Уточнение границ земельного участка: когда нужно, как сделать

Порядок согласования границ земельного участка – этапы установления границ участка

Действия согласования можно поделить на три этапа.

Этап 1. Подготовительный

Он подразумевает такие действия:

1. Нужно указать всех собственников участков, граничащих с вашим. В этом вам поможет служба государственного кадастра недвижимости.
2. Если собственники соседних участков дадут вам письменное согласие и подтвердят ваш кадастровый план, то можно произвести согласование границ не на местности, а в кадастровом отделе.
3. Определить, каков будет порядок установления границ территории земли. Этот порядок устанавливает кадастровый специалист. У него по закону всего два выбора – либо провести собрание собственников участков, либо беседовать с каждым индивидуально.
4. Уведомить участников собрания о дате проведения встречи, либо назначить каждому собственнику участков определенное время беседы. Назначает кадастровый инженер.
5. Извещения должны прилагаться к плану межевания и будут являться его неотъемлемой частью.

Этап 2. Проведение собрания собственников всех участков

Следует:

1. Проверить документы, подтверждающие право собственности земельных участков, у лиц, пришедших на встречу.
2. Ознакомить явившихся на сбор заинтересованных лиц со всеми документами и с проектом межевания некоторого участка.

Этап 3. Заключительный

Вам нужно:

1. Проверить, где находится акт согласования. Правильное оформление – на обратной стороне чертежа данного участка земли. Если чертеж отсутствует, то подписывать акт не стоит.
2. Оспорить в судебной инстанции, если же акт подписали без чертежа.

Уточнение границ земельного участка

При покупке участка будущий собственник должен изучить все его характеристики. Частой причиной недопонимания становятся координаты границ земельного участка. Чтобы убедиться в том, что координаты границ в ЕГРН совпадают с фактическими и не накладываются на соседние участки, наши юристы советуют перед покупкой уточнить границы участка. Помимо приобретения земельного участка основаниями для уточнения границ послужат претензии соседей или подозрения собственника, что границы участка незаконно уменьшены.

Также, если кто-то из участников конфликта подаст исковое заявление в суд, без уточнения границ участка не обойтись. Заключение кадастрового инженера о координатах границ будет веским доказательством для суда. Ещё одна причина повторного уточнения границ — выявление ошибки кадастрового инженера или неточности в сведениях ЕГРН. Обязательно определить границы участка следует перед возведением дома, иначе строение окажется недостаточно далеко от границы участка или на территории соседа.

Как проходит уточнение границ

Уточнение границ проводится только в том случае, если участок стоит на кадастровом учёте, и ему присвоен кадастровый номер. Проводить процедуру может только кадастровый инженер, съёмка, проведённая самостоятельно, Росреестром учитываться не будет. На проверочном этапе запрашиваются сведения из ЕГРН. После этого геодезисты отмечают пунктиром на плане исходные границы и делают обмер участка. При этом проверяют фактическое соответствие ограждений их расположению по документам.

После этого составляется акт согласования границ участка земли. Его в обязательном порядке подписывают все владельцы прилегающих участков или их доверенные лица. Если участок уже межевался раньше, то согласование заменяют запросом сведений из государственного реестра. Проверенный и уточнённый межевой план предоставляется в Росреестр, где формируется полная техническая документация участка. В ней также прописывается категория и вид разрешённого использования земли.

Уточнение границ ранее учтённых участков

Большинство участков в Росреестре зарегистрированы как «ранее учтённые». При этом информация о координатах границ либо отсутствует, либо они определены с недостаточной точностью, что не даёт гарантии совпадения с границами по факту. Это чревато возникновением спорных ситуаций с соседями при непроизвольном занятии чужого участка или несоответствием площади участка в документах и на местности. В такой ситуации неправильно начисляется налог на землю и арендная плата, и собственник платит больше.

Перед проведением каких-либо действий с ранее учтённым участком сперва придётся уточнить координаты его границ, так как закон запрещает проведение кадастровых мероприятий с участком, границы которого не определены.

Во время уточнения границ ранее учтённого участка кадастровый инженер определит:

• поворотные точки участка;
• общую площадь;
• внешнюю форму и конфигурацию;
• расположение по отношению к другим участкам.

При выявлении несовпадения площади, закон допускает при уточнении границ одновременное её исправление как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

Уточнение границ участка через суд

Споры по поводу расположения границ участков часто приводят к судебным разбирательствам. Например, если собственники не могут договориться мирно о прохождении смежной границы, или участок в долевой собственности, а один из владельцев отсутствует, уточнить границы придётся через суд. Также частой причиной обращения в суд по поводу уточнения границ становится нарушение правил согласования границ. При подписании акта согласования границ обязательно присутствие собственника участка, всех смежных соседей и кадастрового инженера, проводившего измерения. Акт согласования формируется на обратной стороне графической части межевого плана и подписывается всеми присутствующими. При отсутствии чьей-либо подписи акт согласования можно оспорить в суде и требовать повторного уточнения границ.

Для этого кадастровый инженер делает съёмку участка и готовит досудебное заключение, в котором описывает ситуацию на местности, отображает это на чертежах, и формирует точные координаты участка. После этого подаётся иск в суд с просьбой уточнить границы земельного участка. На основании судебного решения уточнённые координаты границ вносят в ЕГРН.

Мы проводим первичное и вторичное межевание. При спорных ситуациях уточняем координаты границ, составляем акт согласования и вносим уточнённые сведения в ЕГРН. При судебном разбирательстве составляем досудебное заключение, а наши юристы представляют интересы клиента в суде.

Как согласовать границы?

Данный этап выступает важной частью работ кадастровой направленности. Это относится к процедуре уточнения линий отдельно взятого земельного надела

Стоит понимать, что могут возникнуть ситуации, когда не удастся связаться с собственником участка. К примеру, это происходит, когда человек проживает за пределами страны. Тогда предусматривается, что инициатору потребуется направить уведомления всем, кто заинтересован в проведении указанной процедуры. В нем отражается о собрании владельцев смежных территорий.

ВНИМАНИЕ !!! Отправка осуществляется при помощи использования почтовых услуг. Гражданину потребуется использовать уведомления о вручении, чтобы подтвердить факт отправки

Если письмо осталось невостребованным, то гражданину вернется отправление с пометкой о том, что не удается вручить письмо. Это происходит, когда с момента отправки документа прошло более месяца. Вернувшееся извещение потребуется приложить к межевой документации. Тогда границы территорий будут рассматриваться как согласованные. Эти правила отражены в правовых актах. По-другому ситуация складывается, когда гражданин отказывается от подписи сформированного акта. С него нужно требовать возражения в письменном выражении. Они прикладываются к заявлению о межевании. Вопрос рассматривается в судебном порядке.

Основания

Имеется большое количество оснований, по которым проводится проведение рассматриваемой процедуры. В самом начале указывается основание, связанное с покупкой земельного надела.

В ситуации, когда бывший собственник не нашел времени на то, чтобы провести данную процедуру – новый владелец должен действовать сразу и не повторять такие ошибки. На следующем этапе потребуется получить уточнение расположения границ ЗУ, когда в отношении них проводятся разного рода сделки.

https://youtube.com/watch?v=2_YKhCyIuE8

В качестве одного из оснований для реализации уточнения называют жалобы лиц, которые владеют соседними наделами, а также притязания, связанные с тем или иным участком в наделе.

В этой ситуации считается необходимым проведение работ, направленных на уточнение. Также основанием является подача искового заявления в судебный орган. В ситуации, когда лица, проживающие по соседству, пришли к выводу, что собственник участка занял принадлежащее им место на территории – они имеют право на подачу искового в суд.

