Купили квартиру по заниженной цене. как получить вычет с полной суммы?

Сделка с изменением стоимости

Рассмотрим, как сделать завышение стоимости, чтобы не выплачивать первоначальный взнос. Схема подразумевает следующие действия:

1. Покупатель находит на рынке недвижимости подходящий объект и нанимает оценочную компанию, чтобы определить рыночную стоимость жилья. Также выбирается банк, в который клиент планирует обратиться за ипотекой;
2. Покупатель договаривается с продавцом недвижимости о подписании документа, по которому первоначальный взнос считается уже выплаченным;
3. Расписка подается в банк, который предоставляет ипотеку на более выгодных для заемщика условиях.

Формально объект оценивается по завышенной стоимости, от которой напрямую зависит и размер жилищного кредита. На основании полученной оценки определяется нужная заемщику сумма ипотеки. Если средства переводятся на счет заемщика, он может использовать их часть по своему усмотрению (на ремонт, другие нужды).

Пример. Гражданин покупает однокомнатную квартиру за 2 млн рублей. Банк предлагает жилищный кредит с первоначальным взносом в размере 15%, что в нашем примере составляет 300 тысяч. В процессе подготовки документов клиент, который хочет оформить ипотеку с завышением стоимости квартиры, договаривается с продавцом о том, чтобы формально цена недвижимости была выше на эту сумму. Далее лицо, реализующее недвижимость, подписывает две бумаги. В одной говорится о том, что первоначальный взнос уже выплачен клиентом, во второй (встречной) расписке — о том, что продавец вернул внесенную сумму.

Риск потери аванса

В чем подвох

Обычная практика, когда покупатель передает продавцу аванс, чтобы закрепить свое намерение купить квартиру.

Аванс – сумма, которая в случае отмены сделки возвращается покупателю вне зависимости от причин.

Как правило внесение аванса подразумевает, что квартира будет снята продавцом с продажи, а значит понравившаяся квартира достанется именно вам, а не другому покупателю, который посмотрит квартиру после вас и сделает продавцу более заманчивое предложение. Однако внесение аванса без заключения договора может быть связано с дополнительными рисками. Продавец пропадет с деньгами, заявит, что не получал аванс и пр.

Как себя обезопасить

Внимательно читайте соглашение об авансе, если его предоставляет продавец. В тексте могут содержаться невыгодные для вас условия или неточная информация:

• ваша дополнительная ответственность;
• сроки, когда продавец снимает с себя все обязательства и оставляет себе деньги;
• фиктивные паспортные данные и т. д.

В документе обязательно укажите все детали будущей сделки – сроки продажи, стоимость квартиры, характеристики жилья и прочее. Также в соглашении можно прописать штрафные санкции, которые будут применяться в случае нарушения договоренностей одной из сторон. Обязательно проверьте подлинность документов продавца, чтобы можно было потребовать возврат аванса в судебном порядке.

Что грозит покупателю при завышении?

С какими рисками встретится заёмщик при завышении стоимости на будущую собственную квартиру по ипотеке?

• В первую очередь — оценка недвижимого имущества. Кредитор требует отчёт об оценке в обязательном порядке. Возможно, покупателю придётся договариваться с оценщиком о завышении стоимости на квартиру. Такая схема связана с дополнительными единовременными финансовыми выплатами, которые перекликаются с выплатой за услугу оценщика по завышению.
• Даже если удалось договориться с оценщиком о завышении, не стоит забывать о том, что кредитной компании известно о таких схемах. Отчёт, который покажется банку подозрительным, будет отправлен на дополнительную проверку. Если проверка выявит завышение стоимости, по квартире придёт отказ и банк не перечислит средства. А отказ по объекту означает, что придётся искать другую квартиру для завышения.
• Не исключена ситуация встречи с недобросовестным продавцом. Не стоит забывать о том, что на протяжении сделки по завышению, у продавца будет долговая расписка. Если попадётся недобропорядочный человек, ему ничто не помешает обратиться с этой распиской в суд, вместо того, чтобы порвать после сделки по завышению.
• При приобретении квартиры без первого взноса на плечи заёмщика ложится груз выплаты долга за полную стоимость объекта и процентов по нему. Это объёмная сумма денег.
• Не исключена уголовная ответственность обеих сторон по факту мошенничества при завышении.

