Право собственности на землю

Особое имущество

Существуют материальные ценности, которые включает в себя исключительно муниципальная собственность. Такое имущество имеет особое значение для жизнеобеспечения определенной территории или населенного пункта, сохранения исторического и культурного наследия. К этой категории в частности относят памятники, городские парки и проч. Наличие такого имущества говорит о том, что муниципальная собственность имеет социальную направленность. Обуславливается это существенным влиянием на жизнь граждан в пределах конкретной территории. Кроме этого, многие объекты социально ориентированы. Например, в пределах территорий существуют спортивные, культурные, образовательные, медицинские и прочие учреждения. Еще одна важная особенность состоит в том, что муниципальная собственность выступает в качестве экономической основы местной власти. Так, согласно ст. 113 ГК, предприятия МО являются коммерческими, а имущество территориальных структур формирует материальную базу, посредством которой обеспечивается их деятельность.

Где и как нужно оформить документы для покупки?

Желающим приобрести муниципальный или государственный земельный участок, следует знать в какие органы обращаться, если она государственная – в администрацию. Принадлежит местным общинам – в органы местного самоуправления, расположена в Крыму – совет министров Крыма.

Для начала, нужно написать заявление на покупку земли. Чтобы оно было правильным, следует прописать в нем точный адрес участка, для каких целей он покупается, площадь и размеры. Обязательно указать, что с оплатой аванса согласен.

Также необходимо провести кадастровые работы и поставить земельный участок на кадастровый учет. Желательно заранее проверить в органах Росреестра к какой категории земель относится интересующий надел, можно ли ее изменить при необходимости.

К заявлению следует приложить следующие документы и их копии:

• паспорт;
• договор аренды (при наличии);
• при наличии построек, права собственника (можно справки с ЕГРП);
• кадастровый план;
• оригинал и копию квитанции об оплате госпошлины.

Далее следует обратиться с заявлением в местные исполнительные органы. Предоставить паспорт, договор аренды (если является арендатором), кадастровые выписки и все копии документов.

В течение 30 дней будет принято решение и выдано постановление о передаче территории в собственность. В нем также указывается цена, за которую участок был приобретен.

Оплатить можно в любом отделении банка, затем предоставить оригинал и копию чека об оплате представителю муниципальных органов. В ФУГРЦ предъявить все документы и их ксерокопии и заполнить заявление. Через месяц покупатель становится полноправным собственником.

В последние годы стало популярным выкупать у государства участки с ветхими постройками. Однако нужно учитывать, что для выкупа таких муниципальных земель, следует вначале полностью восстановить недвижимость. Только после этого, физическое или юридическое лицо получает право на приватизацию участка.

При покупке для земли для ИЖС, административные органы в течение 1 месяца опубликуют в СМИ извещение о предоставлении земельного участка. Там же указывается его кадастровый номер, адрес, площадь, полное описание и дается информация о предстоящих торгах для других заинтересованных лиц. Если за 30 дней не находится желающих принять участие в аукционе, оформляется сделка купли-продажи.

Муниципальные земли

В то же время в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в т. ч. за пределами их границ. (Территории, предназначенные для развития социальной, транспортной и иной инфраструктуры, могут не входить в состав земель муниципального образования).

На сегодняшний день использование земли для строительства – один из самых выгодных и привлекательных способов инвестирования. Поэтому неудивительно, что муниципальная земля под строительство чрезвычайно востребована, а торги муниципальной земли вызывают огромный интерес.

Как происходит образование земельного участка из земель муниципальной собственности

Образование участка из владений муниципалитета происходит несколькими способами:

• раздел;
• выделение;
• объединение;
• перераспределение.

В каждом из способов есть свои нюансы. Так, запрещено объединять участки муниципальной собственности и предоставленные в бессрочное пользование или безвозмездное срочное использование. Но это правило не действует, если земля предоставляется на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования одному человеку.

Запрещается перераспределять участки между физлицами или юрлицами и муниципалитетом, но только если это не происходит на застроенной территории для её развития, или не для размещения капитальных строений.

