Ипотека с маленькой официальной зарплатой

Ипотека при небольшом доходе

При утверждении ипотечного договора учитывается ряд условий. Например, нужно узнать прожиточный минимум в конкретном регионе утверждения кредита. Важна численность человек, живущих в семье заимодателя. Особое значение имеет неизменный заработок супругов. Есть указание, по которому каждый месячный взнос в пользу выданного займа по ипотеке не может быть выше 40% от основных заработков заемщика. Белая зарплата — это вычет из заработной платы суммы ежемесячных платежей, ипотечного взноса. Оставшаяся сумма разделяется на всех членов заемщика. Полученный итог не должен превышать учрежденного прожиточного лимита в регионе.

У некоторых организаций кредитная нагрузка составляет 50% от заработков. При этом не учитываются неработающие члены семьи. Другие банки берут в расчет непроверенный доход — это означает увеличение суммы одобряемого займа. Перед взятием ипотеки нужно проконсультироваться с кредитным брокером.

Форма банка

Чтобы получить ипотеку с маленькой официальной зарплатой, нужно знать несколько нюансов. Заемщик предоставляет банку справку о ежемесячных доходах. В ней должна находиться следующая информация:

1. Человек должен трудиться в одной фирме не менее 6 месяцев на конкретной должности.
2. Ежемесячный доход должен покрывать сумму ежемесячных взносов.
3. Необходимо указать данные для проверки информации службой безопасности.
4. В свидетельстве должна присутствовать печать и подпись начальника.
5. В акте прописывается банковское отделение, для которого делается документ.

Акт для кредиторов показывает настоящий доход заемщика, если часть оплаты труда получается в конверте. Часто начальники отказывают в выдаче подобных документов. Банк может подать сведения в налоговую, тогда у работодателя будут трудности с законом. Банком такие сведения никуда не подаются.

Дополнительный доход

Если есть возможность выдать акт о дополнительном доходе, взять ипотеку с маленькой зарплатой можно без проблем. Акт оформляется в виде 2-НДФЛ. Можно в ПФРФ запросить сведения о ежемесячных пенсионных выплатах. Если заемщик получает деньги по стипендии, то нужно заверить выписку в бухгалтерии учебной организации. Если в аренду сдается дом или автомобиль, то нужно заверить размер ежемесячного дохода

Важно указать выручку по совместительству

Если зарплата ключевого заемщика небольшая, то можно привлечь гарантов или созаемщиков. Для них собирается специальный комплект бумаг, как и на ключевого заемщика. Общий доход учитывается для установления возможной суммы для выдачи ипотеки. Если созаемщиком выступает близкий человек, у которого большая заработная плата, то лучше кредит оформить на него. Людям с более высокой зарплатой охотнее дают разрешение на ипотеку.

В качестве поручителя может выступать не только физическое лицо, но и учреждение в лице работодателя. В Сбербанке есть программа, когда на строящееся жилье записывается поручительство до того момента, пока объект не сдался в использование. На весь срок кредитования поручительство не оформляется. Представители банка на таких условиях более охотно дают ипотеку, потому что отсутствуют риски. Для банка существует опасность, что заемщик не сможет справиться со своими обязанностями.

Ипотека с серой зарплатой и суммой получаемых денег меньше 15000 рублей в месяц оформляется, когда у созаемщика имеются свои личные накопления. Накопленными деньгами увеличивается первоначальный взнос. Обычно у любого банка непременное условие — это начальное внесение 10% или 20% от запрашиваемой суммы. Дадут ипотеку с зарплатой 30000 рублей охотнее, если денежные средства будут перекрывать 20% от первоначального взноса. При внесении суммы более 50% от кредита за первоначальный платеж, ипотека выдается при отсутствии документа о заработной плате.

Увеличение первоначального взноса

Если у заемщика маленькая заработная плата, которая недостаточна для расчета ежемесячного взноса, нужно повысить первоначальный платёж (см. Ипотека без первоначального взноса). Обычно это делается при помощи личных накопленных денег. Можно оформить потребительский кредит в другом банке. Если не получается нужная сумма, то заем берется в двух разных учреждениях. Популярным способом является просьба в долг у друзей или родственников. Часто близкие люди дают в долг деньги с меньшим процентом, чем в банке. Если у супругов есть второй ребёнок, то материнский капитал может быть использован с целью улучшения жилищных условий.

Если есть возможность, то становятся участниками проекта военного кредитования или специальной программы для бюджетников. Есть специальные проекты для малоимущих или многодетных семей. Почти все банки дают кредит по двум документам. Возможно взять заем с небольшой официальной зарплатой, предоставив паспорт и документ, подтверждающий личность. В анкете пишется любая зарплата, но она должна быть подтверждена на текущем месте работы.

