Приватизация комнат в коммунальной квартире

Аргументы «за» и «против»

Если приватизация отдельной квартиры однозначно более выгодна для нанимателей муниципального жилья, приобретение прав на комнату в коммуналке имеет больше отрицательных моментов.

Несмотря на то, это пусть небольшой, но всё-таки капитал в виде недвижимости, выгода от её приобретения минимальна.

Минусы процесса состоят в следующем. Приобретая маленькую жилплощадь, вы теряете право на помощь государства в улучшении жилищных условий, а также право на участие в процессе приватизации повторно.

Увеличатся затраты на содержание жилья (читайте о налогообложении приватизированных квартир). Кроме того, с момента приватизации на плечи собственника ляжет и забота о состоянии мест общего пользования. За свой счет придётся ремонтировать техническое оборудование квартиры.

Если вы задумаете продать комнату, прежде всего, должны будете предложить её соседям по коммуналке. Без их официального отказа продать комнату третьим лицам нельзя.

При расселении властями коммуналки вы получите выплату за собственные квадратные метры или жилое помещение равное по площади комнате. При этом размер некоторых комнат не позволяет получить взамен них квартиру, и собственник однозначно получить лишь денежную компенсацию. Причём в выкупную стоимость не будет включена цена мест общего пользования.

Если же во время расселения коммуналки ваша комната останется муниципальной собственностью, власти обязаны будут предоставить вам квартиру по нормам жилплощади на каждого члена семьи.

При большом количестве зарегистрированных в комнате, проживать в государственном жилье до момента расселения однозначно более выгодно. У вас есть шанс получить большую квартиру взамен маленькой комнатушки.

Проживая в коммуналке вы имеете право на освободившиеся другие комнаты, поскольку по закону вселить в них кого-либо взамен выбывших нанимателей власти не могут. Но как только произойдёт приватизация отдельного помещения, данное право аннулируется.

Вы становитесь собственником, а комнату, оставшуюся в муниципальном фонде, администрация может предоставить кому угодно.

пожизненно останетесь

Коммуналки, все комнаты которых являются собственностью частников, расселению не подлежат.

При сносе дома власти компенсируют каждому собственнику стоимость приватизированных квадратных метров.

Предоставлять каждой семье отдельную жилплощадь органы местного самоуправления в подобной ситуации не обязаны.

Ограничения

Большинство общежитий в стране принадлежит государственным либо частным предприятиям. То есть этот объект недвижимости не относится к муниципальному жилому фонду. Соответственно, закон не разрешает регистрировать данный тип имущества на частное лицо.

Чтобы приватизировать комнаты, расположенные в общежитии, последние должны перейти на городской баланс. Кроме того, приобрести права на такое имущество можно в том случае, если:

1. квартиросъемщик доказал, что помещение выдавалось в качестве служебного жилья;
2. договор о найме жилья заключался до 2006 года.

Указанные ограничения также не всегда действуют. Не исключено, что после 2006 года организации заключали договоры о соцнайме.

Проводя приватизацию комнаты, нужно учитывать, что кухня, санузел и коридор не переходят во владение лиц, которые участвуют в данной процедуре. Эти зоны будут находиться в собственности людей, проживающих в коммуналке, пропорционально их долям. Если не все квартиросъемщики оформили оставшиеся комнаты на себя, места общего пользования останутся на балансе государства либо муниципалитета.

Законодательство устанавливает следующее правило: любой человек может отказаться от участия в процедуре. Однако лица, не достигшие 18-летнего возраста, не обладают таким правом. Более того, законные опекуны не могут за них принимать подобные решения.

В случае если квартиросъемщик отказывается от приватизируемого имущества, он может передать свою долю другому квартиросъемщику. Данное решение необходимо закрепить документально и заверить у нотариуса.

Лица, отказавшиеся от доли в социальном имуществе, могут в будущем принять участие в приватизации другой недвижимости. Аналогичное право сохраняют за собой граждане, которые на момент перехода прав на комнату не достигли 18-летнего возраста.

Приватизация комнаты в общежитии

Все нюансы приватизации общежитских комнат связаны со спецификой статуса подобного жилья. Еще несколько лет назад законодательно была запрещена такая процедура, но с введением нового Жилищного кодекса она стала доступной для населения.

В настоящее время широко распространена следующая практика: наниматели комнат в общежитии получают отказ в приватизации, взамен этого им предлагается выкупить помещение по средней цене на рынке. Но такие действия не совсем законны.

