Категория земли промышленности

Целевое назначение использования промзон

Цели применения участков, используемых для промышленного назначения, могут быть различными. Именно по этой причине законодательством были утверждены основные разновидности разрешенной эксплуатации таких земель. К ним относят промзоны для:

1. Распределения производственных цехов и других построек.
2. Получения и добывания полезных ископаемых.
3. Обеспечения работы транспортной сети.
4. Размещения сооружений атомной энергетики.
5. Размещения зданий, отвечающих за безопасность и оборону.
6. Деятельности, связанной с космосом.
7. Обеспечения разнообразных коммуникаций.

Передачу участков промзоны под промпроизводство осуществляет местный административный орган власти. При этом им оценивается рациональность расположения производства, описание и параметры земельного участка, рельефность местности, его приближенность к транспортной развязке и поселениям.

Важно! Территории промназначения не должны быть размещены рядом с городом и другими жилыми объектами. Размер, передаваемой промзоны, зависит от вида эксплуатации, разрешенной государством, нормативов производственной части, техдокументации на определенный объект промзастройки.

Размер, передаваемой промзоны, зависит от вида эксплуатации, разрешенной государством, нормативов производственной части, техдокументации на определенный объект промзастройки.

Экономика страны набирает обороты развития. Именно по этой причине довольно часто наблюдается дефицит промзон. Эту проблему можно решить только благодаря смене категорий участков промназначения.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:

• Москва и область: +7-499-938-54-25
• Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
• Федеральный: +7-800-350-84-02

Оформление земельного надела под производство

Распределение одного из важнейших ресурсов планеты – земли, находится в ведении местных администраций. К чиновникам обращаются за выделением участков на развитие бизнеса.

На момент обращения предприниматель уже должен располагать координатами размещения производственных мощностей. Для этого можно воспользоваться общедоступными данными или обратиться к услугам профильного консалтинга.

Собственником индустриальных земель может быть не только государственный институт, но и хозяйствующие субъекты (физические или юридические лица).

Самым главным препятствием на пути оформления остается целевое назначение. Если на территории находится заброшенный хлебозавод, а необходимо построить очистные сооружения, потребуется пройти процедуры оформления разрешительной документации и получение технических условий. Без этого заключение аренды промышленных участков не представится возможным.

Для того чтобы получить право владения территорией и развития на ней бизнеса, обращаются к непосредственному собственнику.

На практике получается так, что свободных участков для размещения промышленности нет.

По этой причине соискатели инициируют создание индустриальных наделов из сельскохозяйственного фонда земель.

От планов по созданию бизнеса переходят к формированию официального обращения в местные органы власти.

К заявлению на предоставление участков под производство и индустриальное освоение прикладываются следующие документы:

• Учредительные;
• Регистрационные;
• Удостоверяющий личность;
• Доверенность при действии представителя;
• Кадастровые параметры участка;
• Обоснование для перевода земли в другую категорию.

К заявлению на заключение соглашения прикладывается квитанция об оплате залога. В случае выигрыша на торгах эта сумма уходит в счет оплаты плановых арендных платежей. При проигрыше возвращается.

Как перевести участок в другую категорию

Для такой смены категории должны быть достаточные основания, так как закон говорит об исключительности данного перевода, а иногда – о прямых запретах на него. Единственный вариант – доказать, что земля сельхозназначения утратила свои изначальные качества и более непригодна для сельского хозяйства.

Перевести землю из промкатегории в любую другую намного проще. Для этого есть два ограничения:

1. Промзона застроена наземными и подземными сооружениями, которые предполагается сносить. Тогда для смены категории необходим утверждённый проект рекультивации земли. То же – если земли нарушены или загрязнены.
2. В промзоне нарушен почвенный слой. Тогда необходим не просто утверждённый проект рекультивации, но и проведение всех предусмотренных проектом работ.

Вопросы смены земельных категорий регулируются преимущественно Федеральным законом №172-ФЗ (принят года), а также самим Земельным кодексом.