В связи с чем устанавливаются рекомендации относительно того, чтобы не доводить ситуацию до такого положения, а также осуществить защиту прав относительно надела – необходимо добровольно провести данный процесс.

Защита прав на ЗУ

Еще одним основанием для проведения такого процесса является то, что кадастровым инженером были допущены ошибки. На практике зачастую возникают ситуации, когда во время измерения или фиксирования границ на планах – инженером допускаются ошибки. При этом они могут носить существенный характер.

В этой связи процесс по уточнению проводится вновь. Из этого можно сделать вывод, что существует большое количество оснований, при этом в разделе не отражены косвенные причины проведения процесса. Медлить с проведением уточнения не нужно.

Уточнение границ земельного участка

Вы можете приобрести участок только в том случае, если он оформлен в собственность. Иначе, когда не знаешь точных технических характеристик и границ, можно купить кота в мешке.

Только урегулировав этот вопрос посредством межевания, поставив участок на учет, можно быть точно уверенным в том, что приобретаешь.

Существует следующие основания для уточнения границ:

• приобретение ЗУ;
• конфликтные ситуации;
• судебные иски;
• ошибки.

Иногда ситуация с участком складывается так, что он находится в неоформленном владении сразу нескольких лиц. После процедуры регистрации его можно разделить.

Каждый из получившихся участков можно сдать в аренду, продать, подарить. Словом, собственник будет иметь реальное право распоряжаться своим участком.

Образец договора права переуступки аренды земельного участка можно использовать при составлении документа.

Как оформить земельный участок в собственность? Смотрите тут.

Ранее учтенного

Для того, чтобы понять, что такое ранее учтенные ЗУ, нужно разобраться, что такое «учтенные» участки. Учтенные — это наделы, которые поставлены на кадастровый учет, содержатся в госкадастре и отображаются на кадастровой карте. На них получены соответствующие статусу документы.

Временной границей между учтенными и ранее учтенными является начало марта 2008 года, когда вступил в силу Федеральный закон «О госрегистрации недвижимости».

С того времени в массовом порядке выполнялась постановка на кадастровый учет ЗУ.Ранее учтенный — это участок не прошедший такую процедуру. Но данные о таких наделах сохранились.

В кадастре данные о них содержатся со специальной пометкой, которая означает, что границы очерчены не точно. Чтобы четко выстроить координаты, необходимо провести межевые работы. Специфика составления планов и схем такова, что это невозможно сделать без специалиста с соответствующей аккредитацией.

С увеличением площади

Согласно ФЗ РФ «О госкадастре недвижимости» есть несколько способов увеличения площади ЗУ:

• объединение участков, которые находятся в собственности у одного человека;
• расширение участка;
• уточнение границ.

Если увеличение происходит, потому что два и более участка объединяются, то препятствий к этому нет никаких. Общий участок ставится на учет как единый, собственник получает соответствующий документ.

Расширить участок за счет государственной земли можно только в тех случаях, когда его размеры не достигают минимальной нормы. Для ИЖС она составляет 6 соток, для ЛПХ — 10 соток. Еще одно условие присоединения недостающих метров — нельзя затрагивать интересы других собственников. Например, невозможно получить прирезать землю за счет проезда к соседним участкам и т. д.

Если минимальный размер участка не установлен, то «прирезки» не должны быть больше 10% площади имеющегося участка. При соблюдении всех условий надел может быть увеличен и поставлен на кадастровый учет.

С уменьшением площади

Уменьшение площади связано чаще всего с двумя нюансами. Во-первых, человеческий фактор. Расчеты в документах могут заноситься с ошибками. Эти искажения могут быть ошибкой кадастрового инженера или сотрудника Госкадастра, который ставит участок на учет. Такие ошибки исправляются либо при помощи повторного межевания, либо при помощи предъявления в Росреестр «правильных» документов.

Уменьшение площади участка может произойти из-за неправомерных действий соседа, который провел самовольно границу и добился при помощи суда ее внесения в государственный кадастр. В этом случае нужно подавать в суд и на основании судебного решения оформлять документы заново.