Какие могут быть причины отказа в приватизации:

• заявитель не оплачивал счета за услуги;
• была выявлена незаконная перепланировка комнаты;
• предоставленная заявителем документация утратила юридическую силу;
• заявитель предоставил поддельные документы;
• был предоставлен неполный комплект документации.

Также отказ может быть связан, к примеру, с тем, что общежитие не передавалось муниципалитету, а все еще числится на балансе предприятия. В некоторых случаях муниципальные власти затягивают процесс заключения договоров соцнайма с гражданами, отодвигая таким образом процедуру приватизации.

Для проведения процедуры переоформления комнаты в собственность, гражданин должен получить согласие от всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних детей.

В студенческом

Студенческие общежития относятся к жилому фонду специального назначения. Это налагает запрет на оформление в собственность комнат. Исключений из данного правила не предусмотрено, поэтому человек может только подыскать другой объект для приватизации.

Вопрос приватизации такого объекта зависит от того, занимают ли его фактически в настоящее время данные лица.

В случае, если комнату занимают несколько человек, даже судебная инстанция не вправе ущемить права остальных граждан, предоставив помещение только кому-то одному.

В данной ситуации потребуется заключить договор социального найма. Тогда суд имеет возможность признать права собственности на комнату за несколькими гражданами. В этом случае речь пойдет о долевой собственности.

Судебная инстанция может закрепить жилье и за одним гражданином, если на момент обращения он фактически проживал в комнате один.

Как забрать свою «дольку»?

К сожалению, внутри многих семей, с большим числом домочадцев, но с весьма плохими межличностными отношениями между собой, нередко возникает вопрос: каким способом можно получить собственность на свою часть в общем жилье, чтобы иметь возможность прекратить совместное мучительное проживание на одной территории?

Первый путь решения вопроса – мирный. Проще всего это сделать путём мирного согласования всех жильцов, договорившись сообща о приватизации квартиры в общую долевую собственность. Подавая заявление в муниципалитет, люди могут самостоятельно выбрать: какая именно форма собственности должна устанавливаться. Их две:

1. Совместная собственность – когда между жильцами установлены добросердечные родственные отношения.
2. Долевая собственность – когда между жильцами отсутствуют добрые родственные отношения.

Излишним будет говорить, что любой из двух обозначенных вариантов возможен лишь в случае одобрения всеми домочадцами, проживающими в жилом помещении. В случае Вашего желания, но без согласия остальных, приватизация не может состояться.

Как происходит приватизационная процедура в общежитии

В первую очередь, что необходимо для того, чтобы начать приватизировать комнату в общежитии, так это:

1. Получить письменное согласие всех зарегистрированных жильцов на обозначенной площади, которое должно быть в обязательном порядке заверено у нотариуса.
2. Затем необходимо собрать все нужные документы.
3. Следующим этапом будет обращение в местный орган самоуправления, где потребуется предоставить пакет документов и написать соответствующее заявление.
4. После этого в муниципальном органе работники проверяют достоверность представленных документов, и течение 2-х месяцев принимается решение о переводе муниципальной собственности в частную.
5. Когда будет вынесено утвердительное решение касательно приватизации, собственнику потребуется постановить на учет данный объект недвижимости в Росреестре.

Что касается документов, то перечень их достаточно большой, поэтому на сбор порой требуется много времени. В него включаются:

1. Заявление о желании приватизировать комнату в общежитии. Заявление заполняется на стандартном бланке, который можно скачать с интернета и заодно просмотреть образец заполнения. Или же взять его непосредственно в местной администрации, в любом случае такую бумагу требуется непременно заверить в ЖЭКе.
2. Паспорта граждан, прописанных на жилплощади на постоянной основе. Если среди жильцов есть несовершеннолетние дети, то нужно предоставить свидетельство о рождении.
3. Также потребуется выписка из ЕГРН, которую следует взять в Росреестре или МФЦ.
4. Выписка из банковского учреждения, где указывается наличие денежных средств на счете.
5. Договор соцнайма на помещение, ордер на комнату.
6. Технический паспорт на конкретную комнату, его выдает БТИ.
7. Справка, где отмечен факт, что гражданин впервые обращается по вопросу приватизации. Ее потребуется взять в местной администрации.
8. Справка, в которой засвидетельствовано, что у гражданина в собственности нет никакой недвижимости.
9. Также необходима выписка, где указывается все объекты недвижимости, которые находятся в собственности муниципалитета.
10. Кроме этого, нужен письменный отказ от приватизации от жильцов, которые проживают на обозначенной жилплощади.

Этот перечень является основополагающим, и в зависимости от региона могут быть затребованы и дополнительные документы, поэтому лучше всего заблаговременно узнать об этом у работников администрации.

Наличие перепланировки

Факт перепланировки комнаты должен быть оформлен в соответствии с законодательством, иначе он может стать препятствием на пути к приватизации жилого объекта.

Перепланировка считается

законной

только при наличии разрешения на перепланировку, получение которого предполагает сбор необходимого пакета документов.

Пакет документов, необходимый для получения разрешения на перепланировку комнаты:

• подлинники или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;
• письменное согласие от всех членов семьи на перепланировку;
• копия плана комнаты и экспликация БТИ;
• проект предстоящей перепланировки комнаты;
• заключение, полученное от органов по охране памятников архитектуры, истории и культуры, о возможности допущения переустройства жилого помещения, если таковое находится в здании, имеющем культурную ценность.

После получения разрешения и проведения всех работ необходимо сдать объект перепланировки в установленном порядке.

Завершение перепланировки комнаты должно завершиться составлением приемочной комиссией акта. Обычно состав такой комиссии назначается главой муниципального образования, в ее состав могут входить руководители отделов местной администрации.

Составленный акт направляется главой комиссии в организацию, отвечающую за учет объектов недвижимости (БТИ). Проведенная в комнате перепланировка требует занесения данных о фактических изменениях в технический паспорт данного жилого объекта.

Законно проведенная и оформленная перепланировка позволяет приступить к дальнейшим действиям по приватизации комнаты.

О чем говорит закон?

Начнем с того, что приватизация в России бесплатная – нет необходимости выкупать квартиру по кадастровой или рыночной стоимости. Достаточно собрать документы, обратиться в органы местного самоуправления и зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Более того, начиная с 2020 года, приватизация жилья в РФ стала бессрочной – об этом сообщает указ Президента России В.В. Путина. Теперь любой гражданин нашей страны может перевести муниципальную недвижимость в личную собственность. Раньше это нужно было делать до истечения срока бесплатной приватизации. Сейчас срок убрали совсем, поэтому свободы в действиях стало больше.

Но все ли так просто с оформлением долей муниципальной жилплощади? ФЗ «О приватизации…» № 1541-1 от 4 июля 1991 года гласит, что квартира переводится в собственность как цельный объект недвижимости. Жилье может быть передано одному владельцу или сразу нескольким участникам процедуры. Основное условие – приватизация всей квартиры с дальнейшим распределением долей на каждого из членов семьи нанимателя жилья.

Если вы хотите приватизировать не всю муниципальную жилплощадь, а, скажем, одну комнату – вам откажут. Закон запрещает оформлять отдельные части квартиры без перевода в собственность всего жилья. Один из вариантов – попробовать изменить муниципальный статус на коммунальную жилплощадь. Впоследствии, можно приватизировать отдельную комнату в коммуналке, если она представляет собой объект недвижимости (т.е. имеет отдельный вход, изолирована от других комнат). Но претворить это в реальной жизни достаточно хлопотно.

Описание процедуры

Самое главное в процессе приватизации согласование со всеми жильцами и подготовка пакета бумаг. Местом подачи документов является администрация города, специальный жилищный отдел.

Алгоритм действий включает простые шаги:

1. Подготовка бумаг.
2. Подача в муниципалитет.
3. Заключение договора приватизации.
4. Регистрация прав новых собственников в Росреестре.

Сбор документов

Первое, с чего начать процесс приватизации коммуналки – это сбор нужных бумаг:

• Технический паспорт на комнату (обязательно выделение, если оно не произведено ранее). Его получают в БТИ.
• Документы на всех жильцов квартиры, зарегистрированных на данной площади к моменту переоформления.
• Документ, информирующий обо всех прописанных жильцах (берут в управляющей компании, домоуправлении, миграционной службе – место оформления зависит от каждого населенного пункта).
• Письменные заявления от каждого прописанного жильца, намеренного участвовать в приватизации. Если кто-либо не хочет принимать комнату в качестве бесплатно приватизируемого объекта, оформляется нотариальный отказ. Заявления составляют и собственноручно подписывают все прописанные жильцы, кроме несовершеннолетних и недееспособных. В последнем случае нужно согласие органов опеки.
• Документ, дающий право на использование муниципального жилья (ордер, договор с муниципалитетом). При отсутствии ордера запрашивают выписку из городского архива с данными из ордера.
• Бумага, подтверждающая отсутствие задолженностей. Отказ в приватизации на основании наличия долгов не совсем законен, однако может усложнить процесс.
• Каждый участник берет справку о том, что ранее право на бесплатную приватизацию не использовалось.
• Когда обеспечить физическое присутствие на сделке кого-либо из жильцов невозможно, предоставляют нотариальную доверенность и паспорт доверенного лица.

Этот пакет бумаг – основной, однако комитет, занимающийся переоформлением и рассмотрением заявок, вправе потребовать дополнительные бумаги. Когда перечень собран, пора переходить к следующему этапу.

Это интересно: как приватизировать комнату в общежитии.

Принятие решения

Приняв документы по списку, сотрудники комитета (отдела) по приватизации проверяют его и рассматривают возможность переоформления. В случае обнаружения несоответствий в силу закона, в приватизации отказывают. Если препятствий не обнаружено, заявителям в течение 2 -месячного срока сообщают о согласии в приватизации.

В назначенный день все участники собираются для подписания договора с муниципалитетом об отчуждении жилья в пользу граждан.

Регистрация перехода комнаты в личную собственность

Полученный подписанный экземпляр договора дает право на завершение приватизационных мероприятий – регистрацию новой собственности заявителя в Росреестре.

Основными документами для внесения изменений в реестр недвижимости служат: договор о приватизации и платежный документ об уплате пошлины. Остальной перечень является дополнительным и может быть истребован сотрудником регистрирующего органа в индивидуальном порядке.

Как приватизировать комнату в муниципальной квартире?

В остальном приватизация проходит по общим правилам. Это достаточно сложный и длительный процесс, однако начиная с 2020 года бесплатная приватизация стала бессрочной, так что переживать о том, что люди могут просто не успеть оформить право собственности, не стоит. С другой стороны, все равно лучше поторопиться и сделать все как можно быстрее.

Порядок и этапы

1. Получить согласия всех жильцов помещения (разделенного или разменянного – без разницы).
2. Собрать все необходимые документы (см.ниже).
3. Составить заявление и направить его в МФЦ вместе с документами.
4. Подписать договор о приватизации квартиры.
5. На основании договора и собранных документов оформить право собственности.

Процедура

Согласие жильцов – это обязательный и самый первый этап, так как двигаться дальше не имея на руках таких документов бессмысленно. Как доказывает практика, в подавляющем большинстве случаев можно договориться с отказывающимися в при приватизации пользователями «по-хорошему». Далее нужно заняться сбором документов

Очень важно помнить, что многие из них имеют ограниченный срок годности. Начинать рекомендуется с техпаспорта БТИ

Обычно в рамках его оформления квартиру посещают специалисты и проверяют ее на отсутствие незаконных перепланировок или других изменений. Вполне логично, что, если такие изменения будут обнаружены, в приватизации откажут. Только после получения техпаспорта БТИ можно приступать к сбору других документов. Это связано с тем что, во-первых, техпаспорт не имеет срока годности и, во-вторых, он оформляется достаточно долго. В отдельных случаях на эту процедуру уходит около 1-2 месяцев. Когда все нужные бумаги собраны, их вместе с согласиями и заявлением нужно направить в МФЦ. Также можно обращаться в местную администрацию, однако в многофункциональных центрах обычно заниматься оформлением намного проще и удобнее. Подписав договор о приватизации нужно обращаться в Росреестр за свидетельство о праве собственности. На этом приватизация завершается.

Документы

Для того, чтобы не получить отказ от приватизации нужно собрать все документы:

• Паспорта всех жильцов с копиями.
• Свидетельство о рождении (для несовершеннолетних без паспорта).
• Разрешение из органов опеки (актуально только в том случае, если в муниципальной квартире проживают дети).
• Справка из Управляющей компании или ЖЭКа о том, сколько лиц зарегистрировано в помещении.
• Договор социального найма жилья.
• Согласия в приватизации от всех жильцов (исключая детей до 14 лет).
• Отказ от участия в процедуре (если требуется). Он оформляется нотариально. Еще раз отметим, что такой отказ лишает человека права на долю в квартире, однако не является препятствием для оформления ее в собственность в целом.
• Техпаспорт БТИ.
• Справки о том, что граждане ранее не участвовали в приватизации.
• Доверенность на представителя (если требуется). Обычно этот документ оформляют у нотариуса для того, чтобы не ходить всем вместе по инстанциям.
• Выписка из бухгалтерии об отсутствии задолженности по квартире. Если таковая имеется, можно даже не пытаться заниматься вопросом дальше, так как гарантированно последует отказ. Следует сначала погасить все долги и только потом продолжать процедуру.
• Квитанция об оплате государственной пошлины. Сама приватизация бесплатная, однако это касается только стоимости жилья. Оплачивать услуги по выдаче справок и непосредственно госпошлину за оформление права собственности все равно нужно.

Заявление на приватизацию заполняется на месте, непосредственно перед подачей.

Сроки

В среднем, на приватизацию уходит около 3-4 месяцев:

• Сбор необходимых документов: 1-2 месяца.
• Рассмотрение заявления о приватизации: до 2-х месяцев.
• Оформление права собственности: до 1 месяца.

Если уже после этого требуется разделить жилье на отдельные доли (или перераспределить их), то данная процедура займет еще около 3-х месяцев.

Расходы

Оформление государственной квартиры в частную собственность – платная процедура:

• Техпаспорт БТИ обойдется порядка 1 тысячи рублей. Может и больше, если он требуется быстрее.
• Госпошлина составит 2 тысячи рублей.
• Нотариально заверенная справка о том, что человек отказывается участвовать в приватизации стоит порядка 200 рублей.
• Другие услуги нотариуса (например, оформление доверенности) также обойдутся в сумму от 100 рублей и выше.

Расценки нотариальных контор никем не контролируются и могут сильно отличаться в зависимости от региона проживания.

Можно ли приватизировать часть муниципальной квартиры

Граждане, которые проживают в муниципальной квартире, имеют право приобрести жилье в собственность одного лица или в общее владение. Приватизировать долю в общей площади муниципального объекта недвижимости (часть квартиры) невозможно.

Для приватизации потребуется обоюдное желание всех жильцов, важно учитывать то, что:

• Решение о приватизации принимается единогласно.
• Один или несколько собственников вправе отказаться от участия в сделке, но в пользу будущего владельца.
• Получение принудительного согласия (через суд) недопустимо.

Когда все лица, проживающее в квартире, согласны на приватизацию, кроме одного человека, то желающие получить недвижимость в собственность, могут потребовать в добровольном или судебном порядке обменять жилье, занимаемое таким гражданином.

Обмен заключается в смене нанимателем одного жилого помещения на другое жилье. При этом, обмен разрешен между объектами недвижимости, которые находятся в разных домах, квартирах или в разных населенных пунктах России (ст. 72 ЖК РФ).

Те жильцы, которые отказались от приватизации квартиры в пользу другого собственника, имеют право постоянного проживания в жилом помещении.

Как лучше приватизировать квартиру: в долях или на одного

Правом приватизации жилья лицо обладает единожды. Исключение — это те граждане, которые стали владельцами недвижимости в несовершеннолетнем возрасте, за ними сохраняется такая возможность. Оформить жилье в собственность можно на одного или нескольких человек.

При приватизации в долях положительными аспектами являются:

• Затраты на оплату коммунальных услуг распределяются между всеми лицами.
• Сумма налога на имущество разделяется в равных долях на каждого из правообладателей.
• Каждый из собственников обладает полным объемом прав на имущество: продажа, аренда, обмен, наследование.

Минусы приватизации на несколько лиц заключаются в том, что:

• При реализации своей доли собственник обязан в первую очередь предложить объект продажи владельцам остальных частей квартиры, и получить письменный отказ от каждого, при нежелании приобретения. Не соблюдение порядка преимущественного права покупки дает возможность другим участникам долевой собственности через суд добиться перевода на себя полномочий покупателя (ст. 250 ГК РФ).
• Если один из сособственников — несовершеннолетние лицо, то для продажи своей доли, придется получить согласие от органов опеки и попечительства.

При единоличном владении положительными аспектами являются:

• Для продажи жилья потребуется собрать меньший пакет документов от одного владельца-продавца.
• Не потребуется соблюдать процедуру преимущественного права покупки.
• Собственник сможет распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Можно выделить негативные аспекты приватизации на одного:

• Если единственным собственником являлся несовершеннолетний, то будущая реализация объекта возможно только после получения разрешения от опеки и попечительства.
• При продаже квартиры, право постоянного проживания в ней сохраняют все зарегистрированные в помещение лица. Возможна ситуация, при которой даже при смене владельца, лица, зарегистрированные в данном жилье, не захотят менять своего места жительства.
• В процессе наследования имущества, лица, которые прописаны в квартире не теряют своих жилищных полномочий, у них остается право проживания в наследуемой недвижимости.

Приватизация на скольких людей будет лучше и наиболее выгодна, каждый из собственников может решить только индивидуально, в зависимости от личных желаний и предпочтений.