Право собственности на земельные участки и частного владения землей

Содержание правомочий

Владение содержит три правомочия:

  • владения — зафиксированная юридически возможность хозяйствования на принадлежащем наделе;

  • пользования — возможность извлекать пользу из своего имущества, закреплённое за владельцем юридически;
  • распоряжения — возможность определения дальнейшей судьбы принадлежащей недвижимости (также фиксируется за владельцем юридически).

При правовладении

Подразумевает фактическое обладание земельным наделом. Именно из этого правомочия берёт начало осуществление двух других — распоряжения и пользования.

Благодаря этому правомочию владелец вправе:

  1. запретить (или ограничить) доступ на свой надел другим людям;
  2. не разрешить осуществлять какую-либо деятельность на своей территории физическим или юрлицам;
  3. обозначить границы надела (построить забор, изгородь).

Землю, которая находится в госсобственности не обязательно использовать.

При пользовании

Правомочие пользование подразумевает обеспеченное владельцу законодательством право хозяйствования на принадлежащем участке посредством получения дохода или пользы для удовлетворения своих потребностей.

Для юрлиц и отдельных граждан, владеющих земельными участками, правомочие пользования это в то же время обязанность использования имущества. Как должен использоваться участок, прописано в федеральном законодательстве.

Если надел не используется на протяжении трёх лет, либо использование нецелевое, то право на него может быть прекращено (участок отберут). Владелец вправе пользоваться своим имуществом по своему усмотрению, но в границах целевого назначения.

Собственнику позволено:

  • самостоятельное хозяйствование;

  • добыча полезных ископаемых (например, пресной воды, торфа);
  • строить дом и другие сооружения (даже производственные) в соответствии с законодательством;
  • проводить мелиорацию не нарушая природоохранные законы;
  • сеять и сажать сельхозкультуры;
  • сдавать участок в аренду.

При распоряжении

Владельцы недвижимости вправе:

  1. продать,
  2. подарить,
  3. сдать в аренду,
  4. обменять,
  5. передать по наследству
  6. использовать в качестве залога.

Это относится как ко всему участку, так и к его части. Распоряжение участками, находящимися в муниципальной или госсобственности, осуществляется местными органами самоуправления или государственной власти.

Ими издаются правовые акты, в соответствии с которыми происходит предоставление участков или изъятие уже отданной в пользование земли.

Собственность на землю

В феврале 1990 года на всесоюзном уровне вышли Основы законодательства о земле. Данный документ дал первое право на землю в виде пожизненного владения с последующим наследованием. Хотя это еще и не частная собственность в полном виде, но одно из полномочий по распоряжению – наследование. Это была маленькая предпосылка к собственности в полном ее объеме.

законы впервые устанавливают частную собственность на землю

  • цели приобретения земли:
  • гражданам в собственность:
  1. с/х. производство;
  2. садоводство, огородничество;
  3. возведения жилого дома,

в аренду, пожизненное владение либо пользование (наследуемое):

  1. строительство гаражей, дач;
  2. для предпринимателей и их деятельности;
  3. иное использование, не запрещенное законом,
  • предприятиям, хозяйственным обществам, кооперативам и колхозам участки передавались в совместное (или долевое) владение;
  • с/х участки могли продаваться только государству (исключение – наследование);
  • основная доля земельных наделов передавалась безвозмездно (например, занимаемые уже садоводством земли);
  • запрет на передачу в частное владение иностранным гражданам;
  • мораторий на продажу земельного надела с/х назначения — 10 лет с момента оформления права;
  • определили государственную собственность на землю в России: под федеральными объектами, или союзных республик (власть на местах, как субъект земельных отношений, пока не фигурирует).

В 1991 году в РСФСР принимается Земельный кодекс. Новшества относительно прав на земельные участки:

совместно с Конституцией РСФСР установили следующие ограничения по продаже:

  1. без ограничения срока владения владелец участка обязан продать местной власти на аналогичных условиях и цене приобретения, либо гражданам и организациям для ведения хозяйства по договорной цене;
  2. в остальных случаях возможно отчуждение по договорной цене, при условии владения участком в собственности:
  3. свыше 10 лет, переданного бесплатно;
  4. свыше 5 лет, если приобрели за плату;
  • установлены крайние сроки аренды участков: от 5 до 50 лет;
  • земля под домом или зданием переходит к новому владельцу вместе со строением;
  • сохраняется право на участок при разрушении строения вследствие стихийных бедствий (например, пожар, наводнение).

Постоянное (бессрочное) пользование.

Субъектами данного права являются физические и юридические лица. Земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. Частные лица передавать земельный участок на этом праве не могут (после введения в действие Земельного Кодекса земельные участки предоставляются на данном праве строго ограниченному кругу юридических лиц).

Юридические лица могут быть разделены на 3 группы по отношению к этому праву:

1. юридические лица, которым и после введения в действие Земельного Кодекса, предоставляются земельный участки на данном праве и которые могут использовать земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (органы государственной власти, органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов России, прекративших исполнение своих полномочий);

2. юридические лица, которые продолжают использовать земельные участки ранее предоставленные до введения в действия Земельного Кодекса на праве постоянного (бессрочного) пользования и вправе их переоформить в собственность:

ü гаражные (потребительские) кооперативы;

ü организации, при которых до 23 апреля 1998 г. были созданы садоводческие, огороднические, дачные некоммерческие объединения граждан;

ü юридические лица, которые имеют земельные участки, на которых расположены линии связи, электропередачи, трубопроводы, железные дороги, иные подобные линейные сооружения – они вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования до 1 января 2015 г. в соответствии с Законом “О введении в действие Земельного кодекса”;

3. все остальные юридические лица, обязанные до 1 января 2012 года переоформить право постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды, либо выкупить в собственность, а религиозные организации – также могут переоформить на право безвозмездного срочное пользование.

По общему правилу переоформление права постоянного бессрочного пользования юридическими лицами осуществляется за плату.

Исключения составляют:

1. в соответствии с Законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” субъекты РФ вправе устанавливать случаи бесплатного переоформления данного права религиозными организациями;

2. если на земельном участке находится здание, строение, сооружение, закрепленное в собственность Общероссийской организации инвалидов, либо организации, единственным учредителем которой является Общероссийская организация инвалидов до введения в действие ЗК, то такие организации оформляют данное право бесплатно

Основаниями возникновения являются:

1. административно-правовой акт, который принимается в отношении юридических лиц, предусмотренных в Земельном кодексе;

2. правопреемство при реорганизации юридического лица, которому земельный участок принадлежал на праве постоянного бессрочного пользования;

3. переход права собственности на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, принадлежащего собственнику здания, строения, сооружения (отчуждателю) на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст.35 ЗК).

Распоряжение возможно одним способом – путем добровольного отказа от права постоянного (бессрочного) пользования.

Также землепользователь может строить здания, строения, сооружения, если это не противоречит целям использования земельного участка, приобретать право собственности на них.

При разрушении зданий, строений, сооружений, землепользователь сохраняет право постоянного (бессрочного) пользования в течение 3х лет, если более длительный срок не предусмотрен федеральным законом. Право постоянного пользования автоматически не прекращается, а возможно изъятие земельного участка в рамках земельно-правовой ответственности.

Способы защиты прав частных собственников

Чтобы права не были нарушены принудительно необходимо:

  1. Точно проверять свою кадастровую документацию – любая ошибка в документах ведет к возможности нарушения прав владельца другими лицами, к примеру, соседями.
  2. Быть добросовестным владельцем, в данном случае к такой категории относятся лица, которые не могли знать об отсутствии у лица передавшего им землю правоустанавливающих документов.
  3. Если владелец добросовестно приобрел землю и честно исполнял свои обязанности, то изъять у него участок доступно только в следующих 2 случаях:
  • Если имущество было получено на безвозмездной основе;
  • Если земля была изъята у прежнего собственника незаконным путем.

При этом собственник имеет право получить компенсацию от незаконного владельца в полном объеме за время эксплуатации им земли.

В случае с добросовестным приобретателем земли, он также имеет право на компенсацию выполненных затрат на благоустройство земли с момента пользования ею.

Другие вещные права

Существуют и другие виды вещных прав на землю у не собственников. Такие правомочия, согласно ст. 216 ГК, могут возникнуть у них по распоряжению владельца земли либо в силу закона. Речь идет о:

  • праве пожизненного наследуемого владения;
  • праве бессрочного пользования;
  • сервитуте.

Такие виды обладают определенной самостоятельностью, поскольку существуют параллельно с правом собственности и не ставят владельца других имущественных прав в зависимость от собственника – он вправе владеть и пользоваться землей в той мере, в которой это не запрещено законом. Более того, если его вмешательство будет незаконным и приведет к ущербу землепользователя, тот вправе требовать возмещения убытков.

В рамках земельных правоотношений с остальными субъектами другие вещные правомочия также являются абсолютными. Все, у кого возникли такие правоотношения, обязаны соблюдать права собственника.