Как взять ипотеку с маленькой зарплатой по 2 документам по состоянию на 2020 год:

1. Заём только по двум документам предоставляется под больший базовый процент.
2. Если у заемщика зарплата меньше 40000 руб., то взнос по ипотеке увеличивается до 40% от необходимой суммы.
3. В случае выдачи ипотеки банки придирчиво относятся к кредитной истории клиента.
4. Если заемщик не имеет других возможностей подтверждения или повышения дохода, то к такой программе следует прибегать в крайнюю очередь.
5. При увеличенном проценте увеличивается платеж, который нужно будет вносить каждый месяц.

Покупка документов

Если у заемщика маленькая зарплата, то можно купить документы, доказывающие трудовую деятельность и заработок. Сейчас на рынке есть много объявлений, которые за 10000 руб. могут предоставить все необходимые документы, необходимые для оформления ипотеки.

Такой вариант того, как взять кредит с маленькой официальной зарплатой, опасный, и имеет следующие подводные камни:

1. Банком может быть проконтролирована выданная 2-НДФЛ справка.
2. В организации могут легко определить подделку.
3. Служба безопасности банка обычно созванивается с работодателем для доказательства занятости заемщика. Или делается запрос в Пенсионный фонд и налоговый орган. При выяснении подделки документов клиент заносится в черный список.
4. Работодатель звонит несколько раз: в первый раз, когда проверяется заемщик, и второй раз — перед выдачей денег. Поэтому увеличивается риск отказа в выдачи ипотеки.

Отсутствие заработной платы

Нередкая проблема закрытия платежей — это невыплаченная зарплата. Задержка денег считается нарушением трудового договора и законодательства. Вины заемщика при просроченном денежном взносе нет. Чтобы не пострадать от штрафных санкций организации, нужно выполнить некоторые простые действия. Во-первых, необходимо получить из бухгалтерии акт о задержке зарплаты. Во-вторых, необходимо обратиться с документом в представительство организации.

В заявлении указывается, что выплаты задерживаются из-за не вовремя выплаченной зарплаты. К заявлению нужно приложить справку из бухгалтерии. После получения документа банк принимает решение в отсрочке выплаты. На такой шаг представители организации идут в случае, когда платежи поступают без просрочек.

Последней мерой при просрочке платежа считается обращение в суд. Такой шаг банки делают неохотно. По подобным делам суд обычно оказывается на стороне клиента. У банка будут убытки, потому что, пока длится судебный процесс, денежные операции с квартирой невозможны. Для организации выгоднее найти другое решение для заемщика, который попал в сложную финансовую ситуацию. Если у заемщика есть поручители, то ни на какие уступки банк не пойдёт. Вся невыплаченная сумма будет взыскана с поручителя.

При задержке зарплаты можно подать в суд на недобросовестного работодателя. По закону он обязан погасить долг по зарплате и оплатить неустойку. А также должны быть возмещены убытки, которые понесены работником от штрафных наказаний организации. Не нужно лениться обращаться в суд, потому что закон на стороне клиента.

Уровень зарплаты – не главное

Помните, что не только ваш заработок влияет на одобрение ипотечного кредита. При рассмотрении вашего вопроса кредиторы будут учитывать практически все: наличие общих детей, возрастную категорию, наличие ценного имущества и так далее.

Если вы зарегистрированы в официальном браке, вам проще оформить такой кредит, нежели одиноким заемщикам.

Нередко бывают ситуации, когда у заемщика имеется дополнительное жилье, которое он сдает арендаторам. В этом случае, даже при небольшой заработной плате, вы можете отнести в банк договор об аренде и задекларировать свою прибыль. Ипотека будет одобрена.

Даже при высоком заработке гражданину может быть отказано, поскольку есть и еще один немаловажный фактор – кредитная история. При плохой кредитной истории банк откажется сотрудничать с недобросовестным заемщикам. Именно поэтому, перед тем как подавать документы, убедитесь, что у вас нет непогашенных кредитов и просроченных задолженностей.

Как подтвердить свой доход

Заемщику для получения кредита надо убедить банк в наличие достаточного дохода для своевременной оплаты задолженности и процентов. Он может это сделать, представив максимум документов, подтверждающих зарплату и другие поступления средств.

Для подтверждения можно представить следующие документы:

• Справка 2НДФЛ. Принимается всеми банками, доверяют ей больше, чем другим видам документов о зарплате.
• Справка в свободной форме или по форме банка. Принимается многими банками, может подтвердить не только официальный доход, что актуально для тех, кто часть зарплаты получает «в конверте».
• Декларации. Они могут быть представлены как предпринимателями, так и другими категориями граждан, получающими доходы от различной деятельности и сдающими самостоятельно отчеты в ФНС.
• Договора аренды. Принимают не все банки, в основном рассматриваются только договора на сдачу в аренду недвижимости.
• Справка из ПФР. Подтверждает размеры получаемой пенсии, представить могут только пенсионеры.
• Выписки с банковского счета. Она может быть принята, если на счет поступает заработная плата и другие выплаты от работодателя.

Как банк оценивает доходы при ипотеке

Для оценки платежеспособности клиента в банке предусмотрена скоринговая система. Компьютерная программа обрабатывает заполненную претендентом анкету-завку и выставляет оценки в виде баллов. Автоматически отсеиваются те клиенты, которые не прошли по расчету платежеспособности или не прошли по возрасту и трудовому стажу. Более высокие баллы получают те, кто продемонстрировал в своей анкете хорошее финансовое состояние: наличие автомобиля, недвижимого имущества. Повышает оценку наличие высшего образования, трудоспособный возраст и большой трудовой стаж на основном месте работы.

Служба безопасности проверяет достоверность предоставленных документов о доходах, а также данные о работодателе.

Калькулятор расчета дохода

Можно рассмотреть реальный пример, на котором показано, какой должен быть доход клиента для получения кредита на жилье в сумме 1 млн. рублей. Возьмем среднюю ипотечную ставку по стране в размере 12% в год. Период кредитования возьмем в 60 месяцев. С помощью ипотечного калькулятора можно найти ежемесячную выплату, которая в данном случае будет составлять 17 тыс. рублей ежемесячно. Чтобы узнать размер зарплаты, подходящий для этого платежа, нужно разделить ежемесячный платеж по кредиту на 0,4. Получаем сумму 42 500 рублей. Это и будет требуемая зарплата для получения жилищного займа в размере 1 млн. рублей. Конечно, она может несколько колебаться и составлять, например, 40 или 45 тысяч рублей. Этим методом расчета пользуются все банки, поэтому вы наверняка будете знать, подойдет ваша зарплата для ипотеки или нет. 

Ипотечный кредит с маленькой белой зарплатой

Способов решения проблемы несколько. Наш опыт подсказывает, что добиться положительного вердикта (одобренной заявки на получение ипотеки) можно при помощи таких действий:

Заполнить регламентированную форму банка

Предоставляя справку о доходах, нужно обязательно удостовериться, что в справке указываются данные о сроке работы заемщика (непрерывный стаж от 6 месяцев, некоторые банки требуют, чтобы стаж на одном рабочем месте составлял не менее 2 лет) и суммы ежемесячного оклада. Обычно в качестве подтверждения выступает копия трудовой книжки и справка 2 НДФЛ. Также в банковскую форму вносятся данные о заработной плате всех членов семьи с вычетом расходов на насущные потребности. Доходов должно хватать на выплату взносов по кредиту.

Всегда помните, что служба безопасности банка всегда может проверить подлинность выданной справки и компанию работодателя, выдавшую эту справку.

Справка обязательно должна иметь синюю печать и подпись руководителя предприятия, на котором работает заемщик, должны быть указаны юридические реквизиты компании и актуальные контакты. На справке проставляется адресат подачи документа: «Для предоставления в банк ХХХ: отделение, номер».

Многие банки понимают реалии сегодняшних дней, когда большую часть зарплаты работники получают в конвертах и в предоставленных справках указывается официальная заработная плата заемщика, которая может значительно отличатся от реальной. В таком случае банки иногда закрывают глаза на маленькие официальные зарплаты и выносят положительный вердикт одобрения ипотеки.

Внимание! Руководители организаций (или владельцы бизнеса) часто отказывают в выдаче справок о доходах, мотивируя такой отказ нежеланием «светить» доходами перед ИФНС. На самом деле, сведения, передаваемые в банк, конфиденциальны и не передаются в налоговую службу

Указать дополнительный доход

Взять ипотечный кредит с небольшой зарплатой легче, если есть дополнительный доход и банк разрешает внести его в общие расчеты. В таком случае кроме справки об официальной заработной плате в пакет документов добавляются:

• выписка с синей печатью из пенсионного фонда (если кто-то из членов семьи получает пенсию любого вида);
• справка из учебного заведения о получении стипендии и ее размере (если в семье есть студенты);
• справки о получении социальных пособий и различных дополнительных источников дохода, таких как: алиментов, декретных денежных средств, различных льгот и прочих видах социальной помощи.

Важно! Предоставление копии об аренде жилья и автотранспорта с подтверждением своевременного погашения ежемесячной арендной платы также влияют на получение положительного ответа на одобрение ипотеки, даже если зарплата маленькая

Обратится к созаемщикам и поручителям

При недостаточном доходе для выплат ежемесячных взносов по ипотечному кредитованию, возможно привлечь третьих лиц, которые выступят «дополнительным фактором» для одобрения ипотеки. Как это работает? На созаемщика и поручителя собирается пакет документов, и соответственно совокупный доход возрастает.

В качестве созаемщика может выступать:

• Член семьи с большей заработной платой. В таком случае целесообразнее оформить ипотеку на него, поскольку гражданам с большим доходом банки охотнее выдают займы.
• Физическое лицо: друзья, коллеги, знакомые и родственники.
• Юридическое лицо. Например, компания-работодатель.

Предоставить собственные накопления в качестве первоначального взноса по ипотеке

Банку нужны гарантии платежеспособности клиента, поэтому собственные деньги заемщика в размере 20-30% от запрашиваемой суммы кредитования будут отличной «страховкой». Если личных средств для такой гарантии достаточно, шансы на получение ипотеки значительно возрастают. В ряже банков при первом взносе от 50% суммы кредитования вообще не требуют справку о доходах.

Внимание! При первоначальном взносе от 50% от суммы ипотечного кредита многие банки вообще не требуют справок о доходах. И в таких случаях банки часто выносят решение по одобрению ипотеки с выгодной процентной ставкой для заемщика

Какой стаж работы необходим для оформления ипотеки

Прежде чем подавать заявку, необходимо уточнить в банке, сколько времени нужно отработать официально, чтобы дали кредит. Требования для работников по найму предъявляются к стажу на последнем месте и к общему трудовому стажу за прошедший период. Как правило, условия получения ипотеки физическому лицу в части рабочей деятельности выглядят следующим образом:

1. На текущем рабочем месте заемщик должен быть трудоустроен свыше полугода.
2. Общий стаж занятости за прошедшие 5 лет, в совокупности, должен превышать 12 мес. (даже если у клиента за этот период было несколько рабочих мест, стаж по ним суммируется).

Если заемщик является индивидуальным предпринимателем, то требования кредиторов выдвигаются относительно сроков ведения экономической деятельности. Так, на момент оформления заявки клиент должен проработать в качестве ИП более 6 месяцев (для сезонного бизнеса – более года). Иногда банки увеличивают этот период до 2 лет. Срок предпринимательства подтверждается датой выдачи свидетельства о госрегистрации ИП.

Другие возможности увеличить суммы кредита

Сумма значительного увеличения возможного повышения при оформлении кредитной суммы напрямую могут влиять сроки его окончательного погашения. Чем дольше сроки, тем присутствует возможность получения лучшей суммы ссуды у банковского учреждения.

Конечно же, объем предварительных расчетов суммы  потребительских средств кредитов в отделениях Сбербанка достаточно приблизительны, а точны суммы исключительнопоявляется возможность узнать, только при обращении в отделения банка в городе, где происходит оформление ссуды.

Семейный бюджет

Эта статья доходов в значительно мере влияет на возможность получения кредитных средств для покупки того или иного  крупного материального средства. При этом банками учитываются исключительно все возможные статьи семейного дохода вплоть до социальных выплат и прочих, даже самых минимальных семейных доходов.

Дополнительный заработок

Эту статью доходной части бюджета семьи при получении в большинстве банков также учитывают в справочном порядке при наличии официально подтвержденного заработка.

Для того, чтобы увеличить сумму, на которую могут претендовать кредитополучатели с маленькими объемами дохода обычно называют суммы дополнительной заработной платы в той или иной фирме или компании возможно — у приватных предпринимателей.

Поручительство

Эта форма также является одним из наиболее серьезных рычагов увеличения сумм получаемого кредитного займа. При условии, что у одного из близких родственников есть более значительный стабильный постоянный доход как заработная плата, получаемая на постоянной работе с официальным оформлением и выплатой налогов.

Тем лучше, если у этого родственника или знакомого есть достаточно дорогостоящая недвижимость или иные дорогие вещи из перечня движимого или недвижимого имущества, который представляет интерес для дальнейшей реализации банковским учреждением.

Помощь в виде потребительского кредита

Особыми условиями, которые могут значительно улучшить получение банковских средств в виде микро или потребительского кредита могут быть подача документов для получения этого типа ссуды. В чем они могут посодействовать? Они станут дополнительными возможностями для того, чтобы значительно улучшить финансовую ситуацию в области кредитодержания.

Залог имущества

Предоставление в форме залога того или иного имущества может несколько изменить экономическую ситуацию в отношении величины выдаваемого кредитного лимита. Залоговое имущество является гарантией того, насколько точно будет выплачиваться тело кредита, а также проценты за его использование.

Льготные программы

В условиях кризиса эта форма облегчения денежной нагрузки проявляется особенно ярко. Разнообразие льготных программ  в этих условиях несколько урезано, а основные программные продукты предоставляют тот минимальный набор смягчающих моментов, которые могут предложить сегодня банковские служащие.

Сколько должна быть зарплата, чтобы взять ипотеку

Нельзя назвать конкретную цифру. Тут много зависит от того, что и где вы планируете приобрести. Самая дорогая недвижимость — в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. Если вы хотите что-то купить там, ваш уровень дохода должен быть приличным.

Если же речь о региональном городе, тем более его окраине или области, то оформить ипотеку можно даже при наличии невысокого дохода.

Лучше вести расчет, исходя из того, сколько именно вы получаете. Для примера возьмем Сбербанк, все же именно этот банк выбирают большинство ипотечных заемщиков. Будем брать в расчет обычного заемщика, который зарплатным клиентом Сбера не является.

Для оформления ипотеки у вас должны быть средства на первый взнос — минимум 15% от цены недвижимости.

Базовая процентная ставка в Сбербанке 9,5% годовых (информация на третий квартал 2019 года). Если заемщик делает первый взнос не больше 20%, ставка увеличивается на 0,2 пункта. Если клиент не зарплатный, то еще на 0,5 пункта. В итоге наш потенциальный заемщик оформит в Сбербанке ипотеку минимум под 10,2% годовых (если откажется от личного страхования, еще на 1% увеличится).

Можно ли получить без официального дохода

Это существенно затрудняет получение ипотеки. Банки не всегда готовы рисковать, если клиент получает зарплату полностью «в серую» или перебивается лишь заработками время от времени. Но есть ряд решений этой проблемы:

• Учет неофициальных доходов. Если клиент может представить справку по форме банка или работодателя, то это уже будет лучше, чем ее полное отсутствие.
• Существенное увеличение первого взноса. Если клиент готов внести 50 и больше процентов от стоимости недвижимости собственными деньгами, то многие банки могут не требовать официального дохода.
• Выбор программы кредитования без подтверждения дохода. Но условия по ней могут оказаться не самыми привлекательными, например, ставка часта будет выше, а вероятность отказа из-за отсутствия официального трудоустройства все равно сохраняется.

Дополнительным плюсом будет размещение в банке, где оформляется ипотека, крупных депозитов в прошлом, наличие его карты и большие обороты по ней и т. д.

Если ипотеку оформляет семья

С тем, какая должна быть официальная зарплата для получения ипотеки, мы разобрались. Но указанные выше расчеты актуально для заемщика, который оформляет ипотеку единолично. Если же имеет место быть официально зарегистрированный брак, то ссуду будет оформлять не один человек, а семья. Все имущество и долговые обязательства делятся между супругами поровну.

При таком раскладе учитывайте следующие моменты:

• доход супругов будет суммирован. То есть если вместе они получают 120000 рублей, этот размер дохода и будет учитывать банк;
• второй супруг не обязательно должен работать. Если жена находится на полном иждивении у мужа, банк учтет этот факт и снизит возможную сумму выдачи;
• если жена получает пособие по уходу за ребенком или имеет иной источник дохода, этот доход будет учитываться при рассмотрении. Аналогично, если кто-то из супругов получает пенсию. Банк примет к сведению любые источники дохода;
• если в семье есть дети, при оценке платежеспособности семьи будут учитываться затраты на детей. Обычно речь идет о прожиточном минимуме, в среднем по России это 10000 рублей на ребенка.

Если доход выше среднего, превышает 50000 рублей, то наличие одного ребенка не будет особо влиять на уровень платежеспособности заемщика, он все равно сможет получить ипотеку с платежом в 25000. А вот если детей больше, то при такой зарплате платежеспособность будет меньше.

Если зарплата больше 80000 рублей, то даже наличие троих детей позволит взять жилищную ссуду с платежом в 40000 ежемесячно. Но если речь о мужчине, который женат, и жена не имеет дохода, то это уровень платежеспособности понизит.

Все цифры указываются с учетом того, что больше кредитов у заемщика или семьи нет.