Для этого землевладелец, землепользователь или арендатор обращается с заявлением в местные органы самоуправления. К своей письменной просьбе прилагают такие официальные бумаги:

• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающие документы.

После получения утвердительного ответа, решение местных властей надо зарегистрировать.

За всю процедуру необходимо будет заплатить только госпошлину при регистрации участков. Но если в результате площадь территории станет больше, то эта процедура будет уже платной и её стоимость определяется распоряжениями местной администрации.

Объекты права собственности на землю

Объект права собственности на землю — часть земли (земельный участок и земельная доля) как производственного базиса, которая в установленном порядке перешла в собственность определенного субъекта (находится в его владении, пользовании и распоряжении).

1. 1. земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно  ЗК РФ не могут предоставляться в частную собственность земельные участки, отнесенные к землям:

1. 1. изъятым из оборота (например, государственные природные заповедники и национальные парки);
   2. ограниченным в обороте (например, из состава земель лесного фонда).

Обязательные характеристики объекта права собственности на землю:

• • индивидуализация (кадастровый номер, определенные границы и месторасположение, площадь, целевое назначение и вид разрешенного использования);
  • качественные характеристики земельного участка (доли земли);
  • кадастровая оценка;
  • оборотоспособность;
  • делимость (соответствующий размер).

Объекты государственной собственности на землю

Объекты государственной собственности на землю

Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде:

• • федеральной собственности;
  • собственности субъектов РФ (т.н. субъектной или региональной).

Объект права государственной собственности на землю:

Следует обратить внимание на то, что в качестве объекта права государственной собственности называются не земельные участки, а земли. Таким образом, признание нахождения земель в государственной собственности не требует для этого формирования (разграничения) земельных участков

В федеральной собственности находятся земельные участки (ст. 17):

1. 1. которые признаны таковыми федеральными законами;
   2. право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки (ст. 18):

• • которые признаны таковыми федеральными законами;
  • право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
  • которые безвозмездно переданы субъектам Российской Федерации из федеральной собственности.

В субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью соответственно субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы, субъекта Российской Федерации — города федерального значения Санкт-Петербурга, если законами указанных субъектов Российской Федерации не установлено, что такой земельный участок является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов Российской Федерации.

Объекты муниципальной собственности на землю

Объекты муниципальной собственности на землю

В муниципальной собственности находятся земельные участки:

1. 1. которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;
   2. право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
   3. которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;
   4. которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

Объекты и субъекты

Объектами муниципальной собственности могут выступать земельные наделы, находящиеся в границах данного муниципалитета. К таким надела могут относиться как земли, находящиеся в пользовании частных и государственных структур, так и в общей собственности (например, земли придомовых территорий жилищных кооперативов).

Субъекты муниципальной собственности – это должностные лица и организации, осуществляющие непосредственное управление и распоряжение землями данного муниципального образования.

Такими субъектами могут выступать:

• Главы муниципальных образований;
• Законодательные органы власти;
• Подразделения городской администрации;
• Унитарные предприятия;
• Частные организации, привлечённые органами власти для управления муниципальными землями по договору подряда.

Управляющие субъекты осуществляют функции управления от имени муниципалитета, но являются подконтрольными выборным руководящим органам территориальных образований.

Виды муниципальной собственности

На сегодняшний день земли муниципальной собственности классифицируют в следующем порядке:

• Закрытые – для того, чтобы попасть на эти участки нужно иметь специальный пропуск. Обычно это здания оборонного или стратегического характера, а также здания органов властей.
• Публичные – это участки, которые находятся в общем доступе каждому гражданину. Дороги, парки, скверы – это публичные земли.
• Нераспределённые – это участки земли, которые предназначены для сдачи в аренду или передачи в собственность гражданам;
• Предоставленные – земли, которые раньше использовались властями, а на сегодняшний день передаются в право собственности частным лицам.

Характеристика частной собственности

Частные владения подразумевают принадлежность земли отдельному лицу, нескольким гражданам, которых объединяет статус юридического лица, а также товариществу.

Любые земли можно перевести в личную собственность. Исключением станут те, которые официально исключены из оборота или ограничены.

