Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации?

Расторжение соглашения о подряде

Обязательно должна учитываться разновидность договора (строительный, бытовой или изыскательский подряд). У них свои особенности согласования и подписания и расторжения.

Перечень оснований, которыми вправе воспользоваться заказчик:

• отказ без согласия на то подрядчика, в случае отсутствия отказа от этого права в договоре и с необходимостью выплатить неустойку подрядчику;
• невозможность исправить недостатки в работе в определенный период времени или в принципе;
• подрядчику явно не хватит времени на выполнение работы;
• явно, что результат работы не будет отвечать договоренности сторон;

Причины отказа от соглашения подрядчиком:

• неполучение от заказчика доступа к месту выполнения работы;
• неполучение материалов необходимых для работ в случае обязанности предоставить их заказчиком;
• невыполнение обязанности предоставить материал нужного качества или в сроки, прописанные в документе;
• увеличение сметы, когда заказчик не желает оплатить смету;

Эти основания характерны именно в ситуации, когда имеет место расторжение договора подряда.

Есть группа причин, дающая причины признать его незаконным,  распространяющаяся на любые виды соглашений.  В качестве примера можно привести стандартный перечень (оплата, сроки выполнения, иные условия, оговоренные соглашением).

Например, есть понятие недействительности сделки, из-за чего соглашение не имеет силы, и стороны не только возвращаются в исходное положение, но и обязаны в некоторых случаях оплачивать ущерб.

Есть и понятие незаключенного договора, когда отсутствие существенного условия (периода выполнения работ, предмета – четко очерченного объема и результата работ, цены), приводит к факту отсутствия договоренности участников соглашения по основным пунктам. В такой ситуации участники остаются на исходной позиции с условием возвращения полученного или взаимозачета. Каких-либо штрафов и пеней не предусмотрено.

Как себя обезопасить: нормативное регулирование проблемы

Согласно положениям Гражданского Кодекса нашей страны, аннуляция договора может быть произведена непосредственно лишь в течение срока его действия.

Какие тонкости оформления договора помогут вам себя обезопасить?

Получается, что уже после того, как все оговоренные в договоре обязательства были выполнены, расторгнуть его попросту невозможно. Искомое утверждение является справедливым относительно любых сделок, проводимых с недвижимостью.

Подразумевается, что одновременно с невозможностью расторжения договора, не производится и возврата переданного имущества или материальных благ. Иными словами, вы никак не сможете вернуть свою квартиру, если:

• передали ее новому собственнику;
• получили от него какую-либо часть полагающейся суммы.

Чтобы осуществить возврат благ, которые были по договору переданы каждой стороне, необходимо осуществить предварительное указание такой возможности в договоре или же соглашении, которое заключается при расторжении сделки.

Дополнение договора особыми условиями должно производиться с согласия каждого подписывающего его лица. Однако, при условии, что вы желаете внести в документ дающие вам безопасность поправки в случае нечестности второго участника сделки, а он яростно протестует, скорее всего, вас планируют обмануть.

Соглашение, подписанное обеими сторонами, сразу обретает силу. При этом, также ее обретают и те его части, которые оговаривают конкретные тонкости соглашения, в которых вы могли предусмотреть такие нюансы, как, например:

• при условии, что вы передали квартиру в собственность, и не получили деньги от покупателя вовремя, недвижимость возвращается к вам;
• при условии, что жилье было передано новому владельцу, однако он не доплатил вам положенную сумму, квартира опять-таки возвращается к вам и тому подобное.

При условии, что дело не дошло до регистрации, такой способ будет наиболее эффективным из всех возможных, и как нельзя лучше защитит вас. При условии же, что государственная регистрация состоялась, лучше всего провести обратную сделку посредством оформления нового договора купли-продажи, так как даже при условии, что покупатель устно согласится вернуть имущество вам, законных оснований для этого не будет.