При некоторых обстоятельствах промзона может быть передана во владение государству. Законом допускается изъятие такой территории тогда, когда:

• создаются межнациональные соглашения;
• осуществляется восстановление или постройка новых сооружений, отвечающих за оборону и безопасность федерального назначения;
• имеется судебное постановление;
• есть другие аргументированные причины, которые никак не противоречат закону.

Процедура перевода участка земли промназначения во владение государственных органов регулируется ст. 49, ст. 50 и ст. 51 ЗК РФ. Право владения частного лица или организации может быть, как ограничено на определенное время, так и полностью прекращено.

Важно! Реквизиция на определенный период времени совершается в критических случаях. В последствие этого законом предусмотрена денежная компенсация владельцу, после чего участок переходит снова в его собственность

Но и здесь есть решение — доказать утраченные изначальные характеристики земли сельскохозяйственного назначения, что служит ее наглядным примером дальнейшей непригодности к использованию по назначению.

Перевести промышленную землю в любую другую категорию значительно легче. Для этого существует только 2 ограничения:

• Застройка назмеными и подземными объектами зоны, которые нужно подвергнуть сноске. В этом случае предпринимателю нужно утверждение не процесс рекультивации территории. Делается это также тогда, когда земли были нарушены или загрязнены реакционными объектами.
• Нарушения слоя почвы, ввиду чего помимо рекультивации проводится остальные предусмотренные процессов работы, в том числе проверка на действительность нарушения почвенного слоя.

Земля промышленного назначения — что это

Согласно Земельному кодексу, федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации, землями промышленного назначения являются те земельные ресурсы, которые находятся вне черты поселений, используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности.

На этих участках могут размещаться различные цеха, заводские помещения, а также административные здания, необходимые для обеспечения работы предприятий и организаций.

Как мы знаем, промышленность бывает обрабатывающая и добывающая. Соответственно, объекты добывающей промышленности так же занимают определенные земельные участки, на которых ведется добыча полезных ископаемых (нефти и природного газа), осуществляется выработка рудных и нерудных полезных ископаемых.

Владельцами земель промназначения могут выступать как юрлица, так и физлица. Согласно Земельному законодательству Российской Федерации, такие земли могут быть переданы как в госвладение, так и в коммунальную или частную собственность.

Организовывая промышленное производство, необходимо ориентироваться на ст.8, ст.78 и ст.88 Земельного кодекса РФ, где указаны условия для проведения этого процесса на законных основаниях, не в ущерб населению и экологии определенной территории. Возможность передачи земель под промышленное производство осуществляется с участием местных органов самоуправления.

Земельные ресурсы промышленного назначения не могут находиться вблизи жилых объектов. На этой территории разрешается создавать свою инфраструктуру, обеспечивающую оптимальное функционирование промышленных объектов.

При выборе участков, не учитывается плодородие почв, так как земли не предназначаются для развития сельскохозяйственных отраслей.

Что такое земли запаса?

Что относится к землям лесного фонда, читайте тут.

Большое значение при выборе земельного участка для размещения строительных объектов имеют следующие факторы:

• рельеф местности;
• климатические условия;
• приближенность к транспортным путям и крупным населенным пунктам.

Так как цели использования земельных ресурсов бывают абсолютно разными, возникла необходимость выделения определенных категорий.

Таких категорий семь:

• земли промышленного назначения;
• земли для добычи полезных ископаемых;
• транспортные участки;
• земли для расположения объектов атомной энергетики;
• участки, предназначенные для оборонных целей и безопасности;
• коммуникации;
• участки для космической деятельности.

Стремительный рост экономики, развитие промышленных предприятий приводит к тому, что ощущается определенный дефицит земель промышленного назначения. На сегодняшний день таких земель в России насчитывается около 18 миллионов гектаров.

Существует тенденция к постепенному увеличению площадей, занимаемых производственными комплексами. Чаще всего, такое увеличение происходит за счет перевода определенных участков в категорию промышленных.

Постоянно возрастающее население Москвы, Московской области и других крупных городов приводит к уменьшению промышленных земель. В этом случае, срабатывает так называемый антропогенный фактор.

Можно сказать, что в последнее время идет так называемая охота на землю. Конечно же, особым спросом пользуются земли в районе Москвы, в 30-50 километровой зоне от МКАДа.

Изымая такие земли из категории сельскохозяйственных, инвесторы получают довольно-таки крупную прибыль. Помехой на их пути не являются ни бюрократические трудности, ни экологические требования, ни человеческий фактор.

Понятие земель промышленного назначения

Существуют особые признаки территории с присвоенным статусом земель промышленного назначения:

• Такие участки земли располагаются на удалении от поселений;
• Основной их задачей является создание условий для функционирования объектов промышленности, управляемых юридическими лицами и организациями государственного значения;
• Для обеспечения условий по применению производственного и промышленного оборудования и технологии.

Имейте в виду, что на территории промышленного назначения обычно размещены здания и помещения заводских строений, отдельные конструкции для осуществления деятельности по поддержке работы основных производственных цехов.

В ЗК РФ определены основные характеристики земель промназначения, установлены правила обеспечения работы предприятий на таких территориях.

В отношении указанной категории земли существуют определенные допустимые виды деятельности:

• Местность для возведения основных конструкций и помещений для запуска производственных мощностей;
• Участки земельного массива, которые выделены для разведки и разработки недр земли;
• Участки территории, отведенные для создания логистического центра с обеспечением выполнения транспортных потребностей;
• Земли для создания в их пределах объектов атомной и ядерной промышленности и энергетики;
• Земли, выделенные для создания объектов военного назначения для обеспечения защиты страны и безопасности конкретного участка земли;
• Местность для прокладывания систем сообщения и иных коммуникационных сооружений или объектов;
• Территория, выделенная государством для использования в космических целях.

Администрация поселения принимает решение о том, чтобы перевести земли, состоящие на учете в муниципалитете, в категорию промышленных земель. При этом сотрудники администрации должны учитывать особенности географического положения земельного участка, удаленность от объектов природоохраны, расстояние до жилого массива.

Для некоторых промышленных объектов необходимо учесть рельеф и удаленность транспортных магистралей и коммуникаций.

Объекты промышленности и территория, передаваемая под такие цели, не должна располагаться в непосредственной близости от любого населенного пункта.

Чтобы определить размер территории, которую необходимо выделить под промышленные цели, получите информацию:

• О виде допустимого использования промышленной территории;
• О нормативных актах в отношении каждого типа производства;
• О технических особенностях объекта, который планируется разместить на территории.

Как изменить категорию промышленной земли?

Вопросы, касающиеся изменения категории земельных участков, регулируются Земельным Кодексом и ФЗ-№ 172 от 21.12.2004 г.

Например, при переводе промышленной зоны в категорию населённых пунктов, существует только 2 ограничения:

1. Объекты промзоны подлежат сносу, или территория загрязнена, нарушена. В этих случаях для изменения категории требуется проект рекультивации. Та же особенность в ситуации, когда участок загрязнен или нарушен.
2. На землях промышленности нарушен почвенный слой. В этой ситуации нужно будет не только согласовать проект рекультивации, но и произвести все предполагаемые работы.

Гораздо сложнее произвести перевод земли сельхозназначения в земли промышленности. Это допускается лишь в исключительных случаях.

Единственное основание для разрешения изменения категории – предоставление доказательств полной утраты участком сельхозназначения полезных свойств, необходимых для ведения агрокультурной деятельности.

Порядок перевода земель сельхозназначения в земли промышленности – довольно длительный процесс. Оформление разрешительной документации на преобразование целевого назначения земли занимает более 6 месяцев.

Также следует учитывать, что данная процедура сопряжена со значительными материальными тратами, включая оплату госпошлины за выдачу кадастровых документов и возмещение государству потерь в связи с преобразованием правового режима с/х угодий.

Для получения разрешения на перевод следует обращаться в орган местного самоуправления с заявлением и подтверждающими документами. Если участок используется по праву аренды, то для изменения категории земли требуется ещё получить разрешение от собственника имущества.

Перечень документов для смены правового статуса земельного участка:

• ходатайство о необходимости изменения целевого назначения земельного участка (бланк можно взять непосредственно в Росреестре или скачать на сайте данной службы);
• межевой план участка;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающий документ;
• разрешение на перевод земли в иную категорию, выданное местной администрацией.

При положительном решении муниципалитета нужно направить письменное обращение в адрес Министерства имущественных отношений о преобразовании целевого назначения участка и возможности размещения на нём объекта промышленности.

По истечении 2 месяцев заявителю будет выдано решение о предоставлении права на перевод земельного объекта в другой правовой режим.

В течение 2 недель копия данного решения будет направлена заявителю и Росреестр. Завершает процедуру внесение сведений о переводе земли с/х назначения в категорию промышленного назначения.

Пакет документов для подачи в Росреестр:

• разрешение администрации;
• проект расположения объекта промышленности на земельном участке;
• межевой план;
• технические характеристики строения;
• заключение экологической комиссии;
• кадастровые документы на землю;
• проект по восстановлению почвы;
• экономическое обоснование строительства промышленного объекта;
• справки об издержках государства, связанных с переводом земли.

Перечень документов может дополняться в зависимости от нормативов, принятых в конкретном регионе.

По статистике, положительное решение по вопросу перевода с/х земель в промышленные участки принимается в том случае, если земельный участок достаточно удалён от населённых пунктов.

Общая характеристика правового режима для промышленных земель

Правовой режим для земель промышленности заключается в наличии системы, которая занимается регулированием отношений в контексте использования и охраны. Мероприятия, осуществляемые в этих рамках, характеризуются принципами и соответствующим государственным контролем.

Правила эксплуатации промземель устанавливаются в отношении отдельно расположенных зон и имеют особенные условия использования территорий. Наделы, относящиеся к этой категории, эксплуатируются по общим правилам, если другое не указано в законах и актах на региональном уровне. В тех случаях, когда принадлежность земель имеет статус федеральной собственности, использование участков регулируется Правительством России. Следовательно, если земля находится под контролем и надзором местного органа самоуправления, значит, наделы числятся на балансе муниципалитета.

Сделки по землям спецназначения

Как и любой участок земли, промышленные зоны можно продавать, покупать, арендовать. Быть владельцем подобного надела может физическое или юридическое лицо, постоянно проживающее или зарегистрированное на территории РФ. В качестве арендатора могут так же выступать иностранные граждане и организации. Земли, на которые пока не нашёлся покупатель, принадлежат муниципалитету.

Продажа земли промназначения

Процесс продажи земель промышленного назначения, их аренда, купля-продажа и другие операции возможны только на законных основаниях. Проводить эти процессы могут только законные собственники, коими могут являться как физические, так и юридические лица.

В вопросе использования земель очень важно их целевое назначение. То есть если земли промышленного назначения предназначены для строительства складских помещений, то, ни в коем случае, на этой территории новым владельцем не может быть построена автозаправочная станция или станция технического обслуживания

Именно вопрос целевого назначения земель может стать камнем преткновения между бизнесменом и законным использованием земель промышленного назначения.

Бизнесменам, совершающим куплю-продажу земель промышленного назначения, следует очень внимательно отнестись к изучению самой территории. Желательно тщательно провести экспертную оценку, есть ли в наличии необходимая инфраструктура, коммуникации, водоснабжение, электричество и так далее, ведь приобретая не очень дорогой участок, можно в дальнейшем сильно истратиться на сопутствующее строительство.

В то же время, нельзя упустить из виду чрезмерно долгую по времени бумажную волокиту при оформлении разрешительных бумаг в различных инстанциях.

Собственность

По общему правилу владелец участка вправе делать с ним любые действия в рамках закона:

• осваивать;
• продавать;
• расширять границы за счёт покупки соседних участков такого же назначения;
• обменивать;
• дарить и передавать по наследству;
• сдавать в аренду.

Сложность заключается в ограничениях прав собственника на освоение участка. Оно должно происходить в соответствии с назначением территории. Если земля запланирована под строительство производства, на ней нельзя развернуть возведение и эксплуатацию автосервиса с АЗС. Покупая участок в промзоне, будущий владелец должен это чётко понимать. Постройки, не относящиеся к цели, указанной в кадастровом паспорте, придётся снести, так как узаконить их будет сложно.

В некоторых случаях возможен перевод земли из одной цели в другую, но обычно это дорого и нецелесообразно.

