Что надо знать про детские доли, если вы купили квартиру с господдержкой

Как происходит выделение доли ребенку при продаже квартиры?

Этот вопрос важен, поскольку без определения обязательной доли в квартире или ином жилом помещении, опекунский совет будет против любого отчуждения имущества, кроме случаев, когда собственником всего имущества является несовершеннолетний.

Согласно Гражданского кодекса выделение доли (совместная собственность) бывает двух видов.

1. Общая долевая, при которой у совладельцев нет своей определенной части, и они пользуются имуществом наравне со всеми, при этом платят за коммунальные услуги в равных частях.
2. Общая долевая, где у каждого собственника выделена своя часть в натуре. На примере это выглядит так. Трехкомнатная квартира, в которой каждая комната принадлежит мужу, жене и ребенку, и на каждого открыт отдельный лицевой счет. То есть они платят за коммунальные услуги не в равных частях, а каждый за свои квадратные метры. Фактически такое право пользования дает право продать каждому свою комнату.

В случае с несовершеннолетними детьми, Закон требует, чтобы у ребенка была своя выделенная часть (собственность с выделением отдельной доли). Делается это путем изготовления новых технических паспортов на недвижимое имущество (на каждую выделенную долю) и регистрация этого в государственном реестре.

На практике это выглядит следующим образом. Родители обращаются в БТИ или кадастровую службу с заявлением о получении документов на обязательные доли в недвижимом имуществе. После их изготовления, родители проводят регистрацию, и у ребенка появляется обязательная часть в квартире.

Доля ребенка при продаже квартиры должна быть выделена в обязательном порядке.

Важно запомнить! Это правило также применяется при покупке жилой недвижимости за материнский капитал.

Можно ли продать квартиру?

Если семья решила переехать в другую область, в наиболее подходящий район или расширить жилищную площадь, продажа квартиры с маленькими долевыми собственниками реальна, но, при условии, что будут соблюдаться два правила:

• Нужно, чтобы несовершеннолетний собственник был выписан из одного и вписан в другой объект с аналогичным предоставлением долей. Допускается его прикрепление по месту жительства родственников: бабушек и дедушек.
• Количество квадратных метров на одного человека должны быть равным или больше квадратным метрам предыдущего места жительства. Не допускается перемещение ребенка из лучших условий в худшие.

Существует три случая-исключения, при наступлении которых сотрудники отдела опеки без возражений дадут согласие на изменение регистрации ребенка из большой жилищной площади в маленькую.

Продажа недвижимости с целью получения средств на лечение

Если ребенку требуется срочное обследование, лечение или операция на платных условиях, то продажа собственности, с целью получения финансирования для этого, возможна.

Но, сделка осуществляется при соблюдении двух условий:

1. Несовершеннолетнему собственнику должна быть дана доля в другом объекте недвижимости. Например, возможна передача другому лицу доли владельца, не достигшего возраста 18 лет, в двухкомнатной квартире с последующим приобретением доли в однокомнатной квартире.
2. Родители не могут взять деньги с выгоды от сделки наличными, они должны быть переведены на депозит или расчетный счет медицинского учреждения.

Для совершения продажи недвижимого объекта родителю потребуется доказать необходимость в проведении лечения, предоставив сотрудникам отдела опеки и попечительства соответствующий медицинский документ.

Неблагоприятный район для проживания

Если ребенок живет в неблагоприятных для него условиях, то у него могут развиваться хронические заболевания, например, астма.

В таких случаях врачи рекомендуют переехать маленькому пациенту в зону с наиболее подходящим для него климатом.

В различных населенных пунктах цены на недвижимость заметно отличаются. Например, квартира в маленьком провинциальном городе стоит дешевле, чем квартира, располагающаяся в теплом климате в непосредственной близости к морю.

Опека допускает продажу большой квартиры в неблагоприятном районе и приобретение маленькой квартиры в зоне с благоприятным климатом, если существует риск угрозы жизни и здоровью малыша.

В этом случае также обязательным условием является наличие медицинской справки.