Чем рискует покупатель, занижая стоимость

Отдавая сумму выше, чем написано в документах, покупатель несет большие риски. Если сделка будет оспорена в суде, признана недействительной, по закону покупатель сможет рассчитывать на возврат только той суммы, которую он отдал по договору. Обратиться в суд с требованием возврата полной стоимости не получится, поскольку не будет документальных доказательств, а сам покупатель рискует быть обвиненным в нарушении закона и сговоре.

Сам продавец может инициировать судебное разбирательство для оспаривания сделки, чтобы оставить недоплаченную покупателю разницу себе.

Существует масса причин, по которым сделки могут быть оспорены (нарушение прав несовершеннолетних, несоблюдение процедуры, ошибки в документах). Указывать неверную стоимость квартиры – значит рисковать потерей части суммы, переданной по факту за квартиру.

При оформлении имущественного налогового вычета покупатель может недополучить положенную по закону выплату из-за заниженной стоимости.

Уклонение от подоходного налога

Почему пользуется популярностью занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке? В чем заключаются «подводные камни» такого соглашения? В понижении цены недвижимости заинтересован продавец, который не хочет платить подоходный налог, взимаемый с него после реализации жилья. Он взимается в следующих ситуациях:

• • Жилье было приобретено до 01.01.2016 г., при этом недвижимость находится в собственности меньше 3 лет. Цена продажи превышает 1 000 000 руб. Подоходный налог 13% взимается от суммы, которая превышает 1 000 000 руб.
• • Недвижимость куплена после 01.01.2016 г., в собственности законного владельца она находилась менее 5 лет. Если сумма продажи такого объекта недвижимости превысит 1 000 000 руб., то продавцу придется заплатить 13% налога.

Покупателю не стоит соглашаться на ипотеку с недофинансированием, а продавцу не стоит предлагать ее. Вероятно, сделкой заинтересуются сотрудники налоговой инспекции. Они станут уточнять детали заключения сделки купли-продажи конкретного объекта, будут собирать всю информацию по ее проведению.

Согласно законодательству, стоимость объекта недвижимости является одним из приоритетных условий договора купли-продажи, заключаемого между сторонами. Если она не соответствует реальности, существенно отличается от рыночной цены, то в случае судебного разбирательства, признания сделки недействительной:

• • Недвижимость перейдет бывшему владельцу.
• • Покупатель вернет себе только ту сумму, что указана в договоре купли-продажи. Договор на неотделимые улучшения не будет иметь юридического значения.

Рекомендуемая статья: Как оформить ипотеку: самые важные правила для потенциального заемщика

Иногда после заключения сделки продавец отказывается сняться с регистрационного учета и произвести выселение из жилья. Это серьезное нарушение, которое причиняет существенный ущерб покупателю. Отстаивать свои интересы он может в суде, в том числе, ему предоставлено право расторгнуть договор купли-продажи. Но максимальная сумма, которую сможет вернуть покупатель, ограничивается той суммой, что указана в договоре-основании приобретения объекта недвижимости.

Оценка квартиры

Рыночную цену недвижимости определяют специальные организации, у которых есть лицензия на этот вид деятельности. Выбрать компанию покупатель может самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотеку.

Важно знать! Некоторые финансовые организации работают только с аккредитованными оценщиками, и для получения ипотеки клиент должен обратиться к услугам одной из них. Чтобы не ошибиться, клиенту следует предварительно узнать информацию у сотрудника или на официальном сайте.. Процедура оценки подразумевает комплексный подход

При определении рыночной стоимости жилья учитываются следующие факторы:

Процедура оценки подразумевает комплексный подход. При определении рыночной стоимости жилья учитываются следующие факторы:

• затраты застройщика при возведении объекта;
• стоимость аналогичных сделок купли-продажи на рынке недвижимости;
• перспектива повышения/понижения цены объекта со временем;
• местоположение многоквартирного дома (город, округ, наличие социальной инфраструктуры, состояние экологии микрорайона, есть ли поблизости промышленные предприятия и пр.);
• год возведения;
• состояние дома. Учитываются тип недвижимости, количество этажей, материал стен и перекрытий, подключен ли объект к основным коммуникациям, степень их износа, наличие/отсутствие у здания дефектов;
• состояние самой квартиры. На стоимость влияют площадь, количество комнат, есть ли остекление окон, лоджия/балкон, этажность, наличие/отсутствие отделки.