Аренда

Если вы хотите арендовать участок у частного лица, определите стоимость и заключите договор аренды в двух экземплярах. Если срок временного владения превысит год, нужно будет пройти регистрацию в Росреестре. Если аренда будет браться у муниципального управления, нужно будет подать два заявления. Одно в местную администрацию, другое на участие в аукционе. Далее следует внести задаток и подписать требующийся договор. В случае проигрыша на аукционе, задаток вам вернут обратно.

Общая характеристика правового режима для промышленных земель

Территории, на которых находятся промышленные объекты, расположены в отдалении от населенных пунктов. Со стороны законодательной базы четко прописано, что земли промназначения на основании кадастровой оценки должны соответствовать минимальному уровню сельскохозяйственной пригодности. Ввиду того что эти участки обладают скудными аграрными характеристиками, они непригодны для садоводства, посадки сельскохозяйственных культур, т. к. почва не подходит для осуществления такой деятельности.

Предлагаем ознакомиться Закон об изъятии земель: основания, порядок

Основное предназначение промышленных наделов – это использование и функционирование объектов, относящихся к индустриальной сфере. Например, фабрики, заводы, производство, осуществление переработки и других промышленных операций.

Все разрешенные правила применения, права пользователя на определенный земельный участок, а также обязанности, касающиеся сохранности целостности основного природного ресурса, регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

1. Земельный Кодекс России.
2. Федеральный закон №7 «Об охране природы».
3. Федеральный закон №172 «О переводе земель из одной категории в другую».

Правила эксплуатации промземель устанавливаются в отношении отдельно расположенных зон и имеют особенные условия использования территорий. Наделы, относящиеся к этой категории, эксплуатируются по общим правилам, если другое не указано в законах и актах на региональном уровне. В тех случаях, когда принадлежность земель имеет статус федеральной собственности, использование участков регулируется Правительством России. Следовательно, если земля находится под контролем и надзором местного органа самоуправления, значит, наделы числятся на балансе муниципалитета.

Рассматриваемая категория земельных участков имеет право быть переданной для безвозмездного срочного пользования для нужд сельскохозяйственного производства и другого применения.

Опираясь на законодательную базу, регулирующую вопросы об охране окружающей среды, нужно учитывать следующие обстоятельства:

1. Возведение объектов осуществляется в соответствии с существующими природоохранными требованиями. Актуально это в случаях, если здание оказывает прямое или косвенное отрицательное влияние. Помимо строительства, в этот перечень входит:

• размещение построек;
• создание проектов;
• реконструкционные мероприятия;
• ввод в эксплуатацию;
• применение;
• консервация сооружений;
• снос строений.

1. Игнорирование требований, касающихся защиты окружающей среды, чревато приостановлением (строго в судебном порядке) вышеуказанных манипуляций.

Купля-продажа и аренда

Собственниками такой земли выступают Федерация, юридическое или физическое лицо.

ВНИМАНИЕ! В случае, когда участок планируется использовать для создания собственного бизнеса, то территория может быть не выдана в пользование собственника государством на основании невыполнения целевого предназначения земли промышленности. К примеру, в районе ощущается резкая нехватка атомных электростанций или станций технического оснащения

К тому же, в собственности государства есть необходимые территории для построения данных сооружений

К примеру, в районе ощущается резкая нехватка атомных электростанций или станций технического оснащения. К тому же, в собственности государства есть необходимые территории для построения данных сооружений.

Но субъект, который планирует приобрести участок для коммерческой деятельности, решил использовать его для построения баз, складов и других объектов хранения.

Таким образом, органы власти имеют полное право отказать данному предпринимателю за неготовностью выполнять требования по целевому назначению этой промышленной земли.

Есть и еще одно препятствие в приобретении участка — отсутствие каналов связи, линий электропередачи и других необходимых коммуникаций.

Как правило, такая земля стоит значительно меньше, чем земля с полным оснащением коммуникационных связей, но на ее дальнейшее использование и на постройку этих связей будет затрачиваться значительное количество денежных средств и рабочего времени. Такие вопросы решаются либо в суде, либо в порядке договорного соглашения.