К таким территориям относятся заповедные зоны, участки из лесного фонда страны.

Кроме непосредственно земельного участка гражданину принадлежат строения, деревья и иные насаждения на территории земельного надела.

К собственности могут относиться небольшие закрытые водоемы, расположенные на участке.

Отличительной чертой частной собственности считают ее целевое назначение. Цели могут быть следующими:

• садоводство;
• ведение личного хозяйства;
• постройка дома и прочих подсобных помещений;
• строительство дачи или гаража.

Стать полноправным собственником земли можно при выполнении следующих условий:

• при получении участка в дар или наследовании. Земля относится к списку недвижимого имущества, которое разрешено передавать по дарственной или на основании завещания;
• по приватизации, под которой подразумевают переход участка из государственной или муниципальной собственности в частную. Граждане могут официально зафиксировать свои права на земельный надел, который был получен ими бесплатно во времена СССР, когда частных владений не было. Программы дачной и лесной амнистии делают процедуру приватизации доступной для большинства граждан;
• при оформлении сделки купли-продажи. Купить участок можно не только у других граждан, но и у государства, приняв участие в торгах;
• если были проведены сделки обмена или иные правовые процессы в отношении недвижимости.

Статус собственника потребуется зарегистрировать в соответствии с нормами закона. Сведения об участке и его владельце заносятся в единый реестр недвижимости.

На основании ст. 209 ГК РФ право на частную собственность подразумевает:

1. владение – возможность обладания недвижимым имуществом согласно требованиям закона;
2. пользование – право на эксплуатацию земли для получения какой-либо прибыли и продуктов потребления. Это право распространяется на объекты, являющиеся фактической собственностью владельца;
3. распоряжение — возможность отчуждения, передачи по наследству или по договору аренды и прочие варианты перехода имущества иному лицу.

Владелец вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Он может продать или безвозмездно отдать участок или его конкретную часть. Право распоряжения распространяется и на строения, находящиеся на территории земельного надела.

Граждане могут отказаться от владения участком на добровольной основе или объединиться с другими владельцами для создания общей собственности.

Государство вправе ограничить правомочия собственника. Участок могут изъять для государственных или муниципальных нужд, возместив при этом его стоимость согласно государственной оценке.

Если владелец совершает какие-либо правонарушения, то его могут лишить права собственности на землю на основании судебного решения. Денежная компенсация при этом не выплачивается.

Право на землю наступает по факту его регистрации и внесения участка в реестр недвижимости.

У владельца существуют такие обязанности:

• подача налоговой декларации в установленные законом сроки;
• уплата земельного налога вовремя;
• следование всем законам в отношении земель;
• использование земли исключительно по ее назначению;
• проведение всех мероприятий, способных обеспечить сохранность земельного надела.

Существует 2 типа частных земельных владений:

1. индивидуальный – для физических и юридических лиц;
2. общий — подразделяется на долевой и совместный.

Общей земля может стать на основании определенных законодательных актов или по договору при соединении отдельных земельных участков по взаимному решению их владельцев.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Отчуждение права собственности на земельный надел

Процедура изъятия или отчуждения земельного надела регламентируется статьей 44 Земельного Кодекса РФ. Основанием для инициирования такой процедуры может быть следующее:

1. Нецелевое использование участка.
2. Наложение ареста, конфискации имущества.
3. Нарушение законодательных норм в ходе эксплуатации участка.
4. Нужды государственного значения. В этом случае государство обязано выплатить владельцу компенсацию.

Собственник должен заранее, не позже, чем за год, быть уведомлен о том, что земля будет выкуплена государством. Если собственник не согласен на такой поворот событий, он вправе обратиться в суд для урегулирования вопроса в судебном порядке. Иск нужно подавать в районный или городской суд.

В шпаргалке в краткой и удобной форме приведены ответы на все основные вопросы, предусмотренные государственным образовательным стандартом и учебной программой по дисциплине «Земельное право». Книга позволит быстро получить основные знания по предмету, повторить пройденный материал, а также качественно подготовиться и успешно сдать зачет и экзамен.

