Существенные условия договора купли-продажи недвижимости
Содержание:
- Содержание документа
- Наименование товара
- Обязательные условия договора купли-продажи квартиры
- Правило № 2. Предусматриваем существенные условия
- Какие условия закон называет существенными
- Основные и существенные условия договора купли-продажи автомобиля
- Иные условия
- Характеристики предмета ДКП
- Какое условие является основным для ДКП
- Особенности сделок с недвижимостью
- Договор купли-продажи и его разновидности
Содержание документа
Помимо существенных условий в ДКП следует включить и другие сведения:
- Сведения о сторонах договора.
- Сведения о правоустанавливающих документах.
- Сведения об ограничениях.
- Условия освобождения квартиры.
- Ответственность сторон.
Документ должен содержать сведения о его сторонах:
- Ф.И.О., паспортные данные, сведения о регистрации – в случае, если стороной по ДКП является физическое лицо. Наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес – в случае, если стороной по ДКП является юридическое лицо.
- Кроме этого следует включить сведения о том, что участники сделки не являются ограниченно дееспособными или недееспособными. Что они по своему состоянию здоровья осознают свои действия и понимают обстоятельства заключения договора.
- В ДКП также следует указывать документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на это имущество. К таким документам относятся: свидетельство о праве на наследство, решение суда, справка о выплаченном пае, договор долевого участия, договор дарения, соглашение о разделе имущества и т.д.
- Также следует указать условие, согласно которому имущество не находится под обременением или другим ограничением. Достаточно включить формулировку: «Продавец гарантирует, что «Объект» в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременен другими правами третьих лиц».
- В ДКП стоит включить не только условие о фактическом освобождении жилого помещения продавцом, но и условие о снятии с регистрационного учета лиц, прописанных в этой квартире.
- По соглашению стороны могут включить условия возникновения ответственности для сторон при нарушении условий договора. В ДКП можно предусмотреть ответственность за нарушение сроков передачи квартиры, сроков оплаты или сроков устранения недостатков. Ответственность выражается в материальном плане и стороны согласовывают размер пени, подлежащей уплате в случае нарушения сроков по ДКП.
- Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости
- Скачать образец договора купли-продажи недвижимости
Участникам рынка недвижимости следует уделять особое внимание условиям, включенным в договор купли-продажи. Данный документ является подтверждением намерений сторон, а его подписание свидетельствует о согласии участников сделки с условиями договора
Учитывая его значение, стоит доверить разработку этого документа специалистам и посвятить время для его досконального изучения.
Наименование товара
1. Определение наименования товара.
Согласно национальному стандарту Российской Федерации ГОСТ Р 51303-2013 «Торговля. Термины и определения» и Общероссийским классификаторам продукции (ОК 005-93, ОК 034-2007, ОК 034-2014) товары делятся на классы, группы, виды, категории в зависимости от назначения, свойств и показателей. Для того, чтобы предмет договора был согласованным, сторонам рекомендуется указывать категории товаров (самое узкое деление класса) и их разновидности (модели, артикулы, сорта, марки и т.п.).
Документы, из которых можно взять наименование товара:
- каталоги, перечни и прочие списки, которые использует продавец в своей деятельности;
- технические паспорта, гарантийные талоны, инструкции по использованию и применению товара, сертификаты/декларации соответствия и т.п.;
- нормативные акты Российской Федерации и Таможенного союза (указанные выше классификаторы, Технические регламенты, ГОСТы и другие).
Обязательные условия договора купли-продажи квартиры
1. Описание предмета договора, позволяющее однозначно его идентифицировать (ст. 554 ГК).
2. Персональные данные сторон (п. 50 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943). Для покупателя — российского гражданина, например, необходимо указывать его Ф. И. О., место и дату рождения, СНИЛС, гражданство и паспортные данные.
4. Стоимость, по которой осуществляется сделка (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК).
Во избежание конфликтных ситуаций и возможного срыва сделки желательно указывать и иные важные условия, будь то срок передачи имущества или денежных средств, способ их передачи, возможные риски и т. д. Однако наличие/отсутствие указанных доп. условий в договоре не влияет на его действительность — главное, чтобы присутствовали все существенные.
Правило № 2. Предусматриваем существенные условия
Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.
Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).
Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.
Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.
Обходим острые углы:
ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).
Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.
Какие условия закон называет существенными
Купля-продажа относится к числу гражданско-правовых сделок.
Общее определение условий, понимаемых как существенные в этом нормативном акте следующее:
То есть, для любого акта купли-продажи, важно указание предмета, того, по поводу чего между участниками (сторонами) возникают отношения, права и обязанности. Это и будет первое существенное условие такого договора
И, строго говоря, последнее
Это и будет первое существенное условие такого договора. И, строго говоря, последнее.
Потому что больше прямых указаний в Гражданском кодексе нет.
Однако, по мнению правоведов, есть еще минимум два условия, без указания которых сделку практически невозможно исполнить. Это:
цена (продажа розничная, недвижимости и предприятия);
срок (поставка).
Более точное представление о условиях, существенных для разных видов купли продажи можно получить из таблицы:
Нарушение хотя бы одного из пунктов соглашения означает для допустившей это стороны наступление ответственности, которая также предусматривается условиями сделки.
Основные и существенные условия договора купли-продажи автомобиля
Так, абз. 2 подп. 15.5 п. 15 Регламента устанавливает перечень обязательных (или существенных) условий, которые должен содержать письменный договор о продаже автомобиля. К ним относятся:
- сведения о месте и дате составления договора;
- сведения об автомобиле (являющемся предметом сделки), позволяющие его идентифицировать, в том числе марка, модель, номера двигателя, шасси, кузова, масса, дата выпуска и пр.;
- информация из паспорта автомобиля (дата выдачи, его номерные данные);
- регистрационный знак, если он имеется;
- стоимость продажи транспортного средства;
- идентификационные данные сторон: Ф. И. О., наименование (если сторона является организацией), место прописки, паспортные данные и пр.
Помимо указанных обязательных условий в договор рационально включить и другие (основные), например:
- указание момента передачи автомобиля новому владельцу;
- способ (наличным расчетом, банковским переводом и др.) и сроки (до передачи или после) оплаты;
- гарантийные обязательства;
- комплектность автомобиля (включая периферию, оборудование для обслуживания и т. д.).
Получите пробный доступ к К+ и переходите в Готовое решение.
Иные условия
Как правило, таковыми чаще всего считаются соглашения о гарантии качества.
Различают два вида гарантий: законные и договорные.
Одни действуют независимо от желания продавца. Другие — он устанавливает добровольно.
Отличие состоит не столько в сроках, сколько в том, кто из сторон будет доказывать факт наличия или отсутствия в товаре недостатков.
Еще одним условием, которое стороны могут посчитать существенным при заключении договора, это передача принадлежностей и документов вещи.
По общему правилу, они передаются вместе с ней. Если только стороны сами не сошлись на ином порядке. У договора в таком случае приоритет перед текстом закона.
Характеристики предмета ДКП
Закон обязывает стороны четко описывать предмет договора. Данное требование содержится в статье 554 ГК РФ. Так, в ДКП должны быть указаны:
- сведения о наименовании объекта недвижимости;
- сведения о месте расположения (адрес – при наличии);
- площадь или примерная площадь, если объект находится на стадии строительства;
- площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости;
- условный номер;
- иные характеристики, позволяющие конкретно определить подлежащее передаче имущество.
Если у недвижимого имущества имеется кадастровый номер, то нужно указать именно его. Тогда отпадает необходимость указывать иные характеристики, потому что кадастровый номер является уникальным, и присваивается конкретному объекту недвижимости.
Если из ДКП нельзя понять, о каком объекте идет речь – договор является незаключенным.
Но есть случай, когда допускается отсутствие характеристик предмета в договоре. ВАС РФ пришел к выводу: если характеристики объекта недвижимости не указаны в договоре купли-продажи, но перечислены в акте приема-передачи, такой договор считается заключенным. Эта позиция изложена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
Случай из практики: покупатель обратился в суд с иском о признании права на жилое помещение. В качестве доказательства был представлен договор купли-продажи, кроме этого истец пояснил, что ответчица отказывается от регистрации перехода права собственности. Суд отказал в удовлетворении иска. Из-за того, что в договоре не был согласован предмет, суд признал договор не заключенным.
Какое условие является основным для ДКП
Предмет договора — основной элемент ДКП. Он состоит:
- Из описания действий, которые обязаны совершить участники сделки. Передать товар — с одной стороны, принять и уплатить за него соответствующую цену — с другой стороны. В некоторых ДКП требуется более подробное описание действий участников. Так, в договоре контрактации дополнительно указывается обязанность производителя сельхозпродукции вырастить или произвести продукцию.
- Определения объекта договора — товара (продукции), с которым совершаются вышеназванные действия.
Предмет соглашения считается определенным, если участники урегулировали вопросы, связанные с товаром. Для этого в тексте должны быть указаны (ч. 3 ст. 455 ГК РФ):
- наименование товара и подробные характеристики (степень подробности последних зависит от специфики товара);
- его количество (п. 2 ст. 465 ГК РФ).
- имущественные права;
- ценные бумаги;
- валютные ценности.
Важно! Вещи, оборот которых ограничен, могут быть объектом ДКП, если это не нарушает принципы их оборота.
У участников ДКП есть возможность заключить соглашение в отношении объекта, как находящегося у продавца в момент совершения сделки, так и подлежащего приобретению (изготовлению) им в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
Особенности сделок с недвижимостью
Особенностью сделок с жилыми помещениями будет вовсе не их высокая цена.
Хотя она и является вторым из существенным условий.
Главным все же будет имущество, недвижимая вещь. В договоре должно быть четко указано, какое именно жилое или коммерческое помещение передается.
Для этого используются такие данные, как:
- вид (комната, дом, квартира, офисное или торговое помещение);
- назначение (например, жилое);
- почтовый адрес;
- этаж;
площадь и др.
Найти эти сведения можно в таком документе, как кадастровый паспорт.
Вторым существенным условием будет цена. Она устанавливается по соглашению сторон.
Стоимость жилья в разных регионах страны и даже в пределах одного населенного пункта может существенно отличаться.
Кроме существенных условий для сделок с недвижимость, важна форма договора.
В отличие от розничных продаж, где большая часть договоров заключается устно, продажа жилых помещений или производственных площадей всегда оформляется письменно.
Более того, переход прав по такому договору должен быть зарегистрирован в Росреестре (где, помимо прочего, можно узнать кадастровую стоимость квартиры).
Без получения свидетельства о праве, то есть при нарушении формы договора, он считается недействительным.
Недвижимость имеет высокую цену. Поэтому чаще всего приобретается в кредит.
Обеспечивается такая сделка залогом приобретаемой недвижимости — ипотекой.
То есть право собственности покупателя имеет обременение, которое также подлежит госрегистрации.
После возвращения полной суммы кредита обременение (залог) будет снято. И этот факт также потребуется зарегистрировать.
Договор купли-продажи и его разновидности
Прежде чем говорить об условиях договора, неплохо бы разобраться с его юридической природой.
Купля-продажа подразумевает передачу товара с одной стороны и денежной суммы, в качестве вознаграждения, с другой.
Обязанность их передать и составляет суть данного вида правоотношений.
В зависимости от того, с какой целью и каким способом передается товар принято различать следующие разновидности такой сделки:
- розничной продажи (включая различные ее способы, например, с использованием автоматов);
- поставки (только для предпринимательских целей);
- контрактации (специфический вид договора в сельском хозяйстве);
- продажи недвижимости (жилой и коммерческой);
- продажи предприятия (особого вида имущества);
- энергоснабжения (здесь имеется особый, нематериальный предмет договора);
поставки для госнужд (заключению предшествует проведение специальной процедуры).
Самыми распространенными видами договора, с которыми хотя бы раз в жизни сталкивается каждый, это продажа товаров в розницу и недвижимости.
Поэтому, рассматривать мы будем особенности именно этих двух договоров.