Эскроу счета

Содержание документа

Текст договора состоит из следующих разделов:

  1. Наименование документа.
  2. Место, дата его составления.
  3. Персональные данные сторон.
  4. Договорной предмет (существенное условие).
  5. Основания передачи объекта депонирования бенефициару (существенное условие).
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Агентское вознаграждение.
  8. Обособление объекта депонирования.
  9. Ответственность сторон, форс-мажор.
  10. Урегулирование споров.
  11. Режим изменения, расторжения контракта.
  12. Заключительные положения.
  13. Адреса, реквизиты, подписи сторон.

Депоненту требуется вручить на депонирование агенту движимую собственность для выполнения обязательства депонента по ее передаче бенефициару. Долг исполнен после вручения объекта депонирования агенту.

Эскроу-агент обязуется передать вещи кредитору депонента, когда возникнут конкретные договорные причины (юридические действия, события — как одно, так и перечень). Допускается обозначить передачу имущества агентом, если возникнет как любое основание из перечня, так и их определенная совокупность. Наступление, истечение срока разрешается указывать основанием.

Конкретное действие бенефициара — самое популярное основание. Допускается указать обязательную для агента передачу вещи бенефициару в течение пяти дней после поступления суммы, равной договорной цене купли-продажи, от бенефициара (покупателя) депоненту (продавцу).

Разрешается определить действие третьего лица либо органа (как основание), например указать, что деньги поступают от эскроу-агента к бенефициару-продавцу в течение трех дней после регистрации права собственности депонента-покупателя на жилье. Если договорные основания не наступают, объект депонирования возвращают депоненту.

Эскроу-агент обязуется сохранить депонированные у него вещи и при возникновении контрактных условий передать их бенефициару.

Агент обязательно информируется о наступлении договорных оснований. Контрактом разрешается предусмотреть передачу имущества бенефициару после уведомления депонентом агента о наступлении основания (депонент известил агента об оплате товара и т. д.).

Допускается в контракте обязать эскроу-агента проконтролировать наличие оснований. Тогда агент тщательно проверяет их наличие для исключения безосновательной передачи объекта депонирования бенефициару. При неисполнении, ненадлежащем исполнении этой обязанности с агента (по закону либо соглашению) взыскивают убытки, неустойки и др.

Договором разрешается обязать бенефициара представить агенту документы — подтверждения возникновения оснований. Тогда агент должен проверить эти документы на наличие определенных реквизитов (подписей, штампов и т. д.), допускается проверка и их сути (через запросы в госструктуры, компании). При обоснованных сомнениях в их достоверности эскроу-агент обязан не передавать вещи бенефициару.

Агент не вправе засчитывать, удерживать депонированную движимость в счет уплаты (для обеспечения уплаты) вознаграждения, об ином договариваются.

Бенефициар обязывается вознаградить агента, если это не исключительно договорная обязанность депонента.

Бенефициар вправе требовать от агента передачи ему объекта депонирования при наступлении контрактных оснований.

Агент не вправе пользоваться, распоряжаться объектом депонирования.

Кратко особенности договора эскроу:

  • это трехсторонняя сделка, заключаемая в дополнение к еще одной, основной;
  • передача вещи бенефициару обусловлена исполнением каких-либо действий либо наступлением определенных событий, которые фиксирует или проверяет агент-хранитель (условия описываются в контракте);
  • эскроу-агентом выступает лицо, которому стороны доверяют (нотариус, банк — ГК РФ перечень не ограничен);
  • стороны вправе на основании обоюдного решения расторгнуть контракт в любое время;
  • обязательна нотариальная форма удостоверения такой сделки (но есть исключения);
  • сфера применения неограничена;
  • допускается выполнение обязанностей агентом безвозмездно;
  • переданные вещи защищены от взыскания.

Счет эскроу: в чем его минусы и плюсы?