Когда возможно расторжение договора купли-продажи

В главе 29-й Гражданского кодекса РФ содержатся основополагающие нормы, которыми стоит руководствоваться при необходимости расторгнуть договор купли-продажи.

Законодательно предусмотрены два варианта расторжения договора купли-продажи недвижимости после перехода прав на нее новому владельцу:

1. Предпочтительным и упрощенным является способ расторжения, когда это решение достигнуто по обоюдному соглашению сторон (п.1 ст. 450 ГК РФ).
2. Встречаются случаи, когда согласия другой стороны (других сторон) не удалось добиться. Тогда разрешить ситуацию получится лишь по обращению в суд (п.1 ст. 450 ГК РФ).

В п. 2 ст. 450 ГК РФ также обозначено, что за основание для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке принимается факт существенного нарушения условия, обозначенного в договоре, одной из сторон.

Оформление расторжения при наличии обоюдного согласия

Когда стороны сошлись во мнении и готовы расторгнуть ДКП недвижимости, одним из используемых способов признается составление еще одного договора купли-продажи. По новому договору право недвижимое имущество возвращается первоначальному владельцу, который на этот раз выступает в роли покупателя. Впоследствии права по сделке нужно вновь зарегистрировать.

Если составляется соглашение на расторжение договора купли-продажи, то оно подписывается обеими сторонами. О расторжении должна быть сделана отметка в Росреестре.

Скачайте

  Соглашение о расторжении договора купли-продажи. Бланк (13,1 KiB, 242 hits)

Расторжение ДКП жилплощади через суд

При отсутствии согласия, стороне, изъявившей желание прекратить действие ДКП по сделке с недвижимостью, требуется в письменной форме обратиться за получением такового ко второй стороне-участнику.

По истечении 30-ти дней со дня отправки уведомления, не зависимо от того будет ли получен отказ, или запрос будет оставлен без внимания, возникает право на обращение в суд.

Скачайте

  Иск о расторжении договора купили-продажи квартиры (57,0 KiB, 248 hits)

Побуждение к аннулированию договора

В юридической практике встречаются случаи, когда расторжение происходит по инициативе покупателя жилья.

Имеется ряд поводов, благодаря которым покупатель вправе рассчитывать на положительное решение по своему вопросу:

• проданное жилье не соответствует основным параметрам и характеристикам, зафиксированным в договоре (техническое состояние, площадь, количество комнат и хозяйственных построек не соответствует документам);
• неожиданно возникшие обременения:
• задолженности по уплате платежей по коммунальным услугам;
• появление лица, неосведомленного о продаже и имеющего законные права жить и пользоваться имуществом и претендующего на реализацию своих законных прав.
• не произошла фактическая передача недвижимости продавцом покупателю, либо была осуществлена, но не в полной мере, или в случае существенного несоблюдения сроков передачи.

Весомое основание продавца к стремлению аннулировать продажу возникает, когда покупатель нарушает обязательства по документу, касающихся сроков и суммы, подлежащей выплате. Альтернативно судом без подписания соглашения устанавливается судом мера, обязывающая покупателя выплатить причитающуюся продавцу сумму с учетом неустойки, если такая предусмотрена по договору (ст. 395 ГК РФ).

Совершение платежа требуется подтвердить: распиской, квитанцией, выпиской из банка и др.

Иные обстоятельства для аннулирования

Помимо указанных обстоятельств, за основания достаточные для аннулирования ДКП недвижимости бывают:1 Сделка, осуществленная сторонами, признается недействительной, если совершена при наличии следующих факторов:

•  сторона-участник операции по сделке с квартирой (домом) недееспособный гражданин;
•  подписание договора было получено насильно, посредством угрозы благополучию и здоровью непосредственно участнику сделки или членам его семьи;
•  сторону сделки заведомо ввели в заблуждение, обманули, что принудить к заключению договора.

2

• внесения изменения в законодательную базу;
•  существенное изменение стоимости объекта сделки, например, при возникновении финансового кризиса.

3456

• Появиться неожиданно;
• Представлять собой непреодолимое обстоятельство;
• Быть угрозой к возникновению ущерба сторон-участников;
• Касаться каждого участника.

Специфика правильной подачи обращения в судебную инстанцию

Не редки случаи, когда судья вынес вердикт: договор подлежит расторжению, но имущество остается во владении приобретателя по ДКП. Так как аннулировать продажу и при этом вернуть права на недвижимость? Чтобы это осуществить, в иске нужно обязательно указать требование не только о расторжении, но и возврате, а также о компенсации ущерба.

Сроки

В действующем российском законодательстве приведен срок исковой давности, когда участники сделки имеют право подать в суд заявление с требованием расторгнуть договор. Срок равен трем годам с момента переоформления права собственности на недвижимый объект (статья №196 ГК РФ).

Для признания сделки ничтожной дается один год. Но даже после истечения этого периода, суд обязан принять заявление. Есть ряд обстоятельств, при которых срок исковой давности может быть восстановлен.

Они связаны с личностью истца и приведены в статье №205 ГК. Например, это юридическая неграмотность, беспомощное состояние, тяжелая болезнь и т.п. Подобные причины признаются уважительными, если они имели место в последние полгода срока исковой давности.

Также важно наличие доказательств. Например, плохое состояние здоровья можно подтвердить медицинской справкой

В ней должен быть указан диагноз и сделана отметка о том, что во время заболевания гражданин был беспомощными и неспособным осуществлять юридически значимые действия.

В противном случае суд может не признать причину уважительной

Если пропуск срока на обжалование гражданин объясняет необходимостью прохождения длительного амбулаторного лечения, то такие обстоятельства, скорее всего, не будут приняты во внимание

Завершение установленного законом срока на обжалование затрудняет защиту прав, процесс доказывания.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи по ипотеке?

   Сейчас молодые семьи, да и не только, все чаще покупают недвижимость в ипотеку. Как и в любых других случаях, несмотря на имеющийся ипотечный договор, сделку по покупки квартиры расторгнуть можно. Хотя вопрос не из простых и имеется много нюансов.

   Расторгается такая сделка только через судебную инстанцию. Поскольку для этого основанием может быть только нарушение стороной действующего законодательства. К примеру, заключение сделки с недееспособным гражданином, наличие обременения на квартиру, прописанные в квартире жильцы, и другие основания. Конечно же покупатели, берущие квартиру в ипотеку, не заинтересованы, чтобы платить банку и при этом лишиться жилья.

   Однако в столь сложной ситуации не стоит забывать и о третьей стороне – банковской организации. Ведь, если переход права уже зарегистрирован, деньги переданы продавцу, а недвижимость находится в залоге у банка. Или возможно регистрация еще не прошла, но ипотечный договор именно на эту квартиру уже заключен. И здесь у организации собственные интересы.

Как обезопаситься от срыва договоренностей

Только бдительность покупателя и продавца поможет вернуть имущество или деньги. Все существенные условия необходимо перечитывать, проверять, сверять данные в договоре с документами.

Перед заключением основного договора заключается предварительный, и нарушение его условий уже свидетельствует о недобросовестности нарушителя.

В таком договоре должны быть пункты:

• дата (срок) и место заключения Основного соглашения;
• срок внесения платы за коммунальные услуги;
• дата выписки (снятия с регистрации) прописанных в помещении лиц, даты выезда самого собственника;
• заключительный срок оплаты стоимости квартиры.

Если начались нарушения указанных пунктов, составляется претензия. В документе фиксируется, какие договоренности были нарушены. Впоследствии претензия может быть использована в суде как доказательство несоблюдения условий договора.

Как расторгнуть предварительный договор до регистрации

Ранение договоренности фиксируют время заключения основного документа, в них четко прописывается сумма задатка или аванса, а также дата купли-продажи. Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры оформляют соглашением.

Основания:

1. Нежелание любого из участников подписывать основной договор.
2. Неоплата.

Соглашение называет основные условия: сумму, объект, сроки, стороны. После подписания его заверяет нотариус. Пошлина зависит от суммы, вписаной в документ.

После регистрации сделки

Когда в ЕГРН отражен переход права собственности, расторгнуть договор нельзя. До передачи денег можно оформить обратную сделку, порядок которой идентичен изначальному. Фактически продавец и покупатель меняются местами.

При исполненной купчей, после оплаты, оснований для расторжения нет. Покупатель уже является собственником. Его право на квартиру ничем не ограничено.

При оформлении по ипотеке

Ипотека отличается тем, что в нее вносятся данные о залоге. До момента погашения ипотечного займа недвижимость остается в залоге у банка, поэтому покупатель не вправе ею распоряжаться.

Помимо стандартных мероприятий в случае с ипотекой при расторжении предварительного договора есть и дополнительные:

1. Деньги возвращаются в банк.
2. Подается заявление об отказе от кредита с указанием причины.
3. Банк получает компенсацию расходов (пени, проценты), обозначенных в ипотечном договоре.

На новый объект заемщику придется проходить всю процедуру кредитования заново, нести все связанные с этим расходы. Поэтому возврат задатка в двойном размере из-за отказа продавца в какой-то степени это компенсирует. Такое условие не входит в число обязательных, поэтому позаботиться о нем нужно самостоятельно.

Если оформили в рассрочку

В предварительном договоре можно предусмотреть оплату за квартиру частями. Каждый транш фиксируется распиской. Возврат происходит по соглашению: сразу, в конкретный срок, и также оформляется распиской.

В предварительный договор можно вписать штрафные санкции за его неисполнение или расторжение. Суммы штрафов не ограничены. Эта выплата производится вместе с возвратом основных средств.

Например, сумма задатка равна 257 тыс. руб. Штраф равен 500 тыс. руб. Отказываясь совершать сделку, покупателю придется к уже внесенным 275 тыс. руб. доплатить еще 500 тыс. руб.

При покупке у организации (застройщика)

Важно понимать, что по ФЗ № 214, нельзя заключить предварительный договор при долевом участии в строительстве до введения жилья в эксплуатацию. Когда сделка состоялась, то ее расторжение проходит в соответствии с условиями, в ней изложенными

Если же в документе нет такого пункта, то для прекращения следует обращаться в суд

Когда сделка состоялась, то ее расторжение проходит в соответствии с условиями, в ней изложенными. Если же в документе нет такого пункта, то для прекращения следует обращаться в суд.

Прекратить отношения участники могут в любой момент. Пока не заключен основной договор, квартира принадлежит организации. Компенсации за расторжение также должны быть предусмотрены и внесены в специальный раздел документа.

Обратите внимание! За несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию и передачу ключей собственнику положена неустойка за просрочку по договору долевого участия. Поэтому преждем чем расторгнуть договор, нужно взвесить все за и против.

Если был использован материнский капитал

Государственная субсидия (материнский капитал) используется для погашения части стоимости покупаемого жилья.

Источником средств выступает Пенсионный фонд РФ. Деньги перечисляются на счет бывшего собственника в течении 2 месяцев после регистрации договора купли продажи квартиры.

Отказавшийся от сделки продавец возвращает средства в ПФР. Если Фонд вдруг отклонит квартиру, то покупателя не штрафуют.

Сделка с задатком

Предварительная договоренность нужна тогда, когда хотят иметь уверенность в том, что купля-продажа будет обязательно.

Задаток – своего рода страховка. Отказавшийся от покупки покупатель не получит деньги назад. Если же продавец хочет отказаться, то он отдает сумму в двукратном размере.

Важно: нельзя путать аванс с задатком. Аванс – это часть стоимости недвижимости, которую покупатель может внести до основного подписания, а в случае отказа от сделки полностью вернуть деньги.

Тонкости ситуации с ипотечными квартирами

Сделки с квартирами, которые в момент продаж все еще находятся в ипотечном залоге, всегда сложнее, чем сделки с «необремененными» ипотекой квартирами. И главная их сложность – в том, что такая недвижимость покупателю принадлежит только формально, а фактически – она находится в залоге у банковской организации. И такое положение дел будет длиться ровно до того момента, пока банк не получит все, ему причитающееся.

Это все накладывает свой отпечаток и на то, как заключается такой договор, и на то, какие условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры окажутся здесь уместными, и на то, как и когда будет возвращен задаток. Причем дела с ипотечными квартирами намного чаще оказываются на рассмотрении в судебных инстанциях. И чтобы в таком деле именно ваши права не оказались проигнорированными или учтенными в самую последнюю очередь, самым разумным будет воспользоваться адвокатским сопровождением – эта самое лучшее решение защитить себя и свои интересы в любой ситуации с недвижимостью.

При возмездном отчуждении квартиры Продавец и Покупатель могут составить не только основной, но и предварительный договор купли-продажи. В этом документе фиксируются права и обязанности сторон, а также имеющиеся между ними договоренности. Однако иногда происходит так, что сделка срывается – либо по вине Покупателя, либо по вине Продавца, либо по их обоюдному соглашению. Можно ли в этом случае расторгнуть предварительный договор купли-продажи, и как сделать это правильно с юридической точки зрения?

Понятие предварительного договора

Предварительный договор при покупке квартиры, является, своего рода, намерением оформить финальный. В нем обозначаются окончательные параметры сделки. Как правило, он оформляется при приобретении или продаже квартиры или дома. В нём участники описывают свои обязательства.

Часто, в качестве их обеспечения, выступает задаток, который покупающая сторона отдает продающей.

Такой документ оформляется в количестве 3 штук. Прекращается действие описанного документа, только по соглашению участников или в судебном порядке.

Расторжение таких документов подразумевает под собой прекращение обязательств обоих участников сделки.

Условия расторжения

Без веских оснований аннулировать обязательства не выйдет. Суд пойдет навстречу истцу только в том случае, если обнаружит обстоятельства, указанные в статье 450 ГК Российской Федерации.

То есть, выяснится, что:

1. контрагент допустил существенное нарушение предварительных договоренностей. Существенное – это лишившее другого участника значительной части ожидаемой выгоды.
2. условия разрыва отношений включены в договор, или правило о расторжении договора предусматривается российскими законами.

Так, разойтись «по закону» можно в ситуации, описанной в 451 статье того же Кодекса. В ней говорится, что можно требовать прекращения договорных отношений, если обстоятельства изменились существенным образом.

Например, решение местной власти об отводе сельскохозяйственной земли под строительство признано противоречащим закону и отменено. Если человек намеревался возвести дом, ему не нужен участок, на котором можно только выращивать овощи. Если не получится договориться, придется судиться. Но суд наверняка защитит покупателя.

Важно: вступающие в договорные отношения не должны заранее предвидеть, что наступит ситуация, которая понизит привлекательность сделки

Буква закона о процедуре расторжения

При необходимости отказа от сделки с приобретением квартиры следует расторгнуть ПДКП, если он заключался в установленной форме. Так как предварительный договор несёт силу иного гражданско-правового договора, его расторжение опирается на общие нормы, сформированные в главе 29 ГК РФ.

Главным основанием, допускающим расторжение договора, выступают общие нормы статей 450, 451 и п.1. статьи 452 ГК РФ. В случае подачи иска, процедура регулируется нормами Гражданско-правового кодекса.

Способы разрыва отношений

В зависимости от согласия сторон, условий сделки и способа ее расторжения выделяют несколько способов прекращения исполнения обязательств.

С одним инициатором

При аннулировании договора по желанию только одной стороны должно быть соблюдено два условия (ч. 2 ст. 450):

• контрагенты не пришли к мирному соглашению и не расторгли договор в обоюдном порядке;
• волеизъявитель на этом основании подал иск в суд.

Основанием такого прекращения обязательств является невыполнение стороной существенных условий, прописанных в договоре.

По соглашению сторон

В данном случае обе стороны желают прекратить все свои обязательства и по обоюдному согласию подписывают новый договор, который отменяет действия основного ДКП (ч. 1 ст. 450).

Причинами двустороннего расторжения могут быть:

1. возникновение непредвиденных контрагентами обстоятельств (появление еще одного собственника или третьего лица с правом пользования недвижимостью, о котором продавец не знал и не мог знать и т.д.);
2. нарушение существенных условий сделки и согласие нарушителя на ее расторжение.

При обоюдном расторжении договора предусмотрен только досудебный порядок урегулирования спора.

Недействительность сделки

Под недействительностью договора понимается его признание оспоримым (нарушает требования закона, что установлено в судебном порядке) или ничтожным (если он посягает на публичные интересы или права третьих лиц, независимо от судебного признания) при наличии оснований, по которым исполнение обязательства представляется невозможным (ст. 166).

Чтобы ничтожная сделка была признана недействительной, заинтересованная сторона должна подать иск в суд. Такая сделка считается заключенной, но подлежит расторжению.

Незаключенность

Гражданское законодательство в полной мере не разграничивает недействительный и незаключенный договор (ст. 432). Под последним по общему правилу понимается отсутствие прописанных обязательств в сделке. В соответствии с общими положениями ГК РФ о купле-продаже и Информационным письмом ВАС РФ от 25.02.2014 г. № 165, незаключенная сделка обладает следующими признаками:

• стороны не пришли к согласию по поводу существенных условий;
• отказ сторон от проведения нотариального заверения КПД при отчуждении собственности несовершеннолетнего;
• в тексте договора не предусмотрен пункт о зарегистрированных в жилой недвижимости лицах (при их наличии);
• отсутствие иных существенных условий (цена договора, сроки оплаты, сроки освобождения помещения и т.д.).

Если расторгнуть сделку решил покупатель

Покупателю следует попытаться договориться с продавцом, который может как принять, так и отказаться от предложения покупающей стороны. Если удастся договориться, то сделку будет возможно расторгнуть по соглашению сторон. Когда продающая сторона не соглашается аннулировать сделку, покупателю объекта недвижимости приходится обращаться в суд, так как в общем случае невозможно расторгнуть ДКПК только лишь по инициативе единственной стороны договора.

Письменное уведомление о желании расторгнуть договор

В этом случае продающую сторону следует письменно уведомить о желании прекратить действие договора. Если продавец молчит, или с ним невозможно установить связь, тогда, после предусмотренного законом срока ожидания, необходимо обратиться в суд с требованием прекратить действие договора

Срок ожидания заканчивается по истечении тридцати рабочих суток после отправки письма противоположной стороне, после чего покупатель может требовать расторжения сделки в суде, при наличии у него оснований, которые суд сможет принять во внимание

Покупающей стороне следует обратить внимание на то, что все обязательства, исполненные до момента расторжения договора, не подлежат отмене и возврату, если в договоре не был зафиксирован порядок отмены таких обязательств. В частности, задаток, выплаченный покупателем, после аннулирования сделки не возвращается

Покупателю также стоит знать, что от того, как был составлен договор, зависит решение суда, которое может быть довольно неожиданным для покупающей стороны.

Подведем итоги

Как видите, к сожалению, очень непросто осуществить расторжение заключенного между гражданами договора о приобретении и реализации недвижимости после того, как новый владелец объекта проведет регистрацию собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

К сожалению, человеку, не сведущему в юридических тонкостях предусмотреть все нюансы порой бывает трудно, поэтому часто возникают различные сложности. Если вы не уверены, что сможете осуществить сделку самостоятельно, попросите помощи у грамотного специалиста в этой области.

Прежде чем оформить договор, внимательно изучите все нюансы по данному вопросу