Статья 39.8. особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Содержание:

Изменение в земельном кодексе с 2021 года о продлении аренды

Собственник, который построил «незавершенку» также получает право на возобновление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске. Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.

Таким образом, если вы не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде вам нужно как минимум оформить право собственности на объект незавершенного строительства. Оформлением прав собственности занимается Росреестр.

Вам нужно подать заявление о регистрации права собственности на «незавершенку», к которому приложить: • действующий договор аренды,• разрешение на строительство,• техническую документацию на объект незавершенного строительства,• документ, удостоверяющий личность,• квитанцию об оплате госпошлины.Итак, для прохождения регистрации, во-первых, соберите следующий пакет документов:

  • кадастровый паспорт;
  • документ, свидетельствующий о переходе к вам права собственности на объект;
  • передаточный акт;
  • удостоверение личности нового и прежнего хозяина (только нового, в случае, если собственностью владеют впервые);
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • заявление для прохождения регистрации.

На основании имеющихся данных администрация выносит решение – положительное или отрицательное. В случае положительного решения арендатор вновь заключает договор аренды с администрацией и регистрирует его в Росреестре.Если же получено отрицательное решение от администрации, арендатор имеет право подать в суд для судебного разбирательства, считая себя правым.

Во время судебного разбирательства участок не может быть передан другим лицам. Наниматель также вправе при отрицательном решении и передаче прав пользования иному физическому лицу в течение года подать в суд на действия администрации.

Причины возможного отказа Если арендодатель – физическое или юридическое лицо, то он в праве отказать от пролонгации без объяснения причин.

В противном случае право собственности перейдет к местным властям, что чревато серьезными проблемами. Содержание

  • 1 Закон о земельном кадастре: нововведения с 1 января 2021 года
  • 2 Последствия для владельцев участков

Закон о земельном кадастре: нововведения с 1 января 2021 года Власти продолжают вносить изменения в правовое поле, направленные на упорядочение отношений в земельной сфере.

Чиновники намерены минимизировать количество неузаконенных участков, что положительно отразится на налоговых поступлениях. Помимо легализации земельных наделов, власти планируют зафиксировать существующие границы участков, внося соответствующие изменение в государственный кадастр.

Изменения в законе об ускоренном изъятии земельных участков Ни для кого не является большим секретом, что призвание средств массовой информации является раздувание даже, казалось, бы ничем не примечательной новости в масштабный апофеоз, который по факту представляет из себя всего лишь поправки в законодательстве, введение в силу которых продиктовано развитием общества. Информационные ресурсы, направленные на получение максимально возможных рейтингов, активно публикуют данные о лишении права собственности на участки земли.

Подводя итог анализа введенных в законную силу законодательных актов за последние два года, следует отметить, что объекты недвижимости, постановленные на кадастровый учет и, не зафиксированные за собственником в течение пяти лет со дня учета, не снимаются с него. Стоит отметить, что при этом Росреестр обязуется доводить до сведения муниципального образования о существовании таких объектов, реализуя осведомительную функцию.

Не стоит забывать и о том, что участки земли, которые не имеют владельцев в документальном порядке числятся в собственности соответствующего муниципального образования, на территории которого находится этот участок.

Порядок получения земли сельхозназначения в аренду через участие в аукционе

Каждый участник аукциона предоставляет следующие документы в отведенный срок:

  • заявку о желании участвовать в аукционе. Здесь же нужно указать банковские реквизиты, на которые возвратится задаток;
  • копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
  • документацию, подтверждающую внесение задатка.

До начала аукциона за право заключения договора аренды должно остаться не больше пяти дней, прежде чем прекратиться прием документов и заявок. Победителем назначается участник, который предложил наибольшую ежегодную арендную плату за участок. Если случилось так, что на участие в аукционе подал заявку только один участник, и он соответствует требованиям проведения торгов, то право заключить договор аренды предоставляется ему. Причем величина ежегодной арендной платы будет равна начальной цене аукциона.

По результатам торгов организатором мероприятия составляется протокол в 2-х экземплярах — первый остается у него, второй отдается победителю. Затем в течение 10 дней уполномоченный орган направляет победителю три подписанных экземпляра договора аренды. Договор можно заключить не ранее истечения 10 дней со дня публикации результатов торгов на официальном сайте.

Однако договор также необходимо заключить не позднее 30 дней, после того, как его экземпляры были получены на руки. Иначе организатор может провести повторные торги или распорядиться землей по своему усмотрению в соответствии с законодательством. Если лицо, которое выиграло конкурс, не заключило вовремя договор об аренде сельскохозяйственных земель, оно будет внесено в реестр недобросовестных участников аукциона.

Можно ли сдать арендованную землю в аренду

Процесс, когда арендатор сдает сельскохозяйственную землю в аренду, одновременно становясь арендодателем, называется субарендой. Согласно ст.22 ЗК РФ третье лицо может стать преемником прав, обязанностей арендатора, который может их передать в пределах срока заключенного договора аренды. Получения разрешения главного арендодателя на передачу прав, равно как и заключения нового договора аренды, не требуется. Необходимо лишь уведомить его о факте субаренды. Новый арендатор становится ответственным лицом, и получает все полномочия кроме права передавать арендные права в залог (ч.5 ст.22 ЗК РФ).

Лицо, арендующее землю на срок, превышающий 5 лет, может передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам. В отношении самого договора не допускается изменение каких-либо его условий без согласия арендатора. Ограничивать оговоренные договором аренды права арендатора также запрещено. Если арендодатель захочет досрочно расторгнуть такой договор, то сделать он сможет это только через суд при условии серьезного нарушения условий договора (ч.9 ст.22 ЗК РФ).

5. Порядок оформления нового договора аренды без проведения торгов

Чтобы продлить аренду посредством заключения нового договора аренды земельного участка без торгов, Вы как арендатор должны проделать следующее:

За 3 месяца до окончания срока действия договора необходимо обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления, с которым был заключен договор аренды ранее, с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без торгов.

Заявление может быть Вами подано посредством личного обращения в орган государственной власти или муниципалитет; посредством почтового отправления; через МФЦ; либо в форме электронного документа путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте соответствующего органа государственной власти или администрации в сети Интернет, в том числе посредством отправки через личный кабинет Единого портала Госуслуг (http://www.gosuslugi.ru).

К заявлению необходимо приложить копию действующего договора аренды.

Также в заявлении обязательно укажите на Ваше намерение продлить договор аренды и основания предоставления земельного участка без проведения торгов «Подпункт пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ».

При обращении в уполномоченные органы с заявлением о приобретении прав на земельный участок без проведения торгов необходимо руководствоваться Приказом Минэкономразвития РФ от 12.01.2015 г. № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».

  • В срок не более 30 дней со дня поступления Вашего заявления о предоставлении земельного участка в аренду без торгов уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления должен:
    • либо подготовить проект договора аренды земельного участка в 3-х экземплярах, подписать и направить Вам для подписания;
    • либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных . В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Вы должны в 30-дневный срок со дня получения подписать направленный Вам проект договора и представить его в муниципалитет.

Договор аренды земельного участка, заключенный сроком на 1 год и более, подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому после заключения договора аренды одной из сторон договора необходимо обратиться в Ростреестр с заявлением о государственной регистрации договора, с приложением такого договора аренды (не менее чем в 2-х экземплярах).

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды земельного участка составит 2000 рублей в случае обращения физического лица, 22000 рублей – в случае обращения юридического лица. Органы государственной власти и местного самоуправления от уплаты государственной пошлины освобождены.

После проведения государственной регистрации заявитель получит экземпляр договора аренды земельного участка с отметкой о проведенной регистрации – специальной регистрационной надписью.

Остались вопросы? Можете обратиться за помощью к специалисту, для этого воспользуйтесь нашим сервисом.

Вам также может быть интересно:


«
Как оформить право собственности на земельный участок в садоводческом некоммерческом товариществе?»

Условия аренды сельхоз земли без участия в торгах

Независимо от того, является арендатор физическим или юридическим лицом, он имеет право выкупить арендованный участок или оформить договор заново. Это утверждение действительно при условии, что за время владения землей за пользователем не числятся обнаруженные и не устраненные нарушения земельного законодательства РФ. Сельскохозяйственная организация или крестьянское фермерское хозяйство может получить без торгов в аренду или в право собственности земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

Для этого им необходимо в течение 6 месяцев с момента, как была произведена государственная регистрация права муниципальной собственности этого участка, подать заявление на заключение договора аренды. В таком случае величина арендной платы составит 0,3% от кадастровой стоимости. Если эта организация или хозяйство участвует в государственной программе по поддержке развития сельского хозяйства, то сельскохозяйственные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, передаются им в аренду без проведения торгов на срок длительностью до 5 лет (ст.10 N 101-ФЗ).

Кто может арендовать землю без участия в торгах

Аренда земли, которая находится в собственности у государства или муниципального образования, производится после торгов, представляющих собой аукцион. Миновать процедуру торгов можно в следующих случаях:

  • основанием для аренды земли юридическим лицом (ЮЛ) является указ Президента РФ;
  • распоряжение Правительства РФ или главы субъекта РФ предоставляет юридическим лицам землю, чтобы реализовать масштабные инвестиционные проекты;
  • в установленных законом случаях, если арендатор — крестьянское (фермерское) хозяйство или сельскохозяйственная организация;
  • если гражданин арендует землю для того, чтобы косить сено или выпасать сельскохозяйственных животных;
  • арендатору, который уже пользуется на правах аренды данным земельным участком и подал заявление на новый договор до момента истечения старого. Обязательным условием является отсутствие нарушений законодательных норм во время предыдущей аренды (ч.2 ст.39.6 ЗК РФ).

Если заявитель имеет право получить землю в аренду без торгов, необходимо, чтобы выполнялись еще и дополнительные условия:

  1. Заявление на новый договор подано до завершения срока действия предыдущего.
  2. Правом на получение земли в аренду не обладает никто другой.
  3. Если ранее арендодатель сам не расторг договор ( ч.4 ст.39.6ЗК РФ).

Если в аукционе на заключение договора аренды зарегистрировался или был признан единственно подходящим один участник, он автоматически получает право стать арендатором сельскохозяйственного участка (ч.6 ст.39.6  ЗК РФ).

Порядок предоставления с/х земли в аренду без проведения торгов

В таком случае весь процесс осуществляется в следующем порядке:

  • если проекта межевания нет, а земельный участок еще не сформирован, то подготавливаются схемы его (участка) расположения;
  • арендатору необходимо подать в уполномоченный орган власти заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если участок не образован или его границы нужно уточнить);
  • принимается решение по вышеупомянутому заявлению;
  • проведение кадастровых работ, формирующих земельный участок в соответствие с проектной документацией, обеспечивается заинтересованным лицом;
  • в зависимости от того, сформирован был участок или уточнялись его границы, производится государственный кадастровый учет, а также осуществляется государственная регистрация права государственной или муниципальной собственности на него;
  • подача арендатором заявления о предоставлении участка;
  • оформление договора аренды (ч.1 ст.39.14  ЗК РФ).

Перечисленные заявления можно подать как лично, так и отправить по почте или в виде электронной документации через интернет. Также существует возможность передать документы с помощью межведомственного информационного взаимодействия.

Срок аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства.

По общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.

По всей видимости, считается, что 3 года достаточно для завершения строительства незавершенного объекта.

Из общего правила есть одно исключение.

Оно касается случаев, когда право собственности на объект незавершенного строительства приобретено на аукционе по продаже этого объекта, который был изъят у предыдущего владельца, по причине прекращения действия договора аренды.

Иными словами, исключение действует в отношении объектов незавершёнки, которые проданы на торгах, предварительно, будучи изъятыми у предыдущего собственника, который не успел закончить строительство до истечения своего договора аренды.

Какой же срок аренды установлен для участков под объектами незавершенного строительства, попадающими под исключение?

Простого ответа на этот вопрос нет, потому что наши законодатели «понакрутили» отсылочных норм, в которых без подготовки сложно разобраться.

Но нас это не остановит.

Срок аренды участков, попадающих под исключение, должен в 2 раза превышать срок аренды необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Иными словами, чтобы узнать срок аренды, нам нужно узнать сроки для выполнения вышеуказанных изысканий, проектирования и строительства.

Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр (ред. от 01.09.2015) установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Как видно, сроки выполнения изысканий, проектирования и строительства зависят от площади возводимого объекта. Чем больше площадь, тем дольше срок.

Таким образом, зная проектную площадь объекта незавершенного строительства, можно вычислить срок аренды.

Для этого, общий срок выполнения работ (см. графу 6 таблицы) увеличиваем в 2 раза, и получаем срок аренды земельного участка, попадающего под вышеуказанное исключение.

Срок аренды земельного под объектом незавершенного строительства установлен в подпункте 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, а также в пункте 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

Аренда земельного участка, ГК: оформление и сроки

Договор съема земли принято заключать в письменной форме – это надежный способ обезопасить себя на случай неисполнения его пунктов и возникновения судебного спора. По закону арендование может не фиксироваться на бумажном носителе, если сторонами являются физические лица, а срок составляет не более одного года.

Если после того, как процедура сдачи закончится, надел переходит в собственность арендатору, необходимо заключить договор купли-продажи. Обе бумаги подлежат обязательной государственной регистрации.

Правила по установлению сроков (статья 610 ГК РФ):

  • Если точное время действия согласовано между сторонами, оно обязательно указывается в соглашении.
  • Договор считается бессрочным, если точная дата прекращения не прописана на бумаге.
  • Если один из субъектов сделки желает прекратить ее досрочно, он обязан предупредить контрагента за три месяца (правило для недвижимого имущества). Это правило устанавливает закон; иной вариант указывается по соглашению сторон.
  • В соглашении может быть прямо написано, что оно заключается на неопределенное время.
  • В том случае, если документальный срок эксплуатации истек, но стороны не против продолжения его действия, окончание считается также неопределенным.

Неопределенный срок удобен для случаев долгосрочной аренды, но здесь есть недостаток – как арендатор, так и арендодатель могут прекратить действие сделки без уважительной причины. Главное условие – предупредить контрагента. Если же хочется определенности, лучше указать точную дату окончания.

Для некоторых объектов установлены предельные сроки аренды – сюда относится собственность государства и муниципалитетов.

Если сдается муниципальная или государственная земля на время более пяти лет, съемщик может пересдать надел третьему лицу – при этом согласие собственника не требуется. По этому же условию: сделка имущественного найма не может быть прекращена по желанию владельца, если на то нет судебного решения.

Начало действия

Договор арендования вступает в действие с даты его подписания – она указывается в документе. Дата начала пользования при этом может отличаться – быть раньше или позже. В этих случаях целесообразно составить акт приема-передачи имущества, которое разрешает эксплуатировать надел с указанного дня. В любом случае обязанности по исполнению условий основного договора вступают в силу только после его подписания обеими сторонами.

Окончание действия

Что можно сделать по окончании срока документа:

  • Продлить его автоматически, без переоформления. Процедура выполняется по соглашению сторон.
  • Возобновить на неопределенное время. Это удобно, если целью арендатора является долгосрочное использование, но сначала он хочет опробовать земельный участок в деле: сначала подписывается бумага на определенный отрезок времени, потом продлевается, как бессрочная.
  • Прекратить действие. В этом случае право пользования прекращается, имущество переходит обратно собственнику.

Виды договоров аренды по срокам

В российской законодательной практике различаются виды имущественного найма:

  • Краткосрочный – длится не более года. Подходит для арендаторов, пробующих себя в новом направлении или проверяющих участок.
  • Среднесрочный – до пяти лет, для построек, длительного ремонта, обустройства территории, возведения объектов коммерческого или общего пользования и проч.
  • Долгосрочный – до пятидесяти лет. Недвижимость включает в себя объекты, подходящие для длительного использования, или оформлена под фермерское хозяйство. Как вариант эксплуатация после пяти лет заканчивается полным выкупом земли или ее дальнейшим переоформлением.

Договор безвозмездного пользования земельным участком

07.10.2017 09:20

Абинский отдел

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 1.1 ст. 24 ЗК РФ договор безвозмездного пользования земельным участком заключается в соответствии с Гражданским кодексом РФ и ЗК РФ.
В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.Пункт 1 ст. 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п. 6 ст. 131 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 164 ГК РФ, в случаях если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.Пункт 2 ст. 26 ЗК РФ предусматривает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, в случае если между организациями заключен срочный договор безвозмездного пользования земельным участком на один год и более, указанный договор подлежит регистрации.
Соответственно, если такой срок договором установлен менее одного года, договор регистрации не подлежит.
Приведенная позиция также подтверждается разъяснением Пленумом ВАС РФ положений п. 2 ст. 26 ЗК РФ (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
На основании п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 689 ГК РФ, если срок в договоре не определен, договор безвозмездного пользования считается заключенным на неопределенный срок.
Законодательство (п. 2 ст. 26 ЗК РФ) прямо предусматривает обязанность регистрировать только срочные договоры, заключенные не менее чем на один год. Неопределенность срока не предполагает распространения на соответствующие правоотношения норм, регулирующих последствия, проистекающие из определенного срока договора.
Такой вывод в том числе подтверждается п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Указанная позиция была высказана судом в отношении правоотношений по возобновлению срока аренды здания. Однако ввиду отсутствия в практике судов иного мнения в отношении правоотношений безвозмездного пользования земельным участком, считаем эту позицию об отсутствии необходимости регистрировать бессрочный договор применимой и в отношении рассматриваемого случая.
Таким образом, договор безвозмездного пользования земельным участком, заключенный организациями на один год и более, подлежит государственной регистрации. Если срок менее одного года, договор регистрации не подлежит. По нашему мнению, не подлежит регистрации и бессрочный договор, так как законодательство прямо предусматривает обязанность регистрировать только срочные договоры, заключенные не менее чем на один год.

3. Продление аренды земельного участка собственником объекта незавершенного строительства

Это одно из наиболее применимых оснований для продления аренды.

Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 (один) раз продлить аренду для завершения строительства.

С каким собственником могут заключить новый договор аренды?

  • собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах;

    После прекращения действия договора аренды земельного участка, предоставленный по результатам аукциона для строительства, расположенный на таком участке объект незавершенного строительства изымается, и выставляется на публичные торги (по решению суда).

    Новый собственник, купивший «незавершенку», имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.

  • собственником, который строил объект незавершенного строительства.

    Такой собственник может продлить аренду только, если органы власти не обратились в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и продажи его с публичных торгов. Если этого сделано не было, то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.

    Собственник, который построил «незавершенку», также получает право на продление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске. Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.

    Таким образом, если Вы не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде и приобретения статуса собственника «незавершенки», Вам нужно как минимум оформить в Росреестре право собственности на объект незавершенного строительства.

Получив право собственности на «незавершенку», Вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства.

На что нужно обратить внимание:

  • Если же Вы получили участок после 01 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то у органов власти есть право обратиться в суд с целью изъятия объекта незавершенного строительства и продажи его с публичных торгов. В этом случае Вы получите средства от продажи своего объекта незавершенного строительства за минусом расходов на проведение самих торгов. Если суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать с публичных торгов, Вы сможете возобновить аренду.

Нужно также помнить, что аренда может продлеваться только 1 (один) раз.

Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, продлить аренду во второй раз Вы не сможете. Поэтому будьте бдительны, когда Вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку»: если такой продавец (или кто-то до него) уже продлевал аренду для завершения строительства, то Вам как новому собственнику аренду не продлят.

Отказ в продлении договора аренды земельного участка

   В случае, если Арендодатель отказывает Вам в аренде земельного участка, в первую очередь следует обратиться к тексту договора аренды земельного участка, а именно – обратить внимание на порядок расторжения договора, предусмотренного соглашением.    Так, например, отказ должен быть Вам направлен в письменной форме

Отказ в пролонгации аренды должен быть мотивирован (например, неиспользование земельного участка, неправильное его использование, но самое частое очевидное основание – окончание сроков аренды). 

   Так, например, отказ должен быть Вам направлен в письменной форме. Отказ в пролонгации аренды должен быть мотивирован (например, неиспользование земельного участка, неправильное его использование, но самое частое очевидное основание – окончание сроков аренды). 

   Текст самого соглашения может предусматривать обязанность  возвращения земельного участка в первостепенное состояние, когда Вам придется  избавиться от всех зданий, возведенных на земельном участке, иных изменений первоначального состояния земельного участка.

   Важно помнить, что законом предусмотрено право арендатора земельного участка предложить арендодателю пролонгировать договор аренды. В случае, если Вам поступил отказ в заключении аренды и арендодатель в течение года с момента окончания аренды заключит аналогичное соглашение с другим лицом, то у Вас появляется право обратиться в суд с требованием обвязывания арендодателя пролонгировать аренду или же взыскать с него фактически причиненный ущерб, возникший вследствие неправомерного отказа

С каким собственником могут заключить новый договор аренды?

Законодательство (подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с:

Власть, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется).

Новый собственник, купивший «незавершенку» имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.

Такой собственник может продлить аренду только, если власть не обратилась в суд с иском об изъятии объекта и продажи его с публичных торгов.

Если власть так «лопухнулась», то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.

Собственник, который построил «незавершенку» также получает право на возобновление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске.

Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.

Таким образом, если не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде как минимум оформите право собственности на объект незавершенного строительства.

Оформлением прав собственности занимается Росреестр.

Вам нужно подать заявление о регистрации права собственности на «незавершенку», к которому приложить:

  • действующий договор аренды,
  • разрешение на строительство,
  • техническую документацию на объект незавершенного строительства,
  • документ, удостоверяющий личность,
  • квитанцию об оплате госпошлины.

В некоторых отделах Росреестра могут запросить дополнительные документы.

Получив право собственности на «незавершенку» вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства.

На что нужно обратить внимание. Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги

Потому что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ

Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги. Потому что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Если же вы получили участок в аренду после 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то у чиновников есть право обратиться в суд, с целью изъять объект и продать его с публичных торгов.

В этом случае вы либо получите стоимость продажи своего объекта незавершенного строительства, за минусом расходов на проведение самих торгов, либо суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать, и вы возобновите аренду.

Юридические особенности оформления бессрочного договора аренды земли

— ограничение сроков договора (законодательством РФ установлены ограничения по максимальному сроку договора земельной аренды на 49 лет. В случае аренды земель лесного хозяйства устанавливается минимальный срок аренды на 10 лет. Для сельхозземель — 3 года. Регионы РФ могут использовать и другие предельные временные сроки, согласно своего законодательства);

— бессрочный договор аренды земельного участка регистрируется в органах Росреестра;

— запрещается сдавать в аренду участки, которые были изъяты из оборота;

— арендодатель может забрать у арендатора земельный участок до конца срока аренды в том случае, если земля используется таким образом, что существенно ухудшается экологическая обстановка, происходит негативное изменение состояния почвы или, арендовав землю под строительство, арендатор ничего не строит в течение 3 лет;

— землепользователь, соблюдающий все условия договора аренды земельного участка на неопределенный срок, обладает преимущественным правом аренды участка на новый срок в случае окончания срока договора.

Порядок заключения договора бессрочной аренды земли

Арендовать земельный участок можно у физического или юридического лица, у государства, местной власти. В случае заключения договора аренды земельного участка с частным лицом, многие вопросы разрешаются взаимным соглашением (о порядке использования, о размерах и способах выплат платежей). Аренда земли у государства или местной власти происходит по законодательству РФ, также учтена в работе нашего конструктора.

В отдельных случаях достаточно заявления в администрацию и наличия нужных подтверждающих документов:

— осуществление переоформления в аренду, ставших «вымороченными» прав на пожизненное наследуемое владение и бессрочное пользование;

— наличие постройки на участке, которая является собственностью заявителя или собственность заявителя — незавершенное строительство;

— подписание застройщиком в отношение земельного участка договора о возведении жилья эконом класса;

— аренда с целью строительства с условием предварительного согласования размещения объекта.

Арендная плата

В соглашении подробно прописывается размер арендной платы, сроки оплаты и тип. Какой может быть оплата по следке имущественного найма:

  • Заранее установленная денежная сумма. Допускаются разные периоды оплаты – по месяцам, полугодиям, за год.
  • Оговоренная доля в процентах от полученного урожая, готовой продукции или прибыли от ее реализации.
  • Съемщик выполняет по отношению к арендодателю какие-либо услуги.
  • Передача ценных вещей – в собственность или пользование.
  • Часть оплаты съема может быть зачислена на улучшение свойств надела, возведение построек.

Используется одна или несколько перечисленных форм, в комбинированном виде. Законодательство предусматривает частоту увеличения стоимости найма – не чаще раза в год. В случае ухудшения состояния надела по обстоятельствам, не зависящим от наемщика, он имеет право потребовать уменьшения размера оплаты за участок. Если съемщик нарушает время уплаты, арендодатель вправе потребовать следующей досрочно, но только дважды.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector