Взыскание задолженности по договору аренды нежилого помещения: порядок проведения процедуры

Так какие ответы на вопросы

Честно, сразу нашли в Интернете ответы на четыре вопроса?

На одном сайте пишут одно, на втором — другое, на форумах вообще спорят, используя заумные формулировки.

Ответ на первый вопрос (о заключённости)

Договор аренды недвижимости на срок более года без госрегистрации считается заключенным, но только для его сторон. Для третьих лиц договор не заключён.

Ответ на второй вопрос (о государственной регистрации)

Заключенный на неопределённый срок договор аренды регистрировать не нужно. Неопределённость в сроке не позволяет квалифицировать договор, как заключенный на год и более.

Ответ на третий вопрос (о передаче имущества)

Можно обойтись без акта приёма-передачи имущества, указав в договоре, что он одновременно является актом. Но лучше оформить акт.

Ответ на четвёртый вопрос (об арендной плате)

Арендатор может полностью или частично расплатиться за аренду своими услугами, или выполнив работы. Однако такое условие необходимо включить в текст договора.

Основные положения

Договор найма жилого помещения  в повседневной жизни очень частое  явление, с которым знаком каждый третий житель нашей страны. А все потому, что многие из нас в своей жизни сталкиваются с необходимостью найма жилого помещения, а кто-то имеет возможность сдавать жилое помещение в аренду.

Итак, поскольку мы все знакомы с арендой помещений, необходимо четко понимать, что если наймодателем и нанимателем являются физические лица, то наименовать договор стоит договором найма.  Договор аренды имеет место быть в том случае, если наймодатель или наниматель является юридическим лицом, то есть организацией.

Договор найма должен  содержать точный адрес  жилого помещения, которое передается во временное пользование, описание всего находящегося внутри имущества  и его состояние, срок найма, цену договора, должны быть точно определены права и обязанности каждой стороны, и предусмотрены штрафные санкции за нарушение вышеупомянутых правил.

Важно:
Неотъемлемой частью договора найма должна быть копия паспорта каждой из сторон, это необходимо для того, чтобы точно знать к кому предъявлять требования по нарушению условий договора и с кого, в случае необходимости, взыскивать долг. Просто знать фамилию имя и отчество недостаточно

Именно паспорт является идентифицирующим документом, с содержанием адреса регистрации виновной стороны,  по которому Вы и будете направлять требования.

Еще, важно не забывать помимо договора найма составлять и подписывать Акт приема-передачи жилого помещения, в котором отражать контактные данные сторон,  описание объекта, показания приборов учета, состояние жилого помещения. Только Акт будет доказательством того, что помещение было передано во временное владение и пользование, наличие одного подписанного договора доказательством передачи помещения не является

Подача искового заявления в арбитражный суд

После подготовки искового заявления его необходимо направить со всеми приложениями арендатору. В соответствии с п. 3 ст. 125 АПК РФ копии искового заявления и прилагаемых к нему документов отправляются ответчику заказным письмом с уведомлением о вручении. Как видно из приведенного примера оформления искового заявления, документы, свидетельствующие о передаче (направлении) искового заявления ответчику (арендатору), прилагаются к исковому заявлению.

Кроме того, необходимо уплатить государственную пошлину. Президиум ВАС РФ в Информационном письме N 118 <6> указал, что государственная пошлина может быть уплачена представителем от имени представляемого (в рассматриваемом случае — от имени бюджетного учреждения). Уплата государственной пошлины с банковского счета представителя прекращает соответствующую обязанность представляемого. В платежном документе на перечисление суммы государственной пошлины в бюджет с банковского счета представителя должно быть указано, что плательщик действует от имени представляемого. Уплата государственной пошлины через представителя не является основанием для оставления искового заявления без движения и его последующего возвращения.

<6> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.05.2007 N 118 «Об уплате государственной пошлины российскими и иностранными лицами через представителей».

Окончательно сформированное исковое заявление можно отправить по почте (лучше всего заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении) или подать непосредственно в канцелярию арбитражного суда. Кроме того, исковое заявление может быть представлено в арбитражный суд посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в Интернете.

Дальнейшую информацию по исковому заявлению можно отследить через сайт www.arbitr.ru в разделе «Картотека арбитражных дел».

Следует отметить, что после вступления в силу Федерального закона от 25.06.2012 N 86-ФЗ <7>, внесшего изменения в гл. 29 АПК РФ, дела по исковым заявлениям о взыскании денежных средств, если цена иска не превышает для юридических лиц — 300 000 руб., для индивидуальных предпринимателей — 100 000 руб., а также по искам, основанным на представленных истцом документах, устанавливающих денежные обязательства ответчика, которые последним признаются, но не исполняются, и (или) на документах, подтверждающих задолженность по договору, рассматриваются в порядке упрощенного производства (п. п. 1 и 2 ст. 227 АПК РФ).

<7> Указанный Федеральный закон вступил в силу 24.09.2012.

Следовательно, представленное выше исковое заявление о взыскании арендной платы будет рассмотрено в порядке упрощенного производства.

Особенностью упрощенного производства является состав суда (дела рассматриваются только единолично), сокращенный срок рассмотрения иска (два месяца со дня поступления искового заявления), способ подачи искового заявления (на бумажном носителе либо в электронном виде), особый срок подачи отзыва и доказательств (15 дней со дня вынесения определения о принятии искового заявления), а также размещение искового заявления, отзыва, доказательств и иных документов на официальном сайте арбитражного суда в режиме ограниченного доступа в срок, не превышающий трех дней со дня их поступления в арбитражный суд.

В соответствии с п. 5 ст. 228 АПК РФ судья рассматривает дело в порядке упрощенного производства без вызова сторон после истечения сроков, установленных судом для представления доказательств и иных документов.

Предварительное судебное заседание не проводится, протокол не ведется.

Согласно п. 2 ст. 229 АПК РФ решение по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, подлежит немедленному исполнению.

Указанное решение вступает в законную силу по истечении 10 дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий 10 дней со дня его принятия.

А.Мандрюков

Юрист

КГ «Аюдар»

Чем обязан арендатор

Обязанности арендатора предусмотрены в нормативных актах Российской Федерации, и должны выполняться по умолчанию обеими сторонами соглашения.

• Арендатор обязан своевременно оплачивать арендную плату за предоставленное право пользования чужим имуществом. Сроки обязательных платежей должны быть указаны в договоре. В случае отсутствия такой информации в соглашении, применяются критерии, используемые при аренде аналогичного имущества при схожих обстоятельствах.
• Размер платежей арендатор может изменять на протяжении года по соглашению сторон не чаще раза в год.
• Арендатор должен пользоваться имуществом, оформленным напрокат в соответствии с условиями соглашения, а в случае отсутствия такой информации в договоре – в соответствии с законодательством.
• Эксплуатируемый объект собственности должен находиться в исправном состоянии, а в случае выхода его из строя, арендодатель обязан взять расходы на проведение ремонтных работ на себя, если не предусмотрены другие условия сотрудничества.
• После прекращения действия соглашения имущество должно быть возвращено арендодателю в том состоянии, в котором он его передал в пользование. При этом следует учитывать показатель износа объект аренды.

Если в договоре аренды за несвоевременно проведённые действия предусмотрено внесение неустойки, то убытки могут быть взысканы сверх денежной суммы, рассчитанной с учётом неустойки

Своевременная оплата

Основной обязанностью арендатора является внесение своевременных платежей за право пользования объектом.

Нарушениями договора относительно финансовых вопросов являются:

• просрочка выплаты;
• оплата платежа не в полном объёме;
• невыплата финансовых обязательств.

В данной ситуации с нарушителя можно взыскать не только арендную плату, но и полагающуюся пеню или проценты, начисляемые в соответствии с законодательством.

Задолженность по транспортному налогу можно точно узнать в органах налоговой службы по месту регистрации физлица или предприятия.

Что означает задолженность по ИД, можно прочитать тут.

В случае прекращения действия договора, арендодатель вправе требовать компенсации задолженности без критерия срока давности. В момент расторжения соглашения прекращаются отношения между его участниками. По этой причине арендодатель вправе требовать положенные денежные средства, рассчитанные на момент окончания действия договора.

Неустойка при этом оплачивается до дня прекращения обязательства, которое является обязательным условием начисления этого платежа.

Совершение ИН

Подобное действие может совершить любой нотариус Республики Беларусь. Место нахождения сторон при этом значения не имеет. Процедура осуществляется при соблюдении ряда требований:

• документы, предоставленные обратившимся, соответствуют нормам права нашего государства и указывают на бесспорность обязательств дебитора перед кредитором;
• фактическое место жительства расположено в пределах нашей страны;
• с момента появления права на осуществление ИН не истекло более 36 месяцев. Если законом в каком-то случае допускается иной срок давности, им и руководствуются.

При направлении обращения на ИН, уполномоченное лицо конторы, оказывающей эти услуги, делает отметку на нем с указанием даты и росписью. В этом реквизите говорится о верификации личности обратившегося гражданина, проверке объема и содержания полномочий лица, рассматриваемого как представителя. Данный документ непременно регистрируется в журнале входящей корреспонденции. Сама ИН ставится на бумаге с расчетом суммы имеющегося долга и штрафных санкций. В делах конторы сохраняются копии официальных бумаг, предусмотренных Перечнем (п.213 Инструкции №63). Удостоверения личности отдаются предоставившим их лицам. Бумаги о правоспособности юрлица отдаются представителю компании, который обратился от ее имени в контору. Отметка делается на экземпляре сделки или на обособленном листе, прикрепляемом к документу.

Если взыскание задолженности за нежилое помещение происходит по отдельным частям, то на подтверждающем наличие обязательства у должника документе ставится отметка об ИН. Обязательно указывается объем взыскиваемых финансовых средств, периода для произведения данной операции и номера регистрации ИН в реестре для произведения нотариальных действий. Этот реквизит заверяется сотрудником конторы, занимающейся оказанием услуг нотариальной направленности. Делается это росписью и гербовым оттиском. По каждому долговому обязательству делается отдельная ИН. Исключение составляют ситуации, когда истребование производится по отдельным частям. Надпись осуществляется в 2 экземплярах, один из которых сохраняется в конторе, а второй – выдается лицу, обратившемуся для выполнения рассматриваемого действия.

Соблюдение исковых правил о взыскании долга по аренде — тонкости выполнения

К контракту об аренде Законом РФ не используется обязательный досудебный порядок решения конфликта.

Отмечаем, что в основном большинстве договоров, применяемых к аренде (такая практика широко применяется и для других видов договоров), стороны прописывают такие условия: «Все разногласия, которые возникают в рамках выполнения договора, решаются путем мирного урегулирования между двумя сторонами контракта, а также в судебном порядке. В случае если спор не может быть урегулирован путем переговоров, мирным путем, все вопросы могут быть урегулированы в судебном порядке».

Таким образом, участники договора думают, что решение их спора напрямую прописано в договоре, и решаться конфликт должен в судебном порядке. Однако суд зачастую принимает совсем противоположную позицию.

Таким образом, в контракте должно быть прописано следующее условие — «Все споры, которые возникли в процессе эксплуатации объекта договора, будут решаться в судебном порядке. Сторона истца должна направить претензионное письмо другой стороне в письменном виде. Сторона ответчика должна ответить на него в течение десяти календарных дней.  В том случае, если вторая сторона оставила запрос без ответа либо ответила отрицательно на условия арендодателя, тогда все споры будут урегулироваться путем обращения в суд «.

Образец искового заявления

Исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды автомобиля подается по месту нахождения ответчика. Заявление в суд с территориальной подсудностью ответчика можно установить по данным реквизитов договора. Если в договоре не указаны данные – по месту исполнения обязательства.
Взыскание производится на основании решения суда и выданного исполнительного листа.

Что должно содержать исковое заявление?

• иск о взыскании (указываете сумму взыскания – в процентном соотношении будет рассчитана госпошлина);
• инстанция, которая рассматривает дело (территориальная компетенция);
• госпошлина (укажите сумму);
• истец: реквизиты в соответствии с договором;
• ответчик: реквизиты в соответствии с договором;
• итого: задолженность составляет «n» рублей (долг и неустойка);
• истец (представитель на основании доверенности).

В соответствии с заключенным договором № n от nn месяц/год, арендодатель обязался предоставить арендатору имущество – автомобиль для выполнения поездок. Стороны установили начисление платы в размере – nn рублей за календарный месяц.

В период с 1 числа месяца n по 20 число следующего месяца 2018 года, арендатор в соответствии с условиями договора, а именно пунктом nn не выполнил условия аренды:

• своевременно не оплатил арендную плату в размере n рублей;
• допустил просрочку исполнения обязательств – общая сумма долга по аренде составляет n рублей;
• N числа n месяца в адрес арендатора была направлена претензия о выполнении обязательств в полном объеме, перечислении долга в пользу арендодателя в размере n рублей в срок включительно (указывается дата, задолженность и взыскание долга на расчетный счет).

До настоящего момента, ответчик по договору проигнорировал выставленные требования о добросовестном исполнении обязательств по аренде. Долг не перечислен, ответчик отказывается покрыть неустойку в соответствии с условиями договора аренды. Взыскание необходимо провести в принудительном порядке. Иск подан в соответствии с условиями территориальной подсудности и компетенции.

В соответствии с вышеизложенным, признавая со стороны ответчика существенное неисполнение договора аренды, необоснованный отказ в выплате долга по аренде автомобиля, истец просит:

• принять к рассмотрению настоящее заявление;
• взыскать с ответчика в пользу истца долг по аренде автомобиля в размере n рублей;
• взыскать по исковому заявлению с ответчика госпошлину в размере (сумма);
• взыскать с ответчика по исковому заявлению расходы на представителя (сумма).

Взыскание задолженности по договору аренды автомобиля осуществляется судом только на основании подтвержденных чеков об оплате (расходных ордеров), письменных расписок или банковских переводов. Исковое заявление в обязательном порядке должно содержать копии документов. Оригиналы можно предоставить в процессе рассмотрения дела.

Сопутствующие документы

Правило составления: исковое заявление – необходимо приложить документы, подтверждающие вашу позицию и подтвержденную задолженность.

Такими доказательствами к исковому заявлению являются:

• доказательство оплаты госпошлины (оригинал) – данные расходы суд обязан удержать с ответчика – проигравшая сторона оплачивает исковое заявление и все связанные расходы;
• доверенность (если от вашего имени в суде выступает другое лицо) – взыскание долга происходит и после получения решения. Укажите в доверенности права представителя и на этот этап процессуального действия;
• оригиналы документов, подтверждающие выплату аренды – взыскание должно быть мотивированным;
• правоустанавливающие документы на автомобиль: суд должен получить доказательства о его передаче и приеме ответчиком;
• акт приема-передачи автомобиля по аренде.

Заявление в суд не сложно составить и тем более доказать свою позицию

На этом этапе важно документально подтвердить перед собой задолженность ответчика. Храните чеки, любые оригиналы документов – и тогда взыскание будет выполнено в полном объеме

Бесплатная консультация юриста по телефону:

8 (804) 333-01-43

Расчет взыскиваемой суммы (цены иска)

В иске должен быть расчет суммы, которую вы требуете с арендатора (п. 7 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Для того чтобы рассчитать сумму, которая составляет цену иска, рассчитайте сумму долга и сумму санкций (п. 1 ч. 1, абз. 6 ч. 1 ст. 103 АПК РФ).

Расчет взыскиваемой суммы обязательно должен содержаться в исковом заявлении (п. 7 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Рекомендуем оформить расчет взыскиваемой суммы как приложение к иску и указать в самом иске, что расчет приведен в приложении.

Расчет суммы долга

При расчете нужно учитывать, включена ли в состав арендной платы стоимость коммунальных услуг, возмещается ли их стоимость отдельно от арендной платы. В первом случае вы рассчитываете задолженность по коммунальным платежам в составе долга по арендной плате, а во втором – отдельно долг по арендной плате и отдельно задолженность по коммунальным платежам. Это повлияет на формулировку ваших .

Если ваш договор не предусматривает возмещения коммунальных платежей, просто рассчитайте долг по арендной плате.

Плата за коммунальные услуги, как правило, носит переменный характер, т.е. зависит от объема потребленных коммунальных ресурсов и рассчитывается по показаниям приборов учета арендованного помещения и/или пропорционально занимаемой площади от всего объема по зданию.

Расчет удобнее сделать в таблице для наглядности.

Примеры расчета задолженности

Коммунальные услуги включены в состав арендной платы (переменная часть).

Стоимость коммунальных услуг возмещается арендодателю сверх арендной платы.

Арендная плата твердая, возмещение коммунальных услуг договором не предусмотрено.

Стоимость 1 кв. м – 1 000 руб.

Площадь арендованного помещения – 30 кв. м.

Арендная плата за месяц – 30 000 руб.

Период задолженности – с 01.09.2017 по 15.09.2017.

Количество дней за период задолженности – 15.

Количество дней в сентябре – 30.

Сумма задолженности за период с 01.09.2017 по 15.09.2017 составляет:

30 000 / 30 x 15 = 15 000 руб.

Расчет неустойки (пени)

Неустойка (пеня) определяется по формуле:

При расчете учитывайте следующее:

ставка неустойки (пени) определяется договором;

если сумма долга включает в себя НДС, неустойка рассчитывается от суммы задолженности с учетом НДС (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5451/09 с аналогичным выводом по спору из договора на оказание услуг по водоснабжению и водоотведению о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ);

день фактического исполнения нарушенного обязательства включается в период просрочки (п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).

Пример расчета пени

Расчетная сумма – 20 000 руб.

Количество дней просрочки – 30 (с 01.11.2016 по 30.11.2016).

Процентная ставка: 0,1% за каждый день просрочки

Расчет: 

Расчет процентов на сумму долга по ст. 395 ГК РФ

Вы можете рассчитать проценты по ст. 395 ГК РФ, если (п. 4 ст. 395 ГК РФ):

договором не предусмотрена неустойка;

законом или договором предусмотрена возможность совместного начисления неустойки и процентов.

Рассчитайте проценты по формуле:

При расчете процентов учтите следующее:

в формулу следует включить фактическое количество календарных дней в году – 365 (366 – если год был високосным). Правило о включении в расчет количества дней, равного 360 и 30 дням, отменено (п. 84 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7);

если сумма долга включает в себя НДС, начисляйте проценты на сумму задолженности с учетом НДС (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5451/09 с аналогичным выводом по спору из договора на оказание услуг по водоснабжению и водоотведению);

день фактического исполнения нарушенного обязательства включается в период просрочки (п. 48 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7);

с 1 августа 2016 г. при расчете применяется ключевая ставка Банка России, действовавшая в соответствующие периоды (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

Для оперативного расчета процентов по ст. 395 ГК РФ вы можете воспользоваться специальными калькуляторами, размещенными на сайтах судов, например, на сайте Арбитражного суда г. Москвы: http://www.msk.arbitr.ru/process/duty/calculator395.

Как составить претензию

Унифицированной формы документа не существует, используют так называемую свободную форму.

В документе должна содержаться следующая информация:

Название организации-арендодателя и ее реквизиты. Если претензия составляется сразу на корпоративном бланке компании, то эти данные будут включены по умолчанию.
Кому адресована претензия. Здесь указывают наименование организации-арендатора, ее реквизиты, ФИО руководителя.
Исходящий номер. Претензию регистрируют в организации в специальном журнале исходящей документации.
Дата написания претензии.
Наименование бумаги.
Основной текст документа. Это самая важная часть. Здесь указывают факт заключения договора между арендодателем и арендатором, номер и дату этого договора, адрес и площадь помещения. Затем нужно указать на факт неперечисления арендной платы в определенные дни (прописаны в договоре), сумму, которую задолжал арендатор. Также надо сформулировать требование — выплатить денежные средства за аренду помещения

Важно не забыть сослаться на законодательные акты. В нашем случае это ст

614, 190 и 192 ГК РФ.
Отметка о приложении к претензии. Нужно указать, что расчет долга по арендной плате прилагается к документу.
ФИО, должность и подпись главы компании-арендодателя.

Претензию можно отправить арендатору по почте либо с курьером. Вариант электронной почты также приемлем, но лучше убедиться, что письмо арендатор получил и зарегистрировал его в журнале входящей документации. При отправке по почте заказным письмом с уведомлением получатель должен будет подтвердить вручение письма. Это и будет доказательством его получения.

Документы, которые нужно приложить к иску

Соберите документы, подтверждающие правомерность взыскания, и иные документы, которые нужно приложить к иску в соответствии со ст. 126 АПК РФ. Если арбитражный суд установит, что данные требования нарушены, то он оставит исковое заявление без движения и даст время для устранения нарушения (ч. 1, 2 ст. 128 АПК РФ).

Перечислите прилагаемые документы в исковом заявлении (п. 10 ч. 2 ст. 125 АПК РФ).

Приложите к иску следующие документы (ч. 1 ст. 126 АПК РФ):

документы, которые подтверждают, что вы направили ответчику и другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют;

документ об уплате государственной пошлины по общему правилу;

документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны требования. Для данного иска – это копия договора аренды с передаточным актом, документы о задолженности арендатора, в том числе счета, акты сверки, .

Если арендная плата вносилась частично, приложите, например, выписки из вашего банковского счета, свидетельствующие о частичном внесении арендной платы за определенный период;

доверенность представителя или иные документы, которые подтверждают полномочия на подписание искового заявления;

копии определения арбитражного суда об обеспечении имущественных интересов до предъявления иска. Их нужно приложить, если суд по вашему заявлению принял предварительные обеспечительные меры;

документы, которые подтверждают, что вами соблюден досудебный порядок. Приложите копию досудебной претензии с подтверждением направления ее арендатору, при наличии – ответ на претензию;

выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП истца и ответчика с указанием сведений об их месте нахождения или месте жительства, иной документ с этими сведениями, полученные не ранее чем за 30 дней до дня обращения истца в арбитражный суд. Эту информацию можно получить на официальном сайте ФНС – egrul.nalog.ru.

Месяц	Сумма долга по арендной плате, руб.
Постоянная часть	Переменная часть	Итого
Май 2017 г.	20 000	2 300	22 300
Июнь 2017 г.	20 000	2 600	22 600
Июль 2017 г.	20 000	2 500	22 500
Август 2017 г.	20 000	2 200	22 200
Итого:	89 600

Месяц	Сумма долга, руб.
Арендная плата	Возмещение коммунальных услуг	Итого
Май 2017 г.	20 000	2 300	22 300
Июнь 2017 г.	20 000	2 600	22 600
Июль 2017 г.	20 000	2 500	22 500
Август 2017 г.	20 000	2 200	22 200
Итого:	89 600

Судебный порядок

К решению вопроса в судебном порядке следует приступить при отказе нарушителя условий договора выполнить требуемые условия арендодателя.

В случае не успешных действий следует составить исковое заявление самостоятельно или прибегнув к квалифицированной помощи юриста. Составленный документ направляется в арбитражный суд по месту жительства или юридическому адресу истца.

После некоторого времени, необходимого для проведения выяснения обстоятельств и расследования ситуации, суд выносит решение, которое выполняется посредством судебных приставов.

Реструктуризация кредиторской задолженности проводится в строгом соответствии с нормами действующего законодательства.

На что влияет период оборачиваемости дебиторской задолженности, можно узнать здесь.