Статья 245 гк рф. определение долей в праве долевой собственности

VI. Выдел доли в натуре и определение порядка пользования квартирой.

Иногда бывают ситуации, когда среди собственников долей в жилом помещении возникают конфликты, делающие затруднительным совместное проживание в этом жилом помещении (родственники не пускают в квартиру, не дают пользоваться отдельной комнатой, чинят препятствия во вселении зарегистрированных в квартире по месту жительства членов семьи одного из собственников этой квартиры и т.д.).

Выходов из этой ситуации может быть только три:

1. Продажа доли любому желающему;
2. Определение порядка пользования жилым помещением;
3. Выдел доли в натуре.

Продажа доли в праве собственности на жилое помещение – весьма сомнительный, в коммерческом плане, шаг. Новый собственник доли рискует столкнуться с теми же проблемами, которые были у продавца этой доли. Соответственно, покупатель доли догадывается о предстоящих ему “битвах” за право вселения в квартиру и пользования хоть каким-то помещением в такой проблемной квартире. Все это приводит к тому, что доля продается по явно заниженной цене, иногда в три-четыре раза меньше, чем она стоила бы, если был бы определен порядок пользования квартирой или произведен выдел доли в натуре.

Согласно части 2 статьи 252 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Выдел доли в натуре представляет собой признание права частной собственности на отдельное изолированное помещение. Например, гражданин являлся собственником доли в трехкомнатной квартире, а после выдела доли в натуре он может стать собственником отдельной изолированной комнаты в этой квартире.

Однако далеко не во всех жилых помещениях можно произвести выдел доли в натуре в принудительном порядке.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (в ред. от 21 декабря 1993 г.) выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Таким образом, принудительный (через суд) выдел доли в натуре возможен только в отдельно стоящих жилых домах (например, сельский дом или коттедж), в котором можно оборудовать отдельный вход и сделать перегородку, позволяющую превратить этот жилой дом, фактически, в двух- или многоквартирный жилой дом, с отдельными, изолированными квартирами.

Жильцы же городских квартир имеют следующий выбор: либо произвести выдел доли в натуре (закрепить право собственности на отдельные изолированные комнаты), путем заключения с остальными собственниками квартиры в добровольном порядке Соглашения о реальном выделе доли, либо в судебном порядке определить порядок пользования этой квартирой.

Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Определение порядка пользования городской квартирой вполне возможно в судебном порядке. Главное условие – чтобы комнаты в квартире были изолированными (не смежными). В этом случае суд определяет, кому из собственников квартиры право пользования какой конкретно изолированной комнатой принадлежит. Например, за истцом Ивановым суд может признать право пользования комнатой №1 (согласно поэтажному плату квартиры из БТИ), а за ответчиками Петровым и Сидоровым – право пользования комнатами №2 и №3.

В случае выдела доли в натуре в отдельном доме Иванов получает на праве частной собственности комнату №1, а в случае определения порядка пользования в городской квартире за ним признается право пользования (право проживания) комнатой №1.

В первом случае Иванов может по рыночной цене отдельного жилого помещения (отдельной комнаты) продать свое жилье. Во втором случае – продать долю в праве собственности на квартиру, но с закрепленным в судебном решении правом пользования отдельной комнатой.

Таковы общие черты и различия общей долевой, общей совместной и частной собственности на жилые помещения в Российской Федерации.

Читайте еще по этой теме:

Продажа доли квартиры через нотариуса

Специалист Юридического Бюро «Егоров и Штауффенберг» Егоров Константин Михайлович

Как рассчитать долю в праве общей собственности в многоквартирном доме

Общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме – это все помещения и площади, которые принадлежат всем жильцам в соответствии с размером занимаемой ими жилплощади. Сюда относят лестничные площадки, чердак, землю под домом и так далее.

На практике, воспользоваться данными помещениями практически невозможно. Для этого, во-первых, требуется разрешение от других владельцев, а во-вторых, от коммунальных служб. Дело в том, что практически все общие помещения должны оставаться в свободном доступе для того чтобы там убирать, делать ремонт, устранять течи, повреждения и так далее.

Расчет доли в данном случае производится исходя из того, какую жилплощадь занимает собственник.

Пример: Есть дом из 10 квартир из которых 3 площадью 20 кв.м., 5 – 30 кв.м., а еще 2 – 100 кв.м. Общая площадь всех квартир в такой ситуации составляет (20*5)+(5*30)+(2*100)= 100+150+200=450 кв.м. 100 кв.м. от 450 – это 0,45 доли. 20 кв.м. – 0,02 доли, а 30 кв.м. – 0,03 доли. Как следствие, общее имущество всего дома будет делиться тем же способом, владельцы двух больших квартир получат право пользоваться практически всеми общими для всех помещениями (при условии, что они как-то смогут это сделать так, чтобы не нарушать закон и права других владельцев).

Определение долей в имуществе супругов

По желанию супругов в период брака или при разводе совместно нажитое имущество, зарегистрированное в установленном порядке, можно разделить. Согласно , доли мужа и жены равны, если нет соглашения, предусматривающего другой порядок раздела.

Если брачного контракта или другой договоренности нет, но возник спор в отношении размера частей принадлежащей недвижимости, стороны вправе обратиться в суд. Определение долей в праве общей совместной собственности супругов на квартиру выполняется с учетом следующих факторов:

• интересов несовершеннолетних детей;
• наличия конфликта с одним из родителей;
• неполучения доходов кем-то из супругов по неуважительным причинам, например из-за злоупотребления алкоголем или асоциального образа жизни;
• эксплуатации общего имущества в ущерб интересам семьи.

При определении доли в совместной собственности в судебном порядке учитываются следующие принципы:

• раздельность имущества детей и родителей (п. 4 );
• самостоятельность определения родителями формы и порядка предоставления содержания ().

Следовательно, суды не считают основанием отступить от начала равенства долей лишь при наличии несовершеннолетних детей.

Порядок распоряжения долевым имуществом и недвижимостью без определения долей не одинаков. Поэтому прежде чем оформить право на долю квартиры, следует обдумать преимущества второго режима.

Основания для изменения долей

На размер части квартиры для каждого собственника влияют следующие факторы:

1. Изменение количества участников. Например, один из 3 владельцев выкупает долю, таким образом, вместо полагающейся 1/3, он становится хозяином 2/3.
2. Выполнение работ, которые расцениваются как неотделимые улучшения жилья. Предположим, квартирой площадью 60 м2 владеют двое собственников в равных долях. Один из них делает пристройку и квадратура увеличивается на 30 м2. Теперь доля одного владельца составляет 1/3, а другого – 2/3.

Изменение долей в общей долевой собственности на 3-х и более участников квартиры выполняется так же.

Порядок выделения долей

Основная цель собственников при выделении в натуре частей квартиры – возможность получить отдельный объект недвижимости. Согласно , в качестве отдельного жилого помещения могут выступать комнаты и части квартиры, предназначенные для проживания.

Если имеется техническая возможность для выделения частей, участники заключают соглашение и вносят изменения в ЕГРН. После получения выписки гражданин считается владельцем индивидуальной собственности. Чтобы изменить механизм оплаты коммунальных услуг, жильцы инициируют раздел лицевых счетов.

Невозможность определения долей

Согласно положениям , определение и выделение частей невозможно, если после этого:

• помещение невозможно будет использовать по назначению;
• значительно ухудшится техническое состояние объекта;
• существенно снизится материальная ценность.

Как следует из ст. 252 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены либо являются незначительными, дольщики имеют право требовать:

• установления порядка совместного пользования имуществом;
• денежной компенсации за передачу своего права в долевой собственности.

Для принятия решения о выплате компенсации и передачи незначительной части во владение остальным участникам суду не нужно согласие собственника. Это допускает п. 36 Пленума № 6/8.

Как осуществляется право общей долевой собственности

Такое право по своему содержанию представляет собой вполне традиционный набор полномочий, определяющих владение общим имуществом, распоряжению им и использованию всеми законными способами. Особенность общего имущества – в том, что собственник далеко не один, и для всего этого появляется новая необходимость – в достижении между всеми согласия, которое выразится в общей воле в процессе осуществления любых полномочий. Разумеется, нередкими бывают ситуации, когда никакого согласия достичь не удалось, и в этих ситуациях суд устанавливает, в каком порядке будет осуществляться владение и пользование имуществом, см. Суд по квартире или Раздел земельного участка.