Поступление ребенка в другое учебное заведение

Если несовершеннолетние лицо поступило в учебное заведения другого города, то родитель может продать недвижимость для того, чтобы приобрести на новом месте для него «собственный уголок»

Стоит заметить, что если очевидно нарушаются права несовершеннолетних гражданин, то сотрудники органов опеки их не одобряют. Основным документом, подтверждающим необходимость в переезде, является справка с нового учебного заведения.

Почему ведомство отказывает в регистрации сделки

Выдача постановлений о продаже квартиры – прерогатива попечительских органов. Опекунский совет отказывает в разрешении, когда:

• Новое жилье покупается по договору ипотеки, и одновременно продается вся собственность семьи
• Помещение продается и одновременно является актом дарения
• Предполагаемое жилье расположено в строящемся здании, и у семьи нет правоустанавливающих документов
• Часть несовершеннолетнего намного меньше его части в продаваемом здании
• Новая квартира не соответствует нормативным актам, предъявляемым к жилым помещениям: не отвечает требованиям комфортного проживания, в ней отсутствуют инженерные коммуникации
• Имеется недостаточная инфраструктура

Важно знать! Опекунские органы во всех конкретных ситуациях подробно рассматривают заявления, руководствуясь правами и интересами малолетнего лица. Специальный порядок процедуры действует до его совершеннолетия

Подросток признается полноправным гражданином по наступлению 18-летнего возраста и может без посредников участвовать в сделках с недвижимостью.

Как избежать проблем?

Очень часто бывает, когда люди встречаются с некоторыми трудностями во время приобретения имущества, где владельцем является ребёнок. И это бывает очень часто.

Чтобы такового избежать, следует запастись некоторыми теоретическими знаниями:

Перед покупкой нужно уточнить у продавцов, имеют ли они ребенка.
Если ребёнок все жеесть, то нужно прибегнуть к помощи совета, дабы уточнить, нет ли у семьи проблем с постановкой на учет. Когда проблем нет, то тогда для реализации жилья можно запастись лишь согласием в письменной форме от обоих родителей, котороезаверено нотариальным органом, а также одобрением органов опеки. Когда у семьи имеются некоторые сложности, то лучше всего изначально разобраться в этом вопросе в юридическом аспекте. Если же этого не сделать, то сделка может быть расторгнута через время.  
Нужно выяснить, включены ли дети в число собственников квартиры.
Ненужно доверять людям на слово. Особенно это касается дальних родственников малыша

Лучше всего обращаться в органы опеки для уточнения всей информации.  
Декларация, предоставленная семьёй, следует обратить на неё внимание. Она должна быть подлинной,а такжена ней должны, проставлены быть все подписи, а также печати.  
Нужно узнать, если у ребенка опекун

При этом, также следует получить информацию о лишении родительских прав. Это необходимо для того, что многие родителимогут просто не рассказать о наличии опекуна. Тогда разрешение на квартиру будет просто недействительное, а вы в дальнейшем получите не очень приятные воспоминания о покупке. 

Когда можно продавать долю ребенка?

В первую очередь нужно получить разрешение в органах опеки. Сделка, не признанная попечительными органами будет аннулирована

При этом важно учитывать: продавая дом с долей ребенка, вы должны предложить взамен часть не меньшую, а то и большую прежней

Существует два способа:

1. Если при продаже дома, вы не собираетесь покупать взамен другую недвижимость, тогда обязательно следует предоставить равную долю ребенку в другом месте;
2. В другом случае можно одновременно оформить долю несовершеннолетнего на новой жилплощади.

Вывод: любую недвижимость с долей ребенка просто так продать невозможно. По закону нельзя оставить ребенка без жилья, не предложив другое взамен.

Оформление документов и получение разрешения

Перед тем как собирать бумаги, нужно учитывать, что для получения решения в органах опеки должны присутствовать оба родителя или опекуна.

• Дело отправляется в суд, если родители в разводе и один из них не хочет давать согласие на продажу;
• Ввиду отсутствия или отъезда второго представителя ребенка, достаточно разрешения заверенного у нотариуса;
• В случае смерти одного их представителей, предоставляется свидетельство.

Мы приведем пример стандартного набора документов для реализации собственности. В зависимости от индивидуальных нюансов, бумаги могут меняться.

• Паспорта родителей, свидетельство/паспорт ребенка;
• Документ, подтверждающий наличие у ребенка альтернативной жилплощади;
• Свидетельство о браке/разводе;
• Заявление;
• Документы на продаваемый дом и права собственности;
• Нотариально заверенные лицензия и разрешение на продажу для доверенных лиц ребенка;
• Выписки лицевого счета покупаемого и продаваемого дома;
• Выписки о количестве прописанных человек в обоих помещениях;
• Оплата пошлины, подтвержденная квитанцией;
• Договор о покупке нового жилища.

Для того чтобы получить разрешение опекунского органа, вместе относите туда пакет документов. В течение 14 дней идет проверка. Если все прошло успешно, вы получаете документ о праве на отчуждение доли ребенка.

Когда требуется разрешение органов опеки?

Давайте разберемся, в чем отличие несовершеннолетнего и недееспособного лица.

Дееспособным считается человек, достигший 18-летнего возврата. Он вправе заключать сделки, подписывать бумаги.

До вступления в совершеннолетие (18 лет), ребенок считается несовершеннолетним, до 14 малолетним. Вот именно последние (малолетние) и считаются недееспособными. Они не имеют права на проведение любых операций. Все дела совершают законные представители.

Разрешение у органов опеки нужно получать при участии недееспособных или не полностью дееспособных детей.

Однако если ребенок вступил в брак или официально начал работать с 16-ти лет, он признается полностью дееспособным. Следовательно, разрешение органов не требуется.

В каких случаях опекунский совет может отказать/согласиться на продажу доли ребенка?

Сделку могут запретить если:

• Жилье покупается в рассрочку и одновременно продается остальная недвижимость;
• Если заключается одновременно продажа и дарение;
• Если вы покупаете недостроенный дом и не можете полностью владеть имуществом;
• Если новая площадь меньше теперешней;
• Если замечено отсутствие коммуникаций, удобств;

Опекунский совет одобрит продажу, если на лицо признаки улучшения условий ребенка:

• Чистая экология, хорошее месторасположение;
• Развитая инфраструктура;
• Хороший климат для развития ребенка;
• Более высокооплачиваемая работа родителей.

После согласия и сбора пакета документов остается отправиться к нотариусу и заключить сделку продажи дома.

Общее представление о вопросе

Участие в сделках с недвижимостью определяется возрастной группой, к которой относится ребенок. Никаких ограничений по распоряжению своей квартирой или ее частью не имеют:

• Собственники, достигшие возраста совершеннолетия;
• Лица, эмансипированные по решению суда или в результате вступления в брак в возрасте от 16 до 18 лет.

Положения Гражданского кодекса указывают на возможность отца и матери распоряжаться долями детей исключительно с разрешения опекунского совета. Самовольно продать долю в квартире несовершеннолетнего родители или опекуны не имеют права.

По достижении возраста 14 лет ребенок может выражать свое мнение относительно продажи квартиры, принадлежащей ему частично. Точка зрения несовершеннолетнего будет учтена органами по опеке и попечительству при принятии решения о выдаче согласия на совершение сделки.

Нормы права

Правовое положение несовершеннолетних детей, вовлеченных в имущественные взаимоотношения, урегулированы следующими нормативными актами:

Основной закон страны	Конституция РФ	Ст. 35 говорит о праве на частную собственность и гарантирует возможность распоряжаться ею по усмотрению собственника Ст. 38 выступает в защиту детей и их интересов Ст. 40 гарантирует право на жилище
Кодифицированные законы	Гражданский кодекс	Ст. — регламентируют участие несовершеннолетних в совершении сделок
Жилищный кодекс	отображение прав собственников (в том числе не достигших возраста совершеннолетия) жилых помещений гарантии на предоставление жилья детям-сиротам
Семейный кодекс	Ст. 60 разграничивает права детей и родителей на общее имущество Ст. 65 определяет место жительства ребенка вместе с родителями
Отдельные федеральные законы	«Об основных гарантиях прав ребенка»	Федеральные и региональные органы государственной власти в рамках своей компетенции защищают законные права ребенка
«Об опеке и попечительстве»	Ст. 8 формулирует основные задачи деятельности органов по опеке и попечительству, одна из которых – выдача разрешений на осуществление сделок с недвижимостью несовершеннолетних

Особняком стоит региональное законодательство, защищающее права ребенка в сфере имущественных взаимоотношений на территории субъектов РФ, а также нормативные акты, косвенно касающиеся сферы продажи недвижимого имущества при участии несовершеннолетних собственников.

Причины отчуждения квартиры

Продажа квартиры может происходить из-за следующих обстоятельств:

• Планирование переезда в другой город или район;
• Выезд на постоянное место жительства за пределы РФ;
• Качественное улучшение жилищных условий;
• Дробление жилплощади вследствие развода родителей;
• Денежная необходимость для расчетов по долгам.

Основным условием является предоставление несовершеннолетним детям долей в приобретаемом жилье. При этом площадь квартиры не должна уменьшиться: жилищные условия ребенка должны быть улучшены за счет увеличения квадратуры помещения.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли при переезде

Осуществление сделки купли-продажи недвижимости, если продаваемая квартира на праве долевой собственности принадлежит несовершеннолетним детям, возможно только при получении разрешения органов опеки и попечительства.

Представители органов перед принятием решения обязательно обратят внимание на следующие моменты:

• Идентичность площадей принадлежащей ребенку доли собственности в старой и новой квартирах – площадь может увеличиться, но не уменьшиться;
• Стоимость принадлежащей ребенку доли. Она может быть чуть меньше, но разницу органы опеки и попечительства обяжут родителей положить на счет ребенка;
• Наличие предварительного договора приобретения жилья – если продажа старой квартиры и покупка новой разнесены во времени;
• Сохранность доли собственности ребенка. Если родители, продавая квартиру, не намерены приобретать новую, им следует озаботиться предоставлением несовершеннолетнему гражданину доли в другом жилье, например, у бабушки с дедушкой. Органы опеки и попечительства при этом должны проверить как само жилье, так и его собственников. Лучше всего предоставить подтверждение, что один из родителей останется жить с не достигшим 18 лет ребенком;
• Качество проживания. Условия жизни в приобретаемой квартире не должны уступать исходным.

Представители органов опеки и попечительства принимают решение в каждом отдельном случае, поэтому в определенных ситуациях могут допустить отступления от приведенных выше правил.

К примеру, если самочувствие ребенка зависит от смены климата и срочно нужно переехать, органы могут дать согласие на продажу жилья без предоставления сведений о новом месте прописки.

Могут, напротив, вынести отрицательное решение, если новое жилье, при соблюдении прочих требований, находится далеко от специализированного медицинского учреждения, которое по состоянию здоровья ребенка должно быть быстро достижимо.

Руководствуясь необходимостью защитить благополучие несовершеннолетнего, органы опеки и попечительства, в дополнение к указанным в перечне документам, могут попросить предоставить иные бумаги.

Какие документы нужно подать вместе с заявлением:

• Нотариальный запрос на осуществление сделки (требуется с 2016 г.). Следует отметить, что это условие не вполне логично, так как, по сути, услуга дублирует дальнейшее обязательное заверение нотариусом договора после получения разрешения от органов опеки и попечительства;
• Паспорта родителей (опекунов) и документы, подтверждающие полномочия усыновителей и опекунов;
• Свидетельство о рождении или, если есть, паспорт не достигшего 18 лет ребенка;
• Свидетельство о заключении (или расторжении) брака;
• Правоустанавливающий документ на квартиру, в котором указана доля ребенка;
• Лицевые счета на покупаемую и приобретаемую квартиры;
• Выписки из домовых книг, кадастровые планы, справки из бюро технической инвентаризации;
• Справка о прописанных жильцах, включая детей и частично или полностью недееспособных граждан;
• Если покупка нового жилья не совпадает по времени с продажей старого или приобретается квартира в строящемся доме по договору долевого участия, подтверждение регистрации ребенка в другой квартире (у родственников и т.д.).

На заявлении должна стоять и подпись ребенка, если тому уже исполнилось 14 лет.

Присутствовать при подаче заявления следует обоим родителям (или опекунам). Решение выносится по окончании рассмотрения бумаг в течение от 14 до 30 суток со времени подачи заявления.

В решении приводятся все необходимые к выполнению требования, часто трудновыполнимые: например, орган опеки и попечительства может потребовать одновременного с продажей приобретения нового жилья, что не всегда возможно, как по материальным причинам, так и из-за трудности подбора квартиры в хорошем районе.

Условия, указанные в разрешении, как и отказ в его выдаче, можно оспорить в судебном порядке. Истцом, в такой ситуации, выступают родители (или опекуны), а ответчиком – орган опеки и попечительства.

Для скорейшего разрешения проблемы, не помешает нанять юриста, который обеспечит сбор необходимых документов, составление искового заявление и представление интересов истца в суде.

Невозможно будет осуществить сделку купли-продажи жилья, доля которого находится в собственности не достигшего восемнадцатилетия ребенка, когда контрагентами являются близкие родственники – как кровные (родители, прародители, дети), так и муж с женой.

То есть муж, имеющий в долевой собственности треть жилого помещения, не может продать жене долю той же собственности, принадлежащую не достигшему восемнадцатилетия ребенку.

В каких случаях можно продать долю несовершеннолетнего ребёнка?

В первую очередь Вам не обойтись без разрешения попечительского совета. Именно их решение и даёт право на совершение сделки. Когда Вы обращаетесь в органы опеки, следует учесть, что необходимым будет передать ребёнку долю в новой квартире либо в какой-либо другой, эквивалентную старой. Ежели согласия соответствующих органов не будет, то сделка аннулируется и расторгается по заключению суда. А все участники сделки понесут наказание согласно законодательства.

То есть имеется всего два варианта:

• В случае, если, продавая старую квартиру, Вы не хотите покупать другую взамен, то обязаны предоставить ребёнку долю жилплощади в любом другом месте. Это может быть бабушкина или дедушкина квартира.
• Так же, вы можете реализовать долю ребёнка и одновременно оформить на него равноценную долю в новой приобретённой квартире.

Не получится просто так продать недвижимость, в которой проживает несовершеннолетний, оставляя его без собственности.

Продать в шестнадцать

По российскому законодательству полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет. Однако современные молодые люди становятся самостоятельными гораздо раньше. Объявить несовершеннолетнего полностью дееспособным в 16 лет имеет право орган опеки (при согласии обоих родителей) или суд (если письменное согласие отсутствует).

Когда происходит эмансипация несовершеннолетнего:

• официальное трудоустройство;
• занятие предпринимательской деятельностью.

С момента объявления эмансипированным молодой человек получает все права совершеннолетнего. Значит, самостоятельно отвечает за свои поступки, несет материальную ответственность. Единственное, что остается недоступным — это права, относительно которых установлено возрастное ограничение. Например, получение водительских прав, за исключением некоторых категорий.

Эмансипация — не единственный способ приобрести полную дееспособность. Несовершеннолетний, вступивший в законный брак, также приобретает права взрослого гражданина. Соответственно, имеет право продать свою недвижимость. Если брак будет расторгнут до того, как новобрачному исполнится 18 лет, дееспособность сохраняется в полном объеме.

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.

Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:

• денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
• родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
• ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).

Бытует мнение, что родители должны выделить долю, размер которой соответствует проданной. Однако это не так. Если доля была продана в однокомнатной квартире, а приобретена в трехкомнатной, то никто не обяжет родителей выделить равную долю.

Алгоритм действий

Чтобы продать квартиру, доли в которой принадлежат несовершеннолетним детям, необходимо:

1. Подготовить документы.
2. Найти покупателя.
3. Получить разрешение отдела опеки.
4. Оформить договор.
5. Провести нотариальное удостоверение.
6. Провести государственную регистрацию.

Пример. Гражданка М. с 2 близнецами 8 лет решила переехать в другой регион. Для этого мать приняла решение продать квартиру, полученную в долевую собственность от администрации города. Отдел опеки дал согласие на совершение сделки. Женщина предоставила предварительный контракт купли-продажи жилья. Так как гражданка М. была одинокой матерью, то согласие отца на сделку не требовалось. Постановление администрации обязало мать перечислить средства за доли на личные счета детей.

Необходимые документы

Перечень документации для продажи квартиры, доли в которой принадлежат детям:

• гражданские паспорта всех собственников;
• свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников (обязательно);
• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• правоустанавливающий документ;
• технический паспорт;
• выписка из домовой книги;
• выписка с лицевых счетов;
• разрешение отдела опеки.

Образец контракта купли-продажи

Контракт купли-продажи квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним собственникам, составляется в письменной форме. Он должен включать следующие сведения:

• наименование контракта;
• дата и место оформления;
• данные сторон;
• данные законного представителя несовершеннолетнего собственника;
• сведения об объекте (величина долей, адрес, этажность дома, общая площадь квартиры);
• права и обязанности сторон;
• цену сделки;
• порядок перечисления денежных средств;
• ответственность сторон;
• сведения о наличии аванса, задатка, рассрочки;
• подписи сторон.

Образец договора купли-продажи

Обращение к нотариусу

Отчуждение недвижимости, собственниками которой являются дети, а также с долями в квартире, подлежат обязательному удостоверению нотариусом. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариальной конторе.

Закон не обязывает граждан обращаться в определенную контору. Стороны свободны в выборе.

Однако нотариальное удостоверение приводит к дополнительным расходам. Гражданам необходимо оплатить:

• 0,5% от суммы сделки за нотариальное удостоверение;
• дополнительную сумму за технические и правовые услуги.

Сумма различается в зависимости от субъекта РФ. Например, в Алтайском крае необходимо оплатить от 5 000 до 12 000 р. Уточнить стоимость на услуги нотариуса в своем регионе вы можете на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Регистрация в Росреестре

С 2019 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Стороны только предоставляют документацию в нотариальную контору и оплачивают пошлину, в том числе и за государственную регистрацию.

В году сумма пошлины составляет 2000 р. С момента государственной регистрации, право несовершеннолетнего на долю прекращается.

Налог с продажи

Обязанность по уплате налога возлагается на всех собственников при продаже жилого помещения. Не предусматривается исключение и для малолетних граждан.

Поэтому законный представитель ребенка должен оплатить 13% от стоимости доли и подать налоговую декларацию.

Исключение предусматривается для лиц, которые владели квартирой:

• не менее 5 лет до продажи (если она была куплена);
• не менее 3 лет до продажи (если она была принята в дар или получена в наследство).

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком собственником

Алгоритм продажи состоит всего из трёх этапов:

• получение разрешения опекунского совета на продажу; 
• заверение договора купли-продажи у нотариуса; 
• регистрация сделки в Росреестре.

Самый сложный момент – поход в опеку. От инспекторов зависит – сможете вы продать недвижимость ребёнка, или нет. Самое главное условие опеки – это чтобы положение детей не ухудшилось после совершения сделки. А значит, что ребёнку вместо продаваемого жилья нужно предоставить другое – равноценное или лучше.

Вот как нужно поступить:

• оформляется предварительный договор купли-продажи (или дарения) недвижимости, где у ребёнка будет доля; 
• в опеку нужно принести этот договор и получить разрешение.

При этом нужно иметь в виду:

• площадь жилья не должна уменьшиться; 
• характеристики квартиры не должны быть хуже продаваемой (наличие коммуникаций, состояние дома, расположение инфраструктуры, удалённость от центра и т.п.); 
• стоимость нового жилья не должна быть меньше старого.

При этих условиях опека, скорее всего, разрешение выдаст.

Хотите купить недострой или вступить в кооператив? Вряд ли вы получите разрешение на покупку недостроя, ведь нет стопроцентной гарантии, что дом достроится. В этом случае можно выделить долю ребёнку, например, в квартире бабушки, а потом её продать по той же схеме и купить долю малышу в уже построенной квартире.

