Чем отличается договор от контракта

Цена и порядок оплаты

В соответствии с п. 2 ст. 34 Закона о контрактной системе по общему правилу цена контракта является твердой и определяется на весь срок исполнения контракта. Исключения из данного правила предусмотрены Постановлением Правительства РФ от 13.01.2014 № 19  , в соответствии с которым формула цены и максимальное значение цены контракта указываются в случаях заключения контракта на предоставление:

• услуг обязательного страхования, предусмотренного федеральным законом о соответствующем виде обязательного страхования;
• агентских услуг при условии установления в контракте зависимости размера вознаграждения агента от результата исполнения поручения принципала;
• услуг по оценке недвижимого имущества при условии установления в контракте пропорционального отношения размера вознаграждения оценщика к оценочной стоимости подлежащего оценке имущества.

Установленная в контракте стоимость оплаты выполнения является обязательством заказчика оплатить контракт в установленном размере при надлежащем его исполнении. Контракт заключается и оплачивается заказчиком по цене победителя торгов вне зависимости от системы налогообложения, применяемой победителем (Решение Татарстанского УФАС от 09.07.2014 № 04-04/9521).

Однако существуют решения судов, в которых говорится, что если при заключении контракта цена работ была указана с НДС 18%, а к окончанию выполнения работ исполнитель не является плательщиком НДС, то заказчик может оплачивать работы за вычетом НДС. В качестве обоснования указывается, что исполнитель не должен компенсировать свои расходы на уплату НДС в бюджет за счет заказчика, в связи с чем, претендуя на возмещение стоимости работ с учетом НДС, получает неосновательное обогащение при отсутствии к этому законных оснований (Постановление ФАС ВВО от 18.08.2014 № А82-3316/2013).

Не стоит забывать о том, что если контракт заключается с физическим лицом, за исключением индивидуального предпринимателя или иного занимающегося частной практикой лица, в контракт включается обязательное условие об уменьшении суммы, подлежащей уплате физическому лицу, на размер налоговых платежей, связанных с оплатой контракта (п. 14 ст. 34 Закона о контрактной системе). Отсутствие в проекте контракта данного условия является нарушением Закона о контрактной системе (Решение ФАС РФ от 07.05.2014 № К-726/14).

Согласно п. 13 ст. 34 Закона о контрактной системе в контракт включается обязательное условие о порядке и сроках оплаты товара, работы или услуги.

Порядок оплаты должен быть четко сформулирован. Например, формулировка «Заказчик вправе предоставить Подрядчику авансирование работ в размере не более 30% от планируемой стоимости работ на соответствующий финансовый год» таким требованиям не отвечает (Решение ФАС РФ от 31.03.2014 № К-526/14).

Срок оплаты лучше всего определить календарной датой, чтобы он соответствовал требованиями ст. 190 ГК РФ. В противном случае условие о сроках оплаты будет считаться неуказанным.

В качестве примера можно привести Решение Ростовского УФАС от 26.06.2014 № 1238/03. Заказчик в проекте контракта предусмотрел, что оплата производится в течение двух рабочих дней после поступления средств на расчетный счет заказчика (средства перечисляются на расчетный счет подрядчика). Антимонопольный орган сделал вывод, что по смыслу ст. 190 ГК РФ поступление средств из бюджета на финансирование оплаты выполненных по муниципальному контракту работ не является событием, обладающим качеством неизбежности; календарной датой; периодом времени. Следовательно, поступление бюджетных средств не может определять срок. Действия заказчика были признаны незаконными.

Чем отличается договор от контракта?

Рассматривая разницу между отдельными видами соглашений, следует в первую очередь упомянуть о происхождении терминов «контракт» и «договор». Если в первом случае речь идет о слове латинского происхождения, то второе понятие имеет славянские корни. Контракт – соглашение, пришедшее к нам из Древнего Рима. Именно такое название используется сегодня для наименования соглашений в мировой практике. Что же касается понятия «договор», то изначально он являлся российским эквивалентом «контракта». Сейчас это один из основных институтов отечественного гражданского права. Контракт стал использоваться в российской практике гораздо позже других видов сделок и со временем приобрел специфические особенности, свойственные преимущественно для нашей правовой системы.

На сегодня главное общее отличие договора от контракта, из которого вытекают конкретные особенности этих видов соглашений, состоит в следующем. Контрактная форма согласования взаимных прав и обязанностей – частный случай договорной. Другими словами, «договор» – более широкое понятие, чем «контракт». Это проявляется в том, что договорная форма закрепления правоотношений между сторонами используется гораздо чаще, чем контрактная. Если контракты распространены в основном в сфере международной торговли или взаимоотношений с государственными и муниципальными органами, то договоры заключаются практически в любой отрасли и между самыми разнообразными субъектами.

Конкретные отличия контракта от договора во многом зависят от сферы использования этих форм соглашений. Как в отечественной практике, так и в международной действуют специфические правила использования той или иной формы соглашения в зависимости от того, какой сферы жизнедеятельности касаются зафиксированные в документе правоотношения. К примеру, при приеме на работу контракт в обязательном порядке заключается с определенными категориями сотрудников — с педагогическим составом учебных заведений, руководством, сотрудниками полиции и т.д. От обычного трудового договора он отличается прежде всего наличием ограничения по сроку действия. Это специфическая форма срочного договора. Кроме того, в контракте, как правило, более подробно регламентируются взаимные права и обязанности работодателя и наемного работника, могут присутствовать такие дополнительные условия, как предоставление ведомственного жилья, места для ребенка сотрудника в школе или дошкольном учреждении. Эта форма трудового соглашения более удобна для администрации компании, поскольку предусматривает возможность прекращения действия исключительно по одностороннему решению руководителя. При этом трудовой договор может быть разорван по инициативе любой из его сторон. Наряду со стандартными контрактами в сфере трудовых отношений действуют также так называемые эффективные. В них указываются не только должностные обязанности, но и критерии определения эффективности сотрудника.

Еще один наглядный пример разницы в сферах применения контрактов и договоров – правоотношения при оформлении поставок. Если договорная форма соглашения доступна для любых субъектов, то есть заключать между собой договор поставки могут различные юридические и физические лица, то при оформлении соответствующего контракта одной из сторон обязательно должно быть государство. Аналогичное правило действует и при осуществлении купли-продажи.

Следует также упомянуть о сфере международной торговли. При реализации товаров и услуг зарубежным партнерам или приобретении у них этих благ следует заключать контракты, поскольку за рубежом именно на основании соглашения с таким названием возникают взаимные права и обязанности сторон.

Рассматривая то, чем отличается договор от контракта, необходимо упомянуть и о следующих аспектах:

• Контракт всегда имеет письменную форму, а договор может быть и устным.
• Степень конкретизации условий партнерства в контракте, как правило, выше.
• Использование контрактной формы фиксации взаимных прав и обязанностей предусматривает определенные ограничения по сроку действия документа и соответствующих правоотношений. Договор же может быть бессрочным.

Письмо Минфина России от 2 июня 2020 г. N 24-03-08/47181 Об особенностях изменения условий контракта

7 августа 2020

Департамент бюджетной политики в сфере контрактной системы Минфина России (далее — Департамент), рассмотрев обращение по вопросу применения положений Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон N 44-ФЗ) в части изменения условий контракта, в рамках своей компетенции сообщает следующее.

В соответствии с пунктом 11.8 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 14 сентября 2018 г. N 194н, Минфином России не осуществляется разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, практики применения нормативных правовых актов Минфина России, а также толкование норм, терминов и понятий, за исключением случаев, если на него возложена соответствующая обязанность или если это необходимо для обоснования решения, принятого по обращению.

Также, Минфин России не обладает ни надзорными, ни контрольными функциями и (или) полномочиями в отношении осуществляемых закупок, в связи с чем не вправе рассматривать вопрос о правомерности совершенных и (или) совершаемых действий участниками контрактной системы в сфере закупок.

Вместе с тем, в рамках компетенции Департамента полагаем необходимым отметить, что в соответствии с частью 1 статьи 2 Закона N 44-ФЗ законодательство о контрактной системе основывается в том числе на положениях Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 34 Закона N 44-ФЗ контракт заключается на условиях, предусмотренных извещением об осуществлении закупки или приглашением принять участие в определении поставщика (подрядчика, исполнителя), документацией о закупке, заявкой, окончательным предложением участника закупки, с которым заключается контракт, за исключением случаев, в которых в соответствии с Законом N 44-ФЗ извещение об осуществлении закупки или приглашение принять участие в определении поставщика (подрядчика, исполнителя), документация о закупке, заявка, окончательное предложение не предусмотрены.

Согласно части 2 статьи 34 Закона N 44-ФЗ при заключении контракта указывается, что цена контракта является твердой и определяется на весь срок исполнения контракта, а в случае, предусмотренном частью 24 статьи 22 Закона N 44-ФЗ, указываются цены единиц товара, работы, услуги и максимальное значение цены контракта, а также в случаях, установленных Правительством Российской Федерации, указываются ориентировочное значение цены контракта либо формула цены и максимальное значение цены контракта, установленные заказчиком в документации о закупке.

Частью 13 статьи 34 Закона N 44-ФЗ установлено, что в контракт включается обязательное условие о порядке и сроках оплаты товара, работы или услуги, о порядке и сроках осуществления заказчиком приемки поставленного товара, выполненной работы (ее результатов) или оказанной услуги в части соответствия их количества, комплектности, объема требованиям, установленным контрактом, а также о порядке и сроках оформления результатов такой приемки, а также о порядке и сроке предоставления поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обеспечения гарантийных обязательств в случае установления в соответствии с частью 4 статьи 33 Закона N 44-ФЗ требований к их предоставлению.

При исполнении контракта изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 Закона N 44-ФЗ.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, Законом N 44-ФЗ установлено, что исполнение контракта должно происходить в соответствии с условиями, предусмотренными извещением об осуществлении закупки, документацией о закупке, заявкой, окончательным предложением участника закупки, с которым заключается контракт. При этом изменение существенных условий контракта возможно только в случаях, предусмотренных статьями 34 и 95 Закона N 44-ФЗ.

На основании изложенного, возможность изменения предмета контракта путем заключения дополнительного соглашения Законом N 44-ФЗ не предусмотрена.

Существенные условия договора

Содержание договора как соглашения (сделки) составляет совокупность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание договорного обязательства. В письменных договорах условия излагаются в виде отдельных пунктов. К основному тексту письменного договора могут, кроме того, добавляться различные согласованные сторонами приложения и дополнения, также входящие в его содержание в качестве составных частей договора.

Наличие приложений, конкретизирующих содержание договора, должно оговариваться в его основном тексте. Такие приложения становятся необходимыми частями, например, для большинства договоров поставки, строительного подряда, на выполнение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, банковского счета и др. Дополнения обычно в том или ином отношении меняют содержание отдельных условий договора.

Среди условий договора необходимо выделять существенные условия.

Существенными признаются все условия договора, которые требуют согласования, ибо при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным, т.е. несуществующим.

Это условия, которые закон считает необходимыми и достаточными для возникновения того или иного договорного обязательства.

Существенными закон признает:

• условия о предмете договора;
• условия, прямо названные в законе или иных правовых актах как существенные;
• условия, необходимые для договоров данного вида;
• условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Условия о предмете договора индивидуализируют предмет исполнения (например, наименование и количество поставляемых товаров), а нередко определяют и характер самого договора. Так, условие о возмездной передаче индивидуально-определенной вещи характеризует договор купли-продажи, а о ее изготовлении — договор подряда. При отсутствии четких указаний в договоре на его предмет исполнение по нему становится невозможным, а договор, по сути, теряет смысл и потому должен считаться незаключенным.

В ряде случаев закон сам называет те или иные условия договора в качестве существенных. Например, в ст. 942 ГК прямо указаны существенные условия договора страхования, а в ст. 1016 ГК перечислены существенные условия договора доверительного управления имуществом. Иногда закон обязывает включить в договор то или иное условие, прямо не называя его существенным.

Так, условие о размере вклада каждого из участников полного товарищества должно содержаться в учредительном договоре такого товарищества в силу п. 2 ст. 70 ГК, а в договоре простого товарищества оно необходимо в силу его природы, предполагающей соединение вкладов участников. В обоих случаях речь, несомненно, идет о существенном условии.

Участник будущего договора может заявить о своем желании включить в его содержание какое-либо условие, само по себе не являющееся необходимым для данного договора, например предложить облечь его в нотариальную форму и распределить между сторонами расходы по оплате пошлины, хотя по закону такая форма и не является обязательной для договоров данного вида.

Данное условие также становится существенным, ибо при отсутствии соглашения по нему не получится совпадающего волеизъявления сторон и договор придется считать незаключенным. Из этого следует, что наличие у сторон договора разногласий по любому из его условий превращает последнее в существенное условие, а сам договор — в незаключенный.

Не упустите сроки

После определения победителя закупки заказчик вносит его данные в госконтракт. Теперь пришло время направить его на подпись исполнителю. В зависимости от того, какой была процедура определения поставщика, процесс заключения госконтракта имеет разные сроки:

• при проведении конкурса контракт должен быть заключен в период с 10 по 20 день включительно с даты опубликования итогового протокола в ЕИС;
• при проведении электронного аукциона заказчик размещает контракт в ЕИС в течение 5 дней после публикации итогового протокола, а исполнитель в следующие 5 дней ставит на нем свою электронную подпись;
• при запросе котировок самым ранним сроком заключения контракта является 7-й день с даты подписания итогового протокола, а поздним — 20-й день с даты его публикации в ЕИС. В извещении о закупке определяется точная дата, когда контракт должен быть подписан.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

16.01.2020 15:37

Кореновский отдел

Каждый из нас в свое время продавал или покупал недвижимость. Как правило, оформлением договора купли-продажи занимались либо риэлторы, либо специалисты по недвижимости.

Но, независимо от того, кто будет подготавливать договор купли-продажи (а может быть, даже Вы сами), необходимо строго руководствоваться нормами действующего гражданского законодательства. Остановимся на существенных условиях договора купли-продажи подробнее.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав могут быть приостановлены исключительно по основаниям, перечисленным в ст. 26 Федерального закона № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». 

Наиболее распространенным основанием для приостановления при переходе права собственности является  несоответствие формы и/или содержания документа требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7 ч.1 ст. 26), а именно: при составлении договора часто отсутствуют необходимые сведения и условия.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в  параграфе 7 гл. 30 Гражданского кодекса. Это — предмет договора, цена имущества,

условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров купли-продажи.

Согласно ст. 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке, либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества.

В ст. 555 ГК РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости. Цену можно установить как за весь объект недвижимости, так и за квадратный метр или иную единицу его площади (но на практике чаще всего цена устанавливается за объект недвижимости в целом).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ  в договоре купли-продажи обязательно должно быть прописано, что одна сторона (продавец) обязуется передать товар (в нашем случае – квартиру или дом) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цена договора).

Условия договора должны быть сформулированы таким образом, чтобы можно было индивидуально определить объект недвижимого имущества, лишь в этом случае данные условия считаются согласованными. 

Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является указание на этих лиц и их права на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора  в соответствии с  п.1 ст. 432 ГК РФ.

Во избежание приостановления государственной регистрации, при составлении договора купли-продажи рекомендуем руководствоваться указанными выше нормами.

Существенные условия отдельных видов договоров

Все изложенное можно свести в следующую таблицу:

Статья написана и размещена 4 ноября 2012 года. Дополнена —

ВНИМАНИЕ!

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.