Теперь рассмотрим содержание вещных прав по отдельности.

Пожизненное владение

Право пожизненного (наследуемого) владения (ППНВ) – это право на владение земельными участками, практика распространения которого имела место в советские времена. Сегодня земля по ППНВ больше не передается, но лица, которые получили ее по этому основанию, свои правомочия по отношению к ней сохраняют и могут оформить на нее право собственности.

Для пожизненного владения характерны следующие признаки:

  • такое право могло возникнуть и действовать лишь в отношении земли, находящейся в государственной или городской (муниципальной) собственности;
  • пожизненно владеть участком могут лишь физлица-граждане РФ;
  • пожизненные владельцы могут пользоваться землей, в том числе осуществлять на ней капитальное строительство, производить иное движимое и недвижимое имущество или иным образом пользоваться наделом;
  • сведения о таком владении вносятся в ЕГРН, однако те, кто получил такое право на землю до введения обязательной регистрации недвижимости регистрировать его не должны;
  • распоряжение землей для владельцев ограничено. Исключением является лишь передача участка по наследству. Владелец не вправе продать его, передать под залог, подарить или совершить отчуждение другим образом.

Если соблюдены все градостроительные и иные законные требования, владелец может возводить на участке жилые строения, оформляя их в свою собственность. В случае их продажи, земля, согласно ст. 35 ЗК, переходит к новому собственнику на тех же основаниях, что и у продавца. Таким образом, ППНВ может быть передано вместе со строением – получать дополнительное разрешение для этого не нужно.

Бессрочное использование

Право постоянного (бессрочного) пользования (ППБП) землей – еще один пережиток советского прошлого, когда государственная или муниципальная земля передавалась гражданам без формирования права собственности. С распадом Союза ППБП больше не предоставляется гражданам, но те, кто успели его получить, сохраняют его и сегодня, причем на неограниченный срок.

В настоящее время, согласно ст. 39.9 ЗК, оформить землю в бессрочное пользование могут лишь:

  • органы власти;
  • государственные и муниципальные учреждения и предприятия;
  • казенные предприятия;
  • центры наследия бывших президентов РФ.

В любой момент граждане, получившие землю в бессрочное пользование, могут оформить их в собственность в порядке бесплатной приватизации. Участок будет принадлежать им бессрочно, до самой смерти либо прекращения правомочия.

Более того, закон наделяет владельцев рядом других прав:

  • использование недр и водоемов, расположенных на участке;
  • осуществление капитального или иного строительства, если это соответствует целевому назначению участка;
  • ведение коммерческой деятельности;
  • осушение, орошение участка и так далее.

При этом распорядительные права на участок законом ограничены. Так как ППБП не является правом собственности, землепользователь не может продать участок, передать его по наследству, подарить или иным образом осуществить отчуждение в пользу третьих лиц. По крайней мере, до момента его приватизации.

Обращаем внимание, что ППБП может и не быть зафиксировано в правоустанавливающих документах. Например, если земля закреплена за садовым товариществом, единственным доказательством правомочий является лишь выписка из решения муниципалитета о выделении земли СТ

Для приватизации следует:

  1. Поставить участок на кадастровый учет.
  2. Произвести межевание.
  3. Изготовить кадастровый паспорт.

Какими признаками обладают?

Использовать участок можно только при наличии соответствующих признаков.

В частности, к ним имеют отношение следующие характеристики:

  • целевое назначение, установленное законодательными нормами, в рамках которого субъект вправе использовать полученную во владения площадь;
  • разрешение, устанавливающее порядок и условия применения территории с учетом целевого назначения, существующих условий и ограничений;
  • индивидуализация, которая наделяет участок такими характеристиками как кадастровый номер, установленная площадь, местоположение, четкие границы, разрешение и целевое назначение.

Кроме этого, участок должен быть оборотоспособным, то есть не изъятым государством из оборота, делимым, обладать проверенной кадастровой стоимостью и иметь качественные характеристики.

Также она может не иметь и прочих конкретных характеристик, при этом у собственника возникают проблемы в распоряжении и владении. Например, трудности с продажей, дарением или арендой.

Поэтому собственник рано или поздно будет обязан заняться установлением статуса, границ и прочих характеристик надела.

Обязанности собственника земли

Современное законодательство РФ описывает не только виды и формы прав на землю, но и ответственность владельца этих правомочий. Поскольку земля является, помимо объекта личной собственности, ещё и частью экосистемы региона и даже государства, то у собственника земли существует определённая ответственность за её использование. Прежде всего, независимо от того, какие имеет собственник виды прав на землю, земельное право обязует владельца не нарушать прав других землепользователей.

Главным образом, обязательство собственника заключается в соблюдении всех установленных норм по использованию недвижимого имущества по своему назначению. Например, если земельный участок был приобретён под строительство, то собственник обязан выполнять строительные работы в соответствии с противопожарными, градостроительными и архитектурными нормами.

Если речь идёт об использовании сельскохозяйственных угодий, то владелец участка должен распоряжаться им так, чтобы не препятствовать аналогичной деятельности граждан соседней территории, у которых также имеются те или иные виды прав на землю. Земельные участки при этом должны использоваться по своему целевому назначению. В данной сфере правоотношений действующее законодательство выделяет следующие нарушения: нецелесообразное использование участка и его засорение, обработка почвы методами, приводящими к снижению и порче её полезных свойств, а также отказ от проведения обязательных мероприятий по улучшению сельскохозяйственных угодий.

Кроме этого, все виды права пользования землей в аграрном секторе обязуют ее собственника или арендатора соблюдать природоохранные принципы, не ухудшая экологическую ситуацию региона. Дополнительные обязательства появляются у владельцев территорий особого назначения, как, например, природные заповедники, курортные и оздоровительные зоны.

Формы собственности на земельный участок

В законодательстве России принято выделять следующие формы собственности: государственную, муниципальную и частную. Государственная собственность это собственность, которая принадлежит Российской Федерации и ее регионам. Поэтому ее принято делить на федеральную и региональную.

Муниципальная собственность это собственность города, района, населенного пункта, предоставляемая для застройки, благоустройства и заселения территории.

Частная собственность принадлежит гражданам и организациям.

По смыслу Конституции России все земли являются равноправными и защищаются равным образом.

Право частной собственности когда и для кого возможно?

Согласно Конституции и ГК РФ, право частной собственности на землю имеют семейные объединения или гражданин. Собственник может свободно в рамках закона использовать землю и природные ресурсы, если его деятельность не наносит ущерба другим лицам и окружающей среде. Все действия человека, который желает владеть, использовать и распоряжаться земельными ресурсами государства регулируют Земельный Кодекс, а также изданные на его основе федеральные законы.

Частная собственность это: определение

Индивидуальная собственность на земельные объекты по закону может принадлежать как юридическим, так и физическим лицам. При этом, личным владением является закрепления права контролировать ресурсы или блага за группой людей или отдельным гражданином.

Многих домовладельцев интересует вопрос, сколько метров от забора считается частной собственностью хозяина. Но такого понятия, как «придомовая территория» в законодательстве РФ не существует. Поэтому принято считать, что территория с внешней стороны забора не относится к имуществу домовладельца и является ничейной или муниципальной.

Кто имеет право на владение землей?

Три главных правомочия владельца частной собственности по закону:

  • право владения на землю;
  • пользование и распоряжение ею в России может возникать вследствие заключения сделки купли-продажи, дарения, мены, наследования, ипотеки.

Кроме этого владельцем земельного участка можно стать по таким аспектам, как приобретательная давность или административно-правовые акты.

Статья 15 ЗКР указывает, что право личного владения землей имеют:

  • физические лица, включая иностранных граждан;
  • организации;
  • субъекты федерации;
  • образования, носящие муниципальный характер.

Каждый субъект любого права должен обладать дееспособностью и правоспособностью.

Муниципальная форма собственности

Муниципальная форма собственности возникает, когда земля переходит административным единицам в следствие следующих юридических фактов:

  • специальное отнесение земель к муниципальным, что отображено в нормативном акте государства;
  • передача земли из государственной собственности;
  • судебные акты о разграничении участков;
  • приобретение земель на основании сделок у различных субъектов.

Земельный кодекс относит этот вид собственности к государственной, но его принято отграничивать в силу различия субъектов управления. От имени административной единицы участком распоряжается орган местного самоуправления. В его полномочия входят резервирование участков, их изъятие из частной собственности для нужд города или другого поселения, установление правил пользования участками, утверждение условий застройки, разработка и воплощение в жизнь местных программ землепользования, принятие охранных и защитных мер в отношении земель.

К землям, которые находятся в собственности муниципалитета относятся:

  • участки под муниципальными зданиями и постройками;
  • наделы, переданные с федеральной собственности органам самоуправления (допустим, земля в собственности субъекта РФ города Москвы может быть передана местными актами в муниципальную собственность);
  • земли казённых предприятий, созданных муниципалитетом;
  • земли, находящиеся в пределах управления местного органа, от которых собственник отказался (кроме Москвы, Севастополя и Санкт-Петербурга)
  • иные участки в соответствии с федеральным законодательством.