Начнём с рассмотрения плюсов этой банковской операции:

  • Во-первых, это возможность быстро и без лишних вопросов закрыть escrow и прекратить его обслуживание, если трёхсторонний договор независимо от причины был расторгнут. В этом эскроу намного удобнее и практичнее аккредитива, владелец которого не может закрыть его оперативно, а вынужден объяснять служащим кредитного учреждения причины своего решения и, соответственно, тратить на это драгоценное время, откладывая дела и приезжая в банковскую организацию.
  • Во-вторых, этот счет – способ, с помощью которого можно пребывать в уверенности, что договорное обязательство, скорее всего, будет исполнено. В противном случае ни одна из сторон не понесёт значительного и опасного ущерба. Эскроу не может применяться в качестве одного из вариантов для безналичного расчёта, поэтому деньги на нем не могут быть переданы налоговой для ликвидации долгов по налогам, или судебным приставам для исполнения любых решений судебных органов. Поэтому счёт escrow открывается только для утилитарных целей: деньги закладываются на него для того, чтобы владелец мог исполнить условия, прописанные в конкретном договоре.
  • В-третьих, возможность мошенничества какой-либо из сторон равна нулю, потому что любые манипуляции со счётом допустимы только при одном условии: когда все три участника сделки по эскроу единогласно приняли решение поступить с деньгами определённым образом.
  • В-четвёртых, эскроу не настолько жёстко урегулирован, как аккредитив, и может быть открыт только на основе заключённого договора. Кроме того, сторонам сделки закон предоставляет право самим регламентировать некоторые важные условия, например, список необходимых документов и бумаг, которые нужно принести в банковское учреждение, чтобы передать счет во владение бенефициара. Что же касается аккредитива, то такой свободы в отношении тех же документов он не даёт, и вам придётся предъявлять в банк весь список документов, который прописан в законе.
  • В-пятых, эскроу заставляет банковскую организацию отвечать за те действия или решения, которые она предпринимает. По этой причине бумаги исследуются и изучаются банковскими служащими намного более усердно и тщательно, чем при договоре аккредитива, после заключения которого кредитные организации практически не имеют какой-либо ощутимой для них ответственности за неправильные действия.

Минусы, которые можно выделить у счетов эскроу, заключаются в следующем:

    • Только небольшое количество банковских учреждений в настоящее время работает с услугами по предоставлению счёта эскроу в России.
    • Юридические лица лишены возможности заключать друг с другом такого рода договоры.
    • В случае возникновения каких-либо разногласий или даже конфликтов из-за неурегулированных вопросов по поводу эскроу нельзя быть на сто процентов уверенным в том, с каким результатом ваше дело может быть рассмотрено и изучено органами суда. Вы не можете предугадать, какое решение будет принято судьёй после окончания процесса.

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не все банки взяли на вооружение новый вид услуг, однако, число финансовых структур, готовых сотрудничать в рамках эскроу-счета постепенно увеличивается.

К числу первопроходцев относятся:

Сбербанк ( ознакомиться с условиями на странице банка ); Группа ВТБ; УБРиР; Генбанк (в Крыму).

Почта Банк; ГПБ; Совкомбанк; Альфабанк; Открытие; Росбанк и другие.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Олег Черников риелтор Фили-Давыдково

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов между покупателями квартир в новостройках станет обязательной и будет осуществляться только через счета-эскроу в банках которые на это уполномочены. Подробнее ниже в 5ти фактах простыми словами.

№1 Некоторым застройщикам по прежнему можно будет реализовать квартиры в новостройках по старым правилам

Об этом подписал постановление Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев. Постановление от 22 апреля 2019 года No480 (ссылка на сайт Правительства РФ http://government.ru/docs/36456/). Документ не большой, но если кратко и простыми словами то, для того чтобы продавать новостройки без эскроу счетов застройщик обязан:

– Готовность строительства должна быть не менее 30%

– Продать квартир по ДДУ не более 10%

– КОТ не мене 15% готовности объекта (КОТ — комплексное освоение (развитие) территории)

На этих льготных условиях для застройщиков действуют еще старые правила, но есть и компании которые зарекомендовали себя как надёжный застройщик, это ПИК и ЛСР, доля готовности их объектов от 6%.

№2 Рост цен в новостройках будет продолжаться и в 2019 году

Летом 1 июля 2019 г. все застройщики уже перейдут на обязательное использование счетов эскроу и купить квартиру в новостройке можно будет только по договору счета эскроу (согласно 214-ФЗ Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу), это ещё даст рост цен на и так уже подорожавшую недвижимость, но это будет не так сильно, поскольку рынок начал отыгрывать рост цен еще год назад.

Рост цен напрямую зависит оттого откуда застройщик будет будет брать деньги на финансирование стройки. Застройщики перейдут на проектное финансирование от банков, а это увеличит процент в стоимости квадратного метра, ведь теперь застройщики будут строиться на кредитные деньги.

№3 Кратко, что всё это значит для простого покупателя недвижимости и что нужно знать про эскроу-счета?

Данный механизм создан для оплаты квартир в новостройках не напрямую застройщикам, а банку агенту эскроу , на счету которого будут лежать заблокированные деньги дольщика пока не закончится строительство и застройщик не зарегистрирует права собственности.

В первую очередь договор счета эскроу создан для защиты потребителя и открывается только на имя дольщика в банке агенте, для расчетов с застройщиком по ДДУ. Это значит что исключается случай когда застройщик «строил строил» и не достроил, а дольщик остался без денег, в данном случае вся денежная сумма возвращается дольщику.

№4 Какие преимущества договоров счета эскроу и риски?

1) на них действует система страхования вкладов, даже если у банка отзовут лицензию;

2) покупатель недвижимости сможет вернуть свои деньги (действует для сумм до 10 000 000 рублей);

3) на него не распространяется блокировка и арест в случае взыскания с покупателя и его банкротства;

4) деньги лежат на счету и никто не может их использовать;

5) покупатель гарантировано получает квартиру, поскольку это обязывает застройщика исполнить обязательства;

6) действует уступка прав как и с ДДУ;

7) возможно поэтапное пополнение счта, если это предусмотрено договором;

8) без комиссий для покупателя, связанные с открытием и ведением счета (согласно 214-ФЗ Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве)

№5 Защита дольщиков обеспечена

Поскольку банки будут выдавать кредиты на новостройки, им будет не выгодно держать на балансе «недострои», они будут следить за каждым этапом строительства, вот пока тут не совсем понятно как, ведь у банков нет квалифицированных отделов по девелопменту.

Но уже появление механизма покупки недвижимости с использованием эскроу-счетов обезопасит дольщиков от «недостроя» и рисков связанных новостройками. Время обманутых дольщиков уйдёт в прошлое, вот только один вопрос не даёт покоя, почему эскроу счета не ввели раньше? Ведь этот метод покупки существует уже давно…

А что вы думаете по этому поводу?

Как работает

Основа сделки – исполнение трехстороннего договора, заключенного между участниками: продавцом, покупателем, банком. Последний выполняет функцию доверительной стороны.

Договор должен содержать все предполагаемые операции и условия их исполнения.

Сделка с эксроу-счетом выглядит следующим образом:

  1. В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета. Заявление оформляется в строго определенной форме, с указанием предмета договора (суммы), правила осуществления банковской операции, срок действия, а также иные условия, присущие любому другому договору (реквизиты сторон, решение споров и ответственность).
  2. Открывается специальный счет, на котором размещают сумму, необходимую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Возможен прием наличными, либо пополнение производят банковским перечислением.
  3. Далее участники сделки выполняют условия сделки (в случае с покупкой недвижимости – отдают документы на регистрацию нового собственника).
  4. Если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и разблокируются только для депонента (т.е. покупателя).
  5. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку эскроу-агенту (т.е. представителю банка).
  6. После положительного решения, бенефициар (продавец) получает доступ к деньгам на счету и далее волен распоряжаться ими по собственной воле.