По итогу осмотра компания-оценщик сформирует отчет и акт с указанием рыночной стоимости объекта.

Оценку квартиры для получения ипотеки следует проводить после того, как вы выбрали жилье и договорились с продавцом о сумме сделки. Процедура подразумевает следующие действия:

1. Покупатель выбирает оценочную организацию, согласует ее кандидатуру с банком, который предоставляет ипотеку. Затем клиент договаривается о времени визита эксперта, предоставляет ему необходимый пакет документов на недвижимость;
2. Представитель оценочной компании проводит осмотр квартиры, иногда фотографирует объект;
3. Проводится расчет стоимости по определенной методике;
4. По результатам экспертизы формируется специальный документ — оценочный альбом;
5. Покупатель оплачивает услуги эксперта.

Риск приобрести квартиру, обремененную правами третьих лиц

В чем подвох

После покупки квартиры на нее могут предъявить права:

• Пользователи квартиры, отказавшиеся от приватизации. При приватизации квартиры один из взрослых членов семьи мог прописаться и написать отказ от приватизации. В данном случае за ними сохраняется право пожизненного пользования этой недвижимостью.
• Получатели ренты. Люди, продавшие квартиру по договору ренты, сохраняют право проживать в ней. Они называются рентополучателями. Рентополучатель подписывает с покупателем договор, по которому продает квартиру по очень выгодной цене в обмен на возможность жить в квартире, получать финансовую или иную (продукты питания, физическая помощь) поддержку. Продавцы могут умолчать о существовании этих лиц и продать вам недвижимость вместе с рентополучателем, который потом в судебном порядке вернет квартиру себе.
• Несовершеннолетние под опекой или попечительством. Если не было получено разрешение из органов опеки и попечительства, законный представитель ребенка может обратиться в суд для признания сделки недействительной.
• Лица, имеющие право пользования в силу завещательного отказа. По завещанию можно обязать наследников передать права пользования недвижимостью третьим лицам, чтобы, например, рассчитаться по долгам (ст. 1137 ГК РФ). Это и есть завещательный отказ. Наследники могут не сообщить о своих обязательствах и продать вам квартиру, которая на самом деле принадлежит другому лицу.

Главная опасность фактора «третьих лиц» состоит в том, что их участие в сделке неявное, но при этом за ними сохраняется право на пользование квартирой даже после смены собственника. Отследить нарушение их интересов по типовому набору документов очень сложно. Впоследствии «третьи лица» могут оспорить сделку купли-продажи и заявить права на квартиру. И даже без признания договора недействительным они могут предъявить претензии на пользование жильем. В любом случае вы будете существенно ограничены в правах на квартиру, даже если не потеряете ее.

Как себя обезопасить

В первую очередь запросите у продавца выписку из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные в квартире люди. Если вы обнаружите в справке кого-то, кроме самого продавца, выполните следующие действия.

• Потребуйте снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в квартире.
• Убедитесь, что все договоры о передаче жилья в аренду или безвозмездное пользование расторгнуты до проведения сделки.
• Возьмите новую выписку из домовой книги. В квартире не должно быть зарегистрированных лиц.

Обратите внимание, пользователи квартиры по завещательному отказу, снятые с регистрации, не теряют свое право на эту недвижимость. В таком случае у них нужно взять письменное заявление об отказе от претензий, заверенное нотариусом

«занижение» стоимости квартиры оценщиком при оформлении ипотечного кредита

Обычно банки предоставляют кредит в размере 70-80 процентов от стоимости, которая определена оценщиками. Так, если вы намереваетесь купить квартиру за 4 000 000 рублей, а оценщик называет стоимость равную 3 000 000 рублей, вы получаете кредит на сумму в пределах 2,4 млн рублей. В итоге, практически половину квартиры вам придется оплатить самостоятельно. Банкам выгодна заниженная оценка, которая позволяет уменьшить сумму выдаваемого кредита и дает им дополнительную гарантию: в случае невыплаты заемщиком долга по кредиту квартиру проще продать по более низкой стоимости.

Если в такой ситуации сумма кредита, предложенная банком, вас не устраивает, вы можете оценить квартиру у другого оценщика. Но тут возникает иная проблема. Приведу пример из собственной практики.

Заемщик обратился в суд в связи с тем, что банк, по его мнению, занизил стоимость квартиры практически на 40%.

Зачем завышают цену квартиры при ипотеке

Покупатель хочет завысить стоимость квартиры по таким причинам:

1. Нет средств для стартового взноса. Цифра завышается фиктивно. Банк выдает увеличенную сумму. При этом в реальности приобретатель не платит ПВ, но чтобы подстраховаться и для кредитора берет от контрагента долговой документ (авансовое соглашение) о том, что тот его получил.
2. Заимодатель, получая документ, считает, что условие выполнено и удовлетворяет заявку, средства выделяют без первоначального взноса. В свою очередь, покупатель также пишет долговое обязательство на случай, если купля-продажа не состоится: он не сможет смошенничать и потребовать от контрагента возврата неполученных им денег.
3. Продается жилье в плачевном состоянии, без ремонта. У покупателя отсутствуют деньги на ремонт объекта, а хочется въехать быстрее. Таким образом, он оперативно сразу же после сделки получает финансы. Деньги использует по своему усмотрению, то есть, не только на ремонт, но и на любые другие нужды. Клиент закрывает две проблемы в рамках ипотеки: не берет потребительский кредит на иные цели, экономя при этом на процентах.

Продажа по завышенной цене продавцу объекта не всегда выгодна: он выплачивает увеличенный налог. С другой стороны, он вправе воспользоваться большим имущественным вычетом, но это сомнительное преимущество: растет цена и данная льгота, но с ними пропорционально все же возрастает и налог. Цифры надо продумать и отрегулировать под конкретную цель и выгоду.

Зачем занижают стоимость жилья

Платежи в госбюджет от продажи жилья рассчитывают с наибольшей цифры после сопоставления договорной цены и величины по кадастру. Если стоимость меньше, то это выгодно для продавца – ему не потребуется платить НДФЛ:

1. Сделки купли-продажи не между близкими родственниками облагаются налогом 13% от стоимости объекта: меньшая сумма выгоднее.
2. Объект продан за меньшие деньги, чем куплен, но дороже 70% от цифры по кадастру. Платеж в бюджет исчисляется с разницы – это вычет с затрат. Таким способом проще воспользоваться при цене объекта до 1 млн руб.
3. Обычный имущественный вычет. Этот инструмент применяют один раз в налоговом периоде. Пример: 7 млн (покупная цена) – 1 млн (максимальный имущественный вычет) х 13% = 780 тыс. Чем меньшая стоимость объекта, тем ниже НДФЛ.

Почему в договоре на покупку квартиры указывают заниженную стоимость

Согласно гражданскому законодательству, продавец и покупатель вправе договориться о любой цене сделки, которую будут указывать в договоре. Это право зафиксировано в положениях ст.421ГК РФ. Другое дело, чтобы стоимость соответствовала фактической сумме, выплаченной за жилье.

Главная причина, по которой в договоре появляется неверная сумма, это желание снизить расходы на подоходный налог в размере 13% от разницы между ценой покупки и продажи. Полученная разница рассматривается как доход, а значит придется уплачивать налог.

Исключение составляют ситуации, когда:

• собственник длительное время владел жильем (более 3-5 лет);
• сделка принесла доход (продавец получил больше, чем потратил на приобретение).

В стандартных ситуациях для освобождения от налога необходимо дождаться истечения 5-летнего срока.  Период сокращен до 3 лет, если жилье:

• унаследовано;
• приватизировано;
• подарено родственником из ближайшего окружения;
• является единственным для продавца.

Иногда стоит немного подождать с продажей, чем указывать в договоре неверную стоимость.

Стоит ли соглашаться?

Для покупателя при прочих равных условиях ипотека с недофинансированием значительно проигрывает традиционной. Интерес продавца – 13% от суммы, превышающей цену покупки в прошлом. Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:

• скидка покрывает разницу в процентной ставке по кредиту, страховые премии, компенсирует риски (проценты и страховки можно посчитать на калькуляторе; приемлемость попасть под уголовную ответственность требует субъективной оценки; вероятность попадания индивидуальна для каждого случая);
• покупка эксклюзивного объекта, который на полностью прозрачных условиях не по средствам;
• включение реального ремонта в сумму ипотеки.

Термины рыночной и кадастровой стоимости

К недвижимости применимо две категории цены — рыночная и кадастровая. Между ними нет ничего одинакового. Какие между ними различия?

Рыночная стоимость

Эту цифру определяет только рынок. Цифра меняется в зависимости от спроса на жильё, экономической и политической обстановки в стране, времени года, количества выданных льготных сертификатов. Рыночную цену определяет только покупатель. Рыночная стоимость характерна для сделок с недвижимостью. Ею руководствуются продавцы при продаже, а покупатели при покупке

При нахождении рыночной стоимости берётся во внимание износ здания, планировка объекта, район расположения объекта, этаж объекта, наличие инфраструктуры в доступности, состояние жилья. Как правило, для определения рыночной стоимости проводится аналитическое исследование аналогичных объектов, продающихся в момент реализации квартиры в том же районе

К рыночной цене возможно применить завышение.

Кадастровая цена

Кадастровая цена резко отличается от рыночной цены. Кадастровая цена определена затратами на строительство здания за минусом износа дома. Кадастровая цена введена для расчёта налогообложения при реализации квартиры. Кадастровая цена меньше, чем рыночная цена. К кадастровой цене невозможно применить завышение.

О чем говорит закон

В соответствии с условиями налогообложения в России объекты недвижимости, находящиеся в собственности одного лица менее пяти лет (в ряде исключительных случаев — менее трех лет), требуют уплаты налога на доход физических лиц (НДФЛ). Минимальный период владения исчисляется в месяцах (60 и 36 соответственно) с момента регистрации права на объект недвижимости. Согласно нормам НК РФ, налогом не облагается жилье дешевле 1 млн рублей.

Зачем занижают цену на вторичное жилье

Ответ становится очевиден сразу после ознакомления с нормами налогового законодательства. При оформлении операций по отчуждению недвижимости предусмотрен налоговый сбор в размере 13% от цены сделки. Таким образом, единственной целью купли продажи квартиры по заниженной стоимости является минимизация финансовой нагрузки. 

При каких обстоятельствах занижают стоимость:

• вступление в наследство;
• развод и раздел жилплощади;
• продажа посредниками;
• инвестиции на первичном рынке недвижимости (купля-продажа — это перевод объекта во вторичный жилой фонд, что повышает рыночную стоимость).

Чем рискует покупатель

Для приобретающей стороны ситуация, когда реальная стоимость объекта сделки скрывается, является абсолютно невыгодной. Покупатель не только ничего не выигрывает при покупке квартиры по заниженной стоимости, но и теряет реальные деньги. Например:

• Продавец оказался недобросовестным, сделка оспорена и аннулирована судом — покупатель теряет не только само жилье, но и часть уплаченных за него средств.
• Имущественный вычет — покупатель объекта недвижимости не может в полной мере использовать право на вычет, который составит 13% от стоимости, указанной в договоре.

При занижении стоимости квартиры вероятность мошеннических действий весьма велика. Так, после расчетов одна из сторон может заявить, что сделка была вынужденной на фоне форс-мажорных обстоятельств. Суд признает ее кабальной и расторгнет, а покупатель потеряет сумму, не отраженную в договоре.

Риски продавца

Продающая сторона рискует гораздо меньше, но все же риски есть. Самое опасное при продаже квартиры по заниженной стоимости — это обращение покупателя в суд и в результате этого признание сделки ничтожной. За сокрытие доходов и попытку уклонения от налогов к недобросовестному продавцу могут быть применены:

• административные меры взыскания — штраф (ст. 22 Налогового кодекса РФ);
• уголовная ответственность (ст. 198, 199 УК РФ).

Как правило, деньги вносятся в два этапа. Покупатель может обмануть и не выплатить всех средств, указывая на то, что отдал всю сумму по договору. Собственник в этом случае ничего не сможет доказать, поскольку рискует сам оказаться под угрозой ответственности.

КейсВ наш Центр обратился мужчина, планирующий покупку квартиры в центре Москвы. Сделка осложнялась тем, что продавец настаивал на занижении стоимости в ДКП. Наш консультант разъяснил, что позиция собственника в этом случае явно упирается в налогообложение и высок риск ввязаться в серьезные неприятности. Однако клиент «влюбился» именно в этот объект и никакой другой вариант рассматривать не хотел. Интересы клиентов нашего агентства всегда в приоритете. Специалисты ЦН «Белый дом» провели трехсторонние переговоры, в результате чего была достигнута договоренность: налог на доход продавца будет разделен пополам. На такой компромисс обе стороны пошли охотно и чистая сделка была закрыта за две недели.   

Условия столичного рынка недвижимости сегодня таковы, что сделки с заниженной стоимостью — пока распространенная действительность. Между тем, в ряде случаев это может обернуться выгодой как для продавца, так и для покупателя. Однако эксперты, отвечая на вопрос, можно ли продать квартиру по заниженной стоимости и стоит ли соглашаться на подобную сделку, всегда дают один ответ. Самое разумное — обратиться за помощью к профессиональной команде, действующей в рамках закона. Приходите в Центр недвижимости «Белый дом»! Мы предоставим возможность убедиться в нашей компетентности и пойти на сделку со спокойной душой, тщательно оценив возможные риски.

Возможно, вас заинтересует: Как составить правильный договор купли продажи квартирыКвартира в обмен за уход — какой договор самый правильныйИпотека как форма залога недвижимости

Мы проводим бесплатные консультации по любым вопросам. Вы можете задать их нам по телефону +7(495)150-44-60 или заполните форму заявки ниже:

Учет кадастровой стоимости при продаже квартиры в 2017 году

Кадастровая стоимость жилья — это цена квартиры, которую рассчитывают независимые оценщики, по инициативе государственных органов. Полученные сведения вносятся в кадастр объектов недвижимости.

Государство проводит кадастровую оценку жилья, так как данная величина учитывается для следующих целей:

• Взятие кредита на покупку квартиры, в государственных банковских учреждениях.
• Платежи по сделкам, которые связаны с объектом недвижимости (дарение, покупка, продажа).
• Расчет платежей при наследовании жилого помещения.
• Оплата налога на имущество.
• Денежные суммы при пользовании квартирой на условиях социального найма.

Кадастровую стоимость жилья вычисляют на основании следующих характеристик:

• Жилая площадь имущества.
• Месторасположение.
• Год постройки, тип жилья (кирпич, панель, монолит).
• Развитость инфраструктуры района.
• Рыночная стоимость аналогичных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость недвижимости не постоянна, она обновляется и может быть изменена государством, например, по причине общего роста цен на недвижимость.

Подоходный налог и вычет по НДФЛ при продаже квартиры

Исходя из новых правил продажи недвижимости с 1 января 2016 года, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) рассчитывается, основываясь на кадастровой, а не инвентаризационной стоимости жилья, которая применялась ранее.

При расчете налога на доход с продажи объекта недвижимости, необходимо исходить из следующих условий:

• Налоговая ставка НДФЛ составляет 13%, и рассчитывается как процент от стоимости проданной недвижимости.
• Стоимость квартиры, определяемая в договоре купли-продажи, не может быть меньше 70% от установленной кадастровой стоимости этого жилья.
• При расчете налога, возможно использование имущественного вычета — суммы, на которую лицо вправе уменьшить налоговую выплату, но не более чем 1 миллион рублей.