Рекомендуется всем изучающим и сдающим дисциплину «Земельное право»

Оглавление

• 1. Земельное право: понятие, предмет и метод правового регулирования
• 2. Система земельного права. Земельное право как отрасль науки и учебная дисциплина
• 3. История земельного права
• 4. Принципы земельного законодательства. Разграничение норм земельного, гражданского и иных отраслей права
• 5. Земельная реформа и ее правовое обеспечение
• 6. Понятия и виды земельных правоотношений

Приведённый ознакомительный фрагмент книги Земельное право. Шпаргалка предоставлен нашим книжным партнёром — компанией ЛитРес.

1. Земельное право: понятие, предмет и метод правового регулирования

Земля

— это поверхностный слой земной коры, расположенный над недрами, покрытый почвенным слоем, называемый территорией, на которой осуществляется суверенитет РФ.

Земельное право

— это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу использования и охраны земель как природного объекта, так и недвижимого имущества.

Земельное право — это самостоятельная отрасль права.

Предмет правового регулирования —

это земельные отношения, которые регулируются нормами права, возникают при использовании земельных участков, управлении земельными ресурсами, регулируют в целях сохранения и восстановления земельных свойств, охраны прав и законных интересов землеобладателей.

Предмет земельного права

— это способ регулирования земельных отношений, которые возникают, изменяются, прекращаются по поводу земли и регулируются земельным законодательством.

Земельные отношения

— это особый вид имущественных отношений.

Особый вид имущественных отношений по поводу земли обусловлен особенностями земельных отношений. Природа земельных отношений определяет публично-правовой характер их регулирования.

Метод правового регулирования

— это способ воздействия правовых норм на участников (субъектов) общественных отношений. Сущность правового регулирования выражается в официальном издании правовой нормы (нормативного акта), закрепляющей модели поведения участников общественных отношений.

Метод земельного права

— способ регулирования общественных отношений, непосредственно связанных с землей.

В юридической литературе выделяют:

1) императивный метод,

заключающийся в установлении для субъектов правоотношений обязанностей, вариантов должного поведения и запретов (для ведения Государственного земельного кадастра собственники земли обязаны сообщать сведения об изменениях в составе находящихся у них земель в комитеты по земельным ресурсам и землеустройству).

При осуществлении государственного контроля за использованием и охраной земель должностные лица вправе беспрепятственно посещать земельные участки, находящиеся в собственности, владении, пользовании и аренде, давать предписания устранения нарушений земельного законодательства;

2) диспозитивный метод.

Это способ правового воздействия, при котором субъектам земельных отношений предоставляется свобода выбора своих действий. Собственник вправе распоряжаться своим земельным участком: продавать его, дарить, сдавать в аренду или закладывать.

Собственники земли имеют возможность сами в определенных пределах), регулировать взаимоотношения друг с другом (например, путем установления сервитутов, т. е.

применяя методы частноправового регулирования земельных отношений).

В статье рассматриваются основания возникновения права собственности на землю, субъекты и объекты права на землю, виды и формы земельной собственности

Как приобрести земельный участок на аукционе?

1. Каким образом можно узнать о торгах?

В газетах и сети интернет: на сайтах муниципального района, на общероссийской торговой площадке — не меньше, чем за месяц до проведения торгов, появляется объявление об аукционе.

Это мероприятие позволяет приобрести земельные участки гораздо дешевле, чем на рынке. Однако, если надел без кадастрового номера, торги не состоятся, так как продаваемый участок должен быть полностью готов к использованию.

Заявки на участие прекращают принимать за 5 дней до аукциона, отказаться от его проведения можно за 15 дней. Организатор должен разместить информацию там же, где и давал объявление о его проведении, а также лично проинформировать участников об отмене мероприятия в течение 3-х дней.

2. Кто может, а кто нет принимать участие в торгах?

Любое физическое и юридическое лицо может участвовать в аукционе, кроме тех, кто:

• не предоставил все требующиеся документы;
• не заплатил задаток;
• тем, кому законодательно отказано в покупке;
• лицам, не имеющим сведения в ЕГРЮЛ, ЕГРИП;
• гражданам, не имеющим гражданства РФ;
• фирмам, уставной капитал которых на 50% и более принадлежит иностранцам.

3. Формы проведения аукциона

Существует три вида:

• закрытые;
• открытые;
• электронные (новый формат, набирающий все большую популярность).

Для РФ наиболее приемлемыми являются открытые, когда любой желающий может их посетить. В этом случае, на них привлекаются: пресса, строительные компании, градостроительные и архитектурные организации. Если мероприятие организовывается другой организацией, присутствие на нем наблюдателя из муниципалитета обязательно.

4. Торги

После названия лота и его характеристик начинаются торги. Обычно окончательная стоимость на 1-2% выше первоначально объявленной цены.

Аукционист (человек ведущий торги) – смотрит, кто из участников согласен предложить большую цену, и оглашает ее всем остальным. Если после трехкратного повторения сумма остается такой же, значит участок считается проданным. Владельцем становится тот, кто предложит последнюю, наибольшую цену.

Однако формат может быть и другим. В рамках закона, организаторы торгов могут вносить различные изменения в процесс аукциона на землю. Точную информацию о правилах проведения обычно узнают из информационных бюллетеней.

5. Документы для выигравшего

Основным документом, который впоследствии выступает основанием для купли-продажи земельного участка, является протокол аукциона. Он подписывается между организатором и победителем торгов, и не позднее пяти дней после этого, составляется договор о покупке.

6. Расчет

Проигравшим участникам, в течение трех дней, возвращают задаток на расчетный счет указанный в заявке. Для победителя эта сумма входит в состав полной оплаты за землю. В течение месяца организатор размещает в тех же СМИ результаты проведения аукциона.

7. Оформление

Для оформления прав на собственность, глава муниципалитета выдает постановление. Потенциальному владельцу дается 30-дневный срок для процедуры, отсчет ведется с момента подписания протокола. Далее следует подать все документы в регистрирующие органы, чтобы стать полноправным владельцем земли.

Кто имеет преимущество и льготы при покупке земельного участка у государства?

Перед приобретением земли, потенциальный покупатель должен точно определиться, для каких целей она будет использована. В случае, если участок будет куплен и в последствии заброшен, он будет изъят в пользу страны.

В каких случаях у претендента появляется преимущество при покупке:

• Арендатор выстроил на территории, предназначенной под ИЖС или ЛПХ, любое здание и ввел его в эксплуатацию. Покупка обойдется в 3% от кадастровой стоимости, если участок муниципальный, а если принадлежит городским землям в 15-20%;
• Если земельный надел покупается для строительства, его можно выиграть на аукционе. Начальные ставки определяет администрация. В случае несостоявшихся торгов (менее 2-х персон), производится обычная покупка;
• Покупателем выступает глава крестьянского фермерского хозяйства (КФХ), и приобретает земли сельского поселения. Для него стоимость будет равна кадастровой или еще ниже;
• Планируется комплексное освоение территории;
• На арендованных сельхозземлях в течение 3-х и более лет добросовестно исполнялись все условия аренды.

Случаи, когда участки под ИЖС предоставляют бесплатно:

• Многодетная семья, где все дети находятся на иждивении родителей;
• Молодая семья, не имеющая в собственности земли или проживающая на площади менее 15 кв. м на человека;
• Покупатель является Героем труда.

Муниципальная форма собственности

Муниципальная форма собственности возникает, когда земля переходит административным единицам в следствие следующих юридических фактов:

• специальное отнесение земель к муниципальным, что отображено в нормативном акте государства;
• передача земли из государственной собственности;
• судебные акты о разграничении участков;
• приобретение земель на основании сделок у различных субъектов.

К землям, которые находятся в собственности муниципалитета относятся:

• участки под муниципальными зданиями и постройками;
• наделы, переданные с федеральной собственности органам самоуправления (допустим, земля в собственности субъекта РФ города Москвы может быть передана местными актами в муниципальную собственность);
• земли казённых предприятий, созданных муниципалитетом;
• земли, находящиеся в пределах управления местного органа, от которых собственник отказался (кроме Москвы, Севастополя и Санкт-Петербурга)
• иные участки в соответствии с федеральным законодательством.

Земля от государства в право собственности муниципалитета может также переходить по заявлению о безвозмездной передаче в таких случаях:

• утверждён генеральный план и приняты условия землепользования Градостроительным кодексом, когда участок находится на территории соответственного поселения или округа;
• земли находятся в пространстве между поселениями, относительно которых предоставлена схема муниципального устройства.

Землями, которые принадлежат к муниципальным, управляет орган местного самоуправления. Порядок перехода земель в эту форму собственности регулируется федеральными и местными нормативными актами.

Виды владений

Понятие виды и формы земельной собственности различаются. Когда говорится о видах собственности, предполагается использование её для определённых целей, правовой статус земельного участка, право определять его дальнейшую судьбу.

Земля должна принадлежать владельцу на законных основаниях, закреплённых постановкой на регучет в Росреестре. Это касается как индивидуальных собственников (физ- и юрлиц), так и коллективных.

Постоянное (бессрочное) пользование

Гражданин (юрлицо) может заключать договор о таком виде пользования землей с собственником участка. Данный документ должен быть завизирован вышестоящим органом власти, в ведении которого находится надел собственника.

Участок должен иметь кадастровый номер и регистрацию. Пользование землёй контролируется с точки зрения соответствия хозяйственной деятельности договору.

Бессрочность означает, что физическое либо юридическое лицо могут использовать участок всю жизнь

, но передавать его по наследству не могут.

Таким видом права без оформления участка в собственность обладают органы власти разного уровня, бюджетные, казённые организации, президентские центры.

Лица, имеющие права пользования на землю до 2001 года — даты вступления в действие Земельного Кодекса РФ должны оформлять наделы в собственность, используя стимулирующие и упрощающие процедуры, предпринятые в этом направлении государством.

Пожизненное наследуемое владение

Такое право регламентирует ГК РФ в редакции от 16.12.2019. В ст. 266, ч. 1 записано, что полученный по наследству земельный участок даёт возможность владения и использования наделом наследнику. Он может строить на нём дома, сооружать другие объекты недвижимого имущества с приобретением права владения на него.

Аренда

Это не собственность на надел, а срочное право на пользование им. Оно оформляется договором, в котором устанавливаются права и обязанности обеих сторон — арендодателя и арендатора. Сдавать участки могут все собственники (государство, муниципалитеты, частные и юридические лица).

Основными признаками аренды ЗУ является возмездность, платность, возвратность. То есть договор заключается на определённый срок, за пользование участком требуется платить, по истечению срока возвращать собственнику в оговоренном договором состоянии.

Сервитуты на ЗУ

Это право ограниченного использования наделов для личных целей, принадлежащих другим лицам.

Особенностями сервитутов являются:

• сохранение за владельцем право распоряжаться наделом, передавать, продавать, сдавать в аренду;
• внесение фактов обременения в кадастровые акты;
• возможность получения хозяином платы за использование участка;
• другие участники сделки лишены возможности приобретения прав владения на данный ЗУ.

Сервитуты подразделяются на частные и публичные. Между ними есть различия:

1. Публичный сервитут оформляется на основании нормативных актов муниципалитетов или регионов.
2. Частное обременение является следствием договорённости сторон или постановления суда.
3. По публичному договору пользование землёй безвозмездное. Частное лицо может назначать денежное возмездие за землепользование.

Мнение эксперта

Егоров Виктор Васильевич

Адвокат с 10-летним опытом. Специализируется в области семейного права. Член коллегии адвокатов.

Регламентирует правовые взаимоотношения по сервитутам ЗК РФ (в редакции 2021). Основы регулирования описаны ст. 23 – в ней рассматривается право наложения ограничения.

Возникновение права муниципальной собственности на земли в результате разграничения

Ситуация с разграничением земель публичной собственности сложна, что наглядно демонстрирует история правового регулирования данного вопроса. В России действовало два федеральных закона «О разграничении…»: от 06.07.91 г. № 1550-1 и от 27.12.91 г. № 3020-1. Оба утратили силу. Изначально процесс был организован так:

• из неразграниченных земель формировались перечни участков с уникальными характеристиками;
• такие перечни утверждались центральным правительством.

Процедура занимала до трех лет. Количество участков, права на которые разграничивалось ежемесячно, составляло от 100 до 500 единиц. И это в пределах всей территории РФ.

Стало очевидно, что применение такого механизма проблему не решит. Специалисты предлагали несколько выходов из затруднительной ситуации, каждый из которых имел свои преимущества и недостатки. 17.04.06 г. был принят 53-ФЗ, внесший изменения в:

• Земельный кодекс РФ;
• Федеральный закон № 137 «О введении в действие ЗК РФ»;
• Федеральный закон № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ст. 3.3 Закона № 137 распоряжение участками должно осуществляться после регистрации права публичной собственности в ЕГРП. Действует оговорка: отсутствие госрегистарции права на неразгранчиенные участки не препятствует распоряжению ими. Реализация полномочий по продаже и безвоздмезной передаче в большинстве случаев осуществляется органами местной власти:

• Участками, расположенными в пределах городского округа, распоряжаются органы самоуправления такого округа.
• Участками, находящимися на территории поселения при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения распоряжаются органы самоуправления поселения.
• Органы самоуправления муниципального района распоряжаются: землями межселенных территорий (всегда) и участками, расположенными на территории входящих в них поселений (при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения).

Неразграниченными землями в пределах Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя по умолчанию распоряжаются органы исполнительной власти. Однако они вправе делегировать эти функции органам внутригородских муниципальных образований.

Для разграничения полномочий важен следующий момент. Земли, передаваемые в распоряжение муниципалитетам, установлены перечнем. Земли госсобственности, наоборот, определены по остаточному принципу. Согласно ст. 16 ЗК РФ земельные ресурсы, не пребывающие в собственности частных лиц и муниципалитетов, принадлежат государству.

Новый механизм распределения земель правоведы оценивают позитивно. Такой подход снял социальную напряженность, позволил гражданам и организациям оформлять выкуп участков, находящихся в публичной собственности.

Но есть и проблемы: положение, выписанное как исключение, переросло в общее правило. Муниципалитеты зачастую распоряжаются не сформированными в соответствии с ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» участками муниципальной собственности, то есть – неразгранченными землями.

При этом образование участка происходит по инициативе лица, инициировавшего выкуп или передачу в аренду. Последнее, в свою очередь, готово тратить время и ресурсы на оформление землеустроительной документации, только имея на руках решение о предварительном согласовании, то есть фактически заручившись согласием на будущую продажу/аренду еще не образованного участка.

Собственность одного субъекта

Еще одно деление собственности с юридической точки зрения подразумевает выделение трех видов, определенных государством – государственной, муниципальной и частной.

Государственная

Под государственной собственностью принято рассматривать то имущество, которое находится в распоряжении и управлении государством, а также на его балансе. Управление таким имуществом осуществляется либо непосредственно самим государством в лице его уполномоченных на то органов (комитетов по распоряжению и управлению государственным имуществом), либо через представительные органы государства, установленные на федеральном и региональном уровнях.

Муниципальная

Муниципальная собственность по общему правилу, действующему на территории РФ, представляет собой одну из разновидностей государственной, однако переданной путем разграничения госсобственности в ведение муниципалитетов. Такая форма собственности представляет собой относительно небольшой процент по сравнению с объемами государственной и частной. Управление ею осуществляется на уровне органов исполнительной власти, сформированных муниципалитетами.

Частная

Частная собственность в настоящее время занимает все больший объем за счет постоянно реализуемой политики приобретения имущества,

принадлежащего ранее государству, в собственные владения физическими и юридическими лицами, а также за счет образования новых объектов собственности, на которые распространяется правило статьи 219 Гражданского Кодекса РФ.

Любой объект недвижимости, относимый к частной собственности, может находиться во владении и распоряжении как физических, так и юридических лиц. Однако действующее законодательство делает ограничения на возможности владения некоторыми объектами недвижимости для определенных категорий потенциальных собственников.