Не поставленного на кадастровый учет

В отличие от ранее учтенного, участок может быть вообще не поставлен на учет. Это бывает в случаях, когда гражданин не собирается продавать, менять или дарить свой участок. Такие ЗУ могут находиться в праве. У хозяина нет необходимого мотива для постановки на учет. Он и так владеет участком, к тому же не платит налог с недвижимости.

К тому же процедура межевания, а затем и регистрация права требует дополнительных средств. Их может не быть.

Но с другой стороны — право пожизненного наследуемого владения неполноценно с точки зрения закона, потому что сохранилось с советских времен. Земля находится в собственности государства, а владелец лишь пользуется землей.

Ни продать, ни подарить такой участок невозможно. Чтобы законным образом уточнить его границы, нужно пройти процедуру межевания и поставить ЗУ на кадастровый учет. Основанием местоположения границ должны быть документы, выданные местной администрацией согласно прежнему Земельному кодексу.

Согласование границ с правообладателями смежных участков

При подготовке межевого плана кадастровому инженеру необходимо организовать процедуру сбора подписей правообладателей граничащих ЗУ (ст. 39 закона № 221-ФЗ).

Обратите внимание! Границы необходимо согласовать не только с собственниками смежных участков, но и с лицами, владеющими участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, арендаторами при наличии заключенного договора со сроком 5 лет (ч. 3 ст

39 закона № 221-ФЗ). От имени правообладателей могут выступать их представители (ч. 4 ст. 39 закона № 221-ФЗ).

При этом у кадастрового инженера есть в распоряжении 2 варианта согласования границ:

• индивидуально;
• путем проведения собрания соседей.

Во втором случае необходимо поставить соседей в известность о запланированном собрании заранее — как минимум за 30 дней. Можно отправить всем извещения либо опубликовать такое извещение в официальном печатном издании соответствующего района (ч. 10 ст. 39 закона № 221-ФЗ).

При работе с владельцами соседних участков кадастровый инженер должен (ч. 11 ст. 39 закона № 221-ФЗ):

• убедиться в наличии у явившихся лиц прав на смежный ЗУ;
• ознакомить их с проектом межевого плана;
• разъяснить его содержание;
• показать согласуемые границы на местности.

Итогом процедуры является акт согласования границ в виде письменного документа с подписями соседей (ч. 1 ст. 40 закона № 221-ФЗ). В акте указывается итоговая площадь участка, кадастровый номер, местоположение границ.

Если границы не были согласованы в установленном законом порядке, это является основанием для признания межевого плана недействительным (см. решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 23.04.2019 по делу № 2-3496/2018).

Порядок действий для уточнения границ земельного участка

Запрос в Росреестр может не дать результата. Это означает, что участок не учтен. Если выписка из ЕГРН по форме B-1 получена, но в ней есть запись «границы не установлены», нужно проводить уточнение.

Подготовительный этап

Подготовительный анализ, работы на местности, вычисления и составление межевого плана проводят кадастровые инженеры. Это сертифицированные специалисты, входящие в СРО. Их перечень по регионам публикуется на сайте Росреестра.

Специалист, не состоящий в СРО, не вправе проводить кадастровые работы.

Перед началом работы клиент заключает с компанией (частно практикующим кадастровым инженером) договор на оказание услуг, вносит оплату. При обращении в государственное БТИ к нему прикладывается заявление.

Что потребуется кадастровому инженеру в первую очередь:

• правоустанавливающие документы: Свидетельство о госрегистрации, выданное до 2017 г., выписка из ЕГРН, взятая после 01.01.2017, договор аренды;
• кадастровая выписка по форме B-1.

Также необходимы документы, подтверждающие реальное местоположения поворотных точек границ участка. Закон не определяет их точный перечень. В зависимости от расположения, характера, целевого использования надела, обстоятельств его образования кадастровый инженер запросит то, что необходимо. Также будут проверяться сведения по смежным земельным участкам: учтены ли они и как определены границы.