Итак, разрешение получили, теперь идём к нотариусу. Кстати, сделку может зарегистрировать любой российский нотариус, привязка к нотариальным участкам существует только по наследственным делам. А поэтому, тут можно выиграть в деньгах – обзвонить нотариусов в округе и узнать стоимость оформления договора купли-продажи квартиры ребёнка.

Перед походом оформляем договор купли-продажи вот по такому образцу и распечатываем столько копий, сколько сторон в договоре, плюс один для Росреестра.

Нотариусу от вас будет нужно:

• личное присутствие вас и покупателя;
• паспорта – ваш и покупателя квартиры;
• документ ребёнка;
• договор купли-продажи;
• свидетельство на собственность;
• разрешение опеки.

Вопрос цены нотариального удостоверения сложится из сумм:

• госпошлина – полпроцента от цены договора (но не меньше 300 и не больше 20000 руб.); 
• плата за работу нотариуса (у всех разная, так как тарифы не закреплены законодательно).

Как только договор удостоверен, можно отправляться в Росреестр или в МФЦ с документами:

• паспорта;
• свидетельство на собственность;
• заверенный договор купли-продажи;
• согласие опеки.

Нотариальные сделки регистрируются не 10 дней, как обычно, а только 3.

Кстати, в Росреестре тоже не бесплатно работают, госпошлина за регистрацию перехода прав стоит 2000 рублей.

Покупка квартиры с долями на детей

Покупка квартиры с долями на детей имеет особенности. Давайте разберемся в этом подробно.

Возможны два варианта сделки:

1 вариант — оформить недвижимость на родителей( вернее на владельца сертификата о субсидии), а затем выделить долю детям. С 01.07.2018 года это можно сделать Соглашением о выделении долей в простой письменной форме без нотариуса.

2 вариант — сразу оформить недвижимость на всех членов семьи. Этот вариант более удобный и даже сейчас можно обойтись без нотариуса. Но увы не всегда приемлемый.

-Почему?

Причина первая — если используются дополнительно кредитные средства, банк может не дать согласие на залог детских долей в праве. Ведь банк дает деньги ТОЛЬКО под залог недвижимости, чтобы в случае неоплаты кредита легко продать объект недвижимости и покрыть кредит, штрафы и пени за просрочку.

Покупка квартиры с детьми в доле

Покупка квартиры с детьми в доле требует оформления долевой собственности. Если в сделке участвуют родители детей, состоящие в законном браке,  и кроме средств субсидии на улучшение жилищных условий семьи используются собственные средства(даже если они ипотечные), тогда  выделение родителям отдельных долей является разделом  совместно нажитого имущества и  подлежит удостоверению у нотариуса.

Но с 01.07.2018 года вступили в силу поправки в Порядок ведения ЕГРН. Теперь в Единый государственный реестр недвижимости можно внести запись о совместной собственности на долю в праве на супругов (родителей детей).
Таким образом  покупка квартиры с долями на детей  уже не требует обязательного удостоверения у нотариуса.

Покупка квартиры с материнским капиталом. Доли детей

-Каков размер необходимых долей детям?

Если для покупки жилья вы использовали только средства Материнского(семейного) капитал — тогда доли всех членов семьи равны (например: по 1\4, по 1\5 и т.д)

Чаще к субсидии добавляются собственные средства и тогда  совместная доля родителей может быть больше размера детских долей. При расчете определите такую стоимость доли, чтобы она не была меньше доли ребенка в сумме материнского капитала.

Например: Цена жилья 1 500 000 рублей, при этом 400 000 это средства маткапитала (остаток остался на счете мамы в ПФ), в семье двое взрослых и двое детей.
Таким образом на каждого человека приходится 100 000 средств субсидии, в общей цене жилья это 7% ( то есть 7/100).
7/100 на каждого члена семьи ( если два родителя и два ребенка) и  72\100 в общую совместную долю родителей.
Если родители составят нотариальный брачный договор — тогда они могут разделить по 43/100.