Пример

Гражданин П в 2014 году приобрел квартиру, в 2016 году он решил продать имущество за 3 миллиона 500 тысяч рублей, сумма налога, которую необходимо внести в бюджет, рассчитывается, как:(3 500 000 — 1 000 000) × 13% =325 тысяч рублей.

Имущественный вычет предоставляется один раз в жизни, если лицо уже использовало такое право, то НДФЛ, будет рассчитан, как 3 500 000 × 13% = 455 000 тысяч рублей.

После 1 января 2016 года для того, чтобы не выплачивать НДФЛ, гражданин должен владеть квартирой более пяти лет, а не трех, как было предусмотрено ранее.

Государственная кадастровая оценка производится на основании рыночной стоимости объекта и иной информации о недвижимости (этаж, площадь, расположение).

Основные отличия кадастровой стоимости от рыночной заключаются в следующем:

• Кадастровая величина требуется в основном для расчета налоговых выплат.
• Кадастровую оценку производит профессиональный оценщик, привлекаемый государством, на основе статистического анализа и математических методов.
• Рыночную цену обычно определяет сам собственник или независимый оценщик, исходя из стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Производя анализ рыночных цен, специалисты устанавливают кадастровую величину близкую к рыночной. Но в связи с вероятностью допущения погрешностей, отклонения в рыночной и кадастровой стоимости имеют место быть.

Если владелец квартиры не согласен со стоимостью жилья, указанной в кадастре, он имеет право в судебном порядке оспорить данную величину.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры?

Узнать кадастровую стоимость может каждый желающий. Есть несколько способов уточнить данную информацию:

• На официальном интернет-сайте налоговой службы, когда лицу известен кадастровый номер объекта недвижимости.
• В случае если номер квартиры в кадастровом реестре не известен, можно уточнить необходимые сведения на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), там потребуется указать адрес квартиры.
• Личное обращение в отделение Росреестра или во многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Собственник жилья, у которого уже имеется кадастровый паспорт, должен знать, что срок его действия не ограничен, но сведения, содержащиеся в документе, могут быть неактуальными, так как проведение оценочной деятельности повторяется не реже одного раза в пять лет.

Для того чтобы обновить информацию, прописанную в кадастровом паспорте, гражданин вправе заказать справку (для этого стоит обратиться в местные отделения Росреестра или МФЦ).

Если собственником была осуществлена законная перепланировка квартиры, то информацию об изменениях следует сообщить в территориальный орган Росреестра, а затем получить новый кадастровый паспорт.

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Для того, чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене покупается квартира.

Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры. Отчет этот представляет собой прошитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, который оформляется оценочной компанией.

В отчете в полном объеме предоставляется информация о жизненных условиях в районе, в котором приобретается квартира, о состоянии дома и самой квартиры (в том числе, делаются ее цветные фотографии), наряду с ценой продажи квартиры дается сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о реализации подобных квартир и их ценах в предыдущие периоды.

Помимо этого предоставляется и иная информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективное заключение о том, выгодно ли банку выдавать заемщику кредит на покупку этой квартиры.

Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может колебаться от 3 до 8 тысяч рублей и может возрастать в сложных случаях. К таким относятся ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда квартира обладает свойствами, которые покупатель или продавец хотят скрыть от банка.

Подготовка оценки является заботой и расходом покупателя, которые перекладывать на продавца неприемлемо. Однако в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос с оценщиками возлагается на продавца. Так бывает, в частности, когда приобретается квартира с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужно, чтобы в оценочном альбоме стояла цена покупки, не соответствующая реальной.

В тех случаях, когда завышение или занижение стоимости выгодно покупателю, договоренности с оценщиками лежат полностью на нем. Заметим, что во многих случаях публикация заведомо недостоверной информации в оценочном отчете невозможна, поскольку это может стоить оценочной компании права заниматься своей деятельностью, но всегда есть возможность «правильно» посчитать.