Ответственность арендатора за пожарную безопасность в 2021 году

Арендодатель передал в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (это могут быть сервитут, право залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).

Таким образом, в случае сдачи арендодателем арендатору объекта аренды, обремененного правами третьих лиц, о чем арендодатель предварительно не уведомил арендатора, арендатор имеет право:

либо потребовать уменьшения размера арендной платы (например, если земельный участок обременен сервитутом, что не лишает арендатора возможности пользоваться участком земли);

либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков (например, связанных с необходимостью поиска нового объекта аренды).

Внимание! Передача арендодателем недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц, не влечет недействительность договора аренды. То, что арендодатель передал в аренду помещение, обремененное правами третьих лиц, не дает арендатору права требовать признания договора недействительным и возврата всего переданного по сделке имущества

То, что арендодатель передал в аренду помещение, обремененное правами третьих лиц, не дает арендатору права требовать признания договора недействительным и возврата всего переданного по сделке имущества.

r />

Пример из практики: суд отказал арендатору в иске о признании недействительным договора аренды, поскольку законом не установлены такие правовые последствия при передаче в аренду недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц 

Между арендатором и арендодателем были заключены два договора аренды: долгосрочный, подлежащий государственной регистрации, и краткосрочный, действующий до момента регистрации долгосрочного. В договорах аренды сведения об обременении арендуемых помещений отсутствовали. В регистрации долгосрочного договора аренды было отказано в связи с наличием ипотеки в отношении объекта аренды, зарегистрированной в отношении третьего лица.

Арендатор обратился в суд с требованием о признании договоров аренды недействительными и о применении последствий недействительности указанных договоров путем взыскания с ответчика выплаченной арендной платы и коммунальных платежей, стоимости неотделимых улучшений, расходов на юридические услуги и на государственную регистрацию сделки. В обоснование иска арендатор со ссылкой на статью 179 Гражданского кодекса РФ указал, что договоры аренды были заключены под влиянием обмана: арендатор не был поставлен в известность о наличии залога в отношении передаваемого в аренду имущества, посредством чего ответчик получил неосновательное обогащение в виде неотделимых улучшений арендуемого помещения.

Суд кассационной инстанции указал, что правовые последствия сокрытия арендодателем от арендатора сведений об обременении залогом передаваемого в аренду имущества прямо предусмотрены в законе. При этом установленные законом последствия не влияют на юридическую силу договора аренды. Следовательно, сокрытие от арендатора такой информации не может квалифицироваться как его обман в смысле статьи 179 Гражданского кодекса РФ, влекущий недействительность договора аренды (постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 февраля 2009 г. по делу № А56-48775/2007).

Вопрос: как поступить, если арендодатель заключил договор аренды в отношении имущества, ранее уже переданного по договору аренды иному лицу?

Арендатору нужно обратиться в суд с требованиями о признании договора недействительным и о возмещении убытков. Подобные договоры аренды, которые были заключены в отношении имущества, ранее уже переданного по другому договору аренды третьему лицу, суды признают ничтожными сделками. В этих случаях суды исходят из положений статьи 209 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, не нарушая прав и законных интересов других лиц, и статьи 611 Гражданского кодекса РФ, которая определяет обязательные требования к предмету аренды и порядку его передачи: арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Исходя из положений указанных норм, суды признают подобные договоры ничтожными сделками как не соответствующие требованиям статей 209, 611 Гражданского кодекса РФ, поскольку одно и то же имущество не может быть одновременно передано разным лицам по договорам аренды (постановление ФАС Московского округа от 1 ноября 2010 г. № КГ-А40/10334-10 по делу № А40-153026/09-23-1002).

Как бороться с духотой в офисе?

   Духота в офисе актуальная проблема многих работников, особенно летом. В духоте сосредоточиться на работе очень тяжело, так как начинает клонить в сон либо болеть голова, что сказывается на рабочем процессе. В помещении в крупных компаниях летом могут быть установлены кондиционеры для проветривания помещения, но бывает, что их и нет. Если помещение, в котором планируется работать будет взято в аренду, то сторонам можно обговорить и прописать условия в договоре аренды по технике, которая будет присутствовать в офисе, например, снабжен кабинет кондиционером либо нет, также по окнам открываются они либо нет. 

   Вообще с момента передачи помещения в аренду все расходы несёт сам арендатор, за исключением капитального ремонта (если не предусмотрено договором иное). Арендатор может купить и установить систему обветривования в своём помещении, но заранее предупредив арендодателя, и по взаимному соглашению на установку. Установка требует небольшой перепланировки в стене либо наверху, поэтому арендодатель должен быть предупрежден и дать своё согласие.

   Если кондиционер в помещении имеется, но находится не в пригодном состоянии, то можно попросить арендодателю устранить проблему путем направления претензии либо просто обговорив. Также арендатор может предложить устранить своими денежными средствами проблему в дальнейшем потребовав от арендодателя, предоставив чеки, денежные средства (возмещение).

Автор статьи:

адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

Средства правовой защиты арендатора

Закон об арендодателях и арендаторах также предусматривает защиту арендаторов:

Конструктивное выселение

В иске о невыплаченной арендной плате, поданном домовладельцем против арендатора, арендатор может предложить конструктивное выселение в качестве положительной защиты. Конструктивное выселение означает, что арендатор больше не может занимать аренду, но арендатор не был физически выселен арендодателем. Это часто используется в сочетании с нарушением подразумеваемого условия обитаемости.

Нарушение завета

Аренда включает иждивенческие соглашения — если арендодатель не выполняет свои обязанности, арендатор будет освобожден от уплаты арендной платы. Нарушение этих условий может быть использовано арендатором в качестве убедительной защиты при предъявлении иска о неуплаченной арендной плате или выселении. Эти договоренности включают в себя ордер на возможность проживания (сохранение жилого помещения) и договор о ремонте (требующий от домовладельца устранить повреждения, нанесенные помещению). В соответствии с американским законодательством ордер на получение жилья был установлен в деле DC Circuit Javins v. First National Realty Corp.

Ответное выселение

также см .: Ответное выселение
Арендодатель не может выселить арендатора в отместку за сообщение о нарушениях правил охраны труда и техники безопасности. Арендатор может использовать репрессивное выселение как в качестве защитной меры против выселения, так и в качестве основания для иска против арендодателя. Защита репрессивного выселения впервые была признана в деле округа Колумбия « Эдвардс против Хабиба» .

В Калифорнии репрессивное выселение считается положительной защитой и может использоваться для защиты дела. Кодекс штата Калифорния 1942.5 определяет правовые аспекты его использования и далее запрещает репрессивные выселения в течение не менее 180 дней после серии инициирующих событий. Некоторая форма защиты арендаторов от ответного выселения предусмотрена в 42 законах штата и законах округа Колумбия. Только восемь штатов без этой защиты — это Джорджия, Айдахо, Индиана, Луизиана, Миссури, Северная Дакота, Оклахома и Вайоминг. Однако в штате Оклахома умышленное нарушение, вмешательство или создание препятствий для ведения государственной деятельности, например, в официальной деятельности по обеспечению соблюдения кодекса, является уголовным правонарушением, и, таким образом, ответное выселение может являться нарушением различных применимых уголовных законов штата.

Денежный ущерб

Некоторые штаты, такие как Висконсин, позволяют арендатору взыскать денежный ущерб, если арендодатель нарушает законы штата или административные кодексы. Арендатор обязан доказать, что арендодатель должен арендатору деньги за нанесенный ущерб. Если арендатор сможет доказать, что было нарушено правило Кодекса сельского хозяйства, торговли и защиты прав потребителей, он имеет право удвоить размер ущерба в соответствии с законодательством штата Висконсин.

Права и обязанности арендатора

Арендатор предприятия обязан:

• 1. Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт.
• 2. Оплачивать платежи по страхованию арендованного имущества.
• 3. Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор вправе:

Возместить свои расходы на осуществление неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если в договоре не предусмотрено иное.

Важно: арендодатель может быть освобожден судом от возмещения арендатору стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности

Арендатор нарушает условие о целевом использовании арендуемого имущества

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением арендуемого имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Следовательно, если в договоре указано целевое назначение сдаваемого в аренду имущества, то арендатору необходимо использовать его только по целевому назначению. Например, переданное под офис помещение нельзя использовать под склад и наоборот.

Вопрос: арендатор пользуется арендованным имуществом не по целевому назначению, которое было предусмотрено договором. Как арендодателю защитить свои интересы?

Арендодатель может предъявить к арендатору иск о прекращении действий, нарушающих договор. Данный иск будет квалифицироваться как договорное требование (ст. 615 ГК РФ), а не как иск об устранении права, не связанного с лишением владения.

Такая правовая позиция содержится в пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

Кроме того, рассматриваемое требование можно совместить с иными требованиями к арендатору (например, о взыскании неустойки).

Арендодателю рекомендуется в договоре предусмотреть ответственность для арендатора за нецелевое использование помещения в виде штрафной неустойки. В этом случае при нарушении правил пользования помещением арендодатель сможет взыскать с арендатора неустойку.

Если нецелевое использование объекта аренды причинило арендодателю убытки, их также можно взыскать с арендатора. При отсутствии в договоре условий об ответственности арендатора за нецелевое использование помещения арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в полном объеме. Если в договоре предусмотрена за подобное нарушение неустойка, то убытки можно взыскать в сумме, превышающей размер неустойки (зачетная неустойка). Кроме того, арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в полном объеме, если в договоре будет указано, что убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка).

Наконец, использование арендатором помещения не в соответствии с его назначением суды признают существенным нарушением условий договора, достаточным для того, чтобы удовлетворить требования арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

r />

Пример из практики: суд признал нецелевое использование арендуемого помещения существенным нарушением договора аренды 

Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) и потребовал:

• взыскать задолженность по арендной плате на основании договора аренды нежилых помещений;
• начислить пени и штраф;
• расторгнуть договор аренды;
• выселить ответчика из занимаемых помещений.

Как следует из материалов дела, стороны заключили договор аренды нежилых помещений для использования под кафе сроком на пять лет.

В ходе проверки спорных помещений арендодатель установил их нецелевое использование – под студию загара и салон красоты.

Ссылаясь на наличие задолженности арендатора по внесению арендной платы, начисление пеней, штрафа, имеющиеся основания к досрочному расторжению договора и выселению, арендодатель обратился к арендатору с претензией, а затем – в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции вынес решение об удовлетворении исковых требований арендодателя. Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 января 2009 г. по делу № А56-52200/2007).

Арендодатель не передал имущество арендатору

Арендодатель обязан предоставить арендатору сданное внаем имущество в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Если этого не произошло, то арендатор на основании пункта 3 статьи 611 Гражданского кодекса РФ может выбрать один из следующих способов защиты:

истребовать имущество от арендодателя и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Учитывая сложность доказывания размера убытков, в интересах арендатора прописать в договоре условие о выплате арендодателем штрафной неустойки на случай, если он не передаст арендатору объект аренды в установленный в договоре срок.

Совет: уклонение арендодателя от подписания акта приема-передачи помещения с арендатором рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Это позволяет истребовать данное имущество от арендодателя на основании статьи 398 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Московского округа от 6 июля 2009 г. № КГ-А40/5970-09 по делу № А40-64657/08-64-273).

Если арендодатель не передал арендатору недвижимое имущество, то он не сможет взыскать с арендатора арендную плату по договору. Если же арендодатель допустил просрочку в передаче арендатору недвижимого имущества, то арендатор будет обязан вносить арендные платежи лишь после фактической передачи ему объекта аренды. Непередача арендатору имущества по обстоятельствам, которые зависят от арендодателя, освобождает арендатора от внесения арендной платы либо полностью (если имущество так и не было передано), либо частично (если арендодатель допустил просрочку в передаче этого имущества). Такая правовая позиция изложена в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Внимание! Арендатору не стоит подписывать акт приема-передачи ранее фактической передачи недвижимого имущества. На практике арендодатель нередко предлагает арендатору подписать акт приема-передачи недвижимого имущества одновременно с подписанием самого договора аренды, мотивируя это тем, что акт приема-передачи объекта аренды якобы является неотъемлемой частью самого договора

На практике арендодатель нередко предлагает арендатору подписать акт приема-передачи недвижимого имущества одновременно с подписанием самого договора аренды, мотивируя это тем, что акт приема-передачи объекта аренды якобы является неотъемлемой частью самого договора.

На самом же деле арендатору не стоит подписывать акт приема-передачи ранее, чем состоялась фактическая передача недвижимости арендатору, помещение было осмотрено арендатором и ему были переданы ключи от помещения. Дело в том, что если арендатор заранее подпишет акт приема-передачи имущества (до его фактической передачи), то при возникновении в последующем какого-либо судебного спора бремя доказывания факта непередачи имущества либо передачи имущества в ненадлежащем состоянии будет лежать именно на арендаторе. А доказать фактическую непередачу имущества либо получение имущества в ненадлежащем состоянии при наличии подписанного акта приема-передачи далеко не всегда представляется возможным.

Наши услуги

Если вы планируете взять помещение или здание в аренду, либо уже заключили договор, воспользуйтесь услугами специалистов ООО Смарт Вэй. Мы поможем:

• оформить договор аренды, зарегистрировать его в Росреестре;
• разработать проект на перепланировку, на системы противопожарной защиты;
• оформить документы, которые нужны для работы;
• провести обязательные проверки и испытания;
• оценить состояние пожарной безопасности перед визитом госпожнадзора.

Подробнее о наших услугах и работах вы можете узнать на консультации. Предварительные цены на некоторые услуги смотрите ниже.

Пользование имуществом арендованного предприятия

Арендатор вправе без согласия арендодателя производить с материальными ценностями, входящими в состав предприятия (кроме земли и других природных ресурсов), любые действия коммерческого характера, направленные на извлечение прибыли и увеличение стоимости самого предприятия, как имущественного комплекса. Например: продавать или обменивать материальные ценности; сдавать в субаренду, расширять или реконструировать имущественный комплекс и т.д.

При этом такие действия арендатора не должны приводить к уменьшению стоимости предприятия и нарушать условия договора аренды предприятия.

Важно: стороны договора аренды предприятия могут ограничить или исключить данное право арендатора

Права и обязанности участников

Все стороны сделки получают определенные права и ряд обязанностей.

Арендатор

Он же съемщик – сторона, принявшая у арендодателя во временное пользование некоторую собственность и выплачивающая за право эксплуатации оговоренную сумму. И права арендатора, и его обязанности перечисляются в заключенном договоре.

Рассмотрим на примере съема квартиры.

Основные права съемщика:

• использование арендованного жилья и содержащегося в ней имущества на свое усмотрение на протяжении всего срока аренды;
• если у съемщика есть супруга и/или дети до 18 лет, он вправе вселить их без согласия владельца. Прочие лица могут проживать на данной жилплощади только с ведома и по согласию арендодателя;
• съемщик вправе размещать в квартире временных жильцов, уведомив владельца и получив его согласие.

Обязанности:

• соблюдать правила пользования жилплощадью;
• не передавать помещение в субаренду третьим лицам;
• после окончания срока договора – освободить собственность;
• пропускать арендодателя для осуществления проверки того, как используется жилье и в каком оно состоянии;
• нести материальную ответственность за само помещение и содержащееся в нем имущество владельца;
• в срок и полностью вносить установленную арендную плату;
• производить текущий необходимый ремонт.

Это минимальный набор, который должен быть отражен в договоре аренды. По воле сторон в него можно внести и другие пункты.

Информация!

Один из интересных правовых случаев – правопреемство арендованного жилья. Иногда могут возникнуть ситуации, когда в ходе аренды поднимаются подобные вопросы, например, если арендатор умирает. Если договор не истек, то право аренды переходит к совершеннолетнему члену семьи умершего, период действия документа и его условия не изменяются.

Арендодатель

Вторая сторона сделки также получает определенные права и должна выполнять обязанности. Арендатор – владелец имущества (в случае с жильем права владения подтверждаются документом о собственности), передающий его съемщику.

Права собственника:

• предоставлять помещение в аренду, составлять об этом соглашение;
• перезаключать таковое, при необходимости;
• предоставлять по запросу съемщика право третьим лицам пользоваться помещением;
• оповещать арендатора об изменениях условий договора (одностороннее изменение размера арендной платы, сроков и т. д. не допускается);
• в досудебном и, при необходимости, судебном порядке оформлять окончание действия договора;
• требовать от арендатора освобождения жилья после даты истечения соглашения;
• контролировать порядок использования помещения, следить, чтобы арендатор пользовался им по прямому назначению;
• обязывать вторую сторону выполнять установленные правила пользования жилплощадью;
• требовать от жильца своевременных взносов по аренде в полном объеме.

Кроме обширных прав, существуют и обязанности владельца:

• обеспечить подходящие условия проживания на предоставляемой в аренду жилплощади;
• гарантировать, что коммунальные услуги будут предоставляться полностью.

Информация!

Равно как и с арендатором, может наступить смерть арендодателя. В такой ситуации владельцами собственности становятся лица, вступившие в право наследования. Договор остается действительным, меняются только собственники жилья. Конечно, они вправе расторгнуть соглашение, предварительно уведомив об этом ответственного жильца.

Кто такой арендатор

Вторую сторону арендного договора представляет арендатор. Это физическое или юридическое лицо, берущее под свою ответственность арендуемое имущество на какой-то конкретный срок (указывается в договоре). После оформления арендного договора с арендодателем – собственником арендуемого имущества – арендатор получает право владеть и пользоваться землёй/помещением/оборудованием на срок аренды. Получается, что, по сути, арендатор является нанимателем, а арендный договор – имущественным наёмом.

Кто может быть арендатором? Это может быть любое лицо, которое платит арендную плату за пользование помещением/имуществом.

По юридической формулировке слова «арендатор» это сторона арендного договора, взявшая арендуемое имущество при условии, что он будет пользоваться им хозяйственно и срочно, а по истечению срока имущество будет возращено владельцу. В качестве арендаторов может выступать:

• государственная/кооперативная/общественная организация;
• гражданин старше 18 лет;
• группа граждан.

Бывает, что образовываются организации арендаторов, выступающие в качестве юридических лиц и пользующиеся их правами. Их создание происходит добровольно.

Какие ещё бывают арендаторы

При всём этом, у арендатора есть обязательства и права. Их регулируют Гражданский и Жилищный кодексы, и они должны быть оговорены в арендном договоре.

Обязанности арендатора

Когда между арендодателем и арендатором заключается договор аренды, обе стороны должны знать свои обязанности. Арендатор должен:

• Выплачивать оговоренную сумму аренды ровно в срок, без задержек. В ином случае за просрочку нужно будет заплатить штраф (это также указывается в арендном договоре). Если вы просрочите более двух уплат арендной суммы, договор может быть расторгнут арендодателем (он имеет на это право). А если арендатор не оплатит все долги, арендодатель может подать на него в суд.
• Сохранять объект, на время аренды полученный в собственность, в должном виде. Арендатор отвечает за сохранность помещения/оборудования, и если по его вине во время пользования объект был повреждён, побит (в случае техники), запущен (в случае помещения), арендатору нужно будет возместить арендодателю нанесённый ущерб. Если объект был полностью уничтожен или разбит (техника), арендатору предстоит оплата всей рыночной стоимости объекта.
• По истечению срока аренды вернуть съёмный объект арендодателю-собственнику. Если этого не произойдёт, в лучшем случае арендатору просто нужно будет заплатить штраф, в худшем – дело дойдёт до суда, ведь арендодатель в таком случае вправе туда обратиться.

Права арендатора

Кроме своих обязанностей, арендатору должно быть известно, какие у него есть права:

• пользоваться помещением/имуществом на протяжении арендного срока;
• получить в собственность объект, который пригоден для эксплуатации и полностью соответствует указанным в арендном договоре характеристикам.
• вселить в арендуемое помещение свою супругу(-га) и детей до 18 лет (другие лица может вселить только по соглашению с арендодателем);
• если арендодатель сам расторгнет арендный договор (без согласия арендатора и при условии, что тот ничего не нарушал), получить полную компенсацию.

На видео о договоре найма недвижимости

Итак, арендодатель сдаёт имущество в аренду, а арендатор на определённый срок пользуется этим имуществом на условиях соблюдения правил и своевременной оплаты.