Изучив схему работы эскроу, становится понятным, что принцип действия схож с аккредитивом, однако, в отличие от него, имеются существенные преимущества.

Отличия от аккредитива

Выбирая, какой гарантией воспользоваться при совершении расчетов с продавцом недвижимости, следует отметить важные отличия от аккредитива:

  • Открытие эскроу-счета возможно только по соглашению трех сторон, включая банк, обеспечивающего безопасность финансовой сделки.
  • Для получения допуска к средствам необходимо представить агенту определенные бумаги, подтверждающие исполнение условий договора.
  • Процесс управления счетом более удобен для участников, и предполагает большую оперативность.

Юридические особенности

Согласно статье 926.1 Гражданского кодекса РФ, до момента расчета деньги на эскроу счете являются собственностью того, кто их внес. Момент расчета наступает при выполнении продавцом требуемых пунктов договора и предоставлении необходимых документов. Внесенные покупателем средства блокируются банком до наступления одного из перечисленных в договоре обстоятельств. До этого срока любая из участвующих в сделке сторон может требовать у банка предоставить ей сведения о состоянии счета.

По мнению экспертов, конструкция договора эскроу является достаточно гибкой и удобной. Дополнительным преимуществом по сравнению с или использованием банковской ячейки служит тот факт, что стороны могут вписать в документ условие, требующее от эскроу-агента проводить детальную проверку выполнения бенефициаром перечисленных обязательств.

У эскроу в России имеются свои плюсы и минусы. Плюсы следующие:

  1. Не требуется работать с большими суммами наличных, как при использовании банковской ячейки. А значит, покупателю не придется путешествовать до банка с чемоданом денег.
  2. За открытие счета эскроу банки часто берут доли процента от его суммы, что во многих случаях выгоднее, чем аренда ячейки или оформление аккредитива. При взятии ипотечного кредита в том же банке счет эскроу могут открыть и бесплатно.
  3. Денежные средства на подобных счетах защищены системой страхования вкладов. При этом максимальная сумма возмещения для сделок с недвижимостью составляет 10 млн. рублей, что гораздо больше, чем по другим счетам, включая аккредитивные (1,4 млн. рублей).
  4. Аккредитацию для работы по соответствующей схеме получили только самые надежные из российских банков. Все они участвуют в государственной программе страхования вкладов и имеют высокий кредитный рейтинг.
  5. Покупатель может быть уверен, что списание денег произойдет только после выполнения условий договора, например, передачи готовой квартиры или сдачи объекта.
  6. Договор эскроу позволяет продать квартиру новому дольщику на этапе строительства дома. При этом все права и обязанности по счету переходят к нему.

Не лишен счет эскроу и минусов:

  1. Если сделка проводится не с недвижимостью, максимальная сумма страхового возмещения остается стандартной – 1,4 млн. рублей. Да и в случае покупки квартиры увеличенная сумма страховки действует только 3 рабочих дня с даты регистрации прав.
  2. Заключить договор эскроу можно не с любым банком. И не всегда в банке с возможностью его заключения будут самые выгодные условия по ипотеке. При покупке квартиры на этапе строительства выбор эскроу-агента формально остается за застройщиком.
  3. Требуется дополнительное документальное оформление. Для составления или проверки необходимых бумаг рекомендуется воспользоваться услугами профессионального юриста, знакомого со схемой сделки с использованием эскроу счетов.
  4. Итоговая стоимость приобретаемого жилья может быть ощутимо выше, чем при стандартном договоре долевого участия.

Эскроу, аккредитив или банковская ячейка

В качестве альтернативы эскроу счетам можно рассматривать банковский аккредитив и аренду специальной ячейки.

Напомним:

  • аккредитив – специальный банковский счет, на который плательщик перечисляет оплату по сделке, а впоследствии банк выплачивает деньги получателю по предъявлении специальных документов;
  • ячейка – банковский сейф, в который закладываются наличные деньги. Забрать сумму по сделке получатель может, предъявив в банк подтверждающие документы.

Однако ячейка в отличие от двух других форм не может использоваться в расчетах с коммерческими фирмами – только по договорам между гражданами. Банк не несет никакой ответственности за сохранность содержимого, автоматически содержимое не страхуется, а деньги в ячейке могут взыскать по суду или арестовать приставы до того, как их заберет получатель. С другой стороны, стоимость аренды небольшая – в районе 2 тыс. р., что не идет ни в какое сравнение с безналичными счетами.

Аккредитив, в отличие от счета эскроу, плательщик может закрыть по собственному распоряжению до даты перечисления средств получателю. Банк в данном случае никакой гарантии получателю средств не дает. Деньги с аккредитива могут быть арестованы приставами, и при этом они не застрахованы от банкротства самого банка. Цены на аккредитив напрямую зависят от суммы сделки. Например, Сбербанк попросит минимум 0,2%.

Среди перечисленных форм расчетов эскроу – самый безопасный. Средства защищены страхованием от банкротства, их нельзя взыскать по суду или арестовать, и плательщик не сможет отозвать их по собственному желанию распоряжением, как при аккредитиве. Цена на услуги эскроу начинается от 0,7% от суммы сделки.

Преимущества и недостатки для участников сделки

Эскроу-счета гарантируют надежность сделки при покупке квартиры для обеих сторон, поскольку банк не просто резервирует финансы до момента соблюдения девелопером обязательств, но и контролирует их передачу. Однако новая схема имеет как преимущества, так и недостатки.

Для дольщиков преимуществ больше всего:

  • Минимальная вероятность контакта с мошенниками, что исключает денежные потери.
  • Прозрачность, а также строгий контроль всех финансовых поступлений.
  • Гарантия успешного проведения сделки – получения квартиры или возврата инвестиций.
  • Эскроу обходится дешевле, нежели альтернативные варианты – аккредитив или банковская ячейка.
  • Финансы на счетах страхуются. Даже если у банка будет отозвана лицензия, средства вернут дольщику в размере, соответствующем стоимости недвижимости (но не больше 10 млн. рублей).
  • Возможность перевести нужную сумму на счет безналичным платежом, что гораздо безопаснее и удобнее взноса наличными.
  • Среди застройщиков формируется здоровая конкуренция – останутся только добросовестные.
  • Возможны льготы и плавающие ставки для владельцев ипотечных кредитов, открывающих эскроу-счет в том же банке.

Среди недостатков:

  • Ограниченное число банков, работающих со счетами данного типа.
  • Беспочвенные опасения, что переход на эскроу-счета усложнит расторжение договора долевого участия с застройщиком, когда возникнет такая необходимость (например, изменилось финансовое положение покупателя). На самом деле процедура расторжения практически не отличается от обычной, просто выплата денег будет осуществляться банком.
  • В отличие от депозита, сумма, что лежит на эскроу, замораживается, и на нее не начисляются проценты. При долгосрочном хранении стоит вспомнить об инфляции, а значит – о частичном убытке дольщика.

Некоторые застройщики не признают данную схему удобной для себя, поскольку она лишает их возможности напрямую привлекать деньги от дольщиков. Следовательно, большинству компаний придется вести строительство за свой счет либо брать солидный кредит в банке. Но для девелоперов здесь есть преимущество: чем больше средств у покупателей на эскроу-счетах, тем дешевле обойдется проектное финансирование (банк снизит процентные ставки).

Несомненно, необходимость сотрудничать с посредником-банком повлечет дополнительные комиссионные расходы и повысит общую стоимость операций. Подобные изменения существенно отразятся на работе девелоперов и приведут к повышению цен на жилье в новостройках. А в случае задержки сдачи объекта в эксплуатацию более, чем на 6 месяцев, любого застройщика могут признать банкротом (для правительства это очередной «рычаг управления» стройкой).

Но не стоит отметать еще один вариант развития событий: разорение значительной части строительных компаний, которое повлечет за собой сокращение рабочих мест. Не исключено также, что из-за необходимости открытия эскроу-счетов будет наблюдаться частичный переход застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала. Но несмотря на все минусы, даже здесь есть приятный «бонус» для строительных организаций: больше не потребуются дополнительные формы обеспечения, а соответственно, лишние затраты в виде оплаты поручительства банков, страховых взносов, отчислений в компенсационный фонд.

Напоследок стоит вспомнить и о третьей стороне – банках. Да, они выиграют больше всех. Но теперь, скорее всего, начнут кредитовать только компании, которых уже обслуживали на протяжении нескольких лет и в чьей надежности убеждены, поскольку принимают на себя риски, связанные с незавершенным строительством.

А вот что касается уже запущенных объектов, которые нуждаются в финансировании, но не могут быть достроены по старой схеме за счет дольщиков, то здесь есть высокая степень риска, что они будут заморожены или переданы на завершение другим девелоперам. Однако, если компания ранее работала с банками, значит ее надежность уже подтверждена фактами и она сможет получить кредит, чтобы избежать неприятностей. Именно от этого следует отталкиваться инвестору, выбирая квартиру в новостройке.

ПОЛЕЗНЫЙ ЭСКРОУ-СЧЕТ?

С 1 июля 2019 года все застройщики, которые работают по схеме долевого строительства, обязаны перейти на использование эскроу-счетов.

Это называется проектное финансирование. Деньги же дольщиков, которые, по сути, прекращают быть дольщиками, так как больше не финансируют своими деньгами строительство, а лишь гарантируют впоследствии оплату построенного жилья, просто замораживаются в банке.

Итак, кому от этого хорошо?

Эскроу-счета полезны, в первую очередь, покупателям жилья на этапе строительства. Их деньги теперь не пропадут в случае мошенничества или неудачи застройщика. Без выполнения обязательств деньги ему просто не перейдут. Более того, теперь застройщиком-участником по договору эскроу-счёта не может быть «левая» организация. Для строительных компаний законодательством закреплён опыт работы на строительном рынке не менее трёх лет. При этом общая площадь застройки должна равняться не менее 10 тыс. кв. м.

По договору устанавливается ввод объекта в эксплуатацию в строго оговоренные сроки. В ином случае строительная компания получает отказ в предоставлении ЗОС (заключения о соответствии), что влечёт существенные финансовые потери. Запрещено задерживать окончание строительства недвижимости на срок более трёх месяцев.

Лайфхак

С использованием эскроу-счетов практически отсутствует риск потери денежных средств даже в случае банкротства банка, в котором эскроу-счет был открыт. Во исполнение решения правительства РФ, средства на таких счетах застраховываются на сумму до 10 млн руб. Страхование счёта эскроу осуществляется государством в лице Агентства по страхованию вкладов. Данный вид страхования регулируется 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».

Важно, что по закону эскроу-счета открываются бесплатно, платить за них банку не нужно. Правда, и заработать на этом будет нельзя: проценты на эти средства начисляться не будут

А ещё не стоит забывать об инфляции…

Вот так бывает

Деньги на счете-эскроу должны находиться в течение всего периода строительства, которое может идти годы. Согласно закону, данные суммы не подлежат индексации. В случае несоблюдения застройщиком условий договора денежные средства возвращаются депоненту (дольщику) в 100-процентном объеме. Но фактическая цена этих денег, если в стране имеет место быть инфляция, уже будет меньше их реальной стоимости…

Зато эскроу-счета очень выгодны банкам. «С момента внесения денег депонентом и до их получения бенефициаром (застройщиком) внесённые деньги являются ресурсом банка, который он может размещать по своему усмотрению. Причём ресурсом срочным и понятным, аналогичным срочным вкладам юридических лиц, поскольку до расчётов по обязательствам им никто не может воспользоваться. Более того, этот ресурс является безвозмездным, поскольку по закону проценты на сумму денежных средств, находящихся на счёте эскроу, не начисляются. С этой точки зрения для банков это архивыгодное мероприятие, аналогов которому на сегодняшний день не существует», — говорит Дмитрий Шевченко, партнёр юридического бюро «Замоскворечье».

А вот застройщикам эскроу-счета нравятся, мягко говоря, не очень: во-первых, деньги на стройку надо искать где-то ещё; во-вторых, их ведь можно и не найти, а там недалеко и до закрытия бизнеса, говорят небольшие участники рынка. «С 1 июля привлекать проектное финансирование под строительство смогут далеко не все застройщики, а полученные от покупателей средства они смогут получить, только когда объект будет полностью сдан», — указывает аналитик ГК «Алор» Алексей Антоненко. При этом, по его словам, для застройщиков в этих изменениях есть и другие минусы: помимо необходимости поиска новых источников финансирования, конкурировать с другими застройщиками будет сложнее. Если раньше привлечь покупателей можно было низким ценником на этапе котлована, то теперь ценник будет соответствовать реальному положению дел на рынке, и влиять на цену уже можно будет только за счёт реальной оптимизации строительного процесса, заключает эксперт.

Поскольку в красной зоне кредитоспособности находится порядка 30% уже начатых строительных объектов, то, чтобы не превратить их в проблемные, решено было сделать исключение на переходный период.

Вот так бывает

В апреле правительство утвердило критерии, при соответствии которым часть уже начатых строительных объектов может быть достроена по старым правилам — речь идет о проектах, готовность которых составляет не менее 30% и где 10% площадей продано по договорам доверительного управления.

Договор счета эскроу

Российское законодательство дало позволение резидентам РФ заключать договор счета эскроу с 1 июля 2014 года. Согласно Гражданскому кодексу РФ сторонами такого договора являются:

В статье 860.7 ГК четко указано, что миссию эскроу-агента по упомянутому договору вправе брать на себя банк. Этим обусловлено кардинальное отличие использования таких счетов в России от иностранных государств, где роль агентов эскроу помимо банков берут нотариусы, юридические компании, специализированные фирмы и др.

В то же время в главе 47.1 ГК упоминаются те же эскроу-агенты, что и в зарубежных странах:

  • нотариусы;
  • юридические лица — без уточнения, какие именно.

Там же обозначено, что предметом договора может являться имущество, тогда как согласно ст. 860.7 — только деньги.

Суть договора эскроу:

  1. счет эскроу открывает банк, оказывающий такую услугу и берущий на себя обязанности агента, минимизируя риски обеих прочих сторон соглашения — бенефициара, или получателя денег (продавца) и депонента, т. е. плательщика (покупателя);
  2. депонент перечисляет на этот счет денежную сумму, прописанную в трехстороннем договоре;
  3. перечисленную сумму банк эскроу-агент блокирует на неопределенный срок до абсолютного выполнения продавцом своих обязательств перед покупателем;
  4. снимать деньги со счета до выполнения этих обязательств не вправе ни получатель, ни плательщик. Также не допускается использование денег владельцем на какие бы то ни было цели, кроме расчета с продавцом;
  5. банк не вправе списывать комиссии и прочие платежи за обслуживание счета. Агент получает исключительно вознаграждение, предусмотренное трехсторонним соглашением, которое уплачивается иным способом. Вознаграждение может выплачиваться только депонентом либо бенефициаром;
  6. не допускается перечисление депонентом средств в большем размере, чем прописанный в договоре;
  7. если получатель денег так и не выполнит взятых обязательств до истечения срока действия договора, средства возвращаются владельцу счета.

Эксперты нередко отмечают, что счет эскроу — это разновидность номинального счета. Но номинальные счета часто используются в целях опекунства для содержания лиц с ограниченной или полной недееспособностью. Следовательно, есть разница — перечислять деньги, чтобы выполнить условия договора или сделать это, когда эти условия уже выполнены. Графически описанную схему можно представить следующим образом:

Ответы на вопросы читателей

Термин «эскроу» пришел в русский язык из английского (escrow – «условный», в бизнес-терминологии – «условное депонирование»). Означает внесение денег на хранение для третьего лица с предоставлением ему доступа только при выполнении определенных условий. Ударение в русском слове, как и в английском, ставится на предпоследний слог: «эскрОу».

Эскроу-счета для дольщиков застройщик может открыть только в том банке, который предоставит кредит на строительство. Соответственно, строительная компания будет гарантированно располагать необходимыми для возведения дома средствами. Да, они недешевые, но застройщик уже не так зависит от продаж квартир, может выстраивать более долгосрочную маркетинговую кампанию таких продаж.

Обязательное использование эскроу-счета в долевом строительстве введено с 1 июля 2019 года. Таким образом государство защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков и от рыночных рисков в процессе строительства. Эскроу-счет по закону о долевом строительстве – это обособленный счет, на который покупатель вносит деньги за недвижимость, а продавец получает к ним доступ только после сдачи дома в эксплуатацию. Гарантом сделки является банк. При этом деньги на счету блокированы и для покупателя – он не может их забрать, не расторгнув договор долевого участия. Эскроу-счет в данном случае – инструмент, обеспечивающий выполнение сторонами договора их обязательств.

В сделке с использованием счета эскроу участвуют три стороны: продавец, покупатель и банк, гарантирующий выполнение условий сделки. Этот банк и является эскроу-агентом. Формально он не имеет собственного интереса в сделке, его услуги оплачиваются не из средств, внесенных на счет эскроу. В то же время объективно банк – главный выгодоприобретатель новой системы. Он получает в свое распоряжение бесплатные деньги дольщиков (на них не начисляются проценты), берет плату с застройщика за использование счета эскроу, а также получает с застройщика проценты за пользование кредитом, выданным под залог средств, размещенных на счету эскроу.

Нет, для открытия эскроу-счета обязательно личное присутствие в банке.

Закон №214-ФЗ позволяет работать без использования эскроу-счетов тем застройщикам, которые начали возводить объекты до начала действия поправок в закон о долевом строительстве (до 1.07.2019). Правда, при этом здание должно быть построено минимум на одну треть, а с дольщиков собрано как минимум 10% необходимых средств. Некоторые застройщики пользуются этой нормой и «продают» еще не построенные квартиры аффилированным компаниям, чтобы набрать те самые 10% средств. Затем квартиры переоформляются на новых покупателей по переуступке прав. Такая схема незаконна, но для ее выявления необходима проверка по инициативе прокуратуры. Понятно, что без конкретного сигнала от кого-либо из участников сделки прокуратура работать по объекту не будет. А участникам сигнализировать невыгодно, поскольку использование эскроу-счета вызывает удорожание квадратных метров.

Если же речь идет о продаже недвижимости либо других товаров и услуг, то использование счета эскроу – дело добровольное.

Использование счета эскроу приводит к повышению цены на квартиру, поскольку застройщику нужно компенсировать банковские проценты за пользование кредитом на строительство, а также процент за пользование собственно счетом эскроу.

Эскроу-сервисы используются в интернет-торговле, это цифровой аналог банковских эскроу-счетов. Существуют специальные сервисы, которые принимают от покупателя деньги на хранение и выдают продавцу только после получения покупателем товара. Например, на Западе сервис escrow.com защищает от мошенничества при сделках, совершаемых на сайтах типа eBay или FedEx. В России применяются такие эскроу-сервисы как CashPass или SafeCrow. Собственные и партнерские эскроу-сервисы используются на сайтах бесплатных объявлений – Авито и др.

С формальной точки зрения ни сам процесс открытия счета эскроу для юрлица, ни формат его обслуживания ничем не отличаются от аналогичных действий для физических лиц. Есть лишь один нюанс: организации не подпадают под действие закона о страховании вкладов. Так что в случае банкротства банка, где открыт счет эскроу, страховое возмещение юрлицу выплачено не будет. Однако организация может застраховать свои деньги самостоятельно в любой страховой компании.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector