Порядок пересчета процентов при досрочном погашении ипотеки: формула и готовый пример

Как сделать досрочное погашение?

Для досрочного погашения недостаточно просто внести сумму на счет. Банк оформит списание после того, как получит на это подтверждение от заемщика. В противном случае деньги будут внесены, а проценты продолжат начисляться.

Чтобы этого избежать, нужно:

1. Уведомить банк о досрочном погашении письменно в отделении или онлайн в личном кабинете.
2. Выбрать дату платежа. Досрочное погашение происходит не ранее, чем через 30 дней после оповещения банка.
3. Уточнить полную сумму с процентами и комиссией за перевод.
4. В назначенный день внести деньги.
5. Если у вас — ипотека аннуитетными платежами, то написать заявление на возврат процентов.
6. Через несколько дней взять справку о закрытии кредита.

Для других банков

Если вы видите по графику банка, что платить нужно последний день каждого месяца, то поставьте

• Установите флаг — Первый платеж только проценты и введите дату выдачи
• Платеж в последний день месяца

Следует также понимать, что некоторые режимы расчета не сочетаются. Например: Учет досрочного погашения в дату платежа и учитывать выходные. При этих параметрах расчет может быть неверен

Это также достаточно точный и универсальный кредитный калькулятор Хоум Кредит банка. Данный калькулятор используют многие, кто хочет взять кредит в Хоум. Кредитный калькулятор онлайн позволяет им прикинуть, сколько они будут платить по кредиту в месяц, а также насколько изменится их платеж, если погашение займа будет идти досрочно.

Снятие обременения

Обременение – дополнение к документу о владении имуществом, запрещающее распоряжаться им до выплаты ипотеки. При досрочном погашении обременение не снимается автоматически. Чтобы стать полноправным владельцем квартиры, необходимо обратиться в Росреестр, предоставив пакет документов.

С собой нужно принести:

• удостоверение личности;
• справку о закрытии ипотеки;
• закладную;
• свидетельство собственности;
• выписку с кредитного счета (не обязательное условие, но рекомендуется).

За переоформление документов (составление свидетельства о собственности без печати о запрете операций с недвижимостью) взимается пошлина. Потребуется предоставить квитанцию об ее оплате.

Порядок процедуры погашения

Чтобы рассчитать этапы досрочного погашения ипотеки, достаточно в режиме онлайн через специальный калькулятор на сайте «Сбербанка» или аналогичных ресурсах наглядно представить график осуществления выплат. Для совершения подсчетов потребуется ввести сумму и период кредитования, процентную ставку и тип платежа. К сожалению, преждевременно выплатить свой долг по кредиту могут лишь те клиенты банка, в чьих договорах прописана такая возможность. С 2011 года на законодательном уровне финучреждениям запрещено препятствовать досрочному погашению долга, требовать выплату неустойки или выполнения дополнительных взносов. Следовательно, если кредитное соглашение было составлено после этого периода, заемщику необходимо за месяц до осуществления очередного платежа обратиться в ближайшее отделение банка с заявлением, в котором указывают желание погасить ипотеку частично или внести всю оставшуюся сумму. Более того, следует основательно и внимательно подойти к подсчету долговых обязательств и досрочных выплат. Даже самая малая неточность может привести к тому, что невыплаченной останется незначительная сумма, на которую в дальнейшем могут начисляться проценты или даже пеня. Чтобы этого не произошло, лучше обратиться за помощью к ипотечным брокерам компании Royal Finance, специалисты которого не понаслышке знакомы с процедурой оформления, перекредитования или досрочного закрытия ипотечного займа.

На сегодняшний день минимальная сумма досрочного погашения ипотеки в «Сбербанке» не установлена, а потому клиент может превысить ежемесячный платеж как в несколько раз, так и на несколько сотен или тысяч рублей. Для тех, кто желает внести большую сумму в счет основного тела кредита, финучреждение снимает любые ограничения на частичное погашение.

