Договор аренды квартиры с правом субаренды: образец скачать

Содержание договора субаренды участка

Вводные сведения, вносимые в любой вид двухстороннего соглашения, включают:

• дату и место составления договора;
• наименование документа (например, «договор субаренды земельного участка»);
• данные передающей стороны. Здесь указываются ФИО и сведения из паспорта гражданина либо наименование, и основные реквизиты организации, если арендатор – юридическое лицо;
• данные принимающей стороны (указываются аналогичные предыдущим сведения об субарендаторе).

Общие сведения в содержании договора в данном случае будут включать:

а). Сведения об основании переуступки прав на объект недвижимости. В эту часть нужно внести информацию о первоначальном договоре аренды (основные реквизиты) и собственнике земли.

б). Сведения о предмете соглашения. Здесь необходимо подробно прописать характеристики передаваемой в пользование недвижимости, в том числе:

• тип недвижимого имущества (земельный участок);
• кадастровый номер;
• точный адрес местонахождения;
• площадь;
• назначение;
• сведения о наличии (отсутствии) на земельном участке каких-либо строений;
• сведения о существующих ограничениях (если таковые имеют место);
• иные сведения.

в). Права и обязанности каждой из сторон договора

В этом блоке важно прописать следующие моменты:

• обязанность арендатора предоставить земельный участок пользователю в установленный соглашением срок, уведомить собственника о заключении договора и следить за тем, чтобы субарендатор использовал участок в соответствии с его назначением;
• обязанность пользователя следить за состоянием вверенного ему объекта, проводить при необходимости работы по его восстановлению, а также своевременно оплачивать субаренду земли;
• право субарендатора использовать землю в соответствии с разрешённым видом деятельности и возводить на земельном участке строения (если таковая возможность допускается);
• право арендатора прекратить субарендные отношения, если пользователь будет нарушать срок и порядок внесения платы, использовать землю не по назначению или вести незаконную деятельность.

г). Период действия субарендных отношений.

д). Размер и порядок внесения платы за пользование землёй.

е). Ответственность сторон на случай неисполнения условий договора.

ё). Порядок расторжения соглашения.

ж). Особые условия (например, способы и порядок урегулирования спорных вопросов).

В заключительной части договора указываются реквизиты сторон и ставятся личные подписи участников арендных отношений.

Приложение к договору субаренды

Пакет документов приложения в зависимости от периода действия договора будет отличаться. Так, при долгосрочных субарендных отношениях продолжительностью 12 и более месяцев пользователь земельного участка, помимо своего экземпляра договора, должен иметь на руках:

1. Кадастровый паспорт или заменяющую его выписку из ЕГРН с описанием объекта недвижимости и перечнем характеристик.
2. Технический паспорт на каждое расположенное в пределах участка строение.
3. График, в соответствии с которым субарендатор должен вносить платежи.
4. Выписку из Государственного реестра, содержащую сведения о регистрации субарендного права.

Если договор краткосрочный, достаточно приобщить к нему приёмопередаточный акт и дополняющие документы, например, протокол разногласий, и протокол их согласования, а также оформленное к договору дополнительное соглашение. Последние три документа не являются обязательными, а приобщаются только в случае их составления.

Особенности договора субаренды

Как говорилось выше, субаренда – это договор, на основании которого арендатор передает права на временное владение и пользование определенным недвижимым имуществом. Для придания действительности сделке, необходимо оформить договор субаренды.

Нюансы субарендного соглашения:

Обязанности первоначального арендатора перед собственником сданного по субаренде помещения не прекращаются	Арендатор не может переуступить субарендатору больше правомочий в отношении помещения, чем у него самого есть
При заключении договора на срок более 1 года	требуется пройти процедуру его государственной регистрации

Порядок заключения сделки

В соответствии с нормами статьей 420, 432, 434 гражданского кодекса РФ. к договору субаренды предъявляются следующие требования:

Договор составляется в письменном виде	и подписывается каждой стороной сделки
Сделка считается недействительной	если собственник объекта недвижимости не выразил согласия на его заключение
Субаренда не может оформляться на срок	превосходящий срок первоначальной сделки аренды
Необходимость обязательной регистрации	при заключении на срок более одного года
Если договор аренды досрочно расторгается	то это приводит к прекращению субарендного договора

В отношении земельных участков

Участки земли в нашей стране также относятся к объектам недвижимого имущества, поэтому их могут сдавать в аренду и субаренду согласно действующему гражданскому законодательству.

Плата по сделке определяется по соглашению сторон. При субаренде участка подлежит оплате владение и пользование земельным наделом либо недрами.

При этом полученные результаты и доходы от землепользования на арендованном наделе принадлежат только субарендатору.

Договор заключается в письменной форме, и включает в себя следующие данные:

Личные сведения о сторонах договора	собственнике, арендаторе, а также субарендаторе
Точное описание участка	в обязательном порядке необходимо детально описать земельный  участок, указать его точные границы, а прописать параметры территории и все условия оформляемой субаренды

В параграфе договора относительно предмета сделки, детально указываются ключевые характеристики земельного участка, а именно:

Общая площадь участка	а также вид разрешенного использования земли
Кадастровый номер участка	адрес местонахождения
Деятельность, которую планирует выполнять субарендатор на ЗУ	если в рамках участка размещены какие-либо постройки, то следует их указать

Договор обретает юридическую силу в момент его подписания сторонами. Если договор заключен на длительный срок, то он должен быть зарегистрирован в службе Росреестра (через МФЦ).

Жилых помещений

Предметом договора субаренды могут быть как нежилые, так и жилые помещения. Сдача в аренду жилья распространена в населенных пунктах, в которых развита туристическая сфера.

Для получения прибыли, потребуется обеспечить комфортное проживание граждан. Например, придется:

При необходимости поменять мебель	на регулярной основе производить уборку квартиры (самостоятельно или с помощью клининговой фирмы)
Обеспечивать жильцов всем необходимым	средствами индивидуальной гигиены, полотенцами, моющими средствами и др.

Эти действия позволят повысить арендную плату за жилье, а в результате, это увеличит рентабельность договора субаренды.

Без согласия собственника

Как говорилось выше, сдать арендованную недвижимость по договору субаренды допускается исключительно при согласии на это собственника.

Письменное согласие дается либо отдельным документом, либо в качестве пункта в основном договоре аренды.

Поэтому, перед тем как заключить соглашение субаренды, необходимо проверить следующие моменты:

• Действительность права передачи в субаренду у арендатора;
• Может ли собственник распоряжаться помещением на законных основаниях.

Также собственник вправе потребовать возмещения убытков, вызванных пользованием субарендатором помещением без соответствующих на это правовых оснований.

Субаренда – выгодное вложение денег с целью получения дохода

Любое вложение денег с целью получения дохода подразумевает выбор стратегии инвестирования и точный расчет.

Доход инвестора от субаренды офисных помещений обычно формируется за счет одной из двух стратегий:

1. разделения большого офисного помещения на маленькие офисы
2. за счет аренды рабочих мест (коворкинг-центр)

Возможно также применение смешанной стратегии (мини-офисы + коворкинг-центр в одном помещении) и получение дополнительных доходов – например, за счет почасовой аренды переговорных. Таким образом реализуется классический принцип Кийосаки деления большого на малое. Это можно рассматривать как бизнес, но не требующий активного участия владельца и приближенный к пассивному инвестированию.

Арендодатели и владельцы  офисных площадей обычно не заинтересованы в том, чтобы сдавать помещение мелким фирмам, индивидуальным предпринимателям или тем более – частным лицам. Они предпочитают один раз сдать большое помещение и на длительный срок, получить деньги и забыть о нем. Это позволяет инвестору заработать на субаренде.

Где найти деньги на старт бизнеса на субаренде

Есть несколько вариантов, где взять стартовый капитал. 

1. Накопить и использовать собственные деньги. Вполне реально, т.к. сумма небольшая.
2. Одолжить у знакомых. Тоже вполне реально: при удачном раскладе вы вернете деньги максимум через месяц.
3. Взять потребительский кредит в банке или оформить кредитную карту. По кредитной карте лимит может составлять 100 000 – 150 000 рублей с беспроцентным периодом от 50 до 120 дней. Правда, если вы не успеете рассчитаться за это время, придется платить высокий процент. Ставка по кредиту ниже, но платить первый взнос нужно уже через месяц.
4. Привлечь инвестора. Для этого придется составить бизнес-план и доказать, что ваша идея жизнеспособна. 

Что это такое

По данному договору арендатор вправе пересдать арендуемый им объект полностью или частично другому лицу. При этом договор заключается только при согласии собственника.

Все юридические соглашения, включая субаренду, должны сопровождаться оформлением договора ее сторонами. Она заключается между первоначальным арендатором и третьим лицом – субарендатором, в отдельных случаях, также арендодателем.

При условии соблюдения требования действующих законодательных норм, сделка является полностью легитимной и не может быть оспорена кем-либо.

Субаренда относится к одному из видов аренды, также, как и договоры найма и лизинга.

Законодательное регулирование

Поскольку субаренда представляет собой гражданско-правовую сделку, ее действительность зависит от оформления соответствующего договора.

Данная сделка основывается на положениях Гражданского кодекса РФ

Гл. 34 Гражданского кодекса РФ	статьи указанной главы включают все основополагающие нормы порядка и условий заключения арендного соглашения, права и обязанности и ответственность сторон
Ст. 432 ГК РФ	Субарендный договор обязан соответствовать основным положениям о заключении договора. Договор будет считаться заключенным, если между контрагентами, в надлежащей форме, достигнуто соглашение относительно всех существенных условий сделки субаренды

В качестве предмета сделки может выступать любой объект недвижимости:

1. Земельные участки;
2. Дома, постройки, строения и сооружения;
3. Нежилые помещения;
4. Жилые помещения

Существующие риски

Однако, заключение сделки арендатором недвижимости допускается исключительно при наличии согласия владельца объекта в письменном виде.

Согласие может быть сделано либо отдельно, либо как соответствующий пункт в основном договоре аренды.

Собственник недвижимости может дать согласие на передачу объекта на основании субаренды двумя вариантами:

Дать согласие в ходе оформления арендного соглашения	это делается путем включения в текст договора аренды отдельного пункта, в котором указывается на право арендатора на сдачу помещения в субаренду, без получения согласия у арендодателя. При наличии такого пункта в договоре, субарендатору предоставлена свобода действий
Выражение согласия отдельным документом	в частности, составляется бумага, именуемая согласие арендодателя, в которой дается согласие на переход прав первоначального арендатора к субарендатору

Если собственник выразил согласие одним из двух вышеуказанных способов, арендатор имеет право на сдачу помещения.

Но в ходе оформления сделки субаренды возможны следующие риски:

Сдача арендатором объекта недвижимости без получения согласия у правообладателя	данный риск минимизирован, если собственник часто проверяет состояние своего помещения. Однако, в случае нахождения арендодателя в другом городе, и он редко проверяет свой объект, то возможность такого злоупотребления арендатором вполне вероятна
При заключении сделки на срок больше одного года возникает обязанность ее государственной регистрации в ФКП Росреестр	Часто для того, чтобы не регистрировать договор, стороны оформляют договор на период 11 месяцев. Это ухищрение также позволяет получателю арендной платы не нести обязанности по уплате налогов
В случае недобросовестности арендатора и оформлении сделки субаренды на срок, превышающий основной договор аренды	субаренда прекращает действие после истечения срока действия основной сделки. При этом, если арендная плата заплачена полностью, то возвратить ее не удастся

Прибыльно ли заниматься субарендой?

Таким направлением деятельности интересуются многие люди. Недавно стали появляться курсы, обещающие научить тонкостям деятельности.

Их реклама привлекательна для всех:

• называются самые низкие цены на аренду;
• приводятся в пример посуточное жильё по стоимости выше средней;
• высчитывается выручка за 30 дней и чистый доход.

Разница в цифрах ощутимая, люди загораются идеей субаренды. На практике всё не так красочно, хотя бизнес действительно прибыльный.

Приведём пример для среднего мегаполиса страны.

При красочно описываемых возможностях рассчитывают так:

цена посуточной сдачи – 2000 в месяц;

Невозможно сдавать жильё посуточно беспрерывно. Квартира требует уборки между постояльцами. Непрерывная очередь людей, готовых ждать освобождения жилплощади – редкость, граничащая с невозможным.

Подсчёт 30 дней тоже неверен. Их меньше. Возможно, «пустые» сутки или промежуточное время окупятся за счёт почасовой аренды, но гарантий нет.

В изначальные подсчёты не включены:

• Расходы – бытовая химия, мыло, гели для душа и шампуни, чай.
• Возможные убытки от проблемных квартирантов.

Доходность сильно зависит от того, сможет ли арендатор хорошо прорекламировать услугу. Если о посуточном жилье узнаёт слишком мало людей, бизнес становится убыточным.

Люди, занимающиеся субарендой квартир, называют цифры 5-35 тысяч в месяц. В столице доход выше.

Некоторые сдают внаём долгосрочно, тоже по договору субаренды. Метод не столь рискованный, но менее прибыльный. Для поднятия цены улучшают условия жильцам. Некоторые пересдают жильё долгосрочно 10 лет.

Что говорит закон?

Относительно субаренды действуют нормы Гражданского кодекса, в статье 615 которого говорится о том, что арендатор недвижимого имущества вправе:

• отдавать имущество в пользование безвозмездно;
• сдавать полностью или частично в субаренду;
• передавать права арендатора третьим лицам.

Одного желания физического или юридического лица, обладающего правом аренды по соответствующему договору, для его переуступки недостаточно. Нормы в п. 2 ст. 615 ГК РФ требуют обязательно заручиться на это согласием собственника помещения. При его отсутствии сделка не будет действительной и не подлежит государственной регистрации.

Однако, заключая договор аренды, можно добавить пункт о возможности сдавать площади или их часть в субаренду.

Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.

Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:

• дата и место составления;
• данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
• точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
• права и обязанности каждой из сторон;
• срок действия договора;
• стоимость, сроки и форма оплаты;
• полные данные сторон;
• подписи.

Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.

Важно уточнить моменты по срокам договора субаренды:

• все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
• срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
• документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.

Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.

Арендатор

Обязанностью этой стороны является предоставление нежилого помещения в состоянии, пригодном для эксплуатации. Следует учесть момент при сдаче части площади. Если общие имеют подключение к коммуникациям: воде, канализации, электричеству, теплу, то часть также должна иметь к ним доступ или не иметь по договоренности сторон. Этот нюанс прописывается отдельно.

К правам стороны можно отнести:

• проведение проверок соблюдения условий соглашения, которые проводятся в присутствии субарендатора и только в рабочие часы;
• требование представить документы, подтверждающие согласованный в договоре вид использования площадей;
• проводить текущие и капитальные ремонты в переданных в субаренду нежилых помещениях, предварительно уведомив сторону договора не менее, чем за 30 дней до их начала. В период ремонта субарендатор не сможет осуществлять свою деятельность, поэтому плата за этот срок взиматься не должна;
• устанавливать режим работы и использования нежилых площадей в выходные и праздничные дни.

В обязанности этой стороны договора входит:

• использование полученных площадей только для целей, установленных договором;
• соблюдение технических и пожарных норм;
• ликвидация последствий аварийных ситуаций, компенсация нанесенного ущерба по причине собственных действий;
• своевременное внесение арендной платы на условиях, прописанных в договоре;
• уведомление арендатора о досрочном прекращении договора не позднее, чем за 30 дней.

Это основные пункты обязанностей, обе стороны по согласованию могут расширить перечень. Дополнительно необходимо указать право или отсутствие возможности субарендатора на внесение конструктивных изменений в помещение.

В договоре субаренды часто устанавливаются особые условия, которыми предусмотрена защита интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения предмета договора будут являться собственностью арендодателя.

Важно! Если собственником нежилого помещения является муниципалитет, потребуется в местной администрации получить письменное согласие на сдачу его в субаренду. Отсутствие документа влечет за собой наложение штрафных санкций и привлечение к административной ответственности арендатора.

Существенные условия договора субаренды квартиры

Чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, речь идёт о собственнике жилплощади и арендаторе, то в соглашении о субаренде следует прописать ряд важных условий, которые снизят возможность наступления отрицательных последствий.

В существенных условиях необходимо:

1. Обозначить на основании чего арендодатель может заключать новое правоотношение, то есть показать законность — оригинал договора об аренде жилого помещения, либо письменное нотариально заверенное разрешение собственника жилья.
2. Указать предмет и права сторон.
3. Прописать условия прекращения обязательств.
4. Вывести величину платы и порядок её внесения.
5. Должно быть указано, если сдаётся комната.
6. Желательно приобщить опись имущества и его состояние.
7. Сроки не должны превышать время арендного договора.
8. Разрешить вселение, после предварительной оплаты.
9. Согласован порядок уплаты коммунальных платежей.

Как видно из перечисленного — условия несложные, но их соблюдение обезопасит от наступления негативных последствий собственника квартиры

Важно, чтобы все стороны понимали ответственность и были ознакомлены с ними, и соответственно, не возникло непонимания и споров при их обсуждении

Содержание документа (образец)

Чтобы составить этот договор поднайма квартиры правильно — следует обратиться к уже готовым образцам. Используя его, следует соблюсти установленный порядок заполнения.

Текст должен быть составлен грамотно, без орфографических и пунктуационных ошибок, не должно присутствовать разночтений.

По всем правилам он должен содержать обязательные атрибуты (элементы) отражающие его суть, права и обязанности участников, порядок урегулирования споров.

По своим параметрам и содержанию он идентичен договору аренды жилого помещения. В Для начала в шапке следует назвать документ – договор поднайма квартиры.

После чего указывается:

1. Место и календарная дата заключения.
2. Реквизиты участников.
3. Объект соглашения.
4. Сроки заключения.
5. Обязанности и права участников, порядок использования и передачи имущества в квартире.
6. Оплата съёма и коммунальных платежей.
7. Гражданская ответственность сторон.
8. Условия и порядок расторжения.
9. Порядок решения возникших споров. Возможность наступления форс-мажора.
10. Иные условия.
11. Приложения.
12. Реквизиты и адреса регистрации участников.
13. Место для подписи.

Если решили самостоятельно использовать типовой образец соглашения – важно соблюсти все требования. Точность в этом вопросе убережёт от недоразумений и спорных вопросов

Его можно написать от руки, так и распечатан на принтере. Не имеет значение, каким образом, главное чтобы он был в письменной форме.

С чего начать субаренду квартиры

Данный договор достаточно рентабелен для арендатора, в особенности когда квартиру планируется сдавать посуточно третьим лицам.

Основным требованием для такого соглашения является своевременное выполнение своих обязанностей по уплате арендной платы перед арендодателем. При наличии просрочек внесения арендной платы собственник имеет право на досрочное расторжение договора аренды квартиры.

Субарендатор в этом случае сможет обратиться к собственнику квартиры для заключения  с ним договора найма квартиры напрямую.

Обычно, субаренда имущества обходится на 15-20% дороже, чем обычная аренда от собственника. В случае бизнеса по посуточные субаренды квартир, прибыль может достигать около 80%.

Возможны случае, когда соглашение аренды было оформлено на продолжительный срок, при условии того, что размер арендной платы не подлежит изменению.

В свою очередь, договор субаренды заключается на более короткий срок, а оплата за пользование недвижимостью может увеличиваться.

Правовые отношения по поводу временного пользования квартирой субарендатором должны регулироваться договором. Такой документ составляется в письменной форме и подписывается арендатором и субарендатором.

В договоре должны быть указаны следующие данные:

• сведения о сторонах;
• подробное описание предмета сделки;
• срок действия;
• порядок уплаты арендной платы.

Без вышеназванных условий сделка может быть признана незаконной в судебном порядке.

Предмет сделки и ее условия

Важно понимать, что с юридической точки зрения предметом сделки является не квартира, а факт передачи имущества в поднаем другому лицу. В договоре следует указать следующие сведения

В договоре следует указать следующие сведения

Информацию о сторонах договора	в отношении юридических лиц нужно указать: Наименование юр.юлица; Юридический адрес организации; Устав или иной документ, являющийся основанием ведения деятельности предприятием. Данные о руководителе юр.лица. в отношении физических лиц необходимо указывать Фамилию, имя, отчество; сведения о прописке; серия, номер паспорта, когда и кем выдан.
Сведения о квартире	которая передается в субаренду: Месторасположение; Площадь квартиры; Количество комнат; Характеристики дома, в котором находится (этажность, год постройки, материалы стен и т.д.); Иные параметры.

Затем в договоре указываются важнейшие условия сделки, а именно

Срок передачи квартиры	арендатором в пользование субарендатору
Размер платы за пользование жилым помещением	порядок ее уплаты. Сроки проведения ремонтных работ (если такая обязанность предусмотрена в договоре)
Права и обязанности участников сделки	а также ответственность в случае нарушение условий договора

В договоре также важно предусмотреть условия для его расторжения. Такими условиями могут быть

Систематическое нарушение субарендатором обязанности по оплате арендной платы за наем квартиры, это является причиной досрочного расторжения договора субаренды	также у арендатора появляется право требовать погашения убытков, пеней (если они установлены в договоре)
Использование субарендатором жилого помещения не в соответствии с назначением	также является причиной досрочного расторжения сделки
Причинение ущерба объекту недвижимости	ухудшение его состояния

Между физическими лицами

Участвовать в сделке субаренды жилого помещения в качестве сторон могут как предприятия, так и физические лица.

Договор поднайма квартиры оформляется между физ. лицами по таким же правилам, что и между юридических лиц, меняется только правовой статус сторон.

В отношении граждан в договоре нужно указывать их личные сведения:

1. ФИО;
2. Паспортные реквизиты;
3. Информация о регистрации по месту жительства.

Указанные данные необходимо указывать, как в отношении сторон договора субаренды, так и в отношении собственника, поскольку он также выступает участником соглашения. При отсутствии его письменного разрешения, арендатор не вправе передать права на пользование жильем субарендатору.