Как продать квартиру с прописанным человеком?

Правовой статус прописанных лиц

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

• временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
• постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

Проблема №1: бывшие владельцы не выписались из квартиры вовремя

После покупки квартиры я пришла в МФЦ, чтобы оформить свидетельство о регистрации права собственности. Получив документы на квартиру, я тут же попросила предыдущую хозяйку подать заявление на снятие с регистрации по месту жительства её самой и её совершеннолетнего сына, которые были прописаны в этой квартире. Она пообещала выписаться в ближайшее время. 

Я мысленно успокоила себя тем, что в договоре купли-продажи было прописано отдельной строкой, что предыдущий владелец обязуется сняться с регистрации и освободить жилплощадь в течение 10 дней после сделки.

Но это было одной из моих ошибок при покупке жилья: спустя два месяца я получила квитанцию об оплате коммунальных услуг из расчёта на трёх человек: меня и двух предыдущих жильцов. Так я купила квартиру с мёртвыми душами.

Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, есть достаточно простой способ: заложить деньги в ячейку под выписку предыдущих владельцев. Ячейка откроется и они получат деньги только в том случае, если выпишутся в течение двух месяцев. Если они не выписываются, то новый владелец забирает эти средства себе. На практике обычно закладывается 300 тысяч ₽ (из тех денег, которые покупатель отдаёт по договору купли-продажи), и через два месяца предыдущие жильцы должны быть прописаны по другому адресу. 

Немного опешив от того, что в уже моей квартире прописаны посторонние люди, я позвонила бывшей владелице с просьбой объясниться и скорее сняться с регистрации. В трубке последовали извинения и объяснение, что её новую квартиру завершат строить лишь в 2021 году и пока выписаться ей некуда, а без регистрации, временной или постоянной, сейчас якобы жить нельзя.

То, что бывший владелец квартиры останется без регистрации, не должно быть проблемой для нового собственника. Более того, закон не говорит, что регистрация должна быть постоянной. Получив деньги за продажу квартиры, продавец может пойти самым простым путём и арендовать жильё, оформив при этом временную регистрацию.

Если бывшим собственникам сразу некуда выписаться до сделки, то в договоре обычно указывается срок, в который они должны это сделать. После окончания срока новые владельцы квартиры могут выписать их через суд с отнесением на них судебных издержек и убытков, связанных с задержкой дальнейших манипуляций с квартирой: произведения обмена или сдачи по договору ренты, — из-за необходимости выселения или снятия с регистрационного учёта бывших собственников.

В судебном иске нужно прописать требования о снятии с регистрационного учёта на основании сделки отчуждения недвижимого имущества и на основании пункта в договоре, где сказано, что человек обязуется выписаться. Такие случаи нередки в судебной практике, и иск будет удовлетворён.

Гораздо сложнее, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети или другие люди, которые в момент сделки не были известны, но имели право на это жильё. Например, граждане, находящиеся в местах лишения свободы. Или граждане, которые по договору ренты или иждивения имеют право на эту жилплощадь.

Порядок продажи квартиры

Ситуация с необходимостью реализовать жилье, невзирая на остальных зарегистрированных в ней лиц, время от времени возникает у разных собственников. Можно ли продать квартиру с прописанным человеком в ней? Если покопаться в правовой базе, то выясняется, что никаких препятствий для такой «операции» со стороны закона нет. Например, в Гражданском Кодексе в статье 292 говорится, что если у собственника больше нет прав на жилую площадь, то не будет ее и у остальных, кто здесь прописан.

И все-таки продажа квартиры с прописанным человеком не собственником многими воспринимается в штыки, хотя, казалось бы, препятствий никаких нет, а стоимость существенно ниже, чем у такого же жилища без обременения. Связано подобное положение вещей с тем, что все расходы по выписке зарегистрированных придется нести человеку, приобретающему жилую площадь. Более того, воспользоваться предоставляемой возможностью реально не всегда.

Незаконно прописанных граждан можно выписать по решению суда

Законная продажа квартиры с прописанными людьми может происходить тремя путями:

1. Продавец по предварительному соглашению с покупателем сам снимает с учета всех людей, зарегистрированных на продаваемых «квадратах».
2. Эти обязанности ложатся на плечи покупателя (опять же, строго по договоренности).
3. Если покупатель не возражает, то оформляется право временного или пожизненного проживания на тех, кто не может сняться с учета в соответствии с законом. Такой вариант обычно выбирают родственники или очень хорошие знакомые, продающие квартиры друг другу.

После того, как идеальный для обеих сторон вариант был выбран, составляется договор, собираются письменные формы согласия на подобного рода сделку от всех, кому принадлежит часть квартиры, подаются нужные документы. Образец договора купли-продажи квартиры с прописанным человеком можно найти в интернете или попросить помощи у сотрудника регионального отделения Росреестра. Если сделка осуществляется через нотариуса, то все подскажет он сам либо помощники.

Принудительная выписка из квартиры

Бывает, что факт прописки кого-то еще продавцом был скрыт, и покупатель купил квартиру с прописанным человеком. Как выписать такого гражданина? Проверьте, можно ли это сделать вообще. Затем попытайтесь договориться. Возможно человек сам не рад остаться в том доме, который его родне и ему самому уже не принадлежит. Но случается встретить упрямцев, не готовых покидать насиженное место. Как быть?

Самостоятельно или с привлечением мирового суда можно снять с регистрации следующих людей:

1. Посторонние.
2. Несовершеннолетние (если выразят согласие органы опеки).
3. Бывшие супруги, ныне разведенные.
4. Родители, лишенные родительских прав.
5. Те, кто прописан по данному адресу, но фактически здесь не проживает.

Перед сделкой необходимо проверить всю историю жилья

Кого нельзя выписать

На вопрос, можно ли продать квартиру с прописанным человеком без его согласия, равно как и на вопрос о выписке уже после совершения покупки, ответить утвердительно получается не всегда. Дело в том, что есть ряд лиц, которые не могут быть сняты с учета ни вами лично, ни судом, ни продавцом. Это, как вариант, дети в возрасте до 18 лет, если опека не «дала добро» на их выселение в другую квартиру. Еще это супруги, возможно, даже и бывшие, между которыми был заключен брачный договор. Наконец, человек, обладающий правом распоряжаться жилищем на основании того, что частично оно принадлежит именно ему, который к тому же находится при смерти или просто вступил в преклонный возраст, может написать отказ покидать жилье в завещании. И тут тоже ничего нельзя будет поделать.

Особенности снятия с учета несовершеннолетних

Для того чтобы избежать проблем с выпиской зарегистрированных людей в квартире, которую человек планирует покупать, то варианты с прописанными несовершеннолетними детьми лучше совсем не рассматривать.

Профессионалы-юристы настоятельно рекомендуют отказаться от покупки жилья с прописанными людьми, не достигшими восемнадцатилетия. Проблема заключается в том, что ребенок является бесспорным владельцем жилья, в котором прописан. После достижения 18 лет он может обратиться в суд, после чего сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Чтобы избежать проблем в будущем, перед продажей квартиры владелец жилья должен предоставить разрешение от органов опеки и попечительства. Это обезопасит покупателя от возможных проблем в будущем. Данная ситуация касается детей, которые имеют право собственности на квартиру. Если же ребенок только прописан в квартире, прав на нее не имеет, то выписать его должны родители до совершения сделки.

ВАЖНО: В случаях, когда несовершеннолетний остался зарегистрированным в проданной квартире, то выписать его не представляется возможным даже через суд. Это можно будет сделать только после достижения им 18 лет.

Об особенностях покупки квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, читайте в нашем материале

Об особенностях покупки квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, читайте в нашем материале.

○ Что делать, если в купленной квартире кто-то прописан?

Что делать, если Вы не знали о наличии прописанных людей? Хотя обременения в виде прописанных граждан подлежат регистрации в Росреестре прав на недвижимое имущество, не всякий собственник квартиры заявляет о них регистратору. Вот и выходит на практике ситуация, когда вместе с помещением приобретаются «мертвые души» или даже реальные жильцы. Что делать, если договор уже заключен и квартира перешла к Вам в собственность?

Вот что говорит о таких сделках Гражданский кодекс (п. 1 ст. 460 ГК РФ):

«Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.»

То есть, если квартиру Вы приобрели, не зная, что там живут люди, следует поступить следующим образом.

  Договориться с жильцами о добровольном выселении

Жильцы, приходившиеся бывшему хозяину родственниками, утрачивают право пользования помещением, так как хозяин меняется (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Как договориться о выселении с людьми, проживающими в квартире по бессрочному договору аренды? В этом случае договор между арендодателем и арендатором не прекращается (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Новому владельцу следует предупредить жильцов о необходимости съехать за три месяца до выселения. В п. 2 ст. 610 ГК РФ сказано:

«Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.»

Если Вы не знаете, как договориться о выселении, попробуйте провести конструктивную беседу с жильцами и укажите им на вышеуказанные нормы Гражданского кодекса, на основании которых Вы имеете полное право заставить съехать нежелательных лиц. 

Ситуация осложняется, если договор аренды заключен на определенный период. Остается только ждать его окончания или договориться с квартиросъемщиком покинуть помещение в удобные для него сроки.

Помните: расторжение соглашения раньше времени может повлечь дополнительные растраты, связанные с существенным нарушением условий договора (арендатор в этом случае имеет полное право обратиться с иском в суд на основании п. 5 ст. 453 ГК РФ).

  Признать сделку недействительной и вернуть деньги

На основании существенных нарушений прав покупателя, лицо, не знавшее о том, что имущество обременено, вправе потребовать признания сделки недействительной. Законным основанием для обращения служит п. 2 ст. 179 ГК РФ:

«Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.»

Иск подается в суд общей юрисдикции в течение года после того, как покупатель узнал о регистрации иных лиц в квартире (п. 2 ст. 181 ГК РФ). В процессе рассмотрения дела истцу нужно доказать, что он не знал и не мог знать о гражданах, зарегистрированных в помещении.

Признание сделки недействительной является основанием для возвращения денег покупателю. П. 2 ст. 167 ГК РФ:

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.»

  Обратиться в суд по поводу выписки жильцов

Если Вы расставаться с квартирой не желаете, и задумываетесь о том, как принудительно выселить жильцов, следует обратиться в суд по местонахождению недвижимости.

Право собственника позволяет покупателю распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе требовать от других лиц не препятствовать ему в пользовании имуществом.

Иск составляется в письменной форме по правилам стст. 131, 132 ГПК РФ. В иске нужно:

• Указать на каком основании заявитель владеет недвижимостью.
• Привести перечень лиц, прописанных в квартире, отказывающихся съехать добровольно.
• Изложить просьбу о принудительном выселении нежелательных граждан.

К иску прикладываются паспорт, документы на квартиру, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги и другие материалы, имеющие отношение к делу. Перед обращением в суд уплачивается государственная пошлина, ее размер составляет 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Квитанцию следует приложить к иску.

Обременение недвижимости: суть и последствия для покупателя

Обременение – это наложение ограничений на распоряжение имуществом, имущественными правами. Чаще всего обременяется именно недвижимость, так как это исключает возможность быстро передать объект третьим лицам, укрыть от обращения на него взыскания по обязательствам.

Яркие примеры обременения:

• ипотека;
• аренда;
• доверительное управление имуществом;
• заключение договора ренты.

Квартира, которая продана с зарегистрированным лицом, тоже считается обремененной. К примеру, практически невозможно продать дом, если в нем прописаны несовершеннолетние дети. Поэтому покупатель и продавец обычно договариваются, когда и в каком порядке жильцы снимутся с регистрации.

Прекращение обременений чаще всего связано с основаниями их возникновения. Негативные последствия для покупателя в такой ситуации:

1. Сложно договориться о добровольной выписке.
2. Плата за коммунальные услуги начисляется на большее число людей, чем фактически проживает в квартире.

Снятие с регистрационного учёта лица в судебном порядке без его согласия

Выписка через суд способна обернуться для собственника жилья сущим кошмаром

Процесс может затянуться надолго, поэтому очень важно сразу, при подаче иска, подготовить полный пакет документов. Список необходимых документов варьируется в зависимости от того, какое лицо подлежит выписке

Снятие с регистрационного учёта незнакомого человека

Встречаются ситуации, когда покупатель приобрёл квартиру с уже прописанным в ней человеком. Они могут быть даже незнакомы, и, конечно же, никаких родственных связей между ними нет. В таком случае, собственник жилья по месту проживания ответчика должен подать иск о снятии последнего с регистрационного учёта.

К исковому заявлению необходимо приложить:

• паспорт, удостоверяющий личность истца;
• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• справку о прописанных лицах (эта справка действительна всего 10 дней) или выписку из домовой книги;
• подтверждение уплаты госпошлины.

Если никаких препятствий для снятия человека с регистрационного учёта нет, то суд быстро решит дело в пользу истца.

Снятие с регистрационного учёта родственника или бывшего супруга

Для того чтобы выписать из своей квартиры родственников или бывшего супруга, необходимо обратиться в суд с иском о признании родственников утратившими право пользования жилым помещением. К исковому заявлению прилагается:

• паспорт истца;
• выписка из домовой книги или справка из паспортного стола;
• свидетельство о праве истца на квартиру;
• квиток об уплате пошлины за подачу иска.

В суде необходимо будет обосновать свои исковые требования. Так, лицо считается утратившим право пользования, если оно:

• добровольно выехало из спорного жилья в другое место жительства и не принимает участия в оплате коммунальных платежей;
• систематически нарушает права других жильцов квартиры;
• умышленно причиняет порчу имущества.

В качестве доказательств суд принимает справки из полиции, выписку из домой книги с указанием лиц, фактически проживающих в квартире, справки из больниц и учебных учреждений, на основании которых можно сделать вывод, что лицо не проживает по адресу регистрации, а также свидетельские показания. Исковое заявление также подаётся в суд по месту регистрации ответчика.

Это – самые простые случаи из судебной практики. По-настоящему сложное судебное заседание предстоит, если прописаны несовершеннолетние.

Снятие с регистрационного учёта несовершеннолетнего

Права детей строго защищаются Российским законодательством. Снять с регистрационного учёта ребёнка, даже не являющегося собственником жилья, может быть непросто. Истцу необходимо доказать в суде, что ребёнок потерял право пользования квартирой. К иску прикладываются:

• паспорт истца;
• документы о праве собственности;
• выписка из домовой книги;
• чек об оплате госпошлины;
• документы, на основании которых можно сделать вывод, что ребёнок утратил право пользования.

Дети по закону должны быть прописаны с одним из родителей. Так, если оба родителя прописаны в квартире, из которой хотят выписать ребёнка, суд в удовлетворении иска откажет. А вот если кроме ребёнка прописана, например, его бабушка, то суд удовлетворит исковые требования и обязует родителей прописать несовершеннолетнего с одним из них.

Здесь важно сделать оговорку. В суде истцу необходимо доказать, что ребёнку есть куда прописаться, и условия того жилья не хуже прежних

Так, если судом будет установлено, что ни один из родителей не имеет жилья, и прописать ребёнка им некуда, суд откажет бабушке в иске и оставит ребёнка прописанным на её жилплощади. При изменении обстоятельств, бабушка может повторно обратиться в суд с исковым заявлением.

При рассмотрении дела о снятии несовершеннолетнего с регистрационного учёта в суде, к заседанию привлекается представитель органа опеки и попечительства. Представитель должен будет определить, соответствуют ли новые условия проживания ребёнка требованиям, и не будет ли положение несовершеннолетнего ухудшено в связи со сменной места прописки.

Возможна ли продажа квартиры с прописанным ребенком? Да, конечно, однако это будет обременительно новым собственникам, а значит, найти покупателя будет непросто.

Особенности продажи квартиры с прописанным человеком

Ориентируясь на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности после регистрации процедуры может перейти от одного владельца к другому собственнику. Новый хозяин квартиры сможет распоряжаться и пользоваться жилой недвижимостью, причем прежний собственник больше не может пользоваться такой возможностью. Бывший владелец и его члены семьи должны собрать вещи, после чего – выехать из квартиры и выписаться при возможности.

Однако в некоторых случаях люди не живут в квартире и продолжают оставаться прописанными. Коммунальные службы будут помнить о таком факте, потому по квитанциям ЖКУ придется платить больше установленного размера. Нужно помнить: за определенные услуги следует платить не по площади в квадратных метрах, а с числа людей, обладающих пропиской в квартире. По данной причине при не выписке прежних владельцев придется платить больше.

Нужно подготовиться к тому, что не всегда можно выписываться из жилья. Кто должен обладать правом прописки?

1. Наниматели жилой недвижимости.
2. Получатели ренты. В этом случае предполагается оформление договора пожизненного содержания с иждивением. В договоре должно присутствовать прописанное право проживания в квартире или доме.
3. Ссудополучатель, с которым оформлен договор безвозмездной эксплуатации недвижимости.

Какие дополнительные факторы рекомендуется учитывать при покупке жилья с прописанным человеком?

1. В квартире не должны быть прописаны несовершеннолетние, недееспособные граждане.
2. Проживающий человек не отказывался от приватизации.
3. Проживающий человек не является родственником владельца квартиры.
4. Человек прописан в квартире, но не живет в ней.

Учет дополнительных факторов позволит купить квартиру без проблем, так как впоследствии прописанные граждане могут быть выписаны в судебном порядке.

Как выписать зарегистрированных людей?

Если сопутствующие обстоятельства вынуждают продавца реализовать квартиру вместе с прописанными гражданами, ему нужно понимать, что такая квартира относится к категории проблемных объектов недвижимости.

Соответственно, наличие нежелательных обременений для покупателя, существенно влияет:

• на стоимость объекта;
• на число лиц, желающих приобрести проблемную квартиру.

Только снижение цены на жилое помещение может компенсировать данное неудобство для покупателей, готовых на риск ради экономии денег.

Если собственник по определённой причине, возможно в силу срочности продажи из-за переезда в другой населённый пункт, отказывается от выписки жильцов, то он может осуществить сделку, независимо от того, что в его квартире кто-то прописан. Алгоритм продажи в этом случае будет следующим:

1. Определение стоимости квартиры с учётом того, что она является «проблемной» или обременена жильцами.
2. Поиск покупателей с учётом продажи «проблемной» квартиры.
3. Подготовка документов для сделки.
4. Оформление договора купли-продажи (ДКП).
5. Регистрация ДКП.
6. Освобождение квартиры продавцом, заселение в неё покупателя.
7. Выписка покупателем всех прописанных ранее лиц.

Продавцу не следует давать покупателю ложные обещания о том, что прописанные лица снимутся с регистрационного учёта сами.

Лучше всего уведомить его о том, что ему придётся после вступления в права собственности заняться этим вопросом самостоятельно.

Любая неосведомлённость покупателя о проблемах с квартирой становится причиной оспаривания сделки и расторжения договора.

Процедура снятия с учета

После регистрации права собственности в Росреестре, покупатель получает выписку из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая даёт ему полномочия ответственного распоряжения собственным имуществом. На этом основании он обращается в районный или городской суд, по месту расположения вновь приобретённой квартиры с прописанным человеком. Но предварительно ему следует уведомить прописанного, о необходимости выписаться и своём намерении обратиться в суд.

Такое уведомление лучше всего отправить заказным письмом по почте. Если адресат на него не ответит, через месяц можно приступать к процедуре возбуждения иска, где ответчиком по гражданскому делу выступит не выписывающийся гражданин. Для этого собственник пишет исковое заявление по форме, установленной статьёй 131 ГПК РФ, в котором указывает:

1. Основания возбуждения иска: приобретение квартиры с не выписанными гражданами.
2. Причины, по которым им была приобретена «проблемная» квартира.
3. Факт передачи ответчику уведомления о необходимости сняться с регистрационного учёта и отказ (бездействие) ответчика.

В просительной части нужно внести следующие пункты:

1. Просьба признать иск полностью.
2. Разрешить принудительную выписку ответчика (с указанием его фамилии, имени и отчества).

По завершении текста ставится подпись и дата подачи заявления. Ниже вносится перечень приложений. Приложения даются, соответственно статье 132 ГПК РФ, по числу ответчиков и в соответствии с требованиями.

В них обязательно входят:

• ДКП;
• выписка из ЕГРН;
• квитанции с почтового отделения об отправке заказного письма ответчику;
• опись вложения, подтверждающая отправку уведомления;
• уведомление о получении заказного письма;
• иная документация, подтверждающая правомочие иска.

После того как будет назначена дата судебного заседания, нужно выступить в суде, доказав, что не снявшееся с регистрационного учёта лицо, утратило право пользования жильём.

Если суд примет положительное решение, то нужно:

1. получить на руки выписку из решения суда;
2. подождать 10 дней пока она вступит в силу;
3. обратиться с ней в МФЦ и подать заявление на выписку ответчика.

Если, при этом, несанкционированные жильцы отказываются освободить помещение, нужно обратиться в Службу Судебных приставов и возбудить исполнительное производство о выселении.

Важно: если иск будет отклонён, то его можно обжаловать в суде вышестоящей юрисдикции в течение 10 дней после получения выписки из решения суда.

Как можно продать квартиру без согласия прописанных в ней жильцов и как потом их выписать?

Закон не ограничивает собственника в праве распорядиться принадлежащим ему объектом недвижимости по своему усмотрению. Он может продавать, дарить или иным способом отчуждать квартиру, которая находится в его владении, при этом согласие зарегистрированных в ней жильцов для этого не требуется. Но новый собственник получив такое жилье, может получить вместе с ним неразрешимую проблему. Ведь если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то выселить их без согласия органов опеки попросту невозможно. А получить согласие этих органов можно только с предоставлением ребенку другого жилого помещения, имеющего аналогичные или лучшие условия для проживания. Поэтому покупать квартиру с зарегистрированными и живущими там детьми, автоматически означает невозможность их выселения до достижения совершеннолетия. Еще одной серьезной проблемой для покупателя квартиры с зарегистрированными в ней жильцами, может стать жилец, в свое время отказавшийся от участия в приватизации этой квартиры. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, после такого отказа он получает пожизненное право на использование этой квартиры. Отменить регистрацию такого жильца можно только в добровольном порядке. Ведь суд, рассматривая запрос на его выселение, в первую очередь будет учитывать его право на проживание, а только потом все остальные обстоятельства. Конечно, выписать такого жильца из квартиры все же можно, если доказать, что он использует место проживание не по назначению и нарушает общественный порядок и права других жильцов. Но и только. Даже факт наличия у такого человека другого помещения для проживания может не сыграть никакой роли в суде.

Следующая категория лиц, с которой может столкнуться покупатель такой квартиры — это граждане, которым право на пользование помещением предоставлено по завещанию или по договору ренты. И в том, и в другом случае такое право является приоритетным в глазах закона. Поэтому, покупая квартиру с такими жильцами нужно быть сразу готовым к тому, что придется жить с ними вместе. И так же затруднительно будет отменить регистрацию и выселить тех жильцов, которые являются недееспособными в силу физических или психических причин. Закон охраняет таких лиц и предоставляет им социальные гарантии. В связи с этим новому собственнику жилья придется иметь дело в суде не только с самими жильцами, но и с их законными представителями, в роли которых зачастую выступают социальные государственные службы.Итак, подводя итог, можно выделить таких граждан, при наличии регистрации которых в квартире, ее точно не стоит покупать:- Несовершеннолетние дети;- Лица, отказавшиеся от приватизации этой квартиры;- Лица, имеющие право на пожизненное пользование жильем по условиям завещания или договора ренты;- Недееспособные лица.Остальные категории жильцов, прописанных в квартире, выставленной на продажу, можно попытаться выселить в судебном порядке. Закон предоставляет для этого немало возможностей. В частности можно доказать в суде, что у человека есть другое жилье, что он не принимает участия в содержании и обслуживании квартиры ( попросту не платит за коммунальные услуги) или что его совместное проживание создает угрозу детям, проживающим в квартире и другим жильцам. Однако для доказывания всех этих обстоятельств может понадобится много времени и сил.Исходя из всего вышесказанного, отвечая на вопрос — можно ли продать квартиру без согласия прописанных? Можно смело ответить — можно, но не нужно! Гораздо более рациональным подходом будет самостоятельно решить проблемы связанные с другими жильцами квартиры, путем переговоров или обращения в суд. Ведь для первоначального владельца процедура выселения может оказаться гораздо более простой и менее затратной, чем для потенциального покупателя. К тому же, отсутствие на квартире обременения в виде жильцов положительно скажется на ее цене.