Работы на местности

Второй этап — работы на местности. Минимум за неделю до приезда инженера и геодезистов (1–2 человека) нужно предупредить соседей о процедуре заказным письмом, телеграммой или личным вручением под роспись, в крайнем случае — с помощью объявления в местные газеты. Если смежные участки принадлежат государству или муниципалитету, уведомляется администрация.

Геодезисты с помощью специальной аппаратуры определяют координаты поворотных точек по забору или колышкам, если участок не огорожен. Межевые знаки выдаются собственнику по акту приема под роспись.

Соседи должны подтвердить, что не против таких границ. Для этого на оборотном листе кадастрового плана составляют акт согласования. Его подписывают:

• все владельцы смежных наделов, которые ранее не были размежеваны (те, кто не ставил землю на учет или чей участок не имеет установленных границ);
• собственник участка;
• представитель местной администрации, если участок примыкает к государственным или муниципальным землям;
• кадастровый инженер.

Акт согласования прикладывается к межевому плану. Его необходимо предъявить в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Подготовка межевого плана

Далее на основании полученных материалов инженер проводит измерения и составляет межевой план. Его образец утвержден Приказом Минэкономразвития № 921 от 08.12.2015. В пункте «Исходные данные» и в «Заключении» приводятся:

• реквизиты справочных документов, подтверждающие реально установленные границы (копии прикладывать не нужно) с датами их составления;
• обоснование, почему использованы именно эти документы;
• описание природных и искусственных объектов (забор, дорога, канава и др.).

Инженер оформляет план в бумажном и электронном виде (клиент получает его на диске). Во втором случае файл должен быть заверен усиленной электронной цифровой подписью.

Внесение изменений в ЕГРН

Заключительный этап — внесение уточненной информации в ЕГРН. В территориальное отделение Росреестра собственник подает заявление, межевой план и акт согласования, кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы на землю.

В кадастровую палату можно обратиться:

• через МФЦ;
• онлайн с помощью портала госуслуг (необходима подтвержденная регистрация);
• через представителя по доверенности;
• по почте: в этом случае все копии должны быть удостоверены нотариально.

Госпошлина не предусмотрена. Данные об уточненных границах Росреестр вносит в ЕГРН в течение 10 дней.

Как происходит работа

Когда речь идет относительно работы аналитической направленности, которая заключается в анализе, изучении и рассмотрении данных, полученных в результате – то практически каждый человек самостоятельно может сказать, как это происходит.

Таким же способом осуществляют деятельность специалисты кадастровой организации на заключительном этапе работ. Однако стоит сказать, что относительно вопросов выполнения работ на земле могут возникать спорные ситуации.

Пример межевого плана

Изначально человеку требуется составить заявление и подать его в кадастровую палату. В нем отражается необходимость проведения работ кадастровой направленности по уточнению пределов.

Стоит обратить внимание на то, что рассматриваемый процесс носит возмездный характер, при этом сумма разнится в зависимости от региона проведения таких работ. В зависимости от размера участка сумма может варьироваться в пределах от 3 до 6 тысяч рублей

Затем в установленный день и время, кадастровые инженеры совершают визит на участок, в отношении которого проводится процесс, с собой у них имеется оборудование, предназначенное для проведения работ геодезической направленности.

Изначально осуществляется снятие мерок с границ, которые существуют, после чего они наносятся в виде линий в план специалиста. Затем производятся точные замеры, которые осуществляются с использованием опыта и знаний инженера. Далее осматривается почвенный слой, проводится фотосъемка надела.

Когда участок не имеет ровного ландшафта – инженером измеряется высота и протяженность, которая присуща впадинам и холмикам и  затем отмечает их в плане. В этом случае работы на земле завершаются. Однако деятельность инженера еще не окончена.

Далее в кабинете кадастрового органа он изучает материал, который им был найден, производится сопоставление с территорией, которая расположена вблизи участка. Проверяется, не имеет ли место пересечение и смещение границ ОPrav _ 171. Только после этого осуществляется четкая обрисовка реальных границ надела.

Уточнение с увеличением площади

Изменение надела путем увеличения его границ соответственным образом оказывает влияние на размер участка, но в этом случае речь идет  о том, что планируется увеличить участок не за счет территории, которая принадлежит кому-либо на правах собственности, либо может не иметь границ, установленных четким образом.

Для расширения участка можно обратиться к кадастровому инженеру и попросить провести работы геодезической направленности за счет межевки. В законодательстве устанавливается возможность по увеличению надела за счет территории, которая регулируется муниципальной властью.

Пример расширения ЗУ

В качестве основания для увеличения надела выступает приобретение надела, который прилегает к тому, что уже имеется в собственности. Также может быть участие в программах, проводимых государственными органами.

Для производства такой процедуры требуется осуществить межевые работы на участке, собрать необходимую документацию относительно правомочий собственности, внести оплату госпошлины и составить заявку. Все перечисленные бумаги подлежат предоставлению в кадастровый орган, где новая информация о наделе переносится в реестр.

Этапы кадастровых работ

Подготовительный

Подготовительный этап заключается в том, что кадастровый специалист получает выписку и изучает ее. Если межевание было ранее, то он изучает предыдущее дело и прилагаемые документы. На основании сведений готовится план, производится расстановка точек. Составляется техническое задание для геодезистов. Начинается основной этап, заключающийся в работе непосредственно на местности. В назначенную дату на место приезжают все заинтересованные в процессе лица:

• кадастровый инженер;
• группа геодезистов;
• сам заказчик;
• соседи.

Соседи оповещаются официально, под роспись. Это происходит за 1 месяц до начала проведения мероприятия. Если с их стороны происходит отказ от процедуры, то межевание можно проводить без их согласия. 

Основной

Основной этап работ заключается в проведении мероприятий на местности. Он включает:

• проведение замеров;
• анализ правильности расстановки на территории межевых знаков;
• пояснение от кадастрового инженера по теме правил и норм расположения на участке межевых линий;
• ответы на вопросы владельцев участков.

В итоге у всех собравшихся на мероприятии не должно быть больше никаких вопросов относительно правоспособности проведения мероприятий. После пояснений владельцы смежных участков подписываются под документом. Это акт согласования границ. Он основной среди бумаг, связанных с межевым делом.

Если между соседями нет спора относительно границ земельного надела, то заказчик межевания вправе увеличить участок на 10 процентов от площади, показатель которой содержится в ГКН

Камеральный

Камеральный этап связан с проверкой полученных сведений и поиском возможной ошибки. Если ЗУ не состоял на учете в кадастре, то межевание проводится в традиционном режиме.

При межевании может происходить наложение межевых границ. И споры с соседями в этой ситуации неизбежны. Необходимо найти компромисс. Иначе дело может быть доведено до судебного разбирательства

Если акт согласования готов, он прилагается к межевому плану, передается заказчику в бумажном формате. Бумага подписана кадастровым инженером, а также на ней ставится печать организации, проводившей одноименные работы. Но существует и другая копия акта. В электронном виде она передается в орган Росреестра. Заказчик самостоятельно может отправить туда две копии: бумажную и электронную.

Специалисты Росреестра получают документы. По факту они рассматривают и внимательно их проверяют. Если в них не будут обнаружены ошибки, недочеты, описки, то принимается решение об одобрении. Если в документах выявляются недочеты, выносится отказ.

В случае принятие положительного решения составляется акт. Он подтверждает, что в ГКН будут внесены изменения по уточнению границ.

Если выносится отказ, то следует второй раз обратиться в ту фирму, которая проводила межевание. Ошибки нужно исправить. А потом повторно сдать документы.