Более того, ипотечные займы можно досрочно выплатить с перерасчетом процентов, если подобный пункт указан в договоре. Для этого можно обратиться к сотруднику банка, который рассчитает и предоставит клиенту новый график оплат, либо же оставить соответствующую заявку на сайте банка, где обновленный режим выплат будет помещен в личный кабинет пользователя. По условиям пересчета, все, что уже было заплачено в счет процентов, будет перенесено в уплату основного долга.

Прежде чем писать заявление на досрочное погашение ипотеки, стоит узнать в «Сбербанке» точную сумму задолженности, возможно, оптимальным решением станет уменьшение срока или рефинансирование кредита. Все подробности можно уточнить в отделении банка или в режиме онлайн в разделе «Досрочное погашение» на официальной странице финучреждения.

Каждый заемщик может пойти двумя путями досрочного закрытия ипотеки:

Полное погашение. Необходимо внести оставшуюся по договору сумму на расчетный счет, с которого после оформления заявления будут списаны средства. Самый ответственный момент — точность расчета средств, поскольку даже на копейку долга будут начисляться проценты, которые с годами могут составить значительную сумму

После проведения платежа важно в отделении банка или в личном кабинете на сайте взять выписку об отсутствии задолженности по кредиту и его закрытии.

Частичное погашение. Чтобы раньше срока внести часть займа по ипотеке, необходимо осуществить перерасчет и сокращение срока выплат

После оформления и приема заявления, досрочные платежи частями кредитодержатель может вносить с любой периодичностью и в любом объеме. Такой вариант удобен тем, кто планирует крупное поступление средств и готов использовать его для покрытия кредита на покупку жилья.

Нельзя забывать и о том, что оплатить ипотеку наличными нельзя, а потому погасить заем можно только через кассы в офисе банка, терминалы, банкоматы или безналичным переводом, который можно сделать в личном кабинете пользователя.

Популярные вопросы по калькулятору

Можно ли в калькуляторе менять ставку по кредиту?

Да, изменение ставки возможно. Для этого добавьте досрочное погашение с типом «Изменение ставки». Новая ставка будет действовать обычно с ближайшей даты очередного платежа

Можно ли внести ежемесячные досрочные погашения?

Да, такое возможно. Нужно добавить досрочное погашение с типом «Ежемесячное уменьшение срока» или суммы. Каждый месяц в дату, указанную при добавлении гашения будет добавляться досрочка на заданную сумму.

Возможен ли расчет досрочки с материнским капиталом?

Досрочное погашение материнским капиталом ничем не отличается от обычного досрочного погашения. Нужно указать дату внесения и сумму материнского капитала. В случае Сбербанка если капитал внесен не в дату очередного платежа, то часть капитала пойдет на погашение процентов.

Как осуществляется перерасчет

Возможность частичного или абсолютного досрочного погашения ипотеки предусмотрена Федеральным законом №284, принятым в 2011 году. Согласно ему:

1. Финансовое учреждение претендует на уплату только тех процентов, которые начислялись до даты ликвидации задолженности (иногда – на уплату лишь части этих процентов).
2. Выплата процентов ипотечником должна осуществляться только по фактическому займу долга.
3. Финансовая организация не вправе требовать выплаты процентов больше, чем было начислено за пользование заемными финансами.

Способ перерасчета и объем финансов, необходимых для досрочного погашения задолженности по ипотеке, зависят от используемого вида платежей. Их бывает два:

• Аннуитетные. Банк суммирует сумму займа с процентами и разбивает итоговое число на несколько равных платежей. Приведем такой пример. Пусть вы взяли ипотеку на 1 млн. р. под 10% годовых на 5 лет. Тогда за 5 лет переплата составит 50%, что приравнивается 0,5 млн. р. Вам придется выплатить и основной долг, и проценты. А это уже 1,5 млн. р. 5 лет – это 60 месяцев. Поэтому каждый месяц нужно будет вносить сумму, равную частному от деления 1,5 млн. р. на 60. Платеж составит 25 тыс. р. В первые расчетные периоды большую часть выплат будут составлять проценты, затем они сравняются с выплатами основной задолженности, а к концу действия ипотеки их доля будет наименьшей.
• Дифференцированные. Банк начисляет проценты только на фактический объем долга каждый месяц. Поэтому платежи от одного периода к другому меняются в меньшую сторону. Но их величина за первый месяц несколько выше, чем при аннуитетных платежах. Но за последние периоды они будут существенно ниже. Для примера возьмем те же данные, что и выше. За первый месяц нужно будет заплатить 1/12 от годового процента по долгу (получится 1% от миллиона) + 1/60 часть самой задолженности (поскольку в месяцев). После расчета получим те же 25 тыс. р. Но проценты в следующем месяце будут начисляться на сумму, равную разности 1 млн. р. и 16 тыс. 666 р. Поэтому платеж составит около 24 тыс. 860 р.

Сам перерасчет, независимо от метода совершения платежей, может быть осуществлен двумя способами:

1. Путем уменьшения срока платежей (пример: нужно было платить 5 лет, а после частично досрочного погашения – 2 года);
2. Путем уменьшения платежа (пример: нужно было каждый месяц платить 25 тыс. р., но придется вносить только 10 тыс. р.).

Рассмотрим, как будет происходить перерасчет ипотеки в обоих случаях в зависимости от типа совершаемых платежей.

Дополнительная информация

Чаще всего банки предлагают использование именно аннуитетной схемы. Это выгодный для банка вариант, который позволяет и клиенту заранее, грамотно рассчитать свои возможности. Если же платежи дифференцированные, то схема будет выглядеть иначе:

1. В начале срока ежемесячная сумма максимальна, но потом она постепенно снижается.
2. И здесь речь идёт о двух частях для погашения. Это тело кредита и проценты. Просто соотношение между ними отличается от варианта расчётов, описанных выше.

По большей части ежемесячные суммы состоят именно из основного долга, когда речь идёт о дифференцированных схемах. Проценты постоянно меняются, ведь их начисляют не на всю сумму, а на её остаток. Это и способствует уменьшению платежей по мере того, как проходит некоторое время. Если досрочно погасить хотя бы часть долга, то уменьшаются и сроки, и размеры переплаты.

Заёмщики чаще тоже выбирают аннуитетные платежи, и тому есть свои причины.

1. Не все могут справиться с ситуацией, когда первое время ежемесячный платёж максимален.
2. Возможность рассчитать семейный бюджет на несколько лет вперёд.

Результаты.

Ближайший платеж 3 466.5 рублей Суббота дд.мм.уууу

Это будет выходной день, рекомендуем оплатить заранее

Смотреть на графике платежей

Нужно выплатить 124 721.82

Сумма кредита
100 000 руб.

Проценты
24 721.82 руб.

Показать подробно

Переплата по кредиту —

Уже выплатили процентов
—

Осталось
—

Остаток долга ХХХ руб.

Уже выплатили
21 000 руб. (35%)

Осталось
31 000 руб. (65%)

Внесли для досрочного погашения
21 000 руб.

Сэкономлено при досрочках
21 000 руб.

Дата последнего платежа дд.мм.уууу, осталось платить УУ месяцев

-ХХ мес. по сравнению с начальным сроком

Комиссии и страховки

Комиссия
21 000 руб.

Страховка
31 000 руб.

Среднемесячный платеж(для расчета ПДН)

Считать ПДН

Возможный налоговый вычет 16 213.84 руб.

Считать подробно

Прогноз досрочного погашения

Считать прогноз

Возврат страховки при досрочном погашении ипотеки

Ещё один плюс от быстрого закрытия задолженности – возможность вернуть часть платы за страховку. Размер полученной при этом выгоды невозможно рассчитать ни в одном калькуляторе досрочного погашения ипотеки, но она существенна.

Чтобы получить деньги, нужно:

1. закрыть долг досрочно;
2. убедиться, что страховка продолжает действовать;
3. написать заявление в страховую компанию с требованием компенсировать оставшуюся неиспользованной сумму.

Получить более детальные консультации можно в офисе страховой компании или у его официальных представителей (все современные страховщики предоставляют клиентам бесплатный контактный телефон, по которому можно обратиться по любому вопросу).

Досрочное погашение ипотеки Сбербанк

Не все знают как нужно правильно погашать жилищный кредит. Заемщики задаются такими вопросами как, когда это лучше сделать — в начале или в конце срока кредитования. Очень важным является принятие решения о выборе варианта — уменьшение срока или размера ежемесячных выплат. Условия зависят от того, какой заемщик выбрал способ оплаты — аннуитетный (с фиксированными ежемесячными выплатами) или дифференцированный (с уменьшением выплат).

В ипотечном договоре прописан обязательный пункт о погашении задолженности до завершения срока действия договора

Для проведения процедуры необходимо посетить отделение банка, где был получен заем. Предварительно нужно пополнить счет, с которого обычно производится выплата. В банк нужно явиться в тот день, который числиться платежным в графике выплат. Если заемщик планирует лишь частично погасить ипотечный кредит, то сотрудник Сбербанка должен будет осуществить перерасчет и предоставить новый график выплат. Кредит закрывается полностью, только в том случае, когда возврат распространяется на всю задолженность. Способ оплаты может быть и дифференциальным. Величина платежа в данном случае зависит от того, какой общий размер долга. Размер выплат при данном способе оплаты будет меняться после каждой ежемесячной операции.

Тут вы можете найти информацию о том, как оформляется закладная по ипотеке в Сбербанк. 

Для выплаты при данном типе оплаты также необходимо заранее пополнить счет, с которого оплачивается долг по займу. В филиал банка необходимо явиться в день платежа, согласно установленному графику. Потребуется подписать соответствующее заявление о преждевременном возврате заемных средств. Если будет частичное внесение средств, то сотрудник банка также должен составить новый график выплат.

Для того чтобы рассчитать сумму платежей необходимо воспользоваться кредитным калькулятором

Перед тем как решиться на закрытие долга, нужно полностью узнать остаток по задолженности. Такую информацию может предоставить банковский сотрудник в отделении. Нужные сведения можно получить в онлайн-режиме при помощи специального калькулятора.

Пример расчета аннуитетного кредита с досрочными платежами

Теперь давайте попробуем рассчитать ипотеку. Для примера возьмем займ со следующими параметрами

Параметры рассчитываемого кредита
Сумма	1 млн рублей.
Ставка	12%
Срок	60 месяцев
Дата первого платежа	1 сентября 2011.

где Погашение ОД — сумма в погашение тела займа
Проценты — сумма процентов по ссуде за месяц.
Где сумма ОД — сумма основного долга на дату расчета.Ставка — процентная ставка в текущем периоде. Если было изменение процентной ставки, берется новая ставка.Число дней между датами — разность в днях между датами «Дата текущего платежа» и дата предыдущего платежа.
Число дней в году — целое число дней в текущем году. Если мы считаем процентный платеж к примеру с 22 декабря 2011 по 22 января 2012 то формула процентов имеет вид.
Т.е.нужно посчитать отдельно проценты за декабрь и за январь в зависимости от числа дней в году.

В нашем примере при первом платеже это делать не нужно.
Рассчитаем первый платеж в уплату процентов по указанному выше займу за сентябрь месяц(разнца между датами 31 день).
Как видно сумма ОД на первый месяц составляет 1 млн. рублей. Подставим даты, ставки и число дней в году.

Как видно, в счет уплаты процентов должно пойти 10191.78
Произведем расчет суммы в погашение тела займа

Теперь рассчитаем сумму основного долга после оплаты первого взноса по ипотеке

Далее проценты будут начисляться на данную сумму. Так можно посчитать график для всех платежей.
Из графика платежей видно, что сумма основного долга на 1 сентября 2012 года составляет 831206.27 рублей.

Теперь допустим, мы погасили 100000 рублей в августе 2012. Тип погашения — в уменьшение суммы займа. Т.е срок останется тем же, а ежемесячный платеж уменьшится.
Попробуем посчитать, сколько будет составлять платеж после учета досрочных погашений. В октябре будет уже новый платеж по займу с учетом досрочки.

Воспользуемся формулой для расчета аннуитетных платежей. Из всех параметров у нас изменилась только сумма основного долга после досрочного погашения в августе она равна

Вычисленная выше сумма и будет сумма кредита после досрочного погашения.
Именно исходя из этой суммы и будет рассчитываться ежемесячный аннуитетный платеж после досрочного погашения.

Очевидно срок кредита также изменится, нужно отнять от общего срока число месяцев, прошедшее до досрочного погашения с момента выдачи займа.

Подставим новую сумму в формулу аннуитетного платежа получим новый платеж по займу.

Вот как выглядят промежуточные расчеты

Итоговый расчет

Проверим это с помощью программы кредитный калькулятор

Как видно результат полностью совпадает. Также можно воспользоваться онлайн версией кредитного калькулятора. Там используется указанная выше формула аннуитетного платежа. График кредитного калькулятора может быть использован для сверки расчетов вашего кредита с расчетом банка. Иногда данные могут не совпасть.

Как быстро погасить ипотеку

Досрочное погашение ипотечного кредита гарантирует снижение размера переплаты, экономию собственных средств и сокращение срока кредитования. Чем быстрее у заемщика получится выплатить долг, тем меньше будет переплата. Большинство должников оформляет ипотечный кредит на срок до 15, 20 или 30 лет, но выплачивает его гораздо быстрее. Для тех граждан, которые учитывают разные форс-мажорные обстоятельства (снижение зарплаты, появление новых финансовых обязательств и проблем, которые потребуется быстро решить, незапланированные покупки) – это нормальная практика.

Досрочное гашение ипотечного кредита бывает полным и частичным. Под полным погашением понимают внесение всей суммы долга сразу. При частичном погашении заемщик, помимо обязательного ежемесячного взноса, вносит дополнительные денежные средства, их размер не ограничивается конкретными требованиями. Быстро выплатить долг можно, используя материнский капитал, страховку, личные средства, дотации, т.д.

В соответствие с действующим законодательством, граждане РФ могут частично и полностью гасить свои займы. Для этого они должны за 30 дней (другой срок указывается в договоре) до планируемой даты погашения уведомить банк о своем намерении. Проценты выплачиваются только за фактический срок пользования заемными денежными средствами. Заявление может подаваться в устной или письменной форме, по телефону или в онлайн-режиме.

После частичного возврата основного долга банк осуществляет выдачу заемщику нового графика взносов, в соответствие с которым ежемесячная оплата и проценты уменьшаются. Если должнику удалось быстро выплатить долг в полном объеме, то выдается документ, свидетельствующий о том, что займ закрыт. Эта справка защитит от возможных проблем в будущем. Она становится доказательством того, что должник выполнил перед банком все обязательства.

Снижение размера платежа

Один из 8 эффективных способов быстро выплатить ипотеку – это снизить ежемесячный взнос по займу. Прибегнуть к нему рекомендуют заемщикам, которые не уверены в том, что смогут всегда вовремя собрать требуемую сумму, чтобы погасить ежемесячный взнос. Снижать размер выплаты по договору ипотечного кредитования можно, если:

• заемщик имеет стабильную работу, но желает перестраховаться;
• нет 100% уверенности в своем финансовом положении;
• финансовое положение нестабильное — заработки периодически падают и возрастают, должник может быстро заработать крупное денежное вознаграждение.

Снижая размер взноса, заемщик существенно не уменьшит объем переплаты, но сократит финансовое обременение, защитит себя от просрочки, поскольку сможет в любой ситуации выплатить обязательный ежемесячный взнос, а это уже важное и существенное преимущество. Срок кредитования в случае снижения размера взноса остается прежним, как и процентная ставка, схема погашения долга и т.д

Чтобы снизить размер выплаты, требуется периодически или постоянно вносить помимо основного ежемесячного дополнительный взнос. Если у заемщика появились свободные деньги, которые помогут быстро выплатить кредит, он должен связаться с банком или другим финансовым учреждением, сообщить о своем намерении. Ориентироваться всегда следует на договор. В нем указываются все нюансы процедуры. Не менее эффективный способ решения данного вопроса – консультация у сотрудника банка: он предоставит всю требуемую информацию об услуге.

Уменьшение срока кредитования

Если снижать размер взноса нет смысла, то можно воспользоваться другим из 8 способов быстро выплатить ипотеку. Уменьшать срок кредитования эксперты рекомендуют в таких случаях:

• когда заемщик имеет стабильный хороший доход, в котором он уверен на 100%;
• когда есть возможность в скором времени получить необходимую денежную компенсацию, которая позволит полностью покрыть долг (человек еще не успел продать старую квартиру, но не может отсрочить переезд, ему приходиться оформить ипотечный займ, который он сразу закроет, когда реализует свой объект недвижимости).

В таких случаях можно без рисков делать дополнительный взнос в счет погашения займа и значительно уменьшать срок кредита. Но не стоит забывать, что материальная нагрузка должна быть посильной. Преимущество уменьшения срока кредитования очевидно. Этот способ максимально снижает переплату. Его недостаток – непосильные для большинства должников ежемесячные взносы.

• Тростниковый сахар — польза и вред. Чем отличается настоящий тростниковый сахар от обычного
• Способы увеличения производительности ноутбука
• Орегано — что это такое за приправа. В какие блюда добавляют траву орегано или душицу обыкновенную

Для других банков

Если вы видите по графику банка, что платить нужно последний день каждого месяца, то поставьте

• Установите флаг — Первый платеж только проценты и введите дату выдачи
• Платеж в последний день месяца

Следует также понимать, что некоторые режимы расчета не сочетаются. Например: Учет досрочного погашения в дату платежа и учитывать выходные. При этих параметрах расчет может быть неверен

Это также достаточно точный и универсальный кредитный калькулятор Хоум Кредит банка. Данный калькулятор используют многие, кто хочет взять кредит в Хоум. Кредитный калькулятор онлайн позволяет им прикинуть, сколько они будут платить по кредиту в месяц, а также насколько изменится их платеж, если погашение займа будет идти досрочно.

Возврат страховки

Практикуется обязательное страхование имущества на время выплаты ипотеки. Про досрочном закрытии вы можете потребовать возврата средств за остаток времени.

Возврат возможен:

• при полном закрытии ипотеки;
• отсутствии страховых случаев в период выплаты;
• в случае внесения суммы за срок, превышающий фактический.

Для получения возмещения обращайтесь в страховую компанию со следующими документами:

• удостоверение личности;
• свидетельство закрытия ипотеки;
• подтверждения внесения средств за страховку;
• договор ипотеки;
• договор страхования.

Необходимо составить заявление на возврат средств. В случае отказа попросите письменное свидетельство для последующего обращения в суд.

Можно уменьшать срок и платеж одновременно

Третий вариант досрочного погашения — вносить досрочные платежи, выбирать уменьшение платежа, но продолжать платить обязательный платеж как в первый месяц. Платеж снижается, но вместо того чтобы платить меньше, человек вносит ту же сумму. Тогда удастся получить сразу две выгоды:

• уменьшение срока кредита;
• снижение рисков за счет уменьшения ежемесячного платежа.

Например, ежемесячный платеж — 15 975 рублей, вносим каждый месяц на пять тысяч больше — 20 975 рублей, но выбираем погашение с уменьшением суммы, тогда:

• срок кредита — 14 лет и 2 месяца;
• ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
• дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
• всего заплатим банку — 3 545 720 рублей;
• проценты — 1 505 720 рублей.

Расчет переплаты и срока получается таким же, как с погашением на уменьшение срока, но обязательный платеж постепенно уменьшается. Это значит, что если человек потеряет доход или заболеет, ему будет проще выплачивать ипотечный кредит — платеж меньше. А если всё будет в порядке, получится закрыть ипотеку за меньший срок, как при досрочном погашении с сокращением срока.

К седьмому году платеж снизится до 10 000 рублей, но нужно продолжать вносить первоначальный обязательный платеж и сумму досрочного погашения, если доход не упал

Главное преимущество этого способа — снижение рисков. Пока с доходами всё в порядке, стратегия работает точно так же, как с сокращением срока ипотеки, но в случае падения доходов защищает от просрочек по кредиту, комиссий и пеней.

Сравним четыре способа погашения по сроку ипотеки и переплате по процентам:

Способ	Срок кредита	Проценты
Без досрочного погашения	30 лет	3 711 327 рублей
Сокращение срока	14 лет и 2 месяца	1 505 720 рублей
Уменьшение платежа	25 лет и 3 месяца	2 248 453 рубля
Уменьшение платежа и срока	14 лет и 2 месяца	1 505 720 рублей

Кроме процентов нужно учесть расходы на обслуживание кредита.

Результаты.

Ближайший платеж 3 466.5 рублей Суббота дд.мм.уууу

Это будет выходной день, рекомендуем оплатить заранее

Смотреть на графике платежей

Нужно выплатить 124 721.82

Сумма кредита
100 000 руб.

Проценты
24 721.82 руб.

Показать подробно

Переплата по кредиту —

Уже выплатили процентов
—

Осталось
—

Остаток долга ХХХ руб.

Уже выплатили
21 000 руб. (35%)

Осталось
31 000 руб. (65%)

Внесли для досрочного погашения
21 000 руб.

Сэкономлено при досрочках
21 000 руб.

Дата последнего платежа дд.мм.уууу, осталось платить УУ месяцев

-ХХ мес. по сравнению с начальным сроком

Комиссии и страховки

Комиссия
21 000 руб.

Страховка
31 000 руб.

Среднемесячный платеж(для расчета ПДН)

Считать ПДН

Возможный налоговый вычет 16 213.84 руб.

Считать подробно

Прогноз досрочного погашения

Считать прогноз

Основные положения

Даже, если финансовое положение заемщика стабильно, кредитный долг ограничивает владельца жилья, не позволяя в полной мере распоряжаться и вносить изменения в конструкцию. Многие заемщики, получая ипотеку, заранее предполагают получение крупной суммы, которая будет направлена на выплату сверх графика. Так как кредиторам невыгодно досрочное погашение из-за потери процентной прибыли, несколько лет назад погасить займ до срока было проблематично. Банк назначал штрафные санкции, пытаясь компенсировать потери от процентной прибыли, либо и вовсе вводил мораторий.

С 2011 года, после вступления в силу нового федерального законодательства, запрет и штрафы на более раннюю выплату по кредиту были отменены, а свои действия заемщик должен координировать, исходя из правил, установленных конкретным банком.

Плательщику остается определиться с выбором, каким образом провести данный взнос:

• сократить срок кредитования;
• снизить размер ежемесячной выплаты.

В большинстве случаев, кредиторы, не желая нести потери в виде недополученной прибыли, оставляют срок финансирования неизменным, меняя лишь сумму для оплаты.

Процесс досрочного проведения выплаты имеет свои особенности:

1. При частичной выплате происходит снижение остатка долга, с дальнейшим перерасчетом платежа (в редких случаях – сокращение срока).
2. При полной ликвидации кредитного долга необходимо зафиксировать факт отсутствия каких-либо финансовых претензий и снять обременение с жилья в Росреестре.

В редких случаях банк разрешает выбрать способ учета досрочного частичного взноса. Как правило, финансовая организация уже имеет отлаженную схему действий, включающую предварительное уведомление банка и согласование суммы.

Следует быть осторожным при внесении сумм, превышающих долг. Если ипотека выдана с аннуитетным расчетом платежей, ежемесячно будет списываться со счета исключительно та сумма, которая указана в графике. В результате, заемщик, не подозревающий об особенностях досрочного погашения, будет ожидать снижения дальнейших выплат, в то время как банк продолжит начислять проценты в прежнем объеме, не снижая основного долга. Основанием для учета досрочного погашения является только письменное заявление заемщика.

Если сокращать срок, переплата по ипотеке ниже

Досрочное погашение с сокращением срока обычно выбирают, чтобы закрыть ипотеку быстрее. А уменьшение платежа — чтобы снизить риски в будущем, например, при потере работы или болезни через десять лет. Еще один критерий — переплата по процентам. Посчитаем на примере, сколько процентов нужно будет заплатить по ипотеке в трех случаях:

• не гасить досрочно;
• гасить досрочно с сокращением срока;
• гасить досрочно с уменьшением платежа.

Для примера возьмем ипотеку с такими параметрами: квартира за 2 550 000 рублей, первый взнос — 510 000 рублей, ипотечный кредит — 2 040 000 рублей на 30 лет, ежемесячный платеж — 15 975 рублей. 

Не гасить досрочно. Если вносить только обязательные ежемесячные платежи, параметры будут такими:

• срок кредита — 30 лет;
• ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
• всего заплатим банку — 5 751 327 рублей;
• проценты — 3 711 327 рублей.

За 30 лет нужно будет выплатить тело кредита — это те 2 040 000 рублей, что взяли в банке, и проценты — 3 711 327 рублей.

Рассчитать переплату по процентам со своими параметрами можно с помощью ипотечного калькулятора — банковского или стороннего.

Расчет переплаты по процентам за ипотечный кредит в стороннем калькуляторе

Гасить с сокращением срока. Если вносить каждый месяц на 5000 рублей больше и выбирать сокращение срока, получатся такие цифры:

• срок кредита — 14 лет и 2 месяца;
• ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
• дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
• всего заплатим банку — 3 545 720 рублей;
• проценты — 1 505 720 рублей.

Срок кредита уменьшился почти вдвое, а проценты — на 2 205 606 рублей. Но расходы на ежемесячное обслуживание ипотеки выросли на размер досрочного платежа — в нашем примере это пять тысяч рублей.

Расчет переплаты по процентам при досрочном погашении с сокращением срока

Гасить с уменьшением платежа. Если вносить те же 5000 рублей, но выбирать уменьшение платежа, срок кредита всё равно будет уменьшаться, но не так сильно:

• срок кредита — 25 лет 3 месяца;
• ежемесячный платеж — 15 975 рублей в первом месяце. Платеж с каждым месяцем снижается, например, через пять лет платеж будет около 13 000 рублей, а через десять лет в районе 8 000 рублей;
• дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
• всего заплатим банку — 4 288 453 рубля;
• проценты — 2 248 453 рубля.

По сравнению с вариантом без досрочного погашения экономия на процентах 1 462 873 рубля.

На 17‑й год ипотеки обязательный платеж снизится до 6 833 рублей

Самая низкая переплата по процентам получается, если досрочно гасить ипотеку с сокращением срока.