Помимо величины доли каждого собственника, не менее важным аспектом права общей долевой собственности становится объем предоставляемых каждому участнику правомочий. Общим правилом становится распоряжение и владение частями, пропорциональными величине доли конкретного участника, а если это неосуществимо – такой участник вправе потребовать от всех других участников соответствующую компенсацию.

Часто владение и использование имущества позволяет собственникам получать прибыль или любой другой полезный результат. Такая продукция, урожай или доход также превращаются в часть общего имущества, а значит и также распределяются между всеми участниками – на базе величины доли каждого, что закреплено в 248-й статье российского ГК. Конечно, если иное предварительно не было закреплено каким-то соглашением, например, как это фиксирует 1048-я статья все того же ГК, договором простого товарищества.

Помимо возможностей, право общей долевой собственности неизбежно возлагает на участников и определенное бремя. Это бремя, как говорит 210-я статья российского ГК, заключено в том, что имущество всегда требует расходов, и владение имуществом неизбежно потребует от собственников и несения этих обязательных расходов, нужных для его содержания. Все подобные расходы разделяются на две группы: первая из них включает разнообразные обязательные платежи и получила название обязанностей публично-правового типа, а вторая включает весь комплекс затрат по сохранении имущества и его содержанию.

Рассматривая разнообразные аспекты права общей долевой собственности, следует проводить точное различие между возможностями распоряжаться всем имущественным комплексом и такой же возможностью в отношении какой-то отдельной собственнической доли. Ведь для осуществления первого требуется обязательное согласие всего состава участников, которое никакое судебное решение не способно заменить, а для второго требуется только усмотрение одного конкретного собственника.

Свою собственную долю абсолютно каждый собственник может использовать так, как ему нравится. Он может ее продать при выгодной возможности или подарить, предоставить как залог или передать по завещанию. Но при всем при этом 250-я статья российского ГК устанавливает, что у такого права возмездного распоряжения такой собственник ограничен определенными рамками.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

Оставьте сообщение!

+7-921-904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Инструкция

Разделить квартиру по долям можно по соглашению сторон, но если оно не достигнуто, то в судебном порядке.

Как следует из Гражданского Кодекса, ст.245, владение квартирой подразумевает общую долевую собственность, то есть она принадлежит всем в равных частях. Но опять же, все та же статья определяет, что доля может быть увеличена, если кто-то сделал больший вклад по отношению к другим проживающим в квартире.

Или на личные средства свойства квартиры были изменены к лучшему, например, в ней сделан евроремонт. Такое действие невозможно отделить от жилища, и поэтому участник ремонта вправе просить увеличение его доли в праве общей собственности по согласию всех собственников. Но если оно не достигнуто, то установить долю можно в судебном порядке.

Если все-таки к соглашению о выделении доли пришли все собственники, то его нужно или зарегистрировать или заверить в нотариальной конторе, устная договоренность не имеет законного основания.

В противном случае заинтересованный в выделении доли гражданин обращается в судебный орган с просьбой о выделении конкретной доли, и суды идут навстречу истцам, долю выделяют в суде.

Каков порядок определения долей

Собственность, относимая к долевой, предполагает необходимость и возможность установления части, отводимой каждому ее владельцу. Объект считается равнодолевым имуществом в случае:

• когда к этому решению пришли все совладельцы имущества;
• соблюдения нормативных положений действующего законодательства;
• если доли участников долевой собственности не могут быть определены ввиду невозможности установления величины части каждого из участников.

Так, определяет равенство долей в совместно нажитом имуществе супругов, если между ними не был заключен брачный договор, в котором предусмотрен другой порядок определения этих долей.

Кроме того, считаются равными части в имуществе для участников крестьянских или фермерских хозяйств. В соответствии со , для членов хозяйства в случае выхода из его состава или раздела недвижимого имущества определение доли в праве общей собственности происходит по принципу равенства их частей долям других участников владения.

Порядок установления и изменения долей участников долевой собственности, определяемый на основании соглашения, может предполагать зависимость их величины от разных обстоятельств. Например, производиться, исходя из вклада каждого из сособственников в создание и преумножение общего имущества.

Определение доли в праве общей собственности на законных основаниях может быть совершено выделом:

• по соглашению;
• в натуре;
• по решению суда.

Также возможна компенсация стоимости доли другими владельцами части в имуществе в денежном выражении, если она несоизмеримо мала или ее невозможно выделить из общего имущества без нанесения существенного ущерба.

Например, возможно рассчитать долевую собственность в квартире самостоятельно, воспользовавшись формулой, и зафиксировать выдел долей в соглашении. Установленные доли должны быть зарегистрированы в реестре физических лиц, после чего соглашение вступит в законную силу.

Если выдел по соглашению не состоялся, заинтересованная сторона может потребовать выдела своей части в судебном порядке.

Правила расчета величины долей

Участники долевой собственности, к примеру, на квартиру, перед составлением соглашения задаются вопросом о том, как рассчитать долю в общей долевой собственности

Правильно определить, на какую из частей в площади квартиры может рассчитывать каждый совладелец, важно, ведь от этого зависит объем их правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим объектом

Описать алгоритм можно формулой, в которой значимыми показателями являются площадь отдельного помещения и вся площадь квартиры. Рассчитывается часть, принадлежащая собственнику в имуществе, делением площади принадлежащего ему помещения на площадь всех помещений в жилой недвижимости.

Наглядно проиллюстрировать, как происходит расчет доли в недвижимости, состоящей из нескольких комнат и мест общего пользования, может пример расчета доли в праве общей собственности на общее имущество.

Допустим, данные по 4-комнатной квартире следующие:

• общая площадь — 200 м2;
• жилая площадь комнат, принадлежащих разным собственникам — 70 и 80 м2;
• площадь мест совместного пользования — 50 м2.

Для комнат долю легко посчитать, разделив 70/200 и 80/200. Площадь мест совместного пользования должна делиться на равных правах между совладельцами, поэтому к полученным значениям нужно прибавить по 50/200.

Итоговая доля каждого дольщика будет выражаться:

• 70/200+25/200=95/200
• 80/200+25/200=105/200.

При заключении соглашения сторон именно в таких соотношениях будет зарегистрировано право участников.

Комментарий к статье 37 ЖК РФ:

1. Одной из особенностей права общей собственности на общую часть многоквартирного дома является то, что в отличие от общего правила (ст. 252 ГК РФ — участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества) собственник доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома такого права на выдел доли не имеет. В данном случае каждому собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имущество, а не реальная доля в материальном объекте.

Размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии с настоящим Кодексом и ГК РФ. Доля каждого собственника помещения в общей собственности домовладения пропорциональна доле принадлежащих ему помещений, измеренных в квадратных метрах площади. В соответствии со статьей 15 настоящего Кодекса, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Вводный закон (ст. 15) устанавливает возможность возникновения исключений из общего правила определения доли в праве общей собственности на общее имущество, определенное настоящей статьей. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Вводного закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Также и ГК РФ (ст. 245) допускает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Однако если установленный порядок использования общего имущества не соблюден (к примеру, не было получено согласие всех сособственников на внесение в имущество улучшений, а такое согласие требовалось), то такой участник долевой собственности право на увеличение своей доли не имеет.

Произведение отделимых улучшений общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не требует согласия остальных собственников общего имущества, и, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, они поступают в собственность того из участников, который их произвел.

2. Доля каждого собственника помещения в праве общей собственности в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение. Например, если собственник продает свою квартиру, то к покупателю (новому собственнику) переходит не только право собственности на эту квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на имущество дома.

3. Если собственник помещения в многоквартирном доме меняется, доля нового собственника помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме соответствует доле предшествующего собственника.

4. Доля собственника помещения в многоквартирном доме в общем имуществе абстрактная, и участник общей собственности — собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в общей собственности, отказываться от нее в пользу физических или юридических лиц, а также совершать иные действия, влекущие утрату им доли в общей собственности, отдельно от принадлежащего ему на праве собственности помещения. Это является естественным, поскольку действия, влекущие отчуждение общей собственности в многоквартирном доме (продажа, дарение, обмен и т.п.), делают невозможным для других собственников осуществлять свое право на это недвижимое имущество.

Что такое долевая собственность на квартиру?

В статье 244 Гражданского Кодекса Российской Федерации под определением долевая собственность понимается имущество, в котором четко определены доли каждого владельца.

В соответствии с ГК РФ доли в квартирах можно:

• продавать;
• передавать по наследству;
• сдавать в аренду;
• дарить.

Причины возникновения

Основные причины возникновения долевой собственности следующие:

1. По решению суда. Если люди не могут самостоятельно договориться о разделе имущества, то это осуществляется в судебном порядке. Судьей учитываются многие факторы, например, наличие несовершеннолетних детей, и выносится решение относительно размера каждой доли.
2. В результате наследования.
3. По соглашению владельцев объекта недвижимости. В этом случае граждане самостоятельно принимают решение о выделении каждому владельцу определенной доли в квартире.

Разница между совместной и долевой собственностью

Долевая собственность в сравнении с совместной отличается:

Выделением долей, у которых свой владелец.

Каждый владелец имеет Свидетельство о собственности.

• Любые обязательные платежи за объект недвижимости делятся пропорционально между дольщиками.
• На налоговый вычет может претендовать каждый дольщик, если он совершеннолетний и регулярно отчисляет подоходный налог.
• Своей долей человек может распоряжаться по усмотрению, например, подарить или сдать в аренду.

Понятие общей (совместной) собственности

Сам термин «общая собственность» указывает на наличие у объекта обладания более одного хозяина. Таким объектом может быть как недвижимость, так и машина, денежные средства и прочее. Подробно о том, когда имущество считается общей долевой собственностью, и как возникает совместное владение, можно прочитать в 244-й статье Гражданского кодекса (ГК) РФ.

Право обладания может быть совместным и долевым. При совместном владении из объекта, по отношению к которому возникли права, не выделяются части, все хозяева владеют им совместно, а при долевом — у каждого владельца есть своя часть от целого.

Допустимые способы реализации имущественных прав регулируются законом. Имущество супругов определяется как совместное, если это не противоречит брачному договору (при условии, что такой договор был подписан). То есть все, что было нажито после заключения брака, принадлежит обоим супругам. Раздел совместно нажитого капитала мужа и жены при разводе происходит по обоюдному решению обеих сторон либо по решению суда, если договоренность не была достигнута.

Если пара проживает вместе без официальной регистрации брака, то имущество каждого партнера считается его собственным. Если супруги заключают при регистрации своих отношений брачный договор, то он может выполнять функцию контракта, который регулирует имущественные взаимоотношения пары и определяет часть каждого в совместной собственности. Тогда это будет уже долевая собственность, а не совместная.

Принимать какие-либо решения относительно объекта собственности и совершать с ним различные операции может любой из хозяев, но только с согласия остальных владельцев. Если их мнение не было учтено либо они не были проинформированы о факте сделки, то они могут оспорить такую продажу или иную операцию через суд.

Также совместной собственностью по умолчанию считаются владения фермерских хозяйств. Если иное не указано в соглашении между фермерами либо не прописано в нормативном акте, то все крестьяне-предприниматели владеют землей и иными имущественными объектами на равных правах, без выделения долей. Об этом говорится в 257-й статье Гражданского кодекса.
Распоряжаться совместным имуществом может тот, кому выдана соответствующая доверенность, либо глава этого же хозяйства. Если необходимость вычленения доли конкретного фермера все же возникнет, то он получит денежную компенсацию, сопоставимую со своей частью. Выделения участка как натурального выражения долевого имущества законодательство не предусматривает.

Особенности использования участка в долевой собственности

Общая долевая собственность на землю подразумевает, что данная территория принадлежит нескольким владельцам

Важно заметить, что каждый из собственников имеет возможность использовать не только свою долю, но и всю остальную площадь. Но совершать сделки по перепродаже своей доли или осуществлять застройку можно только по согласованию со всеми владельцами

Если хотя бы один собственник не согласен, сделка незаконна. Если мирным путем нельзя установить порядок использования земельного надела, можно обратиться с заявлением в суд. Эти вопросы решает мировой судья.

Межевание земельного участка в долевой собственности

Специалисты, которые проводят работы по межеванию участка, выполняют геодезические съемки долевой территории, проверяют, соответствует ли участок тому, что заявлено документально, только после этих проверок начинается разделение территории на нужные части. Границы, образуемые при межевании, будут узаконены официально. Процедура межевания и установления границ аграрного участка проходит следующие этапы:

• Сбор сведений и их тщательный анализ.
• Получение согласия от всех собственников площади земельного участка и людей, которые заинтересованы в установлении границ.
• Геодезическая съемка.
• Обработка данных.
• Создание плана межевания – конечный результат.
• Подача плана в регистрационную палату.
• Получение кадастрового паспорта.

Чтобы оформить права на участок в долевом владении, после проведения всех этих процедур нужно обратиться с перечнем документов и планом межевания в кадастровую палату. Если возникают споры о границах долей, проводится судебная экспертиза.

Как поступить, если необходимо выполнить межевание и занести участок в кадастр, а также как прекратить споры с соседями по поводу границ участка расскажет юрист в данном видео:

Как разделить землю в долевом владении

Обычно общую собственность на территорию имеют супруги, которые приобрели надел в браке, либо после приватизации территории родственниками. Реже долевая собственность на площадь надела бывает у людей, не имеющих родства. Согласно статье 252 ГК РФ каждый из владельцев может потребовать разделения участка. В этом случае человеку выделяется положенная ему доля, проводятся границы. Это может осуществляться как в добровольном порядке, так и по решению суда.

После раздела собственник может распоряжаться выделенной ему долей по своему усмотрению, не советуясь с другими владельцами.

Если разделение хочет провести только один из собственников, остальные могут продолжать пользоваться общей долевой собственностью.

Если раздел добровольный, проводится межевание, определяются границы, все полученные от специалистов бумаги сдаются на подпись главе района или города. Затем документы необходимо отдать в регпалату вместе с разрешением на разделение надела от комитета управления собственностью. В течение 2-х недель готовится новый документ на право владения выделенным участком земли.

Список документов, которые нужно подать в ГКП:

• договор о покупке или приватизации;
• кадастровые паспорта;
• согласие на разделение от всех заинтересованных людей;
• квитанция об уплате госпошлины в размере 1 000 рублей с каждого владельца.

Если возник конфликт, и мирным путем не получается разделить территорию, придется обратиться в суд с заявлением о просьбе выделения принадлежащей владельцу доли в натуральном виде. В этом случае нужно составить иск и предоставить документы на рассмотрение. Если разделение будет одобрено, можно обращаться в регпалату за оформлением новых свидетельств, в случае отрицательного решения можно попробовать подать апелляцию в вышестоящий суд. Существуют нормативы площадей земельных участков, если при делении общей территории на количество собственников размер участка меньше нормы, им откажут в разделе, и оспорить это уже невозможно.

Продажа доли земельного участка

Продажа аграрных участков, которые находятся в долевом владении, регулируется Земельным Кодексом, а также рядом статей ГК РФ.

Есть ряд нюансов при совершении перепродажи доли участка:

• Земля должна быть разделена специалистами, нужно предъявить документ, где все границы четко обозначены.
• У продавца должно быть на руках свидетельство, подтверждающее право на владение долей территории.
• Преимущество при покупке доли имеют совладельцы участка. Только в том случае, если они подписывают отказ, продавец может предлагать долю посторонним людям.
• В отказе прописывается сумма, за которую владелец предлагает приобрести долю другим собственникам, продажа иным лицам за меньшую сумму является незаконной и может быть опротестована в суде в течение 3-х месяцев с дня продажи.

Процедура продажи общей долевой собственности, необходимые документы

Самой часто встречающейся процедурой является реализация недвижимости в новостройке, а также обеспечение ипотеки. Основной особенностью процедуры продажи, как и предоставления в залог является получение согласия всех совладельцев. Подобная ситуация может возникнуть и при необходимости предоставления имущества или его доли в залог в качестве обеспечения долговых обязательств или гарантий платежеспособности при оформлении кредита.

Для проведения и оформления процедуры продажи в обязательном порядке потребуются следующие документы.

1. Паспорт, прописка, код. Оригиналы, копии в 2 экз.
2. Документы, устанавливающие пользование или владение объектом. Оригиналы, копии на всех совладельцев.
3. Технические документы приватизированный объект. Оригинал, копии – комплекты на всех участников – совладельцев.
4. Доверенность, которую выдает нотариус. Оригинал в приложении – документы, подтверждающие личность или должностные полномочия.
5. Оплата Госпошлины за услугу. Квитанция, чек – оригинал.

Преимущественная покупка: сущность понятия и право осуществления

Закономерным следствием самой природы права общей долевой собственности становится то, что если любой из владеющих в какой-то момент решает в отношении собственной доли провести продажу, то это неизбежно затрагивает интересы всех остальных. Это учтено в современной законодательной системе, которая предоставляет всем остальным право на то, чтобы в преимущественном порядке подобную долю приобрести. В реальности это означает, что все остальные собственники могут купить долю, предполагаемую к запланированной продаже, на том же ценовом уровне, на котором она должна была быть продана, и на тех же условиях, и обладают в этом вопросе первоочередным преимуществом.

Чтобы сам факт продажи не оказался для собственников сюрпризом, продавец доли в обязательном порядке и в столь же обязательной письменной форме извещает об этом остальных сособственников, и при этом указывает цену продажи и условия ее осуществления. Никаких особенных требований к подобному извещению современное законодательство не предъявляет, поэтому это может быть сделано не только письмом, но и по факсу, а также в телеграфной форме. Ключевое условие – именно выполнение этого требования, ведь в спорной ситуации соблюдение законодательства потребуется подтвердить. Чтобы упрочить свое положение, собственник-продавец может воспользоваться 86-й статьей российских Основ законодательства о нотариате и задействовать в процессе осуществления извещения нотариуса.

Для принятия решения о том, будут или не будут они приобретать предполагаемую к продаже долю, у других собственников есть месяц, если речь идет о недвижимом имуществе, и десять дней, если речь идет об имуществе движимом. Как только этот срок истек – у продавца есть полное право на продажу своей долю любому, кому он пожелает это сделать. Если от всех остальных сособственников поступят письменные отказы от приобретения раньше, чем истечет срок принятия такого решения, то и долю можно продать раньше по факту поступления отказов.

То, как именно участником-продавцом должно быть проведено извещение сособственников, может устанавливать федеральный закон. При наличии среди сособственников нескольких желающих сделать приобретение, конкретный выбор остается за продавцом.

Уступить свое преимущественное право на покупку реализуемой доли по преимущественному принципу никакой из оставшихся собственников никому не может – четвертый пункт 250-й статьи российского ГК это запрещает и устанавливает этот запрет как императивное правило. Однако если случилось так, что правило не было соблюдено, то это совершенно не означает, что сделка оказалась недействительной. Но с одним нюансом, указанным в третьем пункте той же статьи: на протяжении трехмесячного периода абсолютно любой из участников может через судебные инстанции потребовать о переводе на него всех обязанностей такого покупателя и всех его прав, и замена происходит только в случае, если такое требование будет удовлетворено. И, конечно, если собственник продавец известил о цене и условиях, но затем изменил их, у всех остальных сособственников также появляется отличная возможность потребовать перевести на себя всех обязанностей такого покупателя и всех его прав.

Такое право на преимущественную покупку применяется только в ситуациях, когда доля отчуждается в соответствии с договорами либо мены, либо купли-продажи. Если речь идет о других договорах возмездного типа, продаже сособственнику или публичных торгах без согласия остальных сособственников, то такого права совершенно не возникает. Как только договор заключен, приобретенная доля в праве общей долевой собственности переходит покупателю-владельцу, а моментом перехода доли становится момент государственной регистрации договора.

Подробно можно узнать на юридической консультации у нас в офисе. Юрист по недвижимости Законного Права ответит на ваши вопросы, именно по вашей сделке.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

Оставьте сообщение!

+7-921-904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге