Служебная квартира

Что это такое

Служебное жилье — это дома или общежития, которые используются гражданами для временного проживания на период осуществления трудовой деятельности.

Жилье, имеющее статус служебного принадлежит организациям.

Служебное жилье гражданину предоставляется организацией в соответствии с договором.

Пользоваться такой квартирой он может, пока действие документа не закончится, после чего сотрудник и члены его семьи обязаны будут освободить жилое помещение.

Не обязаны покидать служебную жилплощадь следующие категории лиц:

• члены семьи военнослужащего, сотрудника силовых структур, пожарного пропавшего без вести или погибшего при исполнении служебных обязанностей;
• работники, вышедшие на пенсию;
• дети—сироты;
• члены семьи умершего работника;
• сотрудники, ставшие инвалидами 1—2 групп по вине нанимателя.

Приватизация служебного жилья, за редким исключением, на общих основаниях практически невозможна.

Единственно возможный вариант перехода права собственности на такое жилище — согласие организации, которая является владельцем жилого помещение.

Можно ли приватизировать служебное жилое помещение?

Хотя обычно служебные помещения предоставляются на период трудовой деятельности их получателей, и регламентирующими документами стандартно предусмотрено положение о том, что отчуждать, обменивать, сдавать или приватизировать такую квартиру нельзя, все-таки иногда с нее можно снять статус служебного жилья.

Как проверить статус служебного жилья?

До того как приступать к каким-либо действиям по приватизации жилья надо удостовериться, что объект действительно является служебным. Указание на это в ордере или в договоре еще не является доказательством.

Нужно учитывать, что в период до 1 марта 2005 года отнести жилое помещение к служебному жилью могли местные исполкомы в составе советов народных депутатов города или района. После этой даты полномочиями передачи жилья в специализированный жилищный фонд стали владеть органы, управляющие государственным либо муниципальным имуществом.

Поэтому надлежащим действием станет обращение к собственнику с запросом на выдачу архивных документов или ознакомление с ними.

Жилье не может быть признано служебным, когда в нем кто-то проживает, это должно произойти ранее. Если из документов следует, что квартиру признали служебной, когда Вы в ней уже жили, это решение было принято незаконно.

Кроме того, данные о том, к какому фонду отнесен дом или квартира, отражаются в сведениях ЕГРН. Обратитесь в Росреестр и получите выписку на объект недвижимости. Однако и в данном случае отсутствие сведений в реестре еще не будет достаточным основанием полагать, что жилье не относится к служебным помещениям.

Если право собственности на объект регистрировалось до 31.01.1998, то есть смысл обратиться в городское БТИ, а жителям города Москвы — в Департамент городского имущества, где должны храниться такие сведения.

Как проверить, можно ли заключить договор социального найма на объект недвижимости?

Заключить договор социального найма на служебное жилье могут только те граждане, которые:

• проживают в служебных помещениях и проживали там до 01.03.2005;
• стоят на учете как нуждающиеся в жилье или имеют право находиться на таком учете;
• в соответствии с ведомственными регламентами могут рассчитывать на предоставление квартиры по социальному найму при выполнении определенных требований.

К примеру, в Москве действуют Правила, по которым гражданин может рассчитывать на переоформление служебного жилья по социальному найму. Право возникает, если он уже проживает в такой квартире, проработал в бюджетной организации или властной структуре более 10 лет, а жилая площадь, которая имеется в собственности членов его семьи, является недостаточной для удовлетворения потребностей в жилье.

Дополнительными требованиями могут стать:

• Увольнение сотрудника в связи с выходом на пенсию по старости;
• Получение на службе увечья или инвалидности 1 и 2 группы, что было связано с выполнением трудовой функции;
• Смерть сотрудника при исполнении служебных обязанностей;
• Увольнение в связи с ликвидацией государственного органа или структуры либо при сокращении штата.

В каждом регионе или учреждении могут быть установлены иные требования и условия.

Как получить квартиру при наличии оснований?

Нужно обратиться к собственнику, если Вы считаете, что имеете достаточные основания для перехода данного жилья Вам в пользование по договору социального найма или для его приватизации.

Только собственник может вынести решение о том, что квартира может быть приватизирована; на основании указанного решения недвижимость исключается из специализированного жилищного фонда.

Для этого надо направить собственнику заявление с перечнем необходимых документов, куда войдут копии:

• Трудовой книжки нанимателя, а если он умер – и свидетельства о его смерти.
• Распоряжения о постановке в очередь на улучшение жилищных условий.
• Паспортов всех прописанных лиц.
• Лицевого счета.
• Выписки из домовой книги.
• Справки об отсутствии долгов ЖКУ.
• Поэтажного плана БТИ и кадастрового паспорта.
• Единого жилищного документа.
• Справки о правах на недвижимое имущество каждого из членов семьи.

