Определение порядка пользования жилым помещением

Сервитут

Закон и общий смысл справедливости предполагают, что никто не может мешать лицу пользоваться своими правами, в том числе – принадлежащим наделом. Но что делать в ситуации, когда добраться до своего участка невозможно из-за его расположения?

Если говорить простым языком, земельный сервитут – это право на использование чужого участка. Например, земля находится за участком другого владельца и пройти к ней можно только через него и никак иначе. Но совладелец или сосед не разрешает использовать её в таких целях. Что делать в подобной ситуации?

Закон предусматривает два варианта:

1. заключить с владельцем другого участка соглашение, которое в некоторых случаях может предполагать и оплату за пользование. Оформить его нужно у нотариуса;
2. обратиться в суд с иском. Суд может предусмотреть выплату компенсации, если сервитут затрагивает права другого лица. Например, чтобы обеспечить проход или даже проезд определённой техники, сосед вынужден прекратить на части земли ее возделывание, что приводит к убыткам.

Не обеспечить возможность пользования своей собственностью, даже в таком случае, суд не сможет, но условия сервитута будут индивидуальными в каждой конкретной ситуации.

Земля является одним из самых ценных видов собственности. На практике часто бывает так, что она находится в совместном владении нескольких лиц и выделить реальную часть каждого не представляется возможным. В такой ситуации граждане могут либо попытаться договориться самостоятельно, либо решить вопрос с порядком пользования частью каждого из них через суд. Ситуация будет решаться с учётом размера долей, сложившегося ранее порядка и иных факторов, имеющих значение для урегулирования спора.

Факторы, которые учитывает суд при принятии решения

Нормы и правила содержаться в разъяснениях в пункте 37 Постановления Пленума ВС РФ №6 и Пленума №8. Закон действует по всей территории страны, поэтому спорные ситуации должны разрешаться идентично и в Москве, и в Екатеринбурге. В связи с прописанным нормами учитывается:

• нормы пользования, которые уже установлены даже если соглашение в устной форме и не на все сто процентов соответствует тому, что должен быть законно;
• наличие у владельцев доли другой недвижимости в единоличном владении;
• реальная нужда в квартире для проживания одного или нескольких владельцев, например, в том случае, если он не владеет никаким больше имуществом;
• условия, при которых происходит деление.

Суд учитывает в первую очередь то, какие уже сложились условия пользования недвижимым имуществом. Доказательством служит не только то, есть ли письменное соглашение между жильцами, но и другие факторы. К примеру, суд одним из доказательств может принять и соглашение, которое было установлено с прежними жильцами, фотографии, на которых изображено, что в определенном месте в квартире находится мебель собственника. Также применим метод опроса людей, которые бывали в квартире, соседей и квартирантов, если таковые имеются.

«Знаковый пример:

Двухкомнатная квартира, площадь одной комнаты составляет 15 квадратных метров, второй — 19 квадратных метров. Владеют квартирой в равных долях два собственника, которые не состоят в родственных связях. При этом один из них постоянно проживает в квартире, в комнате, размеры которой большие, а второй не проживет по данному адресу.

Суть заявления в том, что истец, проживающий в комнате, метраж которой составляет 19 квадратных метров, хочет, чтоб ему выделили именно эту комнату в право собственности, аргументируя это тем, что другой человек не проживает в квартире, а фактически находится на постоянной основе с женой и двумя детьми по другому адресу.

Ответчик к свою очередь выразил возражение, ссылаясь на пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса о том, что он владелец половины имущества, и истец нарушает его права на собственность. Факт того, что в квартире он не находится, оспаривать не стал. На данный момент проживает на жилой площади его супруги.

Суд постановил, что главным основанием является фактически сложившийся порядок проживания. Согласно этому, истец владеет большей по площадью комнатой, а истец — меньшей

Кроме того, во внимание был принят и факт того, что ответчик не нуждается в недвижимости, так как фактически и долгое время проживает уже по другому адресу. Таким образом, судом на основании приложенных документов были постановлено, что истец становится собственником комнаты, размеры которой 19 квадратных метров, а ответчику достается меньшая по метражу комната.»

Иногда случаются ситуации, когда фактический порядок пользования квартирой отличается от показательного. Выделяется комната, которая существенно превышает размеры установленной доли. Это приводит к ущемлению прав одной из сторон соглашения или нескольких. Законно устанавливается, что владелец несоразмерной части квартиры, то есть тот, кто занимает меньшую площадь, чем положено, может требовать определенной денежной компенсации за пользование. Это прописано в пункте 2 статьи 247 Гражданского кодекса страны.

Другой важный фактор — это действительная нуждаемость в объекте проживания. Судом устанавливается, проживает ли владелец доли в квартире, или же он фактически проводит большую часть времени в другой квартире, имеется ли у него другая жилая недвижимость.

Если в квартире только одна комната, а собственники являются чужими людьми, в иске судом будет отказано. Объясняется это тем, что по закону для начала процедуры должны быть реальные основания владения хотя бы одной комнатой одним человеком. Совместное использование одной жилой территории невозможно.

Но кроме основных параметров, если ситуация не разрешается, суд начинает учитывать и иные факторы. К их числу относят:

• состоят ли собственники долей в отношениях;
• есть ли дети;
• сколько комнат в помещении;
• присутствуют ли изолированные комнаты;
• присутствуют ли проходные помещения и тому подобное.

Суды при равнозначных условиях двух владельцев долей, но при условии, если у одного из них есть малолетние дети, выделит именно ему изолированную комнату, а бездетному оставит проходную Но этот фактор не всегда учитывается ввиду того, что дети или инвалиды, которые проживают совместно с держателем доли, не являются собственниками, у них нет права претендовать на помещение. Поэтому в качестве единственного аргумента любые семейные отношения не действительны, они рассматриваются только в крайнем случае.

Какие факторы принимает во внимание суд?

При вынесении решения суд в первую очередь ориентируется на размеры долей в общем имуществе. Именно соразмерность доле в общем праве является основным, но не единственным фактором, учитываемым судом в ходе разбирательства. Суд может выделить в пользование комнату как меньшего, так и большего объема относительно ее соотношения к доле в общем имуществе, опираясь на дополнительные факторы.

Учитываются критерии, перечисленные в п. 37 Постановления ВС РФ № 6

При вынесении решения судам рекомендуется принимать во внимание:

• Существующий порядок пользования, даже если он в точной мере не соответствует долям в общем имуществе;
• Нуждаемость каждого из совладельцев;
• Возможность совместного использования.

Если один гражданин много лет занимает одну из комнат, чей размер не соответствует имеющейся у него доле, суд может учесть данный фактор при вынесении решения. Существующий порядок, сложившийся до обращения в суд, должен быть доказан любой из сторон. В качестве доказательств могут выступать показания свидетелей, фотографии, любые письменные доказательства (акты, договоры и т. д.). В том случае, если данный фактор вступает в противоречие с принципом соразмерности, собственник, чье право ущемляется в пользу другого совладельца, вправе рассчитывать на компенсацию (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Критерий нуждаемости применяется в случаях, когда имущественное положение двух или более собственников неравнозначно. Суд может учитывать следующие факторы — проживают ли оба собственника в квартире, или нет, наличие другого недвижимого имущества у одного из участников спора и т. д.

Третий фактор, влияющий на решение суда, это оценка возможности совместного использования общего имущества. При вынесении решения суд учитывает, существует ли возможность выделения в пользование совладельцам отдельных комнат. Например, в отношении однокомнатной квартирой это невозможно, так как нельзя выделить каждому из собственников по комнате.

Также суд может принять во внимание и другие факторы — планировку квартиры (изолированные или смежные комнаты), наличие детей, семейное положение собственников и т. д

Судебная практика по подобным делам:

• Решение № 2-286/2020 2-286/2020~М-227/2020 М-227/2020 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-286/2020;
• Решение № 2-887/2020 2-887/2020~М-342/2020 М-342/2020 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-887/2020;
• Решение № 2-653/2020 2-653/2020~М-36/2020 М-36/2020 от 28 мая 2020 г. по делу № 2-653/2020.

В случае несогласия с вынесенным решением каждая из сторон может подать апелляцию. Апелляционная жалоба подается в вышестоящий суд (региональный) через суд первой инстанции (районный). Срок для обжалования — 1 месяц с момента принятия решения судом первой инстанции.

Пример из судебной практики: проживание с дочерью

Супруги Светлана и Александр Ивановы приобрели двухкомнатную квартиру, площадь которой равна 60 квадратных метров. В период семейной жизни у них родилась дочь. Супруги приняли решение о расторжении брака, после чего каждому из них досталась отдельная комната. Разъехаться у них не получилось, так как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка, бывший муж не соглашался

Александр занял большую комнату, площадь которой составляет 20 кв. м. При этом Светлане с дочерью пришлось ютиться в небольшой комнатушке. Просьбы Светланы о том, чтобы поменяться комнатами, на Александра не действовали. В связи с этим Светлане пришлось обращаться в суд с требованием передать ей в пользование комнату 20 кв. м, где расположился бывший супруг. Суд, разумеется, принял сторону истца, и обязал Александра передать большую комнату в пользование Светланы с дочерью.

Важные нюансы

После проведения принудительного вселения жильца, владельцы недвижимости или же другие его жильцы могут оспорить подобное действие через суд.

Учтите! Вселяющийся жилец в обязательном порядке должен знать следующую информацию:

• Вселиться в жилье он имеет право как в одиночку, так и с кем-то. При условии покупки жилья, доли в нем, пользовании при приватизации, обмене, на условиях договора дарения, после получения в наследство и прочими законными способами, он вправе проживать на жилплощади вместе с любыми гражданами на его усмотрение (обычно – членами семьи). Однако указанные обстоятельства законности пользования жильем должны документально подтверждаться, к примеру, имеющимся договором, свидетельством, нотариальными документами;
• Вселиться можно (в том числе, принудительно) при условии наличия: соглашения об аренде (найме) жилплощади, передаче ее в пользование, при наличии документов, касающихся иждивения (содержания). Наличие регистрации по конкретному адресу не дает права на вселение в жилье. Прописка не расценивается с точки зрения закона как достаточное основание проживать в конкретном месте. В РФ регистрация направлена преимущественно на уведомление, и не служит поводом возникновения жилищных обязательств;
• Временных жильцов можно вселить только на период до 6 месяцев. Самостоятельно вселиться они не смогут, только по заявлению собственника жилплощади или нанимателя. После завершения граничного срока (или другого, указанного в документах), такие жильцы должны освободить жилье;
• Законный владелец жилплощади имеет право вселяться на свое усмотрение. Наниматель же получает подобные права только при условии согласия каждого владельца. В качестве исключения следует обозначить подростков и детей (до совершеннолетия);
• Если говорить о неправомерно выселенных родственниках (1-я категория), то закон позволяет им вселиться обратно, даже если такое вселение в жилье будет иметь принудительный характер. В этом случае максимальная площадь помещения для проживания в расчет не берется;
• Относительно других родственников (прочих лиц), факт их неправомерного выселения из жилплощади предоставляет им возможность предъявить доказательства наличия права на проживание как членов семьи. Однако в случае прекращения семейных отношений по инициативе владельца дома, восстановить жилищные права не получится, поскольку действия будут расценены как законные;
• Когда гражданин не относится к членам семьи владельца жилья, статус родственника он может получить только в судебном порядке при наличии доказательств. При разводе пары, у второго супруга остается на некоторое время право проживать в жилье. Этот срок может фиксироваться судом;
• Наниматель вправе воспрепятствовать заселению в квартиру еще одного жильца, если при этом существенно уменьшится жилплощадь, ниже установленной нормы на одного человека.

Посмотрите видео. Вселение в жилое помещение по решению суда:

Выдел доли

Самый оптимальный вариант избежать конфликта между сособственниками – выделить доли каждого, обозначив участки в отдельные обособленные владения. Это позволит полностью разделить землю каждого участника отношений и впоследствии минимизировать любое общение между лицами, если такая необходимость есть.

Возможность выдела закрепляется в пункте 1 статьи 11.2 Земельного кодекса России. Процедура реализуется как на основании заключенного между сособственниками соглашения, так и через суд, если договорённости достичь не удаётся.

Выдел, при несогласии одной из сторон, осуществляется только через суд. Однако в рамках процесса привлекаются органы кадастра, а также земельные эксперты.

Если выдел в натуре по каким-либо причинам невозможен, то лицо, которое инициировало процедуру, вправе рассчитывать на компенсацию от остальных сособственников.

Например, если на определённой части находятся коммуникации, которые невозможно перенести и границу приходится передвигать, лицо, имеющее в результате меньше своей доли, получит компенсацию по рыночной стоимости. Ее размер определяется экспертным заключением.

Когда выдел невозможен

Не всегда реальный выдел доли осуществим. В некоторых случаях земля так и останется совместной собственностью. Если ранее доли каждого сособственника определены не были, то разрешается перевести собственность в совместную долю, а вот определить часть каждого в натуре может быть невозможно по следующим причинам:

1. слишком маленькая площадь;
2. выдел в натуре физически невозможен из-за расположения или проходящих по нему коммуникаций.

Законодатель установил минимальную площадь для выдела. Если после проведения экспертизы выяснится, что площадь участка не соответствует установленным нормам, процедуру реализовать не получится. Для выдела в натуре под каждую категорию земель установлены следующие минимальные размеры:

• для личного хозяйства – это 4 сотки;
• садоводство и огородничество – от 6 соток;
• участки сельхозназначения – 2 и более гектара.

Муниципальные власти могут менять минимальные размеры наделов, допустимых к выделу.

Так, если выдел невозможен, сособственникам остаётся или смириться с установленным порядком, или определить размер своей доли применительно к существующим обстоятельствам.

Кто является нанимателем

Сейчас недвижимость, принадлежащая государству, передается физическим лицам в наем, что оформляется договором социального найма. Раньше основанием для вселения служил ордер, однако после внесения изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в качестве него представлен договор.

Те, кто получил жилье в далеких восьмидесятых годах, до сих пор проживают в квартире по ордеру. Их никто не вправе выселить. Именно он является единственным ответственным лицом по уплате коммунальных услуг, а также содержания помещения. На основании этого документа человек имеет право приватизировать недвижимость.

Читать дальше: Как посмотреть судебные дела по юридическому лицу

Теперь человека, обладающего жилым государственным помещением, на основании договора социального найма называют нанимателем.

Можно ли получить бесплатное жилье в деревне, читайте тут.

Важно! Законодательством Российской Федерации определен ряд правил для лиц, претендующих на получение государственной недвижимости:

• наличие гражданства Российской Федерации;
• совершеннолетие претендента на получение жилой площади;
• дееспособность претендента, возможность содержания жилья в надлежащем состоянии.

Права нанимателя описаны в статье 67 Жилищного кодекса Российской Федерации. Он является субъектом договора. Заключать договор социального найма имеет право любой член семьи. Общую территорию помещения могут поделить между родственниками. Однако подобная процедура практически не проводится, так как это не целесообразно.

Образец иска

В ___________________________
(наименование суда)
Истец: _________________________
(ФИО полностью, адрес)
Ответчик: _____________________
(ФИО полностью, адрес местожительства,
дата и место рождения, место работы (если оно известно),
один из идентификаторов для истцов-граждан указывать
не обязательно, но приветствуется, если известны
(ИНН, СНИЛС, паспорт и т.п.))
Третье лицо: __________________
(члены семьи нанимателя по договору социального найма —
Ф.И.О., адрес местожительства)
Третье лицо: __________________
(наймодатель — полное наименование и местонахождение,
ИНН, ОГРН)

Исковое заявление о признании права пользования жилым помещением

«____» _________  _____ г. (указать дату вселения) истец был вселен в жилое помещение, расположенное по адресу: _____________________________________ (указать адрес). Указанное помещение принадлежит _______________________ (указать собственника или нанимателя) на основании ___________________________ (свидетельство о регистрации права собственности или по договору социального найма, с указанием реквизитов документа).

В данном жилом помещении истец зарегистрирован по месту жительства/ не зарегистрирован по причине: _______________________ (отсутствие согласия членов семьи нанимателя или др. причина).

Таким образом, в указанное жилое помещение я вселился законно, постоянно проживаю в нем с «___» ________ ______ г. (указать дату вселения) по настоящее время (или указать дату, до которой истец проживал), плату за жилое помещение и коммунальные услуги вношу своевременно. Других жилых помещений у меня не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь Жилищным кодексом Российской Федерации, статьями 131-132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Прошу:

1. Признать за  ___________ (Ф.И.О. истца), право пользования жилым помещением, а именно: _________ (вид жилого помещения), расположенного по адресу: ____________ (указать адрес).
2. Вселить _________________ (Ф.И.О. истца) в вышеуказанное жилое помещение.

Перечень прилагаемых к заявлению документов:

1. Уведомление о направлении (вручении) копии иска и материалов ответчику и третьим лицам
2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
3. Документы, подтверждающие вселение истца собственником (нанимателем)
4. Документы, подтверждающие факт совместного ведения общего хозяйства
5. Другие документы, подтверждающие основания подачи искового заявления

Дата подачи заявления «___»_________ ____ г.                       Подпись: _______

Скачать образец: 

Не нашли ответ на свой вопрос? Задайте его юристу по телефону!

Москва: +7 (499) 391-94-20

Санкт-Петербург: +7 (812) 565-33-70

Вся Россия: 8 (800) 550-82-94 (с 9.00 до 21.00 по Москве)

Мировое соглашение в суде

Процесс рассмотрения искового заявления может стать очень затяжным и затратным. Более того, ни истец, ни ответчик не могут быть уверены в том, что принятое судом решение их удовлетворит.

Вариантом избежать затрат времени и средств, а также возможности получения невыгодного для себя решения будет заключение между сторонами процесса мирового соглашения.

Заявить суду о наличии мирового соглашения можно как в судебном заседании, так и вне его, посредством подачи ходатайства через канцелярию.

Само мировое соглашение может быть устным или письменным. Письменное соглашение приобщается к материалам гражданского дела, а устное вносится секретарем в протокол судебного заседания.

Желательно все же составить письменное соглашение и избавить секретаря от необходимости конспектировать текст, каждое слово которого может быть важным. Одновременно с соглашением заявляется и ходатайство об утверждении мирового соглашения.

Рассмотрение ходатайства проходит в судебном заседании. В ходе рассмотрения судья устанавливает добровольность его заключения и обоснованность его условий, после чего удаляется в совещательную комнату.

По результатам рассмотрения суд либо утверждает соглашение, либо отказывает в его утверждении. В первом случае производство по делу прекращается, а во втором – продолжается до вынесения судебного решения. Отклонение мирового соглашения может произойти в случае, если его условия нарушают права других лиц, в частности, несовершеннолетних или недееспособных.

Действия заявителя после процесса

После того как дело рассмотрено и суд вынес свое решение, необходимо дождаться его вступления в законную силу. Период ожидания составляет один месяц с даты изготовления решения в окончательном виде (мотивированного).

В этот период любой из участников процесса может подать апелляционную жалобу на решение судьи. Это установление первой части статьи 209 и второй части статьи 321 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Если поданная жалоба не была удовлетворена, первоначальное судебное решение вступает в силу после того, как жалоба рассмотрена и отклонена. Если апелляционная инстанция отменила или изменила решение судьи, вступление в силу происходит моментально (на основании первой части статьи 209 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Определение порядка проживания – сложное дело. Поэтому перед подачей иска необходимо собрать все, даже малозначительные, документы, чтобы решение состоялось в пользу истца.

Алгоритм действий

Заявитель, подающий исковое заявление в суд о распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности, должен придерживаться определенного порядка действий, в частности:

1. Сделать попытку мирного урегулирования спора путем обращения к другой стороне или сторонам с предложением о выходе из сложившейся ситуации, в том, числе, и путем заключения договора купли-продажи доли в квартире.
2. Если это не помогло, можно начинать готовиться к суду. С этой целью нужно собрать требуемые документы.
3. Далее составляется иск. Лучше с этой просьбой обратиться к опытному юристу, так как ошибки в составлении данного документа чреваты отказом в принятии заявления к рассмотрению или приведут к затягиванию судебного процесса.
4. Принять участие в судебном заседании. Процесс может длиться не один месяц. Поэтому при отсутствии времени посещать заседания, это право можно поручить также юристу.
5. Обжаловать решение суда. Это делается в том случае, если оно не устроило сторону.
6. Получить решение суда и исполнительный лист на руки. Иногда ответчики не желают выполнять принятое решение. Тогда истцу следует обратиться в службу приставов. Главный документ, по которому действуют эти специалисты, – исполнительный лист. На его основании они открывают производство по делу, и заставляют ответчика исполнить решение суда.

Особенности долевой собственности

Под термином «долевая собственность» понимают имущество, которое принадлежит сразу нескольким владельцам. Доли могут быть определенного размера, которые указывают в виде дробного числа, либо остаются неопределенными в рамках совместной недвижимости.

Долевая собственность может возникнуть в самых разных обстоятельствах:

• приватизация на всех членов семьи;
• развод с последующим разделом совместного имущества;
• выделение долей по соглашению сторон;
• наследование.

Часто под общей крышей собираются люди, не связанные родством, либо находящиеся в напряженных отношения. Чтобы обеспечить мирное сосуществование с комфортными условиями пользования общей территорией, следует зафиксировать правила проживания в виде единого соглашения, составленного с учетом положений в ст. 245-250 ГК РФ.

Долевая собственность – такое же имущество, как и единый объект недвижимости. Им можно распоряжаться через возмездные сделки – продавать, обменивать, сдавать в аренду. Главное отличие в праве распоряжения долями – потребность предварительного согласования действий с остальными собственниками.

Получение прав владения

Право владения, как юридических лиц, так и граждан, безусловно, является центральным местом в законодательстве. Судебная практика позволяет обозначить рекомендации для написания искового заявления. Чтобы удалить барьеры во владении нежилыми помещениями, нужно:

1. Предъявить в суд документы на право собственности этой площадью, в сторону которой чинятся препятствия в эксплуатации.
2. Показать все необходимые доказательства присутствия преград в пользовании, при этом желательно приложить снимки с данного места, акты осмотров, показания соседей. Обязательное условие при этом: чтобы нарушение происходило в пределах границ вашего помещения.
3. Для устранения препятствий, нужно доказать суду, что во владении помещением они возникли после заключения договора на эту площадь.
4. Обосновать невозможность эксплуатации помещения без ущерба для собственника.
5. До подачи иска еще раз убедиться:
   • действие договора о продлении не закончилось;
6. нарушителем является именно то самое лицо, на которого подается жалоба.
7. Если ответчик чинит преграды необходимого восстановления помещения, в суд надо предъявить доказательства об изменении плановой постройки.

Справка! Дополнительно можно написать в исковом заявлении о возмещении расходов за счет ответчика, если тот не исполнит решение суда в срок.

Соглашение об определении порядка пользования

Информация!

Устное соглашение — это заключенное методом оговаривания деталей и разделения собственности для жилья между жильцами. Если возникают претензии или есть риск, что они будут, то лучше прописать информацию в договоре, письменном соглашении. Владельцы долей в квартире подписывают его, при этом в документе указывает не только то, в какой комнате и кто проживает, но и общий метраж помещения и отдельных мест, отведенных для пользования жильцами, параметры недвижимости и другие важные параметры.

Для разрешения спорной ситуации в последующем в судебном порядке претензий владельцев долей достаточно и не заверенного нотариально письма. При наличии вопросов хотя бы у одного владельца собственности с этим документом на законных основаниях можно обращаться в суд.

Но, как показывает судебная практика, только в 10 процентов случаев жильцы самостоятельно заключают письменный договор. Обычно соглашение заключается в сугубо устной форме. А когда конфликт становится острым, то единственным путем разрешения его становится обращение в суд.