Договор субаренды нежилого помещения с движимым имуществом

Содержание договора субаренды участка

Вводные сведения, вносимые в любой вид двухстороннего соглашения, включают:

• дату и место составления договора;
• наименование документа (например, «договор субаренды земельного участка»);
• данные передающей стороны. Здесь указываются ФИО и сведения из паспорта гражданина либо наименование, и основные реквизиты организации, если арендатор – юридическое лицо;
• данные принимающей стороны (указываются аналогичные предыдущим сведения об субарендаторе).

Общие сведения в содержании договора в данном случае будут включать:

а). Сведения об основании переуступки прав на объект недвижимости. В эту часть нужно внести информацию о первоначальном договоре аренды (основные реквизиты) и собственнике земли.

б). Сведения о предмете соглашения. Здесь необходимо подробно прописать характеристики передаваемой в пользование недвижимости, в том числе:

• тип недвижимого имущества (земельный участок);
• кадастровый номер;
• точный адрес местонахождения;
• площадь;
• назначение;
• сведения о наличии (отсутствии) на земельном участке каких-либо строений;
• сведения о существующих ограничениях (если таковые имеют место);
• иные сведения.

в). Права и обязанности каждой из сторон договора

В этом блоке важно прописать следующие моменты:

• обязанность арендатора предоставить земельный участок пользователю в установленный соглашением срок, уведомить собственника о заключении договора и следить за тем, чтобы субарендатор использовал участок в соответствии с его назначением;
• обязанность пользователя следить за состоянием вверенного ему объекта, проводить при необходимости работы по его восстановлению, а также своевременно оплачивать субаренду земли;
• право субарендатора использовать землю в соответствии с разрешённым видом деятельности и возводить на земельном участке строения (если таковая возможность допускается);
• право арендатора прекратить субарендные отношения, если пользователь будет нарушать срок и порядок внесения платы, использовать землю не по назначению или вести незаконную деятельность.

г). Период действия субарендных отношений.

д). Размер и порядок внесения платы за пользование землёй.

е). Ответственность сторон на случай неисполнения условий договора.

ё). Порядок расторжения соглашения.

ж). Особые условия (например, способы и порядок урегулирования спорных вопросов).

В заключительной части договора указываются реквизиты сторон и ставятся личные подписи участников арендных отношений.

Приложение к договору субаренды

Пакет документов приложения в зависимости от периода действия договора будет отличаться. Так, при долгосрочных субарендных отношениях продолжительностью 12 и более месяцев пользователь земельного участка, помимо своего экземпляра договора, должен иметь на руках:

1. Кадастровый паспорт или заменяющую его выписку из ЕГРН с описанием объекта недвижимости и перечнем характеристик.
2. Технический паспорт на каждое расположенное в пределах участка строение.
3. График, в соответствии с которым субарендатор должен вносить платежи.
4. Выписку из Государственного реестра, содержащую сведения о регистрации субарендного права.

Если договор краткосрочный, достаточно приобщить к нему приёмопередаточный акт и дополняющие документы, например, протокол разногласий, и протокол их согласования, а также оформленное к договору дополнительное соглашение. Последние три документа не являются обязательными, а приобщаются только в случае их составления.

Права и обязанности субарендатора и арендатора

Права и обязанности арендатора и субарендатора часто являются самой емкой частью всего договора

Важно наиболее точно описать все права и обязанности обоих участников так, чтобы они не противоречили этому же разделу первоначального договора найма

Например, если владелец помещения по тексту договора аренды имеет право посещать сдаваемое помещение 2 раза в месяц, в договоре субаренды нельзя запретить посещение помещения владельцем. Именно из-за подобных нюансов договор субаренды должен ссылаться на текст договора аренды.

Немаловажно описать и ответственность сторон, которая наступает, если один из участников не выполняет данные им обязательства. Это могут быть штрафы, начисление пени, возмещение ущерба, расторжение договора и прочее

Следует также указать срок действия договора и условия расторжения.

Гражданско-правовые и налоговые последствия субаренды

Собственник имущества вправе проверить, как и каким образом используется его помещение арендатором. Если поднаем предоставлен без согласия собственника, то сделку расторгнут. В таком случае арендатор обязан компенсировать убытки и расходы собственника при незаконной сдаче актива в поднаем. Если контрактом предусмотрены санкции, то арендатор обязан выплатить штрафы и неустойки.

Поднаем без согласия собственника несет и налоговые риски. Например, ФНС откажет в признании расходов по субаренде при налогообложении. Инспекция не засчитает затраты при исчислении вычетов по НДС, так как согласие собственника (арендодателя) является обязательным документом для проверяющих.

Договор безвозмездной субаренды нежилого помещения

Бесплатная субаренда – явление не слишком частое, но законодательно предусмотренное. Суть этого действия, описанная кратко, состоит в том, что некая структура, заключив договор аренды, берёт на себя обязанности платить за использование площадей, но исходя из каких-то соображений, позволяет третьей стороне вести на них (или их части) какую-либо деятельность.

При этом для владельца объекта совершенно безразлично, чьи именно поступают на его счёт средства, так как он их в любом случае получает от первичного арендатора. Вопросы, однако, возникнуть могут у налоговых органов, и в основном по поводу возможного сокрытия доходов. Схема такой махинации проста: на самом деле субарендатор деньги исправно платит, но «по-чёрному» и наличными.

Разумеется, предполагать правонарушение в каждом конкретном случае нельзя. Юридически договор безвозмездного пользования практически тождественен соглашению о предоставлении ссуды (беспроцентного кредита) в натуральной форме, а потому рассматривается по аналогии. В обеих ситуациях речь идёт о временном предоставлении бесплатно эксплуатируемых ресурсов (финансовых или других материальных). Образец договора, соответствующий требованиям  9-й главы ГК, общедоступен:

Скачать бланк договора doc

Без чёткой идентификации помещения документ считается юридически ничтожным (недействительным). В некоторых случаях, предусмотренных законом, безвозмездная аренда может предоставляться только специальным субъектам.

Кроме этого, действуют ограничения, не позволяющие участвовать в подобных сделках руководителям, сотрудникам, учредителям, а также лицам, входящим в состав правления организации или контролирующим её деятельность.

Срок действия договора безвозмездного пользования нежилым помещением ограничен временем действия основного соглашения об аренде.

Обязательные приложения:

• Копия кадастрового паспорта;
• Копия свидетельства госрегистрации права собственности на объект недвижимости;

А также уже перечисленные документы, дополняющие обычный договор платной субаренды (протоколы разногласий, допсоглашения, акты приёма-передачи и пр.), если в этом есть необходимость.

https://youtube.com/watch?v=Ulvmf-8HWZc

Что ещё необходимо знать субарендаторам

В одной статье невозможно раскрыть все тонкости отношений, возникающих в ходе сдачи и найма нежилых помещений, но на некоторые из них всё же стоит обратить особое внимание:

• Арендатор обязан предоставить объект или его часть в состоянии, пригодном для использования;
• За исправность коммуникаций (электроснабжения, отопления, воды, канализации, связи) отвечает собственник помещения;
• Арендатору даётся право проверки целевого (указанного в договоре) профиля использования площадей;
• При возникновении необходимости в ремонтных работах аренда субарендатором не оплачивается в течение их периода.
• Субарендатор вправе использовать помещение по выходным и праздничным дням без повышения суммы оплаты.
• Уклонение от уплаты налогов на доходы от аренды и субаренды карается штрафом до полумиллиона рублей или лишением свободы на срок до трёх лет.

В целом, можно подытожить следующее: оформить и подписать договор субаренды помещения труда не составит. Бланки и примеры документов общедоступны и понятны

Важно прописать в договоре все нюансы и спорные вопросы, во избежание проблем при пользовании помещением в будущем

Опубликовано:

Добавить комментарий

Вам понравится

Субаренда нежилого помещения

К нежилым объектам, которые можно сдавать в субаренду, относятся:

• склады;
• гаражи;
• цеха;
• офисы;
• залы и т.д.

Обратите внимание!

Субаренда нежилого строения или его части возможна только с согласия собственника данного помещения.

Сделка может быть признана неправомерной, если состоялась только с участием арендатора и третьего лица, но без информирования собственника.

Вот как на деле может выглядеть субаренда. Составляется договор, по которому помещение или его часть сдается повторно за деньги. Сначала партнер может арендовать у собственника объект или его часть, а затем провести сделку с другим физическим или юрлицом, сдав нежилое помещение за более крупную сумму. Но при этом обязательно нужно согласие владельца.

Вот какими полномочиями наделен арендатор:

• передать нежилое помещение в безвозмездное пользование;
• сдать объект полностью или частично в субаренду;
• передать или продать третьему лицу свои права.

Особенности субаренды

 Зачастую к сделке прибегают арендаторы, которые смогли получить помещение по невысокой стоимости. В результате можно получить существенную прибыль. У арендатора появляются следующие возможности:

• передать частному или юридическому лицу право аренды;
• передать объект по договору безвозмездного пользования без взимания оплаты;
• сдать помещение частично или полностью на выгодных условиях.

Если речь идет о торговом или бизнес-центре, зачастую передают часть помещения. Это удобно, если оно имеет большую площадь и задействовано не полностью. Возможно заключение сделки с физическим лицом, даже если помещение коммерческое.

Обратите внимание! Если в первоначальном договоре не содержится указание на возможность передачи третьим лицам, но собственник на нее согласен, возможно заключение дополнительного соглашения или подписание письменного согласия.

Комментарии к статье 615 ГК РФ, судебная практика применения

В пп. 16, 18, 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержатся следующие разъяснения:

Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

…Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615,  ,  622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 ГК РФ).

Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (пункт 2 статьи 616 Кодекса). Эта обязанность сохраняется и в том случае, когда согласно договору осуществление текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества возложено на арендодателя (как в рассматриваемой ситуации).

Принимая во внимание изложенное, суд отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос в производственный кооператив. Поскольку ни по одному из перечисленных оснований право аренды истцу не передавалось, отказ ответчика в регистрации этой сделки соответствует абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

(п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66)

Поскольку ни по одному из перечисленных оснований право аренды истцу не передавалось, отказ ответчика в регистрации этой сделки соответствует абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ.

…Пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.

Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

…В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен (п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Образец договора субаренды нежилого помещения

Субаренда – это вторичная сдача в наем помещения. Иными словами, это возможность арендатора сдать используемое имущество в аренду третьим лицам. Отношения регламентируются Гражданским Кодексом РФ, статьей 615.

Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срок основного договора. То есть арендатор не имеет права распоряжаться имуществом дольше срока, указанного в заключенном соглашении.

Такое же правило действует и в отношении прав на имущество: арендатору нельзя передать субарендатору больше прав, чем обладает он сам в рамках своего договора аренды.

По законодательству к субаренде применяются те же правила, что и к обычной аренде, в том числе при нарушении условий сделки собственник вправе расторгнуть соглашение и потребовать возмещения причиненного ущерба.

Такой договор в обязательном порядке заключается в письменном виде. Если срок его действия превышает 11 месяцев, он подлежит регистрации в Росреестре; если не превышает, регистрация необязательна.

Сделка заключается в отношении нежилого помещения – офиса, магазина, склада. Арендатор имеет право сдать как всю площадь, так и его часть. Это удобно делать в тех случаях, когда у арендатора остаются незадействованные в основной деятельности площади.

Чтобы они не простаивали и приносили прибыль, выгодно сдать их в субаренду. Обязательно получить на это действие письменное согласие собственника, даже если этого не требует заключенное соглашение. Иначе в случае наступления спорных ситуаций арендатор рискует проиграть дело, так как суд сочтет использование имущества незаконным, а сделку – недействительной.

Сторонами выступают как юридические, так и физические лица. На этот счет законодательство не несет ограничений.

Содержание договора

В типовой договор субаренды включают обязательные пункты:

1. Преамбула. Это вводная часть, в которой указывается наименование документа, дата и место его составления.
2. Информация о сторонах: наименования, реквизиты, контакты. Одна сторона именуется «Арендатор», другая – «Субарендатор».
3. Информация об объекте недвижимости: его адрес, площадь, описание. Зачатую этот пункт выносят в приложения к договору, а не включают в основной текст. Он содержит технические характеристики, планы помещений, информацию о коммуникациях.
4. Права и обязанности сторон. Подробнее расскажем о них далее в статье.
5. Размер платы за пользование помещением. Она согласовывается сторонами и закрепляется в письменной форме. Без этого пункта договор нельзя считать заключенным. Изменение размера возможно только по обоюдному соглашению сторон не чаще, чем 1 раз в год.
6. Ответственность сторон. Закрепляется возможное наступление штрафов и иных санкций в случае нарушения условий сделки каждой из сторон.
7. Возможные форс-мажоры. Как правило, оговаривается ненаступление ответственности ни для одной из сторон в случае форс-мажорных ситуаций.
8. Срок действия. Как было сказано ранее, срок не превышает срок действия основного договора аренды.

Кроме того, к договору дополнительно следует составить такие документы, как:

• график платежей;
• описание сдаваемого помещения;
• кадастровый паспорт объекта;
• письменное согласие собственника на сдачу площади.

Оформляется документ в виде дополнительного соглашения, заверенного письма или протокола заседания.

Бланк договора субаренды нежилого помещения представлен ниже.

По этой ссылке вы можете скачать бланк договора субаренды нежилого помещения.

Капиталовложения

Чем большем квартир вы планируете снять для сдачи их постояльцам, тем выше расходы. Выделите некоторую сумму на приобретение полезных вещей, делающих проживание комфортным: микроволновка, небольшой холодильник, телевизор, спальное место, постельные принадлежности. Предусмотрите траты на бытовую химию и услуги уборщицы.

Рентабельность бизнеса по сдаче квартир всегда высока. Средняя стоимость проживания в арендованной квартире в месяц – 5000 руб. Если предусмотрена краткосрочная аренда, доход будет выше. Часто затраты окупаются через пару месяцев.

Прибыль зависит от вашей активности по поиску и привлечению клиентов и тому впечатлению, которое останется у гостей города после проживания в данной квартире. Довольный постоялец в следующий раз вернется сюда вновь и порекомендует ваше жилье своим коллегам и друзьям.

Возможные риски

Что такое субаренда нежилого помещения? Это сложная сделка, имеющая некоторые риски. Разрешение на сдачу площадей или помещений третьим лицам, прописанное в договоре аренды, имеет положительные и отрицательные стороны.

1. Плюс для арендатора: не нужно согласовывать с хозяином помещения свои действия. Только арендатор решает, кого он выберет в качестве субарендатора.
2. Минус для арендодателя: он не может даже предполагать, кому его арендатор в будущем может сдать свободные площади.

Некоторые граждане пытаются обойти эту норму, чтобы не бегать по кабинетам и не связываться с бумажной волокитой. Эксперты не рекомендуют заниматься махинациями. Если факт противозаконной деятельности вскроется, арендодателю грозят серьезные штрафы. Нарушение условий договора аренды может стать поводом к разрыву договорных отношений между предпринимателем и муниципальным образованием. Задумайтесь!

Что такое субаренда?

Что значит субаренда помещения? Получив от арендодателя помещения в пользование, организации, граждане зачастую передают их целиком или часть для использования другим лицам.  Это и есть субаренда помещения. Такая необходимость может возникнуть у арендаторов в ходе действия договора с целью снижения своих финансовых расходов.

В некоторых случаях, помещения берутся в аренду именно для сдачи другим лицам в субаренду. Ведь передав помещение в поднаем за большую плату, чем взяли сами, арендаторы извлекают прибыль.

По сути, субарендатору частично передаются права, а с ними и обязанности, приобретенные от собственников нежилых помещений.

Отличием от аренды является то, что одной из сторон — не собственник (владелец) имущества, а его арендатор. Он сам обладает в отношении имущества ограниченными правами и связан условиями первичного обязательства.

Передавать в поднаем можно на основании официально заключенного соглашения.

Что говорит закон?

Субарендный договор регламентирован ГК РФ.  Правила взаимного сотрудничества сторон, имеющее отношение к субаренде, обозначено в ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ.

Законодательными нормами подробно расписаны условия, при которых лицо, получившее по арендному договору здание, может само становиться арендодателем. При этом, ст. 615 ГК РФ отображает, что передача здания по субарендному соглашению третьему лицу допускается только с разрешения основного арендодателя. Таким образом, это означает, при заключении субарендного договора по сдаче здания третьему лицу, при отсутствии разрешения первичного арендодателя, соглашение будет обозначено незаконным.

В то же время, в ст. 615 ГК РФ отсутствует механизм согласования передачи нежилой площади в субаренду. Поэтому правоведы рекомендуют отображать порядок передачи площади в субаренду – при составлении первоначального арендного контракта с владельцем здания.

Допустимым вариантом получения разрешения от арендодателя на передачу здания в субаренду, состоит в заключении доп. соглашения к первоначальному арендному договору. Подписав такое доп. соглашение, владелец помещения предоставляет право контрагенту на оформление субарендного соглашения.

ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ

нежилого помещения под офисг.

«» 2021 г.

СубарендаторАрендаторДоговор

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору помещение, мебелированное под офис, состоящее из (общая площадь кв.м.), находящееся в здании по адресу: .

1.2. Данный договор заключается с письменного согласия Арендодателя, действующего на основании права собственности на данное помещение.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендатор обязан:

• предоставить в пользование Субарендатора помещение в срок, предусмотренный данным договором;
• предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора перед Арендодателем, вытекающих из договора аренды на нежилое помещение;
• предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в субаренду имущество;
• требовать от Арендодателя проводить капитальный ремонт за счет своих средств;
• следить за использованием помещения по назначению.

2.2. Субарендатор обязан:

• поддерживать имущество в исправном состоянии;
• проводить за свой счет текущий ремонт;
• своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, определенные настоящим договором.

3. СТОИМОСТЬ И УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ

3.1. За предоставленное помещение Субарендатор ежемесячно уплачивает Арендатору сумму в размере рублей за квадратный метр.

3.2. Данная сумма подлежит оплате не позднее числа каждого месяца.

3.3. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За ненадлежащее исполнение своих обязательств стороны вправе требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

4.2. В случае существенного нарушения Субарендатором сроков внесения арендной платы Арендатор вправе требовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента передачи имущества во временное пользование и действует . По согласованию сторон этот срок может быть продлен. Передача имущества наступает на следующий день после подписания договора.

5.2. Договор может быть расторгнут досрочно только в случае невыполнения одной из сторон своих обязательств.

6. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Срок действия данного договора не может превышать срока действия договора аренды между Арендатором и Арендодателем.

6.2. В случае досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения Субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды в пределах оставшегося срока.

6.3. Все споры и разногласия стороны обязуются решать путем переговоров. При неурегулировании сторонами возникших разногласий спор передается на решение арбитражного суда г. .

6.4. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

СубарендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

Механизм двойной субаренды

Российское законодательство не предусматривает порядка так называемой двойной субаренды, хотя законом это не запрещено. Кроме того, формулировки ст. 6 ГК РФ указывают на то, что «вторичный» субарендатор вполне может воспользоваться правом предъявления «первичному» арендатору требования о заключении нового договора об аренде этого же нежилого помещения с возможность дальнейшего использования в своих целях. Как показывает юридическая практика, решение таких ситуаций может принять положительный оборот только в тех случаях, когда субарендатор своевременно обратился непосредственно к владельцу объекта недвижимости с требованием подписания прямого соглашения.

Плюсы и минусы субаренды

Сдача жилья в субаренду как бизнес-схема имеет немало преимуществ. Основные:

• небольшие первоначальные вложения;
• хорошая рентабельность;
• минимальная зависимость от экономической обстановки, кризисных условий в стране;
• возможность самостоятельно регулировать занятость, масштабы бизнеса;
• отсутствие потребности в наличии специальных знаний.

Поскольку сегмент рисковый, продумайте действенные схемы контроля, минимизируйте возможные финансовые потери. Если брать предоплату, то с регулярными платежами вас не обманут. Существует другое «но» – это порча ремонта, мебели, техники и другого имущества. Далеко не все квартиранты бережно относятся к чужим вещам.

При сдаче жилья посуточно аккуратно уточняйте, зачем человек снимает квартиру. Если он планирует провести тут торжество, есть смысл попросить залог (сумму определите сами). Факт передачи денежных средств фиксируется в договоре, после выселения сумма депозита возвращается арендатору. В случае порчи плазмы, сантехники, диванов из залога вычитаются расходы на возмещение убытков.

Создайте свод правил поведения в квартире. В нем стоит указать максимальное число жильцов, сумму доплаты за подселение. Самые опасные с точки зрения порчи имущества – большие компании. Они в разгар праздника быстро превращаются в неуправляемую толпу – а это шум, проблемы с соседями, риски порчи имущества и срочного расторжения договора с владельцем квартиры.

Что говорит закон?

Относительно субаренды действуют нормы Гражданского кодекса, в статье 615 которого говорится о том, что арендатор недвижимого имущества вправе:

• отдавать имущество в пользование безвозмездно;
• сдавать полностью или частично в субаренду;
• передавать права арендатора третьим лицам.

Одного желания физического или юридического лица, обладающего правом аренды по соответствующему договору, для его переуступки недостаточно. Нормы в п. 2 ст. 615 ГК РФ требуют обязательно заручиться на это согласием собственника помещения. При его отсутствии сделка не будет действительной и не подлежит государственной регистрации.

https://youtube.com/watch?v=mbQEvQjJ-vE

Однако, заключая договор аренды, можно добавить пункт о возможности сдавать площади или их часть в субаренду.

Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.

Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:

• дата и место составления;
• данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
• точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
• права и обязанности каждой из сторон;
• срок действия договора;
• стоимость, сроки и форма оплаты;
• полные данные сторон;
• подписи.

Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.

Важно уточнить моменты по срокам договора субаренды:

• все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
• срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
• документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.

Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.

Арендатор

Обязанностью этой стороны является предоставление нежилого помещения в состоянии, пригодном для эксплуатации. Следует учесть момент при сдаче части площади. Если общие имеют подключение к коммуникациям: воде, канализации, электричеству, теплу, то часть также должна иметь к ним доступ или не иметь по договоренности сторон. Этот нюанс прописывается отдельно.

К правам стороны можно отнести:

• проведение проверок соблюдения условий соглашения, которые проводятся в присутствии субарендатора и только в рабочие часы;
• требование представить документы, подтверждающие согласованный в договоре вид использования площадей;
• проводить текущие и капитальные ремонты в переданных в субаренду нежилых помещениях, предварительно уведомив сторону договора не менее, чем за 30 дней до их начала. В период ремонта субарендатор не сможет осуществлять свою деятельность, поэтому плата за этот срок взиматься не должна;
• устанавливать режим работы и использования нежилых площадей в выходные и праздничные дни.

В обязанности этой стороны договора входит:

• использование полученных площадей только для целей, установленных договором;
• соблюдение технических и пожарных норм;
• ликвидация последствий аварийных ситуаций, компенсация нанесенного ущерба по причине собственных действий;
• своевременное внесение арендной платы на условиях, прописанных в договоре;
• уведомление арендатора о досрочном прекращении договора не позднее, чем за 30 дней.

Это основные пункты обязанностей, обе стороны по согласованию могут расширить перечень. Дополнительно необходимо указать право или отсутствие возможности субарендатора на внесение конструктивных изменений в помещение.

В договоре субаренды часто устанавливаются особые условия, которыми предусмотрена защита интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения предмета договора будут являться собственностью арендодателя.

Важно! Если собственником нежилого помещения является муниципалитет, потребуется в местной администрации получить письменное согласие на сдачу его в субаренду. Отсутствие документа влечет за собой наложение штрафных санкций и привлечение к административной ответственности арендатора.

Составление договора субаренды

К договорам субаренды применяются такие же правила, как и в контрактах на аренду. В нем в обязательном порядке должны быть представлены данные, которые позволяют установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. Если не указаны эти данные, то он считается не согласованным сторонами и не считается действительным.

К договорам субаренды применяются такие же правила, как и в аренде

Именно по этой причине и в обязательном порядке должны быть указаны данные, которые позволят установить имущество, подлежащее передаче в субаренду. При этом передаваемое имущество должно корреспондироваться с предметом контракта. Если это условие не будет соблюдено, то он может быть признан недействительным.

Содержание договора

Строгой формы соглашения не установлено законодательно, поэтому стороны должны самостоятельно его составить и подписать. Предварительно необходимо устно обговорить все моменты сделки и затем оформить их письменно. Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:

• дата и место составления;
• данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
• точные и максимально полные сведения об объекте – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
• права и обязанности каждой из сторон;
• срок действия;
• стоимость, сроки и форма оплаты;
• полные данные сторон;
• подписи.

Приложением может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.

https://youtube.com/watch?v=mbQEvQjJ-vE

Важно уточнить моменты по срокам:

• всё сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
• срок не может быть больше, чем по договору аренды;
• документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.

Заверение у нотариуса

По общему правилу договор субаренды заключается в простой письменной форме. Тем не менее, некоторые документы подлежат нотариальному удостоверению:

• обязательному нотариальному удостоверению подлежат договора передачи в аренду недвижимого имущества, если и арендодателем, и арендатором являются физические лица, при этом и арендатор, и арендодатель не являются субъектами предпринимательской деятельности.
• аренда здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению. Кроме того, такой документ подлежит и государственной регистрации, поскольку она должна осуществляться вместе с нотариальным удостоверением;
• договор найма транспортного средства, сторонами которого являются физические лица, подлежит нотариальному удостоверению.

Цель соглашения

Договор субаренды нежилого помещения обычно затрагивает объекты коммерческой недвижимости. Вот как это выглядит на практике.

Собственник недвижимости заключает договор о временной передачи прав на объект недвижимости арендатору. Между сторонами заключается документальное соглашение, и собственник получает за это ежемесячную оплату.

Однако, по действующим правовым нормам, арендатор может не использовать арендуемое помещение в соответствии с целевым назначением. Поэтому распространённая ситуации, когда арендуемая недвижимость пересдаётся ещё раз. Урегулировать правовые отношения между арендатором и контрагентом помогает договор субаренды. Разберём ситуацию на конкретном примере.

Собственник владеет нежилым пустующим строением, которое сдаёт в аренду. Между участниками сделки подписан соответствующий договор. Арендатор, в свою очередь, пересдаёт части нежилого помещения в субаренду, например, под торговые площади

Обратите внимание, что субаренда, заключённая на срок свыше 12 месяцев, проходит процедуру госрегистрации