Проще приватизировать служебное жилье, которое добровольно было передано органам местного самоуправления ликвидировавшимся госорганом. Его можно приватизировать в том же порядке, как и любое, предоставленное по договору социального найма.

Подайте заявление и дождитесь результатов его рассмотрения. При неправомерном отказе обжалуйте его в суде.

В каких ситуациях могут лишить служебного жилья?

При стандартных условиях право на служебную квартиру утрачивается после увольнения с работы или со службы. Граждане обязаны добровольно освободить жилплощадь, либо это будет сделано через суд. Пока гражданин проходит службу или работает на предприятии, выселение из служебного жилья допускает в следующих случаях:

• при нарушении правил пользования квартирой (например, при систематической порче жилья, несогласованных перепланировках и т.д.);
• при нарушении порядка оплаты коммунальных услуг и за найм, если задолженность должна превышать более 6 месяцев;
• при выделении другого жилого помещения на условиях соцнайма или в собственность.

Узнайте больше Перевод из нежилого помещения в жилое по шагам

Кроме того, при наличии определенной выслуги лет или стажа можно претендовать на снятие с квартиры служебного статуса, либо выделения квартиры на условиях соцнайма. В иных случаях требование о принудительном выселении будет незаконным. Услуги наших юристов помогут отстоять право на жилье и не допустить незаконного выселения.

Понятие и особенности договора найма специализированного жилого помещения

В соответствии со ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения, которое выносится собственником специализированного жилого помещения.

Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»1 утверждены типовые договоры найма общежития, служебного жилого помещения, жилого помещения маневренного фонда, жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами.

В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

Лица, занимающие такие помещения по договору социального найма, не вправе приватизировать, осуществлять их обмен или иным способом распоряжаться ими, передавать в аренду, сдавать в поднаем, осуществлять раздел и вселять временных жильцов без разрешения территориального органа по вопросам миграции.

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма применяются правила, предусмотренные ч. 2—4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ.

Так, в силу ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения обязан:

• при предоставлении передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Кроме того, наймодатель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором найма специализированного жилого помещения.

На основании ч. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель по договору найма специализированного жилого помещения обязан:

• использовать жилое помещение по назначению (для проживания граждан) и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;
• проводить текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма;
• не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующих разрешений.

Наряду с указанными обязанностями наниматель по договору найма специализированного жилого помещения может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором найма специализированного жилого помещения.

В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ). Поскольку типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных ст. 70 ЖК РФ, закрепляющей порядок вселения членов семьи нанимателя по договору социального найма.

Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору. Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними.

Проживание в служебной квартире

Статья 104 ЖК РФ (пункт 3) закрепляет, что жилплощадь передается гражданину на время исполнения им трудовых обязанностей.

На обеспечение служебным жильем могут претендовать следующие категории работников:

• военнослужащие, заключившие контракт;
• сотрудники правоохранительных структур;
• научные работники;
• бюджетники (учителя, работники сферы здравоохранения);
• представители МЧС;
• государственные служащие (судьи, сотрудники различных министерств);
• работники сферы ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства).

Крупные коммерческие компании предоставляют помещения для проживания квалифицированным сотрудникам.

Депутаты любого уровня также имеют право на предоставление служебной квартиры во время нахождения на выборной должности. Соглашение о найме прекращает действовать при увольнении (или по окончании срока исполнения депутатских обязанностей).

Кого нельзя выселить из служебной квартиры

Одним из условий предоставления ведомственной жилплощади выступает освобождение работником помещения после увольнения. Жильцы обязаны добровольно покинуть служебную квартиру при расторжении трудового договора.

Однако законодательство определило категории лиц, которых нельзя выселить из специализированного фонда без выделения иной жилплощади (статья 103 ЖК РФ).

На выделение альтернативного помещения могут рассчитывать:

1. Члены семьи умершего нанимателя.
2. Инвалиды I и II групп, получившие увечье по вине работодателя.
3. Семьи военнослужащих (сотрудников правоохранительных органов) погибших при исполнении обязанностей.
4. Пенсионеры, получающие пособие по старости.
5. Дети, оставшиеся без родительского попечения (до достижения совершеннолетнего возраста).

Предоставляемое помещение должно располагаться в границах населенного пункта.

Объекты, которые не подлежат передаче в собственность

Приватизация служебной квартиры может быть проведена при соблюдении определенных условий. Закон № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предоставляет всем российским гражданам возможность стать владельцами помещений, используемых по договору социального найма.

Также нельзя стать владельцем жилплощади, которая не отвечает санитарно-гигиеническим требованиям или находится в аварийном состоянии.

Ведомственные помещения не соответствуют следующим требованиям законодательства:

• квартира выделяется работодателем, а не государством;
• основанием вселения служит соглашение обычного найма.

Служебное помещение, входящее в специализированный фонд предприятия, может быть передано нанимателю только по разрешению собственника. Исключение составляет жилье, находящееся на территории сельских поселений.

Как происходит получение жилья?

Как получить служебное жилье – главный вопрос, интересующий планирующих переезд по работе граждан. Порядок получения служебных квадратных метров строго определён.

Выделяется служебное жилье по решению органа власти субъекта или муниципалитета. Решение обычно принимается в форме приказа или постановления о выделении жилья.

Когда решение принято уполномоченное от муниципалитета лицо заключает договор найма служебного помещения с гражданином. Передаётся помещение новому владельцу по акту приема-передачи и акту технического состояния.

В актах должны быть указаны все выявленные недочеты в помещении на момент его передачи. Если что-то из них не будет зафиксировано, владельцу в дальнейшем придётся ремонтировать их за свой счёт.

Новый владелец помещения обязан:

• вносить арендную плату за жилье;
• платить коммунальные платежи;
• производить текущий ремонт помещения за свои средства.

Какие документы нужны для оформления?

Прежде всего для получения служебной квартиры нужно составить заявление специальной формы. К нему необходимо приложить определенный перечень документов, в частности:

1. Паспорт.
2. Трудовая книжка, подтверждающая факт трудоустройства.
3. Выписка из ЕГРН, подтверждающая факт отсутствия жилой площади в данном населенном пункте.
4. Свидетельство о заключении брака.
5. Справка о составе семьи с указанием всех ее членов.
6. Контракт или трудовой договор.
7. Заявление со стороны работодателя.

Копии представляемых документов должны быть заверены работодателем или нотариусом. Иногда могут потребоваться иные документально зафиксированные сведения.

Заявление составляется на имя руководителя органа власти. В нем прописываются данные всех членов семьи, которые планируют в квартире проживать совместно с заявителем. Настоящим заявлением гражданин даёт согласие на обработку персональных данных.

Служебные помещения в гостинице

Здесь к служебным помещениям относится следующее:

• Кабинет директора, дополненный приемной.
• Кабинет заместителя директора и главного инженера.
• Комнаты для инженерно-технического персонала, завхоза и кладовщика гостиницы.
• Касса.
• Кабинет главного бухгалтера.
• Плановый отдел.
• Медпункт.
• Архив.
• «Красный уголок».
• Диспетчерская инженерного оборудования помещения.
• Помещение главной горничной.
• Оборудование по управлению техническим обеспечением.
• Центральные бельевые.
• Помещения узлов связи.
• Спектр ремонтных мастерских — слесарная, сантехническая, столярная, помещения для слаботочных систем и электрооборудования, технического обеспечения и лифтов, драпировочная, обойная, малярная и пр.
• Склады различного назначения – для мебели, строительных материалов, расходных средств и пр.
• Комнаты отдыха для персонала.
• Радиоузел.
• Прачечные.
• Помещение для дворника.
• Мусоросборочные общие камеры и пр.

Основания и особенности предоставления специализированных жилых помещений

В соответствии со ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Предоставление жилых помещений специализированного фонда осуществляется без соблюдения норм предоставления, требований благоустроенности.

Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.

Договор найма служебного жилого помещения заключается с гражданином на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека. К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем 6 кв. м жилой площади на 1 человека. Маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг. Такие помещения находятся в ведении органов системы социальной защиты населения и предназначены для инвалидов, пожилых лиц, детей-инвалидов, детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, детей-инвалидов, нуждающихся в медицинской помощи и др.

Использование жилых помещений, находящихся в специализированных домах, прекращается в связи с устранением причин, по которым были предоставлены эти помещения (предоставление или приобретение другого жилого помещения, переезд на постоянное место жительства к родственникам и др.).

К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием. В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности.

Специальный фонд для беженцев и вынужденных переселенцев. Формирование фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

Жилое помещение фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека.

Вынужденные переселенцы и беженцы реализуют право пользования жильем в специальном жилищном фонде для вынужденных переселенцев и беженцев до получения или приобретения ими жилых помещений в установленном порядке.

В качестве жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования.

показать содержание

Условия передачи в собственность

Приватизация служебного жилья, кроме четкого запрета, изложенного в Законе №1541-1, никак не регулируется. Но в последние годы участились случаи судебных разбирательств по поводу права приватизировать такие объекты, поэтому к 2021 году сложилась некоторая практика, которая разъясняется Постановлениями Верховного суда и разъяснениями от него. Принимая решение о возможности получения жильцами ведомственных помещений прав собственности, следует руководствоваться статьями Жилищного кодекса РФ и учитывать конституционные права граждан. Эти нормативные документы позволяют координировать спорные отношения и принимать правильные решения в непростых ситуациях.

Приватизировать ведомственную жилплощадь могут те лица, которые проживают там по заключенному с нанимателем договору аренды и не потеряли право на пользование ею. Стать собственником служебного помещения можно в двух случаях:

1. Наниматель, владеющий выделенными квадратными метрами на законных основаниях, дает согласие на проведение процедуры.
2. В силу ряда причин жилплощадь утеряла статус служебного.

Вариативность ситуаций в каждом отдельном случае позволяет расширить спектр возможностей для желающих приватизировать ведомственную жилплощадь.

Согласие собственника

Муниципальную жилплощадь можно приватизировать на общих основаниях, отказать в данном праве администрация может, лишь опираясь на изложенные в Законе №1541-1 запреты. Ведомственные помещения приватизируются по иному принципу – разрешительному.

Проживающий в служебном жилье сотрудник минобороны или любой другой организации имеет право подать заявление с просьбой о приватизации, но одобрить его или нет, решает лишь сам наниматель. Отсутствие федеральных норм в этой области, позволяет собственникам устанавливать свои правила. Некоторые предприятия регламентируют данные процедуры внутренними локальными актами, которые могут содержать сведения о том кто, когда и на каких условиях может получить прав собственности на ведомственные квадратные метры.

В некоторых случаях можно обойтись и без согласия владельца. Так, военнослужащие получают право на бесплатные квадратные метры, которые могут быть приватизированы в следующих случаях:

1. Военнослужащий уволен в запас по выслуге лет.
2. Увольнение произведено ранее срока по состоянию здоровья.
3. Членами семьи военнослужащего, который погиб при исполнении своих обязанностей.
4. Преждевременный перевод в запас состоялся по причине организационно-штатных мероприятий.

Длительное сотрудничество с нанимателем является веской причиной для получения прав собственности, но не гарантирует его.

Снятие статуса служебности

В 2006 году было принято решение, которое обязало всех собственников служебной жилплощади зарегистрировать его в соответствующем статусе.

Наниматели должны были подать заявление в Росреестр, подтвержденное документально, с просьбой присвоить объекту статус ведомственного. Далеко не все воспользовались указанным правом и на сегодняшний день есть немало жилых помещений, которые хотя и выданы были нанимателями, но на сегодняшний день не числятся ни в качестве ведомственного жилья, ни в качестве муниципального. Зачастую такая неразбериха была вызвана реорганизациями предприятий, их банкротством и ликвидацией.

Отсутствие какого-либо официального статуса дает право жильцам, проживающим на такой жилплощади осуществить приватизацию. Законодательно это регламентируется статьей 7 ЖК РФ, в которой четко оговорено, что отношения, не подпадающие ни под один нормативный документ, регулируются жилищными нормам, подходящими в этой ситуации. Граждане подают иск в суд для признания своего права на приватизационную процедуру, по отношению к спорному объекту.

Наниматели имеют право самостоятельно выводить жилые объекты в муниципальный фонд. Как только документально переход был оформлен, по отношению к жилью вступает в силу Закон №1541-1 и появляется возможность приватизировать его на общих основаниях.

Специализированное жилое помещение — что это, понятие и виды

Что такое специализированный жилищный фонд?

Понятие специализированного жилищного фонда (далее – СЖФ) трактуется законодателем в 19-ой статье Жилищного Кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

В соответствии с положениями нормативного акта, СЖФ – это комплекс жилой площади на территории России, которая передается в пользовании гражданам конкретных категорий.

Основания, порядок предоставления и оформление договорных отношений между нанимателем и наймодателем специализированного жилья установлены ЖК РФ.

К специализированным жилым помещениям относятся:

• служебное жилье (предоставляется работодателем своим подчиненным);
• комнаты в общежитиях, Маневренном фонде, центрах социального обслуживания граждан, жилищных фондах по предоставлению жилья вынужденным переселенцам и беженцам (предоставляются государством граждан РФ).

Ввод жилого помещения в СЖФ проводится полномочными в этом организациями. То есть, по своему усмотрению некоторая организация или государством (муниципалитет) имеют полное право перевести имеющуюся у них форму собственности в жилищный фонд специализированного назначения. Главное в данной процедуре – это соблюдение основных правил формирования СЖФ, которые установлены ЖК РФ.

В частности, к ним относят:

• полное соответствие жилища, переводимого в специализированный фонд, описанным ранее видам помещений;
• наличие прав собственности на помещение, переводимое в СФЖ, или наличие соответствующей доверенности у лиц, проводящих процедуру его ввода в специализированный жилой фонд;
• соответствие переводимого в СЖФ жилого помещения действующим на территории России жилищным нормам (определены ЖК РФ).