Земля от государства в право собственности муниципалитета может также переходить по заявлению о безвозмездной передаче в таких случаях:

  • утверждён генеральный план и приняты условия землепользования Градостроительным кодексом, когда участок находится на территории соответственного поселения или округа;
  • земли находятся в пространстве между поселениями, относительно которых предоставлена схема муниципального устройства.

Землями, которые принадлежат к муниципальным, управляет орган местного самоуправления. Порядок перехода земель в эту форму собственности регулируется федеральными и местными нормативными актами.

Территории, доступные и недоступные для частной собственности

Заполучить надел гражданину или компании в индивидуальное владение реально если:

  • участок передается в частную собственность в соответствии с требованиями федерального законодательства;
  • право возникло в период разграничения государственных владений;
  • куплено оно любым из способов, оговоренных в Гражданском кодексе;
  • надел был отдан в использование безвозмездно федеральным органом;
  • речь идет о земле сельхозназначения, не изъятой из оборота.

Изъятые из оборота:

  • заповедники и национальные парки;
  • участки, где возведены строения военных судов;
  • земли, на которых размещены службы государственной безопасности и их сооружения;
  • местности со зданиями на них, отданными под нужды армии;
  • территории, отведенные под атомные электростанции, для хранения радиоактивных веществ и ядерного материала;
  • объекты, на которых созданы ЗАТО;
  • места расположения воинских и гражданских кладбищ;
  • участки с размещенными на них тюрьмами;
  • места, где находятся сооружения для коммуникаций

Оборот которых ограничен:

  • особо охраняемые территории;
  • связанные с культурным наследием;
  • занятые космической инфраструктурой или гидротехникой;
  • отданные для органов обороны, таможни;
  • пространства, где организовано строительство или ремонт транспорта;
  • загрязнённые территории;
  • земли, сохраняемые для федеральных или муниципальных нужд;
  • места производства ядовитых или наркотических веществ;
  • территории, близко подходящие к воде, которая используется для питья или хозяйственных нужд;
  • лесной фонд;
  • водные объекты в пределах надела, принадлежащие государству

Современные земельные отношения

Ныне существующий Земельный кодекс шел к «власти» долгих 7 лет. Как выглядит собственность на землю в России теперь?

Виды:

  1. частная. Возможна у граждан, в том числе и иностранных, частных организаций,
  2. ограничение: иностранцы не могут приобретать пограничные земли,
  3. государственная. Делится на федеральную и субъектов РФ,
  4. муниципальная.
  • Новые разновидности прав на землю:
  • постоянное пользование (бессрочное). Этим правом владельцы не вправе распоряжаться. Принадлежит:
  1. государственным, муниципальным учреждениям;
  2. органам госвласти;
  3. муниципалитетам;

безвозмездное пользование (срочное). Максимальный срок 1 год. Возникает:

  1. у тех же субъектов, что и бессрочное пользование, если собственник участка государство или муниципалитет;
  2. сотрудникам как служебный надел из земель организаций;

сервитут. Выступает и как право и как обременение.

Собственность на землю в России претерпела множество форм и ограничений: от пожизненного владения с правом наследования до полного распоряжения, в том числе и иностранным гражданам. Земельное законодательство достаточно обширное, и без специальных познаний тут не обойтись.

Права лиц, не являющихся владельцами имущества

Мы выделили права собственника, но какие же права имеют лица, взявшие территорию в аренду, субаренду или обычные граждане в отношении занятой земли.

Арендатор вправе:

  1. Заключить ещё один договор – субаренды (если в соглашении между собственником и арендатором не исключена такая возможность).
  2. Отдать право аренды в залог, в качестве паевого взноса или вклада (земля остаётся при хозяине, но право аренды передаётся другому лицу).

Субарендатор имеет те же права, что и арендатор (Гражданский кодекс ст. 615).

Случайные прохожие, соседи, собственники близлежащих торговых центров, иные личности, чьи дороги пересеклись с конкретной занятой территорией, могут требовать от хозяина этой земли установления сервитута. Сервитут, согласно терминологии Гражданского кодекса, это ограниченное право пользования. Он устанавливается при:

  • невозможности свободного передвижения (сосед не может проехать на другую сторону улицы);
  • проведении строительства и иных технических работ.

Собственник вправе брать плату за пользование его участком. Он полноценно продолжает управление своим имуществом, его права на собственность никак не затрагиваются.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector