Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Долевое участие или ЖСК: выбираем лучшую схему покупки квартиры в новостройке

Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках среди тех, что соответствуют 214-ФЗ, является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Однако многие застройщики продают квартиры через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК). Это абсолютно законная схема, однако, по мнению многих экспертов, она хуже защищает права покупателей.

Поскольку государственной регистрации подлежат только ДДУ, подсчитать точное количество продаж через ЖСК очень сложно. «По нашим оценкам, на долю ДДУ приходится около 40% сделок в Москве и Подмосковье, еще около 10 – 15% составляет покупка через ЖСК. Посредством приобретения облигаций особого вида – жилищных сертификатов – квартиры покупаются в минимальном количестве случаев.

Одна из основных проблем ЖСК – недостаточно четкая регламентация этой схемы. Хотя 214-ФЗ разрешает такую форму продаж, деятельность ЖСК регулируется не данным законом, а нормами Жилищного кодекса и общими нормами гражданского законодательства. «К отношениям с ЖСК применяется Жилищный кодекс, где есть раздел, посвященный именно ЖСК. Кроме того, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и Федеральным законом от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах».

Нюансы заключения и регистрации договора

При вступлении в кооператив пайщики не застрахованы от перепродажи своих квадратных метров третьим лицам. поскольку договор не регистрируется в Росреестре. Также они не могут влиять на сроки строительства, сумма оплаты будущей квартиры никак не фиксируется, возможны большие переплаты. При подорожании строительного материала, даже при фиксировании общей суммы, взносы пайщиков ЖСК может увеличить, причем согласие самого пайщика не требуется, то есть по-своему усмотрению.

Неосведомленному человеку без юридического образования сложно разобраться во всех нюансах и деталях, установленных ЖСК, причем каждая общественная и добровольная организация прописывает в нем свои правила. При вступлении в кооператив можно нажить себе кучу неприятностей, если предварительно не получить консультации от опытного специалиста. разбирающегося в данном деле.

Отдельной проверки требует документация на земельный участок, предназначенный под строительство. немало было случаев, когда застройщики строили дома на площади, не разрешенной документально к застройке. Сотрудники Росреестра не давали на то разрешения, дольщики были просто введены в заблуждение, оставались без своих средств, и просто обманутыми.

Перед тем, как вступать в кооператив, важно проверять все документы, имеющиеся у него, лучше вместе с юристом. Участок под строительство должен принадлежать кооперативу, быть его собственностью с правоустанавливающими на то документами, аренда возможна, но чревата негативными последствиями

Участок под строительство должен принадлежать кооперативу, быть его собственностью с правоустанавливающими на то документами, аренда возможна, но чревата негативными последствиями.

Проблем будет меньше, если покупается жилье вторичное. в уже построенном доме, при выплаченном пае, при решении все юридических и организационных вопросов.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

Такая разновидность иногда создается для сбора паевых взносов от будущих жильцов и приобретения квартир. Но если строительный предполагает строительство дома в одном месте, то при ЖНК квартиры могут приобретаться в различных местах.

К подобным организациям необходимо относится внимательно, так как здесь открывается широкое поле для возможного мошенничества.

Чтобы избежать неприятностей, нужно учесть следующие рекомендации:

• Деятельность ЖНК должна быть абсолютно прозрачна и открыта для пайщиков.
• ЖНК действует в строгом соответствии с законодательством.
• Руководство кооператива сотрудничает исключительно с проверенными банками.
• Собрание оперативно решает возникающие вопросы, управление прозрачно, цели четко определены.
• При такой форме образования кооператива, квартира должна обходиться в несколько раз дешевле.

ЖНК – самый выгодный вид объединения и альтернатива ипотеке. Обзавестись собственным жильем можно до истечения двухлетнего срока, а полностью владелец сможет рассчитаться в течение четырех лет.

Все аспекты договора об участии в ЖСК

Так, договор о долевом участии в строительстве или ДДУ отличается от договора об участии в ЖСК (паевого взноса, соинвестирования ЖСК)

Важно понимать, выгодно ли застройщику создание и вступление в ЖСК, а также чем это может обернуться для пайщика при приобретении жилья, когда он станет членом ЖСК

1 Договор, который заключен в соответствии ФЗ № 214 «Об участии…» – это инвестиционное соглашение. Документ обязывает строительную компании опубликовать важные сведения, в том числе и проектную декларацию. Это положение предоставляет дольщику информацию о застройщике и о конкретном проекте. Согласно ФЗ-№ 214 в договоре должны указываться следующие данные:

• о застройщике и его праве на строительство дома;
• подробное описание квартиры, которое включает сведения об общей и жилой площади, планировке, отделке, комплектации, нанесении на поэтажный план;
• условия изменения сроков строительства;
• порядок возврата средств и т. п.

Федеральный закон предусматривает серьезные штрафы в отношении застройщика за срыв сроков ввода объекта. Росреестр регистрирует договор долевого участия, поэтому риск 2-х продаж квартиры исключен.

Пайщик несет ответственность за деятельность кооперативной организации. все решения принимаются на собрании пайщиков ЖСК. Поэтому пайщик может предъявить претензии только собранию пайщиков или самому себе.

1. Жилищный кооператив – единственная форма организации, которая правомочна (ст. 110ЖК РФ), требовать от членов уплаты помимо стоимости объекта недвижимости, то есть паевого взноса, дополнительных средств на различные цели, к примеру, достройку дома. Кроме того, вступая в ЖСК пайщики вносят вступительные, членские, целевые и другие взносы. Эти средства навсегда остаются в казне кооператива и назад не возвращаются даже в случае выхода человека из организации. Возврату подлежит лишь паевой взнос на строительство или покупку недвижимости.
2. Если человек заключает предварительный договор купли-продажи пая в ЖСК. то он должен понимать, что в предварительном договоре указан срок заключения основного договора. Поэтому принудить другую сторону заключить основной договор купли-продажи можно лишь в суде, согласно п. 4 ст. 445ГК РФ. Также предварительный договор имеет юридические обязательства для обеих сторон в том случае, еслисоблюдаются все требования ГК РФ для данной правовой конструкции. Отсутствие условий основного договора в предварительном договоре делает последний незаключенным или недействительным.
3. Закон «О Защите прав потребителей» действует на стороне покупателей, если застройщик нарушает законодательство, но не может использоваться для регулирования отношений между членом кооператива и самой организацией. Приказом Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» установлены случаи, когда закон не используется. Таковы случаи защиты прав потребителей в гражданско-правовых отношениях физических лиц с организациями (общественными объединениями, товариществами, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами и т.д.).
4. В Федеральном законе № 214-ФЗ предусмотрен порядок привлечения денежных средств граждан через кооператив для приобретения жилых помещений. Поэтому в статье 14.28 КоАП РФ определены меры ответственности за неправомерное привлечение и использование средств. Штраф накладывается в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб. но к деятельности ЖСК эти санкции применены быть не могут. Граждане не могут также предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами, согласно ст. 395 ГК РФ.

Покупатели квартир, будучи в составе ЖСК, в отличие от дольщиков, не имеют право требовать через суд каких-либо средств:

• на возмещение расходов,
• неустойки и компенсации морального вреда в случае задержки окончания строительства или «замораживания» дома.

Пайщик может надеяться только лишь на получение суммы паевого взноса, возврат же членских и вступительных взносов при выходе из состава ЖСК невозможен.

Приобретение новостройки

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой .
2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
4. Между сторонами заключается договор аренды. он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

В отличие от оформления ипотечного кредита участнику ЖСК не нужно собирать огромный пакет документов. Для вступления в некоторые кооперативы достаточно предъявить только паспорт РФ.

Председатель ЖСК — кто это?

В связи с совершаемой деятельностью, руководитель ЖСК является лицом, которое осуществляет свою деятельность в соответствии с наделёнными управленческими полномочиями, а его должность является выборной. Председатель ЖСК и председатель правления ЖСК — одно лицо.

При этом, руководитель ЖСК избирается на определенный установленный уставом строк, и осуществляет деятельность в соответствии с договором.

ВАЖНО: Существует положение, которое регулирует деятельность председателя правления ЖСК, прописывает его основные полномочия. Если говорить о законодательных источниках, то в статье 148 Жилищного Кодекса прописываются обязанности председателя ЖСК, которые предусмотрены уставом

Важно уделить внимание правам и обязанностям руководителя, которые прописаны не только уставом, но и таким важным документом как положение о председателе ЖСК. Обязанности председателя ЖСК:

Обязанности председателя ЖСК:

1. В первую очередь руководитель ЖСК обязан владеть законодательной базой, и умело пользоваться законами в своей деятельности.
2. Председатель должен организовывать деятельность организации, в соответствии с законом и уставом.
3. Председатель выполняет функции по обслуживанию и ремонту постройки.
4. Также, руководитель ЖСК контролирует, как производятся работы по постройке.
5. Это лицо обеспечивает жильцам перерасчет платежей если такая ситуация была необходима.
6. Следит за санитарным состоянием постройки.
7. Осуществляет меры для обеспечения бесперебойной работы.
8. Знакомит жителей и жильцов дома с отчетностью и расчетными документами.
9. Представляет интересы своей управляющей организации в других органах, таких как судебная инстанция и или администрация.
10. Контролирует деятельность бухгалтерии, руководит осуществляемой деятельностью.
11. Проверяет расчётные бумаги жильцов.
12. Наделён правом подписи финансовых документов.
13. Следит за финансовой отчетностью.
14. Принимает меры в связи с наличием несанкционированных действий от жильцов или работников ЖСК.
15. Осуществляет контроль, который обеспечивает удовлетворительное состояние конструкций дома.
16. Контролируют работы по благоустройству дома.
17. Ведёт приём жильцов, когда этого требуют обстоятельства.
18. Следит за тем, как проходит текущий или капитальный ремонт.
19. Проверяет отчетность по закупке материалов.
20. Отправляет сотрудников ЖСК на переобучение для повышения квалификации и уровня оказываемых услуг.
21. Отчитывается по факту пройденного квартала о выполненных работах.

Как видите, у данного лица очень много обязанностей. Так как на него возложено много ответственности, председатель ЖСК, можно сказать, незаменим.

Права председатель ЖСК также имеет и с ними жильцы тоже должны считаться.

Председатель имеет законное право на то, чтобы заключать от имени данной организации договоры с ресурсоснабжающими организациями, которые обеспечивают дом.

1. Также, руководитель ЖСК имеет право заключать соглашение, которое сводится к передаче прав по управлению, а также владению и долевому строительству с собственниками жилья.
2. Председатель имеет право осуществлять контроль за тем, насколько грамотно и правильно жильцы используют свои помещения, а именно, соответствует ли это целям использования.
3. Если руководитель ЖСК считает, что есть угроза для того, чтобы создать аварийную или опасную ситуацию, он имеет право прекратить использование жильцом недвижимого имущества до выяснения обстоятельств.
4. Председатель обладает правом решающего голоса в случае, если идет голосование за или против какой-либо деятельности.
5. Председатель имеет право самостоятельно подбирать персонал для того, чтобы он осуществлял работу по постройке.
6. Председатель имеет право в установленном законом порядке давать поручения своим работникам, а также требовать того, чтобы его поручения были выполнены.

Вступить в ЖСК с господдержкой

Создать ЖСКЖСК с участием многодетных семейПрисоединиться к созданному жск

Обратиться в ДОМ.РФ с намерением создания ЖСК могут субъект РФ, федеральные органы исполнительной власти и организации (указанные в частях
).
В обращении необходимо указать первичные сведения: тип застройки (многоквартирные дома, дома блокированной застройки или индивидуальные жилые дома), примерное количество членов кооператива, информация о земельном участке, который планируется к передаче ЖСК (при наличии такой информации).

Гражданин обращается в орган/организацию (см. шаг 3) с заявлением о включении в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК с господдержкой, созданных в соответствии с 
.

Шаг 3

Организация/ФОИВ/субъект формирует и утверждает список граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК с господдержкой в соответствии с Правилами формирования списков () например, из числа сотрудников организации и/или граждан, имеющих трех и более детей.

Шаг 4

Федеральный орган исполнительной власти/субъект/организация направляет в ДОМ.РФ ходатайство о предоставлении земельного участка.

Шаг 5

Граждане — участники ЖСК регистрируют ЖСК в налоговой инспекции как юридическое лицо.

• Типовая форма устава ЖСК утверждена постановлением Правительства РФ от 06.06.2012 № 558.
• Членами ЖСК могут быть только лица из сформированного списка (см. шаг 2).
• Количество участников ЖСК — не менее пяти
  ().

Шаг 7

ЖСК и ДОМ.РФ заключают договор безвозмездного пользования земельным участком для целей строительства жилья, которое по итогам ввода в эксплуатацию оформляется в собственность членов ЖСК.

Граждане, имеющие трех и более детей имеют право включиться как во вновь созданный в соответствии с 
ЖСК с господдержкой, так и в любой существующий ЖСК с господдержкой.

Обратиться в ДОМ.РФ с намерением создания ЖСК с участием многодетных семей может субъект РФ.
В обращении необходимо указать первичные сведения: тип застройки (многоквартирные дома, дома блокированной застройки или индивидуальные жилые дома), примерное количество членов кооператива, информация о земельном участке, который планируется к передаче ЖСК.

Шаг 3

Гражданин, имеющий трех и более детей, обращается в орган местного самоуправления по месту жительства (
) с заявлением о включении в список граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива с господдержкой.

Шаг 4

Орган местного самоуправления предоставляет сформированный список граждан, имеющих трех и более детей, имеющих право быть принятыми в члены кооператива с господдержкой в орган государственной власти субъекта РФ, осуществляющий утверждение соответствующих списков в соответствии с Законом «О содействии развитию жилищного строительства» от 24.07.2008 № 161-ФЗ

Шаг 5

Субъект РФ формирует и утверждает список граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК с господдержкой, в соответствии с Правилами формирования списков (
).

Шаг 7

Граждане — участники ЖСК регистрируют ЖСК в налоговой инспекции как юридическое лицо.

• Типовая форма устава ЖСК утверждена постановлением Правительства РФ от 06.06.2012 № 558.
• Членами ЖСК могут быть только лица из сформированного списка ().
• Количество участников ЖСК — не менее пяти ().

Шаг 9

ЖСК и ДОМ.РФ заключают договор безвозмездного пользования земельным участком для целей строительства жилья, которое по итогам ввода в эксплуатацию оформляется в собственность членов ЖСК.

Шаг 3

Обратиться в выбранный ЖСК с просьбой о принятии в состав пайщиков (решение о приеме принимает общее собрание пайщиков ЖСК в случае наличия свободных мест).

Плюсы и минусы при покупке квартиры

Участие в ЖСК, несмотря на длительный период существования этой формы строительства, является довольно спорным вопросом и имеет как плюсы, так и минусы. К основным преимуществам относятся:

1. Низкая стоимость. Этот фактор является основным плюсом от ЖСК, из-за которого в него и вступают многие граждане. Также платежи, которые совершаются в рамках оплаты стоимости жилья, могут совершаться с длительной рассрочкой и минимальной годовой процентной ставкой.
2. Быстрое оформление. Поскольку договор ЖСК не подлежит госрегистрации, его заключение занимает минимальный период времени.
3. Контроль строительства. Члены кооператива имеют доступ к бумагам компании и могут сами контролировать соблюдение сроков и другие важные моменты.

Однако при этом существуют и серьезные недостатки этой схемы:

1. Минимальные обязательства застройщика. В частности, он не несет перед членами ЖСК никакой ответственности за нарушение сроков сдачи в использование готового объекта (отсутствуют какие-либо штрафы или пеня). Гарантийные обязательства за предоставленные членам квартиры также практически отсутствуют.
2. Слабый контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК. В частности, он осуществляется только ревизионной комиссией или ревизором. Что касается контроля со стороны государственных органов, то он отсутствует.
3. Отсутствие требований к строительным компаниям. В частности, они могут получить от членов кооператива деньги, не имея при этом разрешения на строительство. В отличие от договора долевого участия, при котором наличие данного документа — это обязательное условие.

В целом участие в ЖСК отличается довольно высокими рисками, существование которых связано, прежде всего, с более низкой стоимостью данного способа приобретения жилья.

Главный способ, как обезопасить себя от рисков — это серьезный подход к выбору застройщика.

Стоит выбирать только надежную компанию, которая уже имеет репутацию на рынке и провела не одну сделку по строительству домов в рамках ЖСК. Перед подписанием договора стоит просмотреть документы компании и получить информацию как о ней самой, так и о строящемся доме.