Это должен знать каждый

Что такое самовольная перепланировка — 2 определения

1. Первая трактовка понятия — самовольная (несогласованная) перепланировка Самовольная (несогласованная) перепланировка — перепланировка, которая проведена без предварительного согласования проекта. Этот тип перепланировки отличает то, что проведена она в соответствии с принятыми требованиями и нормами (например, СанПиНа или СНиП), но не согласована с организациями, контролирующими этот вопрос.

Этот тип перепланировки отличает то, что проведена она в соответствии с принятыми требованиями и нормами (например, СанПиНа или СНиП), но не согласована с организациями, контролирующими этот вопрос. 2. А теперь, рассмотрим еще один вариант трактовки понятия «самовольная перепланировка нежилого помещения». Самовольная (незаконная) перепланировка — перепланировка, в процессе которой были совершены изменения в конфигурации помещения, которые противоречат соответствующим требованиям. Данный тип перепланировки отличается от предыдущего тем, что ее невозможно согласовать. В данном случае, придется исправлять нарушения или возвращать помещение в исходное состояние.

Как фиксируется незаконная перепланировка на планах БТИ ? Каждому нежилому помещению (и зданию в целом) соответствует его поэтажный план БТИ. БТИ (бюро технической инвентаризации) ведет реестр всех объектов недвижимости и хранит все данные о проведенных перепланировках в помещениях и зданиях. Технический паспорт нежилого помещения (техпаспорт) — документ, в котором фиксируется последний согласованный план помещения. В случае проведения согласованной перепланировки, инспектор БТИ проверяет ее соответствие проекту и актуализирует данные в техпаспорте. В случае, если сделанная перепланировка не соответствует проекту или была не согласована, инспектор также обязан внести эту информацию в технический паспорт на нежилое помещение. Несогласованная перепланировка отмечается на планах БТИ красными линиями. Прочитайте нашу прошлую статью, чтобы узнать подробнее о том, что означает цвет линий и как убрать красные линии с плана помещения.

если перепланировка не узаконена

Если собственник квартиры, где была обнаружена несогласованная перепланировка, не осознает последствия своих действий, то есть уклоняется от уплаты наложенного на него штрафа и не исполняет требования предписания об устранении конструктивных нарушений в жилом помещении, ему выписывается повторный штраф. Размер санкции последствия незаконной перепланировки может оказаться уже не таким незначительным, как в первый раз.

Если после вынесенных инспекцией требований, владелец жилого помещения продолжает игнорировать законный ультиматум, не уплачивает начеты и не предпринимает попыток к согласованию перепланировки, формируются материалы и направляются в суд. Жильца, проявляющего неуважение к своим соседям, к их комфорту и безопасности, может ожидать принудительное выселение и реализация недвижимого имущества посредством торгов.

В суд на собственника квартиры, где была осуществлена незаконная переделка, могут подать жильцы смежных квартир, не дожидаясь инициативы жилищной инспекции. Конструктивные изменения довольно скоро проявляются на деле. По стенам дом могут пойти трещины, трубы после переноса батареи дадут течь (в стояке), — последствий не перечесть. В этом случае остальные собственники вправе оперативно вызвать инженера с домоуправления, оценить ущерб и принять меры пресечения к виновнику аварийных ситуаций.

Наличие неоплаченных штрафов и невыполненных предписаний об устранении незаконной перепланировки квартиры препятствует выезду за границу и совершению сделок гражданско-правового характера. Человек не сможет оформить право собственности на автомобиль или другой объект недвижимости.

Требования действующего законодательства в части оформления перепланировки помещения является мотивированным. Каждому владельцу при желании перемен предлагается пройти стандартную процедуру согласования капитальных работ.

Что можно и что нельзя менять в квартире

Теперь постараемся разобраться, что же все-таки можно менять в квартире, а что — нельзя. Ведь понятие «законная перепланировка» тоже существует.

Итак, по согласованию с жилинспекцией и после проведения всех требуемых расчетов, в квартире можно:

• соединить вместе раздельные туалет и ванну и сделать общий санузел;
• сделать дополнительный дверной проем в стене или перегородке;
• расширить санузел за счет коридорного пространства;
• удаление перегородок ненесущего типа;
• монтаж новых перегородок ненесущего типа в другом месте.

Дополнительная легкая перегородка — допустимое изменение

Есть ряд работ, которые нельзя выполнять ни в коем случае. И никогда не получится выбить решение на проведение этих работ. Сюда относятся:

• абсолютно любые работы, которые могут ухудшить условия в во всем доме;
• нарушение любых несущих конструкций;
• уничтожение вентиляционных каналов;
• обустройство теплых полов водяного типа в домах, где не предусмотрена специальная отдельная магистраль для этого (подключаться к системе централизованного отопления запрещено);
• установка отопительных батарей на балконе или лоджии;
• создание чрезмерных нагрузок на перекрытия и несущие конструкции;
• выполнение любых работ, нарушающих правила пожарной безопасности;
• соединение жилого помещения и кухни в доме, где есть газ;
• обустройство террас и лоджий, начиная со 2-го этажа;
• перевод жилого помещения в нежилое.

Разбирать несущие стены запрещено

Есть и другие виды работ, которые запрещены, и получить разрешение на их проведение невозможно. Но эти — самые распространенные. Как мы видим, запрещенных вариантов гораздо больше, чем разрешенных.

В каком случае возможен отказ в согласовании перепланировки?

Вы точно не сможете ее согласовать, если инженер укажет в заключении, что выполненная перепланировка может привести к ухудшению состояния дома. Например, в последние годы нередко отрицательные заключения выдают тем, кто пытается узаконить присоединение балкона, т.е. снос стены, смежной с балконом. Эксперты приходят к выводу, что в «панельном» доме разрушение части панели приведет к деформации межпанельных швов и затронет соседние панели, что губительно для дома. В других домах причиной отказа в этом случае становится перенос батареи из квартиры в балконную часть, из-за чего нарушается тепловой контур и вся система отопления дома.

Составление жалобы на незаконную перепланировку нежилого помещения

Если жильцов многоквартирного дома беспокоит проведение незаконной перепланировки нежилого помещения, например, подвала или квартиры на одном из первых этажей, необходимо предпринять следующие действия:

√  В первую очередь требуется обратиться в управляющую компанию с просьбой о предоставлении документов о перепланировке помещения.

√  Если таковые отсутствуют или сотрудники отказываются предоставлять сведения, обратиться нужно в жилищную инспекцию.

√Сотрудники инспекции должны провести проверку, а также предоставить в письменном виде ответ. Если действия со стороны инспекции отсутствуют, можно обратиться в прокуратуру или в суд.

Итак, проведение незаконной перепланировки чревато множеством последствий, в числе которых применение штрафных санкций, сложности при продаже, наложение обязанности по устранению проведенных работ. Чтобы исключить подобное, рекомендуется действовать в рамках закона, то есть, проводить ремонтные работы только при наличии письменного разрешения контролирующего органа.

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

Перепланировка: что можно и что нельзя

Незаконная перепланировка

Понятие

Под перепланировкой понимаются действия по внесению ремонтных работ, меняющих границы в жилой квартире.

Хозяин жилплощади, прежде чем внести изменения, обязан четко представлять, какие их виды допустимы, а чего делать не рекомендуется.

Практически все проекты в переоборудованном жилом помещении означают, что в дальнейшем потребуется согласование от жилищной комиссии.

Поэтому идея, пришедшая в голову хозяину жилого помещения, должна быть согласована с жилищным комитетом, распоряжающимся политикой в области жилья в конкретном муниципальном образовании.

Только после получения разрешения у собственника появляется возможность приступить к запланированным работам.

Таким образом, игнорирование правила по обращению в жилищный комитет, является незаконной перепланировкой жилья.

Подобные работы не могут быть легализованы, поскольку создают опасность для всех жильцов многоквартирных домов.

Перед обращением в государственный орган, нужно определиться с кругом предполагаемых работ и узнать будет ли производиться вмешательство в инженерные электросети или нет. Поскольку большинство подобных перестраиваемых объектов потребует корректировки в техническом плане на жилье.

Ответственность

Лицо, нарушившее правила по ремонтным работам в жилой квартире, будет подвергнуто следующим видам наказания:

1. В соответствии со статьей 7.21 КоаП РФ штраф, который начинается от 2 и может достигать 2.5 тысяч рублей;
2. Инспектор, в качестве дополнительного требования, правомочен требовать от собственника возврата деталей помещения в прошлое состояние, в котором оно было до проведения работ.

Куда жаловаться?

Жилищная инспекция правомочна накладывать штрафные санкции, при выявлении нарушений условий перепланировки в квартире.

Сотрудники этой организации обязаны провести проверку по каждому поступившему к ним обращению от граждан.

Инспекция может быть оповещена по средствам следующих каналов:

• по звонкам и обращениям от соседей, которые уверены в проведении работ и не желают их, поскольку это будет ущемлять их интересы;
• по заявлению, поступившему из ТСЖ, УК или ЖК, которые обязаны осведомлять инспекцию обо всех новшествах, происходящих в доме и квартирам в его составе;
• из иных источников, в том числе анонимных звонков и писем, а также по сигналу от участкового, контролирующего жилой район.

Чтобы пожаловаться на незаконную перепланировку, нужно обратиться в государственную Жилищную инспекцию. Если со стороны этой организации не будет проявлен интерес к проблеме, тогда нужно обратиться в прокуратуру.

Там вопрос рассмотрят и проверят.

Если действия соседей ущемляют интересы проживающих рядом соседей, тогда целесообразно сразу же подать исковое заявление в суд. Еще один вариант для подачи жалобы – это обращение в управляющую компанию, которая обязана отдавать подобные жалобы в инспекцию по жилью.

Образец жалобы в Жилищную Инспекцию о незаконной перепланировке соседей.

Куда жаловаться на незаконную перепланировку соседей: в Москве, в СПб, в других городах

Как уже было отмечено выше, при наличии подозрений на то, чтобы соседи снесли стену, перенесли ванну в жилое помещение, либо делают иные виды незаконной перепланировки необходимо незамедлительно пожаловаться в соответствующие органы.

Инстанции, в которые можно направить свою жалобу, для всех регионов едины, будь то Москва, СПб или любой другой город или область. Обратиться можно в следующие ведомства:

• организацию, выполняющую функции по управлению общим имуществом жильцов МКД (УК);
• Госжилинспекцию по месту нахождения жилого дома;
• прокуратуру конкретного субъекта РФ;
• подать иск в территориальный судебный орган.

В управляющую компанию

Прежде всего нужно обратиться в управляющую компанию. Как известно, данная организация несет ответственность за сохранность общего имущества МКД и его безопасность. В связи с этим они обязаны отреагировать на поступивший сигнал.

Жильцу, заподозрившему проведение соседом незаконной перепланировки, следует подготовить соответствующую жалобу и направить ее в УК. Представители управляющей компании соберут комиссию и по указанному адресу проведут проверку, заранее уведомив об этом хозяина данной жилплощади. Результаты такой процедуры могут быть следующие:

1. Собственник помещения предоставит разрешающие документы на проведение перепланировки. В этом случае вопрос закроют.
2. Владелец не сможет показать необходимую документацию по причине самовольного проведения перестановки в квартире. Комиссия зафиксирует данное обстоятельство и обяжет нарушителя вернуть все в прежний вид или же узаконить перепланировку.
3. По факту проверки обнаружат, что вызов был ложный (например, сосед всего лишь заменил окна). В этом случае дело закроют.

В жилищную инспекцию

Если владелец квартиры с незаконной перепланировкой всячески уклоняется от проведения проверки, то об этом следует информировать Жилищную инспекцию.

Инициатором может стать УК или соседи. При этом в последнем случае лучше всего подавать коллективную жалобу. Это существенно ускорит весь процесс.

Действия Госжилинспекции могут имеют следующий вид:

1. Создание комиссии, в состав которой войдут уполномоченные представители данного государственного учреждения.
2. Направление хозяину квартиры официального уведомления о планирующемся визите комиссии с указанием точной даты и времени.
3. Исследование жилплощади, в отношении которой есть подозрения на незаконную перепланировку.
4. Если будут выявлены нарушения, то владельцу выпишут штраф, а также поручат привести помещение в прежний вид или же узаконить проведенную перестановку.

Как уже было сказано выше, если нарушитель не впустит проверяющих в свое жилье, то тогда Госжилинспекция направит иск в суд о выдаче разрешения на принудительный вход в квартиру.

В прокуратуру

Сразу стоит отметить, что в прокуратуру следует обращаться в том случае, если предыдущие попытки разрешить проблему не принести должного результата. При этом к своей жалобе обязательно нужно приложить копию обращений по тому же вопросу, которые были направлены ранее в адрес УК и Госжилинспекции. В противном случае такое заявление рассматривать не будут, а сразу перенаправят в компетентные органы.

Сегодня есть несколько способов, позволяющих обращаться в прокуратуру. К основным из них относится:

• интернет-приемная;
• личный визит;
• отправка по почте.

В суд

Крайней мерой воздействия на нарушителя является подача искового заявления в судебный орган. Инициатором такого разбирательства могут стать:

• соседи, являющиеся свидетелями проведения незаконной перепланировки в квартире;
• представители Жилищной инспекции;
• прокуратура.

Как правило, в суд обращаются в том случае, если нарушитель не желает возвращать помещению прежний вид. По итогу разбирательства судья примет следующее решение (п. 5 статьи 29 ЖК РФ):

• О продаже квартиры с публичных торгов (если нарушитель является собственником). Вырученные деньги вернут законному владельцу. Однако из этой суммы вычтут расходы, понесенные на исполнение судебного решения. Более того, покупателя обяжут привести помещение в первоначальный вид.
• О расторжении договора социального найма или аренды жилого помещения (если в лице нарушителя выступает наниматель, квартирант). При этом наймодатель должен вернуть жилью прежнее состояние.

Особенности

Регулирование любого и благоустройства квартиры содержится в Жилищном Законодательстве, возможной перепланировке и запретам посвящен отдельный раздел Кодекса.

Что же можно сделать самостоятельно и получить официальное одобрение на переделку жилья?

Владельцу квартиры можно сделать следующие виды работ:

1. Демонтаж стен, которые не являются несущими конструкциями. То есть это подсобные перегородки между комнатами, ванной и санузлом, комнатой и прихожей. Все стены базируются в пределах одной квартиры, и никак не влияют на сохранность всего дома.
2. Можно наоборот, разделить комнату на 2 отдельных помещения, при чем здесь следует учитывать общую нагрузку на несущие конструкции – запрещено возводить новую стену из тяжелого кирпича или натурального камня, и наоборот, легкие бетонно-картонные панели буду только приветствоваться.
3. Можно видоизменить пространство над дверями – сделать их в виде арочных перекрытий, которые никак не будут влиять на сохранность основных несущих стен.
4. В некоторых случаях можно сделать санузел раздельным, если позволяет канализационная подводка и размеры всего помещения – разграничить их теми же облегченными строительными панелями.
5. Многие лишат себя помещения кладовки и за счет его расширяют ванную комнату, где сможет поместиться стиральная машина и другое сантехническое оборудование, например, биде.
6. Или переоборудовать простую ванную в подогреваемую с массажем – джакузи, но, правда, для ее установки необходимо получать специальное разрешение.
7. Или объединить прихожую с общим залом, если между ними не возведена все та же несущая конструкция.
8. Некоторые жильцы объединяют зал с утепленной лоджией, и если она будет обогреваться не от общей системы центрального отопления, а например, от самостоятельной электрической подводки, то и такое видоизменение так же допустимо в рамках Жилищного Кодекса.
9. В последнее время жильцы однокомнатных квартир расширяют пространство за счет сноса стены между кухней и комнатой – это допускается, если в доме используются электроплиты, но если поддается газ, то получить такое разрешение просто не получиться.

То есть незначительная реконструкция, которая не сможет повлиять на безопасность всего дома и других жилых помещений разрешается законодательно, но с условием, что на это получено особое разрешение.

Но Кодекс предусматривает ряд строжайших запретов на проведение следующего вида работ по переустройству жилого помещения:

• уменьшение толщины несущих стен, полный их снос. К ним относятся капитальные перегородки между другими квартирами и подъездом, они обязательно нанесены на технический план жилого помещения;
• обустройство теплого обогрева пола за счет общедомовой системы отопления. И если вы так хотите иметь у себя теплый пол, то его необходимо подключать к независимому источнику энергии, например, электропроводке.
• строго запрещается установка отопительных централизованных батарей на лоджиях и балконах, поскольку общая температура в системе не будет отвечать установленным требованиям нормативов.
• перекрытие общих вентиляционных шахт под строгим запретом – ведь у других жильцов нарушается естественная вентиляция, а это может привести к задымлению и загазованности, что отразиться на здоровье жильцов.
• также не допускается увеличение площади подсобных помещений за сет жилых квадратных метров. Это может означать, то расширить кладовку для хранения мотоцикла и уменьшить место для проживания никто не позволит.
• или другая ситуация, когда из кладовки делают жилое пространство – по закону проживать можно только в том помещении, где есть естественный источник освещения (окно) и независимое энергоснабжение (отопительная батарея).

Особенности перепланировки однокомнатной квартиры в студию

Обычно квартиры этого типа очень маленьких размеров, и чтобы как-то расширить площадь, разрешена реконструкция квартиры при соблюдении следующих правил:

• если на кухне установлена газовая подводка к бытовой плите, то следует взять разрешение на установку электрического бытового оборудования для приготовления пищи;
• оборудование дополнительного дверного проема между кухней и комнатой или установка раздвижного окна также будет разрешена инспектором.

Этапы получения разрешения

При согласовании квартирной перепланировки выполняют такие действия:

1. Определяют объем и вид работ;
2. Создают проект;
3. Проводят согласование конкретного проекта в Роспотребнадзоре, СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях.

Затем, всю документацию и заявку, которое составляют по форме, утверждённой постановлением Правительства № 266 от 28 апреля 2005 г., подают в отдел градостроительства.

Необходимая документация

1. Ксерокопию и оригинал личного паспорта;
2. Выписку из ЕГРН;
3. Согласие граждан (в виде отдельного документа), которые прописаны в этой квартире (включая отсутствующих жильцов и несовершеннолетних);
4. Согласие от более чем 50% собственников многоэтажного жилого дома, в том числе и от соседей. Этот документ заверяют у нотариуса;
5. Проект от проектировщика с допуском СРО.

Также до проведения квартирной перепланировки получают официальное разрешение — заключение от МЧС и из службы СЭС.

Сроки

• официальное согласование и документальное оформление конкретного проекта в СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях — 15-20 суток.
• получение необходимых справок — 10 дней.
• подача и рассмотрение заявления от владельца квартиры в отделе архитектуры — 45 суток.
• выдача местной администрацией соответствующего разрешения — 3 дня.

В итоге, на согласование проведения таких работ тратят примерно 2,5 месяца.

Внимание! Квартирную перепланировку в многоэтажном жилом новом доме — новостройке проводят только через 4 года после сдачи в эксплуатацию.

Нужен ли проект

Предварительный проект квартирной перепланировки обязательно составляют при затрагивании несущих межкомнатных конструкций. Однако, в этом случае иногда обходятся и составлением эскиза.

Демонтажно-монтажный план квартиры

Пример! Во время капитального ремонта в коммунальной квартире делают проем в межкомнатной перегородке (не являющейся несущей). Или переставляют унитаз в санузле. В обоих случаях составляют не проект, а эскиз.