, что его владение не было противоправным, было совершено внешне правомерными действиями.

П. 2 ст. 214 ГК РФ и п. 1 ст. 16 ЗК РФ закрепляют презумпцию государственной собственности на землю. Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

В условиях такой презумпции и большого количества нераспределенной земли сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него не означают, что публичное образование отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе этого земельного участка.

Для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности. Отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными.

Определение КС РФ от 11.02.2021 № 186-О

10.02.2021 697

Земля и недвижимость

В законе появилось новое основание для изъятия практически любой недвижимости — реализация проекта комплексного развития территории. Причем узнать об этом…

Подробнее

03.12.2020

416

Земля и недвижимость

Даже если давностный владелец знал об отсутствии оснований возникновения у него права собственности, он все равно может получить право собственности…

Подробнее

Теги: давность владенияземельный участокземляКС РФприобретательная давностьпубличная собственностьшортрид

Пример: как рассчитать цену на землю?

СПРАВКА.

Для того, чтобы определить процентную стоимость сервитута, нужно сложить все факторы (в процентах) и разделить на количество факторов – на 4. Примерные отчеты оценки сервитута земельного участка в процентах выглядят примерно так:

Пример 1. По дороге, проходящей через объект, периодически проезжает техника. Тогда доля ЗУ будет равна 0% (очень малая часть), неудобства равны 0% (собственник не использует дорогу для своих нужд), интенсивность равна 50% (техника ездит каждый день несколько раз), а влияние сервитута будет также равно 0%.

Тогда общая стоимость считается как (0 + 0 + 50 + 0)/4 = 12,5%. Иными словами, сервитут будет стоить как 12,5% обремененного объекта.

Пример 2. На половине участка возведены небольшие постройки, причем они используются относительно интенсивно и создают средние ограничения для собственника. Тогда значение всех 4 факторов будет равно 50%, а общая стоимость сервитута равна (50 + 50 + 50 + 50) / 4 = 50% от стоимость объекта.

Пример 3. Водоем, занимающий четверть от участка обнесен забором и используется круглые сутки, тогда значение занятой площади ЗУ будет равно 25%, интенсивность и степень ограничений равны 100%, а влияние сервитута на проведение сделок – 75%. Тогда мы получаем (25 + 100 + 100 + 75) / 4 = 75%, то есть стоимость сервитута равна 75% от стоимости объекта.

СПРАВКА.

При установлении аннуитетных платежей

Если были установлены аннуитетные (через равные промежутки времени) платежи, то сумма единоразовой выплаты соотносится с значением периодических выплат, произведенных за 49 лет.

Этот срок получается из того, что если взять срок выплаты в 49 лет, то сумма аннуитетных платежей будет приблизительно равна значению единовременной выплаты.

Когда применяется публичный сервитут

Публичное ограничение предусматривает эксплуатацию земли государственным или муниципальным образованием.

Основания наложения обременения включают:

  • прокладка коммуникаций (газопровод, ЛЭП);
  • прогон и выпас скота, принадлежащего фермерским и крестьянским хозяйствам;
  • прохождение дороги общего пользования через частную территорию;
  • проведение исследовательских и поисковых работ;
  • строительство общественных объектов;
  • возможность беспрепятственного прохода к источнику воды (береговой зоне);
  • размещение информационных знаков;
  • выполнение дренажных работ.

Договор о публичном использовании участка должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.

Пользователи общественного сервитута должны соблюдать санитарные нормы, правила пожарной защиты, заботиться о сохранении земли.

Этапы проведения экспертизы

  • Для ответов на заданные вопросы эксперт (комиссия экспертов):
  • Изучают предоставленные документы на земельный участок или объект недвижимости;
  • Рассчитывают стоимость права собственности;
  • Вычисляют долю убытков, причиненных в результате установления права на ограниченное пользование.

Согласно действующему Федеральному стандарту оценки (ФСО) No1, выделяются три основных подхода, которыми пользуется оценщик при осуществлении оценки объекта недвижимости:

Сравнительный подход

В сравнительный подход включаются такие оценочные методы, которые основываются на получении цены оцениваемого объекта путем его сопоставления с имеющимися аналогичными объектами. Данные экспертные методы базируются как на прямом соотнесении оцениваемого объекта с его аналогами, так и на статистическом анализе, а также на экспертном исследовании сведений о том рынке, к которому относится исследуемый объект.

Данный подход к оценке объектов недвижимости рекомендуется к применению экспертом-оценщиком в тех случаях, когда имеются правдивые и достаточные для экспертного анализа данные о ценах и о характеристиках имеющихся объектов-аналогов. В сравнительном подходе могут использоваться для сопоставления как цены уже совершенных сделок по приобретению квартиры в ипотеку, так и цены, указанные в предложениях заключить подобную сделку.

Затратный подход

В данный подход входят такие экспертные методы, которые базируются на установлении расходов, которые потребуются в случае покупки, воспроизведения или же замещения оцениваемого объекта (с учетом его износа и устаревания), а также когда необходимо установить величину затрат на создание точной копии исследуемого объекта. В основном затратный подход используется тогда, когда имеется надежная и достоверная информация, с помощью которой можно установить размер указанных выше расходов. Федеральные стандарты оценки Российской Федерации задают критерии, с помощью которых возможно признать объект точной копией исследуемого или же таким объектом, который схож по свойствам с оцениваемым.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой множественность экспертных методов, базирующихся, как правило, на определении будущих доходов, которые ожидаются от эксплуатации исследуемого объекта, а также методов, основанных на капитализации приносимого дохода и дисконтировании потоков денежных средств.

Этот подход рекомендуется к применению экспертом в том случае, если существует надежная и правдивая информация, с помощью которой возможно прогнозировать будущие доходы, которые оцениваемый объект способен приносить собственнику, а также затраты, связанные с использованием собственником оцениваемого объекта.

Выбор тех или нных подходов во время осуществления оценки делает сам эксперт-оценщик, основываясь на предоставленных в его распоряжении материалах и собственном экспертном опыте.

Основания для введения

Основание для введения сервитута зависит от его вида. Для установления частного обременения основаниями являются:

  • Соглашение, которое подписывается при добровольной договоренности между заинтересованными участниками обременения. Инициатор ограничения права пользования территорией выдвигает свое предложение владельцу участка. Если тот не имеет возражений, то стороны заключают письменное соглашение. Данный документ после подписания сторон должен быть поставлен на учет в Росреестр.
  • Решение суда – мера, которая применяется, когда достичь мирным путем согласования не удалось. Инициатор подает заявление в местную управу, которая выносит свое решение по данному вопросу. В случае согласия заявитель передает документы с разрешением местных властей в судебную инстанцию. Суд рассматривает дело. Положительный ответ является основанием для объявления сервитута.

Подробнее о составлении искового заявления на установление сервитута на землю можно прочитать здесь

Основаниями для публичного обременения являются законодательные и правовые акты тех органов власти, которые производят ограничения. Данные документы носят нормативный характер согласно статье 23 ЗК.

Особенности практического применения

На практике нередко происходит нарушение достигнутого сторонами соглашения. В подобной ситуации необходимо оформить акт о неисполнении условий сервитута, который заверяется правоохранительными или контролирующими органами. Дальнейшие действия по защите прав пострадавшей стороны предусматривают подачу искового заявления в суд.

В зависимости от результатов судебного разбирательства принимается одно из следующих решений:

  • расторжение соглашения, что означает запрет на доступ к земельному участку и, как следствие, невозможность дальнейшего выполнения работ;
  • наложение штрафных санкций в рамках заключенного сторонами договора;
  • возмещение нанесенного пострадавшей стороне ущерба — морального и материального.

Основанием для отмены сервитута выступает не только судебное решение, но и ряд других причин. В их числе:

  • окончание срока действия документа, подписанного сторонами;
  • соглашение участников сделки;
  • ликвидация причин для выдачи сервитута.

Введение и практическое использование сервитутного права требует досконального знания юридических нюансов законодательства. А потому следует доверять работу оформлению сервитута квалифицированным специалистам по решению земельных вопросов. Такой подход гарантирует оперативность реализации мероприятия при разумном уровне сопутствующих финансовых расходов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector